AS-i Finora Capital hagi XX vastu võlgnevuse 15 000 euro, viivise 493,15 euro ja lisanduva viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 15. oktoobri 2019. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
16 693,15 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja AS Finora Capital (registrikood 12324050), lepinguline esindaja vandeadvokaat Madis Vinni Kostja XX (isikukood XXXXXXXXXXX)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta rahuldamata XX taotlus apellatsioonkaebusele lisatud 25.04.2017 ja 27.10.2014 notariaalsete lepingute vastuvõtmiseks. Kuivõrd lepingud on edastatud elektrooniliselt, nende füüsilist tagastamist ei toimu.
2.Jätta Harju Maakohtu 15. oktoobri 2019. a otsus lõppjärelduses muutmata, muutes selle põhjendusi.
Poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta XX kanda.
5.Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja möödumisel pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist. Edasikaebamise kord
1(6)
Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
1.17.11.2017 Harju Maakohtule esitatud hagiavalduse ja selle täpsustuse kohaselt palus AS Finora Capital (hageja) XX-lt (kostja) ja Westway Finance OÜ-lt solidaarselt enda kasuks välja mõista võlgnevuse 15 000 eurot, seisuga 16.01.2018 sissenõutavaks muutunud viivise 493,15 eurot ning edasi viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Kohus eraldas 22.12.2017 määrusega käesolevast tsiviilasjast iseseisvasse menetlusse hageja nõude Westway Finance OÜ vastu. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt kuuluvad hagejale Tallinnas Mooni tänaval kinnistud nr 41 ja 41b. Varem hagejale kuulunud kinnistu Mooni 41a, Tallinn, müüs hageja 25.04.2017 kostja ainuomanduses olevale Westway Finance OÜ-le (edaspidi Westway). Pooled leppisid Mooni 41a, Tallinn müügitehingus kokku ainult seetõttu, et kostja kinnitas, et on leidnud ostja Sõõrkakra Arenduse OÜ (edaspidi Sõõrkakra) - kinnistutele Mooni 41 ja Mooni 41b koguhinnaga 248 000 eurot. Kavandatud tehingult arvestas kostja maaklerina maaklertasu 15 000 eurot. Kostja avaldas soovi osta Westway nimel Mooni 41a kinnistu hinnaga 98 000 eurot ja müügihinna osas tehti tasaarvestus kostja nõutud maaklertasuga 15 000 eurot. Maaklertasu nõudeõiguse ja maksmise eelduseks oli eelpool kirjeldatud tehingute toimumine hinnaga 248 000 eurot. Hageja nõustus tasaarvestusega ka seetõttu, et hageja ja kostja on teinud hüpoteekide seadmise ja ärilaenude refinantseerimise osas koostööd alates 2014. aastast, sh on kostja mitmete selliste tehingute käigus saanud maakleritasu. Mooni 41a kinnistu müüdi Westway Finance OÜ-le hinnaga 83 000 eurot. Mooni 41 ja 41b kinnistute müüki ei toimunud, kuna Sõõrkakra loobus tehingust. Kostja ei ole maakleritasu 15 000 eurot nõus hagejale tagastama. Kuna tehingut ei toimunud, siis on tehtud sooritus alusetu ning tuleb tagastada.
KOSTJA VASTUVÄITED
2.Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Kostja on hagejale alati osutanud teenust läbi oma ettevõtete. Kostja osutas hagejale (läbi Westway Finance OÜ) kinnisvaramaakleri teenust ning leidis hagejale kuuluvatele kinnistutele Mooni tn 41 ja 41b, Tallinn ostja - Sõõrkakra. Maakleritasu suuruseks 15 000 eurot. Kuna kostja töö tulemusena leiti kinnistule ostja, pakkus hageja juhatuse liige kostjale välja variandi, et kostja ettevõte (Westway Finance OÜ) ostab kolmanda, Mooni tn 41a asuva kinnistu, maakleritasu ulatuses (15 000 eurot) soodsama hinnaga.
2(6)
Mooni tn 41 ja 41b kinnistute müügitehing jäi sõlmimata hagejast tulenevatel põhjustel. Sõõrkakra esindaja ei pääsenud kinnistutele ligi, ligipääsu oli blokeerinud kinnistu varasem omanik Martin Napa. Ostja kuulis temalt, et kinnistu on koormatud üürilepinguga ja/või tasuta kasutusõigusega endise omaniku kasuks ning kinnistu valdus on endiselt eelmise omaniku juhatuse liikme ning tema perekonna käes. Kuna hageja ei suutnud mitme kuu jooksul mingit lahendust välja pakkuda, loobus Sõõrkakra kinnistu ostmisest. Kuivõrd kinnistu müügileping jäi sõlmimata hagejast tuleneval põhjusel, oli kostjal (läbi Westway Finance OÜ) õigus maakleritasule. Maakler ei vastuta tema poolt vahendatud või osutatud lepingu täitmise eest. Antud juhul vahendas kostja (läbi Westway Finance OÜ) kinnistu müügilepingut, st tegi endast kõik oleneva, et kinnistu saaks müüdud.
