Määruse tegemise aeg ja koht 06.10.2025, Tallinn Kohtuasja number
2-23-3450
Kohtuasi
R.G avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11.07.2025 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
U.K määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja R.G (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Yulia Zaitseva Puudutatud isik I U.K (isikukood XXX), lepinguline esindaja Kaili-Helena Bull Puudutatud isik II W.S (isikukood XXX) Puudutatud isik III O.C (isikukood XXX)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Parandada Harju Maakohtu 11.07.2025 määruse resolutsiooni p-s 4 ja põhjenduste p-s 32 ilmne ebatäpsus ning märkida „Tanurahva kinnistu“ asemel „Tanuvarahva kinnistu“.
2.Võtta asja materjalide juurde U.K 28.07.2025 määruskaebuse lisana esitatud tõendid (väljavõte kataster.ee portaalist, väljavõte kv.ee portaalist, juurdepääsutee skeemid, 06.12.2012 notariaalne leping).
3.Jätta U.K määruskaebus rahuldamata.
4.Jätta Harju Maakohtu 11.07.2025 määrus, mida on parandatud 14.07.2025 määrusega, muutmata.
5.Määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud jätta U.K kanda.
6.Määrata kindlaks R.G määruskaebemenetluse menetluskulude rahaline suurus ning mõista U.K-lt R.G kasuks välja määruskaebemenetluse menetluskulude hüvitis 1791,80 eurot (sh käibemaks).
2-23-3450 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.R.G (avaldaja) esitas 02.03.2023 Harju Maakohtule avalduse (mida täpsustas 09.10.2023 ja 14.06.2024), milles palus määrata avaldajale kuuluvale Lahekalda kinnistule (asukohaga Harju maakond, Kuusalu vald, Viinistu küla, registriosa nr 4550502) juurdepääsuõigus mööda U.K-le (puudutatud isik I) ja W.S-ile (puudutatud isik II) kaasomandina kuuluvat Tanuvarahva kinnistut (registriosa nr 14049302). Lisaks palus avaldaja kohustada Tanuvarahva kinnistu omanikke andma nõusolek kinnistusraamatusse juurdepääsu ja selle tingimuste kohta märkuse kandmiseks ning asendada see kohtumäärusega.
1.1.Avalduse ja selle täienduste kohaselt puudub Lahekalda kinnistule ligipääs avalikult kasutatavalt Ado-Mardi teelt. Alates Lahekalda kinnistu omandamisest 14.08.2001 kasutas avaldaja oma kinnistule ligipääsuks Tanuvarahva kinnistut, kuid 2022. aasta suvel keelas puudutatud isik I avaldajal Tanuvarahva kinnistu kasutamise. Avaldaja leiab, et olemasolevatest reaalsetest võimalustest kõige ratsionaalsem ja naaberkinnistuid kõige vähem koormav on Lahekalda kinnistult avalikult kasutatavale teele juurdepääsu tagamine avalduses märgitud asukohast, s.o Tanuvarahva kinnistu kaudu 39,9 m2 (3 m × 13,3 m) ulatuses.
1.2.Avaldaja hinnangul kuulub asjas kohaldamisele asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1. AÕS § 156 lg 2 reguleerib selgesõnaliselt vaid kinnisasja osalise võõrandamise olukorda, mida praegusel juhul ei esine. Avaldaja omandas Lahekalda kinnistu O.C-lt (puudutatud isik III) 14.05.2001 kinnistu ostu-müügi ja asjaõiguslepinguga. Puudutatud isik III võõrandas temale kuulunud Lahekalda kinnistu tervikliku kinnistuna koos kehtestatud detailplaneeringuga, mis nägi mh ette kinnistule juurdepääsutee Viinistu külavaheliselt teelt (s.o Ado-Mardi teelt). Lahekalda detailplaneeringu materjalidest ei ole võimalik välja lugeda, et Lahekalda kinnistule toimuks juurdepääs puudutatud isikule III kuuluva Niiliska kinnistu kaudu.
1.3.Avaldaja palus määrata juurdepääsuõiguse selliselt, et Lahekalda kinnistu igakordsel omanikul (aga ka Lahekalda kinnistu õiguspärastel valdajatel ja piiratud asjaõiguste omajatel, Lahekalda kinnistu igakordse omaniku nõusoleku saanud isikutel ja pereliikmetel, kommunaalteenuste ja muude teenuste osutajatel ning päästesõidukitel) on tähtajatu õigus kasutada juurdepääsu ööpäev läbi jalgsi ja igat liiki sõiduvahenditega. Avaldaja hinnangul on õigustatud juurdepääsutasu määr hinnaga 1,35 eurot/m2, st kokku taotletava 39,90 m2 eest 54 eurot kalendriaastas. Puudutatud isikute seisukohad
2.Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu.
