Võlaõigus › Muud võlaõigusasjad

- 07.12.2017 ostsid YY ja XX (ka hagejad) CCe omandis olnud kinnisasja asukohaga xxxxx xxxxxxxx,xxxx xxxx, xxxx xxxx,xxxx xxxxx xx. - CC (ka kostja) müüs kinnistu läbi Y AS-i. Hagejatele tutvustas kinnistut ja sellel asuvat elamut Y AS maakler AA. - 2017 novembris, enne müügitehingu sõlmimist, tutvusid hagejad elamu elu- ja sanitaarruumide ning keldriga. Kinnistuga tutvumisel ja maja ülevaatamisel ei viidanud maakler korstnate puudustele. Maja väljast üle vaadates tuli hagejatel ja maakleril vaid jutuks, et korstna otsad on tahmased. - 08.12.2017 said hagejad soetatud kinnistu ja elamu oma valdusesse. Garaaži koristades leidsid hagejad plekist välja lõigatud tükid, mis nende arvates võisid olla ettevalmistatud paigaldamiseks ümber korstnate. Hageja YY läks maja pööningule vaatama, kuhu need plekid sobivad ja nägi, et ümber ühe korstna on paigutatud anumad. Lähemal vaatlusel nägi ta, et maja mõlema korstna kivid murenevad ja korstnates on praod sees. - notari juures tehingut sõlmides andsid hagejad kinnituse, et lepingu esemel pole neile teadaolevalt varjatud puudusi. Kostja ütles notaris, et katus läbi ei lase ja majal on kütteseadmed korras. Seda, et korstnate ümbert tilgub vesi maja pööningule, kostja ei öelnud. – avastatud puudusest teavitasid hagejad koheselt maaklerit ning maakler teavitas avastatud puudusest kostjat. Maakleri väitel eitas kostja nimetatud puudust. - küttesüsteemid ja korstnad kontrollis hagejate kutsel üle korstnapühkija, kellel on ka pottsepa kutsetunnistus. Pärast küttesüsteemi ja korstnate ülevaatamist tegi korstnapühkija hinnapakkumise, milline edastati ka kostjale. Kuna kostja hinnapakkumist ei uskunud, vormistas korstnapühkija akti, et korstnates esinevad puudused ja korstnad ei ole tuleohutud. Tsiviilasi nr 2-18-2911

- kogu 2018 jaanuarikuu pidasid pooled läbirääkimisi. Kostja avastatud viga omaks ei võtnud. Ka vaidluse lahendamine kompromissiga ei õnnestunud. Kuna hagejad teavitasid kostjat avastatud puudusest koheselt, olid valmis probleemi lahendama kompromissiga ja üritasid kostjale igati vastu tulla, ei vastanud kostja otseselt ühelegi ettepanekule, vaid esitas ainult vastuväiteid põhjendamata, miks ta hagejate ettepanekutega ei nõustu. Eeltoodust tulenevalt nõuavad hagejad kostjalt soetatud varalt puuduste eemaldamisega seotud tööde maksumust summas 2112,48 eurot (tl 1-8).

