E W G R hagi J S vastu kahju hüvitise ja viivise nõudes
Tsiviilasja hind
4572,29 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja E W G R (isikukood XXX), lepinguline esindaja K R Kostja J S (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat esindajad LL Kohtuistung
16.01.2020
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi.
2.Välja mõista kostjalt J S hageja E W G R kasuks 4233,60 eurot.
3.Välja mõista kostjalt J S hageja E W G R kasuks viivis perioodi 15.09.2017 – 22.04.2020 eest 882,16 eurot ja alates 23.04.2020 viivis võlaõigusseadus § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud kostja J S kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks mõistliku aja jooksul peale käesoleva kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetluskulude jaotust ja suurust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus ja suurus kindlaks määrati. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu Hageja nõue ja põhjendused
1.Hageja E W G R (edaspidi hageja) palub kostjalt J S (edaspidi kostja) välja mõista kahju 4233,60 eurot ja alates 15.09.2017 viivis võlaõigusseadus (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud jätta kostja kanda.
2.2016 septembris tutvus kostja hageja poolt avaldatud müügikuulutusega XXX kinnistu kohta asukohaga XXX (edaspidi vaidlusalune kinnistu). Müügikuulutuse kohaselt oli hoone ehitatud 1996 ja renoveeritud. Kinnistuga korduvalt tutvudes selgus, et hoone on äsja remonditud. Enamus tubades, sh garaažis, olid seinad värvitud ning kõikides tubades laed värvitud. Hoone vastas visuaalse vaatluse järgselt müügikuulutuses toodule.
3.26.09.2016 sõlmisid hageja ja kostja Tallinna notar XXX juures vaidluslause kinnistu müügilepingu. Lepingus kajastasid pooled, et kinnistule ehitatud üksikelamu ehitusprojekt ja kostja esindaja poolt hagejale esitatud joonised ei vasta tegelikkusele; hoone garaažiukse automaatika ei tööta; autoväravate automaatika ei tööta; 1. korruse wc loputuskast on katki; sauna pesuruumis on vee äravool aeglane; elektrisüsteem võib olla remonti vajav; koridoris mõned lambid ei tööta; 1. korruse vannitoas on mõned plaadid pragudega; mõned pistikud on puudu. Kostja esindaja kinnitas, et temale teadaolevalt on elektrisüsteem ohutu.
4.2016 oktoobris tellis hageja I OÜ-lt elektripaigaldise kontrolli. Akti kohaselt esines maja elektripaigaldisel hulgaliselt puudujääke. Riiklikult tunnustatud ekspert M L tuvastas 11.01.2017 ekspertiisis, et elektripaigaldis ei ole tavakasutajale ohutu.
5.09.12.2016 teostas riiklikult tunnustatud ekspert J O õhuruumide analüüsid. Ekspert leidis kahest keldri korruse õhuproovist seeneliiki ja –perekondi, mis on veekahjustuste indikaatorliigid, millest võib Stachybotrys chartarum toota tugevaid mükotoksiine, mis omakorda võivad tekitada terviseprobleeme. Ekspert teostas kordusekspertiisid 13.03.2017, 25.03.2017 ja 25.04.2017. Ekspert tuvastas majavammi, hallitusseene, seeneliigi Stachybotrys chartarum, mis võivad olla tekkinud veekahjustusest.
6.2017 mais teostas hoonele ehitustehnilise ekspertiisi riiklikult tunnustatud ekspert M P. Ekspert tuvastas, et: vundament ja sokliosa on jäetud isoleerimata; puudub hüdroisolatsioon välisseinte plokkidest seinte ja vundamendi vahel ning plokiseina ja katuse müürilati vahel, kuhu kinnituvad sarikad; niisketes ruumides ei ole teostatud niiskustõket glasuurplaatidest katete alla; vahelagi on ohtlik; katuse sarikad on liiga väikese läbimõõduga ning sarikaid on jätkatud ennenägematut tehnikat kasutades; katusekate on paigaldatud otse laudisele ning puudub vajalik roovitus ja aluskate; puuduvad vajalikud katusekonstruktsiooni jäigastavad pennid; osa katuse sarikatest on pehkinud; välisseina blokkide vahelised vuugid on täitmata jäetud; puitkonstruktsioonid on ehitatud vahetult vastu korstnaid. Puudused ilmnesid peale hoone teisel korrusel alustatud lammutustöödega alustamist. Hageja ei saanud puuduseid tuvastada ülevaatusel. Hageja teadis ventilatsiooni puudumisest, ehitusdokumentatsiooni mittevastavusest tegelikkusele ning sellest, et olmekanalisatsioonitoru väljub hoonest maapinnal.
7.Riiklikult tunnustatud eksperdid on tuvastanud, et hoone on kasutajale ohtlik. Hoonel on puudused. Puudused olid olemas kinnistu üleandmisel. Kostja oli puudustest teadlik. Kostja esindaja selgitas, et hoone on ehitatud perioodil, kui tema seal sees elas. Hagejal ei olnud võimalik hoone ülevaatusel varjatud puuduseid tuvastada. Ekspertiiside eest tasus hageja 4233,60 eurot. Hagejale on tekkinud ekspertiiside tellimisega kahju. Kostja on kohustatud kahju hüvitama. Puudustes on hageja kostjat teavitanud korduvalt 17.10.2016, 22.02.2017, 07.03.2017 ja 02.06.2017.
8.Tulenevalt kostja vastusest märgib hageja, et hageja ei ole elektrialaste eriteadmistega isik. Hageja ei pidanud aru saama, kas elektrisüsteem on ohtlik või tõsiste puudujääkidega. Kinnistu ülevaatamisel oli näha, et osad pistikud ja lülitid puuduvad või on seinast lahti. Hageja oli seisukohal, et tegemist on pisipuudustega. Hageja küsis enne lepingu sõlmimist kostja maaklerilt
elektriprojekti. Kostja teatas, et elektrisüsteem on ehitatud 1998-2000 ning projekt puudub. Kuna elektriprojekt puudus, tundis hageja huvi, kas elektrisüsteem on ohutu.
9.Hageja ei avanud katuse vintskapiaknaid ja ei lasknud vihmaveel sisse voolata. Hoones on püsivalt elatud peale müügilepingu sõlmimist alates nädal peale lepingu sõlmimist kuni september 2017. Mükoloog teostas ekspertiisi 25.03.2017 ajal mil hoones ei olnud alustatud lammutus- ega ehitustöödega. Lammutustööd algasid 26.03.2017, mille järgselt avastas hageja alles ulatuslikud hallituskahjustused. Hallitus hakkas arenema enne kinnistu müüki. Kui vihmavesi oleks valgunud majja alates detsember 2016, siis oleks ekspert selle ekspertiisis välja toonud. Hoones oleks olnud ulatuslikud veekahjustused näha. Hoonet köeti kogu 2016/2017 talve jooksul kinnistu üleandmisest. Hüdrofori remonttööd teostati veesõlme ruumis (ruum nr 5). Majavamm avastati ruumist 11, mis asub veesõlmest kaugemal. Veeleke oli üksnes veesõlme ruumis, kus vesi koguti, viidi ära ja ruum kuivatati spetsiaalse õhupuhuriga. Majavamm leiti ruumist, kus oli 2011 lekkinud radiaator. Hageja ei ole radiaatorit välja vahetanud. Mükoloog tuvastas, et majavamm oli eemaldatud ja osaliselt oli ruumis välja vahetatud puitlaastplaadid ning põrandakonstruktsioon. Majavammi avastas hageja vaipkatte vahetamisel. Majavammi võis ka eemaldada üürnik. Kuna hoones oli teostatud sanitaarremont, siis ei pidanudki hageja ega mükoloog esimesel ülevaatusel majavammi nägema. Mükoloogil tuli majavammi ja hallituse tuvastamiseks avada kipsseinasid ja eemaldada põrandaplaate.
10.Kostja esindaja koos maakleriga väitis korduvalt, et hoone on ehitatud 17 aastat tagasi. Alates puuduste ilmsiks tulekust on kostja väitnud, et hoone on 23 aastat vana ja remontimata. Nimetatu on väär. Kostja on ise väitnud, et elektrisüsteem on ehitatud 1998-2000, millest on lähtunud ka ekspert. Hoonesse on paigaldatud 1999 toodetud kipsplaadid. Ekspert on tuvastanud, et hoonet on suurendatud peale vastuvõtmist 1993. Müügikuulutuses on, et hoone on ehitatud 1996 ja renoveeritud. Rannila kiviprofiiliga katusekatte materjali ei olnud saada 1993. Kostja pidi olema teadlik, kuidas ja millistele tingimustele ehitustöid teostati ning, milliseid materjale kasutati või oli eelnevalt kasutatud. Hoonet on eelduslikult 1999 suures ulatuses ümber ehitatud. Ehituseksperdi poole pöördus hageja hetkel, mil mõistis, et hoones võib olla mitmeid varjatud puuduseid. Eksperdi tuvastatud puuduseid ei saanud tuvastada ülevaatusel.
11.Kostja kinnitas, et ei ole hoones elanud paar aastat. Kostja ei ole tõendanud, et hoonet on pidevalt köetud.
12.Müügihinna alandamise põhjuseks ei olnud hoonel esinevad puudused, vaid läbirääkimine. Asjaolu, et kostja alandas hinda 25 000 eurot üsna kiiresti näitab, et kostja soovis vabaneda probleemsest kinnistust.
13.Ekspertiiside kulud on otseselt seotud müügilepingu rikkumisega. Kostja ei teavitanud hagejat puudustest, mis on ekspertiisidega tuvastatud. Ekspertiiside kulud on olnud vajalikud tuvastamaks hoone puudused ja mittevastavused müügilepingule ning selleks, et saada juhised, milliseid töid ja kui suures ulatuses tuleb teha, et hoone viia kooskülla vähemalt 1999 kehtinud nõuetega. Ekspertiisid on teostatud vaidlusaluse hoone kohta ning olenemata, kes ekspertiisi tellis või kellele on arve esitatud on ekspertiisid tehtud hageja huvides. Kostja vastuväited
14.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub jätta hageja kanda.
15.Hageja ja kostja sõlmisid 26.09.2016 vaidlusaluse kinnistu notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Kinnistul asus müügihetkel hoone (elamu).
16.Kostja ei olnud lepingu sõlmimisel väidetavatest hageja poolt välja toodud puudustest teadlik.
17.Elektrisüsteemi võimalikust puudusest on kostja hagejat informeerinud lepingu sõlmimisel. Lepingu punktis 1.7.3 on kostja kinnitanud, et elektrisüsteem võib olla remonti vajav. Hageja on eriteadmistega isik. Hageja tutvus vaidlusaluse kinnistu ja kinnistul asuva hoonega kolm korda. Hageja pidi olema teadlik elektrisüsteemi olukorrast ning hagejal pidi tekkima eeldus, et elektrisüsteemi tuleb kontrollida. Kostjal ei ole elektriga probleeme olnud, mida kostja kinnitas müügilepingu punktis 1.7.4. Ekspert on tuginenud, et elektrisüsteem peab vastama 1999 nõuetele. Tuginema peab 1993 normatiividele.
