Tunnistada kehtetuks Tallinn, Paekaare tn 60 korteriühistu juhatuse 15.05.2019 otsus nr 3, millega otsustati kinnisvara halduslepingu sõlmimine.
5.Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.
6.Toimetada määrus menetlusosalistele kätte. Edasikaebamise kord Määrusele saab esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest määruse teinud kohtu kaudu Tallinna Ringkonnakohtule, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel määruse tegemisest. Avaldaja esitatud väited ja nõue
1.Avaldaja on korteriomandi asukohaga Paekaare 60-xx, Tallinn, kaasomanik ja puudutatud isiku liige, puudutatud isik on korteriühistu. 07.05.2019 toimus puudutatud isiku üldkoosolek, päevakorras oli mh juhatuse valimine (päevakorra p 6). Üldkoosoleku toimumise ajal kuulusid juhatusse A, B, C, D, E, F, G. Üldkoosolekul pandi hääletusele otsus valida juhatuse liikmeteks A, B, C, E, F ja G, so kõik senised juhatuse liikmed, välja arvatud D. Hääletusele pandi juhatuse liikmete nimekiri tervikuna, st ei hääletatud kandidaatide osas eraldi. Otsusena 6 võeti vastu otsus jätta juhatuse koosseisu 6 inimest: A, B, C, E, F ja G. Puudutatud isiku liikmed ei saanud hääletada üksikute kandidaatide vastu ega esitada oma kandidaate. Avaldaja leiab, et otsus on tühine, kuna otsuse vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda ning otsus on vastuolus heade kommetega. Otsus on ka vastuolus põhikirjaga. Põhikirja kohaselt on juhatus 7-liikmeline.
2.15.05.2019 toimus puudutatud isiku juhatuse koosolek, kus otsustati otsusena nr 3 anda juhatuse esimehe volitused üle majahaldurile ning sõlmida majahalduriga uus leping. Avaldaja leiab, et otsus tuleb tunnistada kehtetuks. Juhatuse volituste üleandmine on vastuolus puudutatud isiku põhikirjaga ning lepingu sõlmimise otsustamine olnuks üldkoosoleku pädevuses.
3.Avaldaja palub tuvastada 07.05.2019 korteriühistu üldkoosoleku otsuse nr 6 tühisus või alternatiivselt tunnistada see kehtetuks, samuti tunnistada kehtetuks korteriühistu juhatuse otsus nr 3. Puudutatud isiku seisukoht
4.Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu. Kuna avaldaja on kaasomanik, ei saa ta oma nõudeõigust korteriühistu otsuste vaidlustamiseks teise kaasomanikuta teostada. Avalduses ei ole välja toodud asjaolusid, mis võiksid anda alust üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks. Otsus ei ole kehtetuks tunnistatav, kuna otsusele ei esitatud üldkoosolekul vastuväidet ning möödunud on tähtaeg kehtetuks tunnistamise nõude esitamiseks. Puudutatud isik nõustub, et kandidaate poleks tohtinud panna hääletusele nimekirjana, puudutatud isik parandas selle 11.11.2019 üldkoosolekul, kus kinnitati 07.05.2019 üldkoosoleku otsus juhatuse liikmete valimise kohta (kandidaate hääletati eraldi) ning 7. juhatuse liikmeks valiti H.
5.Korteriühistu põhikiri ei näe ette kohustust valida juhatuse esimees, see on üksnes võimalus. Nähtuvalt korteriühistu registrikaardist võib korteriühistut esindada A üksi või kolm juhatuse liiget ühiselt. Juhatus ei andnud oma volitusi üle majahaldurile KrtS
§ 26-28 tähenduses. Otsustati kinnisvara halduslepingu sõlmimist, juhatus eksis sõnastuses. 05.11.2019 otsusega juhatus tühistas ebakorrektse sõnastuse ja võttis vastu uue otsuse. Kinnisvara haldusleping ei ole teenuse leping KrtS § 35 lg 1 p 2 mõttes. Puudutatud isik palub jätta avalduse rahuldamata. Kohtumääruse põhjendused
6.KrtS (korteriomandi- ja korteriühistuseadus) § 29 lg 2 kohaselt korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega.
7.TsMS (tsiviilkohtumenetluse seadustik) § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
8.TsMS § 477 lg 2 kohaselt võib kohus hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata, välja arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud kohtuistungi korraldamise kohustus. Korteriomandi asjades seadus kohtuistungi korraldamiseks ei kohusta. Menetlusosalised on saanud oma seisukohad esitada kirjalikult.