2
2-23-3450
2.1.Puudutatud isiku I hinnangul tuleb juurdepääsutee määrata AÕS § 156 lg 2 alusel üle puudutatud isikule III kuuluva Niiliska kinnistu. Puudutatud isik I selgitas, et Lahekalda kinnistu moodustati Niliska (praegune Niiliska) kinnistu jagamise tulemusena. Vastavalt Harju Maavalitsuse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise komisjoni 13.04.1994 otsusele tagastati puudutatud isikule III Niliska kinnistu. Tol hetkel oli praegune Lahekalda kinnistu ja Niiliska kinnistu veel üks maatükk. Puudutatud isik III jagas Niliska (praegune Niiliska) kinnistu maareformi käigus selliselt, et ühest kinnistust sai kaks, s.o Niiliska ja Lahekalda. Enne Niliska (praegune Niiliska) kinnistust Lahekalda kinnistu eraldamist oli kinnisasjal ligipääs avalikult kasutatavale teele olemas ja ühendus on katkenud seetõttu, et Lahekalda kinnistu on Niiliska kinnistust eraldatud ilma, et avalikule teele juurdepääsu küsimust oleks lahendatud.
2.2.Puudutatud isik I leiab, et avaldaja taotletud juurdepääsutee asukoht on puudutatud isiku I jaoks liigselt koormav. Puudutatud isikut I häirib autode müra, samuti ei ole võimalik puudutatud isikul I juurdepääsualale parkida.
2.3.Puudutatud isik I leidis, et juurdepääsutasu peab koosnema kahest komponendist – hüvitis omandi väärtuse vähenemise eest (mis peaks olema ühekordne) ning juurdepääsu talumise ja korrashoiuga kaasnevate kulude eest (mis peaks olema perioodiline). Puudutatud isikule I kuuluva võimaliku servituudi ala suurus on 115,3 m2 ja maa hind on 35,6 eurot/m2, kokku tuleks avaldajal tasuda seega 4104,68 eurot ühekordse maksena ning iga-aastase maksena 410,47 eurot (10% maa maksustamishinnast).
2.4.Asjas tehtud eksperthinnang ei ole kohane tõend. Eksperthinnangust nähtub, et võrreldavad objektid on hoonestamata, kuid Tanuvarahva kinnistu on hoonestatud. Seega on eksperthinnangu lõppjäreldus ebaõige.
3.Puudutatud isik II selgitas, et ta ei ole avaldajale ega tema perele teinud takistusi oma kinnistule pääsemiseks. Puudutatud isik II nõustus puudutatud isiku I seisukohaga, et AÕS § 156 lg 2 välistab avaldaja avalduse rahuldamise. Puudutatud isik II avaldas, et olles ainuke püsielanik, ei nõustu ta sellega, et Lahekalda kinnistule toimuks juurdepääs Alo-Mardi teelt üle puudutatud isikule II kuuluva osa Tanuvarahva kinnistust.
4.Puudutatud isik III (Niiliska kinnistu omanik, registriosa nr 4610802) toetas avaldaja avaldust Lahekalda kinnistule juurdepääsutee kindlaksmääramiseks, kuna see on ajalooliselt väljakujunenud tee ja koormab minimaalselt naaberkinnistuid. Maakohtu määrus ja põhjendused
5.Harju Maakohus rahuldas 11.07.2025 määrusega avaldaja avalduse ning määras Lahekalda kinnistult juurdepääsu avalikult kasutatavale Ado-Mardi teele üle Tanuvarahva kinnistu (juurdepääsutee pindalaga kokku 39,90 m2, selle asukoht on märgitud määrusele lisatud plaanile) järgmistel tingimustel: -
Lahekalda kinnistu igakordsetel omanikel ja neilt nõusoleku saanud isikutel (sh pereliikmetel ja külalistel, õiguspärastel valdajatel ja piiratud asjaõiguste omajatel, teenindaval transpordil ja operatiivsõidukitel) on õigus kasutada juurdepääsuteed aastaringselt, ööpäevaringselt, jalgsi ja sõiduvahenditega;
-
juurdepääsutee korrashoid on Lahekalda igakordsete omanike kohustus, korrashoidu teostatakse vastavalt nimetatud kinnistu omanike vajadustele ja äranägemisele; 3
2-23-3450 -
maakohus kohustas Tanuvarahva kinnistu igakordset omanikku taluma praeguse määrusega määratud juurdepääsu ning kohustas puudutatud isikuid I ja II andma nõusolek kanda märkus juurdepääsuõiguste kohta kinnistusraamatusse;
-
maakohus kohustas Lahekalda kinnistu igakordseid omanikke alates kohtumääruse jõustumisest tasuma võrdsetes osades Tanuvarahva kinnistu igakordsetele omanikele iga-aastast juurdepääsutasu. Iga-aastane juurdepääsutasu suurus koosneb esimese poolaasta tasust ning teise poolaasta tasust. Esimese poolaasta tasu suurus on 257,50 eurot × võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. jaanuari seisuga. Teise poolaasta tasu suurus on 257,50 eurot × VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. juuli seisuga. 2025. aasta teise poolaasta tasu suurus on 26,14 eurot (257,50 eurot × 10,15%). Tasu tasutakse Tanuvarahva kinnistu kaasomanikele võrdeliselt nende kaasomandi mõtteliste osade suurusega, kui kaasomanikud ei ole kokku leppinud teisiti. Igaaastane juurdepääsutasu (esimese poolaasta tasu + teise poolaasta tasu) tuleb tasuda jooksva aasta eest hiljemalt 31. detsembriks. Kui Tanuvarahva kinnistu kaasomanikud ei ole igakordsele omanikule 15. detsembriks teada andnud, et kaasomanikud on kokku leppinud teisiti, tuleb juurdepääsutasu tasuda neile võrdeliselt nende kaasomandi mõtteliste osade suurusega. Juurdepääsutasu tuleb tasuda Tanuvarahva kinnistu kõigi omanike poolt kokku lepitud osades omanike poolt Lahekalda kinnistu igakordsele omanikule teada antud arvelduskontole või -kontodele.