18.Kostja ei olnud teadlik lepingu sõlmimisel hallitusest. Hallitus ei ole ilmnenud enne müügilepingu sõlmimist. Hallituse on hageja ise tekitanud. Hageja lõhkus peale müüki hoone katuse vintskapi aknad ja laskis vihmaveel hoonesse voolata. Hoonet ei köetud 2016 talvel igapäevaselt. Hageja alustas 1. korruse radiaatorite vahetamist. Radiaatorite väljavahetamisega tekitas hageja ilmselt keldrisse oktoobris 2016 veeavarii. Avarii likvideerimiseks tellis santehniku kostja. Põhiline vesi oli toas, kus avastati kevadel 2017 majavamm. 2011 lekkis sauna eesruumis olnud radiaator. Kostja likvideeris puuduse ja kuivatas keldriruumi. 2011 majavammi ega hallitust ei tekkinud. Hageja tellitud hallitusekspertiisid ei tõenda, et hallitus või majavamm oleks esinenud hoonel enne selle müüki hagejale. Seened on tekkinud hoonesse ajal, mil hageja oli hoone omanik. Hageja, selle asemel, et puhastada aknaraamid detsembris ja visata välja keldrivaip, on asunud konstruktsioone avama. Hageja on jätnud hoone ilmastikuolude meelevalda ning halvendanud seeläbi oluliselt hoone seisukorda.
19.Väidetavad ehituslikud puudused tuvastas riiklikult tunnustatud ekspert peale seda kui hageja oli avanud konstruktsioonid, lammutanud katuse ja sisuliselt kogu teise korruse. Kostja ei ole hoonet ehitanud ega ole hoone esialgne omanik. Kostja ei olnud teadlik, mis materjale oli kasutatud hoone ehitamisel. Ajal, mil hoone oli kostja kasutuses, on hoone olnud ohutu ja kasutuskõlblik. Kostja on teostanud 2015 üksnes kerge sanitaarremondi. Kostja ema on keldris sauna teisel pool koridori paigaldanud küproki ja värvinud, vahetanud osasid torusid wc-s 1. korrusel, välja lõigati üks radiaator, köögis paigaldati kergsein. Asjaolu, et hoone ei vasta 1987 ehitusprojektile ja ei ole tänapäevastele ehitusnõuetele vastavaks viidud, oli hagejale teada enne kinnistu ostmist. Hoone ei pidanud vastama 2017 ehitusnormidele. Ehitusprojekt anti hagejale üle kaks nädalat enne lepingu sõlmimist. Kostjal puudus muudatusprojekt, mis oli aluseks kasutusloa väljastamisele 1993. Hageja oli teadlik eksperdi poolt tuvastatud asjaoludest: hoones puudub ventilatsioon; elektrisüsteem ei ole nõuetekohane; hoone ei vasta projektile; olmekanalisatsioonitoru väljub hoones maapinnale. Ekspert teostas ekspertiisi kui hageja oli valdava osa katusematerjalist eemaldanud. Kostja ei tea, millised väidetavad puudused on hageja ise tekitanud 2. korrusel ehk katusekorrusel ja millised võisid seal olla enne müüki, millest kostja pidi teadlik olema.
20.Kostja ega teda esindanud I S ei tegutsenud kinnistu müümisel ja lepingu sõlmimisel majandus- ja kutsetegevuses. Kostja esindaja tegi hagejale ettepaneku hoone ülevaatamiseks koos ekspertidega. Hageja keeldus. Hageja väitis, et hagejal on ehitusalased eriteadmised. Hageja teadis, et ostab vana ja remontimata hoone. Hageja võttis ise riski, mitte kaasata eksperte. Hageja tegi kinnistu ülevaatamisel mitu märkust hoone puuduste kohta, mistõttu alandas kostja müügihinda 25 000 eurot.
21.Lepingus on ekslikult, et hoone ehitati 17 aastat tagasi. Hoone valmis 1993 1987 koostatud individuaalelamu ehitusprojekti järgi. Kostja oli 17 aastat kinnistu omanik. Kostja ema I S sai hoone omanikuks 1999 ja oli kinnistu omanik 18.09.1999-19.11.2015. Kostja ega kostja ema ei ole hoonet ehitanud. Kostja on vahetanud hoonel üksnes katusekatte Rannila kiviprofiili vastu. Kostja ei ole avanud katusekonstruktsioone. Kostja käsutuses ei ole hoone ehitusdokumente. Kostja esindaja puuduliku eesti keele tõttu jäi lepingusse, et hoone on ehitatud mitte omandatud 17 aastat tagasi. Müügihetkel oli hoone 23 aastat vana. Hageja oli teadlik, et hoone on remonti vajav. Hageja kui ehitaja puhul võib eeldada, et hageja oli kursis, mis seisukorras hoone on. Hoone on ehitatud 80ndate lõpus - 90ndate alguses, mil valitses ehitusmaterjali defitsiit ja ehituskvaliteet oli
kaheldav. Ehituskvaliteedile ei kehtinud sellised nõuded nagu täna. Ehitusseadustikus on ka tänapäeval lubatud kasutada taaskasutatud ehitusmaterjali. Ekspert ei ole hinnanud, kas hoone vastab ehitamise hetkel kehtinud nõuetele. Kostjale ei olnud ega ole teada, mis materjale hoone ehitamisel kasutati.
22.Kostja on pakkunud hagejale võimalust tehing tagasi pöörata vastavalt vara väärtusele. Hageja keeldus pakkumisest. Hageja on asunud hoonet lammutama. Hagejal puudub ehitusluba. Lisaks on hageja pannud kinnistu müüki. Ekspertiisidele tehtud kulud ei ole otseselt lepingu eset parendanud ja puudusi kõrvaldanud ning ekspertiisiaktide tellimise eesmärk ei ole olnud puuduste kõrvaldamine. Hageja ei ole teostanud hallitustõrjet ega teinud eksperdi poolt soovitatud ehitustöid. Vastavusse ei ole viidud ka elektrisüsteemi. Puuduste kõrvaldamise asemel kahju nõude rahuldamiseks peab hageja tõendama, et puuduste kõrvaldamine on võimalik ja hageja reaalne kavatsus.
23.Nõude tõendamiseks on hageja esitanud ainult arved. M E OÜ arve nr XXX maksetähtpäev on 02.07.2017. Arve tasumist tõendatud ei ole. Ekspertiisi eesmärgiks oli hoone ehitustehniliselt kooskõlla viimine 2017 ehitusnormidega, mitte puuduste välja selgitamisega. Ekspert teostas hoone ülevaatuse mais 2017, kui oli alustatud lammutustöödega. I E OÜ arve XXX ning M OÜ arved XXX, XXX, XXX ja XXX on esitatud K K. K K ei olnud arvete esitamise ajal hageja abikaasa. Kinnistu on soetatud enne hageja ja tema volitatud esindaja abiellumist, tegemist ei ole ühisvaraga. Arvete maksmist tõendavaid dokumente esitatud ei ole. Korduvate ekspertiiside tellimine oli ka hageja vaba tahe ja ei saa olla kahjuks, mida kostja peab hüvitama. C AS arve XXX hinnang elamu elektripaigaldise ohutuse kohta on samasisuline nagu I E OÜ poolt pool aastat enne teostatud elektripaigaldise erakorraline audit. Hageja vaba tahe oli tellida kaks auditit. Tõendamata on ka arve tasumine. Kohtu põhjendused
24.Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 442 lg 5 sätestab muu hulgas, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte veel lahendamata taotlused. TsMS § 333 lg 1 alusel menetlusosaline võib esitada vastuväite kohtu tegevuse kohta menetluse juhtimisel, samuti vastuväite menetlussätte rikkumise, eelkõige menetlustoimingu tegemise vorminõuete rikkumise kohta. Vastuväite lahendab kohus määrusega. Kostja on esitanud kohtule vastuväite kohtu tegevusele. Kostja leiab, et menetluse uuendamine vahetult enne kohtuotsuse tegemise tähtaega põhjusel, et anda ühele menetlusosalise õigus esitada täiendavaid tõendeid, on ebaõige. Hagimenetlus on võistlev menetlus. Asjaolule, et hageja ei ole oma kahjusid tõendanud, on kostja juhtinud tähelepanu juba pool aastat tagasi. Andes hagejale võimaluse esitada tõendeid, mille esitamiseks tal puudusid takistused hagi esitamise ajal, rikub kohus kostja hinnangul võistleva menetluse põhimõtet ja poolte võrdõiguslikkust. Kohus on seisukohal, et kostja vastuväide kohtu tegevusele tuleb jätta rahuldamata. Kohus ei ole rikkunud võistleva menetluse põhimõtet ega poolte võrdõiguslikkust. Asjaolu, et kostja on juhtinud oma 03.07.2019 menetlusdokumendis tähelepanu, et hageja kahju on tõendamata, ei tähenda, et kohtul ei olnud kohustust nimetatud asjaolu arutada pooltega. Kohus nimetatut ei teinud, mistõttu tuli kohtul vastav rikkumine kõrvaldada enne kohtuotsuse tegemist.