9.Kohus tuvastab, et puudutatud isik on korteriühistu, mis on asutatud Tallinnas, Paekaare 60 asuva elamu ja selle juurde kuuluva maa ühiseks majandamiseks ning ühistu liikmete ühiste huvide esindamiseks ning neile teenuste osutamiseks (põhikiri lk 6-10). Avaldaja on puudutatud isiku liige, nähtuvalt kinnistusraamatust (lk 42-42p) kuulub korter asukohaga Paekaare 60-xx avaldaja ja D kaasomandisse.
10.Avaldaja on esitanud nõuded 07.05.2019 korteriühistu üldkoosoleku ning 15.05.2019 korteriühistu juhatuse otsuse vaidlustamiseks.
11.KrtS § 15 lg 1 kohaselt kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. See ei kehti korteriühistu suhtes, kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse. Kohus ei nõustu puudutatud isikuga, et tulenevalt KrtS § 15 lg 1 saavad kaasomanikud korteriühistu organite otsuseid vaidlustada üksnes ühiselt. Tulenevalt TsÜS (tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 38 lg 1 võib juriidilise isiku organi kehtetuks tunnistamist nõuda huvitatud isik. Huvitatud isikuteks nimetatud sätte tähenduses on kohtu hinnangul kõik selle juriidilise isiku liikmed. Samuti on õiguslik huvi otsuse tühisuse tuvastamise suhtes kõigil juriidilise isiku liikmetel, kuivõrd juriidilise isiku otsused puudutavad kõigi selle liikmete õiguseid. Tulenevalt KrtS § 1 lg 4 on korteriühistu liikmeteks kõik korteriomanikud.
12.KrtS § 29 lg 1 järgi kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida.
13.TsÜS § 38 lg 2 järgi juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse
sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud.
14.Nähtuvalt 07.05.2019 üldkoosoleku protokollist (lk 11-12) on päevakorrapunktis 6 võetud vastu otsus: „Jätta juhatuse koosseisu 6 inimest: G, B, F, C, A, E“.
15.Kohus nõustub puudutatud isikuga, et avaldaja ei ole välja toonud asjaolusid, mis võiksid anda alust nimetatud otsuse tühisuse tuvastamiseks. Korteriomanike otsuse tegemise korra rikkumine TsÜS § 38 lg 2 mõistes on võimalik, kui otsus on vastu võetud koosolekut kokku kutsumata KrtS § 21 järgi. Otsuse vastuvõtmiseks ettenähtud kord TsÜS § 38 lg 2 tähenduses on KrtS § 21 sätestatud kord. Vaidlustatud 07.05.2019 otsus tehti aga üldkoosolekul. Otsus valida juhatusse kuus konkreetset isikut ei ole oma sisu poolest heade kommete vastane.
16.Kohus jätab rahuldamata avaldaja primaarse nõude tuvastada korteriomanike 07.05.2019 päevakorrapunktis 6 tehtud otsuse tühisus.
17.Kohus leiab, et avaldaja etteheited korteriomanike üldkoosoleku otsusele nr 6, so et hääletusele pandi kõik kandidaadid korraga, et täiendavaid kandidaate ei võimaldatud esitada ning et valiti ainult 6 juhatuse liiget, võivad kujutada endast vastuolu seaduse või kostja põhikirjaga. TsÜS § 38 lg 1 järgi on seaduse või põhikirjaga vastuolus olev otsus kehtetuks tunnistatav.
18.KrtS § 29 lg 3 kohaselt korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Kohus on seisukohal, et tegemist ei ole mitte aegumistähtajaga, vaid õigust lõpetava tähtajaga. TsÜS § 136 lg 6 kohaselt kui tähtpäeva saabumine on määratud päevades arvutatava ajavahemikuga, saabub tähtpäev ajavahemiku viimasel päeval. TsÜS § 136 lg 8 järgi kui tahteavalduse tegemiseks või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtpäev satub riigipühale või muule puhkepäevale, loetakse tähtpäev saabunuks puhkepäevale järgneval esimesel tööpäeval. Kui otsus võeti vastu 07.05.2019, oli 60. päev otsuse tegemisest 06.07.2019, mis oli laupäev. Kehtetuks tunnistamise nõue tuli seega esitada hiljemalt 08.07.2019. Avaldus esitati kohtule 07.07.2019, kehtetuks tunnistamise nõude esitamise õigus ei ole seega KrtS § 29 lg 3 alusel lõppenud.
