Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
19.08.2020, Tallinn, Tallinn kohtumaja tsiviilkantselei
Tsiviilasi
K T ja J T hagi Kiikri Kodu OÜ vastu lepingu tühisuse tuvastamiseks, leppetrahvi tagastamise ja viivise nõudes, alternatiivselt leppetrahvi ebamõistlikult kahjustavaks tüüptingimuseks tunnistamise nõudes 6912 € Hagejad:
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
2-19-9367
1.K T (ik xxxx, xxxx)
2.J T (ik xxxx, xxxx) Hagejate esindaja Karlis Kolk, e-post: [email protected] Kostja: Kiikri Kodu OÜ (12551432, Viru Väljak 2, Tallinn), esindajad v.adv. Erki Vabamets, e-post: [email protected], v.adv. Anna Liiv, e-post: [email protected]
Menetluse liik
Kirjalik menetlus, varasemalt suuline menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata K T ja J T hagi Kiikri Kodu OÜ vastu nende vahel 04.04.2019 notariaalselt tõestatud võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingu (registri nr 1518, tõestatud notar R I poolt) tühisuse tuvastamiseks, leppetrahvi 6400 € tagastamiseks ja leppetrahvilt viivise saamiseks alates 10.06.2019 VÕS § 113 lg 1 järgi.
2.Jätta rahuldamata K T ja J T alternatiivne nõue Kiikri Kodu OÜ vastu, milles K T ja J T palusid tuvastada, et nende ja Kiikri Kodu OÜ vahel 04.04.2019 notariaalselt tõestatud (registri nr xxxx, tõestatud notar R I poolt) võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingus leppetrahvi kokkuleppe on ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus VÕS § 42 lg 3 p 5 järgi.
3.Jätta K T ja J T menetluskulud nende endi kanda.
4.Välja mõista K T ́lt 2056,25 € (ilma käibemaksuta) ja J T ́lt 2056,25 € (ilma käibemaksuta) Kiikri Kodu OÜ kasuks menetluskulude katteks.
5.Rahuldada hagejate 21.01.2020 esitatud 20.01.2020 istungi protokolli paranduse taotlus osaliselt ja parandada 20.01.2020 istungi protokolli järgmiselt: 5.1.Lugeda protokollis hageja esindaja lause „ Teeme ettepaneku hüvitada tõendatud kulud, mis kostjal tekkisid vahemikus peale esimest mitteilmumist asjaõiguslepingu sõlmimisele kuni 04.04.2019“ õigeks järgmiselt: „Teeme ettepaneku hüvitada tõendatud kulud, mis kostjal tekkisid vahemikus peale teist mitteilmumist asjaõiguslepingu sõlmimisele alates 04.04.2019.“ 5.2.Muud hagejate 20.01.2020 istungi protokolli kohta tehtud vastuväited lisada 20.01.2020 istungi protokolli juurde. Edasikaebamise kord Otsuse peale apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg on 30 päeva alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb sellisel juhul esitada otse Tallinna Tingkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagejate nõue, põhjendused (18.06.19, 20.09.19, 02.12.19, 06.03.2020)
1.Pooled sõlmisid 26.07.2018 xxxx asuvale kinnistule hoone ehitamiseks ja korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu. Enne 15.11.18 ei võinud müüja (kostja) nõuda ostjatelt asjaõigusliku lepingu sõlmist (p 6.4). Kostja pakkus välja selle sõlmise ajaks 19.02.19. Hagejad ei saanud sellel ajal lepingut sõlmida ja palusid uut tähtaega ning kostja (M.B) teatas, et esimesele kutsele reageerima ei pea. Teiseks kuupäevaks pakkus müüja 04.04.19, kuid ka siis palusid hagejad tähtaja pikendamist lepingu sõlmimiseks, kuivõrd hagejate enda maja oli veel müümata. 26.03.19 teatas kostja, et asjaõiguslepingu sõlmimata jätmisega tekib kostjal korteri hooldamise kulu ja kuna korter oli valmis oktoobris, siis on kostja kandnud kommunaalkulusid ja laenukulusid - tasunud pangale intresse. Kostja seletas, et ajapikendust saaks kasutada siis kui hagejad kannavad ise kulud. Kostja märkis, et kulud on 1200 € kuus, kuid tõendeid ei esitanud ja esitasid lepingu muutmise projekti, milles oli märgitud leppetrahv 1400 € kuus alates 01.11.18.
2.26.07.2018 sõlmitud lepingus ei olnud leppetrahvi selleks kui ostja ei ilmu asjaõiguslepingut sõlmima. Müüjal oli kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni kümne (10) tööpäeva pikkuse etteteatamistähtajaga (täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks) õigus lepingust taganeda, kui ostja ei ilmu vähemalt kahel (2) müüja poolt kirjalikult (tähtkirjaga või allkirja vastu või e-posti teel) teatatud ajal ja kohas asjaõiguslepingu sõlmimisele ja asjaõigusleping jääb seetõttu sõlmimata.“ (8.1.3), Lepingu punkti 8.3. järgi sai lepingust taganeda ainult tervikuna, s. t. müüja vabaneb nii ehituskohustusest kui lepingu eseme omandi ja valduse üleandmise kohustusest ja lepingust taganemine laienes ka juba täidetud kohustustele. Lepingust taganemine pidi toimuma teisele poolele notariaalses korras edastatava notariaalselt tõestatud avaldusega, milles tuli näidata taganemise alus. Lepingu
punkti 8.4 järgi lepingust taganemisel punkti 8.1 alusel oli ostja poolt müüjale makstavaks leppetrahviks kümme protsenti (10%) ostuhinnast, millele lisandub ostja poolt tellitud ja tasutud muudatustööde maksumus koos käsitlustasuga, ning ülejäänud osa oli müüja kohustatud ostjale tagastama.
3.Kiikri Kodu OÜ ei ole esitanud hagejale taganemisavaldust notariaalselt tõestatud vormis.
4.Pooled sõlmisid 04.04.2019 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingu. Hagejad, et ei soovinud leppetrahvi kohaldamist alates 01.11.18 summas 1400 eurot, nagu oli kirjas lepinguprojektis, mille edastas kostja hagejale 26.03.19. Hagejad soovisid asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja pikendamist kuni 28.06.19 ning oli nõus hüvitama põhjendatud kulutused alates muutmise lepingu sõlmimisest, mis tähtaja pikendamise tõttu kostjale tekkida võisid.
5.Muutmise lepingu punkt 1.2.3 järgi oli lepingu esemeks olev korteriomand on kooskõlas võlaõigusliku lepinguga müüja poolt valmis ehitatud 2018.a. novembris ning müüja on korduvalt teinud ostjatele e-posti teel ettepaneku asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja lepingu eseme omandi üleandmiseks ostjatele, kuid ostjatest tulenevatel põhjustel ei ole asjaõiguslepingut sõlmitud. Muutmise lepingu punkt 1.4 järgi leppisid pooled kokku, et seoses käesoleva lepingu punktis 1.2.3 nimetatud asjaoluga kohustuvad ostjad alates 01.01.2019.a kuni lepingu eseme suhtes asjaõiguslepingu sõlmimise päevani tasuma müüjale leppetrahvi arvestusega üks tuhat kakssada (1 200) eurot ühe (1) kalendrikuu eest. Eelnimetatud leppetrahvi kohustus viidatud lepingu punkti järgi ostjad tasuma müüja (Kiikri Kodu OÜ) kontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päeval.
6.29.04.2019 edastas hagejate lepinguline esindaja Karlis Kolk kostjale leppetrahvi vaidekirja, milles nõudis leppetrahvi mittekohaldamist. 06.05.2019 vastas kostja lepinguline esindaja Erki Vabamets, et keeldub vaide rahuldamisest ning leppetrahv kuulub kohaldamisele. 07.06.2019 saatsid hagejad kostjale kirja, milles viitasid, et nad on kostja survel ja isiklikel põhjustel sunnitud tasuma alusetut leppetrahvi selleks, et hagejad nõustuksid asjaõiguslepingu sõlmimisega. Samas viitasid hagejad, et vaidlustavad hiljem leppetrahvi kohtus. 10.06.2019 sõlmisid hagejad ja kostja asjaõiguslepingu. Hagejad tasusid lisaks ostusummale ka leppetrahvi.
