J.L-i, M.Z-i, Osaühingu Ajutrust Konsultatsioonid, V.V ja M.B avaldus X.T, P.L-i, N.V ja V.G vastu avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramiseks
Vaidlustatud määrus
Pärnu Maakohtu 23.10.2023 määrus
Kaebuse esitajad ja liik
X.T, P.L-i, N.V ja V.G määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldajad (vastustajad) J.L, M.Z, Osaühing Ajutrust Konsultatsioonid, V.V ja M.B , ühised lepingulised esindajad vandeadvokaadid Carri Ginter ja Marcus Niin Puudutatud isikud (määruskaebuse esitajad) X.T, P.L, N.V ja V.G, ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Rainer Kuulme Kohalik omavalitsus Häädemeeste vald (vallavalitsuse kaudu), esindaja Marie Reinson
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
I.
RINGKONNAKOHTU MÄÄRUSE RESOLUTSIOON
I.1. Pärnu Maakohtu 23.10.2023 määrus tühistada osas, milles vaidlusalune juurdepääsutasu määrati väiksem kui käesoleva määruse resolutsiooni p II.1 järgi arvutatud summad. Teha tühistatud osas uus määrus, millega määrata juurdepääsutasu eelmises lauses viidatud ulatuses ja täpsustada selle maksmise tingimusi vastavalt resolutsiooni p-le II.2. I.2. Täiendada p-s I.1 viidatud määrust otsustusega, et määrus asendab avaldajate tahteavaldused tasu kohta märkuste kinnistusraamatusse kandmiseks vastavalt resolutsiooni p-le II.3. I.3. Ülejäänud osas jätta p-s I.1 viidatud määrus muutmata. I.4. Määruskaebus rahuldada osaliselt. I.5. Ekspertiisikulust jätta 50% avaldajate ja 50% puudutatud isikute kanda ning mõista see neilt riigi kasuks välja vastavalt resolutsiooni p-le II.5 Määruskaebuse menetlemise ülejäänud kulud jätta iga menetlusosalise enda kanda. I.6. Parandada Tallinna Ringkonnakohtu 30.05.2022 määruse resolutsiooni p-s 7 ilmne ebatäpsus ja asendada Terje kinnistu registriosa ekslik number 2810539 õige numbriga 4011306.
KOHTUMÄÄRUSE KEHTIVA RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS II.1. Mõista alates 28.06.2022 Tallinna Ringkonnakohtu 30.05.2022 määruse resolutsiooni p 7 (parandatud käesoleva määruse resolutsiooni p-ga I.6) järgse juurdepääsuõiguse iga valitseva kinnistu igakordselt omanikult iga teeniva kinnistu igakordse omaniku kasuks välja juurdepääsu tasu poolaastate kaupa, mis tuleb arvutada poolaastal, mille eest tasu makstakse, VÕS § 113 lg 1 ls 2 järgi ette nähtud intressimäära (diskontomäär, praegu 10,15%) ja järgnevas nimetatud baassumma (€)korrutisena: teeniva kinnistu nr 323806 323706 323506 2879006
valitseva kinnistu nr 4081006 4011306 2899906 144,14 144,14 144,14 62,42 62,42 62,42 135,50 135,50 135,50 376,13 376,13 376,13
II.2. Juurdepääsutasu tuleb maksta iga aasta 15. jaanuariks selle aasta esimese ja
15.juuliks teise poolaasta eest. Käesoleva määruse jõustumise ajaks sissenõutav tasu tuleb maksta 15 päeva jooksul alates määruse jõustumisest. II.3. Kohtumäärus asendab kõik vajalikud avaldajate J.L-i, M.Zi, Osaühingu Ajutrust Konsultatsioonid, V.V ja M.B tahteavaldused ja nõusolekud märkuste kandmiseks juurdepääsu kasutamise tasu kohta valitsevate kinnistute registriosadesse. II.4. Ekspertiisikulust jätta 50% avaldajate ja 50% puudutatud isikute kanda. Ülejäänud menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jäävad menetlusosaliste endi kanda ning rahaliselt kindlaks määramata. II.5. Välja mõista Eesti Vabariigi kasuks ekspertiisitasust J.L-ilt, M.Z-ilt, Osaühingult Ajutrust Konsultatsioonid, V.V-lt ja M.B-lt 2318 € ning X.T-lt, P.L-ilt, N.V-lt ja V.G-lt 2318 €, mis tuleb tasuda 15 päeva jooksul alates käesoleva kohtumääruse jõustumisest vastavalt määrusele lisatud makseinfole. Tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
