Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Peeter Pällin
Otsuse tegemise aeg ja koht
09.04.2021, Tallinn
Kohtuasja number
2-17-13799
Kohtuasi
X (X) hagi Y vastu kahju hüvitise ja viivise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22.04.2020 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Y apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
4572.29 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Kristin Rader Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja v/adv Natalia Lausmaa
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 22.04.2020 otsuse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta osaliselt otsuse põhjendusi.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse
2-17-13799 esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hageja palub mõista kostjalt välja 26.09.2016 müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks 4233.60 eurot koos viivisega võlaõigusseadus (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt ei vastanud lepingu alusel üleantud kinnistu 2016. a septembris avaldatud müügikuulutusele ega lepingus kokkulepitud asja omadustele. Puuduste ilmnemisel tellis hageja arvamused vastava ala asjatundjatelt. Arvamuste tellimisega tekkis varaline kahju. Kostja vastuväited
3.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
4.Kostja ei ole lepingut rikkunud. Ta ei olnud lepingu sõlmimisel hagis väljatoodud väidetavatest puudustest teadlik. Kostja ei tea, millised väidetavad puudused on hageja ise tekitanud 2. korrusel ja millised neist võisid seal olla enne müüki, millest kostja pidi teadlik olema. Hageja tegi kinnistu ülevaatamisel mitu märkust hoone puuduste kohta, mistõttu alandas kostja müügihinda 25 000 eurot. Kostja pakkus hagejale võimalust tehing tagasi pöörata vastavalt vara väärtusele. Hageja keeldus pakkumisest ja on asunud hoonet lammutama, samuti on pannud kinnistu müüki. Maakohtu otsus ja põhjendused
5.Harju Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hagejale välja kahjuhüvitise 4233.60 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise perioodi 15.09.2017-22.04.2020 eest 882.16 eurot ning alates 23.04.2020 viivis võlaõigusseadus § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt 4233.60 eurot kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.
6.Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 442 lõige 5 sätestab mh, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte veel lahendamata taotlused. TsMS § 333 lõike 1 alusel võib menetlusosaline esitada vastuväite kohtu tegevuse kohta menetluse juhtimisel, samuti vastuväite menetlussätte rikkumise, eelkõige menetlustoimingu tegemise vorminõuete rikkumise kohta. Vastuväite lahendab kohus määrusega. Kostja on esitanud vastuväite kohtu tegevusele. Kostja leiab, et menetluse uuendamine vahetult enne kohtuotsuse tegemise tähtaega põhjusel, et anda ühele menetlusosalisele õigus esitada täiendavaid tõendeid, on ebaõige. Hagimenetlus on võistlev menetlus. Asjaolule, et hageja ei ole oma kahjusid tõendanud, on kostja juhtinud tähelepanu juba pool aastat tagasi. Andes
2-17-13799 hagejale võimaluse esitada tõendeid, mille esitamiseks tal puudusid takistused hagi esitamise ajal, rikub kohus võistleva menetluse põhimõtet ja poolte võrdõiguslikkust. Kohus on seisukohal, et kostja vastuväide tuleb jätta rahuldamata. Kohus ei rikkunud võistleva menetluse põhimõtet ega poolte võrdõiguslikkust. Asjaolu, et kostja juhtis 03.07.2019 menetlusdokumendis tähelepanu, et hageja kahju on tõendamata, ei tähenda, et kohtul ei olnud kohustust nimetatud asjaolu arutada pooltega. Kohus nimetatut ei teinud, mistõttu tuli rikkumine kõrvaldada enne kohtuotsuse tegemist.