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. 16.04.2018 vastuses märkis kostja, et - hagejad nõuavad ostetud kinnisasja osaks oleva elamu korstnate remondiks vajaminevate kulutuste hüvitamist, kuid hagiavaldusest ei nähtu, et hagejad oleks hagi esitamise ajaks korstnaid ise korda teinud, st kulutusi kandnud. Kostja hinnangul on selline hagejate nõue käsitletav VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. - täitmata on VÕS 115 lg 1, § 127 ja § 128 alusel kahju hüvitamise nõude kohustuslikud eeldused, mistõttu hagi tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata. - poolte sõlmitud notariaalse müügilepingu kohaselt olid hagejatele müüdava kinnisasja omadused: kinnisasja oluliseks osaks olev ehitis on elamiskõlblikus seisukorras, elamus on lokaalne keskküte ja õhksoojuspump, kütteseadmed on korstnapühkija poolt puhastatud viimati 2015, kütte-, vee-, kanalisatsiooniseadmed ning elektripaigaldised on töökorras ja kasutuses (lepinu p 4.1.1.). Lisaks kinnitas müüja, et temale teadaolevalt ei ole kinnisasjal varjatud puudusi ega vigu (lepingu p 4.1.4.). - vaidlust ei ole, et hagejatele võõrandatud kinnisasja oluliseks osaks oleval hoonel on olemas lokaalne keskkütte ja õhksoojuspump, samuti on kütteseadmed korstnapühkija poolt 2015 puhastatud. Hoone kütteseadmed olid kuni müügilepingu sõlmimiseni vähemalt elementaarses töökorras ja kostja kasutuses. Kostja küttis hagejate palvel elamut notariaalse tehingu sõlmimise päeval ja päev pärast seda. Seda, et kütteseadmed töötavad, ilmestab ka asjaolu, et hagejad ise kasutavad lokaalset kütteseadet maja kütmiseks. Seega vastas kostja poolt hagejatele müüdud kinnisasi kõigile üldistele tingimustele ja kvaliteedile, milles pooled müügilepingus kokku leppisid. - korstnapühkija akti kohaselt on elamu küttesüsteemi kasutamine lubatud, kui korstnaotsad on parandatud. Seega korstnapühkija poolt tuvatatud mõrad ja praod korstnate pööninguosas ei sega küttesüsteemi eesmärgipärast kasutamist ega ole tuleohtlikud. Lisaks on mõrad ja praod korstnatel üksnes vaatluse teel tuvatsatavad, mistõttu ei olnud tegemist varjatud puudusega. - korstnaotsade renoveerimise vajadusest ingormeeris maakler hagejaid enne müügilepingu sõlmimist kinnistuga tutvumisel. - YY vaatas maja ja pööningu põhjalikult üle. Hagejate väide, et YY käis pööningul üksnes loetud minutiteks ja pööningul oli hämar, mistõttu ta ülevaatamisel puudusi ei näinud, on tõendamata. Tegelikult viibis YY pööningul piisavalt kaua, et kõiki puudustena kösitletud asjaolusid märgata. Seega oli hageja YY teadlik või vähemalt pidanuks teadma ka veidi mõranenud ja pragunenud korstnatest pööninguosas. - lisaks tellisid hagejad enne müügilepingu sõlmimist kinnisasja hindamisakti, millele toetudes kauplesid nad müügikuulutuses märgitud hinnast 80 000 eurot 5000 eurot alla. - professionaalsed kinnisvara hindajad peavad hinnangu andmisel lähtuma EVS 875 varahindamise standarditest, mille kohaselt tuleb hinnatav kinnisasi, sh selle osad ja tehnosüsteemid, üle vaadata piisava põhjalikkusega. See tähendab, et kuna kõik hagejate poolt märgitud puudused olid üksnes vaatlusega tuvastatavad, tuvastati need juba kinnisvara hindamise käigus ning olid hagejatele teada läbi hindamisakti enne müügilepingu sõlmimist. - Müügilepingust ega –kuulutusest ei tulene, et kostja müüs hagejatele väga heas korras ja/või hiljuti renoveeritud elamu. Lepingus on müüja avaldanud, et ehitus on elamiskõblikus seisukorras. Ka müügikuulutse kohaselt vajas elamu viimistlus värskendamist. Sellest järeldub, et ka küttesüsteemid ei olnud enam uued, vaid vastasid keskmisele 30 aastat vanade ja renoveerimata majade korstnate kvaliteedile. - hagejate väidetud kahjustused korstnate pööninguosas ei olnud kostjale teada. Pööning seisis tühjalt (v.a kostja elektrikust abikaasa poolt sinna ruumipuudusel paigutatud kaablid) ja kostja seda ei kasutanud. Korstnapühkija 2015 aktist nähtuvalt korstnatel puudusi ei olnud. - eeltoodu tõttu ei saa hagejate viidatud korstnate kahjustusi pidada müüdud kinnisasja puudusteks. Kostja ei ole hagejatega sõlmitud müügilepingut rikkunud. Ainuüksi juba seetõttu puudub hagejatel õigus müügilepingu rikkumisest tuleneva hüvitise nõudmiseks. Hagejate hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. - isegi kui kohus leiab, et korstnate kahjustused on käsitletavad müüdud kinnisasja puudustena, ei vastuta kostja müüdud asja puuduste eest, kuna hagejad olid enne müügilepingu sõlmimist kõigist Tsiviilasi nr 2-18-2911