7.26.07.18 sõlmitud lepingus oli kokkulepe üksnes leppetrahvi kohaldamise kohta juhul, kui asjaõiguslepingut ei sõlmita, mistõttu ei olnud kostjal õigust leppetrahvi hagejatelt nõuda. Leppetrahvi sai lepingu järgi nõuda ainult juhul, kui taganetakse lepingust. Antud juhul ei olnud Kiikri Kodu OÜ esitanud hagejatele nõuetekohast taganemisavaldust, mistõttu on leppetrahvi kohaldamine alusetu. Lisaks peab leppetrahv olema mõistlikus suuruses.
8.Olukorras, kus kostja nõuab kulude kandmist ilma tõendavate dokumentideta, ei saa lugeda, et kostja poolt määratud leppetrahvi summa on objektiivne ning põhjendatud ja mõistlik. Kulutuste hüvitamise nõudmine ilma seda tõendavate dokumentideta ja selle alusel teise osapoole sundimine sõlmima leppetrahvi kokkulepe läheb vastuollu hea usu põhimõttega. Sellest tulenevalt on muutmise lepingus leppetrahvi kokkulepe tühine ning üleantu tuleb tagastada (TsÜS § 86).
9.Samuti on hea usu põhimõttega vastuolus asjaolu, et avaldajale esitati esimese asjaõiguslepingu kutse kohta informatsiooni, et selle osas reageerima ei pea, kuid muutmise lepingus on toodud asjaõiguslepingu mittesõlmimine aluseks alusetule leppetrahvi nõudele. Hea usu põhimõttega on täiendavalt vastuolus asjaolu, et leppetrahvi kohaldatakse tagasiulatuvalt perioodi, mil leppetrahvi osas kokkulepet osapooltel ei olnud. Lisaks liigitub alusetu leppetrahvi nõudmine agressiivse kauplemisvõtte alla
tarbijakaitseseaduse § 18 lg 1, lg 2 ja lg 3 p 5 tähenduses. Kaupleja sundis hagejaid sõlmima leppetrahvi kokkulepet tuginedes tõendamata kulutuste hüvitamisnõudele. Muutmise lepingus kasutati alust, mis oli vasturääkivuses kostja esindaja väidetega. Leppetrahvi kokkulepe on tagasiulatuv perioodi, mil leppetrahvi osas kokkulepet ei olnud. Kaupleja keeldus asjaõiguslepingut enne sõlmimast, kui hagejad tasuvad leppetrahvi, kuigi sellist kokkulepet ei olnud isegi muutmise lepingus. Hagejad olid sunnitud sõlmima asjaõiguslepingu, et hagejatel oleks elukoht pärast endise elukoha müüki.
10.Hagejad leiavad, et kogu võlaõigusliku müügilepingu muutmise leping on vastuolus heade kommetega (20.09.20 täpsustus, lk 67-67p) ja seetõttu tühine. Kostjal tuleb tagastada tasutud leppetrahv 6400 €, kuna kostja on selle alusetult saanud ja sellelt tuleb tasuda kostjal viivist seadusjärgses määras alates 10.06.19. Hagejad nõuavad viivist leppetrahvilt alates 10.06.19 kui ta tasus leppetrahvi kostjale. Kostja leidis võimaluse leppetrahvi nõudes võlaõigusliku müügilepingu muutmisel hagejaid survestada (lk 87, 02.12.20). Leppetrahvi on nõutud aja eest, mis eelnes selle kokkuleppele. Kostja teadis hagejate varanduslikku olukorda, kus üks pereliige oli haigestunud ja finantsseisund ei võimalda leppetrahve maksta. Sellisel viisil lepingu sõlmimine on heade kommetega vastuolus. Kui kohus leiab, et leping pole tühine, siis on leppetrahvi kokkulepe p 1.4 tühine tüüptingimus VÕS § 42 lg 3 p 5 järgi. Tegemist on tüüptingimusega, kuna A.K kirjutas 26.03.19 kl 16:38 K.T, et nad saaksid pakkuda ajapikendust juhul kui hagejad oleksid valmis sellega seotud kulud ise kandma ja kulu suurus on 1200 eurot kuus ja et sarnaselt lahendati sarnane probleem teise kliendiga. Seega on leppetrahvi kokkuleppe väljatöötatud tüüptingimus VÕS § 35 järgi. Hagejad ei saanud kuidagi selle sisu mõjutada, sest kostja oli selle eelnevalt läbi töötanud. Leppetrahvil on kahju hüvitamise funktsioon, kuid kuludokumente esitatud pole ja leppetrahv ei ole kooskõlas kahjuga. Tingimus kahjustab hagejaid, sest leppetrahvi nõutakse eelneva perioodi eet kui lepet polnud veel sõlmitud. Hagejad on tarbijad ja tal on pretensioon leppetrahvi mitte müügiobjekti kohta ja kinnisasjas müügi osas on tarbijasätted kohaldatavad VÕS § 218 lg 2.1. järgi.
11.Hagejad paluvad (18.06.19, 20.09.19, 02.12.19, 06.03.20): o tuvastada võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingu tühisus, o kostjal tagastada leppetrahv 6400 eurot, millele lisanduvad viivisintressid seadusega sätestatud korras alates 10.06.19, o alternatiivselt tuvastada, et võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingus leppetrahvi kokkulepe on ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus VÕS § 42 lg 3 p 5 järgi. o menetluskulud jätta vastaspoole kanda. KOSTJA VASTUVÄITED (17.10.19, 12.02.2020)
12.Kostja palus jätta hagi rahuldamata, menetluskulud hagejate kanda.
13.Müügilepingu muutmise leping ei ole heade kommetega vastuolus. Võlaõigusliku müügilepingu muutmine toimus läbirääkimist teel, kostja tuli hagejatele vastu. Hagejad ei ole tarbijad. Isegi kui hagejad oleksid tarbijad, ei ole kostja kasutanud agressiivset kauplemisvõtet. Hagejatega sõlmitud leppetrahvi kokkulepe ei ole sõlmitud vastuolus hea usu põhimõttega, see ei ole tüüptingimus, ei ole hagejat kahjustav ega ole ebamõistlikult suur, leppetrahvi nõudmine enne asjaõigusliku lepingu sõlmimist oli kooskõlas pooltevahelise lepingu muutmise lepinguga. Kostja oli lepingust tulenev alus nõuda leppetrahvi ja see pole saadud alusetult. Oma vastuväiteid põhjendas kostja järgmiselt.
14.Hagejad ja kostja sõlmisid 26.07.2018 võlaõigusliku korteriomandi müügilepingu (edaspidi kostja vastuväidetes VÕL). Hagejad tasusid 15% ostuhinnast ehk 36 600 eurot
VÕL sõlmimisel ning ülejäänud 207 400 eurot kuulus tasumisele enne asjaõiguslepingu sõlmimist. VÕL punkti 6.1 kohaselt sõlmitakse asjaõigusleping lühima võimaliku aja jooksul alates 15.11.2018, tingimusel, et hoone on valmis ja ehitustööd üle vaadatud. VÕL punktis 6.5 leppisid pooled kokku, et kostja kohustus informeerima hagejaid AÕL sõlmimise ajast ja kohast vähemalt 10 päeva ette ja et kui pooled ei lepi kokku teisiti, toimub asjaõiguslepingu sõlmimine kümne (10) tööpäeva jooksul arvates lepingu eseme ehitustööde ülevaatusest, milles ei tuvastatud puudusi, mis takistavad lepingu eseme sihipärast kasutamist.
15.2018. a novembris sai hoone valmis ja ehitustööd vaadati üle. Asjaõiguslepingut ei saanud aga sõlmida, sest hagejatel ei olnud raha ostuhinna (207 000 eurot) tasumiseks. Kuivõrd hagejad olid kostjat informeerinud raskustest ostuhinna tasumisel, saatis kostja teise kutse AÕL-i sõlmimiseks alles 2019. a aprillis, kuigi oleks saanud seda teha oluliselt varem. 04.04.2019 saatis kostja hagejatele korduva kutse asjaõiguslepingu sõlmimiseks, kuid leping jäi sõlmimata, sest hagejatel puudus endiselt ostuhinna tasumiseks vajalik rahasumma. 04.04.2019 e-kirjas palusid hagejad oodata asjaõiguslepingu sõlmimisega kuni 23.06.2019 ehk üle poole aasta arvates korteri valmimisest. Kostja tuli hagejatele vastu ning oli jälle nõus pikendama asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaega. 04.04.2019 sõlmisid pooled selle kohta VÕL-i muutmise lepingu. VÕL muutmise lepingus on pooled kinnitanud, et VÕL-i objektiks olev korter on valmis alates novembrist 2018 ja asjaõigusleping on jäänud sõlmimata ostjatest tulenevatel põhjustel (lepingu punkt 1.2.3). VÕL-i muutmise lepingu punktis 1.4 leppisid pooled kokku, et tulenevalt sellest, et AÕL on hagejatest tulenevatel põhjustel sõlmimata ning seda ei sõlmita ka 04.04.2019, kohustuvad hagejad tasuma 1 200 eurot alates 01.01.2019 iga kuu eest kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Tegemist on korteriga seotud kulude hüvitamisega. See nähtub üheselt VÕL-i muutmisele eelnenud kirjavahetusest.
