Otsuse avalikult teatavaks 08.06.2020 tegemise aeg ja koht Tallinn, kohtukantselei kaudu Kohus
Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja
Kohtunik
Maarja-Liis Lall
Tsiviilasi
Tallinna linna hagi S L vastu eluruumi vabastamiseks
Tsiviilasja hind
1338,60 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: Tallinna linn (asukoht Vabaduse väljak 7, 15199 esindajad Tallinn), lepinguline esindaja Marge Aron Kostja: S L (isikukood xxxx), lepinguline esindaja Janno Perv Menetlusliik
Istung 26.02.2020 ja edasi kirjalikus menetluses
Istungil osalenud isikud
Kostja isiklikult ja kostja lepinguline esindaja Janno Perv
RESOLUTSIOON
Rahuldada hageja Tallinna linna hagi kostja S L (isikukood xxxx) vastu. Kohustada kostjat tagastama hagejale xxxx eluruum. Jätta Tallinna linna hagis kostja S L vastu menetluskulud maakohtus kostja kanda. Hagejal on võimalik esitada menetluskulude nimekiri 14 päeva jooksul arvates otsuse jõustumisest.
Tsiviilasi nr 2-17-4119 Edasikaebamise ja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lõikele 2.
1.25.10.2016 ja 24.11.2016 esitas M L üürikomisjonile avalduse, vaidlustades üürilepingu ülesütlemise ning paludes üürilepingut pikendada kolmeks aastaks. 19.12.2016 esitas hageja vastuse, paludes avalduse jätta rahuldamata ja rahuldada hageja avalduse, kohustades M Ld tagastama eluruum. Tallinna Üürikomisjon tegi 16.02.2017. a otsuse, millega jättis läbi vaatamata M L nõuded Tallinna linna vastu üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja lepingu pikendamiseks ning rahuldas Tallinna linna nõude, kohustades M Ld tagastama Tallinna linnale eluruum xxxx. Otsuse täitmise viisina määrati M L koos temaga koos eluruumi kasutava S L väljatõstmine eluruumist koos neile kuuluva varaga. 16.03.2017 esitas M L taotluse vaadata üürivaidlus läbi kohtus hagimenetluse korras.
2.Hageja esitas 15.05.2017 hagi M L ja kostja vastu, paludes kohtul kohustada neid tagastama hagejale xxxx eluruum, mida täiendas 22.04.2020. Hageja tugines hagi alusena järgmistele asjaoludele: − Kostja sõlmis hagejaga xxxx kasutamiseks üürilepingu nr ISS-1174. − Hageja ütles üürilepingu 12.09.2016 erakorraliselt üles VÕS § 316 lg 1 ja üürilepingu tingimuste p 21.5 alusel. Üleütlemiseks olid täidetud selle materiaalsed ja formaalsed eeldused. Vastav asjaolu on tuvastatud menetluses üürivaidlusasjas 11-1/100/16. Seetõttu valdab kostja eluruumi õigusliku aluseta. Kostjal oli üürivõlgnevus, mille kostja tasus alles peale ülesütlemisteate kättesaamist. − Kuna erakorralise ülesütlemise hetkel ei olnud hageja teada asjaolud, millele kostja hageja pahatahtlikkuse kirjeldamiseks viitab (kostja tervislik seisund jj), ei ole lepingu erakorraline ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Samuti leiab hageja, et kuivõrd kostja näol on tegemist ebausaldusväärse lepingupartneriga, kes ei arvesta lepingulises suhtes teise lepingupoole huviga, oleks kostjaga lepingu pikendamine vastuolus üürileandja õigustatud huvidega lepingulises suhtes.