25.Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega, kuulanud üle tunnistajad ja eksperdid, kuulanud vande all ära hageja ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
26.TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma
nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
27.Kohus on tuvastanud järgmised asjaolud: 27.1 Kostja ema I S ostis XXX kinnistu (edaspidi vaidlusalune kinnistu) asukohaga XXX märts 1999 ja oli kinnistu omanik kuni 19.11.2015; 27.2 Kostja kanti vaidlusaluse kinnistu omanikuna sisse 19.11.2015 kinnistamisavalduse alusel; 27.3 Kostja avaldas kinnisvaraportaalis kv.ee müügikuulutuse vaidlusaluse kinnistu osas hinnaga 229 000 eurot (I kd tl 15-17), mille kohaselt kostja müüs kinnistut pinnaga 3018 m2, millel asub 1996 ehitatud ja renoveeritud elamu üldpinnaga 410 m2 (edaspidi ka elamu, hoone); 27.4 26.09.2016 sõlmisid hageja ja kostja kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi leping), mille kohaselt kostja müüs hagejale vaidlusaluse kinnistu koos elamuga hinnaga 204 000 eurot (I kd tl 9-12); 27.5 Kostja vähendas esialgset müügihinda 25 000 euro võrra; 27.6 Lepingu punktis 1.7.3 kinnitas kostja, et kinnistule ehitatud üksikelamu ehitusprojekt ja kostja poolt hagejale esitatud joonised ei vasta tegelikkusele. Lepingu esemel paikneva elamu garaažiukse automaatika ei tööta, samuti ei tööta autoväravate automaatika ning 1. korruse wc loputuskast on katki, sauna pesuruumis on vee äravool aeglane, elektrisüsteem võib olla remonti vajav, koridori mõned lambid ei tööta, esimese korruse vannitoas on mõned plaadid pragudega, mõned pistikud puudu. Üksikelamu on ehitatud 17 aastat tagasi ning seda ei ole remonditud. Lepingu esemel ei ole kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel (I kd tl 9 pöördel -10); 27.7 Lepingu punktis 1.7.4 kinnitas kostja, et lepingu esemeks oleval kinnistul paiknev elektrisüsteem on temale teadaolevalt ohutu (I kd tl 10); 27.8 Hageja oli teadlik, et elamus puudub ventilatsioon; ehitusdokumendid ei vasta tegelikkusele ja, et olmekanalisatsioonitoru väljub hoonest maapinnal (I kd tl 117); 27.9 25.10.2016 teostas I E OÜ ülevaatuse vaidlusalusel kinnistul paikneva elektripaigaldise kohta, mille kohta koostas ülevaatuse akti XXX (I kd tl 63-64), mille osas väljastas 26.10.2016 arve nr XXX K Kile (I kd tl 5). Arve tasus K K 07.11.2016; 27.10 09.12.2016 viis M OÜ riiklikult tunnustatud ekspert J J (edaspidi ekspert J J) läbi K K tellimusel hallitusseente hulga mõõdistamise ruumiõhus aadressil XXX ning koostas selle kohta 22.12.2016 õhuanalüüsi ekspertiisi nr XXX (I kd tl 22-26), mille kohta väljastas K Kile 22.12.2016 arve XXX (I kd tl 21). Arve tasus K K 27.12.2016; 27.11 11.01.2017 teostas riiklikult tunnustatud ekspert M L (edaspidi ekspert M L) vaidlusalusel kinnistul elektripaigaldise ülevaatuse ja tuvastas I E OÜ poolt avastatud puuduste olemasolu, mille kohta koostas 25.02.2020 hinnangu (I kd tl 49-50). C AS esitas 27.02.2017 hagejale arve XXX(I kd tl 6). Arve tasus hageja 06.03.2017; 27.12 13.03.2017 viis M OÜ ekspert J J läbi K K tellimusel ehitusmükoloogilise kordusekspertiisi aadressil XXX ning koostas selle kohta 20.03.2017 ehitusmükoloogilise ekspertiisi nr XXX (I kd tl 27-34), mille kohta väljastas K Kile 20.03.2017 arve XXX (I kd tl 18). Arve tasus hageja 21.03.2017; 27.13 25.03.2017 viis M OÜ ekspert J J läbi K K tellimusel ehitusmükoloogilise kordusekspertiisi aadressil XXX ning koostas selle kohta 10.04.2017 ehitusmükoloogilise ekspertiisi nr XXX (I kd tl 35-42), mille kohta väljastas K Kile 10.04.2017 arve XXX (I kd tl 19). Arve tasus K K 10.04.2017; 27.14 25.04.2017 viis M OÜ ekspert J J läbi K K tellimusel ehitusmükoloogilise kordusekspertiisi aadressil XXX ning koostas selle kohta 11.05.2017 ehitusmükoloogilise ekspertiisi nr XXX
(I kd tl 43-48), mille kohta väljastas K Kile 11.05.2017 arve XXX (I kd tl 20). Arve tasus K K 19.05.2017; 27.15 Mai 2017 koostas riiklikult tunnustatud ekspert M P (edaspidi ekspert M P) hageja tellimusel eksperthinnangu vaidlusalusele kinnistule hoone ehitustehnilise seisukorra hindamiseks (I kd tl 51-62). Ekspert väljastas hagejale 30.05.2017 arve XXX (I kd tl 8). Arve tasus hageja 01.06.2017; 27.16 Hageja teavitas kostjat puudustest 17.10.2016, 22.02.2017, 07.03.2017 ja 02.06.2017 (IV kd tl 165-168, 172).
28.Hageja ja kostja on võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg 1 tähenduses sõlminud ostumüügilepingu. Hageja on olnud kokkuvõtvalt seisukohal, et kostja on andnud enne lepingu sõlmimist hagejale valekinnitusi müügilepingu esemel asuva elamu seisukorra kohta. Pärast müügilepingu sõlmimist on hageja väitel selgunud, et müügilepingu esemel esines mitmeid puudusi, millest kostja teadis või pidi olema teadlik, kuid jättis lepingu sõlmimisel teavitamata ja mida hagejal ei olnud võimalik vaatluse teel tuvastada.
29.Hageja on esitanud kohtule kostja vastu nõude seoses kohtuväliselt tehtud ekspertiiside kuludega. Kohtu hinnangul on tegemist müüdud eseme (kinnisasja) lepingutingimustele väidetavast mittevastavusest tuleneva otsese kuluga VÕS § 128 lg 3 tähenduses. Nõude olemasolu eeldusena tuleb tuvastada, kas need kulud põhjustas kostjapoolne võimalik kohustuste rikkumine ja kas sama asjaolu kohta tellitud mitme arvamusega seotud kõigi kulude hüvitamine on põhjendatud, samuti teha kindlaks, kas ja millised ekspertarvamused hangiti dokumentaalse tõendina ainuüksi kohtumenetluse jaoks ja millised väljaspool seda. Kulunõude lahendamine eeldab kostja poole lepingu rikkumine tuvastamist.
30.Müügieseme mittevastavusest tuleneva ostja kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused:
1.kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);
2.kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav;
3.hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);
4.kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);
5.kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3);
6.rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
31.Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad ka VÕS §-de 217-227 erireeglid. Nii määratakse müügieseme lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 (ja § 77) alusel, §-d 218-221 reguleerivad müüja vastutust ja asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemist ning § 222 sätestab lepingu täitmise nõude erisused (vt ka Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27 koos seal viidatud varasema praktikaga). Müüja vastutab müüdud eseme puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused:
1.puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);
2.puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);
3.ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);
4.sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2);
5.ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
32.VÕS § 218 lg 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 218 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 14 lg 1 teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed ja lepingueelsete läbirääkimiste käigus edastatud ebaõige teave võib olla müüja vastutuse aluseks ka siis, kui asja omadused müügilepingus ei kajastu. Läbirääkimistel asja omaduste kohta antud tõele mittevastav kinnitus muutub lepingu sõlmimisel lepingutingimustele mittevastavuseks VÕS § 217 lg 1 p 1 tähenduses (vt ka Riigikohtu 05.06.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-13, p 14; 18.03.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-171-14, p 12).
33.Hageja väidetest järelduvalt ostis hageja kostjalt kinnisasja mõttelise osa eesmärgiga kinnisasjal asuvasse elamusse elama asuda, mida on kinnitanud ka tunnistaja T Pi (V kd tl 76d) ja hageja vande all antud ütlustes (VI kd tl 10). Kohtul puudub alus kahelda nimetatus. VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi pidid seetõttu olema elamus tagatud elementaarsed elutingimused (vt nt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29; lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Seetõttu ei võinud elamus esineda elamist takistavaid või seda võimatuks tegevaid asjaolusid. Kohtupraktikas on elementaarsete elamistingimuste hulka (millele eluruum peaks vastama) loetud normaalset temperatuuri, elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Märgitu kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uuega samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (vt nt ülalmärgitud Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1129-12, p 23 koos seal viidatud varasema praktikaga).
34.Hageja tutvus lepinguobjekti müügikuulutusega kinnisvaraportaali KV.EE kaudu (I kd tl 1517). Müügikuulutuses on avaldatud, et maja on ehitatud 1996 ja renoveeritud. Puudub vaidlus, et hageja käis elamuga tutvumas kolme korral enne müügilepingu sõlmimist. Puudub vaidlus, et hageja küsis korduvalt elektrisüsteemi kohta. Poolte vahel 26.09.2016 sõlmitud müügilepingu (I kd tl 9-12) punktis 1.7.3 märkisid pooled, et kinnistule ehitatud üksikelamu ehitusprojekt ja müüja poolt ostjale esitatud joonised ei vasta tegelikkusele. Lepingu esemel paikneva elamu garaažiukse automaatika ei tööta, samuti ei tööta autoväravate automaatika ning 1. korruse wc loputuskast on katki, sauna pesuruumis on vee äravool aeglane, elektrisüsteem võib olla remonti vajav, koridori mõned lambid ei tööta, esimese korruse vannitoas on mõned plaadid pragudega, mõned pistikud on puudu. Üksikelamu on ehitatud 17 aastat tagasi ning seda ei ole remonditud. Lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Müügilepingu punktis 1.7.4 kinnitas müüja, et lepingu esemeks oleval kinnistul paiknev elektrisüsteem on temale teadaolevalt ohutu. Puudub vaidlus, et hageja oli teadlik, et elamus puudub ventilatsioon; ehitusdokumendid ei vasta tegelikkusele ja, et olmekanalisatsioonitoru väljub hoonest maapinnal (I kd tl 117).
35.Praegusel juhul ei ole pooled müügilepingus lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud. Samuti ei nähtu lepingust ega muudest tõenditest kokkuleppeid selle kohta, et elamu ei peaks mõnele elementaarsele elutingimusele vastama, v.a et elektrisüsteem võib olla remonti vajav (I kd tl 9 pöördel, p 1.7.3). Müügikuulutuses on märgitud, et maja on renoveeritud. Müügilepingu punktis 1.7.3 ja 1.7.4 on märgitud, et kinnistule ehitatud üksikelamu ehitusprojekt ja müüja poolt ostjale esitatud joonised ei vasta tegelikkusele ning, et elamu on ehitatud 17 aastat tagasi ja elamus ei ole remonti tehtud. Seda arvestades ei vasta elamu kohtu hinnangul lepingutingimustele, kui sellel esinevad hagis välja toodud väidetavad puudused: elektrisüsteem on ohtlik; elamus on
hallitus ja majavamm; avariiohtlik puitvahelagi, ohtlik katuse kandekonstruktsioon, soJpidamatu, korstnad tuleohtlikud, puudub hüdroisolatsioon.
36.Müügiobjektiks olnud kinnistu kvaliteedinõuete hindamisel omab kohtu hinnangul tähtsust asjaolu, et millal maja on ehitatud ning, millal renoveeritud, remonditud või ümber ehitatud. See muidugi ei tähenda, et elamu ei pea vastama elementaarsetele elamistingimustele (kui ei ole tuvastatavad poolte teistsugused kokkulepped). Oluline on asja lahendamisel, et müügikuulutuses märgitu kohaselt oli maja ehitatud 1996 ja renoveeritud ning müügilepingu kohaselt oli maja ehitatud 17 aastat tagasi ja remontimata. Müügilepingu sõlmimise ajaks tehtud renoveerimistööd pidid vastama nende tegemise ajal kehtinud ehitusnormidele. Hageja väitel on ostetud elamu kasutajale ohtlik. Seega tuleb kohtul esmalt hinnata, millal maja on ehitatud ning, millal renoveeritud/remonditud/ümber ehitatud.