16.Muutmise lepingus ei ole vastastikuste kohustuste väärtus hagejate kahjuks tasakaalust väljas. Hagejate käsitluse kohaselt on kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas sel põhjusel, et koos VÕL-i muutmisega ja asjaõiguslepingu sõlmimise aja edasilükkamisega leppisid pooled kokku, et hagejad hüvitavad kostjale kulud (kommunaalkulud ja laenukulud), mis on kostjale kaasnenud tulenevalt sellest, et hagejad ei olnud suutelised alates novembrist 2018 korterit välja ostma ja olid VÕL-i rikkumises. Hagejad tasusid VÕL-i muutmise lepingu alusel kostjale leppetrahvi (mis oli ettenähtud kulude hüvitamiseks) kogusummas 6 400 eurot ja said võimaluse asjaõiguslepingu sõlmimiseks hoolimata nendepoolsest lepingurikkumisest. Kostja oleks ka võinud keelduda ja taganeda VÕL-ist. Sellisel juhul oleks hagejatel tekkinud kohustus tasuda kostjale leppetrahvi 10% ostuhinnast, millele lisandub muudatustööde maksumus kooskõlas VÕL p-ga 8.4. Leppetrahvi summa oleks olnud 24 400 eurot ja muutustööde maksumus suurusjärgus 7 000 eurot. Kostjal oleks seega tekkinud hagejate vastu nõue suurusjärgus 32 000 eurot, mille kostja oleks kinni pidanud hagejate poolt tasutud ostuhinna osast. Nii oleksid hagejad jäänud ilma võimalusest korter omandada. Kostja hinnangul on VÕL-i muutmise lepinguga võetud vastastikuste kohustuste (hagejate poolt tasuda 1 200 eurot kuus kulude hüvitist ja kostja poolt võimaldada asjaõiguslepingu hilisem sõlmimine olukorras, kus oli tekkinud VÕL-st taganemise õigus) väärtus igati tasakaalus.
17.Tehing ei ole tehtud hagejate jaoks äärmistel ebasoodsatel tingimustel. Hagejad ei ole välja toonud, milles nende hinnangul äärmiselt ebasoodsad tingimused seisnesid. Sellest hoolimata leiab kostja, et tegemist oli hagejate palvel sõlmitud lepingumuudatusega, et võimaldada hagejatel vabaneda algse lepingu järgi võetud leppetrahvi tasumise kohustusest ja saada nende soovitud korteri omanikuks.
18.Hagejad on märkinud, et kulutuste hüvitamise nõudmine ilma seda tõendavate dokumentideta ja selle alusel teise osapoole sundimine sõlmima leppetrahvi kokkulepe läheb vastuollu hea usu põhimõttega ja et sellest tulenevalt on muutmise lepingus leppetrahvi kokkulepe tühine ning üleantu tuleb tagastada. Kostja ei ole sundinud hagejaid lepingut sõlmima. Tegemist oli hagejate palvel sõlmitud lepingumuudatusega selleks, et võimaldada neil vabaneda algse lepingu järgi võetud leppetrahvi tasumise kohustusest ja saada nende soovitud korteri omanikuks. VÕL-i muutmise lepingu ettevalmistamisel ei palunud hagejad igakuiste kulude kohta mistahes täiendavaid dokumente ning olid kõnealuse summaga nõus.
19.Hagejad on hagiavalduses tuginenud väitele, et VÕL-i muutmise lepingus sisalduvat leppetrahvi ei saanud kostja nõuda seetõttu, et VÕL-s ei olnud sellise hagejate rikkumise puhul leppetrahvi ette nähtud. Kostja ei nõustu sellega. VÕL-i muutmise lepingu punktis 1.4 leppisid pooled kokku, et tulenevalt sellest, et asjaõigusleping on hagejatest tulenevatel põhjustel sõlmimata ning seda ei sõlmita ka 04.04.2019, kohustuvad hagejad tasuma 1 200 eurot alates 01.01.2019 iga kuu eest kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. VÕL-i muutmisele eelnenud kirjavahetusest nähtub, et tegemist on korteriga seotud kulude hüvitamisega. VÕL-i muutmise lepingu punkt 1.4 vastab nimetatud VÕS § 158. VÕL-i muutmise lepingu punktist 1.4 tuleneb seega, et hagejad ja kostja on kokku leppinud aluse leppetrahvi nõudmiseks. Kokkuleppe p-s 1.4 sätestatud leppetrahvi nõudmise eeldused on alates 01.01.2019 täidetud, sest asjaõiguslepingu sõlmimine viibis hagejatest tingitud asjaoludel. Leppetrahvi nõudmise õigus (ja maksmise kohustus) tuleneb VÕL-i muutmise lepingu pst 1.4, mitte algsest VÕL-st. VÕL-i muutmise leping on siduv ja täitmiseks kohustuslik.
20.Põhjendamatu on hagiavalduses esitatud väide, mille kohaselt on leppetrahvi kokkulepe käsitletav ebaausa ja agressiivse kauplemisvõttena põhjusel, et leppetrahvi nõue on alusetu. Hagejad ei ole vaidlusaluses võlasuhtes tarbijad. VÕS § 208 lg 4 kohaselt tarbijalemüük on asja müük müügilepingu alusel, mille puhul tarbijale müüb vallasasja müüja, kes sõlmib lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Käesoleval juhul on lepinguobjektiks kinnisasi ning tarbijakaitseseadus ei kohaldu. Teiseks, kostja poolt nõutav leppetrahv ei ole alusetu. Leppetrahvi nõudmiseks on õiguslik alus, mis tuleneb ülalviidatud. Kokkuleppe p-st 1.4. Kolmandaks, isegi kui hagejad oleksid tarbijad, ei ole tegemist kauplemisvõttega, sh ei ole tegemist agressiivse kauplemisvõttega. Tarbijakaitseseaduse (TKS) § 13 lg kohaselt on kauplemisvõte käesoleva seaduse tähenduses kaupleja tegevus, tegevusetus, teguviis või esitusviis, kommertsteadaanne, sealhulgas reklaam, ja turustamine, mis on otseselt seotud kauba või teenuse reklaamimise, pakkumise, müügi või tarnimisega tarbijale või tarbijalt asja ostmisega. Antud juhul on kostja ja hagejad juba VÕL-i ja VÕL-i muutmise lepingu sõlminud, s.t hagejatel on enne leppetrahvi nõudmist ja selles kokku leppimist tekkinud soov kostjalt kinnisasi osta. Samuti on sõlmitud võlaõiguslik müügileping. Seega isegi kui tegemist oleks tarbijatega, ei ole kostja tegevus tarbijakaitseseaduse tähenduses kauplemisvõte. Kostja tegevus ei saa olla ka agressiivne kauplemisvõte TKS § 18 tähenduses, kuivõrd kostja poolt leppetrahvi nõudmine ei ole hagejates (kes ei ole tarbijad) müügiotsust tekitanud ega mõjutanud. Seda on kinnitanud ka hagejad oma e-kirjades ja nõudekirjas, märkides, et soovivad jätkuvalt asjaõiguslepingut sõlmida ehk tehingut lõpule viia. Seega ei ole leppetrahvi nõue alusetu ega ebaaus ja agressiivne kauplemisvõte.
21.Kuni AÕL sõlmimiseni olid kostja igakuised kulud ca 1 800 eurot, kostja tuli hagejatele vastu, soovides vaid 2/3 kulude hüvitamist.
22.Hagejatega kokku lepitud kulude hüvitamise summa ehk leppetrahvi suurus tulenes müüja finantseerimisintressi kulust. Kiikri Kodu OÜ on xxxx kortermaja arendustegevuse finantseerinud võlakirjadega, mis registreeriti xxxx väärtpaberite registris 11.11.2015 ISIN koodiga xxxx (lisa 1). Võlakirjad on emiteeritud intressiga 12% aastas, mis on tagamata
võlakirjade puhul tavapärane intressimäär. Kostja on korduvalt tasunud intressimakseid investoritele ja esitanud tasumiste kohta intressiteatised xxxx’le (lisa 2).
