tasaarvestuse tagajärjel välja mõista X Xlt X Xi kasuks menetluskulud summas 73 eurot. Edasikaebamise kord Kohus ei anna tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 10 järgi luba kohtuotsuse edasikaebamiseks. Kui on täidetud TsMS § 637 lg 21 sätestatud eeldused, võib kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 03.10.2019 esitatud ja 21.10.2019 täpsustatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid X X (hageja) ja X X (kostja) üürilepingu, millega hageja andis kostjale üürile oma korteri asukohaga x üldpindalaga 28,5 m2 kuus. Üürileping sõlmiti tähtajatult. Üürilepingu p 3.1. kohaselt kohustus kostja tasuma hageja üüri 390 eurot kuus hiljemalt iga kuu 17. kuupäevaks hageja kontole ning tagatisraha 390 eurot. Üürilepingu p 3.2. kohaselt tasub üürnik lisaks üürile eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud nagu elektrienergia, vesi- ja kanalisatsioon, prügivedu. Kostja sai kaks komplekti võtmeid, millest üks komplekt väidetavalt kaotati. Kostja elukaaslasega sõlmiti kirjalik kokkulepe, et hageja teeb kostja kulul uued võtmed. Üürileping lõpetati poolte kokkuleppel 31.juulil 2019. Juunikuu üürist jäi kostja võlgu 95 eurot ning terve juulikuu 390 eurot. Üürivõlg kokku 485 eurot. Kostja kolis salaja välja, jättes võtmed postkasti. Korter oli koristamata ja must, asjad oli jäetud korterisse, mille hulgas olid kirjutuslaud ja üürniku dokumendid. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista võlgnevuse summas 640,52 eurot, s.h üür 485 eurot, kõrvalkulud summas 29,02 eurot, kaotatud võtmete eest 26,50 eurot, korteri koristamise eest 100 eurot. Kostja vastus Kostja võtab õigeks, et võlgneb kostjale 26,50 eurot uue võtmekomplekti valmistamise eest. Muus osas kostja ei tunnista hagi, vaidleb hagile vastu ja palub hagi jätta rahuldamata. Hagiavaldusest ei selgu üheselt üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse arvestus, pole märgitud, kas ja mille katteks on arvestatud tagatisraha. Kui tagatisraha (390 eurot) on arvestatud juunikuu üüri (390 eurot) katteks, ei tohiks kostjal olla üürivõlga juunikuu eest summas 95 eurot nagu seda väidetakse hagiavalduses.
Kostja koristas korteri viimasel kasutamise päeval 30.juunil ja muuhulgas pesi ka korteri aknad. Hageja on tellinud koristusteenuse endaga seotud äriühingult, sisuliselt on hageja koristanud ise ja ise ka hinnanud koristamisvajadust ja valinud koristamisteenuse ulatuse. Hageja väited, et korter oli üleandmisel must ja koristamata, on paljasõnalised. Hagiavalduse kohaselt lõppes üürileping kokkuleppel. Hageja loeb üürilepingu lõppenuks 31.07.2019. Kostja on seisukohal, et ta lõpetas hagejaga üürilepingu 30.06.2019. Oma väidete tõendamiseks on hageja esitanud kostja 31.07.2019 e-kirja. Kostja leiab, et tegemist on kostjapoolse kompromissettepanekuga, millega hageja ei nõustunud. Kostja tegi omapoolse ettepaneku 02.06.2019 SMS-ga. Kostja möönab, et SMS on mõnevõrra vastuolulise sisuga, sest selles on tehtud “näpuviga“. Kostja ei kavatsenud kasutada ega kasutanud üürikorterit juulis 2019 mitte päevagi. 02.06.2019 SMS-st nähtub, et kostja soovib kolida välja juulist, teatab väljakolimisest 02.juunil ja palub tagatisraha arvestada viimase üürikuu, juunikuu üüri katteks. Hageja vastas, et “ok,sobib”. 30.juunil kostja koristas korteri ja jättis võtmed postkasti. Kohtu põhjendused
1.Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 menetleb kohus käesolevat hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes käesolevas seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid, kuna tegemist on varalise nõudega hagiga ning hagihind ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 2000 eurole ja koos kõrvalnõuetega 4000 eurole. Pooled on ära kuulatud 18.02.2020 kohtuistungil ning poolte täiendavad seisukohad on käesoleval juhul välja selgitatud kirjalikus vormis.
2.Kohus, analüüsinud hagiavaldust, poolte poolt esitatud tõendeid ning analüüsinud kostja vastuväiteid, leiab, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele osaliselt.
3.TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Kohus juhindub antud asja sisulisel lahendamisel võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg-st 1, mis sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 järgi kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Vastavalt VÕS § 108 lg 1 kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.