Tsiviilasi nr 2-17-4119 − Arvestades asjaolu, et kostja on korduvalt rikkunud üürilepingust tulenevat üüri- ja kõrvalkulude tasumise kohustust, ei ole hageja nõus jätkama kostjaga üürisuhet. Hageja on kostjale üürilepingu ülesütlemiseavalduses selgitanud teise eluaseme saamise asjaolusid. − Kostja ei astunud oma perekonnaliikme surma järgselt üürilepingusse, mille tõttu ei ole ta üürilepingu pool ega saa tugineda üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisusele ega nõuda hagejalt üürilepingu täitmist. − Üürilepingu pooled leppisid üürilepingu p-s 19.2 kokku, et üürileping lõpeb üürniku surmaga, v.a juhul, kui üürileandja loal eluruumis elanud isik esitab ühe kuu jooksul üürniku surmast üürileandjale tahteavalduse astuda surnud isiku järel üürilepingu pooleks. Antud juhul kostja seda ei teinud. − Hageja on kostjale mh andnud võimaluse eluruumi üürilepingusse astumiseks ka käesoleva kohtumenetluse käigus. Hageja 13.07.2019 nõusolek kompromissläbirääkimiste pikendamiseks oli antud eesmärgil välja selgitada, kas kostja vajab abi igapäevaeluga hakkamasaamisel, mis on hagejaga üürilepingu sõlmimise eeldus. Kui kostja ei kvalifitseeru sotsiaalset abi vajava isikuna, puudub hagejal võimalus temaga pikaajalise üürilepingu sõlmimiseks: kohalik omavalitsus peab tagama elusaseme isikutele, kes oma igapäevaeluga iseseisvalt toime ei tule, mis omakorda tähendab ka seda, et isegi, kui kostja oleks pärast pereliikme surma esitanud tähtaegselt, s.o ühe kuu jooksul, taotluse eluruumi üürilepingusse astumiseks, oleks kohalik omavalitsus sõlminud selle määratud tähtajaga, hindamaks isiku vajadust seda liiki toetuse saamiseks. − Asjaolu, et kostja kasutab jätkuvalt eluruumi ja tasub üüriarveid, ei anna talle samuti õiguslikku alust eluruumi valdamiseks. Olukorras, kus kostja kasutaks eluruumi ilma selle eest tasumata, oleks hageja nõudnud lisaks eluruumi tagastamisele ka võlgnevuse tasumist delikti alusel. Hageja palus otsuse täitmise korrana kindlaks määrata väljatõstmine eluruumist koos neile kuuluva varaga. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda ning mõista välja ka viivis tasumata osalt.
M L vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
4.Kostja S L vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Üürileping ei öeldud üles vastavalt seadusele. 18.03.2020. a täiendatud vastuse kohaselt ei ole hageja esitanud nõuet üürilepingu erakorralise ülesütlemise õiguspärasuse tuvastamiseks. Kuna üürivaidlusasi nr 11 1/100/16 ei ole jõustunud ja on vaidlustatud, ei saa üürivaidlusmenetluses väidetavalt tuvastatud asjaolud olla käesolevas tsiviilvaidluses tõenditeks. Kuna üürilepingu erakorralise ülesütlemise õiguspärasus on tuvastamata, tuleb lähtuda asjaolust, kostja ja M L (kuni M L surmani 18.02.2018) valdasid korterit õiguslikul alusel st kehtiva üürilepingu alusel ning hagejal ei olnud õigust esitada hagi eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Kostjal oli üürilepingu ISS-1391-k p 11 kohaselt olemas nõusolek eluruumi valdamiseks ja see õigus oli tal kuni üürilepingu p-s 19.2 toodud tingimuse saabumiseni. Kostja möönab, et hagejal tekkis/võis tekkida õiguspärane nõue kostja suhtes pärast M L surma üürilepingu ISS-1391-k punktis 19.2 toodud tingimuse saabumisel, kuid nõue tekkis alates 19.02.2018 mitte hagiavalduse esitamise päeva seisuga. Hageja ei ole pärast lepingu lõppemist esitanud kostjale kirjalikke teateid eluruumi vabastamisest või uue üürilepingu sõlmimise soovist. Kostja on kohusetundlikult tasunud hageja poolt esitatud ja vaidlusaluse eluruumiga seotud arveid ning
Tsiviilasi nr 2-17-4119 sellega täitnud üürilepingulisi kohustusi. Hageja esitab endiselt eluruumiga seotud arveid, mis on adresseeritud kostjale
5.17.05.2018. a määrusega lõpetas kohus menetluse käesolevas asjas esitatud hagi osas M L vastu, jätkates menetlust kostja S L vastu.
KOHTU PÕHJENDUSED
6.Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb rahuldada.
7.TsMS § 5 lg 1 ja lg 2 teise lause kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest, ning pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Samas ei ole poolte valitud õiguslik kvalifikatsioon kohtule siduv (TsMS § 436 lg 7). Pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimine on TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 järgi kohtu ülesanne. Kohus ei ole asja lahendamisel seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, vaid kohaldab seadust ise. Kvalifitseerimisel on kohus seotud nende faktiliste asjaoludega, millele pool on viidanud (RKTKo 3-2-1-62-08, p 11). Lisaks asjaolude kohtu ette toomise kohustusele peab kumbki pool TsMS § 230 lg 1 kohaselt hagimenetluses ka tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus saab otsuse rajada üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele ning otsust tehes otsustab kohus, mis asjaolud on tuvastatud tõendite alusel (TsMS § 436 lg 2 esimene lause ja § 438 lg 1). TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus saab otsuse rajada üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele ning otsust tehes otsustab kohus, mis asjaolud on tuvastatud tõendite alusel (TsMS § 436 lg 2 esimene lause ja § 438 lg 1). Poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks (TsMS § 231 lg 2 esimene lause). Omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest (TsMS § 231 lg 4). Kui kohus sedastab, et mingi asjaolu üle puudub vaidlus, tähendab see seda, et kohtu hinnangul on see omaks võetud ning puudub vajadus seda tõendada.