2 (10)
MENETLUSE KÄIK
1.Pärnu Maakohtu 22.09.2021 ja Tallinna Ringkonnakohtu 30.05.2022 määrustega lahendati menetlusosaliste vaidlus juurdepääsutee üle. Ringkonnakohtu määrus jõustus edasi kaebamata ja selle resolutsiooni p 7 järgi lahenes juurdepääsu osas asi järgmiselt. Määrati seada Pärnumaal Häädemeeste vallas (edaspidi: vald) Penu külas asuvtele teenivatele kinnistutele, milleks on: -
-
-
-
Männiku X kinnistu (registriosa nr 323806, katastritunnus 21303:001:0473, pindala 1117 m2, aadress Jürka – edaspidi: Jürka kinnistu), mille praegune omanik on X.T (puudutatud isik I); Männiku IX (registriosa nr 323706, katastritunnus 21303:001:0472, pindala 1110 m2, aadress Kajaka – edaspidi: Kajaka kinnistu), mille praegune omanik on P.L (puudutatud isik II); MÄNNIKU VII kinnistu (registriosa nr 323506, katastritunnus 21303:001:0470, pindala 1217 m2, aadress XXX – edaspidi: Karu kinnistu), mille omanik on N.V (puudutatud isik III); Ahvena kinnistu (registriosa nr 2879006, katastritunnus 21303:002:0397, pindala 2108 m2, aadress Ahvena – edaspidi: Ahvena kinnistu), mille omanik on V.G (puudutatud isik IV)
samas külas asuvate valitsevate kinnistute, milleks on: -
-
-
Kura Puhkebaasi kinnistu (registriosa nr 4081006, katastritunnus 21303:002:0659, pindala 9737 m2, aadress Kura puhkebaas – edaspidi: Kura kinnistu), mille ühisomanikud on J.L (avaldaja I) ja M.Z (avaldaja II); Terje kinnistu (registriosa nr 4011306, varasemates kohtulahendites ekslikult 2810539, katastritunnus 21303:002:0657, pindala 3210 m2, aadress Terje – edaspidi: Terje kinnistu), mille omanik on Osaühing Ajutrust Konsultatsioonid (avaldaja III); Oksa kinnistu (registriosa nr 2899906, katastritunnus 21303:001:0146, pindala 6303 m2, aadress Oksa – edaspidi: Oksa kinnistu), mille praegused omanikud on V.V (avaldaja IV) ja M.B (avaldaja V)
kasuks juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt mööda olemasolevat kruusakattega pinnasteed (sõiduteed). Juurdepääsuks kasutatav eratee algab avalikult kasutatavalt teelt, st kõrvalmaanteelt nr 19331 (Rannametsa-Ikla tee) ning kulgeb mööda kohtumäärusele lisatud Maaameti katastrikaardi ortofotol punasega tähistatud juurdepääsuteed. Eratee on osalise kruusakattega pinnastee. Maa-ameti kaardirakendusel mõõdetuna on tee üldpikkus umbes 136 m. Eratee laiuseks määras kohus 3 m. Ühtlasi määrati kindlaks juurdepääsu tingimused, sh järgnevad: -
-
valitsevate kinnistute igakordsed omanikud kannavad kõik juurdepääsutee aastaringse hoolduse ja korrashoiuga seonduvad kulud, kuid kui tee tavapärane seisukord on rikutud kas teeniva kinnistu või valitseva kinnistu omaniku tegudest lähtuvalt, siis teostab viimati nimetatud rikkuja tee tavapärasesse seisukorda viimise hiljemalt kahe kuu jooksul, arvates rikkumise päevast ainult oma kuludega ja ei oma õigust esitada nõudeid teise omaniku vastu; juurdepääs on tähtajatu.
Kohtud määrasid, et kohtulahend asendab kõik vajalikud puudutatud isikute tahteavaldused ja nõusolekud avalikule teele juurdepääsu andva reaalservituudi seadmise, asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja reaalservituudi kinnisturaamatusse kandmiseks valitsevate kinnistute omanike kasuks. 3 (10)
2.Ringkonnakohtu 30.05.2022 määruse järgi pidi maakohus juurdepääsutasu vaidluse uuesti lahendama ja uuesti otsustama ka menetluskulude jaotuse. Tasu osas olid menetlusosaliste seisukohad asja maakohtus uuel läbivaatamisel kokkuvõtvalt järgmised.