23.Kostja igakuise intressikulu on järgmine. Hagejate korteri müügihind oli 244 000 eurot. Hagejad olid 36 600 eurot tasunud võlaõiguslepingu sõlmimisel. Järelikult, asjaõiguslepingu sõlmimisel pidi kostjale laekuma nimetatud korteri eest 207 400 eurot. Saadavast summast kuulus tasumisele 20% käibemaks ja seega kostjale oli nn netosummana ettenähtud 172 833 eurot. Kostjale laekuma pidanud netosummalt 172 833 pidi kostja tasuma võlakirjade intressi ehk 12% aastas, kuid kuni summa laekumiseni puudus kostjal vastavas summas võimalus võlakirjade eest tasuda. Igakuine intressikulu summalt 172 833 eurot moodustab 1 728 eurot/kuus (172 833 * 12% aastas / 12 kuud). Intressikulule lisandusid veel korteri jooksvad kommunaalkulud, suurusjärgus 100-120 eurot.
24.Seega keskmiseks kuluks koos võlakirjaintressidega moodustas vähemalt 1 800 eurot kuus.
25.Kuivõrd hagejad olid kostjale avaldanud, et neil on raskusi senise kinnisvara müügiga ja palusid võimalusel leppetrahvi vähendada, otsustas kostja võtta kolmandiku kulust enda kanda ning pakkus kliendile tasumiseks fikseeritud kulupõhist hüvitist suurusega 1200 eurot kuus.
26.Kostja ei ole soovinud hagejate arvelt rikastuda, vaid võlaõigusliku lepingu muutmise lepingus kokku lepitud 1 200 euro suurune leppetrahv alates 01.01.2019 on igati mõistlik ja kohane. Järelikult on võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingus kokku lepitud 1 200 euro suurune leppetrahv väiksem kui kostja poolt igakuiselt kantud otsesed kulud. Seega on leppetrahv kohane ja mõistlik ka lähtuvalt hagejate korduvatest väidetest otseste kulude hüvitamise mõistlikkuse kohta. Leppetrahv oli terves ulatuses mõeldud katma kostja otseseid kulusid seoses asjaõiguslepingu sõlmimise viibimisega.
27.Juhul, kui kostja oleks 04.04.2019 kasutanud oma õigust hagejatega sõlmitud võlaõiguslikust lepingust taganeda, oleks hagejad pidanud tasuma kostjale leppetrahvi summas ca 24 000 eurot. Võttes arvesse igakuist tegelikku kulu summas 1800 eurot, oleks leppetrahv katnud 13,3 kuu intressikulu. Arvestades lepinguobjektiks olnud korteri soodsat asukohta ja likviidsust, ei oleks kostjal olnud raskusi kahe-kolme kuuga leida korterile uus ostja ning seega lõpetada ka intressikulu kandmine. Nimetatu tähendab, et kostja oleks kandnud intressikulusid orienteeruvalt 6 kuu jooksul alates 01.01.2019 ehk kokku summas 10 800 eurot. Hagejate poolt tasumisele kuuluvast 24 000 euro suurusest leppetrahvist oleks kostja seega saanud kasumit 13 200 eurot ehk üle 2 korra rohkem, kui hagejate poolt kostjale tasutud 6 400 eurot reaalselt kantud kulude katteks.
28.Leppetrahvi kokkulepe võlaõigusliku lepingu muutmise lepingu ei ole tüüptingimusega ja see pole ebamõistlik. Hagejad ei ole esile toonud ja tõendanud asjaolud, mille alusel on lepingutingimus VÕS § 35 lg 1 kohaselt tüüptingimus. Kostja on varasemalt 1 kord sellist lahendust kasutanud, kuid see ei tähenda, et oleks sõlmitud tüüptingimustel leping. Hagejad ei ole tõendanud, et vaidlusalune lepingutingimus oleks eelnevalt konkreetselt korduvaks kasutamiseks välja töötatud. Asjaolu, et kinnisvara arendaja ja müüja kasutab oma arvukate klientidega sarnaseid lahendusi ei muuda lepinguid tüüptingimustel sõlmitud lepinguteks. Hagejad on ise esile toonud, et vaidlusaluse tingimuse sisu üle räägiti korduvalt läbi, mis aga automaatselt välistab VÕS § 35 lg 1 kohaldamise. Hagejad on kirjeldanud võlaõigusliku lepingu muutmise lepingu sõlmimise eelseid läbirääkimisi – pooled rääkisid läbi esiteks leppetrahvi summa, mis algselt oli 1 400 eurot, kuid lepingus on pooled kokku leppinud summas 1 200 eurot ja teiseks tähtaja, millest alates leppetrahvi kohaldatakse, st kostja algselt pakutud 01.11.2018 asemel alates 01.01.2019. Järelikult ei ole tegemist tüüptingimustega, vaid lepingu sisu oli hagejatega detailselt läbi räägitud.
Juhul kui kohus peaks eeltoodust hoolimata asuma seisukohale, et hagejatega sõlmitud võlaõigusliku lepingu muutmise leping on tüüptingimustel sõlmitud leping, ei ole vaidlusalune lepingu punkt 1.4, millega lepiti kokku kulude hüvitamises (leppetrahvis) alates 01.01.2019 summas 1 200 eurot kuus, ebamõistlik tüüptingimus VÕS § 42 lg 3 p 5 tähenduses.
29.Igakuine leppetrahv summas 1200 eurot kattis kõigest 2/3 kuludest, millised kostjal seoses hagejate-poolse AÕL sõlmimise viibimisega tekkisid. Kuivõrd vaidlusalusel leppetrahvil on kahju hüvitamise funktsioon, nagu on leidnud ka hagejad, ei saa leppetrahv, milline on tekkivast kahjust väiksem, olemuslikult olla ebamõistlikult suur. Leppetrahvi summa on mõistlik ka suhtes korteri kogu müügihinnaga. VÕL kohaselt oli korteri müügihinnaks 244 000 eurot, seega igakuine leppetrahv summas 1 200 eurot moodustab korteri koguhinnast kõigest 0,49%, mis on igati mõistlik ja õiglane tasu AÕL-i sõlmimisega viivitamise eest. Samuti on kokku 5,3 kuu eest tasutud leppetrahv kogusummas 6 400 eurot kõigest 2,62 % korteri koguhinnast ning ca 1⁄4 leppetrahvist summas 24 000, millise hagejad oleksid pidanud kostjale tasuma, kui kostja ei oleks hagejatele vastu tulnud ja sõlminud 04.04.2019 võlaõigusliku lepingu muutmise lepingut.
30.Hagejad on esitanud kostja vastu seadusjärgses määras viivisenõude alates 10.06.2019 ehk alates leppetrahvi summas 6 400 eurot tasumise hetkest. Kostjal ei ole kohustust hagejatele tasutud leppetrahvi tagastada, mistõttu ei ole hagejatel kostja vastu ka viivisenõuet.
KOHTU PÕHJENDUSED
31.VÕS § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.. VÕS § 8 lg 2 leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. TsÜS 86 lg 1 sätestab, et kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine. TsÜS § 86 lg 2 sätestan, et tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Tarbijakaitseseaduse (TKS) § 13 lg 1 kohaselt on kauplemisvõte käesoleva seaduse tähenduses kaupleja tegevus, tegevusetus, teguviis või esitusviis, kommertsteadaanne, sealhulgas reklaam, ja turustamine, mis on otseselt seotud kauba või teenuse reklaamimise, pakkumise, müügi või tarnimisega tarbijale või tarbijalt asja ostmisega. VÕS § 6 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.
32.Kohtule esitatud pooltevahelisest 26.07.2018 sõlmitud võlaõigusliku korteriomandi müügilepingust nähtuvalt (lk 18, tõestanud notar T:P, nr xxxx) kohustusid hagejad ostma kostjalt xxxx ehitatava ja asuva korteriomandi. Müügilepingust nähtuvalt pidid hagejad tasuma kostjale 15% ostuhinnast ehk 36 600 eurot selle lepingu sõlmimisel ning ülejäänud 207 400 eurot kuulus tasumisele enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Hagejad tasusid kostjale 36 600 €. Nende asjaolude üle poolte vahel vaidlust polnud. Seega oli poolte vahel 26.07.2018 sõlmitud kinnisasja müügileping VÕS § 208 lg 1 järgi ja see leping oli pooltele täitmiseks kohustuslik VÕS § 8 lg 2 järgi.