7.Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega, kuulanud üle tunnistajad ja eksperdid, kuulanud vande all ära hageja ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
8.Kohus on tuvastanud järgmised asjaolud: 1) kostja ema Q ostis XXX talu kinnistu märtsis 1999. a ja oli omanikuks kuni 19.11.2015; 2) kostja kanti kinnistusraamatusse omanikuna 19.11.2015 kinnistamisavalduse alusel; 3) kostja avaldas kinnisvaraportaalis kv.ee kinnistu müügikuulutuse (t I kd lk 15-17), mille kohaselt kostja müüs hinnaga 229 000 eurot kinnistut pinnaga 3018 m2, millel asub 1996. a ehitatud ja renoveeritud elamu üldpinnaga 410 m2 (edaspidi ka elamu, hoone); 4) 26.09.2016 sõlmisid hageja ja kostja kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi leping), mille kohaselt kostja müüs hagejale vaidlusaluse kinnistu koos elamuga hinnaga 204 000 eurot (t I kd lk 9-12); 5) lepingu punktis 1.7.3 kinnitas kostja, et üksikelamu ehitusprojekt ja kostja poolt hagejale esitatud joonised ei vasta tegelikkusele, elamu garaažiukse automaatika ei tööta, samuti ei tööta autoväravate automaatika ning 1. korruse wc loputuskast on katki, sauna pesuruumis on vee äravool aeglane, elektrisüsteem võib olla remonti vajav, koridori mõned lambid ei tööta, 1. korruse vannitoas on mõned plaadid pragudega, mõned pistikud puudu; elamu on ehitatud 17 a tagasi ning seda ei ole remonditud; lepingu esemel ei ole kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel (t I kd lk 9 pöördel -10); 6) lepingu punktis 1.7.4 kinnitas kostja, et lepingu esemeks oleval kinnistul paiknev elektrisüsteem on temale teadaolevalt ohutu (t I kd lk 10); 7) hageja oli teadlik, et elamus puudub ventilatsioon, ehitusdokumendid ei vasta tegelikkusele ja olmekanalisatsioonitoru väljub maapinnale (t I kd lk 117); 8) 25.10.2016 teostas Inspecta Estonia OÜ ülevaatuse kinnistul paikneva elektripaigaldise kohta, akt nr 7.1-1/1138-16 (t I kd lk 63-64), ja väljastas 26.10.2016 arve nr 192-16083 KK-le (t I kd lk 5), kes tasus selle 07.11.2016; 9) 09.12.2016 viis Majaseen OÜ ekspert JO hoones läbi KK tellimusel hallitusseente hulga mõõdistamise ruumiõhus, koostas selle kohta 22.12.2016 akti nr 201661 (t I kd lk 22-26) ja väljastas KK-le 22.12.2016 arve nr 0087 (t I kd lk 21), mille tasus KK 27.12.2016; 10) 11.01.2017 teostas ekspert ML kinnistul elektripaigaldise ülevaatuse ja tuvastas Inspecta Estonia OÜ poolt avastatud puuduste olemasolu, mille kohta koostas 25.02.2020 hinnangu (t I kd lk 49-50); Contactus AS esitas 27.02.2017 hagejale arve nr AR17030 (t I kd lk 6), mille tasus hageja 06.03.2017; 11) 13.03.2017 viis JO hoones läbi KK tellimusel ehitusmükoloogilise kordusekspertiisi ja koostas selle kohta 20.03.2017 akti nr 201718 (t I kd lk 27-34), mille kohta väljastas KK-le 20.03.2017 arve nr 20170116 (t I kd lk 18), mille tasus hageja 21.03.2017; 12) 25.03.2017 viis JO hoones läbi KK tellimusel ehitusmükoloogilise kordusekspertiisi, koostas selle kohta 10.04.2017 akti nr 201721 (t I kd lk 35-42) ja väljastas KK-le 10.04.2017 arve 20170119 (t I kd lk 19), mille tasus KK 10.04.2017; 13) 25.04.2017 viis JO hoones läbi KK tellimusel ehitusmükoloogilise kordusekspertiisi, koostas selle kohta 11.05.2017 akti nr 201730 (t I kd lk 43-48) ja väljastas KK-le 11.05.2017 arve nr 20170128 (t I kd lk 20), mille tasus KK 19.05.2017; 14) mais 2017 koostas MP hageja tellimusel eksperthinnangu hoone ehitustehnilise seisukorra hindamiseks (t I kd lk 51-62), väljastas hagejale 30.05.2017 arve nr
2-17-13799 17006 (t I kd lk 8), mille hageja tasus 01.06.2017; 15) hageja teavitas kostjat puudustest 17.10.2016, 22.02.2017, 07.03.2017 ja 02.06.2017 (t IV kd lk 165-168, 172).