3.Avaldajad palusid mõista välja juurdepääsu tasu kokku 44,60 €, lähtudes tee pindalast umbes 409 m2 ja keskmisest tasukordajast 0,109. Kordaja tuleneb Maa-ameti tabelist juurdepääsutasude kohta Pärnu maakonnas. Kordaja eelduslikult juba hõlmab maamaksu, samuti kasutuseeliseid. Avaldajad tuginesid lisaks sellele, et Ahvena kinnistul asuvat juurdepääsutee osa kasutavad 7, Karu kinnistul 8, Kajaka kinnistul 11 ja Jürka kinnistul 13 kinnisasja omanikud sh puudutatud isikud ise. Tasu tuleks jaotada proportsionaalselt nende isikute vahel, kes juurdepääsu kasutavad, eeldades tee kasutamise võrdsust. Tasu suurus peaks olema selline, mida suudaks iga kinnisasja omanik maksta, sõltumata oma vara seisust. Selline juurdepääsutee tasu on kooskõlas tasuga, millised on tavapäraselt Pärnu maakonna elamumaade juurdepääsuteede tasud. Tasu 44,60 € on põhjendatud ja õiglane. Puudutatud isikute kinnisasju ületav tee ei ole eriti suure pindalaga ja tegemist on pinnasteega. Tee on olemas alates 1967. a ja see ehitati eesmärgiga võimaldada juurdepääsu Kura puhkebaasi. Puudutatud isikud ei ehitanud vaidlusalust teed, samuti ei kandnud nad selle ehitamise kulusid. Kõik ülejäänud kinnisasjad (sh puudutatud isikutele kuuluvad) ja ehitised tehti sinna pärast Kura kinnistu ja vaidlusaluse tee tekkimist. Puudutatud isikud omandasid enda kinnistud juba arvestades, et neid läbib juurdepääsutee. Selline tee oli välja toodud ka 2002. a valla detailplaneeringus. Detailplaneering oli eelduseks, et puudutatud isikud saaksid oma kinnisasjadele ehitada. Seega oli kõigil võimalik arvestada olemasoleva juurdepääsuga. Arvestades eeltoodud asjaolusid, pole põhjendatud juhinduda perpetuiteedi põhimõttest ega hüvitada kinnisasja väärtuse vähenemine iga-aastaselt.
4.Puudutatud isikud leidsid, et tasu tuleb välja mõista järgmiselt:
tasu (€) jagatud 20 a peale 1303,05 348,80 223,13 558,71
tasu ühe kinnistu kohta (€) 434,33 116,26 74,37 186,24
Juurdepääsutee tõttu väheneb teenivate kinnistute väärtus. Puudutatud isikud taotlevad kinnisasja väärtuste vähenemise hüvitamist. Juurdepääsutee hõlmab kõigi puudutatud isikute kinnistute pindalast ulatusliku osa, liikluskoormus tõuseb, juurdepääsutee kulgeb lähedalt mööda kinnistutel asuvatest hoonetest (suvilad) ja läbib kinnistu õuealasid. Juurdepääsuõigus rikub intensiivselt perekondade privaatsust ja piirab olulisel määral kinnistute kasutamist. Kõik need asjaolud vähendavad kinnistute väärtust. Juurdepääsu määramise negatiivne tagajärg on juurdepääsutee alla jääva maa kasutuseeliste kaotus. Avaldajad hoiavad juurdepääsu määramisega kokku tee rajamise kulud. Peamiselt kasutavad juurdepääsuteed vaid avaldajad ja nende külalised, mistõttu tuleb teealuse maamaksu kulud jätta tervikuna avaldajate kanda. Avaldajad olid kinnistuid omandades teadlikud asjaolust, et nende kinnistutele puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused on jõustunud lahendi kohaselt jäetud valitsevate kinnistute igakordsete omanike kanda, mistõttu ei pea seda kulutust juurdepääsutasu suuruse määramisel arvestama. Maakohtu lahend, millega avaldajate kasuks juurdepääs määrati, jõustus 28.06.2022, mistõttu taotlevad puudutatud isikud juurdepääsutasu väljamõistmist alates sellest kuupäevast. 4 (10)
5.Vald nõustus avaldajate seisukohtadega. Tasu on kohane vähendada, sest tee hooldamise kulud on avaldajate kanda. Õiglane on jagada tasu tee kasutajate vahel võrdselt. Puudutatud isikud soetasid elamukrundid peale tee ehitamist ja teadsid tee põhjustatud kitsendustest. Seadusliku juurdepääsu tagamine ei tekita kinnisasjadele täiendavaid kitsendusi.