Maakohus tühistas Harju Maakohtu 16.05.2023 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõud. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
5.1.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt vaidlevad menetlusosalised selle üle, kas avaldaja peaks saama juurdepääsu avalikult kasutatavale teele puudutatud isikutele I ja II kuuluva Tanuvarahva kinnistu kaudu või tuleks avaldajale määrata juurdepääs avalikult kasutatavale teele Niiliska kinnistu kaudu.
5.2.AÕS § 156 lg 2 kohaldamise kohta märkis maakohus järgmist. Niiliska ja Lahekalda maatükid ei ole moodustanud maakatastris algselt ühtset maatükki, vaid need on kinnistusraamatusse kantud juba eraldi üksustena. Lahekalda maatüki kohta avati kinnistusraamatu registriosa 12.04.2001 ning Niiliska maatüki kohta avati kinnistusraamatu registriosa 27.04.2001. Niiliska kinnistut ei ole pärast selle kinnistusraamatusse kandmist mitmeks kinnistuks jagatud. Üksnes asjaolu, et enne vara õigusvastaselt võõrandamist moodustasid kaks praegu eraldiseisvat maatükki ühe tervikliku maatüki (enne Nõukogude okupatsiooni moodustasid praegused Niiliska ja Lahekalda kinnistu ühe maatüki), ei anna alust AÕS § 156 lg 2 kohaldamiseks. AÕS § 156 lg 2 peab silmas võõrandamist eraõigusliku tehinguga, mis on sõltuv omaniku tahtest. Samas on Riigikohus jaatanud AÕS § 156 lg 2 kohaldatavust olukorras, kus omandireformi käigus on moodustatud erinevad kinnisasjad õigusvastase võõrandamise eelselt ühe maatüki moodustanud kinnistust (RKTKo 28.04.2009, 3-2-1-36-09, p-d 4 ja 10). Siiski ka olukorras, kus isikul on AÕS § 156 lg 2 alusel võimalus nõuda juurdepääsutee kasutamise talumist teise maatüki omanikult, kelle maatüki jagamise tulemusena on tema maatükk moodustatud, on kohtu hinnangul põhjendatud kaaluda alternatiivina juurdepääsu üle kolmanda isiku maatüki, kui see on kujunenud tavasid, muid asjaolusid ja võimalike koormatavate kinnisasjade omanike huve arvestades selgelt vähem koormav (RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 58, RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 12; RKTKm 12.05.2021, 2-19-15916, p 13). 4
2-23-3450
5.3.Maakohus leidis, et AÕS § 156 lg 1 kohaldamise eeldused on täidetud. Avaldajale kuuluv Lahekalda kinnistu ei piirne avalikult kasutatava teega ning sellelt puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Seega tuleb kohtul hinnata, milline asjas esile toodud juurdepääsu võimalikest alternatiividest on kõigi puudutatud isikute huve arvestades kõige optimaalsem. Praegusel juhul tuleb kaalumisele neli alternatiivset juurdepääsutee varianti: -
avaldaja taotletud juurdepääsutee üle puudutatud isikutele I ja II kuuluva Tanuvarahva kinnistu osa kuni Ado-Mardi teeni (alternatiiv 1) (dtl 19);
-
puudutatud isiku I pakutud juurdepääsutee mööda Tanuvarahva kinnistu osa ja mööda Tanuvarahva kinnistul asuvat Ado-Mardi teed kuni Loksa-Vinnistu teeni (alternatiiv 2) (dtl 274);
-
puudutatud isiku I pakutud juurdepääsutee üle Niiliska kinnistu kuni Loksa-Viinistu teeni (alternatiiv 3) (dtl 275);
-
puudutatud isiku I pakutud juurdepääsutee avalikult kasutatavale teele osaliselt üle Niiliska kinnistu ning Niiliska kinnistu värava kaudu seejärel osaliselt mööda Tanuvarahva kinnistul asuvat Ado-Mardi teed kuni Loksa-Viinistu teeni (alternatiiv 4) (dtl 276).