MAAKOHTU OTSUSE PÕHJENDUSED
3.Kohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt välja 15 000 eurot põhivõla ning viivise kohtuotsuse tegemise aja seisuga ning edasiulatuvalt VÕS § 113 lg 1 II lauses määras. Maakohus leidis, et hageja põhinõude aluseks saab olla VÕS § 1028 lg 1 ja viivisenõude puhul VÕS § 113 lg 1. Maakohus tuvastas, et: - hagejale kuuluvad Mooni tn 41 ja 41b kinnistud ning varem omas hageja ka kinnistut aadressiga Mooni tn 41a; - kostja osutas hagejale kinnisvaramaakleri teenust ning kinnitas hagejale, et leidis hagejale kuuluvatele kinnistutele Mooni tn 41 ja 41b ostja koguhinnaga 248 000 eurot; - maakleritasu suuruseks tehingult oli 15 000 eurot; - 19.04.2017 e-kirjas teatas kostja soovist Westway nimel osta hagejalt Mooni tn 41a kinnistu hinnaga 98 000 eurot; - 25.04.2017 müüs hageja Westwayle kinnistu aadressiga Mooni tn 41a hinnaga 83 000 eurot ehk kostja maakleritasu ulatuses (15 000 eurot) soodsama hinnaga, et tasaarvestada kostja maakleritasu nõue; - Mooni tn 41 ja 41b kinnistute müügitehingut ei toimunud; - 14.08.2017 saatis hageja kostjale nõudekirja 15 000 euro tagastamiseks; - kostja ei ole hagejale maakleritasu tagastanud. Maakohus viitas VÕS § 9 lg-le 1, § 658 lg-le 1, TsÜS § 68 lg-le 1 ja § 77 lg-le 1 ja tuvastas dokumentaalsete tõendite alusel (poolte 19. ja 21.04.2017 e-kirjavahetusega, hageja ja Sõõrkakra kinnistute broneerimise ja ostu eellepinguga) hageja ja kostja vahel maaklerlepingu sõlmimise. Kostja poolt esitatud tõendid (Ideaalne Teenus OÜ 10.12.2014 ja 22.12.2014 vahendustasu arved) ei tõendanud hageja ja Westway Finance OÜ vahel maaklerilepingu sõlmimist. Maakleril tekib vastupidiste kokkulepete puudumisel vastavalt VÕS § 664 lg-le 1 õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Ka käesoleval juhul on hageja ja kostja kokku leppinud, et kostja saab maakleritasu kinnistute Mooni tn 41 ja 41b müügilepingu vahendamise eest 15 000 eurot. Kostja on saanud maakleritasu ettemaksuna. Müügileping hageja ja Sõõrkakra vahel kinnistute võõrandamiseks jäi sõlmimata. Maakohus leidis viidates VÕS § 664 lg 5 II lausele, et norm sätestab regulatsiooni juhuks, mil maakleritasu on juba välja makstund ning alles hiljem võib selguda, et maakleril siiski tasule õigust ei ole. Sellisel juhul on käsundiandjal õigus makstud maakleritasu alusetu rikastumise
3(6)
sätete alusel tagasi nõuda (vt Võlaõigusseadus III. 8. ja 10. osa (§-d 619-916 ja 1005-1067. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad: P. Varul jt. Tallinn 2009, lk 113). Maakohus tuvastas hageja poolt 14.08.2017 kostjale saatnud nõudekirja alusel, et augusti keskpaigaks 2017 ei olnud kinnistud müüdud, Sõõrkakra keeldus hagejaga suhtlemast ja hageja nõudis maakleritasu tagastamist. Vaidlus puudus, et kostja on 14.08.2017 nõudekirja kätte saanud. Samuti nähtus hagis esitatud asjaoludest, et hageja tahteks on saada tagasi maakleritasu, seega siis järelikult ka pooltevahelisest lepingust taganeda (VÕS § 188). Selliselt taganemisest teatamine oli tehtud mõistliku aja jooksul VÕS § 118 lg 1 p 1 mõttes. Maakohus leidis, et kostja rikkus lepingut oluliselt (VÕS § 116 lg 1 ja lg 2 p 1). Maaklerilepingu eesmärgiks oli kinnistute Mooni tn 41 ja 41b müügilepingu vahendamine. Kuivõrd kinnistute müügilepingut ei sõlmitud, siis jäi täitmata ka maakleri põhikohustus, s.o müügilepingu vahendamine. Kostjale pidi maaklerilepingu sõlmimisel olema ettenähtav, et juhul, kui kinnistute müügilepingut ei sõlmita, jääb hageja ilma sellest, mida ta lepinguga õigustatult lootis (st kinnistute müügilepingu