Välja mõista kostjalt XXXXXXXXXXX vald, XXXXXXX alevik, XXXXXX X korteriühistult (registrikood XXXXXXXX) kahjuhüvitis summas 2 351,5 eurot hagejate Ka K ja Kr K kasuks ühiselt.
3.Jätta menetluskulud 32,22% ulatuses hagejate kanda ja 67,78 % ulatuses kostja kanda v.a. 25.11.2019.a. kohtuistungiga seotud menetlusosaliste sõidukulud. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist.
4.Kohtuotsus saata menetlusosalistele.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hagejate nõue ja põhjendused
1.Hagejad Ka K ja Kr K paluvad kostjalt korteriühistult XXXXX X, XXXXXXX välja mõista kahjuhüvitis summas 3 469, 53 eurot. Kahjuhüvitise aluseks on kostja poolt seadusest tuleneva kohustuse täitmata jätmine. Hagejad omandasid korteriomandi 22.02.2017 notariaalse lepingu alusel. Korteriomand asub XXXXXXXXX, XXXXX X-XX. 2018.a. jaanuaris avastasid hagejad oma korteri koridori laest hallituse. Pööningul oli näha, et põrand on märg. Hagejad pöördusid kindlustuse poole. Kindlustus käis kohapeal ja tuvastas, et katkisest katusest on veekahju liikunud pööningule. ERGO Insurance SE keeldus 22.02.2018.a. vastusega kahju hüvitamisest, kuna tegemist ei olnud kindlustusjuhtumiga. Kindlustus põhjendas seisukohta asjaoluga, et hallituse tekkimine on pikaajaline protsess ja liiga niiskes keskkonnas täielikult ettenähtav. Hagejad pöördusid kostja poole. Märts-september 2018 paigaldati korstnamüts, eemaldati märg vill ning parandati hagejate korteri kohal olev korsten. Septembris 2018 avaldas kostja, et keelduvad hagejate korteri remondi eest maksmast.
2.Hagejad tegid ise remondi ja kandsid kulud. Materjali eest tasuti 89,85 eurot. Tööjõukulu on 400 eurot.
3.17.11.2018.a. tekkis hagejate korteri koridori lakke uus tume laik. Pööningul käies ilmnes, et korteri kohal olev vill on läbimärg. 26.11.2018.a said hagejad teada, et kohal oli käinud remondimees, kes tuvastas, et katus vajab väljavahetamist ja leke on tulnud uuest kohast sisse. Hagejad pöördusid uuesti EGRO kindlustuse poole, kuid kindlustus keeldus kahju hüvitamast, olles seisukohal, et vastutab korteriühistu. Remontimata ja lekkiva katuse tõttu laienesid niiskuskahjustused ka kööki.
4.Kostja keeldus kahju hüvitamisest. Hagejad palusid hüvitada kahju summas 489,85 eurot ja uue remondi tulemusena tekkinud kahju summas 2 979,68 eurot, kokku 3 469,53 eurot. Hagejad heidavad kostjale ette kohustuste täitmata jätmist. Korteriühistu ei ole hoidnud korras elamu katust. Läbi katuse on tunginud sademete vesi, mistõttu on hagejate korteris tekkinud niiskuskahjustused. Kostja rikkumine ei ole vabandatav lähtudes VÕS § 103
lg 1. Rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Kui katus oleks nõuetekohaselt korras, siis ei oleks pidanud hagejad kandma materiaalset kahju materjalide ja parandustööde näol. Riigikohus on olnud seisukohal, et korteriühistu vastutuse aluseks võib olla ka tegevusetus, st tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine. Kuna korteriühistu ei ole oma kohustusi täitnud, siis on hagejatel õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist. Kostja seisukohad
5.Kostja esitatud hagi ei tunnista. Hagi on konstrueeritud ja esitatud vastuolus hea usu põhimõttega. Korteriomanikud ei ole otsustanud katust remontida põhjusel, et selleks puuduvad rahalised vahendid. Kostjal ei saa olla süüd kahju tekkimisel, sest korteriühistu üldkoosolek ei ole otsustanud katust remontida. Hallitust on esinenud ka teistes korterites. Hallituse vältimisest huvitatud korteriomanikud tellisid tõstuki ja tegid korterites korraliku ventilatsiooni, mistõttu hallitusprobleem nendes korterites kadus. Hagejate korter ühistööga ei ühinenud.
