17. juuli 2020 Pärnu Maakohtu Pärnu kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasja number
2-19-11340
Tsiviilasi
LineMaster OÜ hagi OÜ Ringi Haldus vastu leppetrahvi ja viivise summas 42 198.93 euro ning lisanduva viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
45 568.99 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja LineMaster OÜ, registrikood 12688102, asukoht Uuekalda tn 6a, Tammiste küla, Tori vald, Pärnu maakond, lepinguline esindaja advokaat Aldo Vassar Kostja OÜ Ringi Haldus, registrikood 11249122, asukoht Suur-Jõe tn 58, Pärnu linn, Pärnu linn, Pärnu maakond, lepinguline esindaja Annika Murulaid
Asja lahendamise viis
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON:
1.Rahuldada LineMaster OÜ hagi OÜ Ringi Haldus vastu osaliselt.
2.Välja mõista OÜ-lt Ringi Haldus (registrikood 11249122) LineMaster OÜ (registrikood 12688102) kasuks põhivõlgnevusena leppetrahv 28 967 (kakskümmend kaheksa tuhat üheksasada kuuskümmend seitse) eurot ja 43 (nelikümmend kolm) senti, sissenõutavaks muutunud viivis põhivõlgnevuselt kohtuotsuse tegemise aja seisuga 1953,87 eurot ning edasi viivis põhivõlgnevuselt (28 967,43 eurolt) alates 17.07.2020 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud seadusjärgses määras.
3.Jätta rahuldamata hageja nõue leppetrahvi osas poolte vahel 18.04.2018 sõlmitud lepingu p 3.8.1. alusel ja sellelt arvutatud viiviste osas.
4.Jätta menetluskulud kostja OÜ Ringi Haldus kanda 68,79% ulatuses ja hageja LineMaster OÜ kanda 31,21% ulatuses.
5.Menetluskulud määrab kohus kindlaks asjas sisulise lahendamise kohta tehtava kohtulahendi või menetlust lõpetava määruse jõustumise järgselt mõistliku aja jooksul. Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul selle kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel
Tsiviilasi nr 2-19-11340 käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest, esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Taotledes kaebuse esitamisel menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka kaebuse esitama. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle läbivaatamist istungil. Hageja nõue, väited ja kostja vastuväited, esitatud tõendid
1.Vastavalt hageja LineMaster OÜ hagiavaldusele (I kd tl 1-7, esialgset haginõuet suurendati 01.11.2019) ja teistele menetlusdokumentidele (I kd tl 109-119, 152-155, II kd tl 62-70, 72-78, 129-134) sõlmis hageja ostjana ja kostja OÜ Ringi Haldus müüjana 18.04.2018 korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu ehitamiskohustusega. (I kd tl 9-19, edaspidi ka Leping). Lepingu esemeks 1 oli vastava lepingu p 1.1. nimetatud kinnistu jagamisel korteriomanditeks moodustuv eluruum: 2-toaline korter nr 41, milline asub korterelamu IV korrusel, üldpinnaga 53,1 m2, millele lisandub rõdu pinnaga 10 m2. Lepingu esemeks 2 oli lepingu p 1.1. nimetatud kinnistu jagamisel korteriomanditeks moodustuv eluruum: 2-toaline korter nr. 42, milline asub korterelamu IV korrusel, üldpinnaga 44,3 m2, millele lisandub rõdu pinnaga 7,7 m2.
2.Lisaks leppisid pooled lepingu punktis 7.3 kokku, et nad kohustuvad vastastikku tasuma teineteisele viivist 0,024% ostuhinnast päevas iga nende poolt mitteõigeaegselt täidetud kohustuse eest. Hageja leiab, et tegemist on leppetrahvi kokkuleppega. Hageja märgib, et seaduse järgi „viivis“ on tõepoolest nõutav rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral. Müügilepingu korral lasub rahaline kohustus ehk ostuhinna tasumise kohustus ostjal, müüjal aga asja üleandmise kohustus. Antud juhul aga on vastavas punktis vastav kohustus sätestatud vastastikku ning „iga nende poolt mitteõigeaegselt täidetud kohustuse eest“ ehk viide ei ole ainult rahalisele kohustusele ning ostja suhtes, kellel on ostuhinna tasumise kohustus. Seega on tegemist kokkuleppega raha maksmiseks mitterahalise kokkuleppe rikkumise korral ehk leppetrahviga. Kusagilt ei tulene mingisugust piirangut või kitsendust, et vastavat leppetrahvi saab nõuda ainult lepingust taganemise korral. Asjaolu, et leppetrahvi kokkulepe on „taganemise peatüki“ all, ei ole õiguslikult oluline ehk vastav kostja vastuväide (otsuse p 12) ei ole asjakohane. Algselt oli ostuhinnaks 281 000 EUR (leppetrahv päevas seega 67,44 EUR), lõplik ostuhind määratleti 19.09.2019 lepinguga (I kd tl 120-136) summale 316 785 EUR (leppetrahv päevas
76,03 EUR).
3.Lepingu p 3.8.1. – 3.8.4. järgi kohustus müüja tagama, et:
3.8.1.Lepingu esemete reaalosade ehitustööd lõpetatakse hiljemalt 31.03.2019. Samuti peavad olema eelnimetatud kuupäevaks kinnistule rajatud kasutuskorraga kokkulepitavad parkimiskohad.
3.8.2.Üldkasutatavate ruumide ehitustööd lõpetatakse hiljemalt 31.03.2019.
3.8.3.Kinnistu heakorratööd lõpetatakse hiljemalt 31.05.2019.
3.8.4.Taotlus Hoonele kasutusloa väljastamiseks esitatakse hiljemalt 31.03.2019. Kostja ei täitnud nimetatud kohustusi vastavalt lepingule. Koos 29.07.2019 esitatud hagiga esitas hageja ehitisregistri väljavõtte, millest nähtub, et hoone XXX ehk XXX on ehitamisel ning hoonel puudub kasutusluba (I kd tl 29-30, kasutusloa osas vt allpool p 6.4.). Lisaks on müüja e-kirja teel kinnitanud arvukate puuduste olemasolu, edastades 15.05.2019 ostjale ülevaatusakti, kus on müüja kõnealused puudused välja toonud (I kd tl 31-38). Muuhulgas on 2 (14)
Tsiviilasi nr 2-19-11340 ehitaja 20.05.2019 e-kirjas müüjat teavitanud, et peatab objektil ehitustööd (I kd tl 40-41). Hagi esitamise seisuga ei ole ehitus edasi liikunud ning müüja ei ole kõnealuseid puuduseid jätkuvalt kõrvaldanud – kokkuvõtvalt ei ole terve hoone ehitustöid lõpetatud ehk tegemist on ehitamisel oleva objektiga.
4.Hageja andis kostjale kohtuväliselt teada leppetrahvi nõudmisest 11.07.2019 (I kd tl 43-48). Leppetrahvi tasumise näol on tegemist rahalise kohustusega, millega viivitusse sattumise korral on võlausaldajal õigus nõuda viivitusintressi VÕS § 113 lõige 1 alusel, mida hageja käesoleva hagiavalduse ka lisaks põhinõudele teeb. Kuna hageja andis kostjale teada leppetrahvi nõudmisest 11.07.2019, pöördudes lepingulise esindaja vahendusel kostja poole kohtuvälise nõudega, saab hageja nõuda sissenõutavaks muutunud viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras perioodi 12.07.2019 - 28.07.2019 eest. Kohtuvälise nõude esitamise ajal oli sissenõutavaks muutunud leppetrahv ehk summa: 102 * 67,44 (korteri ehitustööd) + 102 * 67,44 (üldtööd) + 41 * 67,44 (heakorratööd) * 46 * 67,44 (kasutusluba) = 19 625,04 eurot. Seega sissenõutavaks muutunud seadusjärgne viivis hagi esitamise ajal summalt 19 625,04 eurot (hageja selgitab, et soovib sissenõutavaks muutunud viivist lihtsuse huvides nõuda summalt, mille osas esitas hageja kostjale kohtuvälise nõude) on summas 73,12 eurot.