5.3.1.Kohus pidas põhjendatuks määrata avaldaja kinnisasjale juurdepääs üle Tanuvarahva kinnistu (alternatiiv 1), mis on kõigist neljast alternatiivist puudutatud isikuid kõige vähem koormav ning samas väljakujunenud tavaga AÕS § 156 lg 2 eesmärgi kohaselt enim arvestav. Avaldaja taotletud juurdepääsutee (alternatiiv 1) kujutab endast teeperve, mis hõlmab koormatavast kinnisasjast üksnes väikese osa (39,9 m2). Juurdepääsutee ala paikneb vahetult avalikult kasutatava tee ääres ning selle kasutusvõimalused on selle väiksuse ja asukoha tõttu maatüki omanike jaoks piiratud (vaatluse ajal kasutas puudutatud isik I kirjeldatud osa kinnistust maha võetud hekist saadud okste hoiustamiseks). Juurdepääsutee alternatiivi 1 on avaldaja kasutanud pikaajaliselt pärast kinnistu jagamist ning selle kasutamise keelas puudutatud isik I tüli tõttu. Tavana on kasutatud avaldaja taotletud juurdepääsuteed (alternatiivi 1), mitte alternatiive 3 ja 4 (s.o juurdepääsu tagamine Niiliska kinnistu kaudu). Niiliska kinnistul ei ole asunud teena kasutatavaid alasid, mille kaudu sõidukite ühendus oleks toimunud. Puudutatud isiku I väide, et hoovi sisse pööravate sõidukite müra oleks raskesti talutav, ei ole usutav, kuna puudutatud isik I oleks enda sõnul nõus avaldaja hoovi pööravate autode müra taluma vastutasuks pääsu eest üle avaldaja kinnistu mere äärde. Arvestades, et kaasomandis olevast kinnistust kasutab puudutatud isik I üle 1000 m 2 suurust ala, ei muudaks juurdepääsutee õiguse andmine avaldaja taotletud viisil puudutatud isiku I või tema külaliste autode parkimist võimatuks.
5.3.2.Juurdepääsutee alternatiiv 2 hõlmab endas olulisel määral juba kasutuses oleva Ado-Mardi tee, mis on juba Kuusalu valla ja puudutatud isikute I ja II vahel sõlmitud lepingu alusel avalikult kasutatav (dtl 81–84), mistõttu saab seda kasutada igaüks ning puudub vajadus sellele juurdepääsutee õiguse määramiseks.
5.3.3.Juurdepääsutee alternatiiv 3 hõlmab Niiliska kinnistust osa, kus sõidukite liikluseks ei ole sobivat teed ja pole ka teadaolevalt varem olnud, mistõttu eeldaks tee rajamine olemasoleva pinnase olulist muutmist ning Niiliska kinnistu õueala vähendamist. Samuti oleks alternatiivi 3 puhul koormatav ala (240,7 m2) oluliselt suurem kui Tanuvarahva kinnistust koormatav osa avaldaja taotletud juurdepääsutee puhul (39,9 m 2). Lisaks mõjutaks
5
2-23-3450 täies ulatuses mööda Niiliska kinnistut kulgeva tee rajamine maakasutust oluliselt rohkem kui seda mõjutaks juurdepääsutee alternatiiv 1 Tanuvarahva kinnistu puhul.
5.3.4.Puudutatud isiku I pakutud juurdepääsutee alternatiiv 4 hõlmab endas samuti pea pooles ulatuses juba avalikus kasutuses olevat Ado-Mardi teed, mis on juba Kuusalu valla ja puudutatud isikute I ja II vahel sõlmitud lepingu alusel avalikult kasutatav. Seetõttu puudub ka selle alternatiivi puhul vajadus täies ulatuses juurdepääsutee õiguse määramiseks. Seejuures on Niiliska kinnistust koormatav osa (99,5 m 2), kus sõidukite liikluseks ei ole sobivat teed ja pole ka teadaolevalt varem olnud, mitmekordselt suurem, kui on avaldaja taotletud juurdepääsutee ala alternatiivi 1 puhul (39,9 m2). Sellele alale tee rajamiseks tuleks olemasolevat pinnast oluliselt muuta ning see vähendaks olemasolevat õueala Niiliska kinnistult – erinevalt alternatiivist 1, mis mõjutaks senist maakasutust Tanuvarahva kinnistult üksnes väheoluliselt.
5.4.Juurdepääsutasu määras kohus kindlaks perpetuiteedi põhimõtte alusel (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5). Ekspertiisiakti kohaselt on Tanuvarahva kinnistu turuväärtus 65 822 eurot ning kinnistu ühiku turuväärtus hoonestamata kujul väärtuse kuupäeval 12,90 eurot/m2. Tanuvarahva kinnistu väärtuse vähenemine on ekspertiisiakti kohaselt juurdepääsutee ala (39,90 m2) puhul 515 eurot. Maakohus märkis, et juurdepääsutasu suurus tuleb arvestada esimese poolaasta kohta järgnevalt: 257,50 eurot (515 ÷ 2 ehk pool kinnisasja väärtuse vähenemisest) × diskontomäär jooksva aasta 1. jaanuari seisuga. Teise poolaasta kohta järgnevalt: 257,50 eurot (515 ÷ 2 ehk pool kinnisasja väärtuse vähenemisest) × diskontomäär jooksva aasta 1. juuli seisuga. Tasu määramisel arvestas maakohus ka puudutatud isikute I ja II kaasomandi mõtteliste osade suurustega.
5.5.Avaldaja esitatud tingimused juurdepääsu kasutamiseks ei ole puudutatud isikute I ja II huvisid üleliigselt koormavad. On põhjendatud anda avaldajale juurdepääs enda kinnistuni ka transpordiga, kuna reeglina peaks elamiseks kasutatavale kinnisasjale olema tagatud juurdepääs ka autoga. Samuti jääb tee korrashoiukohustus avaldaja kanda.