6.Hallituse tekkepõhjus on tõendamata. Kõikides korterites esineb rohkem või vähem hallituskoldeid. Hallituse likvideerimine on sõltunud konkreetse korteriomaniku tahtest ja rahalistest võimalustest. Kostja hinnangul on hallituse tekkepõhjuseks ventilatsiooni puudumine. Hagejate korteris puudub ventilatsioon, mis hoiaks ära hallituse tekke. Seega on täitmata hagejate hoolsuskohustus, mis välistab kostja vastutuse.
7.Hageja on tunnistanud, et omandas varjatud puudustega korteri. Korteriomanikud on vastu võtnud otsuse, et majarahvas teeb ise vajalikud tööd. Korteriühistu on asutatud 14.12.2017.a. Oluline on, et hagejatele kuuluv korter vajas koheselt peale omandamist remonti. Hagejate eesmärgiks on saada ostujärgse sanitaarremondi eest raha teistelt korteriomanikelt. Hagejatel oli võimalus ise lekkekoht katusel likvideerida ja nõuda teistelt korteriomanikelt raha.
8.Tõõjõukulude nõue ei ole põhjendatud. Tõendamata on niiskuskahjustused. Kohtuotsuse põhjendused
9.Hagejad on esitanud kahju hüvitamise nõude. Asjaolud, mis hagejad on nõude põhjendamiseks esitanud, annavad aluse õigussuhte kvalifitseerida kahju hüvitamise nõudena. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg 1 ja lg 4 sätestavad, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Eeltoodu tähendab, et hagejad peavad tõendama tekkinud kahju, et kostja käitumine on seotud hagejatele tekkinud kahjuga ning kostja vastutab hagejatele tekkinud kahju eest.
10.Vaidlust ei ole, et hagejatele kuulub korteriomand, registriosa nr 1796732 /I kd tl 186/. Korteriomandi müügilepingu, hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingute p 1.5.3. kohaselt XXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXX X-XX asuv korter vajas tehingu tegemise ajal so 22.02.2017.a. sanitaarremonti. Lagede ja seinte värvimist, pahteldamist, tapeetide vahetamist. Lepingu p 1.5.5. kohaselt korteril mingeid teadaolevaid varjatud puudusi müüja kinnitusel ei esinenud /I kd tl 14-23/. Aarete Kinnisvara eksperthinnangu nr 007-17 kohaselt on XXXXXX X elamul eterniitkattega viilkatus puitsarikatel, mida jooksvalt remonditud. Visuaalsel vaatlusel
elamu heas seisukorras. Korteri siseviimistlus visuaalsel vaatlusel heas seisus, viimistlus vajab osaliselt uuendamist /I kd tl 139-158/. Seega on hagejad tõendanud, et korteriomandil ei olnud 2017 aasta alguses nähtavaid niiskus- ja veekahjustusi ega hallitust. Oluline on, et XXXXX XXX korteri on 2017 üle vaadanud kutseline kinnisvara hindaja. Kohtul ei ole alust kahelda kutselise hindaja pädevuses. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mis lükkaksid ümber eksperthinnangus toodud asjaolud korteri ja elamu seisukorra kohta.
11.Kostja ei ole vaidlustanud hagejate poolt esitatud faktilisi asjaolusid, mis puudutavad ajaliselt kahju tekitamise sündmusi 2018 jaanuaris ja novembris. Hageja Ka K on kostja seaduslikule esindajale edastanud 09.03.2018.a. fotod kahjustustest /I kd tl 26-28/. Kostja ei ole vaidlustanud hagi p 2 esitatud faktilisi asjaolusid, et veebruaris 2018.a., kui kahjukäsitleja käis hagejate korteris, siis tuvastati niiskusemõõtjaga ulatuslik veekahju, mis oli alguse saanud katkisest katusest ning omakorda edasi liikunud pööningule. ERGO Insurance SE 22.02.2018.a. vastusega keelduti hagejatele hüvitamast tekkinud kahjusid. Kindlustus põhjendas hüvitamata jätmist asjaoluga, et tegemist ei ole ootamatu ja ettenägematu sündmusega. Hallituse tekkimine ja arenemine on pikaajaline protsess ning liigniiskes keskkonnas ettenähtav protsess /I kd tl 29-31/. 15.02.2019.a. If Kindlustuse vastusest nähtub, et lekke alged on teadaolevalt saanud alguse 2018. aastal /I kd tl 53/. Eeltoodud tõendite alusel loeb kohus tõendatuks, et kahju tekkimise aeg on 2018. aastal. Seega on hagejad tõendanud kahju tekkimise 2018.