9.Hageja ja kostja on võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lõike 1 tähenduses sõlminud ostumüügilepingu. Hageja on olnud kokkuvõtvalt seisukohal, et kostja on andnud enne lepingu sõlmimist hagejale valekinnitusi müügilepingu esemel asuva elamu seisukorra kohta. Pärast müügilepingu sõlmimist on selgunud, et lepingu esemel esines mitmeid puudusi, millest kostja teadis või pidi olema teadlik, kuid jättis lepingu sõlmimisel teavitamata ja mida hagejal ei olnud võimalik vaatluse teel tuvastada. Hageja on esitanud kohtule kostja vastu nõude seoses kohtuväliselt tehtud ekspertiiside kuludega. Kohtu hinnangul on tegemist müüdud eseme (kinnisasja) lepingutingimustele väidetavast mittevastavusest tuleneva otsese kuluga VÕS § 128 lõike 3 tähenduses. Nõude olemasolu eeldusena tuleb tuvastada, kas kulud põhjustas kostjapoolne võimalik kohustuste rikkumine ja kas sama asjaolu kohta tellitud mitme arvamusega seotud kõigi kulude hüvitamine on põhjendatud, samuti teha kindlaks, kas ja millised ekspertarvamused hangiti dokumentaalse tõendina ainuüksi kohtumenetluse jaoks ja millised väljaspool seda. Kulunõude lahendamine eeldab kostja poolt lepingu rikkumise tuvastamist. Müügieseme mittevastavusest tuleneva ostja kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lõige 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lõige 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lõike 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lõige 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lõige 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lõige 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lõige 4). Müügilepingu tingimustele mittevastava (puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad ka VÕS §-de 217-227 erireeglid. Nii määratakse müügieseme lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 (ja § 77) alusel, §-d 218-221 reguleerivad müüja vastutust ja asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemist ning § 222 sätestab lepingu täitmise nõude erisused (vt ka Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, punkt 27 koos seal viidatud varasema praktikaga). Müüja vastutab müüdud eseme puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lõige 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lõige 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lõige 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lõige 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lõige 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lõike 1 punkt 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lõike 1 punkt 2). VÕS § 218 lõike 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 217 lõike 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 218 lõike 2 punkti 1 järgi ei vasta asi mh lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 14 lõike 1 teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud
2-17-13799 andmed olema tõesed ja lepingueelsete läbirääkimiste käigus edastatud ebaõige teave võib olla müüja vastutuse aluseks ka siis, kui asja omadused müügilepingus ei kajastu. Läbirääkimistel asja omaduste kohta antud tõele mittevastav kinnitus muutub lepingu sõlmimisel lepingutingimustele mittevastavuseks VÕS § 217 lõike 1 punkti 1 tähenduses (vt ka Riigikohtu otsused nr 3-2-1-62-13, punkt 14; nr 3-2-1-171-14, punkt 12).
10.Hageja väidetest järelduvalt ostis ta kostjalt kinnisasja eesmärgiga sel asuvasse elamusse elama asuda, mida kinnitavad tunnistaja T (t V kd lk 76d) ütlused ja hageja vande all antud seletus (t VI kd lk 10). Kohtul puudub alus kahelda nimetatus. VÕS § 217 lõike 2 punkti 2 ja § 77 lõike 1 järgi pidid seetõttu olema elamus tagatud elementaarsed elutingimused (vt nt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-5-12, punkt 29; 3-2-1-129-12, punkt 23). Seetõttu ei võinud elamus esineda elamist takistavaid või seda võimatuks tegevaid asjaolusid. Kohtupraktikas on elementaarsete elamistingimuste hulka (millele eluruum peaks vastama) loetud normaalset temperatuuri, elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Märgitu kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uuega samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-129-12, punkt 23 koos seal viidatud varasema praktikaga). Hageja tutvus lepinguobjekti müügikuulutusega kinnisvaraportaali kv.ee kaudu. Kuulutuses on avaldatud, et maja on ehitatud 1996. a ja renoveeritud. Puudub vaidlus, et hageja käis elamuga tutvumas 3 korral enne lepingu sõlmimist. Puudub vaidlus, et hageja küsis korduvalt elektrisüsteemi kohta. Lepingu punktis 1.7.3 märkisid pooled, et kinnistule ehitatud üksikelamu ehitusprojekt ja müüja poolt ostjale esitatud joonised ei vasta tegelikkusele, garaažiukse ja autoväravate automaatika ei tööta, 1. korruse wc loputuskast on katki, sauna pesuruumis on vee äravool aeglane, elektrisüsteem võib olla remonti vajav, koridori mõned lambid ei tööta, 1. korruse vannitoas on mõned plaadid pragudega, mõned pistikud on puudu. Samuti sisaldub lepingus, et üksikelamu on ehitatud 17 a tagasi ja seda ei ole remonditud ning lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu punktis 1.7.4 kinnitas müüja, et lepingu esemeks oleval kinnistul paiknev elektrisüsteem on temale teadaolevalt ohutu. Puudub vaidlus, et hageja oli teadlik, et elamus puudub ventilatsioon, ehitusdokumendid ei vasta tegelikkusele ja olmekanalisatsioonitoru väljub hoonest maapinnale.