5.6.Kuna juurdepääsu vaidlus lahendatakse reeglina nii avaldaja kui ka puudutatud isiku(te) huvides, siis jäävad menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda (vt RKTKm 07.10.2020, 2-18-11359). Määruskaebus
6.Puudutatud isik I esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse resolutsiooni p-de 1–7 osas (s.o juurdepääsutee asukoha, tasu ja tingimuste osas). Puudutatud isik ei vaidlusta maakohtu määrust menetluskulude jaotuse osas ning palub jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud avaldaja kanda.
6.1.Määruskaebuse kohaselt tuleb praeguses asjas kohaldada AÕS § 156 lg-t 2 ning määrata avaldaja kinnistule juurdepääs üle Niiliska kinnistu. Puudutatud isiku I hinnangul kohaldatakse AÕS § 156 lg-t 2 ka olukorras, kus maaüksus jagati enne kinnistusraamatusse kandmist. Kõnealuse sätte eesmärk on säilitada ajalooliselt väljakujunenud juurdepääs. Ebaõige on väide, et tavana on kasutatud avaldaja soovitud juurdepääsuteed. Praegusel juhul oleks maakohus pidanud juurdepääsutee määramisel kaaluma vaid alternatiivide 3 ja 4 vahel.
6.2.Avaldaja taotletud juurdepääsutee asukoht on puudutatud isiku I jaoks liigselt koormav, sest nimetatud asukohas on avaldajal ja tema külalistel lubatud ka parkida. Puudutatud isikul I on võimalus enese ja oma külaliste sõidukeid parkida vaid Ado-Mardi tee ääres. 6
2-23-3450 Juurdepääsutee määramisega võeti puudutatud isikult I sisuliselt võimalus oma kinnistut sihtotstarbeliselt kasutada. Nimetatud asukoht on määratud puudutatud isiku I suvemaja vahetusse lähedusse ning selliselt on häiritud puudutatud isiku I kodurahu, sh unerahu.
6.3.Maakohus on määranud juurdepääsutasu ebaõigesti, kuna tasu arvestamise alused on ebaõiged. Ekspertiisiakt ei ole usaldusväärne tõend. Ekspert on ebaõigesti hinnanud kinnisasjade väärtust hoonestamata kujul, kuigi tegemist on hoonestatud kinnisasjadega. Seega ei ole leidnud tõendamist Tanuvarahva kinnistu turuväärtus ega selle vähenemine.
6.4.Puudutatud isik I esitas määruskaebuse lisana uued tõendid, millega soovib tõendada Tanuvarahva kinnistu turuväärtust maa maksustamise hinna alusel ja kv.ee portaalis avaldatud müügikuulutustega. Puudutatud isiku I hinnangul on Tanuvarahva kinnistu turuväärtus minimaalselt 300 000 eurot.
6.5.Tanuvarahva kinnistu on puudutatud isikute I ja II kaasomandis. Juurdepääsutee asub vaid puudutatud isiku I kasutada olevas kinnistu osas, kuid enamus hüvitisest määrati vastavalt kinnistu kaasomandi mõttelistele osade suurustele puudutatud isikule II.
6.6.Avaldajat ei ole kohustatud juurdepääsutee asukohta korras hoidma (niitma, prügi korjama jne) ning selliselt on see puudutatud isikule I liigselt koormav. Avaldaja viibib Lahekalda kinnistul vaid kaks kuud aastas, seega kümme kuud aastast on juurdepääsuks määratud ala hooldamata. Menetlusosaliste seisukohad
7.Avaldaja ning puudutatud isikud II ja III vaidlesid määruskaebusele vastu. Avaldaja märkis, et arvestades, et avaldaja taotletud juurdepääsuala paikneb avalikult kasutatava Ado-Mardi tee ja avaldajale kuuluva kinnistu ainsa juurdepääsuala (värav) vahel, ei ole avaldaja kordagi keeldunud antud ala (39,90 m2) ise korras hoidmast – eelkõige asjaomast rohukattega ala kevad-sügisesel perioodil niitmast. Lisaks on avaldaja suuteline tagama juurdepääsuala korrashoiu ka ajal, mil ta ise Eestis ei viibi. Menetluse edasine käik
8.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Maakohtu määrus jääb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus §-ga 659 muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6 ja § 659).
10.Puudutatud isik I on esitanud määruskaebemenetluses täiendavaid tõendeid. TsMS § 662 lg 3 järgi võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Seega võtab ringkonnakohus asja materjalide juurde puudutatud isiku I määruskaebuse lisana esitatud tõendid (väljavõte kataster.ee portaalist, väljavõte kv.ee portaalist, juurdepääsutee skeemid, 06.12.2012 notariaalne leping). Tõendid on asjakohased.
7
2-23-3450
11.AÕS § 156 lg 1 esimese lause järgi on omanikul, kelle kinnisasjale ei ole vajalikku juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Ringkonnakohus märgib, et vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumisel ning juurdepääsu nõude lahendamisel huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus.
12.Asja materjalide kohaselt ei ole vaidlust selles, et avaldaja kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Puudutatud isik I vaidlustas määruskaebuses maakohtu määratud juurdepääsutee asukoha osas ning on esitanud vastuväited juurdepääsutasu suuruse arvestamise kohta.