12.Hagejad on kahjuna märkinud korteri köögi ja esiku niiskuskahjustused. Kohtule on esitatud eksperdiarvamus 09/2019 XXXXX X-XX niiskuskahjustuste kohta /II kd tl 48-74/. Eksperdiarvamuse kohaselt korteri köögis hallituskoldeid ei esine. Esikus on vastu ventilatsioonikorstna seina hallituskolle laiusega 100 mm seinal ja 100 mm laes pikkusega 700 mm, kokku 0,14 m2. Köögis ja esikus ei ole silmaga mittenähtavaid varjatud kohti, kus hallitust võiks veel esineda. Veekahjustusi on ilmselt korteris esinenud pisteliselt alates elamu valmimisest, kuna korstnat osaliselt katvad ja eterniitkatusega ühendavad plekid ja nende liited ei ole piisavalt vettpidavad. Korteri köögi ja esiku kohal pööningul ei esine hallitust, kuna katus on ilma aluskatteta, eterniitplaatkate on arvukate tihendamata vuukidega. Esikus tekkinud kahjustuse tekkepõhjuseks on eelkõige katusepealse ventkorstnatipu katte- ja ümbrusplekkide normidele mittevastavus ja liidete ebatihedus. Seetõttu tekivad läbijooksud läbi katuse ventkorstna ümbruse. Täiendavalt võib niiskuskahjustusi põhjustada aurutõkke puudumine. Niiskuse kogumise põhjuseks on ka algupärase loomuliku ventilatsiooni väga vilets tõmme. Eelpool mainitud konstruktsioonide puudused on tingitud elamu ehitaja osaliselt ebaprofessionaalsest tööst või projektist tingituna. Korteriühistu saab olemasolevat olukorda muuta ainult normidele mittevastavate konstruktsioonide ümberehitamise teel ja sellega ei kaasne hoone püsivust mõjutavad lammutustööd.
13.Eksperdiarvamusega loeb kohus tõendatuks, et hagejatele kuuluvas korteris tekkisid 2018.a. jaanuari ja novembri kuu kahjujuhtumite tagajärjel esiku laes ja seinal hallituskolded 0,14 m2 suurusel alal. Tekkepõhjuseks katusepealse ventilatsioonikorstna läbijooksud. Kostja seaduslik esindaja Tanel Raimet on 30.04.2019.a kohtuistungil avaldanud, et hagejatele tekkinud kahju on põhjustatud eelkõige elamu katuseprobleemidest /I kd tl 168-169/. Kostja lepinguline esindaja on samuti avaldanud, et hallituse tekkepõhjus on suure tõenäosusega seotud katusega /I kd tl 167/. Kostja seaduslik esindaja Anneli Kollom on avaldanud, et veekahjustused oli mais silmaga nähtavad. Ta ei ole nõus hallitusega. Põhjus oli eeldatavasti katusest tingitud /I
kd tl 195/. Seega oli kostjale juba enne ekspertiisi määramist teada hagejatele tekkinud kahju tekkepõhjus. Tõendatud on hagejatele tekkinud kahju korteri esikus esineva hallituse näol ning kahju tekkimise põhjus – ventilatsioonikorstna läbijooks.
14.Järgnevalt analüüsib kohus, kas kostja vastutab hagejale tekkinud kahju eest. Kostjaks on korteriühistu, mille avamiskanne korteriühistute registris on kinnitatud 08.01.2018.a. Kohus ei nõustu kostjaga, et kostja ei vastuta varasemalt so korteriühisuse tegutsemise ajal tekkinud õiguste ja kohustuste eest. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 66 lg 2 järgi korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused lähevad üle korteriühistule.