37.Müügikuuluutuse kohaselt on kinnistul asuv elamu üldpinnaga 410 m2 ehitatud 1996 ja renoveeritud (I kd tl 15-17). Müügilepingu punktis 1.7.3 on märgitud, et üksikelamu on ehitatud 17 aastat tagasi ja ei ole remonditud (I kd tl 9 pöördel - 10) ehk müügilepingu sõlmimise ajaks oleks pidanud elamu olema ehitatud aastal 1999. Ehitusregistri andmetel on üksikelamu (maapealsete korruste arv 3) kasutusele võetud 1993 (ehitusalune pind 221 m2, kõrgus 9,6 m, pikkus 12,6 m, laius 12,6 m, suletud netopind 410,2 m2, köetav pind 254,4 m2 ja maht 834 m3) (I kd tl 51 pöördel), mida kinnitab ka 20.10.1993 ehituse vastuvõtu akt (I kd tl 94-95). Üksikelamu ehitamise aluseks on 1987 arhitekt U. A poolt koostatud „Individuaalelamu ehitusprojekt.“ Individuaalprojekti kohaselt pidi elamu olema kahekorruseline (põhi- ja katusekorrus: ehitusalune pind 372,8 m2, üldpind 119,8 m2 (elamispind 97,2 m2 + abipind 37,5 m2), majandusalune pind + küün 99,1 m2 + 37,6 m2, loomapidamispind 97,2 m2, garaaži pind 15,6 m2, kasvuhoone pind 19,3 m2, elamu maht 786,4 m3 (pealmaamaht 716 m3 ja allmaamaht 70,4 m3), loomapidamishoone maht 541 m3) (I kd tl 52 pöördel). Vastav projekt esitati hagejale kaks nädalat enne müügitehingut, mida kinnitab müügilepingu punktis 1.7.3 toodud kinnitus ja T Pi 18.09.2016 e-kiri (I kd tl 96). Ekspert H K on kinnitanud enda 07.08.2018 koostatud ekspertiisis (III kd tl 167-194), et hoone põhikorruse gabariidid on 1987 ja 2001 (14.05.2001 H H OÜ poolt teostatud maja inventariseerimise mõõdistus) joonisel valdavas mahus sarnased (III kd tl 170). Asjaolu, et hoone põhigabariit on sama on nähtav ka 20.09.1999 fotolt (I kd tl 182) ja hagiavalduse lisaks olevalt müügikuulutuse fotolt (III kd tl 175). Katusekuju on võrreldav 1987 ja 2001 plaanide võrdlemisel. Hoone välimist gabariiti muudetud ei ole (III kd tl 177 pöördel). Müügilepingu punktis 1.7.3 on pooled märkinud, et kinnistule ehitatud üksikelamu ehitusprojekt ja müüja poolt ostjale esitatud joonised ei vasta tegelikkusele. Eeltooduga on tõendatud, et elamu on kasutusele võetud 1993 ning hageja oli teadlik, et kinnistule ehitatud üksikelamu ehitusprojekt ja kostja poolt hagejale esitatud joonised ei vasta tegelikkusele. Seega ei saanud elamu olla ehitatud müügilepingu sõlmimisel ajal 17 aastat tagasi. Usutavad on tunnistaja I S (V kd tl 76a pöördel) ja tunnistaja notar M V (VI kd tl 1 pöördel) vande all antud selgitused, et müügilepingu punktid 1.7.3 on mõeldud, et I S, kes on kostja ema, oli müügi hetkeks olnud elamu omanik 17 aastat. Nimetatut kinnitab ka asjaolu, et kostja ema I S ostis kinnistu märtsis 1999 (V kd tl 76a).
38.Edasi hindab kohus, kas vaidlusalusel kinnistul olevat elamut on renoveeritud või ümber ehitatud 1999-2001. Käesoleva otsuse punktis 37 on kohus tuvastanud, et elamu põhigabariite ning välimust, v.a katus ja aknad, ei ole muudetud. 14.05.2001 H H OÜ poolt teostatud maja inventariseerimise mõõdistusest nähtub, et elamut on suurendatud peale 1993. Inventariseerimise käigus on leitud, et elamu pindade jaotus on järgmine: hoone alune pind 221 m2, suletud netopind 410,2 m2, kasulik pind 205,1 m2, elamispind 136,4 m2, abiruumide pind 68,7 m2 ja hoone maht 843 m3. 20.10.1993 ehituse vastuvõtu aktist nähtub, et elamu pindade jaotus oli 20.10.1993 järgmine: elamispind 125 m2, kasulik pind 212 m2, kogupind 380,3 m2, elutube – 6, korruseid – 2, keskküte – tahke (I kd tl 94-95). Ekspert M P on mais 2017 koostatud ekspertiisis märkinud, et elamut on suurendatud peale elamu vastuvõtmist 1993. Vande all antud ütlustes kinnitas ekspert M P, et suure tõenäosusega ei olnud 1993 teine korrus välja ehitatud (III kd tl 89d), 2. korruse välja
ehitamiseks on kasutatud materjale, mida ei olnud 1993 saada (V kd tl 89 e). Ekspert H K on enda 07.08.2018 teostatud ekspertiisis leidnud, et hiljemalt 2001 on hoone siseruumide mahtu suurendatud keldri laiendamise ja pööningu eluruumina kasutuselevõtu arvelt (III kd tl 177 pöördel). 1993 ja 2001 pindade erinevus ei ole tingitud mõõtemetoodika muutumisest või muutmisest, vaid asjaolust, et vahepealse perioodi jooksul on kasutusele võetud täiendavad ruumid, millised esialgse projekti kohaselt olid välja ehitamata, samuti hoone vundamendi mõningast ehitusprojektile mittevastavusest (III kd tl 180). Seega teeb kohus eeltoodust tulenevalt järelduse, et hiljemalt 2001 on suurendatud elamu siseruumide mahtu. Kohtule esitatud fotodest on näha, et elamus on kasutatud 1998-2000 toodetud küprokit, 1998-2001 torusid keldris (IV kd tl 136-151), mida kinnitab ka vande all ära kuulatud ekspert M P ja hageja. Ekspert M P on ka vande all antud ütlustes kinnitanud, et elamusse on paigaldatud villa, mis on toodetud peale 1993, kuid ei ole teada täpselt millal ning kes paigutas (V kd 89d). Ekspert M L on märkinud, et elamus oli kaableid, mida hakati tootma alates 2001 (V kd tl 89 a pöördel -89b). Kostja on oma 17.09.2019 seisukohas märkinud, et keldris sauna teisel pool koridoris on tehtud sanitaarremonti, mille käigus on pandud küproki ja värviti seinasid (V kd tl 2, p 3.2.7) ning vahetatud on veetorusid uute vastu (V kd tl 2, p 3.2.8-3.2.9). I S on vande all antud selgitustes märkinud, et elamu soetades märtsis 1999 oli elamu teine korrus välja ehitatud, seinas oli küprok. I S lasi seinad tapeetida ja ehitada garderoobikapid...majas on tehtud üksnes kosmeetiline remont....pandi ka küprokit. Suurem töö oli üksnes eterniit katuse vahetamine Rannila katusekatte vastu, kuna I S tütar ehk kostja oli allergik (V kd tl 76a – 76c pöördel).V B on vande all antud ütlustes märkinud, et 2015 teostas elamus kerget sanitaarremonti (V kd tl 76d pöördel – 76e). Ekspert H K on oma ekspertiisis märkinud, et kuna ekspertiisi teostamise ajal olid elamus teostatud ulatuslikud ümberehitused, siis ei ole võimalik tuvastada 1999-2000 teostatud tööde mahtu ning defekte (III kd tl 174, VI, III kd tl 175 pöördel, III, III kd tl 176, V). Ekspert on ka märkinud, et oluliseks rekonstrueerimiseks tuli projekteerimise- ja ehitustööde teostamisel lähtuda ajakohastatud nõudmistes mh energiatõhususe nõuetest, mille olulise rekonstrueerimise korral jäid hoone kui terviku suhtes kehtima selle ehitamise aegsed nõuded. Viimistlustööde tegemisel tuli lähtuda antud tööliigi tegemise ajal kehtivast kvaliteedi nõuetest (III kd tl 174, VIII). Mittekandvate siseseinte viimistluskihtide muutmine (sh ka viimistluskihtide aluspinnaks olevate kipsplaatide asendamine, paigaldamine vms) on käsitletav mitte olulise rekonstrueerimise vaid siseviimistluse remondina ehk tegu on töödega, mis ei vajanud ehitusluba (III kd tl 174 pöördel, IX). Ekspert on märkinud, et samas on alates 1990-ndate algusest ehituses lähtutud ohutuse põhimõtetest ehk ehitis peab olema stabiilne ja ohutu ehk kui hoone renoveerimise, ümberehitamise või remondi käigus oleks tuvastatud asjaolusid, millised seavad ohtu hoone stabiilsuse, tulepüsivuse või inimese ohutuse, tuleks sellised puudused koheselt kõrvaldada (III kd tl 175, XVIII). Seoses keldriruumidega on H K leidnud, et paikvaatluse ja hoone konstruktiivse skeemi alusel võib asuda seisukohale, et keldriruumide seinad (hoone vundament) on rajatud põhimahus (muuhulgas kõrguses) ühes ehitusetapis. Hiljem on muudetud üksnes seintes olevate avade paiknemist osalise kinniladumise ja/või avamise teel (III kd tl 180 ja pöördel, IV). Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et tõendatud on, et muudetud on elamu siseruumide mahtu hiljemalt 2001 ning elamus on tehtud remonttöid 1999-2001. Arvestades remonttööde/ümber ehituste tegemise käigus kasutatud materjalide tootmise aastaid, siis puudub kohtul alus kahelda, et remonttööd/ümber ehitused teostas või lasi teostada kostja ema I S, mida on I S ka ise kinnitanud ning, millest pidi teadlik olema ka kostja. Tunnistaja I S väiteid, et kui I S ostis märtsis 1999 kinnistu, siis oli elamu teine korrus ja keldrikorrus välja ehitatud, ei tõenda ükski kohtule esitatud dokumentaalne tõend.
39.Eeltooduga on tõendatud, et elamu on kasutusele võetud 1993 ning elamus on hiljemalt 2001 suurendatud siseruumide mahtu ja tehtud remonttöid 1998-2001. Kostja on märkinud müügikuulutuses, et elamu on renoveeritud. Seega müügilepingu sõlmimise ajaks teostatud renoveerimistööd pidid vastama nende tegemise ajal kehtinud ehitusnormidele.