8.Pooltevahelist vaidlust menetles enne Harju Maakohut ka üürivaidluskomisjon, mille otsuse vaidlustamise tulemusel käesolev hagi esitati. Kohus ka selgitas istungil, et Harju Maakohtu menetluses on hetkel üksnes nõue eluruumi vabastamiseks. Kostja kinnitas, et muid nõudeid ega vastuhagi asjas esitatud ei ole.
9.Hageja on esitanud soorituse täitmisele suunatud nõude, soovides et kohus kohustaks kostjat tagastama eluruumi valdus. Hageja nõue võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 334 lg 1 alusel koosmõjus VÕS § 334 lg-ga 5. Selle eeldused on järgmised: 1) üürileping on lõppenud; 2) üürnik on andnud asja kasutamise õiguse kostjale.
10.Käesoleval juhul ei ole vaidlust, et käesolevaks hetkeks on xxxx üürileping lõppenud üürniku (s.o M L surma tõttu). Nii hageja kui ka kostja on mõlemad tuginenud sellele, et üürilepingus oli kokku lepitud, et üürileping lõppeb üürniku surmaga (p 19.2). Vaidlus puudub ka selles osas, et isik, kellega üürileping oli sõlmitud, s.o M L, on surnud. Varasemalt oli menetlusosaline, st üks kostjatest ka M L, kuid viimase osas lõpetati menetlus tema surma tõttu. Kostja on leidnud, et hagi tuleb jätta rahuldamata, sest M L ei olnud hagi esitamise seisu hetkel surnud ning et hageja ei saa sellele asjaolule käesoleval hetkel tugineda. Kohus sellega ei nõustu. Hagi muutmine, sh aluse täiendamine on lubatud pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale kätte toimetamist (TsMS § 376 lg 1). Kohus nõustub hagi muutmisega, kui senises menetluses esitatud faktiväited ja tõendid võimaldavad muudetud hagi lahendada eeldatavasti
Tsiviilasi nr 2-17-4119 kiiremini ja säästlikumalt (TsMS § 376 lg 2). Käesoleval juhul leiab kohus, et igal juhul on kiirem ja säästlikum arvestada asjaolu, et M L on surnud juba käesolevas menetluses. Uue asja algatamine ei ole menetlusökonoomia huvides ning venitab üksnes poolte vahel tekkinud vaidluse lahendamist. Uue asja algatamine ei tooks kaasa teistsugust lahendit. Kohus kontrollib viidatud nõudenormi alusel otsuse tegemisel, kas kohtu ette on toodud asjaolusid, mille alusel saab kohus leida, et üürileping on lõppenud ning seda olenemata sellest, kas varasemalt oli leping üles öeldud üürileandja poolt õiguspäraselt või mitte. Asjaolude ring, millega kohus arvestab otsuse tegemisel, ei piirdu üksnes hagiavalduses väljatooduga, vaid hõlmab ka hilisemalt täiendatud hagi alust, eriti kui hagi aluse täiendamise vajaduse toob kaasa erakorraline sündmus nagu selleks on menetlusosalise ja lepingu poole surm. Seega olenemata sellest, kas varasemalt oli leping üles öeldud üürileandja poolt õiguspäraselt või mitte, on üürileping käesolevaks hetkeks lõppenud. Seega ei mõjuta varasema ülesütlemise kehtivus üürileandja õigust nõuda eluruumi tagastamist käesoleval hetkel, sest üürniku surmaga lõppes leping olenemata ülesütlemise kehtivusest. Kostja argument, et hagiavalduses pole esitatud nõuet üürilepingu erakorralise ülesütlemise tuvastamiseks ei ole samuti asjas määrav, sest nõude rahuldamise eeldusküsimus on, kas üürileping on lõppenud (hoolimata, kas siis erakorralise ülesütlemise või muu asjaolu tõttu). Samuti on kostja tuginenud vastuväitena sellele, et hageja ei ole pärast lepingu lõppemist esitanud kostjale kirjalikke teateid eluruumi vabastamisest või uue üürilepingu sõlmimise soovist. Kohus selgitab, et nimetatu pole alus hagi rahuldamata jätmiseks. Vabastamise teavituse esitamine pole käesoleval juhul nõude rahuldamise eeldus. Kohus märgib täiendavalt, et hageja on esitanud kohtusse hagi kostja vastu eluruumi tagastamiseks, mis on olnud katkematult kohtu menetluses alates 15.05.2017, seega pidi kostjale olema arusaadav, et hageja soovib tema poolt korteri vabastamist jätkuvalt. Pooled pidasid ka kompromissläbirääkimisi asjas, mis küll ei viinud kokkuleppeni, kuid mille raames väidetavalt arutasid pooled võimalusi uue lepingu sõlmimiseks. Kohus aga ei saa sundida hagejat sõlmima uut üürilepingut kostjaga. Seega ei anna kostja vastuväited alust leida, et nõude esimene eeldus pole täidetud.