13.Puudutatud isiku I arvates tuleb praeguses asjas kohaldada AÕS § 156 lg-t 2 ning määrata avaldaja kinnistule juurdepääs üle Niiliska kinnistu. Ringkonnakohus puudutatud isikuga I ei nõustu. AÕS § 156 lg 2 järgi kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu AÕS § 156 lg-s 1 nimetatud tingimustel. Riigikohus on selgitanud, et AÕS § 156 lg 2 eesmärk on säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud (RKTKo 28.04.2009, 3-2-1-36-09, p 10). Maakohus tuvastas, et Niiliska ja Lahekalda kinnistu moodustasid ühe maatüki enne Nõukogude okupatsiooni, kuid kinnistusraamatusse kanti Lahekalda kinnistu juba eraldi kinnisasjana ning Niiliska kinnistut ei ole pärast selle kinnistusraamatusse kandmist mitmeks kinnistuks jagatud. Samuti tuvastas maakohus, et tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega on Lahekalda kinnistul olnud Tanuvarahva kinnistu kaudu (st 1. alternatiivi pidi). Neid asjaolusid arvesse võttes nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et praegusel juhul ei esine alust AÕS § 156 lg-st 2 lähtuvalt juurdepääsu määramiseks üle Niiliska kinnistu.
14.Maakohus määras avaldajale kuuluvale kinnistule juurdepääsu üle Tanuvarahva kinnistu (st 1. alternatiivi pidi). Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega valitud juurdepääsutee asukoha osas ja ei pea vajalikuks neid korrata. Maakohus on piisava põhjalikkusega analüüsinud ja võrrelnud erinevaid juurdepääsu tee alternatiive, teinud vaatluse, kaalunud menetlusosaliste huve ning asunud põhjendatult seisukohale, et juurdepääs avaldaja kinnistule on otstarbekas määrata tavana kasutatud juurdepääsu kaudu, mis kulgeb üle Tanuvarahva kinnistu osa kuni Ado-Mardi teeni. Selline juurdepääs on juba praegu kasutatav, st teostatav kõige väiksemate kulutustega ja kõiki menetlusosalisi kõige vähem koormavamal viisil. Avaldaja taotletud juurdepääsuala paikneb vahetult avalikult kasutatava tee ääres ning hõlmab koormatavast kinnisasjast üksnes väikese osa (39,9 m2). Maakohus on andnud hinnangu puudutatud isiku I väidetele, mille järgi on vaidlusalune juurdepääsutee puudutatud isikule I liigselt koormav. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu määruse põhjendustega ning neid ei korda. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole puudutatud isik I toonud välja selliseid asjaolusid, millest tulenevalt saaks asuda järeldusele, et vaidlusalune juurdepääsutee asukoht on puudutatud isiku I jaoks liigselt koormav.
15.Puudutatud isiku I hinnangul on maakohus määranud juurdepääsutasu ebaõigesti ning tuvastamist ei ole leidnud Tanuvarahva kinnistu turuväärtus ega selle vähenemine. Ringkonnakohus puudutatud isikuga I ei nõustu. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus juurdepääsutasu õigesti kindlaks määranud lähtudes perpetuiteedi põhimõttest (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5) ja ekspertiisiaktis avaldatust.
8
2-23-3450
15.1.Kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus ja taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Kui kohus tuvastab, et juurdepääsutee määramise tõttu koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe), tuleb kohtul koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist juurdepääsutee määramisel arvesse võtta ning määrata juurdepääsutasu selliselt, et koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele. Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist arvesse võttes (rakendades sellekohast valemit), siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p-d 15.5 ja 15.6).