MAAKOHTU MÄÄRUS
6.Maakohus määras iga-aastased juurdepääsutasud 23.10.2023 määrusega (vaidlustatud määrus) kinnistute kaupa järgmiselt: kinnistu Ahvena Karu Kajaka Jürka
Tasu tuli maksta alates 28.06.2022 iga aasta 30. detsembriks järgmise aasta eest ette. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda.
6.1.Maakohus tuvastas, et hüvitist kinnisasja väärtuse vähenemise eest on põhjendatud saada olukordades, kus määratakse tasu juurdepääsuteele, mida veel ei ole ja mis alles rajatakse. Käesoleval juhul oli juurdepääsutee olemas enne, kui puudutatud isikud kinnistud omandasid ja seda kasutati juurdepääsuteena. Kinnisasjade omadused ega väärtus ei ole olemasolevat juurdepääsu arvestades muutunud. Seetõttu on põhjendamatud puudutatud isikute väited nende privaatsuse rikkumisest ja piirangutest. Juurdepääsutee olemasolu oli puudutatud isikutele kinnistute omandamisel teada, samuti oli teada, et seda kasutatakse juurdepääsuna kinnistutele. Asja materjalidest nähtub, et tee loodi Kura Puhkebaasile juurdepääsuks 1967. a. Lisaks kasutavad juurdepääsu teed ka puudutatud isikud ise.
6.2.Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid ja tõendeid, mille alusel oleks võimalik välja arvutada iga-aastast juurdepääsutasu makse suurust perpetuiteedi alusel. Puudutatud isikud arvestasid tasu nii, et sisuliselt tähendab see tee aluse maa võõrandamist avaldajatele hoonestamata kinnistu turuhinnaga. See ei ole kooskõlas juurdepääsutasu eesmärgiga. Ühe kinnistu müügikuulutuse kaudu ei saa välja selgitada kinnistute turuhinda. Seetõttu ei ole kohaldatav puudutatud isikute soovitud arvestusmetoodika. Puudutatud isikute soovitud tasud on ebamõistlikult suured ja koormaks avaldajaid oluliselt, arvestades vaidluse asjaolusid.
6.3.Avaldajate pakutav tasu on mõistlik, see sisaldab nii kasutuseelist kui ka tee alla jääva maa maamaksu. Kõigil osalistel oli võimalik olemasoleva teega arvestada kinnistu omandamise ajal ja tee kasutamine ei ole intensiivne. Avaldajad kasutavad teed hooajaliselt, mitte aga igapäevaseks elamiseks. Kura kinnistu omanik kinnitas, et ta ei plaani rajada puhkekeskust.
6.4.Tasu tuleb jaotada proportsionaalselt vastavalt sellele, kui palju isikuid teed kasutavad ja eelduslikult tuleb kasutamist pidada võrdseks. Käesoleval juhul on põhjendatud juurdepääsutasu jagada proportsionaalselt vaid valitsevate ja teenivate kinnistute igakordsete omanike vahel (avaldajad ja puudutatud isikud), sõltuvalt sellest, kas puudutatud isikud ka ise teed juurdepääsuks kasutavad. Jürka kinnistut kasutavad avaldajad (Kura, Terje ja Oksa kinnistute omanikud) ja kõik puudutatud isikud (Jürka, Kajaka, Karu ja Ahvena kinnistute omanikud). Kajaka kinnistut kasutavad avaldajad ja kolm puudutatud isikut (Kajaka, Karu ja Ahvena kinnistute omanikud). Karu kinnistut kasutavad avaldajad ja kaks puudutatud isikut (Karu ja Ahvena kinnistute omanikud). Ahvena kinnistut kasutavad avaldajad ja üks puudutatud isik (Ahvena kinnistu omanik). 5 (10)
6.5.Juurdepääsutee hooldus- ja korrashoiukulud jäeti avaldajate kanda, mistõttu puudutatud isikutele tasutav juurdepääsutee tasu ei saa sisaldada juurdepääsutee korrashoiukulusid.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
7.Puudutatud isikud esitasid määruskaebuse, milles paluvad vaidlustatud määruse osaliselt tühistada ja suurendada iga-aastast juurdepääsutasu järgmiselt: kinnistu Ahvena Karu Kajaka Jürka
Menetluskulud palusid puudutatud isikud jätta solidaarselt avaldajate kanda.