33.VÕS § 204 lg 4 sätestab, et tarbijalemüük on asja müük müügilepingu alusel, mille puhul tarbijale müüb vallasasja müüja, kes sõlmib lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Seega on iseenesest õige kostja väide, et vaidlusaluse müügileping ei ole tarbijale müük ning vastupidine hagejate väide ei ole õige. Samas nõustub kohus hagejatega, et teatud müügilepingu kohta käivaid sätteid, nagu näiteks VÕS § 218 lg 2.1. tulenev kinnisasja/korteriomandi müügi puhul müüja vastutuse regulatsioon, on vaidlusalusele lepingule kohaldatav, ent ei tähenda seda, et käesoleva müügileping oleks tarbijamüük.
34.Müügilepingu (lk 18) punkti 6.1 kohaselt sõlmitakse asjaõigusleping lühima võimaliku aja jooksul alates 15.11.2018, tingimusel, et hoone on valmis ja ehitustööd üle vaadatud. Lepingu p 6.5 leppisid pooled kokku, et kostja kohustus informeerima hagejaid asjaõiguslepingu sõlmimise ajast ja kohast vähemalt 10 päeva ette ja et kui pooled ei lepi kokku teisiti, toimub asjaõiguslepingu sõlmimine kümne (10) tööpäeva jooksul arvates lepingu eseme ehitustööde ülevaatusest, milles ei tuvastatud puudusi, mis takistavad lepingu eseme sihipärast kasutamist. Seega olid pooled leppinud kokku, millal ja millistel tingimustel toimub ostetud asja ehk korteriomandi asjaõiguslepingu sõlmimine, mis tähendab VÕS § 208 lg 1, § 8 lg 2 järgi kostja kui müüja poolt oma kohutuse, mille sisuks on omandi ülemineku võimaldamine ostjale ehk hagejatele, täitmine. Teisalt oli ostjatel ehk hagejatel kohustus sama moodi VÕS § 208 lg 1, § 8 lg 2 järgi kostjalt müügilepingu objekt ehk asi vastu võtta, sõlmida asjaõigusleping (lepingu p 6.1) ja tasuda lepingu järgi ülejäänud müügihind.
35.Lepingu p 8.1.3 sätestab müüja taganemisõiguse: kui ostja ei ilmu vähemalt 2- l müüja poolt kirjalikult teatud ajal ja kohus asjaõiguslepingu sõlmimisele ja see jääb sõlmimata. Viimane ei tähenda kohtu hinnangul mitte seda, et esimesele kutsele ei peagi notari juurde ilmuma, vaid seda, et ilmumata jätmise korral ei saa müüja lugeda ostjat lepingut rikkunuks ja taganeda lepingust. Nii leiab kohus, et hagiavalduses toodud hagejate väide ja mulje, et justkui ütles M.B, et esimesele kutsele reageerima ei pea, ei ole kooskõlas lepingu mõttega, peale selle ei nähtu see hageja poolt kohtule esitatud hageja ja M.Bi e-kirjavahetusest (lk 8, 20.03.19). Lepingu p 8.4 sätestab, et lepingu p 8.1 toodud juhtudel, kui müüja taganeb lepingust, on ostja poolt makstavaks leppetrahviks 10% ostuhinnast. Lepingu p 4.1 järgi on ostuhind 244000 €. Sellisel juhul, kui hagejad ei ilmuks asjaõiguslepingu sõlmimisele nagu lepingus kokku lepitud, moodustaks leppetrahv 10% 24 400 €, mida ostja saaks nõuda.
36.Pooled muutsid võlaõiguslikku müügilepingut notariaalselt tõestatud lepinguga 04.04.2019 (lk 4), Sellest lepingust nähtuvalt on pooled avaldanud, et nende vahel kehtib 26.07.19 sõlmitud xxxx asuva korteriomandi (registriosa nr xxxx) müügileping. Muutmise lepingus on pooled p-s 1.2.3 avaldanud, et müügiese on kooskõlas lepinguga valmis ehitatud 2018.a novembris ja et müüja on korduvalt teinud ostjale e-posti teel ettepanekuid sõlmida asjaõigusleping ja lepingu eseme omandi üleandmiseks ostjatele (hagejatele), kuid ostjatest tingitud asjaoludel ei ole asjaõiguslepingut sõlmitud. Seega on hagejad ise lepingu muutmise kokkuleppes kinnitanud, et nad ei saa täita oma kohustust, mis tulenes neil müügilepingust 26.07.2018 ja nimelt sõlmida asjaõigusleping, mida kostja oli olnud valmis tegema. Nimelt ei vaielnud pooled selle üle, et hagejatel ei olnud raha ülejäänud ostuhinna (207 000 eurot) tasumiseks ei 2019.a. veebruaris, märtsis ega aprillis, kui hagejaid oli kutsutud 19.02.19 ja 04.04.19 asjaõiguslepingu sõlmimisele ehkki müügiobjekt oli valmis üleandmiseks hagejatele ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Eeltoodu alusel järeldab kohus, et asjaõiguslepingu sõlmimata jätmine oli tingitud hagejatest mitte kostjatest ehk et kostja ei olnud rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi VÕS § 208 lg 1, mis kohustab teda tegema võimalikuks omandi üleandmise hagejatele. Vastupidiselt leiab kohus, et hagejad, mitte olles valmis ei veebruaris ega aprillis 2019 sõlmima kostja asjaõiguslepingut ja koos
sellega tasuma müügihinda, mis tulenes müügilepingust, sattusid ise selle kohustuse täitmata jätmisega müügilepingu rikkumisse.
37.VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 161 lg 1 sätestab, et lepingu rikkumise korral võib kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. Seega saab leppetrahvi nõuda üksnes juhul, kui selles on eelnevalt kokku lepitud teatud kohustuse rikkumise puhul.
38.04.04.2019 sõlmitud lepingu p 1.3 leppisid pooled kokku asjaõiguslepingu sõlmimise ajas ja sellega muutsid nad müügilepingu p 6.1. (vt eespool) nii, et asjaõigusleping lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale sõlmitakse notariaalselt tõestatud vormis hiljemalt 28.06.2019. Lisaks leppisid nad 04.04.19 lepingu p-s 1.4 kokku, et seoses sama lepingu p 1.2.3 toodud asjaoluga kohustub ostja alates 01.01.19 kuni lepingu eseme suhtes asjaõiguslepingu sõlmimise päevani tasuma müüjale leppetrahvi arvestusega 1200 € 1 kalendrikuu eest.
39.Hagejad on esitanud kohtule oma e-kirjavahetuse (lk7-8), millest nähtuvalt on hageja K.T avaldanud 22.03.2020 e-kirjas soovi jätkuvalt xxxx korter välja osta, kuid see pole võimalik sest oma maja on veel müümata ja et ta palub asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaega pikendada. Nimelt on M.B oma e-kirjas 20.03.19 pärinud hagejalt, et asjad ei liigu ja et ta ootab konkreetset ettepanekut ja et selle 20.03.19 e-kirjaga on tehtud korduv ettepanek sõlmida asjaõigusleping notari juures 04.04.19 kl 11.30. Selles kirjas on viidatud, et ülejäänud summa tuleks ära tasuda notari deposiiti ja kui hagejad soovivad teha mingeid erikokkuleppeid, tuleks need sõlmida A.Kega, kes on omanike hulgas ja juhatuse liige. Sellele kirjavahetusele on eelnenud veel 13.02.20 e-kirjavahetus, milles on M.B kirjutanud, et ta on tulnud ostjatele niipalju vastu kui on saanud ja venitanud asja, sest enamus korterid on juba novembris üle antud. Kirjavahetus on käinud mitte küll hagejatega, kuid hageja on märgitud e-kirja kohtule esitanud ja on teadlik sellest kirjast ja kirjas nimetatud L, kes on jurist. A.K on 26.03.19 vastanud K.Tle, et lepingu pikendamine on probleem kuivõrd valminud korteriga tekivad kulud (kommunaal, pangaintress) ja ajapikendust on võimalik siis saada kui ostja kannab ise kulud, mis on ca 1200 € kuus. Ekirja kohaselt lisas lepingu projekti ning palus teavet, kas hagejad on nõus.