11.Samuti on täidetud ka teine eeldus ning selle üle vaidlus puudub, et M L lubas eluruumi kasutada ka kostjal kui oma tütrel st perekonnaliikmel. Sellele on tuginenud nii hageja kui ka kostja.
12.Pooled ei vaidle selle üle, et üürilepingu pikendamise avaldust kostja ei esitanud vastavalt üürilepingule. Ka seaduse kohaselt on eluruumi üürniku surma puhul selles eluruumis üürnikuga koos elanud perekonnaliikmel õigus üürniku asemel üürilepingusse astuda (VÕS § 321 lg 1). Sama sätte lg 2 piirab seda õigust ühekuulise tähtajaga. Sellist avaldust kostja ei esitanud ning seega ei saa olla kostja ka üürilepingusse astunud.
13.Kostja on esitanud ka vastuväite, et tal on õiguslik alus kasutada eluruumi, sest kostja on kohusetundlikult tasunud hageja poolt M Lle adresseeritud ja vaidlusaluse eluruumiga seotud arveid ning sellega täitnud üürilepingulisi kohustusi. Kohus ei leia, et nimetatu oleks alus leida, et poolte vahel on sõlmitud uus üürileping. Lepingu sõlmimiseks peaks olema vahetatud vastavasisulised tahteavaldused (VÕS § 8 lg 1, § 9 lg 1). Seega tuleb kohtul hinnata, kas nimetatud käitumist saab lugeda üürilepingu sõlmimiseks (TsÜS § 75 lg 1). Kohtu hinnangul ei saa. Üürileandjal on ka õigusliku aluseta eluruumis elavalt isikult õigus küsida kasutuseelist, mis vastabki üüritasule. Selle osas arvete esitamist ei saa pidada üürilepingu sõlmimiseks tahteavalduse tegemiseks, arvestades et kohtumenetluses on katkematult olnud hagi eluruumide vabastamiseks. Hageja on ka selgitanud, et eluruumide üürileandmiseks on hagejal kui kohalikul omavalitsusel teatud tingimused, mh peab üürniku majanduslik seisund olema selline, mille tõttu vajab kostja abi igapäevaeluga hakkama saamisel. Hageja ja kostja
Tsiviilasi nr 2-17-4119 pidasid käesoleva menetluse raames pikalt kompromissläbirääkimisi, kuid need ei andnud tulemust, sest kostja ei vastanud tingimustele, mis oleks olnud vajalikud, et anda eluruum kostjale üürile. Kohus ei saa käesolevas asjas sundida hagejat kostjaga üürilepingut sõlmima. Hageja valduses olevad eluruumid on mõeldud isikutele üürimiseks, kellel on majanduslikud raskused. Otsustuse õiguspärasuse kontroll kostjaga üürileping sõlmida või mitte, ei ole Harju Maakohtu pädevuses.
14.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et eluruumi tagastamise nõude eeldused on täidetud ning kuna kostja vastuväited ei ole alus leida vastupidist, tuleb hagi rahuldada.
15.Hageja on taotlenud, et otsuse täitmise viisina määrataks kindlaks, et kostja tõstetakse korterist välja koos talle kuuluva varaga. Kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga (TsMS § 445 lg 1). Kohus otsuse täitmise viisi kindlaksmääramise taotlust ei rahulda. Täitemenetluse seadustik reguleerib kinnisasja väljaandmise korda. Kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või osa sellest, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks (TMS § 180 lg 1). Kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui ka isikud. Vajaduse korral kaasab kohtutäitur kinnisasja väljaandmiseks politsei (TMS § 180 lg 3). Seega puudub vajadus eraldi otsuses täitmise viis kindlaks määrata. Menetluskulude kindlaksmääramine
16.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega jäävad kõik hageja poolt kostja vastu esitatud hagiga seotud menetluskulud kostja kanda.
17.Juhindudes TsMS § 177 lg 1 punktist 2 määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist. TsMS § 178 lg 1 näeb ette, et menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.