sõlmimisest). Maakohus analüüsis kostja väiteid, kas kinnistute müügileping jäi sõlmimata hagejast tulenevatel asjaoludel ja tuvastas, et kinnistute müügitehing ei jäänud ära hagejast tulenevatel asjaoludel. Kokkuvõttes leidis maakohus, et ettemaksuna saadud maakleritasu tuleb kostjal hagejale tagastada VÕS § 1028 lg 1 alusel täies ulatuses. Alusetu rikastumise nõuet välistavaid asjaolusid selles osas ei eksisteeri. Kokkuvõttes rahuldas maakohus hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse (põhinõue) 15 000 eurot, seisuga 16.01.2018 sissenõutavaks muutunud viivise 493,15 eurot ning edasi viivise protsendina põhinõudelt (15 000 eurolt) alates 17.01.2018 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
APELLATSIOONKAEBUS
4.Apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata, menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja kordab täies mahus oma maakohtus esitatud väiteid. Kostja on lisanud täiendavalt seoses potentsiaalse tehinguga Sõõrkakraga, et viimased tingimused tehingu sõlmimisel seadis hageja notaris. Selle kohta on ka mailivahetus, kus hageja astus üle maakleri n.ö astus maakleri asemele ja ei soovinud maakleri abi ka notarile tehingu tegemise tingimuste edastamisel. Apellant taotleb apellatsioonkaebusele tõendite lisamist, millele polnud varasema menetluse jooksul juurdepääsu: - Kinnistu notariaalne ostu-müügileping. Apellant soovib lepinguga tõendada, et hageja andis notariaalse kinnituse koormata kinnistut kasutusõigusega, mille ta teadlikult maha vaikis nii apellandi kui Sõõrkakra ees. Hageja valetas ning põhjustas sellega ostja meelemuutuse ning ostu-müügitehingust loobumise. - Kinnistut koormav üürileping, mis oli sõlmitud hageja enda notariaalselt kinnitatud loal. Apellant soovib tõendada väidet, et mitte maakleri tegevusetus, vaid müüjapoolne
4(6)
informatsiooni varjamine niivõrd olulises küsimuses nagu kinnistu otsene valdus ja selle kuulumine kolmandale isikule oli tegelikuks põhjuseks, miks Sõõrkakra loobus tehingust. - „fail 1032“. Apellant soovib sellega tõendada, et hageja kinnitas lepingu punktides 2.1.1. ja 4.1., et annab valduse üle, kuid valdust ei ole neil kunagi olnud. Vastus apellatsioonkaebusele
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta kaebus rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid muuta tuleb osaliselt selle põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21).
7.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud, mille üle ei vaidle pooled ka apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab seetõttu aluseks asja arutamisel: - hagejale kuuluvad Mooni tn 41 ja 41b kinnistud ning varem omas hageja ka kinnistut aadressil Mooni tn 41a; - kostja teatas hagejale, et leidis hagejale kuuluvatele kinnistutele Mooni tn 41 ja 41b ostja koguhinnaga 248 000 eurot; - maakleritasu suuruseks tehingult oli 15 000 eurot; - 19.04.2017 e-kirjas teatas kostja soovist Westway nimel osta hagejalt Mooni tn 41a kinnistu hinnaga 98 000 eurot; - 25.04.2017 müüs hageja Westwayle kinnistu aadressiga Mooni tn 41a hinnaga 83 000 eurot ehk kostja maakleritasu ulatuses (15 000 eurot) soodsama hinnaga, et tasaarvestada kostja maakleritasu nõue; - Mooni tn 41 ja 41b kinnistute müügitehingut ei toimunud; - 14.08.2017 saatis hageja kostjale nõudekirja 15 000 euro tagastamiseks; - kostja ei ole hagejale maakleritasu tagastanud.
8.Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et maaklerileping vaidlusaluste kinnisasjade müügiks sõlmiti hageja ja kostja vahel ning ei korda maakohtu põhjendusi (TsMS § 654 lg 6).