5.Lisaks sissenõutavaks muutunud viivisele taotleb hageja viivise väljamõistmist ka selliselt, kohus mõistaks viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras välja kindla summana alates hageja poolt hagiavalduse esitamisest kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest TsMS § 367 tähenduses. Seega hagiavalduse esitamise ajaga on korrigeeritud leppetrahvi summaks: 119 * 67,44 (korteri ehitustööd) + 119 * 67,44 (üldtööd) + 58 * 67,44 (heakorratööd) + 46 * 67,44 (kasutusluba) = 23 064,48 eurot.
6.Seisuga 01.11.2019 on hageja nõuded leppetrahvi osas punktides 3.8.1. kuni 3.8.4. võetud kohustuste kohta aga järgmised:
6.1.Korteri ehitustööd. Hageja selgitab, et kostja ei täitnud vastavat kohustust kuni 20.09.2019 (mil korteri valdus üle anti, ostja nõustus korteri ise lõpuni ehitama). Eeltoodut kinnitab korteri üleandmise-vastuvõtmise akt, mille pooled allkirjastasid 20.09.2019 (I kd tl 137-140). Seega oli müüja viivituses 173 päeva, mis teeb leppetrahviks 13 158,38 eurot. Hageja rõhutab, et ei ole müüjaga sõlminud mitte ühtegi täiendavat kokkulepet või lepingut mingisuguste projektijärgsete tööde vms tegemiseks. Hageja ning kostja sõlmisid 18.04.2018 korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt ei ole kostja ehituse tähtaegadest kinni pidanud ja millest ka hageja nõuded seetõttu tulenevad. Kostja ei ole esitanud ka mitte ühtegi tõendit selle kohta, et hageja ja kostja oleks muutnud 18.04.2018 lepingus kokkulepitud tähtaegasid või sõlminud muid vastavasisulisi kokkuleppeid. Kostja ei ole vastu vaielnud faktile, et korteriomandi suhtes olid ehitustööd lõpetamata kuni korteriomandi valduse üleandmiseni. Hageja lisab, et kostja ei ole kohtule ka välja toonud ühtegi muud kuupäeva, mil kostja väitel siis korteriomandi ehitustööd tegelikult lõpetati. Kostja esitatud 18.02.2019 akti osas (vt allpool p 9.1.) rõhutab hageja, et tegemist on müüja ja ehitaja vahelise tööde üleandmise-vastuvõtmise aktiga. Teiseks hageja märgib, et tegemist on äärmiselt lakoonilise tööde üleandmise-vastuvõtmise aktiga ning vastavas aktis on enamus tööde osas sedastatud, et esinevad vaegtööd ning aktis on välja toodud erinevad kuupäevad, mil ehitaja on lubanud puudused likvideerida. Hageja on seisukohal, et vastava tõendiga kostja hoopis aitab kaasa hageja positsioonile/hagiavaldusele. Vastava tõendiga kostja kinnitab fakti, et kogu vastava kortermaja ehitustööd on juba algusest peale olnud puudulikud, tööd ei ole valminud õigeaegselt jne. Siinkohal hageja aga rõhutab, et see ei vabasta kostjat vastutusest hageja ehk ostja eest, kui näiteks müüja on oma kohustusi rikkunud näiteks seetõttu, et omakorda tema ees on keegi lepingupartner oma kohustusi rikkunud. 3 (14)
Tsiviilasi nr 2-19-11340 Hageja esitas kohtule fotod X korterelamu-ärihoone kasutusloa menetluse toimikust, mille hageja tegi hoone kasutusloa toimikuga tutvumisel Pärnu Linnavalitsuses (II kd tl 79-82). Vastavatest fotodest nähtub, et Pärnu Linnavalitsus on kasutusloa menetluses viidanud arvukatele puudustele hoone ehitamisel. Muuhulgas on planeerimisosakonna arhitekt K. K. sedastanud, et „Parkla katuslae lahendus teisel korrusel ei vasta ehitusloa ehitusprojektile“.; „Ehitusprojektis ettenähtud väliala rajatud ei ole.“; „Kasutusloas ei saa aktsepteerida välja ehitamata jäetud kokkuleppelist lahendust“.; „Hoonte teatavad piirded rõdudel ja katuseterrassidel ei vasta ohutusnõuetele“.; „Puudub haljastus lahendus“ jne. (II kd tl 79). Näiteks 06.06.2019 on linnaarhitekt H. E. puudusena sedastanud, et „Lahendada kogu parkla katuslagi vastavalt ehitusloa saanud projektile (haljastus, puitterrassid), mis peab olema vastavuses kasutajasõbraliku linnaruumiga.“ (II kd tl 82). Seega esitab kostja täiesti absurdseid vastuväiteid ning kuritarvitab oma menetluslikke õigusi. Eeltoodud ja kohtule esitatud fotod selgelt tõendavad fakti, et kostja ehitas ehitusprojektist mööda ning vastavaid kostja poolseid rikkumisi oli arvukalt, mida ka Pärnu Linnavalitsus on vastavas haldusmenetluses ehk kasutusloa menetluses sedastanud.
6.2.Üldtööd. 10.09.2019 on Pärnu Linnavalitsus edastanud hageja lepingulisele esindajale vastuse teabenõudele, milles on Pärnu Linnavalitsus edastanud müüja ehk kostja 22.08.2019 taotluse/garantiikirja. (I kd tl 141-143). Vastavas garantiikirjas on kostja välja toonud alljärgneva: Tänaseks on valminud korterite terrassid. Terrassi pingid ja prügikastid paigaldatakse 30.08.19. Metallpiirete puidust osade tööd valmivad 06.09.19. Lisa kondeinerhaljastus paigaldatakse 05.09.19. Kummimatid ja mänguväljak paigaldatakse 30.09.19. Avade katmiseks teraskonstruksioonid paigaldatakse 31.08.19. Avade katmine vineeri ja terrassilaudisega 31.10.19. Kukeharja mati paigaldus 31.10.19. Projektijärgsete tööde lõpetamise tähtajaks garanteerime 31.10.2019 Eeltoodust järeldub üheselt, et üldkasutatavate ruumide ehitustööd ei olnud lõpetatud hagiavalduse esitamise seisuga, ei olnud lõpetatud ka kostja vastuse esitamise seisuga ning ei ole ka lõpetatud 01.11.2019 seisuga. Hageja selgitab, et „Avade katmiseks teraskonstruksioonid paigaldatakse 31.08.19. ja Avade katmine vineeri ja terrassilaudisega 31.10.19” puudutab korterelamu parklat, parkla katust ja esimest korrust/kortermaja väliterrassi – ehk tegemist on üldkasutatavate ruumidega. Hageja esitas kohtule ka 01.11.2019 tehtud fotod (I kd tl 144-148), millest nähtub, et kõnealused avade katmise ehitustööd on 01.11.2019 seisuga jätkuvalt pooleli, sest fotodelt on näha ehitusmaterjal, mida avade katmise ehitustöödel kasutatakse. Müüja on seega viivituses seisuga 01.11.2019 214 päeva, mis teeb leppetrahviks 16 270,42 eurot.