4.Kohus loeb poolte väljatoodud asjaolude ning esitatud tõendite pinnalt tuvastatuks, et 01.02.2019 on pooled sõlminud üürilepingu, millega hageja andis kostjale üürile korteri asukohaga x (dtl 54-57). VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürilepingu p 3.1 kohaselt on pooled kokku leppinud üüri tasumises igakuiselt summas 390 eurot ning tagatisraha maksmises 390 eurot. Samuti on pooled kokku leppinud üürilepingu p-s 3.2, et lisaks üürile tasub üürnik eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud nagu elektrienergia, vesi- ja kanalisatsioon, prügivedu ning et kõrvalkulude suurus määratakse teenuse osutajate arvete või makseteatiste alusel, mõõdikute olemasolu korral arvestades mõõdikute näite.
5.Käesoleval juhul vaidlevad pooled esmalt üürilepingu lõppemise tähtaja üle. Hageja on lugenud üürilepingu lõppenuks 31.07.2019, kostja aga 30.06.2019, kuid hiljemalt 02.07.2019. Sõlmitud üürilepingu p 2.1 kohaselt on pooled sõlminud tähtajatu üürilepingu. Lepingu p 5.2 kohaselt on üürnikul õigus leping ennetähtaegselt kirjalikus vormis avalduse esitamisega üles öelda, teatades sellest üks kuu ette. VÕS § 311 lg 1 sätestab, et lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. VÕS § 312 lg 1 kohaselt kinnisasja, eluvõi äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 275 sätestab, et eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkuleppe on tühine. Kohtu hinnangul lõppes üürileping poolte vahel 31.07.2019. Nimetatu on tõendatud pooltevahelise kirjavahetusega, kus kostja on hagejale 02.06.2019 kinnitanud, et nad koliksid ära juulist ja viimane kuupäev võiks jääda 31. juuli (dtl 33). Hagejale on nimetatud kuupäev sobinud, seega on tegemist poolte kokkuleppega. Kostja ei ole tõendanud, et 31.juuli kirjutati sõnumisse ekslikult. Samuti see, et kostja on märkinud, et nad koliksid ära juulist, ei tähenda kohtu hinnangul seda, et 30.06.2019 oleks viimane üürilepingu kehtivuse päev. Juulis on 31 päeva ning kostja on sms-s sisalduva järgmise lausega täpsustanud viimaseks päevaks 31. Seega puudub vastuolu ka ülejäänud sms-i sisuga. Ka
muudest esitatud tõenditest ning edasisest kirjavahetusest ei nähtu, et kostja sooviks oleks olnud kolida välja varem. See, et kostja on hiljem hakanud nimetatud kuupäeva nimetama „näpukaks“ ei tõenda, et sms-i saatmise ajal oleks kostja soovid olnud teistsugused, kui kostja saatmise kirja pani. Kohus peab vajalikuks märkida, et see, kas kostja oli reaalselt korterist juba enne 31.07.2019 välja kolinud või mitte, ei vabasta kostjat üürilepinguga võetud kohustustest. VÕS § 296 lg 3 sätestab, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse.
6.Kuna kohus on eelnevalt tuvastanud, et üürileping lõppes 31.07.2019, siis oli kostjal kohustus tasuda üüri ning kõrvalkulusid kuni 31.07.2019. Hagiavalduse kohaselt nõuab hageja üüri summas 485 eurot, s.o juunikuu eest 95 eurot ning juulikuu eest 390 eurot ning kõrvalkulusid summas 29,02 eurot, s.o juuni kommunaalkulud summas 8,92 eurot, juuli kommunaalkulud 9 eurot ning juuli elekter 11,10 eurot. Kõrvalkulude suurus on tõendatud Eesti Energia poolt esitatud arvega (dtl 30-31) ning kommunaalkulude arvetega (dtl 37, 38). Kulude suurusele ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Samuti ei ole esitatud tõendeid, et hagiavalduses märgitud üür ja kõrvalkulud tasutud oleks. Kostja on viidanud tasutud tagatisrahale. Lepingu kohaselt tuli kostjal tasuda tagatisraha 390 eurot. Hageja on selgitanud, et kostja on tasunud tagatisraha 28.02.2019 195 eurot ning 29.03.2019 100 eurot, seega kokku 295 eurot (tabel, dtl 155). Nimetatut tõendab ka hageja konto väljavõte (dtl 111). Kostja ei ole menetluses esitanud tõendeid, et ta oleks tagatisraha terves ulatuses hagejale vastavalt sõlmitud lepingule tasunud. Ka poolte kirjavahetusest nähtub, et kostja ei ole koheselt tervet tagatise summat tasunud. 28.03.2019 on kostja hagejale kirjutanud, et kas oleks mõeldav, et ta tasub 2 nädala jooksul teise poole tagatisest (dtl 46). Hageja on tasutud tagatisraha arvestanud juuni üüri katteks ning hagis nõudnud juuni üüri summas 95 eurot (390-295). Seega on hageja nõue üüri ning kõrvalkulude osas põhjendatud ning üür ja kõrvalkulud kokku summas 514,02 eurot tuleb kostjalt välja mõista.