9.Sõltumata apellatsioonkaebuse väidetest on maakohus kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust VÕS § 664 lg 5 II lause osas. Nimetatud normi kohaselt, kui leping öeldi üles või lepingust taganeti olulise lepingurikkumise tõttu, ei ole maakleril õigust tasule, kui ta teadis või pidi teadma, et lepingu rikkumine on tõenäoline. Kolleegium leiab, et normi teises lauses ei peeta silmas mitte maaklerlepingu vaid maakleri vahendatud tehingu ülesütlemist või sellest taganemist. Käesolevas asjas aga maakleri tegevus kinnisasjade müügini ei viinud.
10.Kui maakler on teinud endast kõik oleneva maaklerlepingu täitmiseks, s.o viinud kliendi kokku potentsiaalse ostjaga nagu käesoleval juhul, kuid käsundiandjal jääb siiski leping sõlmimata, ei ole tegemist maaklerlepingu rikkumisega. Vastavad maakohtu seisukohad tuleb otsusest välja jätta. Sellises olukorras on tegemist maaklerlepingu kui käsunduslepingu lõppemisega täitmisega VÕS § 186 p 1 mõttes. Seega lõppjärelduses on õige maakohtu seisukoht, et maaklerleping on lõppenud.
11.Hageja on lähtunud seaduses sätestatud regulatsioonist, et maakleril on õigus maakleritasule, kui maakleri vahendatud isikuga jõuti lepingu sõlmimiseni (VÕS § 664 lg 1). Kostja ei ole maakohtu menetluses väitnud, et maakleritasu osas olid pooled seadusest erinevalt kokku leppinud. Kuna kostja maakleritasu saamise eelduseks ei olnud mitte üksnes
5(6)
potentsiaalsele kliendile osutamine või tema hagejaga kokkuviimine või mõlemad, vaid temaga ka müügilepingu sõlmimine, ei oma vaidluse lahendamisel tähendust, kas tehing jäi sõlmimata hagejast või Sõõrkakrast tingitud asjaoludel. Nimetatud seisukohad tuleb maakohtu otsusest välja jätta.
12.Kuna leping hageja ja Sõõrkakra vahel jäi sõlmimata, on tegemist olukorraga, mil maakleritasu oli juba välja makstud, kuid hiljem selgus, et maakleril tasule siiski õigust ei ole. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et sellisel juhul on käsundiandjal õigus nõuda maakleritasu tagasi alusetu rikastumise sätete alusel (VÕS § 1028 lg 1) ja alusetu rikastumise nõuet välistavaid asjaolusid ei eksisteeri.
13.Sellest tulenevalt on maakohus õigesti hagi rahuldanud nii põhivõla kui viivise osas ja maakohtu otsuse lõppjärelduse muutmiseks puudub õiguslik alus.
14.Kostja on esitanud apellatsioonkaebuses uued väited, millele ta ei ole tuginenud maakohtus: hageja andis notariaalses lepingus loa koormata kinnistut kasutusõigusega; kinnistut koormanud üürileping oli sõlmitud hageja enda notariaalselt kinnitatud loal; hageja kinnitas lepingu punktides 2.1.1. ja 4.1., et annab valduse üle, kuid valdust ei ole neil kunagi olnud. Nimetatud asjaoludele tuginemist esmakordselt ringkonnakohtus ei ole kostja põhjendanud, mistõttu ringkonnakohus jätab need seetõttu tähelepanuta (TsMS § 652 lg 4). Samas ei oma need asjaolud ka vaidluse lahendamisel tähendust (vt käesoleva otsuse p 11).
15.Hageja ei ole esitanud taotluses märgitud üürilepingut. Taotluses märgitud kinnistu 25.04.2017 müügileping on maakohtu menetluses esitatud. Taotluses märgitud „fail 1032“ kujutab endast abikaasade Q ja AA kui omanike/müüjate, AB Kreditex AS ja hageja kui hüpoteegipidajate, kohtutäituri ja SLG LOGISTICS OÜ kui ostja vahelist kokkulepet, mis seondub hüpoteekidega, vastavate asjaõiguslepingutega ning kinnistamisavaldustega. Kuna kostja soovib kahe esitatud lepinguga tõendada asjaolusid, millele ta ei ole maakohtus tuginenud ja samas ei oma nende tõenditega tõendatavad asjaolud ka vaidluse lahendamisel tähendust, tuleb need tõendid jätta tähelepanuta (TsMS § 652 lg 4 alusel). Kuna need tõendid on kohtule edastatud elektrooniliselt, ei ole vaja neid tagastada.
16.Kokkuvõttes jääb kostja apellatsioonkaebus rahuldamata.
17.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad poolte ringkonnakohtu menetluskulud apellandi kanda (TsMS § 171 lg 1).
18.Kuna maakohus ei ole vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes apellatsioonkaebuse lahendamisel ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar, Ele Liiv, Peeter Pällin
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.