korstnate kahjustustest, millele nad hagiavalduses tuginevad teadlikud või vähemalt pidid neist teadlikud olema. - kuigi hagejad ei viivitanud kostja informeerimisega puudustest, ei andnud nad kostjale võimalust ise puudused kõrvaldada. Hagejad pidanuks kõigepealt andma kostjale võimaluse väidetavate puuduste kõrvaldamiseks, st esitama vastavasisulise nõude. Kuna hagejad seda ei teinud, puudub neil õigus hüvitisnõude esitamiseks. - isegi kui ebaõigesti eeldada, et kõik märgitud korstnate kahjustused on käsitletavad müüdud kinnisasja puudustena ning kostja vastutaks nende eest, ei vasta hagejate poolt nõutava hüvitise suurus kahju hüvitamise eesmärgile ja viiks hagejate alusetu rikastumiseni kostja arvelt. - hagejad nõuavad kostjalt hüvitist 2112,48 eurot, mis hagiavalduse lisa 13 kohaselt tähendaks kulusid vanade korstnate lammutuse ja uute korstnate ehituse eest koos töö ja materjalidega. Kostja ei nõustu, et korstnatel esinevate puuduste kõrvaldamiseks oli tingimata vajalik korstnad lammutada ja täiesti uuesti ehitada. Ka lisatud hinnapakkumise kohaselt on võimalik pööninguosas korstnad parandada üksnes krohvimise teel. Nende tööde maksumus koos uute korstnaotsade tegemisega tuleks tunduvalt odavam, so 1623,12 eurot. Seega on hagejate kahjunõude suurus ebaõige üksnes seetõttu, et kahjustused saab tegelikkuses kõrvaldada tunduvalt odavamalt, kui hagejad nõuavad. - kostja toonitab, et kõiik kahjustused olid hagejatele teada juba enne müügilepingu sõlmimist. Sellele vaatamata olid hagejad nõus kinnisasja ostma. Pärast müügilepingu sõlmimist hakkasid aga kostjad samadele puudustele tuginedes nõudma kostjalt hüvitist. Seejuures soovivad hagejad korstnate parandamise tegelikult vajalike kulude asemel uute korstnate ehitamise kulude hüvitamist. Selline hagejate käitumine tekitab põhjendatud kahtluse, et hagejate eesmärgiks on tegelikult saada kostja arvelt majale uued korstnad, st hagejad soovivad kostja arvelt alusetult rikastuda. Hagejate nõue kostja vastu on äärmiselt ülekohtune ja pahatahtlik ning viib nende rikastumiseni kostja arvelt. Seetõttu on hagejate nõue vastuolus hea usu põhimõttega ning tuleb VÕS § 6 lg 2 alusel jätta rahuldamata (tl 59-69).

KOHTU TUVASTATUD ASJAOLUD JA JÄRELDUSED

vid, pööninguosas korstnate kivid pragunenud ja pudenevad. Esitatud fotodelt on näha, et mööda pööningul asuvaid korstnaosasid on ülevalt alla jooksnud vesi ning selle kogumiseks on vähemalt ühe korstna ümber asetatud anumad (valges anumas vesi kolmandiku kõrguseni). Korstnapühkija I.N lubas elamu kütteseadmeid kasutada alles pärast korstnaotste parandamist (tl 24, 25-28, 4748). Kohus on seisukohal, et sellises olukorras korstnaid (kütteseadet) ei saa lugeda töökorras olevaks ja seda isegi mitte keskmise kvaliteediga. Asjaolu, et korstnapühkija pidas võimalikuks lubada küttteseadet kasutada alles pärast korstnaotste parandamist, annab tunnistust, et elamu kütteseade oli puudustega. Asjaolu, et pööningul olevatel korstnate kividel näha veelaigud ja korstna ümber on anumad mööda korstnat valguva vee kogumiseks, annab tunnistust, et korstna kahjustused on tekkinud pikema aja vältel. Eeluuritud tõendeid kogumis hinnates asub kohus seisukohal, et hagejatele müüdud kinnisasjal oleva elamu korstnad (kütteseade) oli puudustega, st et hagejatel elamiseks mõeldud kinnisasi ei vastanud elementaarsetele elamistingimustele. Tegemist lepingueseme puudusega VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi. Kuna kostja müüs hagejatele lepingutingimustele mittevastava (kütteseade puudustega) kinnisasja, on ta rikkunud lepingust tulenevat kohustust (Lepingu p-s 4.1. on kostja avaldanud, et kütteseade on korras) (VÕS 115 lg 1).

AA avaldas tunnistajana, et majaga tutvumisel nad kindlasti pööningul ei käinud. Ka ei andnud tema ostjatele võtmeid, et nad ise saaksid kõik üle vaadata (tl 140). Tunnistaja TL rääkis, et ta oli majas ja koristas seal, kuna omanikud olid läinud. Samal päeval oli akende pakkumine ja Y käis ka seal ringi. Tema näitas Y, kuidas pööningule saab. Y käis pööningul ära ja tuli alla tagasi. Üleval oli ta 10 minutit võib-olla. See oli suvel, soe aeg oli, sügis ei olnud veel ((tl 140-141). Tunnistaja T.L ütlused selles, et YY käis maja pööningul suvel, ei ole usutav. Hagi asjaolude kohaselt, mida pooled ei ole vaidlustanud koosmõjus maakler AA 13.02.2018 kirjaliku vastuse ja tema tunnistajana antud ütlustega vahendas maakler kostjale kuuluva kinnisasja müüki oktoobris või novembri alguses 2017 ning hagejad käisid koos maakleriga müüdava kinnisasjaga tutvumas 12.11.2017. Seega ei ole eluliselt usutav, et YY käis maja pööningul suvel, st enne, kui maakler üldse kinnistu müüki vahendama hakkas. Eeltoodust tule-nevalt ei pea kohus usutavaks ja jätab tõendina arvestamata tunnistaja T.L ütlused ajalisi asjaolusid puudutavas osas. Eeltoodut kogumis hinnates leiab kohus, et lepingu sõlmimise ajal oli hagejatele teada, et elamu korstnate otsad on tahmased, kuid neile ei olnud teada, et korstnaotsad lagunevad ning et pööninguosas korstnate kivid pragunevad ja pudenevad, st et hagejad (ostjad) lepingu sõlmimise ajal ei teadnud korstnate (kütteseadme) puudustest ega pidanudki teadma VÕS § 2018 lg 4). Tõendeid, mis vastupidist kinnitaks, asjas ei ole.