11.Praegusel juhul ei ole pooled müügilepingus lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud. Samuti ei nähtu lepingust ega muudest tõenditest kokkuleppeid selle kohta, et elamu ei peaks mõnele elementaarsele elutingimusele vastama, v.a et elektrisüsteem võib olla remonti vajav (t I kd lk 9 pöördel, punkt 1.7.3). Kuulutuses on märgitud, et maja on renoveeritud. Müügilepingu punktides 1.7.3 ja 1.7.4 on märgitud, et kinnistule ehitatud üksikelamu ehitusprojekt ja müüja poolt ostjale esitatud joonised ei vasta tegelikkusele ning et elamu on ehitatud 17 a tagasi ja elamus ei ole remonti tehtud. Seda arvestades ei vasta elamu kohtu hinnangul lepingutingimustele, kui sel esinevad hagis välja toodud väidetavad puudused: elektrisüsteem on ohtlik; elamus on hallitus ja majavamm; avariiohtlik on puitvahelagi, ohtlik on katuse kandekonstruktsioon, elamu soojapidamatu, korstnad on tuleohtlikud ja puudub hüdroisolatsioon. Müügiobjektiks olnud kinnistu kvaliteedinõuete hindamisel omab kohtu hinnangul tähtsust asjaolu, millal on maja ehitatud ja millal renoveeritud, remonditud või ümber ehitatud. See muidugi ei tähenda, et elamu ei pea vastama elementaarsetele elamistingimustele (kui ei ole
2-17-13799 tuvastatavad poolte teistsugused kokkulepped). Oluline on asja lahendamisel, et kuulutuses märgitu kohaselt oli maja ehitatud 1996. a ja renoveeritud, müügilepingu kohaselt oli aga maja ehitatud 17 a tagasi ja remontimata. Müügilepingu sõlmimise ajaks tehtud renoveerimistööd pidid vastama nende tegemise ajal kehtinud ehitusnormidele. Hageja väitel on ostetud elamu kasutajale ohtlik. Seega tuleb kohtul esmalt hinnata, millal maja on ehitatud ja millal renoveeritud/remonditud/ümber ehitatud.
12.Kuulutuse kohaselt on kinnistul asuv elamu üldpinnaga 410 m2 ehitatud 1996 ja renoveeritud. Müügilepingu punktis 1.7.3 on märgitud, et üksikelamu on ehitatud 17 a tagasi ega ole remonditud ehk lepingu sõlmimise ajaks oleks pidanud elamu olema ehitatud aastal 1999. Ehitusregistri andmetel on üksikelamu (maapealsete korruste arv 3) kasutusele võetud 1993 (ehitusalune pind 221 m2, kõrgus 9,6 m, pikkus 12,6 m, laius 12,6 m, suletud netopind 410,2 m2, köetav pind 254,4 m2 ja maht 834 m3) (t I kd lk 51 pöördel), mida kinnitab ka 20.10.1993 ehituse vastuvõtu akt (t I kd lk 94-95). Üksikelamu ehitamise aluseks on 1987. a koostatud individuaalelamu ehitusprojekt. Individuaalprojekti kohaselt pidi elamu olema kahekorruseline (põhi- ja katusekorrus: ehitusalune pind 372,8 m2, üldpind 119,8 m2 (elamispind 97,2 m2 + abipind 37,5 m2), majandusalune pind + küün 99,1 m2 + 37,6 m2, loomapidamispind 97,2 m2, garaaži pind 15,6 m2, kasvuhoone pind 19,3 m2, elamu maht 786,4 m3 (pealmaamaht 716 m3 ja allmaamaht 70,4 m3), loomapidamishoone maht 541 m3) (t I kd lk 52 pöördel). Vastav projekt esitati hagejale kaks nädalat enne müügitehingut, mida kinnitab lepingu punktis 1.7.3 toodud kinnitus ja T 18.09.2016 e-kiri (t I kd lk 96). Ekspert HK (edaspidi HK) on kinnitanud 07.08.2018 ekspertiisis (t III kd lk 167-194), et hoone põhikorruse gabariidid on 1987 ja 2001 (14.05.2001 Harjumaa Hooneinfo OÜ poolt teostatud maja inventariseerimise mõõdistus) joonisel valdavas mahus sarnased (t III kd lk 170). Hoone põhigabariit on sama nähtav ka 20.09.1999 fotolt (t I kd lk 182) ja hagiavalduse lisaks olevalt kuulutuse fotolt (t III kd lk 175). Katusekuju on