40.Edasi hindab kohus iga puuduse osas, kas puudused tuleb antud juhul lugeda varjatud puudusteks, mille eest kostja müüJ vastutab ja kas hageja pidi enne müügitehingu toimumist puudustest teadma Ehituslikud puudused
41.Hageja on kohtule esitanud eksperdi M P mai 2017 eksperdihinnangu XXX vald asuva eramu ehitustehnilise seisukorra kohta (I kd tl 51-62). Ekspert on leidnud: eramu ehitamisel ei ole järgitud algset arhitektuurilist projekti, mis on lakooniline ja ei vasta tänastele projekti nõuetele. Hoonet on ehitatud peaaegu kaks korda suuremaks. Hoone on saanud juurde kolmanda keldrikorruse; hoone elektripaigaldis on ehitatud ilma projektita ning teostus on eluohtlik. Kogu kaabeldus on teostatud ebaprofessionaalselt ja kogu süsteemis puudub maandus. Maja peakilp on eluohtlik; eriosadest on projekt koostatud ainult gaasipaigaldise kohta; hoone pindade omavolilise suurendamise tagajärjel on tekkinud juurde ruumid, millede kandvate seinte vahelised silded on väga suured: 5-6m. Keldri-soklikorruse vahelagi on rajatud r/b õõnespaneelidest ja monoliitsest betooni osadest. Põhikorruse ja katusekorruse vaheline on aga teostatud puitkonstruktsioonis. Lage kandvad talad on väga erinevate ristlõike mõõtudega (140x150mm-75x150mm) ja paigalduse samm kõigub väga suurtes piirides: 2,0m-0,5m. Vahelagede materjal on kõikuva kvaliteediga. Kasutatud vanu puitprusse, mis on lõhenenud ning ka uut kõikuva ristlõikega saematerjali. Seega on puitvahelagi avariiohtlik ja tuleb ümber ehitada; hoone katusekonstruktsioonis tuleb kindlasti välja vahetada vanast halva kvaliteedi ja ilmsete pehkimise tunnustega sarikad. Katuse katteplekk tuleb eemaldada, vaadata üle ja eemaldada sobimatu materjal laudise alt. Katusele tuleb paigaldada uus aluskare ja ehitada pleki kinnitamiseks roovitus. Paigaldada korrektsed lisaplekid ja tihendid; hoone välisseinad ei ole soJpidavad; korstnad on tuleohtlikud kuna korstnate läbiviimisel puitvahelaest ja ka katuse puidust laudisest ei ole järgitud ohutusnõudeid ja puitkonstruktsioonid on ehitatud vähemalt 38 cm; tegemata on vundamendi ja sokliosa hüdroisolatsioon, hüdroisolatsioon välisseinte plokkidest seinte ja vundamendi vahel ja plokiseina ja katuse müürilati vahel kuhu kinnituvad sarikad. Teostamata on niiskustõke glasuurplaatidest katete all. Sellest on tingitud ka hoonest leitud hallitusseente ja majavammi teke; puudub korralik ventilatsioon; maja olmeveekanalisatsiooni ühe väljaviigu toru on paigaldatud maapealselt. Ekspert H K on oma 07.08.2018 ekspertiisis märkinud, et ilma konstruktsioone avamata ei ole võimalik nimetatud puuduseid avastada. Seega on tegemist varjatud puudustega.
42.Kuigi kostja väidab, et hoone vastab selle kasutusele võtmise ajal (1993) kehtinud nõuetele, mida kinnitab ekspert H K, siis on kohus eelnevalt tuvastanud, et kostja ema on elamus teinud ümber ehitusi ja remonttöid 1999-2000 ning on suurendanud elamu siseruumide mahtu. Lisaks on kostja kinnitanud müügikuulutuses, et elamu on renoveeritud, mida on kinnitanud ka tunnistaja T Pi, V B ja R T. Seega pidid elamus teostatud renoveerimistööd vastama nende tegemise ajal kehtinud nõuetele. Kostja vastavat tõendanud ei ole. Ekspert H K on leidnud, et elamu vastab 1993 kehtinud nõuetele, mitte renoveermise ajal kehtinud nõuetele. Ekspert H K on oma ekspertiisis märkinud, et alates 1990-ndate algusest on ehituses lähtutud ohutuse põhimõtetest ehk ehitis peab olema stabiilne ja ohutu ehk kui hoone renoveerimise, ümberehitamise või remondi käigus oleks tuvastatud asjaolusid, millised seavad ohtu hoone stabiilsuse, tulepüsivuse või inimese ohutuse, tuleks sellised puudused koheselt kõrvaldada (III kd tl 175, XVIII). Usutav ei ole, et kostja ema ei teavitatud remonttööde käigus, sh katuse vahetamisel, torude vahetamisel ja uure kaablite paigaldamisel, maja seisukorrast ning vajadusest viia olukord vastavusse kehtivate ehitusnõuetega. Lisaks oli kostja ema ja kostja kokku elanud elamus 17 aastat ning ei ole usutav, et nad ei olnud teadlikud elamus esinevatest puudustest. Renoveeritud elamu ostmisel ei pea hageja eeldama, et peab sinna hakkama tegema koheselt lisainvesteeringuid.
43.Ekspert M P on vande all selgitanud, et elamusse paigaldatud vill oli sinna paigaldatud peale 1993 ning paigaldatud vill soJ ei pidanud. Ekspert on märkinud ka, et soojustamata on katus, mis nähtub ka kohtule esitatud fotolt, kus on jääpurikad (IV kd tl 154-155), selline ebaõige katuse soojustamine põhjustab talveperioodil põrandate külmumist (V kd tl 89d). Usutav ei ole, et kostja
ja kostja ema vastavatest asjaoludest ei teadnud. Tunnistaja I S on kinnitanud, et elamu oli soojustamata (V kd tl 76a pöördel). Tõendatud ei ole, et kostja teavitas nimetatust hagejat. Maakler T Pi 18.09.2016 kiri ei tõenda, et kostja on hagejale teatanud puudustest seoses maja soojustusega. T Pi on selgelt kinnitanud, et olemasolev kütte ja elektrisüsteem on taganud vajalikud soojuse ja energia normaalse toimimise. Katuse soojustus ja maja välissoojustus ei ole probleemid, kuid parandamine annab kindlasti tulevikus väiksemad küttekulud (I kd tl 96). Seega kinnitas maakler, et maja ja katuse soojustus on teostatud ja soJpidavad ning vajavad üksnes pisikesi parandusi.
44.Ekspert M P on vande all antud ütlustes märkinud, et katusesarikad oleks tulnud korda teha katusevahetuse käigus (V kd tl 89d). Puudub vaidlus, et kostja ema vahetas eterniit katuse Rannila kiviprofiiliga katusekatte materjali vastu. Seega oleks pidanud kostja ema I S kõrvaldama ka katuse sarikatega ja vahelagedes esinevad puudused. Usutav ei ole, et kostja ema vastavast vajadusest ei teavitatud. Ekspert H K ekspertiisis toodud viited, et AS Rannila Profiili varasemad (1993) paigaldusjuhendite järgi oli nõutav minimaalselt hõreda roovituse kasutamine katusekatte all, on asjakohatud (III kd tl 177). Puudub vaidlus, et I S soetas elamu märts 1999 ning I S vahetas elamu katusekatte, seega tuli lähtuda 1999 paigaldusjuhendist.
45.Kohus on tuvastanud eelnevalt, et hiljemalt 2001 suurendati elamu siseruumide mahtu ning kasutusele võeti elamupinnana keldrikorrus ja teine korrus. Kohtule ei ole esitatud usutavaid tõendeid, et seda ei teinud kostja ema I S või kostja. Ekspert M P on tuvastanud, et elamu pindade omavolilise suurendamise tagajärjel on tekkinud juurde ruumid, millede kandvate sildade vahelised ruumid on väga suured. Lage kandvad talad on väga erinevate ristlõike mõõtudega ja paigalduse samm kõigub väga suurtes piirides. Kasutatud on vanu puitprusse, mis on lõhenenud ning ka uut kõikuva ristlõikega saematerjali. Seega on puitvahelagi avariiohtlik. Ekspert M P on vande all antud selgitustes märkinud, et kui elamu renoveeriti ja võeti kasutusele 2. korrus, oleks tulnud hinnata katusekonstruktsioone (V kd tl 89d). Kohus on seisukohal, et usutavamad on ekspert M P järeldused puitvahelae osas. Ekspert H K on hinnanud üksnes, kas puitvahelae konstruktsioon võis olla 1993 ehitise valmimise hetkel avariiohtlik, mittekandev ja ehitusnõuetele mittevastav, kuid ei ole tuvastanud, et kas see vastas ka renoveerimise ajal teostatud nõuetele. Samas on ekspert H K ka ise leidnud, et ei ole tagatud kandevõime ruumi 16 kohal ja 9 tala puhul esines lubatust suuremat läbipainet kasuskoormuse rakendamisel (III kd tl 171). Asjaolu, et talad on paindes ja ei ole piisavad kinnitab ka ekspert M P, M P märgib, et tema ülevaatuse ajal ei olnud kogu vahelagi lahti võetud ning enne kipsi maha võtmist ei olnud kõik vead näha (III kd tl 89 d ja pöördel).
46.Vande all antud ütlustes kinnitab ekspert M P, et korstnad ei vasta 1993 nõuetele. Korstnatel ei ole juba tollel ajal nõutud katikuid ümber, mida ei ole ei katuses ega vahelaes (V kd tl 89d pöördel). Ekspert H K kinnitab enda ekspertiisis, et ebapiisava distantsi tõttu ei vasta korstnate tuleohutus nende rajamise ajal kehtinud nõuetele (III kd tl 172 pöördel). Korstnapühkija pidi sellele 17 aasta jooksul tähelepanu juhtima. Usutav ei ole, et korstnapühkija sellele kostja tähelepanu ei juhtinud. Kostja esitatud tõend, et korstnaid on puhastatud 10.08.2013 ja kütteseadmed on normaalses töökorras (IV kd tl 124), ei tähenda, et need olid tuleohutud ja, et kostja tähelepanu sellele juhitud ei olnud.
47.Ekspert M P kinnitas, et elamul ei olnud hüdroisolatsiooni (V kd tl 89d). Ekspert H K ei ole kinnitanud, et hüdroisolatsioon oli olemas, ekspert konstruktsioonide avamist vajalikuks ei pidanud, vaadeldav oli hoone sokkel, kus väliskihis ei olnud hüdroisolatsioon tuvastatav (III kd tl 181 pöördel, VIII ja IX). Kohus on aga seisukohal, et arvestades, et majas levis hallitusseen ja majavamm, siis on pigem usutav, et majas hüdroisolatsioon puudus või oli puudulik. Ekspert K P kinnitas vande all, et hüdroisolatsiooni ja niiskustõkke puudumine soodustab hallitusseene levikut ja teket (VI kd tl 8 pöördel). Kohtule ei ole esitatud usutavaid tõendeid, et hüdroisolatsioon ja veetõkked niisketes ruumides olid olemas.