6.3.Heakorratööd. Nagu eelnevalt selgitatud, on kostja Pärnu Linnavalitsusele 22.08.2019 teada andnud, et Terrassi pingid ja prügikastid paigaldatakse 30.08.19 ja Kummimatid ja mänguväljak paigaldatakse 30.09.19. Sellega ehk kostja enda Pärnu Linnavalitsusele esitatud garantiikirjaga on tõendatud asjaolu, et heakorratööd ei olnud lõpetatud vähemalt 29.09.2019. a. seisuga. Seega on leidnud tõendamist, et müüja oli viivituses 121 päeva, mis teeb leppetrahviks 9199,63 eurot.
6.4.Kasutusluba. Hageja on seisukohal, et kõnealust punkti tuleb tõlgendada VÕS § 29 lg 4 tähenduses selliselt, et kasutusloa taotlus peab vastama ehitusseadustikus sätestatud nõuetele 4 (14)
Tsiviilasi nr 2-19-11340 ehk kasutusloa taotlus peab olema sisuliselt korrektne, vastama nõuetele ja mh sisaldama kõiki vajalike dokumente. Ilmselgelt ei saa sellise sätte eesmärk olla aktsepteerida olukorda, kus taotlus on esitatud küll formaalselt õigel kuupäeval, aga tegelikkuses on kasutusloa taotlus puudustega, puuduvad vajalikud dokumendid või ehitis ei vasta nõuetele (näiteks isegi olukorras, kus hoonet ei ole veel isegi ehitatud) ehk juba taotluse esitamise hetkel on selge, et kasutusloa taotlus on perspektiivitu/ei lähe läbi/ei vasta nõuetele. Pärnu Linnavalitsuse 30.08.2019 kasutusloa andmise otsuses nr 3-5.4/450 (I kd tl 148-149) on sedastatud, et Pärnu Linnavalitsusele esitati 17.05.2019 kasutusloa taotlus, mis vastab ehitusseadustiku § 52 lõikele 1, ehitamisega seonduvad dokumendid, ehitusprojekt, muudatusprojekt ja tasuti riigilõiv X kinnistul korterelamu-ärihoone (ehitisregistri kood XXX ) kasutusele võtmiseks. Eeltoodust tulenevalt on leidnud tõendamist, et müüja oli viivituses 46 päeva, kuna müüja esitas nõuetele vastava kasutusloa taotluse 17.05.2019. Eeltoodu teeb seega leppetrahviks 3497,38 eurot ning kokku leppetrahv kõigi nelja rikkumise eest 42 125,81 eurot.
7.Hageja selgitab, et nõuab lisaks seadusjärgset viivist ka selle summa pealt, mille võrra hageja 01.11.2019 oma nõuet suurendas (ehk 42 125,81 eurot – 23 064,48 eurot = 19 061,33 eurot), alates nimetatud kuupäeval esitatud menetlusdokumendi kostjale kättetoimetamisest (kostjale tehti dokument avaliku e-toimiku süsteemis nähtavaks 04.11.2019).
8.Kostja viide (vt allpool p 10) 19.09.2019 lepingu punktile 5.2.7 ei ole asjakohane, sest kõnealune punkt käsitleb asjaõiguslepingu hilisemal tähtajal sõlmimist ning ühtki nõuet sellel alusel (esialgse lepingu p 6.1 kohustas asjaõiguslepingut sõlmima hiljemalt 31.03.2019) ei ole hageja kostjale esitanud.
9.Kostja ei tunnista hagi oma kirjalikus vastuses (esitati enne hagi menetlusse võtmist, I kd tl 52-56) ega teistes menetlusdokumentides (I kd tl 84-87, 156-160, 179-183, II kd tl 85-89 ja 136-142). Kostja vastuväited Lepingu p 3.8.1. – 3.8.4. osas on punktide kaupa järgmised:
9.1.Lepingu esemete reaalosade ehitustööd ja parkimiskohad (p 3.8.1.). Müüja oli lepingu punkt 3.2. alusel kohustatud ehitama korteri valmis vastavalt Lepingu lisaks olevale siseviimistluse spetsifikatsioonile. Ostja oli Lepingu punktide 3.3. ja 3.4. alusel kohustatud esitama oma muudatused korteri siseviimistluses, kasutatavates materjalides ja seadmetes hiljemalt 31.05.2018. Müüja kohustus esimesel võimalusel arvates muudatusettepanekute kätte saamise päevast teatama, kas sellised muudatused on võimalikud ning kui on võimalikud, siis esitama pakkumise, mis sisaldab tööde võimalikku tähtaega ja korda. Muudatusettepanekute saamisel on müüjal õigus läbirääkimiste ajaks peatada kõik lepingu esemete reaalosade ehitustööd. Kui müüja on muudatusettepaneku läbirääkimiste ajaks ehitustööd peatanud, siis lükkub edasi ka tööde ja lepingu esemete valmimise tähtaeg mõistliku aja võrra arvestades ajavahemikku, mil planeeritud töid tulenevalt ostja muudatusettepanekust teha ei saanud. Vastavalt müügilepingu p. 3.5. oli lepingu p. 3.4. kohaselt müüja poolt tehtud pakkumisega nõustumise korral ostja kohustatud tasuma kogu pakkumises tehtud tööde maksumuse enne muudatustööde teostamist pakkumises sätestatud ajal ja korras ning juhul, kui muudatusettepanekutest tulenevate tööde tegemise tõttu pikeneb lepingu eseme valmimise tähtaeg, pikeneb vastavalt ka lepingu eseme omandi ning otsese valduse üleandmise tähtaeg. Ostja soovis korteriomandi siseviimistluses, kasutatavates materjalides ja seadmetes muudatustööde tegemist. 24.01.2019 esitas müüja esitas ostjale pakkumise (II kd tl 90-93) muudatustööde tegemiseks. Tulenevalt müügilepingu p. 3.4. tingimustest sisaldas pakkumine muudatustööde tegemiseks vajalikku võimalikku tähtaega – 14 nädalat (vt rida pakkumise/ muudatustööde tabeli lõpus). Ostja kinnitas müüja muudatustööde pakkumise (II kd tl 94). 5 (14)
Tsiviilasi nr 2-19-11340 Oma nõustumist muudatustööde pakkumisega kinnitas ostja ka muudatustest tuleneva hinna suurenemise eest tasumisega. Vastavalt pakkumisele oli muudatustööde hind 30 725.14 eurot. Hageja tasus muudatustööde hinna 28.01.2019 (II kd tl 95-96). Seega esitas hageja oma muudatustööde ettepanekud mitte lepingus ette nähtud tähtajaks, vaid olulise hilinemisega (jaanuaris 2019) ja poolikult ehk et viisil, kus on küll näidatud tema poolt soovitud materjalide ja seadmete asendused, kuid nende paigalduse lahendust näidatud ei ole. Puudus tööde teostamiseks vajalik projekt (sh sisekujundusprojekt). Kostja esitatud poolte ja ehitaja (Eventus OÜ) E-kirjavahetusest (II kd tl 97-112, ka I kd tl 59-70) nähtub, et veel 20.05.2019 on ehitaja andnud teada, et korteri ehitustöid ei saa lõpetada, kuna korteriomaniku soove kajastav sisekujundusprojekt puudub. Puudub kostja erisoovil paigaldatava sanitaartehnika paigaldusjuhend, mille olemasolu on eelduseks torutööde ja kipstööde lõpetamisele. Lisaks eelnevale vahetas hageja ise, enne talle korteriomandi valduse üleandmist ning ilma arhitekti ega müüjaga kooskõlastamata, ära korteri rõduaknad, millega muutis hoone fassaadi. Selline tegevus oli lubamatu ja takistas kostjal korteriomandi reaalosa ehitust lõpule viimast. Ostjalt