19.TsÜS § 38 lg 4 II lause kohaselt organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Nähtuvalt 07.05.2019 üldkoosolekul osalejate registreerimislehest (lk 43-45), on korter 9 juures märgitud D allkiri. Avaldaja esitas 06.04.2020 seisukoha, milles avaldas, et sõltumata sellest, et allkirja märkis ainult D, osales 07.05.2019 üldkoosolekul ka avaldaja koos oma juristiga. 07.05.2019 üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et otsusele päevakorrapunktis 6 oleks esitatud vastuväiteid. Märgitud on, et avaldaja esitas kirjaliku vastuväite 4. punkti kohta. Kohus selgitab, et tulenevalt KrtS § 15 lg 1 saavad kaasomanikud esitada vastuväite üksnes ühiselt, ainult ühe kaasomaniku poolt esitatud vastuväide on õigusliku toimeta. Kohus tuvastab 07.05.2019 üldkoosoleku protokolli alusel, et päevakorrapunktis 6 märgitud otsusele korter xx omanikud vastuväidet ei esitanud. Kuna vastuväidet ei esitatud, puudub tulenevalt TsÜS § 38 lg 4 II lausest õigus nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist. Kohus jätab rahuldamata
avaldaja alternatiivse nõude tunnistada korteriomanike 07.05.2019 päevakorrapunktis 6 tehtud otsus kehtetuks.
20.Nähtuvalt korteriühistu juhatuse 15.05.2019 koosoleku protokollist (lk 13) on juhatus otsustanud päevakorrapunktis 3: „Anda esimehe volitused üle majahaldurile I. B.le ja koostada temaga uus leping.“ Puudutatud isik on välja toonud, et protokollis oli sõnastus ebatäpne, juhatus võttis tegelikult vastu otsuse kinnisvara halduslepingu (lk 5253) sõlmimiseks. Kohtule on esitatud ka korteriühistu juhatuse 05.11.2019 koosoleku protokoll (lk 54), mille kohaselt juhatus otsustas muuta 15.05.2019 otsuse nr 3 sõnastust ning viia sisse järgmine parandus: „Sõlmida ettevõttega OÜ ABC Haldus (juhatuse liige I. B.) standardile vastav kinnisvarahaldusleping.“ Kohus tuvastab 05.11.2019 juhatuse koosoleku protokolli alusel, et 15.05.2019 juhatuse otsuse sisuks oli korteriühistule kinnisvarahalduslepingu sõlmimine.
21.Kohus nõustub avaldajaga, et kinnisvarahalduslepingu sõlmimise otsustamine ei olnud juhatuse pädevuses. KrtS § 20 lg 1 I lause kohaselt käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. KrtS § 35 lg 1 kohaselt korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Vastavalt KrtS § 35 lg 2 p 1 ja 2 käsitletakse tavapärase valitsemisena mh kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti ning korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist. Nähtuvalt kohtule esitatud kinnisvara halduslepingust (lk 52-53) on lepingu sisuks korteriühistule erinevate teenuste osutamine, nt heakorrateenus, tehnohoolduse korraldamine, arvestuse pidamine võlgnevuste üle, juriidiline nõustamine. Kohus leiab, et tegemist on tavapärase valitsemise korraldamisega, mille üle otsustamine on tulenevalt KrtS § 35 lg 1 ja § 20 lg 1 I lausest üldkoosoleku pädevuses. Kohus märgib, et kui lähtuda puudutatud isiku käsitlusest, et tegemist ei olnud tavapärase valitsemisega KrtS § 35 lg 2 tähenduses, ei võimaldaks see lepingu sõlmimise otsustamise pädevust omistada juhatusele.
22.Kuna juhatus on teinud oma pädevusse mittekuuluva otsuse, on otsus vastuolus seadusega. Nõue otsuse kehtetuks tunnistamiseks on esitatud KrtS § 29 lg 3 sätestatud tähtaja jooksul. TsÜS § 38 lg 5 II lause kohaselt otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui organ on selle uue otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole eelmises lauses nimetatud tähtaja jooksul esitatud käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud hagi. 05.11.2019 juhatuse koosoleku protokollist ei nähtu, et juhatus oleks otsustanud 15.05.2019 otsuse kinnitada, otsutatud on üksnes muuta otsuse protokollitud sõnastust.
23.Kohus rahuldab hagi hageja teise nõude osas ning tunnistab puudutatud isiku juhatuse 15.05.2019 otsuse päevakorrapunktis 3 TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks.
24.Kohtu hinnangul ei oma asja lahendamisel tähendust 11.11.2019 üldkoosolekul tehtud otsused, mistõttu ei hinda kohus tõenditena selle üldkoosoleku protokolli koos lisadega (lk 46-50p) ja kokkukutsumise teadet (lk 61). Menetluskulude jaotus ja hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus
25.TsMS § 172 lg 1 alusel hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et
menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.
26.Kuna avaldus oli esitatud kahe otsuse vaidlustamiseks ning ühe otsuse osas kohus rahuldab avalduse ning teise osas jätab rahuldamata, on kohtu hinnangul õiglane jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 II lause alusel menetlusosaliste endi kanda.