võrreldav 1987 ja 2001 plaanide võrdlemisel. Hoone välimist gabariiti muudetud ei ole (t III kd lk 177 pöördel). Lepingu punktis 1.7.3 on pooled märkinud, et kinnistule ehitatud üksikelamu ehitusprojekt ja müüja poolt ostjale esitatud joonised ei vasta tegelikkusele. Eeltooduga on tõendatud, et elamu on kasutusele võetud 1993. a ning hageja oli teadlik, et kinnistule ehitatud üksikelamu ehitusprojekt ja kostja poolt hagejale esitatud joonised ei vasta tegelikkusele. Seega ei saanud elamu olla ehitatud lepingu sõlmimise seisuga 17 a tagasi. Usutavad on tunnistajate Q (t V kd lk 76a pöördel) ja notar M (t VI kd lk 1 pöördel) ütlused, et müügilepingu punktis 1.7.3 on mõeldud, et Q, kes on kostja ema, oli müügi hetkeks olnud elamu omanikuks 17 a. Nimetatut kinnitab ka asjaolu, et Q ostis kinnistu märtsis 1999 (t V kd lk 76a).
13.Edasi hindab kohus, kas vaidlusalusel kinnistul olevat elamut on renoveeritud või ümber ehitatud aastatel 1999-2001. Eelnevalt kohus tuvastas, et elamu põhigabariite ning välimust, v.a katus ja aknad, ei ole muudetud. 14.05.2001 Harjumaa Hooneinfo OÜ poolt teostatud maja inventariseerimise mõõdistusest nähtub, et elamut on suurendatud peale 1993. a. Inventariseerimise käigus on leitud, et elamu pindade jaotus on järgmine: hoone alune pind 221 m2, suletud netopind 410,2 m2, kasulik pind 205,1 m2, elamispind 136,4 m2, abiruumide pind 68,7 m2 ja hoone maht 843 m3. 20.10.1993 ehituse vastuvõtu aktist nähtub, et elamu pindade jaotus oli 20.10.1993: elamispind 125 m2, kasulik pind 212 m2, kogupind 380,3 m2, elutube – 6, korruseid – 2, keskküte – tahke (t I kd lk 94-95). MP on mais 2017 koostatud ekspertiisis märkinud, et elamut on suurendatud peale vastuvõtmist 1993. Vande all antud ütlustes kinnitas MP, et suure tõenäosusega ei olnud 1993. a 2. korrus välja ehitatud (t III kd lk 89d),
2.korruse välja ehitamiseks on kasutatud materjale, mida ei olnud 1993. a saada (t V kd lk 89e). HK on 07.08.2018 ekspertiisis leidnud, et hiljemalt 2001. a on hoone siseruumide mahtu suurendatud keldri laiendamise ja pööningu eluruumina kasutuselevõtu arvelt (t III kd lk 177
2-17-13799 pöördel). 1993 ja 2001 pindade erinevus ei ole tingitud mõõtemetoodika muutumisest või muutmisest, vaid asjaolust, et vahepealse perioodi jooksul on kasutusele võetud täiendavad ruumid, mis esialgse projekti kohaselt olid välja ehitamata, samuti hoone vundamendi mõningast ehitusprojektile mittevastavusest (t III kd lk 180). Seega teeb kohus eeltoodust järelduse, et hiljemalt 2001. a oli suurendatud elamu siseruumide mahtu. Kohtule esitatud fotodelt on näha, et elamus on kasutatud 1998-2000 toodetud cyprokit, 1998-2001 torusid keldris (t IV kd lk 136-151), mida kinnitab ka vande all ära kuulatud MP ja hageja. MP kinnitas ütlustes, et elamusse on paigaldatud villa, mis on toodetud peale 1993, kuid ei ole teada täpselt millal ning kes paigutas (t V kd lk 89d). ML märkis, et elamus oli kaableid, mida hakati tootma alates 2001 (t V kd lk 89a pöördel-89b). Kostja on 17.09.2019 seisukohas märkinud, et keldris sauna teisel pool koridoris on tehtud sanitaarremonti, mille käigus on pandud cyprokit ja värviti seinu (t V kd lk 2, punkt 3.2.7) ning vahetatud on veetorusid (t V kd lk 2, punktid 3.2.8-3.2.9). Q selgitas vande all, et elamut soetades märtsis 1999 oli 2. korrus välja ehitatud, seinas oli cyprok. Q lasi seinad tapeetida ja ehitada