laekunud puudulik info oli vastuoluline. Ostja juhendid ei olnud selged (seda hoolimata korduvatest ehitajapoolsetest nii suulistest kui kirjalikest meeldetuletustest) ning nende täitmine müüja poolt on osutunud raskendatuks või võimatuks. See põhjustas olukorra, kus müüja ei saanud muudatustöid, seega ka korteriomandi reaalosa ehitust, lõpule viia. Seetõttu oli kostja sunnitud 20.05.2019 hageja korteriomandi ehitustööd peatama. VÕS § 119 lg 2 järgi satub võlausaldaja vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita, või ei tee võlgniku kohustuse täitmiseks vajalikku muud tegu või koostööd võlgnikuga. Antud Lepingu näol on tegemist ehituskohustusega müügilepinguga ehk et korteriomandi valmisehitamisele kohalduvad Võlaõigusseaduses töövõtulepingu sätted. Pooled olid leppinud kokku selles, et ostja peab andma tema poolt soovitud tööde tegemise kohta juhised. Seega on ostja (võlausaldaja) olnud käesoleval juhul ise vastuvõtuviivituses, sest ilma ostja koostööta ei ole müüjal olnud võimalik lepingut täita ning ehitustööde lõpetamist tagada. Projektijärgsed ehitustööd olid tähtaegselt lõpetatud. Selle kohta esitas Ringi Haldus OÜ ehitaja ja kostja vahel 18.02.2019 koostatud tööde üleandmise akti (II kd tl 49-60). Niinimetatud lõpetamata tööd on korteri juures projektijärgsetest töödest erinevad muudatustööd, mille tegemist hageja soovis, kuid mille tegemiseks vajalikud omapoolsed kohustused jättis hageja täitmata. Hageja poolt tõendina esitatud 20.09.2019 üleandmisakti (7-l lehel) sellisel kujul ei eksisteeri. Maakler ja korteriomanik on alla kirjutanud nimetatud failis leheküljel 1 asuva „Korteriomandi üleandmise- vastuvõtmise akti“. Ehitaja ja korteriomanik on allkirjastanud viimasel kahel lehel oleva „Materjalide üleandmise- vastuvõtmise akti“. (korteriomaniku allkiri ehitaja käes oleval aktil). Vahepealsetel lehtedel olevat akti „Korteriomandi üleandmise- vastuvõtmise akt 26.08.19“ ei ole allkirjastanud ei ehitaja, maakler, ega arendaja. Kostja ei kinnita aktis kirjutatut. Hageja on püüdnud selle tõendiga kohut eksitada kui mitte petta, jättes mulje, et tegemist on ühe dokumendiga ning on sinna vahele „sokutanud“ lisalehed väidetavate puudustega, millele on ilmselt ainult hageja ja tema esindaja allkirjad. Juba visuaalselt on näha, et akti vahepealsetel lehtedel olevad allkirjad ei ühti esimesel ja viimasel lehel olevate allkirjadega ning ei ole tuvastatav kelle allkirjad need on. Hageja tuginemine väidetavale lepingu p. 3.8.1. ehitustööde lõpetamise tähtaja rikkumisele on samuti vastuolus hea usu põhimõtetega, sest 19.09.2019 sõlmitud Asjaõiguslepingu ja 6 (14)
Tsiviilasi nr 2-19-11340 müügilepingu muutmise kokkuleppe p. 5.2.10. all on hageja kinnitanud, et ta ... ei soovi korteriomandi siseviimistlustööde lõpetamist kostja poolt.
9.2.Üldkasutatavate ruumide ehitustööd (Lepingu p 3.8.2.). Eelpoolnimetatud tööd on tähtaegselt lõpetatud. Hageja nimetatud väidetavad puudused (eeldusel, et need on üldse olemas, mida kostja mingil juhul ei mööna), ei viita mitte tööde tegemata jätmisele, vaid väidetavatele vigadele töös või vigadele, mis on avaldunud pärast tööde lõpetamist ja on käsitletavad garantiitöödena. Valdavalt ei eksisteeri hageja poolt tõendina esitatud nn tööde ülevaatuse aktis nimetatud puudusi (ei ole kunagi olemas olnudki) ning jääb arusaamatuks, millele tuginedes leiab ostja, et tegemist on üldse puudustega. Üksikud tööd, millel seisuga 30.04.2019 esines puudusi, on kostja vastuse esitamise ajaks juba ammu parandatud ja ostjal puuduvad mistahes rahalised ning puuduste kõrvaldamise nõuded. Lisaks märgib kostja, et mitmed ostja kirjas viidatud väidetavad puudused on kirjeldatud nii üldsõnaliselt ja kantud ostja enda subjektiivsest arusaamast, mitte lepingujärgsest kvaliteedinõudest, et ostja etteheidetest ei ole võimalik aru saada. Kostja lisab, et hageja esitatud korteri ehitustööde ülevaatusakt ei vasta tõendi kohta esitatud nõuetele. Sellel puuduvad väidetavalt ülevaatusel osalenud isikute nimed allkirjad. Tegemist on lihtsalt trükitud tekstiga, millel puuduvad tõendile iseloomulikud tunnused. Sellel kajastatud andmed ei vasta tegelikkusele. Hageja esitatud 22.08.2019 garantiikiri on esitatud seoses oluliselt pärast võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist tehtud projekti muudatustest tulenevate töödega. Need ei ole tööd, mis olid ette nähtud võlaõigusliku müügilepingu sõlmisel kehtinud projektis. Ehituse käigus tehti palju muudatusi (kaasaarvatud teise korruse terrass) mis kajastati kasutusloa taotluses märtsis 2019. Hiljem tehti eraldi muudatusprojekt teise korruse terrassile. Muudatusprojektiga tehti projekt lahendusi kaasaegsemaks, lisati haljastuse osa, lisatud konteinerhaljastus, lisati pinke jms ehk et tehti esialgsega võrreldes paremaks ja kaasaegsemaks, kuid need ei ole tööd, mida võlaõigusliku lepingu sõlmise ajal kehtinud projekti järgi kostja tegema pidi. Hageja poolt viidatud kostja garantiikiri puudutas muudatusprojektis ette nähtud tööde tegemist, mitte võlaõiguslepinguga ette nähtud töid. Selle väite tõendamiseks esitas kostja väljavõtte võlaõiguslepingu sõlmise ajal kehtinud projektist (II kd tl 1-48) ning väljavõtte muudatustööde projektist (I kd tl 184-201). Seega hageja viide garantiikirjale ei ole asjakohane. Tööde tähtaegne lõpetamine on tõendatud eelpoolosundatud 18.02.2019 tööde üleandmise vastuvõtmise aktiga.
9.3.Kinnistu heakorratööd (Lepingu p 3.8.3.). Sarnaselt eelnevas punktis selgitatuga rõhutab kostja, et garantiikiri on esitatud seoses oluliselt peale võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist tehtud haljastusprojekti muudatusprojektist tulenevate töödega. Need ei ole tööd, mis olid ette nähtud võlaõigusliku müügilepingu sõlmisel kehtinud haljastusprojektis.
9.4.Kasutusloa taotluse esitamine (Lepingu p 3.8.4.). Taotlus hoonele kasutusloa saamiseks on esitatud tähtaegselt, mille kohta esitas kostja linnavalitsuse automaatkinnituse kasutusloa taotluse saamise kohta (I kd tl 71).