48.Tähtust ei oma, et ekspert M P on ekspertiisi teinud ehitustehnilise seisukorra kohta mais 2017. Vastavad puudused esinesid elamul juba eelnevalt ja ekspertiis näitab, et puuduseid ei ole kõrvaldatud ka ajal, kui kostja ema I S maja ümber ehitas ja remontis.
49.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et elamul esinesid olulised puudused, millised kostja oleks pidanud elamu renoveerimise ajal viima kooskõlla renoveerimise ajal kehtinud nõuetega. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et nimetatut on tehtud. Elektrisüsteem
50.Hageja on kohtule esitanud I 25.10.2015 Loigu talu olemasoleva hoone elektripaigaldise ülevaatuse akti, millega on tuvastatud, et objekti paigaldises esineb olulisi puudusi ja mittevastavus. Aktis on märgitud, et elektripaigaldise katse- ja mõõtetöid ei olnud võimalik teostada ahelate mittetuvastamise tõttu: Mittevastavuse selgitused: JK-de skeemid puuduvad; JKdes vastavad seadmete tähistused puuduvad; 1. ja 2. korruse JK-de uste avades pingestatud osade otsepuute võimalus; hoones potentsiaaliühtlustus teostamata; 2. korruse jaotuskilbil puudub kest;
1.korruse JK-des kolla-rohelise ja sinise värvitähisega juhid toiteahelas; 1. korruse JK-des kollarohelise ja sinise värvitähisega juhid ühendatud samale klemmile; JK-des mitu N ja PE juhti ühendatud klemmi alla; PJK-s B16 ahelas 1,0 mm2 Cu juht; 2. korruse JK-s C16 ahelas 1,5 mm2 Cu juht; 2. korruse JK-s juhtide ristlõiked ei vasta olemasolevale olukorrale; 3. korruse JK-s C25 ahelas 2,5 mm2 Cu juht; hoones osadel PE kontaktiga pistikupesadel puudub ühendus PE juhiga; kütteruumi, pumbaruumi, 3. korruse duširuumi pistikupesade IP aste ei vasta olemasoleva olukorrale; kütteruumi, pumbaruumi, 3. korruse duširuumi valgustite IP aste ei vasta olemasolevale olukorrale; 1. korruse ruumides lahtised isoleerimata pingestatud juhid; 2. korruse JK-s 3-faasilises ahelas erinevate nominaalidega kaitselülitid; kütteruumis kaablite läbiviikude avad tihendamata; väravate juures olev PPJ kaabel ei ole mõeldud pinnasesse paigaldamiseks. Vastavalt tootja sertifikaadile; värava postil lahtised isoleerimata juhid; värava postil olev valgusti ei vasta olemasolevale olukorrale; elektripaigaldises puuduvad nõutavates ahelates rikkevoolukaitselülitid; hoone PJK-s PEN klemm-liist kinnitamata; hoone JK-des kaitselülitid osaliselt kinnitamata; osaliselt ei ole tagatud kaitselülitite selektiivsus; hoone toitekaabli jätkumuhvi asukoht tuvastamata (I kd tl 63-64). Hageja on kohtule esitanud eksperdi M L 25.02.2017 arvamuse, mille kohaselt elektripaigaldis ei vasta kehtivatele ohutut ehitusviisi määravatele standarditele (standard EVS-HD 60364) ja ei vasta ka hoone ehitamise ajal 1999 kohustuslikuks olnud EEI-3 eeskirjadele. Seetõttu ei ole elektripaigaldis tavakasutajale ohutu. Olemasoleva elektripaigaldise puudused: Olemasoleva elektripaigaldise oluline puudus on igasuguse dokumentatsiooni puudumine. See ei võimalda teostada usaldusväärselt elektripaigaldise täpsemaid mõõdistusi ja ahelate korralikult funktsioneerimise kontrolli. Põhilised eksimused eeskirjade EEI-3 vastu, mille tõttu elektripaigaldis on ohtlik kasutajale elektrilöögi saamise võimaluse tõttu: 1. korrusel sissepääsu juures oleval kilbil puudub kest ja on võimalik pinge all olevate osade otsepuude; garaažis olevates kilpides on avatud uste korral võimalik pinge all olevate osade otsepuude; saunas, duširuumides ja tehnilistes ruumides asuvate pistikupesade ja valgustite kaitseaste tolmu ja vee vastu (IP kaitseaste) ei vasta ümbritsevale keskkonnale; vanni- ja duširuumides on pistikupesasid, mis ei ole kaitstud rikkevoolukaitsmetega rakendusvooluga ≤30 mA; garaažis on pistikupesasid, mida saab kasutada hoonest väljas kasutatavate teisaldatavate elektritarvitite toiteks, kuid ei ole kaitstud rikkevoolukaitsmetega rakendusvooluga ≤30 mA; potentsiaaliühtlustuse teostus on puudulik; osadel PE kaitsekontaktiga pistikupesadel puudub kaitsekontakti ühendus PE kaitsejuhiga; tulenevalt ei ole tagatud kaitsemaanduse nõudega seadmete kaitsemaandamine; erinevates kohtades 1. korrusel ja väljas esineb isoleerimata juhtmeid. Need on küll pingestamata, kuid puudub teadmine, mis juhtumitel need võivad osutuda pinge all olevaks. Eksimused eeskirjade EEI-3 vastu, mis osutuvad ohuallikateks muudel juhtudel: mõnedes ahelates on juhtide ristlõiked väiksemad kui ahela ees olev kaitse. See jätab kaabli kaitsmata ülekoormuse vastu. Ülekoormuse korral võib kaablite kuumenemisest tekkida tulekahju oht; tehnilistes ruumides puutuvad mõned kaablid vahetult kokku küttetorudega (võimalik, et sellist olukorda esineb ka mujal seina sees
varjatud kohtades); radiaatorkütte puhul esineda võiv küttevee kõrge temperatuur kahjustab kaablite isolatsiooni ja selle pikaajalisel toimel võivad isolatsiooni rikke tõttu sattuda keskküttetorud pinge alla; mõnes kohas on kasutatud alumiiniumsoontega kaableid, mille soone ristlõige on alla lubatava 16 mm2. Alumiiniumsoone tööiga on väikese ristlõike puhul tõdetud ebapiisavalt lühikeseks. Tööea lõpus võivad tekkida soone rikked ja kuumenemised kaablis, mis võivad tekitada tulekahju ohu; kaablite kolla-rohelist PE kaitsesoont on kasutatud mõnedel juhtudel ka muuks otstarbeks kui seadmetele kaitsemaanduse edastamiseks. Selle tagajärjel võib esineda juhtumeid, kus kaitsemaandust vajavad seadmed ei ole tegelikkuses kaitsemaandatud, vaid võivad osutuda pinge all olevateks. Lisaks eelpooltoodud otseselt ohtu kujutavaile eksimustele EEI-3 vastu esineb elektripaigaldise teostuses ka muid ebakorrektsusi ja paigaldusnõuete rikkumisi. Need pruugi küll hetkel kujutada otsest ohtu, kuid võivad ebasoodsate tingimuste kokkulangemisel samuti viia ohtliku olukorra tekkimiseni (I kd tl 49-50).
51.Kuigi kostja väidab, et hoone vastab selle kasutusele võtmise ajal (1993) kehtinud nõuetele ja elamule koos elektripaigaldisega väljastati kasutusluba 20.10.1993 (I kd tl 94-94, 183) ning pärast seda ei ole elektrisüsteemi ümber ehitatud, peab elektripaigaldis olema ümber ehitatud. Ekspert M L vande all antud ütlustega on tõendatud, et majas oli kaableid, mida hakati tootma alles 2001 (V kd tl 89a pöördel – 89c pöördel) ning, et teostatud paigaldus ei vastanud nõuetele. Asjaolu, et ümberehitusi on tehtud tõendab ka kaudselt maakler T Pi 22.09.2016 kiri hagejale, kus T Pi märkis, et 1998-2000 olid ajad, kus ei nõutud elektriprojekte (I kd tl 119) ehk maakler pidi olema teadlik, et elamus on tehtud vähemalt parendusi seoses elektrisüsteemiga. Ekspert H K on oma 07.08.2018 ekspertiisis leidnud, et elektrisüsteemi puudused pidid olema tekkinud seoses elektripaigaldise hilisema ümberehitusega (III kd tl 182 pöördel, III). Seega pidi elektripaigaldis vastama hilisematele nõuetele.
52.Ekspert M L on tuvastanud, et elektripaigaldis ei vasta 1999 kohustuslikuks olnud EEI-3 eeskirjadele. Ekspert H K on märkinud oma 07.08.2018 ekspertiisis, et ehitise ohutuse nõuded kehtisid juba 1993 (III kd tl 182, I); elektritööde teostamiseks kehtis juba aastatel 1999-2000 tegevus ja pädevusnõuded, st eraisik ei tohtinud hoone elektripaigaldist iseseisvalt ümber ehitada, ümberehituse järgselt tuli tööde kohta koostada elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistus (III kd tl 178, XIX). Kohtule ega hagejale vastavaid tunnistusi esitatud ei ole. Kohus on seisukohal, et tegemist on müügilepingu varjatud puudusega.