15.2.Kuna puudutatud isik I tugines menetluses kinnisasja väärtuse vähenemisele, siis määras maakohus ekspertiisi, et välja selgitada koormatud kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Puudutatud isik I ekspertiisi järeldusega ei nõustu ning leiab, et ekspert on ebaõigesti hinnanud puudutatud isiku I kinnistu väärtust hoonestamata kujul. Ekspert on selgitanud, et kuna juurdepääsuala asub kinnisasja hoonestamata osal ning see ei hakka takistama olemasoleva hoonestuse kasutamist (samuti ei saa juurdepääsuteealust maad oma äranägemise järgi muuks otstarbeks kasutada), siis seetõttu hinnatakse praktikas selliste kinnisasjade väärtuse vähenemist läbi eelduslikult hoonestamata kinnisasja. Ka kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) rakendamise praktika ning hindamise standardi „Hindamine hüvitamise eesmärgil“ (EVS 875-12:2024) p 6.2.2.2 kohaselt on ehitistega kinnisasjadel, kus äralõige tehakse kinnisasja hoonestamata osast, kinnisasja kui terviku väärtuse hindamisel lubatud hinnata selliselt, et hinnatavaks varaks on vaid selle koosseisus olev maa ilma sellel asuvate ehitisteta, v.a tehnovõrgud. Lisaks võivad kinnisasja erinevad osad KAHOS-i järgi olla erineva väärtusega. Seetõttu oli ekspert seisukohal, et hindamismetoodika muutmine ei ole põhjendatud (dtl 407–408, 410). Ringkonnakohus leiab, et eeltooduga on ekspert piisavalt põhjendanud, miks ta võttis hinnangut andes aluseks hoonestamata maa. Praegusel juhul paikneb juurdepääsutee koormatud kinnistu servas ega takista koormatud kinnistul oleva hoonestuse kasutamist. Neil kaalutlustel ei mõjuta hoonestus juurdepääsust tingitud väärtuse vähenemist. Ka kohtupraktikas on märgitud, et kui vaidlusalune juurdepääs asub koormatud kinnistu hoonestamata osal, siis annab hoonestamata maa hindamine objektiivsema tulemuse (TlnRnKm 18.07.2025, 2-20-3711, p 13.4.2). Sarnaselt on ka Riigikohus selgitanud, et kui kinnisasi koosneb erinevatest kõlvikutest ning kui määratav juurdepääsutee ületab neist vaid ühte ega mõjuta teiste kõlvikute väärtust, on võimalik juurdepääsutasu määrata ka lähtuvalt juurdepääsuteest puudutatud kõlviku väärtuse vähenemisest. See on sellisel juhul samastatav kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemisega (RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, p 15.2). Eeltoodust tulenevalt ei nõustu ringkonnakohus puudutatud isikuga I, et juurdepääsutasu arvestamise alused on ebaõiged. Muid asjaolusid, miks ekspertiisiakt ei ole puudutatud isiku I hinnangul usaldusväärne tõend, ei ole puudutatud isik I esitanud.
15.3.Puudutatud isik I on maakohtu menetluses leidnud, et juurdepääsutasu peab koosnema kahest komponendist – ühekordne hüvitis omandi väärtuse vähenemise eest ning perioodiline 9
2-23-3450 tasu juurdepääsu talumise ja korrashoiuga kaasnevate kulude eest. Ringkonnakohus märgib esiteks, et AÕS § 156 lg 1 järgi mõistetakse koormatava kinnisasja omanikule juurdepääsutasu välja perioodiliste maksetena (RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 38). Seega ei ole põhjendatud puudutatud isiku I soov ühekordse hüvitise saamiseks. Lisaks on maakohus jätnud juurdepääsutee korrashoiu kohustuse Lahekalda kinnistu igakordsete omanike kanda, seega jäävad ka juurdepääsutee korrashoiuga kaasnevad kulud Lahekalda kinnistu igakordsete omanike kanda (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.3).
15.4.Puudutatud isik I soovib tõendada Tanuvarahva kinnistu väärtust maa maksustamise hinna alusel. Samuti on puudutatud isik I esitanud väljavõtted kv.ee portaalist (müügikuulutused), millega soovib tõendada, et Tanuvarahva kinnistu turuväärtus on minimaalselt 300 000 eurot. Ringkonnakohus märgib, et kuna ekspertiis on tehtud konkreetse kinnistu kohta, siis ei ole vaja kasutada puudutatud isiku I poolt esitatud müügikuulutusi ja maa maksustamise hinda sama asjaolu tuvastamiseks.
15.5.Ebaõige on puudutatud isiku I väide, et avaldajat ei ole kohustatud juurdepääsuteed korras hoidma. Maakohus on jätnud juurdepääsutee korrashoiu kohustuse Lahekalda kinnistu igakordsete omanike kanda (resolutsiooni p 2.2). Samuti kinnitas avaldaja vastuses määruskaebusele, et ta ei ole keeldunud juurdepääsuala ise korras hoidmast, ning et ta on suuteline tagama juurdepääsuala korrashoiu ka ajal, mil ta ise Eestis ei viibi.
15.6.Asja materjalide kohaselt on puudutatud isikud I ja II sõlminud kaasomanike kokkuleppe ühise (Tanuvarahva) kinnisasja valdamise ja kasutamise kohta. Puudutatud isik I märgib määruskaebuses, et juurdepääsuala asub vaid puudutatud isiku I kasutada olevas kinnistu osas, kuid enamus juurdepääsutasust määrati vastavalt kaasomandi mõttelise osa suurusele puudutatud isikule II. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus juurdepääsutasu määramisel õigesti lähtunud kaasomandi mõtteliste osade suurustest. Puudutatud isikutel I ja II on võimalik kaasomanike sisesuhtes kokku leppida teistsuguses tasu jaotuses. Vastav asjaolu nähtub ka maakohtu määruse resolutsiooni p-st 4.
16.Eeltoodust tulenevalt jääb maakohtu määrus muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
17.Maakohus on vaidlustatud määruses teinud vea Tanuvarahva kinnistu märkimisel, kuna resolutsiooni p-s 4 ja põhjenduste p-s 32 on maakohus viidanud ekslikult Tanurahva kinnistule. Kirjeldatud vea saab ringkonnakohus praeguse määrusega TsMS § 447 lg 2 alusel parandada.