10.Menetluse ajal, 19.09.2019, sõlmisid hageja ja kostja asjaõiguslepingu vaidlusaluste korteriomandite omandi üleandmiseks hagejale (I kd tl 88-105). Selle lepingu p. 5.2.7 all on pooled leppinud kokku selles, et ei pea 18.04.2018 sõlmitud korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu rikkumiseks asjaolu, et MÜÜJA ja OSTJA on ületanud võlaõiguslikus müügilepingus kokku lepitud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaega (31.03.2019) ning loevad KORTERIOMANDI võlaõigusliku müügilepingu kohaselt täidetuks ka tingimusel, et KORTERIOMANDI omandiõiguse üleandmise kokkulepe sõlmitakse 19.09.2019 7 (14)
Tsiviilasi nr 2-19-11340 (üheksateistkümnendal septembril kahe tuhande üheksateistkümnendal aastal). MÜÜJA ja OSTJA avaldavad, et neil ei ole seoses nimetatud asjaoluga teineteise vastu mingeid pretensioone ega täiendavaid nõudeid. Kostja järeldab nimetatud lepingupunktist, et kuna hageja leppetrahvinõude tugineb väitele nagu oleks kostja müügilepingut rikkunud ning kuna sama lepingu eseme kohta sõlmitud asjaõiguslepingu p. 5.2.7. all on hageja lepingurikkumise puudumist kinnitanud, on hagi alusena esitatud asjaolud ära langenud.
11.Hageja nõude aluseks on Lepingu p 7.3., mis räägib viivisest. Leppetrahvi ei ole pooltevahelises lepingus mitterahaliste kohustuste rikkumise eest ette nähtud. Viivis ja leppetrahv on iseseisvad õiguskaitsevahendid, kusjuures viivis on VÕS § 113 sisu ja mõtte kohaselt hüvitis, mida (tavaliselt) arvestatakse protsendina võlgnetavalt summalt (viivise määr). Lepingu punktis 7.3. on viivise määr võetud protsendina ostuhinnast, mis ei ole keelatud ja mis ei muuda viivise määra kokkulepet leppetrahvi kokkuleppeks. Leping oli koostatud notari poolt ja pooled ei kasutanud lepingu punktis 7.3. mõistet „viivis“ juhuslikult. Müüja (kostja) sai lepingu sõlmimisel aru, et tegemist on viivise kokkuleppega (rahaliste kohustuste mittekohase täitmise korral). Lepingu punktides 7.5. ja 7.6. on kasutatud mõistet leppetrahv. Lepingut ette valmistanud notar on seega kasutanud teadlikult kahte erinevat mõistet erinevate rikkumiste puhuks lähtudes mõistete seaduses antud tähendusest. Lepingu punkti 7.3. sõnastuse üle ei pidanud pooled ka läbirääkimisi ning ostja (hageja) ei ole nõudnud lepingu punktis 7.3. kasutatud mõiste „viivis“ asendamist mõistega „leppetrahv“. Seega ei olnud lepingu sõlmimisel mõiste „viivis“ kasutamine ekslik.
12.Lisaks on 18.04.2018 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu 7.3. alapunktiks lepingu 7. osas pealkirjaga „Lepingust taganemine“. Sellest saab üheselt järeldada, et selle peatüki all sisalduvad kokkulepped on seotud olukorraga, kus üks lepingupool on lepingust taganenud. Nii käsitleb lepingu p. 7.1. poolte kokkulepet selle kohta, millal on müüjal õigus lepingust taganeda. Lepingu p. 7.2. näeb ette olukorra, mis annab ostjale õiguse lepingust taganeda. Sellele järgnebki vaidlusalune lepingu p. 7.3., mis näeb ette lepingurikkumise korral kummalegi poolele viivise (hageja käsitlust mööda leppetrahvi) maksmise kohustuse. Siit järeldub üheselt, et see võlaõigusliku müügilepingu p. 7.3. sisaldab viivise (leppetrahvi) kokkulepet juhuks, kui üks pool seoses teise poole lepingurikkumisega müügilepingust taganeb. Antud juhul ei ole viivise (leppetrahvi) nõude esitatud seotud lepingust taganemisega. Seega, isegi kui käsitleda selles lepingupunktis sisalduvat kokkulepet leppetrahvina (mitte viivisena) ja isegi kui eeldada, et kostja on müügilepingut rikkunud, ei ole sätestatud leppetrahv kirjeldatud rikkumise puhul üldse kohaldatav. Nähtuvalt Lepingust saaks hageja ostjana viivist (leppetrahvi) nõuda vaid seoses lepingu p. 7.2. all sätestatud kohustuste rikkumisega, kuid ainult juhul, kui ostja oleks lepingust seoses lepingu p. 7.2.1. kuni 7.2.3. sätestatud lepingurikkumisega taganenud. Seega lepingu p. 7.3. sätestatud leppetrahvi nõuet ei saa müügilepingu p. 3.8.1. – 3.8.4. võimaliku rikkumise korral esitada. Seega ei ole leppetrahvi nõue põhjendatud ka juhul, kui hageja poolt osundatud müügilepingu rikkumine oleks aset leidnud. Kohaldatav õigus, kohtu tuvastatud asjaolud ja järeldused
13.TsMS § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. 8 (14)
Tsiviilasi nr 2-19-11340
14.Esmalt tuleb kohtul kostja vastuväidete tõttu (lepingu p 7.3. kohaldamatus) hinnata, kas hageja nõue saaks olla õiguslikult põhjendatud – s.t kas hageja saab oma nõude alusena tugineda lepingu punktile 7.3., eeldusel, et kostja rikkus poolte vahel 18.04.2018 sõlmitud lepingut. Kostja on õigesti märkinud, et vastavalt VÕS § 113 lg 1 sätetele võib viivist nõuda just rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral. Viivis on üldjuhul jooksev (ajas suurenev) summa, mida tuleb tasuda kuni rikutud kohustuse täitmiseni tavapäraselt kas protsendina või kindlas summas iga viivitatud päeva kohta. Leppetrahvi olemuseks on VÕS § 158 mõttes ühekordse lepingus kokkulepitud summa maksmine lepingulise kohustuse täitmatajätmise eest. Vaidlus puudub selles, et lepingus ei ole müüjal (kostjal) rahalisi kohustusi. Tema peamised kohustused ongi fikseeritud punktides 3.8.1. – 3.8.4., lisaks ka kinnistu mittekoormamise kohustus (lepingu p 6.2.), ühistu moodustamise kohustus (lepingu 6.4.3.) jt. Ometigi on lepingu punktis 7.3.sõnaselgelt öeldud, et pooled tasuvad vastastikku teineteisele viivist iga nende poolt mitteõigeaegselt täidetud kohustuse eest, kusjuures lepingus sätestatud tähtaegadega seotud kohustused on kõik mitterahalised (v.a ostuhinna tasumine lepingu p 5.1.3. järgi, mis on ostja ehk hageja kohustus), sh: ostja tähtajaline õigus (tegelikkuses ei olegi see kohustus) siseviimistluse spetsifikatsiooni muudatusettepanekute tegemiseks (p 3.4.), vaidlusalused kohustused tööde valmimise tähtaegade osas (p 3.8.1. – 3.8.4.) ja asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja kokkulepe (p 6.1.). Kohus märgib, et VÕS ei keela arvutada leppetrahvi viivise põhimõtete järgi, s.t jooksvalt protsendi alusel, ega kohaldada viivise arvutamise põhimõtteid leppetrahvile. VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et lepingu tõlgendamisel ei või aluseks olla ebaõige tähistus või väljendusviis, mida lepingupooled kasutasid eksimuse tõttu või soovist varjata oma tegelikku tahet. Lõige 8 ütleb lisaks, et lepingutingimuse tõlgendamisel eelistatakse tõlgendust, mille kohaselt lepingutingimus on seaduslik või kehtiv, kui seadusest ei tulene teisiti. Nimetatud sätete valguses ja eelnevalt märgitut arvestades asub kohus seisukohale, et sisuliselt on pooled lepingu (vaatamata tähistusele „viivis“) punktis 7.3. leppinud kokku leppetrahvis, mille arvutamisele kohalduvad viivise tavapärase arvutamise põhimõtted. Kui tõlgendada kõnealust punkti kitsalt, ehk üksnes viivisena, puuduks ostjal üldse muud õiguskaitsevahendid peale lepingu ülesütlemise ja taganemise, millele lisandub 10% ostuhinnast leppetrahvina vastavalt lepingu punktidele 7.4. ja 7.6. See aga ilmselt ei olnud poolte tahe olukorras, kus lepingu eesmärgiks oli hagejale korterite ehitamine ja müük. Lepingu p 7.3. mõte oli äsjaviidatud seadusesätteid silmas pidades (et leping kehtiks võimalikult suures ulatuses) siiski selles, et lepingust tulenevate kohustuste täitmatajätmisel oleks hagejal õigus nõuda leppetrahvi ilma lepingust taganemiseta või selle ülesütlemiseta ja et lepingu eesmärk ikkagi saavutatakse. Kui lepingus oleks tahetud rõhutada, et selle p 7.3. kehtib üksnes taganemise puhuks, oleks kõnealuses punktis viidatud ka konkreetsetele lepingu sätetele ( p 7.1., 7.2., 7.5., 7.6.). Kohus nõustub hagejaga, et vaidlusaluse lepingu punkti paiknemine lepingu 7. peatükis pealkirjaga „Lepingust taganemine“ ei muuda eelnevat seisukohta, kuivõrd oma sisu poolest käsitleb kõnealune peatükk mitmeid erinevaid õiguskaitsevahendeid, mitte ainult lepingust taganemist (ülesütlemine, viivis, leppetrahv). Seega asub kohus seisukohale, et lepingu p 7.3. alusel ja arvutustega saab hageja nõudeid esitada, kui leiab tuvastamist kostjapoolne lepingust tulenevate kohustuste rikkumine, mille eest ta vastutav on.