53.Müügilepingu punktis 1.7.3 kinnitas müüa, et elektrisüsteem võib olla remonti vajav, koridori mõned lambid ei tööta ning punktis 1.7.4 kinnitas müüja, et temale teadaolevalt on lepingu esemeks oleval kinnistul paiknev elektrisüsteem ohutu. Lepingu objekti ülevaatamisel küsis hageja korduvalt elektrisüsteemi kohta, mida kinnitavad nii tunnistaja I S, T Pi kui ka hageja enda vande all antud ütlused. Vaatamata kinnitustele müügilepingus on kohus seisukohal, et müüja ei ole ostjat piisavalt teavitanud elektrisüsteemi ohtlikkusest ostjale. Usutavad on hageja vande all antud selgitused, et hageja pidas silmas remonti vajava elektrisüsteemi all, et vahetamist vajavad mõned pistikupesad ning mõned pirnid vajavad vahetamist, kuna maakler ja kostja ema kinnitasid, et elektrisüsteem on ohutu (VI kd tl 10-18), mida võib järeldada ka müügilepingu punkti 1.7.3 sõnastusest. Seega ei pidanud hageja ülevaatusel aru saama, et elektrisüsteem on eluohtlik. Hageja kui ostja oli eraisik, kes ei pidanud asja üle vaatama. Hageja ei pidanud eeldama, et mõne pistikupesa puudumine või lambis elektri puudumine, tähendab, et terve elektrisüsteem on ohtlik. Kostja, keda esindas ema I S, on müügilepingus kinnitanud, et elektrisüsteem on temale teadaolevalt ohutu. Ka tunnistaja V B ja R T on kinnitanud, et neil elektriga probleeme, ajal, mil nad elamut üürisid, ei olnud (V kd tl 76d pöördel – 76e ja V kd tl 76 e pöördel). Seega ei pidanud ka hageja eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ega palkama asjatundjat. Hallitus ja majavamm
54.Hageja on kohtule esitanud eksperdi J J 22.12.2016 õhuanalüüsi ekspertiisi nr XXX (I kd tl 2226); 20.03.2017 ehitusmükoloogilise ekspertiisi nr XXX (I kd tl 27-34); 10.04.2017
ehitusmükoloogilise ekspertiisi nr XXX (I kd tl 35-42) ja 11.05.2017 ehitusmükoloogilise ekspertiisi XXX (I kd tl 43-48). Ekspertiiside kohaselt esineb elamus hallitusseeni ja majavammi. 22.12.2016 ekspertiis kohaselt visuaalsel vaatlusel ja labori analüüsidele tuginedes tuvastati hallitusseente kolooniad teise korruse teise lapse toa ja tühja toa aknaraamidel ning WC-duširuumi akende ümbruses, valdavalt silikoonil. Esimese kahe ruumide akende raamidelt leiti seened perekonnast Clodasporium, ühelt lapse toa aknaraamilt leiti lisaks Aureobasidium pullulans, WCduširuumi aknaümbruselt leiti seened perekonnast Clodasporium ning eosed perekonnast Aspergillus või Penicillum. Tühjas toas leiti akende alustel seintelt niiskumisjäljed. Nähtuvaid hallitusseente kahjustusi ei leitud eelkirjeldatud piirkondadest. Hallitusseente kontsentratsioonid siseruumides olid välisõhu proovidest väiksemad. Kõige kõrgemad olid hallitusseente kontsentratsioonid keldri korruse koridoris, esimese korruse kontoris ning keldri korruse magamistoas. Väiksemad olid vannitoas, WC-s ja WC-duširuumis. Liikidest leiti kõige sagedamini seeni perekondadest Penicillum, Aspergillus, Clodasporium. Kahest keldri korruse ruumi õhuproovist leiti seeneliiki ja – perekond, mis on veekahjustuste indikaatorliigid. Nendest võib Stachybotrys chartarum toota tugevaid mükotoksiine, mis omakorda tekitavad terviseprobleeme. 20.03.2017 ekspertiisi kohaselt kogus ekspert proove keldrikorruse ruumidest, mille tulemusel leiti seeneliiki perekonnast Clodasporium, hallitusseene Stachybotrys chartarum koniite ja kolooniaid, magamistoa endiselt vaipkattelt leiti majavammi niidistik ning majavammi kahjustus magamistoa välisseina soojustusmaterjalilt ja välisseina kivipinnalt, kuid kahjustusi ei leitud põranda puitkonstruktsioonidelt ning vaipkattealuselt OSB plaadilt. Järeldada võib, et seenkahjustused on varasemalt likvideeritud ning osaliselt on alles jäänud vanad kahjustused vaipkattel ja välisseinas. Magamistoa põrandaliistu alt kipsseinalt leiti hallitusseen Chaetomium globosum. 10.04.2017 ekspertiisi kohaselt kogus ekspert proove koridorist, keldri korruse magamistoast ja trepikJ seinakonstruktsioonidelt seestpoolt, uuris kipsplaatide ja soojusvilla olukorda. Ekspert tuvastas hallitusseene kahjustused trepikJ ukse juures kipsplaadi peal ja kipsplaadi teisel pool, hallitusseene Stachybotrys chartarum kahjustusi ruumi 8 välisseina kipsplaadi taga ja sama seene poolt põhjustatud kahjustusi trepikJpoolse seina kipsplaatidel, majavammi kahjustusi ja niidistiku magamistoa seinas ja hallitusseente kahjustuse kipsplaadil, teisel korrusel hallituskahjustused nii seina- kui ka katuselaekonstruktsioonides (kipslaadid, soojusvill). 10.05.2017 viis ekspert läbi kordusekspertiisi ja võttis proove köögivalamu kapi alt põrandalt, sauna seina alumise kahhelplaadi tagant kipsplaadilt, duširuumi eest koridori duširuumipoolselt seinalt, magamistoa duširuumipoolselt seinalt ukse kõrvalt ning teise korruse erinevate ruumide põrandamaterjalidelt ja endise duširuumi ukse juurest põrandamaterjalilt. Ekspert leidis kõigis esimese korruse ruumides, v.a vannituba, hallitusseent Stachybotrys chartarum, mida mõnedes proovides esines ohtralt. Seent leiti nii õhu kui soojusvilla proovides. Keldrikorruse seintes ja esimese korruse vannitoa siseseinast leiti hallitusseent perekonnast Trichoderma. Köögi valamu alt leiti hallitussee Chaetomium globosum. Keldrikorruse duširuumi seintelt kui ka sauna seinalt kogutud proovidest leiti hallitusseen Stachybotrys chartarum. Teise korruse põrandamaterjalidelt leiti hallitusseen Chaetomium globosum endise duširuumi eest ukse juurest. Ekspert M P on leidnud, et hallitusseente ja majavammi olemasolu on seotud asjaoluga, et elamus puudub hüdroisolatsioon ja niiskustõke niisketes ruumides glasuurplaatide all (I kd tl 55). Ekspert H K on oma 07.08.2018 ekspertiisis märkinud, et ekspert J J ekspertiisis toodud korrosioonikahjustuse tekkepõhjuseks võib olla mittetoimiva hüdroisolatsiooni tõttu vundamendi seina ja keldripõranda liites kipsplaadist variseina taha pääsenud niiskus või ebapiisav ventileerimine (III kd tl 178 ja pöördel, V).
55.Eeltooduga on tõendatud, et majas esineb hallitusseeni, sh inimese tervisele ohtlikku Stachybotrys chartarum ning majavammi. Strachybotrus chartarum esinemine ruumiõhus on problemaatiline, kuna võib toota inimese tervisele ohtlikke mükotoksiine makrotsüklilise trihhotetseenide grupist. Võib põhjustada terviseprobleeme, nagu naha ja hingamisteede ärritusi või isegi mükotoksikoose (I kd tl 23 pöördel, III kd tl 152). Kohus on seisukohal, et tegemist oli varjatud puudustega, mida kinnitab ka ekspert J J.
56.Kohus ei nõustu kostjaga, et hallitusseen ja majavamm on tekkinud elamusse hageja enda tegevuse tulemusel.
57.Puudub vaidlus, et 2011 lekkis kostja emal keldrikorruse saunaeesruumis radiaator. Samuti puudub vaidlus, et 2016 oktoobris oli hagejal veeavarii. Hüdrofor lakkas töötamast ning veesõlme ruumi imbus vett (I kd tl 114, 98), mida kinnitab ka tunnistaja D S (V kd tl 76e). Kuigi ekspert K P on märkinud, et ei ole võimalik kuidagi kindlaks teha, mis ajal hallitusseened on tekkinud, siis on usutavam, et majavamm ja hallitusseened tekkisid juba 2011 veeavariist. 2016 toimunud veeavarii toimus ruumis 5, mis on ruumist 11, kus majavamm tuvastati kaugel, seega ei ole usutav, et vesi imbus ruumist 5 ruumi 11 (I kd tl 32 pöördel). Ekspert J J on leidnud enda 20.03.2017 ekspertiisis, et kuna majavammi ei leitud magamistoas olnud vaipkatte all olevalt põranda konstruktsioonidelt ning vaipkatte aluselt OSB plaadilt, siis võib teha järelduse, et seenkahjustused on varasemalt likvideeritud ning osaliselt on alles jäänud vanad kahjustused vaipkattel ja välisseinas (I kd tl 27 jj). Kahjustuse likvideerimisele viitavad magamistoa erinevad põrandakonstruktsioonid välisseina ja koridori poolses osas, välisseinapoolsed põranda konstruktsioonid näivad uuemad kui koridori ukse juures ning lisaks on välisseinapoolsed põranda karkassid töödeldud Pinotexi tootega (I kd tl 35 pöördel). Ekspert J J kinnitas, et sinine vaipkate oli elamus esimesel ülevaatusel (V kd tl 76f pöördel), seega on asjakohatud väited, et vaipkate on toodud kuskilt mujalt. Usutav on, et kahjustusi on likvideeritud, kuna ei leitud majavammi seeneniidistikku ega viljakehi vaipkatte alt, mida kinnitab ka ekspert K P oma 30.05.2018 ekspertiisis (III kd tl 146), samas leiti niidistik magamistoa välisseinas (I kd tl 38). Ekspert K P on märkinud, et arvestades, et majavamm toitub ainult puidust ja puidupõhisest materjalist, siis pidi majavammi sisaldav vaipkate paiknema puitu sisaldaval materjalil, millest seen toitus. Seega pidi olema sarnane laik seeneniidistikust ka põrandapinnal (III kd tl 146). Ekspert K P on vande all antud tunnistuses märkinud, et tegemist pidi olema fragmendiga vanast niidistikust (VI kd tl 5) ning oma ekspertiisis on K P märkinud, et eksperdi J J ekspertiisis XXX toodud järelduste põhjal saab kinnitada, et tegemist on majavammi niidistikuga, mis pole aktiivne ning, mis on tekkinud rohkem kui kas aastat kontrollimise hetkest varem (III kd tl 147). Ekspert J J on kinnitanud vande all, et pigem oli tegemist vana ja mitteaktiivse vammiga (V kd tl 76f). Kostja on kinnitanud 21.02.2018 seisukohas, et 2015 teostas üürnik V B elamus sanitaarremondi, mille käigus vahetas ka põrandakatte (I kd tl 174 pöördel, p 15). Seega on usutav, et hallitusseene kahjustusi eemaldati ajal, kui kostja oli elamu omanik. Ekspert on H K leidnud, et korrosioonikahjustuse tekkeperioodiks võib hinnata pikemat ajavahemikku (5+ aastat kestev suurenenud niiskuskoormus) (III kd tl 178, IV).