40.Kohus kuulas üle hageja K.T ja kostja seadusliku esindaja A.K`e omal algatusel. K.T seletas, et kuivõrd maja müügiga läks kauem, ei olnud võimalik tasuda müügihinda, kuid talle jäi mulje, et kostja ei kanna kahjusid, kui müügiese seisab tühjana. Oma varasemast pangatöökogemusest arvas ta, et kõik kulud on arvestatud tehingu sisse ja tegelikult jääb teine pool nn plussi. Vastuseks kostja küsimusele, miks oli tema arvates kostja motiiv saada muudetud lepingu järgi leppetrahvi 6400 eurot, selle asemel, et lepingust taganeda ja saada leppetrahvi 24000 eurot, selgitas ta, et arvas, et niisugusteks situatsioonideks on olemas varud, et jääda plussi. Samas seletas ta, et ta ei vaadanud asju selle nurga alt, et tal tuleks tasuda leppetrahvi hoopis 24000 eurot. Hagejate poolt kohtule esitatud 03.04.2019 ekirjadest (lk 11, 11p, 49) A.Kega, nähtub, et korter oli valmis ja see leidis kinnitust 23.11 toimunud ülevaatusel ning et edasine venitamine toimus juba hagejate tõttu, mida hagejad üritavad ära kasutada kostja vastu. Tema e-kirjast nähtub, et kulude katmiseks on ta valmis määrama kuupäeva 23.11, kuid mitte hilisemat kuupäeva ning et kostja on vastu tulnud hagejatele ega ole venitanud tehingu tegemisega. Lisaks on ta oma kirjas viidanud ostja (hagejad) poolsele venitamisele, korteriga tekkinud kuludele (kommunaalkulud) ning pangalaenu intresside maksmisele. E-kirjavahetusest nähtuvalt on hageja K.T märkinud, et ostjal (hagejatel) ei ole lepingu järgi kohustust kanda kulusid alates 15.11.18 kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni ja palunud tähtaega pikendada veel 3 kuud ning vajadusel
rakendada leppetrahvi alates aprillist, võimalusel seda vähendada, kuna pere sissetulekud kuus on 1400 €.
41.Kostja A.K seletas vande all, et müüjana üritasid nad olla hagejate suhtes paindlikud ja et veebruaris arutati leppetrahvi küsimust ja kuidas teha muudatusi. Kutset notari juurde minemiseks kohe välja ei saadetud ja esimene kutse notarisse minemiseks saadeti jaanuaris ja asjaõiguslepingu kutse saadeti välja 19.02. Leppetrahv sai lepingu muudatusse sisse seetõttu, et kostja kandis kulusid ja kahju laenuintresside näole, sest projekt /arenduse tegemiseks saadi laenuna raha investoritelt, mille eest tuli maksta intressi 12 %aasas. Vaidlusaluse korteri tehing jäi venima, kanda tuli valve ja kommunaalkulusid. Kuna hagejatel oli maja müümata ja raha ei olnud ning nad ei olnud valmis asja välja veel ka aprillis ostma ja asjaõiguslepingut sõlmima, siis oli kostja nõus tähtaega pikendama ja pakkus välja kulude kandmise. Tema seletuste kohaselt oleks olnud kasulikum lepingust taganeda ja nõuda leppetrahvi, kuid nad oli huvitatud kliendiga läbisaamisest. Seletuste kohaselt toimub pärast asja valmimast asjaõiguslepingu sõlmime ca 1,5 kuu jooksul, mida saab arvestada investeeringute, laenude tagasimaksmisel. Lisaks seletas ta, et algselt sai lepingu muudatusse pandud leppetrahviks 1400 € kuus, mis on näha ka lepingu projektis (lk 9, projekti kuupäev 12.03.19, p 1.4), kuid ostja juhtis sellele tähelepanu ja lepingusse sai 1200 € kuus.
42.Viidatud e-kirju ja poolte seletusi kogumis hinnates, leiab kohus, et nendest ei nähtu, et müüja oleks sundinud hagejat müügilepingut muutma ja seda sõlmima. Vastupidiselt nähtub e-kirjadest asjaolu, et pooled asusid läbi rääkima lepingu muutmise tingimustes ja seda põhjusel, et hagejad ostjatena soovisid saada asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja pikendamist endast tulenevatel asjaoludel ehk põhjusel, et neil ei ole võimalik müügihinda tasuda. Lisaks tõendab e-kirjavahetus, et kostja oli nõus tähtaega pikendama, kuid soovis saada kulude hüvitamist selle eest ja põhjendas asjaolu kulude kandmisega. Hagejate väide, et kostja ei näidanud müügilepingu muutmise lepingus leppetrahvi tingimust sõlmides kuludokumente korteri kulude ja laenuintresside kohta, ei ole millegagi tõendatud ega põhjendatud, sest e-kirjavahetusest sellist nõuet pole hagejad kostjale esitanud. Kostja on tõendanud kostjale esitatud võlakirjade registreeringu (registreeriti xxxx väärtpaberite registris 11.11.2015 ISIN koodiga xxxx) ja nende tingimustega (lk 100-110, tõlked 116123) ja kostja seletustega vande all, et kostja kasutas arenduseks ja korteromandite ehitamiseks investoreid ja võlakirjad on emiteeritud intressiga 12% aastas, mis on tagamata võlakirjade puhul tavapärane intressimäär. Seega on tõendatud kostja väide, et märgitud ehituse ja arenduse eest tuli tal tasuda saadud laenudelt intresse ja seega on võimalik kulu suurus ca 1200 € kuus koos intresside ja korteri kommunaalkuludega. Seega oli võimalik leppetrahvi kokkulepet sõlmida kooskõlas VÕS § 158 lg 1 ja 161 lg 1, millest viimane võimaldab leppetrahvi nõuda tegelikust kahjust sõltumata.
43.Hinnates hageja K.T seletusi, kostja juhatuse liikme A.Ke seletusi, hagejate esitatud ekirjavahetust, müügilepingu p-s 8.4 sätestad leppetrahvi suurust, müügilepingu muutmise kokkuleppe p-s 1.4 leppetrahvi kokkuleppe tingimusi (1200 € kuus), leiab kohus, et pooled muutsid müügilepingut ja leppisid uues asjaõiguselepingu sõlmimise tähtajas ja makstavas leppetrahvis kokku seetõttu, et 1) hagejad ei suutnud täita oma müügilepingust tulenevat ülejäänud ostuhinna tasumise kohustust seetõttu, et neil ei olnud võimalus seda tasuda endast olenevatel asjaoludel (maja oli müümata), millist riski ei kanna müüja, ja sattusid ise müügilepingu rikkumisse, 2) müügilepingust tuleneva ostja kohustuse täitmata jätmise tõttu võinuks hagejatele saabuda negatiivne risk, kuna neil oleks olnud kohustus tasuda müügilepingu järgi vähemalt 24400 eurot leppetrahvi kostjale ja nad võinuks kaotada võimaluse saada asja omanikuks kostjate poolt lepingust taganemise tõttu,
3) kostja oli nõus hagejatele vastu tulema, millega loobus oma müügilepingujärgsest taganemisõigusest ja õigusest saada leppetrahvi 24400 €.