15.Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud ka teine kostja vastuväide lepingu p 7.3. kohaldamise võimalikkuse osas, mis puudutab 19.09.2019 sõlmitud asjaõiguslepingu punktis 5.2.7. fikseeritut (tekst vt otsuse p 10). Hageja on õigesti märkinud, et kõnealuses punktis lepiti kokku vaid selles, et pooled ei esita teineteisele nõudeid seoses põhilepingu punktis 6.1. märgitud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja ületamisega (18.04.2018 lepiti kokku, et asjaõigusleping 9 (14)
Tsiviilasi nr 2-19-11340 sõlmitakse hiljemalt 31.03.2019). Kokkulepet puhuks, et hageja ei esita nõudeid tulenevalt 18.04.2018 lepingu punktides 3.8.1. – 3.8.4. märgitud kohustuste (tähtaegade) rikkumise korral, pooled 19.09.2019 ei ole sõlminud.
16.Kuivõrd ülaltuvastatu põhjal saab hageja lepingu p 7.3. alusel leppetrahvi nõuda, tuleb järgnevalt asuda tõendite põhjal hindama, kas ja millises ulatuses on kostja rikkunud lepingu punktides 3.8.1. – 3.8.4. sätestatud kohustusi (ületanud tähtaegu) ning kui jah, siis millises ulatuses võib selline rikkumine vabandatav olla.
16.1.Lepingu esemete reaalosade ehitustööd ja parkimiskohad (p 3.8.1.). Lepingu esemeks on käesoleval juhul valmisehitatavad korterid (nr 41 ja 42) kinnistul asuva korterelamu neljandal korrusel (lepingu p 1.4.). Kostja on kohtu hinnangul õigesti esile toonud, et kogu korterelamu ehitustööde, kinnistu haljastuse, parkimiskohtade jm kõrval puudutavad konkreetsete korterite ehitustöid lepingu punktid 3.2. – 3.7. Punkti 3.2. järgi pidi müüja tagama nii ehitus- kui siseviimistlustööde teostamise kooskõlas ehitusprojektiga ning vastavalt lepingu lisaks olevale Hoone kirjeldusele ja siseviimistluse spetsifikatsioonile (lepingu lisa 3, mida ei ole esitatud). Samas oli hagejal ostjana võimalus kuni 31.05.2018 teha oma muudatusettepanekud nii siseviimistluse spetsifikatsioonis toodud valikute kui materjalide kohta (lepingu p 3.3. ja 3.4.), kusjuures muudatusettepanekute osas kokkuleppe saavutamisel sai pikeneda ka lepingu eseme valmimise tähtaeg vastavalt lepingu punktile 3.5., seda just muudatusettepanekutest tulenevate tööde tegemise aja võrra. Kohus leiab, et kostja on esitanud veenvad tõendid selle kohta, et tegelikult ongi hageja selliste muudatustööde tegemist soovinud ja veelgi enam, selles osas on saavutatud kokkulepe ning selle eest on hageja ka tasunud 30 725.14 eurot. Nimetatut tõendab ehituse objektijuhi A. K. poolt lepingu poolte esindajatele M. K-le (müüja juhatuse liige), I. S-ile (maakler, kes aga 18.04.2018 lepingu sõlmimisel esindas müüjat) ja T. S-ile (kostja juhatuse liige, esindas 18.04.2018 lepingu sõlmimisel ostjat) saadetud e-kiri koos manuseks olnud muudatustööde hinnakalkulatsiooniga (II kd tl 90-93). Samal päeval on T. S. ostja ehk hageja esindajana kalkulatsiooni kinnitanud (II kd tl 94) ning 4 päeva hiljem on hageja vastava kalkulatsiooni järgse summa 30 725.14 EUR kostjale tasunud (I kd tl 95). Nimetatud summale on pooled viidanud ka 19.09.2019 sõlmitud asjaõiguslepingu punktis 5.2.10., kusjuures osa summast on kostja tagasi maksnud (lepingu kohaselt 7151.22 EUR), sest tööd on lõpetamata ja hageja ei soovinud nende lõpetamist. Märkimisväärne on seejuures asjaolu, et kõnealused siseviimistlustööd on tellitud ja asutud teostama just hageja kui korteriomaniku soovil (vastavalt kalkulatsiooni aluslausele), mistõttu saab kohus teha järelduse, et tegemist on hageja poolt esialgse lepingu 3.3. ja 3.4. alusel tehtud muudatusettepanekuga, milles märgitud tööde tegemise aja võrra lükkus edasi ka lepingu esemete reaalosade ehitustööde valmimise tähtaeg lepingu p 3.5. mõttes. Kostja esitatud e-kirjavahetusest nähtub, et hageja T. S. isikus suhtles korterite reaalosi puudutavates töödes otse ehitajaga (objektijuhi A. K.), samas hoidis objektijuht toimuvaga kursis ka kostja juhatuse liiget. Nt 26.03.2019 kirjutab objektijuht T. S-ile ajagraafikust seoses korterites tehtavate töödega, märkides muuhulgas, et „korteri viimistluse lõpp ja parketi paigaldus on seotud ka akende vahetusega, mille ise tellima pidite. Suudame graafikust kinni pidada kui aknad on vahetatud hiljemalt nädal enne viimistlustööde lõppu. Korteri probleemideta ja kvaliteetse valmimise eelduseks on korralike ja lõplike siseviimistlus- ja ehitusjooniste saabumine, mida meil täna ei ole. Jooniste puudumine võib tekitada nihkeid graafikus.“ Samas kirjas on viimase töö valmimise kuupäevaks (sauna ehitus) märgitud 2.05.(2019). Siinkohal on oluline esile tuua, et lepingu p 3.8.1. järgi pidanuks lepingu esemete reaalosade ehitustööd olema lõpetatud hiljemalt 31.03.2019, kuid T. S. kinnitab sama kirja vastusena (II kd tl 103 üleval), et graafik üldiselt sobib.