7.Hageja on palunud kostjalt välja mõista ka kaotatud võtmete eest 26,50 eurot ning korteri koristamise eest 100 eurot. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 128 lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.
Üürilepingu p 6.1 alusel lepingu lõppemisel on üürnik kohustatud põhjalikult puhastatud eluruumi vabastama ja üürileandjale üle andma. Üürilepingu p 6.2 kohaselt eluruumi üleandmise kohta koostavad pooled eluruumi vastuvõtmise akti, milles märgitakse eluruumi üleandmise kuupäev ja muud asjaolud sarnaselt eluruumi üürnikule üleandmisel. Kohus leiab, et koristuskulude väljamõistmine kostjalt ei ole käesoleval juhul põhjendatud. Kohus märgib, et kuigi korteri koristamise peale võis täiendavalt hagejal kuluda 100 eurot (dtl 60), siis ei ole hageja veenvalt tõendanud korteri olukorda pärast üüripinna vabastamist. Üksnes hageja poolt koostatud akt, milles hageja on kirjeldanud, et korter vajab suurpuhastust, ei tõenda korteri seisukorda (dtl 157-158). Kostja ei ole akti allkirjastanud. Kostja dokumendi unustamine üürikorterisse ega pilt lauast ei tõenda samuti korteri koristamise vajadust (dtl 153, 154). Ühtegi täiendavat tõendit ruumide seisukorra osas ei ole hageja aga esitanud. Seega ei pea kohus vajalikuks hinnata täiendavalt ka hageja poolt esitatud pakkumisi korteri koristamiseks. Kohus ei pea vajalikuks hinnata hageja nõuet kaotatud võtmete eest, kuna selles osas on kostja hageja nõude õigeks võtnud. Seega kuulub võtmete osas hageja nõue summas 26,50 eurot kostjalt väljamõistmisele.
8.Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele osaliselt. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 540,52 eurot. Menetluskulud
9.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt, siis tuleb menetluskulud jätta 84 % ulatuses kostja kanda ning 16 % ulatuses hageja kanda. Kohus arvestab hagi rahuldamise ulatusega.
10.TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
11.Hageja menetluskuluks käesolevas menetluses on olnud hagiavalduselt tasutud riigilõiv summas 125 eurot. Riigilõivu tasumine on olnud seadusest tulenevalt vajalik ja
põhjendatud. Kohus määrab kindlaks hageja menetluskuluna riigilõivu 125 eurot ja mõistab selle kostjalt hageja kasuks välja 84 % ulatuses, s.o 105 eurot.
12.Kostja menetluskuludeks käesolevas menetluses on olnud esindaja tasu summas 200 eurot. Menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja lepinguline esindaja osutanud teenuseid kokku 2 tunni ulatuses, tunnihinnaga 100 eurot, s.h 25.11.2019 kirjaliku vastuse koostamine ja esitamine (1 tund) ning 18.02.2020 osalemine kohtuistungil ja selle ettevalmistamine (1 tund). Kohtu hinnangul on osutatud teenused olnud menetluses vajalikud ning neile kulunud aeg mõistlik arvestades tsiviilasja keerukuse (tegemist ei olnud keskmiselt keerukama tsiviilasjaga) ning esitatud dokumentide sisu ja mahuga. Ebavajalikuks ei saa pidada ka kohtuistungil osalemist ning selleks ettevalmistamist. Ka kostja lepingulise esindaja tunnihind ei ületa keskmist õigusteenuse tunnihinda ning on seega põhjendatud. Kohus määrab kindlaks kostja menetluskuluna esindaja tasu 200 eurot ja mõistab selle kostjalt hageja kasuks välja 16 % ulatuses, s.o 32 eurot.
13.TsMS § 445 lg 1 teise lause kohaselt, kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. TsMS § 463 lg 2 kohaselt kohtumäärusele kohaldatakse vastavalt otsuse kohta sätestatut, kui seadusest või määruse olemusest ei tulene teisiti. Lähtudes eeltoodust kohus tasaarvestab vastastikused menetluskulude nõuded ning tasaarvestuse tagajärjel mõistab kostjalt hageja kasuks välja 73 eurot (105-32).