44.Neid müügilepingu muutmise asjaolusid hinnates leiab kohus, et hagejad saavutasid lepingu muutmisega 04.04.19 varaliselt parema olukorra võrreldes sellega, kui nad seda lepingut poleks sõlminud. Nimelt jäi neile pärast lepingu muutmist 04.04.19 võimalus veel mitu kuud pärast esimest ja teist asjaõiguslepingu (2019.a. veebruari ja märtsis) sõlmimise kutset sõlmida asjaõigusleping (hiljemalt 28.06.19) ja saada asja omanikus ilma, et neil oleks olnud ohtu, et kostja saaks kasutada müügilepingu p 8.1.3, 8.4 järgi lepingust taganemise õigust hagejapoolse müügihinna tasumise kohustuse rikkumise ja asjaõiguslepingu sõlmimata jätmise eest. Lisaks ei jäänud kostjale õigust nõuda 10% müügihinnast leppetrahvi ehk 24400 €. Hagejad pidid tasuma vaid leppetrahvi igakuiselt 1200 € seni kuni nad sõlmivad asjaõiguslepingu. Kohus märgib, et edasise aastase viivituse korral olnuks see 14400 € ehk 59% sellest, mis olid müügilepingu p 8.1.3 ja p 8.4 järgi arvestatav ühekordne leppetrahv. Kostja müüjana jäi ilma võimalusest kasutada oma õigusi müügilepingut rikkunud poole suhtes lepingust taganeda ja saada leppetrahvi rohkem kui muudetud lepinguga. Seega saavutasid hagejad lepingu muutmise tulemusel soodsama olukorra võrreldes sellega, milles nad olid ning kohus leiab, et 04.04.19 sõlmitud ja muudetud lepingus ei ole poolte vastastikuste kohustuste väärtus hagejate kahjuks tasakaalust väljas ega tehtud nende suhtes äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Seega ei ole kohtu arvates kostja hagejatele vastu tulles ja sellist lepingut sõlmides käitunud kuidagi VÕS § 6 tulenva hea usu põhimõtte vastaselt. Eeltoodu alusel ei nõustu kohus hagejatega, et pooltevaheline leping 04.04.19 on TsÜS § 86 lg 2 p 1, 2 järgi tühine. Kohus ei nõustu hagejatega, et ilma kuludokumentideta leppetrahvi tingimuse sõlmimine oleks toiminud kuidagi sunniviisiliselt, sest ülalviidatud e-kirjadest ei nähtunud, et hagejad oleksid kuludokumente nõudnud ja kostjad sellest keeldunud ja hagejaid sundinud kuidagiviisi lepingut muutma ja leppetrahvi kokkulepet sõlmima. Ka asjaolu, et hagejatel ei olnud võimalik müügilepingut seetõttu täita, et neil ei olnud raha ja peres oli raske olukord, millest kostja teadis ja seetõttu oleks justki leppetrahvi tingimuse kokkuleppimine hea usu põhimõttega vastuolus VÕS § 6 järgi, ei ole kohtu hinnangul õige. Nimelt, nagu kohus tuvastas, oli asjaõiguslepingu sõlmimata jäämine tingitud hagejatest endast tulenevatest asjaoludest, sest veel veebruaris, märtsis, aprillis 2019.a. ei olnud hagejatel raha müügihinna tasumiseks, mis tuli kanda asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks notari kontole. Samas parandas lepingu muutmine hagejate lepingulisi kohustusi võrreldes sellega, kui lepingut poleks muudetud. Nii ei võimalda 04.04.19 lepingu sõlmimise asjaolud ja põhjendused järeldada, et too oleks sõlmitud, arvestades seda, et hagejad polnud ka lepingus tarbijad, kostja poolt ebaausaid ja agressiivseid (kauplemis) võtteid kasutades TKS § 13 lg 1 järgi ja mille tulemusel oleks leping heade kommetega vastuolus. Asjaolud, et hagejad ei pidanud kandma müügilepingu järgi kostja kulusid kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni, ei tähenda seda, et 04.04.19 lepingus ei võinud pooled kokku leppida teisti, muuta müügilepingut ja leppida kokku selles, et hagejad tasuvad kostjale leppetrahvi alates 01.01.19 lepingu p 1.4 ja 1.2.3 järgi. Seega ole õige hagejate väide, et 26.07.18 müügilepingus kulude kandmise kokkuleppe puudumine tähendaks 04.04.19 lepingus leppetrahvi kokkuleppe tingimuste aga ka lepingu enda vastuolu heade kommetega. Eeltoodu tõttu ei nõustu kohus hagejatega, et leping oleks tühine TsÜS § 86 lg 1 järgi. Nii jääb hageja nõue, milles ta palus tuvastada poolte vahel 04.04.19 sõlmitud lepingu tühisus, rahuldamata. Hagejate väide, et kostja ei taganenud lepingust, ei oma tähtsust, sest 04.04.19 muutsid pooled müügilepingut ja asjaõiguslepingu sõlmise tähtaega.
45.Hagejad on hagis väitnud, et nad oli sunnitud sõlmima asjaõiguslepingu, et neil oleks elukoht pärast endise elukoha müüki, siis selline väide on vastuoluline hageja enda sooviga ja e- kirjadega kostjale, milles nad olid asja ostust jätkuvalt huvitatud (22.03.219 e-kiri, lk 7p) ja soovisid tähtaja pikendamist asjaõiguslepingu sõlmiseks. Et selline leping ka 2019.a. juunis sõlmiti (lk 41, tõestanud notar T:P, nr 1479) siis pidi see olema ka kooskõlas hagejatest ostjatest sooviga saada asja omanikuks.
46.VÕS § 35 lg 1 kohaselt loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. VÕS § 42 lg 3 p 5 kohaselt on tüüptingimus ebamõistlikult kahjustav juhul, kui sellega nähakse ette, et teine lepingupool peab oma kohustuse rikkumise korral maksma tingimuse kasutajale ebamõistlikult suurt leppetrahvi, ebamõistlikult suurt kindlaksmääratud suuruses kahjuhüvitist või muud hüvitist, või kui teiselt lepingupoolelt võetakse võimalus tõendada tegeliku kahju suurust.
47.Vaidlust polnud selles, et kostja on varasemalt 1 kord sellist lahendust kasutanud, kus ta tulenevalt ostjate poolsest võimatusest sõlmida tähtaegselt asjaõigusleping, leppis ostjaga kokku asjaõiguslepingu sõlmise tähtaja pikendamises ja kulude kandmises. Seda kinnitab ka kohtule hageja poolt esitatud A.Ke e-kiri 26.03.19 (lk 7). Küll aga ei ole võimalik sellist praktikat lugeda eelnevalt enne lepingu sõlmist müüja poolt väljatöötatud tingimuseks, mida müüja kasutab igakord lepingu tingimusena. Poolte e-kirjavahetusest (vt otsus eespool) nähtuvalt muutsid pooled müügilepingu mitut tingimust, mida kohaldati hagejate suhtes: asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaeg (kuupäev), leppetrahvi suurus, tasumise arvestuse aeg, sj oli kostja soovinud leppetrahvi algselt saada 23.11 ja hagejad olid nõus seda tasuma arvates lepingu muutmisest, kuid lepingus lepiti kokku tasumise aeg alates 01.01.19 ning lisaks muudeti leppetrahvi suuruseks 1200 € kuus, mitte projektis märgitud 1400 €-le kuus. Nii olid lepingu muutmise tingimused läbi räägitud ja hagejad said seda ka mõjutada. Mitte kuskilt ei nähtu, et vaidlusaluse 04.04.19 lepingu leppetrahvi tingimused oleks eelnevalt konkreetselt iga ostja jaoks korduvaks kasutamiseks välja töötatud. Eeltoodu alusel asub kohus järeldusele, et ebaõige on hageja väide, et 04.04.19 lepingus leppetrahvi maksmise tingimus on tüüptingimus VÕS § 35 lg 1 järgi.
48.Kohus tuvastas ülalpool, et hagejad saavutasid 04.04.19 müügilepingut muutes parema olukorra võrreldes 26.07.18 müügilepinguga. Kohus tuvastas, et lõppetrahv, mida hagejad pidid maksma kostjale kuus oli isegi aastase asjaõiguslepingu sõlmimise viivituse korral väiksem võrreldes sellega, mida nad pidid maksma algse müügilepingu järgi nendepoolsete kohustuse rikkumise ja müüjapoolse võimaliku lepingust taganemise tõttu (lepingu p 8.1.3, 8.4) . Asjaolu, et leppetrahvi arvestuse aeg algas muutmise lepingus vastavalt 01.01.19, mitte nii nagu soovisid hagejad (04.04.19), ei tee seda leppetrahvi kokkulepet ebaseaduslikuks või ebamõistlikuks, sest nagu kohus märkis, oleks see isegi aastase viivituse korral olnud väiksem kui algses müügilepingus kokkulepitud ühekordne leppetrahv. Nii leiab kohus, et 04.04.19 lepingus kokkulepitud leppetrahvi arvestus aeg ja selle suurus ei ole ebamõistlikult kahjustav tingimus, kuivõrd muutmise tulemusel vähenes tegelikult hagejate varasem leppetrahvi koormus ja kadus risk, et müüja taganeb lepingust ostjate poolse rikkumise tõttu. Nimelt on leppetrahv VÕS § 158 lg 1 järgi lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma ning selliselt on sätestatud ka 04.04.19 lepingu p-s 1.4. Lepingu p 1.4 ei ole sätestatud seda, et hagejatelt võetakse ära võimalus tõendada kahju suurust ja kuna tegemist pole ka tüüptingimisega, ei saa rääkida, et leppetrahvi kokkulepe oleks vastuolus VÕS § 42 lg 3 p 5 ja seetõttu tühine. Nimetatud kaalutlustel jääb rahuldamata hagejate alternatiivne nõue, milles ta palusid tuvastada, et poolte vahel
04.04.19 sõlmitud lepingus on leppetrahvi kokkulepe ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus VÕS § 42 lg 3 p 5 järgi.
49.Hagejate väited sellest, et kostja on nõudnud leppetrahvi tasumist ja viidanud sellele, et kui leppetrahvi ei tasuta, siis ei sõlmita asjaõiguslepingut, on iseenesest õige, sest märgitu nähtub 05.06.19 A.Ke e-kirjast K.T. Samas oli hagejatel leppetrahvi maksmise kohustus 04.04.19 lepingu järgi asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks ja see oli VÕS § 8 lg 2 järgi täitmiseks kohustuslik. Nii on hagejate etteheide kostjale, et viimane seda 04.04.19 lepingu järgi hagejatelt nõudis ehk nõudis kohustuse täitmist, on alusetu.