10 (14)
Tsiviilasi nr 2-19-11340 Kostja käitumist ehitustöödele kaasaaitamisel (mille tegemist ta ise soovis ja finantseeris) iseloomustab ka objektijuhi 20.05.2019 kiri kostjale (II kd tl 97), milles kirjeldatakse põhjalikult korteriomaniku (kostja) passiivsust suhtlemisel ehitajaga, duširuumi sisekujundusprojekti esitamata jätmist (samal ajal on 24.01.2019 hinnapakkumises mitmed tööd seotud duširuumiga), samuti seda, et korteriomanik suhtleb ka otse alltöövõtjatega. Hilisem e-kirjavahetus juunist 2019 (II kd tl 109-112) seda kõike kinnitab, kusjuures objektijuht on teinud 13.06.2019 ettepaneku leppida tööde valmimise ajaks 26.07.2019, kostja esindaja on aga 10.06.2019 (I kd tl 110 ja 111) ise kinnitanud otsesuhtlust alltöövõtjatega ja jooniste esitamist (rõdu põranda kalle) objektijuhile. Hinnates viidatud e-kirju (lisaks OÜ Eventus Ehitus juhataja 20.06.2019 kiri I kd tl 40) kogumis poolte vahel 19.09.2019 sõlmitud lepingu punktiga 5.2.10. asub kohus seisukohale, et kostja ei saa vastutada 18.04.2018 lepingu punktis 3.8.1. sätestatud kohustuse rikkumise eest. Hageja on ise alles 24.01.2019 (kuigi pidi seda tegema hiljemalt 31.05.2018) tellinud täiendavad siseviimistlustööd kooskõlastatuna ehitaja(tega) ja kostjaga, ei ole esitanud ehitajatele vajalikke projekte ja andmeid tööde lõpetamiseks ning on 19.09.2019 ise loobunud osaliselt tegemata siseviimistlustööde nõudmisest, saades selle eest rahalise tagasimakse. Kohus nõustub kostjaga, et selles olukorras oli hageja ise VÕS § 119 lg 2 mõttes vastuvõtuviivituses, kuivõrd ei täitnud kohaselt oma kohustusi ehitaja ees (ei teinud koostööd), kes sisuliselt täitis töövõtjana kostja kohustusi ehitustööde tegemiseks korterite reaalosade piires. Mis puutub parkimiskohtade valmimisse, siis üheski kohtule esitatud tõendis ei ole viidet, et parkimiskohad ei olnuks valmis 31.03.2019. Sellele puudusele ei viidata ei 15.05.2019 korteri ehitustööde ülevaatuse aktis (I kd tl 36-38) ega hageja enda 11.07.2019 kohtuvälises nõudes kostjale, kus on esile toodud 39 erinevat puudust (I kd tl 45-46). Ka hageja esitatud väljavõtetes kasutusloa toimikust ei kajastata puudusi parkimiskohtade ehituses. Puudused parkla katuslae lahenduses (II kd tl 79) või madalad sillutiskivid parklas (hageja 11.07.2019 nõude puudus nr 33) ei seostu lepingukohaste „kinnistule rajatud kasutuskorraga kokkulepitavate parkimiskohtadega“, vaid vastavalt üldkasutatavate ruumide ehitustööde ja kinnistu heakorratöödega. Täiendavalt märgib kohus, et kostja esitatud 18.02.2019 üleandmise-vastuvõtmise akt ei ole koostatud hageja osavõtul ning selle üldsõnalisusest ei ole võimalik teha järeldusi hageja korterite 41 ja 42 reaalosade ehituste lõpuleviimist. Pealegi on akti aluseks projektijuhtimisleping, mille sisu kohtule teada ei ole.
16.2.Üldkasutatavate ruumide ehitustööd (Lepingu p 3.8.2.). Kõnealuste tööde osas pidi müüja tagama, et tööd lõpetatakse hiljemalt 31.03.2019. Kohus ei saa nõustuda kostja väitega, et 15.05.2019 ülevaatusakt tuleks allkirjade puudumise tõttu tähelepanuta jätta. Kõnealuse akti on nii hagejale kui kostja seaduslikule esindajale (lisaks ehitajale) edastanud isik, kes esindas 18.04.2018 lepingu sõlmimisel kostjat ehk müüjat. Ei ole usutav, et selles märgitud puuduste all (kohus jätab kõrvale hageja ehk ostja enda poolt akti saatjale saadetud puuduste osas, mis tegelikkuses veelgi pikem) märgitut nimetatud päeval ei esinenud, arvestades muuhulgas seda, et ka Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonna dokumentides on sarnastele puudustele viidatud (II kd tl 79 ja 82). Mõlema dokumendi puhul on esile toodud puudused hoonete ja hoovi piirete osas, parkla (ülevaatusaktis garaaži) katuslae osas (seda ka 06.06.2019 linnaarhitekti poolt), samuti väliala puuduste osas (pinkide puudumine, sillutiskivide paksus või puudumine). Ülevaatusaktis on üldiste puuduste all ka trepikojaga akende ja uksepõskedega seonduv, mis on samuti üldkasutatavad ruumid. Kostja viide, et 22.08.2019 tema poolt linnavalitsusele edastatud taotluses/garantiikirjas on märgitud tööd, mis ei ole seotud algse ehitusprojektiga, ei ole kohtu hinnangul asjassepuutuv sõltumata sellest, et taotluses endas on samuti esile toodud, et tegemist on ehitusprojekti 11 (14)
Tsiviilasi nr 2-19-11340 muudatusprojektiga. Kostja ei vaidlusta, et nimetatud kirjas märgitud tööde osas ta sellised tähtajad lubas, kusjuures hageja on esitatud fotodega (I kd tl 144-148) tõendanud ka seda, et avade katmisega seotud tööd olid selleks vajaliku materjali ladustamist arvestades lõpetamata ka veel 01.11.2019. Lepingu p 3.2. järgi pidi müüja tagama ehitustööde teostamise vastavalt ehitusprojektile ning hageja seisukohalt ei oma mingit tähtsust, kas tegemist on esialgse või muudatusprojektiga, kuivõrd hagejal ostjana puudub seos ja võimalus kuidagi projektide valmimist või muudatusprojektide tegemist mõjutada. Seega isegi kui eeldada kostja väidete õigsust kõnealuse lepingupunkti (3.8.2.) täitmise edasilükkumise osas, on kostja jätnud lepingujärgse kohustuse täitmata ja vabandavaid asjaolusid kohtu hinnangul ei esine. Seega on selle nõude osas hagi põhjendatud ja tuleb rahuldada hageja esitatud piirides ehk 214-päevase viivituse eest summas 16 270,42 eurot (periood 01.04.2019 – 31.10.2019, viivisemäär 76,03 EUR päevas). Kostja viite osas 18.02.2019 üleandmise-vastuvõtmise aktile on kohus samal seisukohal, milline on väljendatud otsuse punktis 16.1.
16.3.Kinnistu heakorratööd (Lepingu p 3.8.3.). Siinkohal on kohtu seisukoht sarnane eelmises otsuse punktis märgituga – isegi kui oli koostatud nn haljastusprojekti muudatusprojekt, puudub sellel seos hagejaga ja kostjal lasus ikkagi kohustus Lepingu p 3.2. ja 3.8.3. kohaselt vastavad tööd tähtpäevaks ehk 31.05.2019 teha. Kostja on oma 22.08.2019 taotluse/garantiikirja kohaselt lubanud vastavad tööd, sh terrassi pingi ja prügikastid ning kummimatid ja mänguväljaku, paigaldada vastavalt 30.08.2019 ja 30.09.2019 ja seega ei olnud tööd lõpetatud vähemalt 29.09.2019. Tööde varasemat valmimist ei ole kostja väitnud ega tõendanud. Järelikult tuleb rahuldada haginõue nimetatud osas ja mõista kostjalt 121-päevase viivituse eest välja 9199,63 eurot (periood 01.06.2019 – 29.09.2019, viivisemäär 76,03 eurot päevas).