7.1.Maakohus jättis põhjendamata, miks ta lähtus avaldajate arvestuskäigust ja miks jättis puudutatud isikute seisukohad kõrvale. Maakohtu seisukoht kinnistute väärtuse vähenemise osas pole kooskõlas kehtiva kohtupraktikaga. Puudutatud isikutel on õigus nõuda hüvitist kinnistute väärtuste vähenemise eest. Kinnisasjade väärtust on võimalik tõendada müügikuulutusega. Asjas puuduvad tõendid, mis lükkaks ümber puudutatud isikute müügikuulutuses toodud hinna. Kohus ei selgitanud, miks ei tõenda maa maksustamishinnad puudutatud isikute kinnistute turuväärtust.
7.2.Kohus hindas vääralt juurdepääsu tasu aluseks olevaid asjaolusid ja selle tulemusena mõistis välja ebaõigesti tasu, mis on sümboolne ja äärmiselt ebamõistlik. Juurdepääs tekitab puudutatud isikute kinnistutele ulatuslikke piiranguid. Avaldajate poolset kulude kokkuhoidu (tee ehitamisel) tuleb samuti arvestada juurdepääsu tasu määramisel. Juurdepääsu tasu määramisel tuleb arvestada, et teed kaustavad peamiselt avaldajad ja nende külalised. Puudutatud isikud kasutavad juurdepääsu vähesel määral.
7.3.Ringkonnakohtu menetluses märkisid puudutatud isikud, et nad soovivad jätkuvalt kohtulahendiga avaldajate nõusolekute asendamist tasu kohta kinnistusraamatusse märkuste kandmiseks – nii nagu oli algselt määratud maakohtu 22.09.2021 määruses.
8.Avaldajad vaidlesid kaebusele vastu ja palusid jätta menetluskulud puudutatud isikute kanda. Maakohus määras tasu õigel alusel, sest juurdepääs ei tekita puudutatud isikutele kahju.
9.Vald määruskaebust ei toetanud.
10.Ringkonnakohus määras 07.03.2025 ekspertiisi ja esitas eksperdile küsimuse, milline on puudutatud isikute iga kinnistu kohalik keskmine müügihind (turuhind) võttes arvesse maakohtu 22.09.2021 ja ringkonnakohtu 30.05.2022 määrustega määratud juurdepääsuõigusi ja ilma nendeta. Ekspert esitas 02.06.2025 arvamused, mille kohaselt on kinnituste väärtused vastavalt juurdepääsuõigusega koormamata ja koormatuna järgmised: kinnistu Ahvena Karu Kajaka Jürka
11.Menetlusosalised esitasid pärast eksperdi arvamustega tutvumist täiendavad seisukohad.
11.1.Avaldajad leiavad jätkuvalt, et määratud juurdepääs ei vähenda koormatud kinnistute väärtust, aga muid vastuväiteid neil eksperdi arvamustele ei olnud. 6 (10)
11.2.Puudutatud isikud heitsid ette kinnistute hindamist hoonestamata kujul, võrdlustehingute valiku põhjendamata jätmist ja ühikuhindade olulist erinevust. Samuti ei nõustunud puudutatud isikud eksperdi järeldusega, et koormatud kinnistute väärtust vähendavad seadustatud juurdepääsu ja mereni naaberkinnistute kaudu juurdepääsu puudumine.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
12.Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse osaliselt, suurendab juurdepääsutasu suurust ja muudab tasu maksmise korda (TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659). Menetluskulude jaotuse osas pole alust määrust muuta. Lisaks asendab ringkonnakohus kohtulahendiga avaldajate tahteavaldused tasude kohta kinnistusraamatusse märkuste kandmiseks ja parandab varasemas määruses vea. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt ja sellega seonduvad menetluskulud jäävad menetlusosaliste endi kanda. Ekspertiisikulu mõistab kohus avaldajatelt ja puudutatud isikutelt välja riigi kasuks.
13.Maakohus eksis juurdepääsutasu suuruses. Maakohtu seisukohad ja põhjendused pole kooskõlas AÕS § 156 mõttega ega vasta kehtivale kohtupraktikale. Samadel põhjendustel ei nõustu ringkonnakohus ka puudutatud isikute ega avaldajate käsitlusega tasu suuruse osas.