50.Hagejad väitsid, et 26.07.18 sõlmitud lepingus oli kokkulepe üksnes leppetrahvi kohaldamise kohta juhul, kui asjaõiguslepingut ei sõlmita ja et leppetrahvi sai nõuda ainult juhul, kui taganetakse lepingust. Lisaks väitsid hagejad, et kuivõrd Kiikri Kodu OÜ ei olnud esitanud hagejatele nõuetekohast taganemisavaldust, ei saanud nad leppetrahvi nõuda. Nimetud väited on iseenesest õiged ja tulenesid 26.07.18 lepingust, kuid kuna pooled muutsid lepingut 04.04.19 ja leppisid kokku leppetrahvi maksmises muudetud lepingu järgi, siis olid need 04.04.19 lepingust tulenevad õigused ja kohustused pooltele VÕS § 8 lg 2 järgi siduvad. Seega võis kostja kasutada 04.04.19 lepingu järgi leppetrahvi nõude esitamise õigust ja asjaolu, et algses müügilepingus sellisel viisil leppetrahvi maksmist kokku ei olnud lepitud, ei ole tähtsust. Kuna leppetrahv oli tasutud, ei oma siinkohal tähtsust leppetrahvi arve xxxx ja poole e-kirjavahetus 31.05.19-07.06.19 leppetrahvi maksmise kohta, leppetrahvi maksmise dokumendid (lk 13-16, 52-53, 54-55).
51.Kuna 04.04.19 pooltevaheline leping ei ole tühine ning tühine pole ka leppetrahvi kokkulepe, siis ei saa hageja nõuda ka kostjalt makstud leppetrahvi 6400 € tagastamist alusetu rikastumise õiguse järgi kookõlas TsÜS § 86 lg 1, § VÕS § 1027, § 1028 lg 1, VÕS § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1 ja viivist VÕS § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1 järgi.
52.Hagejad on esitanud kohtule koos 26.07.18 sõlmitud müügilepinguga siseviimistluse spetsifikatsiooni, muudatuste kalkulatsioonid, tehnika spetsifikatsiooni, plaanid (lk 30389, kuid kuna vaidlust selle üle ei olnud, ei ole spetsifikatsioonile vaja hinnangut anda. Samuti ei ole vaja anda hinnangut hagejate lepingulise esindaja poolt 14.05.19 saadetud leppetrahvi vaidlustamisele/pretensioonile kostjale ja saadud vastusele 06.05.2019, kuivõrd sellest tulenevaid nõudeid ei ole esitatud ja nii ei oma nad ka tähtsust. Menetluskulud
53.Kuna hagi jäi rahuldamata, jäävad TsMS § 162 lg 1, 2 järgi poolte menetluskulud hagejate kanda. Selle tõttu kohus hagejate menetluskulude suurust kindlaks ei määra.
54.TsMS § 165 lg 1 sätestab, et kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti.
55.Menetluskuludeks on TsMS § 138 lg 1, 2, § 144 p 1, § 175 lg 1 järgi lepingulise esindaja põhjendatud kulud. Kohus kontrollib TsMS § 175 lg 1 alusel kostja lepingulise esindaja kulude põhjendatust.
56.Kostja menetluskulud on vastavalt 03.08.20 nimekirjale 4482,91 € ilma käibemaksuta, tunnitasu määr on 175 € (ilma käibemaksuta). Arvestuse kohaselt on kostja esindaja teinud tööd 25 h ja 37 minuti eest, mis on 8- tunnise tööpäeva arvestuse järgi veidi enam kui 3
tööpäeva. Hagejad esitasid oma vastuväited 13.08.20. Hagejad leiavad, et kostja esindaja tunnitasu määr 175 ei ole põhjendatud, kuivõrd vaidlus ei olnud nii keerukas, asja maht ei olnud nii suur, ei olnud määruskaebusi ega palju istungeid ja seega tuleb kulusid vähendada. Kohus leiab, et kostja esindaja kulud ei ole taotletud ulatuses põhjendatud ja kohus leiab, et kooskõlas TsMS 175 lg 1 tuleb neid vähendada. Mis puudutab tunnitasumäära, siis leiab kohus, et märgitud tasu määr 175 €/h ilma käibemaksuta on kooskõlas vandeadvokaadist esindaja puhul Riigikohtu praktikaga (määrus ajas nr 2-163785 p 31.4). Asjas oli 2 istungit ja seejärel määras kohus poolte nõusolekul kirjaliku menetluse, mille käigus esitasid pooled kohtuvaidluste kirjalikud teesid. Hinnates kohtuvaidluste teese, leiab kohus, et kostja on korranud nendes seda, mida ta on oma vastustes märkinud. Seega on kulu ülepaisutatud ja sellise dokumendi koostamise aeg on põhjendatud mitte 2 vaid 1 h. Ka ei ole põhjendatud menetluskulude nimekirja koostamise kulu 1 h (36 min ja 24 min) ning kohtu hinnangul on põhjendatud kulu 0,5 h eest. Asjas oli 2 istungit, millest 20.01.20 istung kestis ca 40 minutit. Hageja arvestuse kohaselt moodustas ettevalmistus ja istungi ajakulu kokku 3 h, seega oli ettevalmistus ca 2 h 20 min, mida tuleb pidada mõistlikuks. Teine istung 01.06.20 (enne seda kui kohus määras kirjaliku menetluse) kestis kokku 3,5 h, millest vaheaeg oli pea veerand tundi ehk istungi aeg oli ca 3 h ja 15 min. Hageja arvestuse järgi oli see istungi aja kulu 3 h 45 min, seega pool tundi enam kui kestis istung, mis ei ole põhjendatud. Nii tuleb pidada hageja põhjendatud esindaja kuluks tööd ca 23, 5 h eest (25 h ja 37 min – 1 h - 30 min – 30 min). Märgitud aeg on kooskõlas tehtud töö hulga, hageja esitatud, kohtu koostatud dokumentide tutvumise, nendele vastamise, omapoolsete dokumentide koostamise, istungil osalemise, töö ettevalmistamise ja kliendiga nõupidamisega. Seega on kostja esindaja kulud TsMS § 175 lg 1 järgi põhjendatud 4112,5 € ilma käibemaksuta. Nimetatud 4112,5 € tuleb hagejatelt TsMS § 165 lg 1 järgi võrdsetes osades ehk kummaltki hagejalt vastavalt 2056,25 € kostja kasuks välja mõista. Protokolli parandus
57.Kohus koostas 20.01.19 istungi protokolli, mille kohta esitasid hagejad paranduse ettepaneku (lk 94, 21.01.20). Hageja soovis parandada protokolli järgmiselt: o Asendada protokollis hageja esindaja lause „ Teeme ettepaneku hüvitada tõendatud kulud, mis kostjal tekkisid vahemikus peale esimest mitteilmumist asjaõiguslepingu sõlmimisele kuni 04.04.2019“ järgmiselt „Teeme ettepaneku hüvitada tõendatud kulud, mis kostjal tekkisid vahemikus peale teist mitteilmumist asjaõiguslepingu sõlmimisele alates 04.04.2019.“ o Asendada protokollis hageja esindaja lause „ Kui kulu ka tekkis, siis selle kulu kannaks hageja“ järgmiselt „Teeme ettepaneku hüvitada tõendatud kulud, mis kostjal tekkisid vahemikus peale teist mitteilmumist asjaõiguslepingu sõlmimisele alates 04.04.2019“.
58.Kostja nõustus esimese parandusega.
59.Hageja taotlus kuulub osalisele rahuldamisele ja kooskõlas TsMS § 53 lg 4 parandab kohus 20.01.19 istungi protokoll järgmiselt: o Lugeda protokollis hageja esindaja lause „ Teeme ettepaneku hüvitada tõendatud kulud, mis kostjal tekkisid vahemikus peale esimest mitteilmumist asjaõiguslepingu sõlmimisele kuni 04.04.2019“ õigeks järgmiselt „Teeme ettepaneku hüvitada tõendatud kulud, mis kostjal tekkisid vahemikus peale teist mitteilmumist asjaõiguslepingu sõlmimisele alates 04.04.2019.“ o Muud hageja vastuväited lisada kooskõlas TsMS § 53 lg 4 protokolli juurde. (digitaalne allkiri) Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.