15.KrtS § 12 kohaselt teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. Seejuures tuleb arvestada üksteise õigustatud huve. KrtS § 35 lg 2 p 1 järgi tavapärase valitsemisena käsitletakse kaasomandi eseme tavapärast remonti ja korrashoidu. Elamu katus on korteriomanike kaasomandis. Riigikohus lahendi 3-2-1-107-15 punktis 14 märgib, et kaasomanikel KOS § 10 lgst 1, § 11 lg 1 p-st 1 ja lg-st 2, § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-st 5 ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-st 5 tulenevalt ühine üldine kohustus tagada, et kaasomandiese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju (viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p-d 47 ja 48). Kui korteriomanikud jätavad oma kohustused kaasomandieseme korrashoiu tagamiseks täitmata ja seetõttu tekib mõnele korteriomanikule kahju, võivad kahju hüvitamise eest vastutada kõik oma kohustusi rikkunud korteriomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav (vt ka eespool viidatud lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 48). Kohus leiab, et korteriomanikud on jätnud täitmata oma kohustused kaasomandi eseme korrashoiuks, mille tagajärjel tekkis hagejatele kahju. Kohtule on esitatud korteriomanike kokkusaamise memo 22.03.2019.a. /I kd tl 94-98/. Memost nähtub, probleemid katusega on olnud juba aastaid. Eksperdiarvamuse kohaselt XXXXX X-XX korteri kohal oleva silikaattellistest ventkorstna katusepealse tipu algupärased plekk-krae, pleki ülespöörded ja korstnatagune plekist veesuunaja ei vasta kehtivatele ega ka 1991.a. kehtinud nõuetele. Korteriühistu on proovinud erinevate vahenditega korstna liiteid veetihedaks muuta, kuid need meetmed ei vasta nõuetele ega ole piisavad. Eeltoodu alusel loeb kohus tõendatuks, et korteriomanikud on jätnud täitmata katuse osas kaasomandi eseme tavapärase korrashoiu ja remondi KrtS § 35 lg 2 p 1 tähenduses. Seega on kostja jätnud täitmata seaduses tuleneva kohustuse ning vastutab hagejatele tekkinud kahju eest. Kostja väited selles, et nad ei ole vastu võtnud üldkoosoleku otsust katuse kohta, mis kohustaks kostjat katuse korrashoiu eest hoolt kandma, ei ole kooskõlas KrtS § 12 lg-s 2 nimetatud hea usu põhimõtte ja üksteise õigustatud huvide arvestamisega. Elamu katuse korrahoiu tagamine vastab kõigi kaasomanike huvidele. Olukorras, kus kostjale on juba aastaid teda elamu katuse nõuetekohase remondi vajalikkus, ei ole kostja rikkumine vabandatav VÕS § 103 lg 1 tähenduses. Seega kostja vastutab hagejatele tekkinud kahju eest.
16.Järgnevalt hindab kohus hagejatele tekkinud kahju suurust. Hagejad paluvad välja mõista kahju summas 3 469, 53 eurot. Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu kahe kahjujuhtumi kohta. Üks jaanuari lõpus 2018 ja teine 2018 sügisel. Jaanuari kahjujuhtumit tõendavad ka fotod, mis on kostjale edastatud. Hagejad paluvad välja mõista materjalide kulu summas 89,85 eurot ja tööjõu kulu 400 eurot. Hagiavalduse punktis 6 on hagejad kirjeldanud töid, mida nad tegid. A. Kollom on kinnitanud, et veel mais olid veekahjustused nähtavad. Seega on põhjendatud hageja nõue
materjalide kulu osas summas 89,85 eurot jaanuari lõpus toiminud kahjujuhtumi eest. Hagejad on arvestanud tööjõu kuluna 36 eurot tunnis, kokku 400 eurot. Kohus ei nõustu kostjaga selles, et hagejad pidanuks tööd tegema ise tasuta, kuna aknaid peseb ka iga korteriomanik ise tasuta. Kostja jätab tähelepanuta, et hagejate vajadus teha töid kahjueelse olukorra taastamiseks oli seotud otseselt kostja poolt oma seaduses sätestatud kohustuse täitmata jätmisega. Samas ei ole põhjendatud arvestada tööjõu tunnitasuna 36 eurot tunnis, mis on kvalifitseeritud ehitustöölise tasu. Hagejad ei ole kohtule esitanud andmeid selles, et neil oleks ehitustöölise kvalifikatsioon. Hageja on palunud välja mõista tasu 11,11 (400/36) tunni eest, mis kohtu hinnangul on mõistlik aeg isiku jaoks, kes igapäevaselt remonttöödega ei tegele. Statistikaameti andmetel keskmine brutokuupalk oli 2018. aasta 1 310 eurot. Keskmine töötundide arv kuus on 168. Seega on põhjendatud arvestada tunnitasuna 7,79 eurot ning tööjõukuluna 86,55 eurot (11,11x7,79). Kokku on põhjendatud kahjuhüvitis jaanuaris toimunud kahjujuhtumi eest 176,4 eurot (86,55+89,85).
17.Kostja taotles ekspertiisi läbiviimist kuna vaidlustas hallituse olemasolu /I kd tl 195-196/. Eksperdiarvamusega on tõendatud hallitus 0,14 m 2 suurusel alal hagejate korteri esikus. Kostja vaidlustas hagejate hinnapakkumise, mis oli seotud hallituse tõrjetöödega. Kuna hallitus on tõendatud, siis on põhjendatud hagejate kahjunõudena esitatud hallituse tõrjumisega seotud tööd, mis kajastuvad OÜ Antivamm Ehitus hinnapakkumises summas 565,94 eurot.