13.1.AÕS § 156 lg-st 1 lähtudes on koormatud kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128, p 12 ja seal viidatud kohtupraktika). Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (PS § 32 mõttes). Juurdepääsutasu hulka arvestatava kasutuseelise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omanikule samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel (RKTKm 16.06.2016, 32-1-180-15, p 39).
13.2.Kui juurdepääsutee määramise tõttu juurdepääsuteega koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe), tuleb kohtul koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist juurdepääsutasu suuruse määramisel arvesse võtta, kui isik esitab taotluse juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamiseks. Nimetatud juhul tuleb juurdepääsutasu määrata selliselt, et juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele, juhindudes märgitud valemist. Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist arvesse võttes (rakendades sellekohast valemit), siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (RKTKm 06.06.2023, 2-214128, p 12 ja seal viidatud kohtupraktika). Tähtajatu tasu määramisel tuleb lähtuda perpetuiteedi põhimõttest ja määrata tasu suurus koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise (baassumma) ja diskontomäära (üldjuhul VÕS § 113 lg 1 ls 2 järgne intressimäär) korrutisena (RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098/271, p 14).
13.3.Praegusel juhul tuginesid puudutatud isikud kinnisasjade väärtuste vähenemisele ja soovisid saada selle eest tasu. Arvestades eelviidatud Riigikohtu juhiseid määras ringkonnakohus ekspertiisi ja küsis eksperdilt arvamuse, millised on koormatud kinnistute väärtused vaidlusaluse juurdepääsuga ja ilma selleta. Ekspertiis tehti konkreetsete kinnistute kohta, mistõttu pole vaja kasutada müügikuulutusi sama asjaolu tuvastamiseks. Eksperdi arvamuste põhjal vähenesid puudutatud isikute kinnistute väärtused vaidlusaluse juurdepääsuõiguse määramise tõttu eespool p-s 10 esitatud tabelis märgitud summade vahede võrra. 7 (10)
13.4.Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isikute etteheidetega eksperdi arvamustele.
13.4.1.Esmalt märgib ringkonnakohus, et 07.03.2025 määruse järgi oli eksperdile arusaadav, et temalt oodatakse arvamust eesmärgiga teha kindlaks juurdepääsuõigusest tingitud kinnistute väärtuste vähenemine. Ekspert on arvamustes õigesti sellest juhindunud. Ringkonnakohtul pole kahtlust, et ekspert on oma valdkonnas pädev, sh oskab valida kohase ja parima meetodi hinnangu andmiseks talle esitatud küsimuses.
13.4.2.Ekspert põhjendas piisavalt, miks ta võttis hinnangut andes aluseks hoonestamata maa. Vaidlusalune juurdepääs asub kõigi koormatud kinnistute hoonestamata osal, mistõttu annab hoonestamata maa hindamine objektiivsema tulemuse. Maakohus tuvastas õigesti, et vaidlusalune juurdepääsutee oli olemas ja kasutusel enne koormatud kinnistute omandamist. Juurdepääsutee paikneb nende kinnistute servades ega takista kinnistutel oleva hoonestuse kasutamist. Neil kaalutlustel ei mõjuta hoonestus juurdepääsust tingitud väärtuse vähenemist. Lisaks on ilmne, et kui ekspert hinnanuks algselt ka kinnistuid hoonestatud kujul, tulnuks tal samadel põhjustel hiljem korrigeerida hinnangut väärtuse vähenemisele.
13.4.3.Võrdlustehingute valik on eksperdi arvamustes piisavalt põhjendatud ja loogiliselt jälgitav. Arvamustest nähtub, et ekspert võttis arvesse võrdlustehingu eseme ja hinnatava kinnistu sarnasust, sh asukoha ja suuruse poolest. Sarnaselt eespool p-s 13.4.1 märgituga puudub kohtul alus kahelda, et ekspert ei olnud pädev valiku tegemiseks, sh kinnisasjade oluliste tunnuste sarnasuse hindamiseks. Valitud võrdlustehingute ja hinnatud kinnistute ühikuhinnad ei ole sel määral erinevad, mis seaks kahtluse alla eksperdi hinnangute usaldatavuse. Ekspert võttis kinnistute suuruse erinevust asjakohaselt arvesse võrdlushindade korrigeerimisel. Samuti on õige eksperdi otsustus, et võrdluse tulemust mõjutab koormatavate kinnistute kahjuks neid läbiv tee. Vaidlusalust juurdepääsu võimaldav tee oli olemas ajalooliselt ja paiknes koormatud kinnistutel juba enne praeguse kohtuvaidluse algust. Kõnealuse teega tuleb niisiis arvestada, leidmaks kinnistute väärtust ilma kohtu määratud juurdepääsuõiguseta.