16.4.Kasutusluba. Nimetatud nõude osas nõustub kohus hagejaga, et kasutusloa väljastamise taotluse esitamise kohustuse täitmine eeldab nõuetekohast taotlust (see ei tähenda, et selle alusel ilmtingimata kasutusluba väljastatakse, s.t taotlus rahuldatakse). See tuleneb juba kogu Lepingu eesmärgist, milleks oli väljaehitatavate korterite ostmine hagejalt sooviga need kasutusse võtta. Seda eesmärki ei täida formaalselt kasutusloa väljastamise taotluse esitamine, mis ei vasta nõuetele. Hageja on Pärnu Linnavalitsuse kasutusloa andmise otsusega tõendanud, et nõuetekohane taotlus on esitatud 17.05.2019 (I kd tl 148-149). Seega oli kostja viivituses lepingu p 3.8.4. tähtajaga (31.03.2019) võrreldes 46 päeva ning haginõue tuleb rahuldada selles osas summas 3497,38 eurot (46 x 76,03). Kokku on seega põhinõue põhjendatud 28 967,43 euro ulatuses.
17.Viivise nõuete osas teeb kohus eelneva põhjal järgmised arvutused (seadus ei keela nõuda leppetrahvilt viiviseid ja hageja on seda taotlenud seaduses ehk VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras, mis on 8% aastas):
17.1.viivist hagi esitamiseni on hageja soovinud arvutada päevase leppetrahvi määra 67,44 EUR järgi tulenevalt 11.07.2019 esitatud kohtuvälisest nõudest ja kuna kohus rahuldas kolm viimast nõuet (ei rahuldanud esimest nõuet korteri ehitustööde osas), tuleb viivise summa arvutada summalt 102 x 67,44 + 41 x 67,44 + 46 x 67,44= 12 746,16 eurot, mis teeb viivisekalkulaatori arvutuse kohaselt perioodi 12.07.-28.07.2019 eest 47,49 eurot. Kui kohus hagi täielikult rahuldanuks, tulnuks viivis arvutada summalt 12 746,16 + 102 x 67,44= 19 625,04 eurot ehk viivis olnuks 72,75 eurot.
17.2.hagi esitamisest 29.07.2019 kuni nõude suurendamise avalduse kostja poolt kättesaamiseni (04.11.2019) on viivis vaja arvutada summalt 214 x 67,44 (üldtööd) + 121 x 67,44 (heakorratööd) + 46 x 67,44 (kasutusluba) = 25 694,64 eurot – 12 746,16 eurot = 12 948,48 eurot, mis teeb viivisekalkulaatori arvutuse kohaselt 278,13 eurot. Kui kohus hagi 12 (14)
Tsiviilasi nr 2-19-11340 täielikult rahuldanuks, tulnuks viivis arvutada summalt 25 694,64 + 173 x 67,44 – 19 625,04= 17 736,72 eurot ehk viivis olnuks 380.97 eurot.
17.3.nõude suurendamise avalduse kättesaamisest kostja poolt kuni otsuse tegemiseni ehk perioodi eest 04.11.2019 – 17.07.2020 on viivis vaja arvutada käesolevas otsuse põhjendatuks peetud nõudelt ehk 16 270,42 + 9199,63 + 3497,38 = 28 967,43 eurot, mis teeb viivisekalkulaatori arvutuse kohaselt 1628,25 eurot. Kui kohus hagi täielikult rahuldanuks, tulnuks viivis arvutada summalt 28 967,43 + 13 158,38 = 42 125,81 ehk viivis olnuks 2367.87 eurot. Kokku seega väljamõistetav viivis 1953,87 eurot. Otsuse tegemise päevast alates tuleb kostjal viivist tasuda samas (seadusjärgses) määras kuni põhinõude 28 967,43 eurot tasumiseni.
18.Kui kohus rahuldanuks hagi täies ulatuses, tulnuks seega kohtuotsuse tegemisel välja mõista põhivõlg ja viivis kokku summas 42 125,81 + 72,75 + 380,97 + 2367,87 = 44 947,40 eurot. Praegusel juhul aga rahuldas kohus hagi osaliselt, summas 28 967,43 +1953,87= 30 921,30 eurot. Seega on hagi rahuldatud (100 – [(44 947,40 – 30 921,30) : (44 947,40 : 100)] = 68,79% ulatuses.
19.Menetluskulud on hagi osalise rahuldamise tõttu ning TsMS § 163 lg 1 kohaselt antud juhul õiglane jaotada poolte vahel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Samas ei jõua kohus ajapuudusel käesolevas asjas vastavaid arvutusi teha (otsust on kahel korral ka edasi lükatud, edasilükkamine tähendaks otsuse jätmist septembrisse seoses suvepuhkustega, mis ei ole mõistlik poolte suhtes). Seega jaotab kohus menetluskulud selliselt, et jätab need kostja kanda 68,79% ulatuses ja hageja kanda 31,21% ulatuses, kuid määrab menetluskulud kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtulahendi jõustumist vastavalt TsMS § 177 lg 1 p 2 sätetele. Pealegi võib eeldada, et otsust vaidlustatakse ja täiendavaid menetluskulusid tekib juurde ja seega tuleks vaidlus menetluskulude osas teistkordselt läbida.
/allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Talviste Kohtunik
Tallinna Ringkonnakohtu 30. september 2021.a kohtuotsuse
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 17. juuli 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-19-11340 osas, millega maakohus mõistis osaühingult Ringi Haldus LineMaster OÜ kasuks välja põhivõlgnevusena leppetrahvi 25 470,05 eurot ületavas osas, sissenõutavaks muutunud viivise põhivõlgnevuselt maakohtu otsuse tegemise aja seisuga (17. juuli 2020) 1516,28 eurot ületavas osas ning edasi viivise põhivõlgnevuselt 25 470,05 eurot ületavas osas alates 17. juulist 2020 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi selles osas rahuldamata.
2.Tühistada maakohtu otsus ka menetluskulude jaotuse osas ja teha selles osas uus otsus, millega jätta menetluskulud maakohtus 59,9% ulatuses osaühingu Ringi Haldus kanda ja 40,1% ulatuses LineMaster OÜ kanda.
3.Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi.
4.Osaühingu Ringi Haldus apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. 13 (14)
Tsiviilasi nr 2-19-11340
5.LineMaster OÜ vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
6.Menetluskulud ringkonnakohtus jätta osaühingu Ringi Haldus apellatsioonkaebust puudutavas osas 87,27% ulatuses osaühingu Ringi Haldus kanda ja 12,73% ulatuses LineMaster OÜ kanda ning LineMaster OÜ vastuapellatsioonkaebust puudutavas osas LineMaster OÜ kanda.
7.1.Rahuldada LineMaster OÜ hagi osaühingu Ringi Haldus vastu osaliselt.
7.2.Välja mõista osaühingult Ringi Haldus LineMaster OÜ kasuks põhivõlgnevusena leppetrahv 25 470,05 eurot, Tallinna Ringkonnakohtu otsuse kuupäeva (30. september 2021) seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 3970,02 eurot ning alates 1. oktoobrist 2021 sissenõutavaks muutuv viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras 25 470,05 euro suuruselt põhivõlgnevuselt kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.
7.3.Jätta hagi muus osas rahuldamata. Jätta menetluskulud maakohtus 59,9% ulatuses osaühingu Ringi Haldus kanda ja 40,1% ulatuses LineMaster OÜ kanda. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta osaühingu Ringi Haldus apellatsioonkaebust puudutavas osas 87,27% ulatuses osaühingu Ringi Haldus kanda ja 12,73% ulatuses LineMaster OÜ kanda ning LineMaster OÜ vastuapellatsioonkaebust puudutavas osas LineMaster OÜ kanda.
14 (14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.