18.Hagejad on esitanud köögi ja esiku remondi hinnapakkumise Epifin OÜ-lt. Tööde mahuna on kirjeldatud niiskuskahjustatud pinna puhastamine värvist, pahtlist, tapeedist. Esiku ja köögi seinte ja lageda pahteldamine ja värvimine. Ruumide remondijärgne koristus /I kd tl 48-49/. Tööde maksumuseks 2 413,74 eurot. Kostja on esitanud Bluest Building OÜ hinnapakkumise, mille kohaselt on tööde maksumuseks 498 eurot /I kd tl 183/. Kohus ei arvesta tõendina eksperiarvamuse lisas nr 1 oleva hinnapakkumisega /II kd tl 53/. Kohus juhindub TsMS § 301 lg-st 3. Ekspert on eksperdiarvamusele lisanud hinnapakkumise, kuid ekspert ei saa kohtule esitada dokumentaalseid tõendeid (Tsiviilkohtumenetluse seadustik I. Kommenteeritud väljaanne, Juura, Tallinn 2017). Seega on kohtule esitatud kaks hinnapakkumist, mida kohus sisuliselt hindab. Hageja poolt esitatud hinnapakkumisest ei ole võimalik tuvastada, milline osa töödest tuleks teha köögis ja milline esikus. Kohus arvestab seejuures, et köögi osas ei ole ekspertiis kahjustusi tuvastanud. Hinnapakkumine on tehtud 04.02.2019.a. Kostja poolt esitatud hinnapakkumine on tehtud 23.05.2019.a. Kostja on selgitanud kohtuistungil, et hinnapakkumine on tehtud kahjustatud esiku osale /I kd tl 196/. Hinnapakkumisest ei nähtu, milliste materjalidega töid tehakse. Hinnapakkumise kohaselt on ehitusfirma asukoht Haapsalus, töid on vaja teha Paliveres. Hinnapakkumisest ei selgu, kes ja kui suures summas tasub transpordi eest. Samuti ei sisalda hind seinte ja lagede tasandamist pahtliga. Kohus on seisukohal, et kostja poolt esitatud hinnapakkumine ei vasta remonttööde heale tavale. Hagejad tegi esimesel korral ise remonttöid. Kuid see ei anna kostjale alust asuda seisukohale, et kuna hagejate poolt tehtud tööd ei olnud kostja hinnangul kvaliteetsed, siis ei pea ka kostja poolt tehtud hinnapakkumine tagama kvaliteetset lõpptulemust. Hinnapakkumine, mis ei sisalda seinte ja lagede tasandamist pahtliga enne värvimist, on igale mõistlikule isikule arusaadav kui kõlbmatu hinnapakkumine, millega ei ole võimalik mõistlikult taastada olukorda, mis oli enne kahjujuhtumit. Seetõttu ei pea kohus kostja poolt esitatud hinnapakkumist mõistlikuks ega kooskõlas hea usu põhimõttega, mille alusel saaks sisuliselt hinnata kahju hüvitamist. Hagejate hinnapakkumisest ei ole eristatav esiku ja köögi osa. Põhjendatud on arvestada hinnapakkumises 1/3 köögi remondile ja 2/3 esiku remondile, kuna niiskuskahjustused on
eksperdiarvamusega tuvastatud esikus, mis tähendab, et suurem tööde maht on esikus. Seega on põhjendatud kahjuhüvitis Epifin OÜ hinnapakkumisest 1 609,16 (2 413,74/3) eurot.
19.Kokku on põhjendatud kahjuhüvitis 2 351,5 (1 609,16+565,94+176,4) eurot, mis tuleb kostjalt hagejate kasuks välja mõista.
20.Hagejad on korteriomandi ühisomanikud /I kd tl 62-64/. Hagejad on ühisvõlausaldajad VÕS § 72 tähenduses. Seetõttu mõistab kohus kostjalt välja kahjuhüvitise summas 2 351,5 eurot hagejate Ka K ja Kr K kasuks ühiselt.
21.Tsiviilasja hind on 3 469,53eurot vastavalt TsMS § 124 lg 1 ja 133 lg 1.
22.Menetluskulud jaotab kohus võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kohus rahuldab hagist 67,78%. Hagejate kanda jäävad menetluskulud 32,22% ulatuses ja kostja kanda 67,78 % ulatuses. Menetluskuludest jättis kohus eksperdi kanda 07.01.2020.a kohtumäärusega menetlusosaliste sõidukulud, mis on seotud 25.11.2019.a. kohtuistungiga. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist.
(allkirjastatud digitaalselt) Ruth Sild kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.