13.4.4.Ringkonnakohus nõustub eksperdiga, et merele vahetu või lähedase juurdepääsu puudumine, samuti avalikult kasutavalt teelt juurdepääsu puudumine mõjutavad kinnistute väärtust. Mereni pääsemise võimalus võib küll sõltuda avaldajatest ja faktiline pääs avalikule teele olemas olla, aga need aspektid ei mõjuta koormatud kinnistute objektiivset väärtust. Eseme väärtuseks loetakse üldjuhul selle harilik väärtus ehk kohalik keskmine müügihind (turuhind, TsÜS § 65). Merelähedases piirkonnas asuva kinnisasja keskmine müügihind sõltub sellest, kas ja kui hõlpsalt pääseb kinnisasjalt mereni, aga ei sõltu võimalike takistuste põhjustest. Teisalt mõjutab praeguses turusituatsioonis kinnisasja hinda avalikult kasutatavale teele loodud juurdepääsu seadustatus.
13.5.Ringkonnakohus ei nõustu vaidlustatud määruses ega menetlusosaliste kasutatud tasu arvutamise korra ja alustega. Ringkonnakohus tuvastas, et koormatud kinnistute väärtus väheneb avaldajate taotletud juurdepääsuõiguse tõttu. Vastupidiselt maakohtu ja avaldajate seisukohale leiab ringkonnakohus, et puudub takistus rakendada eespool p-s 13.2 kirjeldatud perpetuiteedi põhimõtet. Juurdepääsutee varasem olemasolu ja kasutamine ei välista tasu arvestamisel lähtumist koormatud kinnistute väärtuse vähenemisest. Korrashoiukulude jätmine avaldajate kanda ei tähenda, et need peaks tasust maha arvama (RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, p 16). Küll aga nõustub ringkonnakohus maakohtuga juurdepääsutee igal lõigul tuvastatud kasutajate arvudega (Jürka kinnistu – 7, Kajaka kinnistu – 6, Karu kinnistu – 5, Ahvena kinnistu – 4).
13.6.Perpetuiteedi põhimõtet rakendades tuleb tasu määramiseks kasutada mh VÕS § 113 lg 1 ls 2 järgset intressimäära (diskontomäära). Nimetatud diskontomäär koosneb VÕS § 113 lg 1 ls 2 järgi kahest komponendist – VÕS § 94 lg 1 järgsest intressimäärast, millele lisandub 8% aastas. VÕS § 94 lg 1 järgne intressimäär on aga ajas, iga poole aasta tagant muutuda võiv 8 (10)
suurus. See on Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit. Vastavad määrad avaldab ka Eesti Pank oma kodulehel (RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, p 17). Eesti Panga andmetel oli viimane avaldatud intressimäär (kehtiv alates 01.07.2025) 2,15%. Seega on diskontomäär lahendi tegemise seisuga on 10,15% (= 8 + 2,15) ja võib järgmist korda muutuda alates 01.01.2026. Neil kaalutlustel on põhjendatud määrata juurdepääsu tasu poolaastate kaupa. Kui aastatasu arvutamisel tuleb baassummana lähtuda väärtuse vähenemisest, siis poolaasta tasu arvutamisel on kohane võtta aluseks sellest pool.