58.Asjakohatud on kostja väited, et hallitus ja majavamm tekkisid, kuna hageja lammutas hoone vintskapi aknad kohe peale ostmist ning lasi vihmaveel vabalt hoonesse voolata, samuti ei köetud hoonet 2016 talvel igapäevaselt. Kui elamus oleks olnud vihmakahjustused, siis oleks ekspert J J need tuvastanud enda ekspertiisidega. 20.03.2017 J J ekspertiisist nähtub hoopis, et aknad on ees ja veekahjustusi ei ole (I kd tl 27-34). Asjaolu, et hageja väidetavalt ei kütnud hoonet on ümber lükatud kohtule esitatud arvetega (I kd tl 124-126, 143-152, 160-164), millest nähtub, et elamut on köetud pidevalt. Samas on näha kostja poolt esitatud arvetelt (III kd tl 69-112), et kostja ja kostja ema on elamut kütnud minimaalselt. Kostja ei ole piisavalt tõendanud, et küttesüsteem oli kahesüsteemne, võimaldades kütta vahelduvalt puidu ja gaasiga. Kohtule esitatud tõendilt (IV kd tl) ja ekspert M P vande all antud selgitustega on tõendatud, et küttesüsteem oli ühesüsteemne. Usutavad ei ole ka kostja esitatud tõendis, M. V. L nimelise M R Ülikooli Bioloogiateaduskonna Mükoloogia ja algoloogia kateedri juhataja professor, bioloogiateaduste doktor A. V. K kiri (I kd tl 184-185), toodud väited, et hallitus hakkas levima peale 2016 oktoobris toodud veeavariid. Tegemist on üksnes oletustega, mida ei kinnita muud tõendid. Ekspert K P on märkinud, et hallitusseene tekkeaega ei ole võimalik kuidagi kindlaks määrata (III kd tl 148, 149, V kd tl 5 pöördel). Ekspert on ka ekspertiisis märkinud, et ei saa kuidagi kinnitada ja ümber lükata võimalust, et hallitusseente kontsentratsioon suurenes 2016 oktoobri veeavarii tulemusena (III kd
tl 150). Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on usutavamad eksperdi K P ütlused, kuna isik on tutvunud ka elamuga koha peal.
59.Hageja ei saanud hallitust ja majavammi avastada visuaalselt. Puudub vaidlus, et vahetult enne müüki teostati elamus sanitaarremont ning seinad ja laed värviti latekstaolise värviga. Ekspert K P on vande all kinnitanud, et värvimine katab mustad laigud (VI kd tl 9 pöördel - 10). Seega ei saanud hageja ka visuaalselt tuvastada hallituse ja majavammi olemasolu. Isegi kui hageja nägi, et akende raamidel ja duširuumis on musti täppe, siis ei pidanud hageja eeldama, et majas on ohtlik hallitusseen Strachybotrus chartarum ning, et praktiliselt kogu maja on kahjustatud hallitusseenest ning majas on majavamm. Eksperdid K P ja J J on märkinud, et mustad täpid aknaraamidel ja dušinurkades on tavalised ja kergesti eemaldatavad.
60.Tuginedes poolte poolt avaldatule, on kohtule eluliselt usutav, et eksperdi J J ekspertiisides kajastatud laiaulatuslik seenhallituse ja majavammi levik on toimunud pikema aja vältel (aastate vältel). Ekspert J J on vande all antud ütlustes märkinud, et vaadates seente ulatust pidid need tekkima pikema aja jooksul, ebareaalne on, et hallitus tekkis lühikese aja jooksul, ekspert ei tuvastanud, et maja oleks olnud märg (V kd tl 76f pöördel). Oktoobrist 2016 kuni märtsini 2017 on liiga lühike aeg, et saaks tekkida kahjustusi (V kd tl 76g). Ekspert K P ei kinnita ega lükka ümber, millal hallitusseen arenema hakkas. Kohtule ei ole esitatud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et elamus esinenud majavammi ja hallituseene levik võis olla põhjustatud hageja enda tegevusest. Eksperdid M P ja H K on leidnud, et hallitusseene levik on põhjustatud hüdroisolatsiooni puudumisest. Ekspert K P on märkinud vande all, et hüdroisolatsiooni puudumine soodustab igasugust seente arengut ning kindlasti annab põhjust hallitusprobleemiks keldris maa-aluse osa hüdroisolatsiooni puudulikkus (VI kd tl 6). Ekspert M P on ka märkinud, et hallitusseene ja majavammi põhjuseks on asjaolu, et niisketes ruumides ei ole teostatud niiskustõket glasuurplaatidest katete all. Ekspert K P on märkinud, et sauna põrandal on olnud lahtine vesi, mis on imbunud konstruktsiooni ja on hakanud arenema hallitus (VI kd tl 9), niisketes ruumides peab olema veetõke, mis takistab vee liikumist konstruktsioonidesse (VI kd tl 8 pöördel). Puudub vaidlus, et kostjal oli probleeme sauna pesuruumis vee ärajooksuga (I kd tl 9 pöördel). Eksperdid J J ja K P on märkinud, et hallitusseene Strachybotrus chartarum levimiseks on vaja väga kõrget niiskussisaldust ja lahtist vett. Kohus on tuvastanud, et kostja emal oli 2011 veeleke ja, et saunaruumis oli vee äravool aeglane. Kohus möönab, et ka 2016 hagejal toimunud veeavarii boileriruumis võis soodustada hallitusseente levikut, kuid tõendamata on, et boileriruumist, mis asub teistest ruumidest eemal ja mis on madalamal, mida kinnitab I S (V kd tl 76e pöördel), levis vesi ruumidesse, kus tuvastati hallitusseente ulatuslik levik ja majavamm, nimetut ei kinnita ka tunnistaja D S. Tunnistaja märkis, et mujal ruumides ta ei käinud ja vett likvideeriti üksnes boileriruumis (V kd tl 76e). Kuivõrd ekspertide ekspertiiside kohaselt on niiskuskahjustuse põhjustanud hüdroisolatsiooni ja veetõkke puudumine ning veeleke, siis, leiab kohus, et puudus pigem ei tulenenud hageja tegevusest. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hüdroisolatsioon elamus puudus.
61.Kuna kostja ei teatanud hagejale eeltoodud puudustest müüs kostja hagejale varjatud puudustega kinnisasja ja vastutab hagejal tekkinud kahju eest. Kahju pidi olema kostjale ettenähtav VÕS § 127 lg 3 tähenduses. Müügilepingu eesmärgiks on ära hoida varjatud puudustest tingitud kahju tekkimine. Hageja ei pidanud kinnisasja ostmisel eeldama, et hageja peab hakkama elamut kapitaalselt renoveerima ning sellega seoses täiendavaid kulusid kandma. Hageja poolt esile toodud puudused on kõik varjatud, mida ei olnud võimalik tavapärasel visuaalsel vaatlusel avastada. Kostja ei saanud hagejalt oodata ostetava asja veelgi põhjalikumat uurimist, kui seda on kolm korda kinnistuga tutvumine enne lepingu sõlmimist. Nimetatu on vastuolus võlaõigusseadusest tuleneva müüja vastutuse üldise regulatsiooniga. Müüja vastutab põhimõtteliselt kõikide lepingueseme puuduste eest, mis olid olemas riisiko ülemineku ajal ostjale, ka siis, kui puudused ilmnevad hiljem (VÕS § 218 lg 1). Ostja ei pea eeldama, et talle müüakse lepingutingimustele mittevastav asi. Kohus on seisukohal, et asja ülevaatamisel ei oma tähtsust ka
asjaolu, et hagejal on vee-ehitusinseneri haridus ning ehituse baasosa (VI kd tl 11 pöördel) ning, et hagejale esitati kaks nädalat enne ostu ehitusprojekt ja joonised ning kinnitati, et need ei vasta tegelikkusele. Hageja sai lähtuda visuaalselt nähtavast ning müügikuulutuse avaldatust, et elamu on renoveeritud. Asjaolu, et elamu vastas müügikuulutuses toodule ja oli renoveeritud nähtub ka müügikuulutusest, maakler T Pi ütlustest ning hageja vande all antud ütlustest. Müüja vastutust ei vähenda ainuüksi see, kui ostja on ehitusalase kogemusega. Ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ega üldjuhul palkama asjatundjat.
62.Kostja peab VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel hüvitama hagejale puuduste väljaselgitamiseks tehtud ekspertiiside kulude maksumuse 4233,60 eurot.
63.Hageja on kulude tõendamiseks esitanud kohtule arved (I kd tl 5-6, 8, 18-21) ning maksekorraldused. Kohus on seisukohal, et tegemist on põhjendatud ja vajalike kuludega. Tegemist ei ole kohtumenetluse jaoks hangitud tõenditega, vaid ekspertiisid on teostatud puuduste kindlakstegemiseks, mida kinnitavad ekspertide ütlused, et nad ei olnud teadlikud kohtumenetlustest ja hageja vande all antud ütlused, et ekspertiisid telliti selleks, et välja selgitada puudused. Vastupidist kohtule tõendatud ei ole. Kohus on seisukohal, et kõik ekspertiisid olid vajalikud. Ekspert J J ekspertiisidest nähtub, et kõik ekspertiisid on tehtud erinevatest kohtadest proovide võtmiseks, seega ei ole tegemist korduvate ekspertiisidega. Põhjendatud oli, et hageja teeks kindlaks, kui ulatuslikud on hallitusseene ja majavammi levik ja kahjustused, et teada, kui ulatuslikku tõrjet teostama peab. Samuti oli põhjendatud tellida kaks elektripaigaldise ekspertiisi ning ekspertiis ehituslike puuduste väljaselgitamiseks.
64.Kohus leiab, et ekspertiiside kulude hüvitamise kohustust hagejale, ei väära asjaolu, et osaliselt on ekspertiisid tellinud ja tasunud K R (endine K K). Puudub vaidlus, et K R oli hageja elukaaslane ja on käesoleval ajal hageja abikaasa. Pooltel on seega ühine majapidamine ning võib järeldada, et poolte ühine huvi oli välja selgitada nende elukohal lasuvad puudused. Ekspertiisidest ja arvetelt nähtub, et kõik kulud on tehtud seoses vaidlusaluse kinnistuga. Kohus on seisukohal, et hageja on õigustatud nõudma ekspertiisidega kantud kulud endale, milleks on nõusoleku andnud ka K R, mida kinnitab asjaolu, et isik on esindanud hagejat menetluses lepingulise esindaJ.
65.Kuna kohus rahuldab põhinõude, siis on põhjendatud kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 15.09.2017 kuni kohustuse kohase täitmiseni. Perioodi 15.09.2017-22.04.2020 on viivis 882,16 eurot.
66.Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele kahju 4233,60 eurot, viivis perioodi 15.09.2017-22.04.2020 eest 882,16 eurot ja alates 23.04.2020 viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt kuni põhinõude kohase täitmiseni.
Menetluskulude jaotus
67.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
68.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti ning lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 jätab kohus kõik menetluskulud kostja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks mõistliku aja jooksul peale kohtulahendi jõustumist tulenevalt TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2. /allkirjastatud digitaalselt/ Nele Atonen Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.