18.Ringkonnakohus juhib tähelepanu asjaolule, et kinnistusraamatuseaduse § 36 järgi esitatakse kinnistusosakonnale viide kandega seotud õiguse ruumiandmetele maakatastris, kui see on vajalik kande mõistmiseks. Viite asemel võib esitada katastrikaardi skeemi, kui ruumiandmete määramine maakatastris ei ole tehniliselt võimalik või on oluliselt raskendatud. Nimetatud sätte järgi tuleks kohtulahendiga määratud juurdepääsutee kohta kinnistusraamatusse kande tegemisel kandeavaldusele lisada viide ruumiandmetele maakatastris, kasutades selleks piiratud asjaõiguste ruumiandmete infosüsteemi (PARI) koodi. PARI koodi kasutamine kohtumenetluses ei ole infosüsteemi praegusi võimalusi arvestades tehniliselt võimalik. Kohtul ei ole võimalik PARI koodi n-ö lukustada, ning menetlusosalise loodud koodiga on ruumiandmed hiljem muudetavad (ka võib menetlusosaline koodi kustutada). Samuti on andmete jagamise lingi kehtivuse aeg kuus kuud, mistõttu ei ole võimalik andmetega pärast seda tähtaega tutvuda. PARI rakenduse praegusi võimalusi 10
2-23-3450 arvestades on nii menetlusosalistel kui ka kohtul võimalik menetluses kasutada PARI rakendust ainult erinevate juurdepääsuvõimaluste visualiseerimiseks ja nende kaalumiseks (vt ka TrtRnKm 17.09.2025, 2-25-14054, p-d 16–20). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
19.Maakohus jättis vaidlustatud määrusega TsMS § 172 lg 1 alusel maakohtus kantud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Puudutatud isik I maakohtu menetluskulude jaotust ei vaidlusta ning ringkonnakohtul ei ole alust maakohtu määrust vastavas osas muuta.
20.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse esitamisega seotud menetluskulud puudutatud isiku I kanda (TsMS § 171 lg 1).
21.Ringkonnakohus määrab kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse.
21.1.Avaldaja palub 18.09.2025 taotluses mõista puudutatud isikult I avaldaja kasuks välja määruskaebemenetluses kantud lepingulise esindaja kulu kokku 2213,40 eurot (sh käibemaks). Avaldaja lepingulise esindaja tasu koosneb järgmistest tegevustest: 11.07.2025 maakohtu määrusega tutvumine ja arutelu kliendiga (1 tund), 27.08.2025 – 28.08.2025 määruskaebusega tutvumine, analüüs ja arutelu kliendiga (3 tundi), 28.08.2025 – 02.09.2025 vastuse koostamine määruskaebusele (6 tundi) ja 18.09.2025 menetluskulude nimekirja ettevalmistamine (0,5 tundi). Avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu suuruseks on 170 eurot, millele lisandub käibemaks.
21.2.Puudutatud isik I leidis, et avaldaja õigusabikulud on põhjendatud maksimaalselt 1264,80 euro (210,80 eurot/h × 6 h) ulatuses. Maakohtu määrusega tutvumise ja kliendiga arutelu põhjendatud ajakulu on 0,5 h. Määruskaebusega tutvumise, selle analüüsi ja kliendiga arutelu põhjendatud ajakulu on 1 h. Määruskaebusele vastuse koostamise põhjendatud ajakulu on 4 h. Menetluskulude nimekirja esitamise ajakulu (0,5 h) on põhjendatud.
21.3.Ringkonnakohus leiab, et avaldaja lepingulise esindaja kulud ei ole täies ulatuses põhjendatud. Arvestades maakohtu määruse ja määruskaebuse mahtu, võib viidatud dokumentidega tutvumise põhjendatud ajakuluks ringkonnakohtu hinnangul lugeda kokku 1 h. Ringkonnakohus märgib, et mõistlikus ulatuses on kliendisuhtluse kulu põhjendatud, kuid arvestades, et puudutatud isik I on määruskaebuses suures osas korranud juba maakohtu menetluses avaldatut, siis peab ringkonnakohus määruskaebemenetluses kliendisuhtlust põhjendatuks 1 h ulatuses. Määruskaebusele vastuse koostamise ja menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu kokku mahus 6,5 tundi peab ringkonnakohus põhjendatuks. Seega peab ringkonnakohus avaldaja lepingulise esindaja ajakulu kokku põhjendatuks mahus 8,5 tundi (= 1 + 1 + 6,5). Arvestades avaldaja lepingulise esindaja kvalifikatsiooni (vandeadvokaat) ja tehtud toiminguid, saab lepingulise esindaja põhjendatud tunnitasu suuruseks pidada 170 eurot ilma käibemaksuta (210,80 eurot koos käibemaksuga).
21.4.Avaldaja põhjendatud ja vajalikud lepingulise esindaja kulud on seega kokku 1791,80 eurot (8,5 h × 210,80 eurot/h) koos käibemaksuga. Nimetatud summa kuulub puudutatud isikult I avaldaja kasuks menetluskuluna väljamõistmisele. Avaldaja avaldus menetluskulude kindlaksmääramiseks jääb rahuldamata 421,60 euro (= 2213,40 – 1791,80) ulatuses.
22.Siinse määruse peale saab esitada määruskaebuse Riigikohtule (TsMS § 696 lg 3 ja § 618 6 lg 2). TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega 11
2-23-3450 menetluskulude jaotus ja rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 järgi võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.
(allkirjastatud digitaalselt)
12
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.