ei oleks esinenud. Samas tuleb arvestada, et kahju hüvitamise tulemusena hagejad põhjendamatult ei rikastuks. Hagejad on esitanud kohtule kaks A OÜ hinnapakkumist xxxx xx xxxxx korstnate paranda-mise kohta. Esimene hinnapakkumine sisaldab korstnate täieliku lammutuse ja uuesti ehitamise maksumust ning materjalide maksumust kokku 2112,48 eurot. Nimetatud hinnapakkumise järgi lammutatakse korstnad kuni teise korruse vahelaeni ja sealt laotakse uued korstnad. Hindamisakt ei sisalda kivide utiliseerimist (tl 37). Teine hinnapakkumine sisaldab kahe korstnaotsa lammutuse ja ehituse ning pööningul mõlema korstna krohvimise maksumust, materjalide maksumust ning kivide utiliseerimise maksumust kokku 1623,12 eurot (tl 38). Hagejad nõuavad kostjalt olemasolevate korstnate täieliku lammutamise ja uuesti ehitamisega seotud kulude hüvitamist. Seejuures tuginevad hagejad asjaolule, et hinnapakkumise koostanud IN (A OÜ) on kallimas hinnapakkumises sõnaselgelt välistanud korstnate paran-damise ülekrohvimisega, kuna kivid on lagunenud. Uuritud tõendite kohaselt ostsid hagejad kostjalt kinnisasja, mille oluliseks osaks oleva elamu esmane kasutus Ehitusregistri andmetel oli 1987 (tl 11 p 2.3.). Seega ostsid hagejad kinnisasja, millel asuv elamu oli kasutuses olnud juba enam kui 30 aastat. Ostes sedavõrd pikka aega kasutuses olnud elamu, pidid hagejad mõistma ja aru saama, et elamu kütteseadmed (sh korstnad) ei ole ega saagi olla uutega samaväärses olukorras. Kahju suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada ka sellega, et hüvitise eest puuduste kõrvaldamise tulemusel ei pea hagejad saama mitte uut asja, vaid selle tulemusel peab elamu, arvestades tema kasutuses oldud aega, vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile. Seega on alust hüvitada vaid need kulutused, mis tuleb teha korstnate viimiseks olukorda, kus need oleksid pidanud olema, et vastata Lepingu nõuetele, st et nad oleksid töökorras nagu kostja lepingu sõlmimisel avaldas (Lepingu p 4.1.). Korstnapühkimise akti kohaselt on kütteseadmete kasutamine lubatud, kui korstnaotsad on parandatud (tl 24). Samas - arvestades, et pööningul olevate korstnaosade kivid pragunevad ja pudenevad, on kütteseadmete töökorda saamiseks vajalik ka need parandada. Hinnapakkumised teinud INon ühes hinnapakkumises pidanud võimalikuks parandada korstnad nende krohvimise teel, samas teises (kallimas) hinnapakkumises on ta leidnud, et selline ülekrohvimine ei ole mõistlik, kuna kivid on lagunenud. Kohtu hinnangul on IN tehtud hinnapakkumised omavahel vastuolus. Odavamas hinnapakkumises on pakkumise tegija pidanud võimalikuks saada korstnad töökorda nende krohvimise teel, samas kallimas hinnapakkumises on ta enda jaoks sellise parandamise võimaluse välistanud. Ka hagejad ei ole põhistanud ega ka tõendanud, milliste objektiivsete asjaolude tõttu on võimatu pööningul olevate korstnaosade töökorda saamine krohvimise teel. Eeltoodut arvestades asub kohus seisukohale, et korstnate töökorda saamiseks on põhjendatud korstnaotste lammutamine ja uuesti ehitamine, kuid pööningul olevad korstnaosad on võimalik töökorda saada nende krohvimisega. Eeltoodut arvestades on kohtu hinnangul põhjendatud kulu kütteseadmete (korstnate) töökorda viimiseks 1623,12 eurot. Sellises ulatuses on hagejate nõue põhjendatud ja tuleb rahuldada.

/allkirjastatud digitaalselt/ Sirje Lahesoo Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.