13.7.Arvestades eeltoodut kujuneb juurdepääsutasu arvestus järgmiselt: kinnist pool väärtuste kasutaj poolaasta u vahest ate arv baassumma Ahven 1504,50 4 376,13 a Karu 677,50 5 135,50 Kajak 374,50 6 62,42 a Jürka 1009,00 7 144,14
14.Sarnaselt maakohtule lähtub ringkonnakohus sellest, et juurdepääsutee kasutamist saab käesoleva juhtumi asjaoludel pidada võrdseks. Võrdse kasutamise eeldusest kõrvalekaldumist võimaldavaid asjaolusid pole tõendatud. Õige on ka maakohtu otsustus, et tasu tuleb maksta alates juurdepääsuõiguse määranud kohtulahendi jõustumisest (nii ka nt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.7). Eelneva põhjal peab iga soodustatud kinnisasja omanik maksma alates 28.06.2022 poolaastate kaupa juurdepääsutasu järgmiselt: Ahvena kinnistu omanikule summa, mis tuleb arvutada järgmiselt: 376,16 € × VÕS § 113 lg 1 ls-s 2 sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 10,15%); Karu kinnistu omanikule summa, mis tuleb arvutada järgmiselt: 135,50 € × VÕS § 113 lg 1 ls-s 2 sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 10,15%); Kajaka kinnistu omanikule summa, mis tuleb arvutada järgmiselt: 62,42 € × VÕS § 113 lg 1 ls-s 2 sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 10,15%); Jürka kinnistu omanikule summa, mis tuleb arvutada järgmiselt: 144,14 € × VÕS § 113 lg 1 ls-s 2 sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 10,15%).
15.Maakohus määras, et tasu tuleb maksta iga aasta 30. detsembriks järgmise aasta eest ette. Maakohus lähtus õigesti põhimõttest, et perioodiliste maksete puhul tuleb määrata nende tasumise tähtaeg. Kuivõrd tasu suurus võib muutuda iga poole aasta tagant ja selle arvutamine on võimalik iga aasta 1. jaanuaril ja 1. juulil, määrab ringkonnakohus, et tasu tuleb maksta poolaastate kaupa, vastavalt iga aasta 15. jaanuaril selle aasta esimese ja 15. juulil teise poolaasta eest. Juurdepääsu määrava kohtumääruse jõustumise ajaks sissenõutavaks muutunud tasu tuleb maksta 15 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.
16.Maakohtu menetluskulude jaotuse muutmiseks puudub alus. Ringkonnakohtu kulud jäävad TsMS § 172 lg 1 ls 2 alusel samuti menetlusosaliste endi kanda, sest määruskaebus rahuldatakse osaliselt ja vaidluse lahendamine on kõigi menetlusosaliste huvides. Kulude sellise jaotuse korral ei ole vaja neid rahaliselt kindlaks määrata. TsMS § 659 kaudu kohalduva § 654 lg 21 järgi koostatavas resolutsiooni terviklikus sõnastuses märgitakse kõigi seniste menetluskulude jaotus (TsMS § 173 lg 1 ls 2).
17.Ekspertiis tehti ühtviisi kõigi menetlusosaliste huvides. Seetõttu on põhjendatud jätta sellest kulust 50% avaldajate ja 50% puudutatud isikute kanda ning mõista neilt riigi kasuks välja (TsMS § 179 lg 1). Ringkonnakohus määras 11.06.2025 eksperdi tasu kokku 4636 € (= 3800 € + käibemaks 836 €). Järelikult tuleb kummalgi poolel menetluses osalenud isikutel 9 (10)
hüvitada 2318 € (= 4636 : 2). Menetluskulu riigile hüvitamise lahendi täitmise tähtaeg on 15 päeva (TsMS § 179 lg 5) ja täitmisega viivitamisega korral tuleb maksta viivist VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras (TsMS § 179 lg 9).
18.Maakohus jättis vaidlustatud määrusest välja otsustuse selle kohta, et määrus asendab avaldajate nõusolekud juurdepääsutasu kohta kinnistusraamatusse märkuste kandmiseks, kuigi puudutatud isikud seda taotlesid ja 22.09.2021 määrusega vastav taotlus ka rahuldati. Nimetatud rikkumise saab ringkonnakohus kõrvaldada. Sõltumata sellest, millistele õigusnormidele menetlusosalised viitavad, kohaldab kohus õigeid õigusnorme ning lahendab tsiviilasja selliselt, et kohtulahendi jõustudes on menetlusosaliselt võimalik saavutada kinnistusraamatusse asjakohase kande tegemine (RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391/41, p 10).
19.Ringkonnakohtu 30.05.2022 määruse resolutsiooni p-ga 3 parandati maakohtu 22.09.2021 määruses viga Terje kinnistu registriosa numbri osas. Samas kordas ringkonnakohus määruse kehtiva resolutsiooni tervikteksti esitades oma määruse resolutsiooni p-s 7 sama viga. Kirjeldatud vea saab ringkonnakohus tänase määrusega TsMS § 447 lg 2 alusel parandada.
20.Käesoleva määruse peale saab esitada määruskaebuse Riigikohtule (TsMS § 696 lg 3). (allkirjastatud digitaalselt)
10 (10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.