garderoobikapid; majas on tehtud üksnes kosmeetiline remont; pandi ka cyprokit; suurem töö oli üksnes eterniitkatuse vahetamine Rannila katusekatte vastu, kuna kostja oli allergik (t V kd lk 76a-76c pöördel).V on vande all antud ütlustes märkinud, et 2015. a teostas ta elamus kerget sanitaarremonti (t V kd lk 76d pöördel-76e). HK on märkinud, et kuna ekspertiisi teostamise ajal olid elamus teostatud ulatuslikud ümberehitused, ei ole võimalik tuvastada 1999-2000 teostatud tööde mahtu ega defekte (t III kd lk 174 (punkt VI), lk 175 pöördel (punkt III), lk 176 (punkt V)). HK on ka märkinud, et oluliseks rekonstrueerimiseks tuli projekteerimise- ja ehitustööde teostamisel lähtuda ajakohastatud nõudmistes mh energiatõhususe nõuetest, mille olulise rekonstrueerimise korral jäid hoone kui terviku suhtes kehtima selle ehitamise aegsed nõuded. Viimistlustööde tegemisel tuli lähtuda antud tööliigi tegemise ajal kehtivast kvaliteedi nõuetest (t III kd lk 174, punkt VIII). Mittekandvate siseseinte viimistluskihtide muutmine (sh ka viimistluskihtide aluspinnaks olevate kipsplaatide asendamine, paigaldamine vms) ei ole käsitletav olulise rekonstrueerimisena, vaid siseviimistluse remondina ehk tegu on töödega, mis ei vajanud ehitusluba (t III kd lk 174 pöördel, punkt IX). HK on märkinud, et samas on alates 1990-ndate algusest ehituses lähtutud ohutuse põhimõtetest ehk ehitis peab olema stabiilne ja ohutu ehk kui hoone renoveerimise, ümberehitamise või remondi käigus oleks tuvastatud asjaolusid, millised seavad ohtu hoone stabiilsuse, tulepüsivuse või inimese ohutuse, tuleks sellised puudused koheselt kõrvaldada (t III kd lk 175, punkt XVIII). Seoses keldriruumidega on HK leidnud, et paikvaatluse ja hoone konstruktiivse skeemi alusel võib asuda seisukohale, et keldriruumide seinad (hoone vundament) on rajatud põhimahus (mh kõrguses) ühes ehitusetapis. Hiljem on muudetud üksnes seintes olevate avade paiknemist osalise kinni ladumise ja/või avamise teel (t III kd lk 180, punkt IV).
14.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et tõendatud on, et muudetud on elamu siseruumide mahtu hiljemalt 2001 ning elamus on tehtud remonttöid 1999-2001. Arvestades remonttööde/ümber ehituste tegemise käigus kasutatud materjalide tootmise aastaid, puudub kohtul alus kahelda, et remonttööd/ümber ehitused teostas või lasi teostada Q, mida on ta ise ka kinnitanud ning millest pidi teadlik olema ka kostja. Q väiteid, et kui ta ostis märtsis 1999 kinnistu, oli elamu 2. korrus ja keldrikorrus välja ehitatud, ei tõenda ükski kohtule esitatud dokumentaalne tõend. Eeltooduga on tõendatud, et elamu on kasutusele võetud 1993 ning elamus on hiljemalt 2001 suurendatud siseruumide mahtu ja tehtud remonttöid 1998-2001. Kostja on märkinud kuulutuses, et elamu on renoveeritud. Seega müügilepingu sõlmimise ajaks teostatud renoveerimistööd pidid vastama nende tegemise ajal kehtinud ehitusnormidele.
15.Edasi hindab kohus iga puuduse osas, kas see tuleb antud juhul lugeda varjatud puuduseks, mille eest kostja müüjana vastutab ja kas hageja pidi enne tehingu toimumist puudusest teadma.
2-17-13799
16.Hageja esitas MP mai 2017 eksperdihinnangu eramu ehitustehnilise seisukorra kohta (t I kd lk 51-62). Ekspert on leidnud: eramu ehitamisel ei ole järgitud algset arhitektuurilist projekti, mis on lakooniline ega vasta tänastele projekti nõuetele; hoonet on ehitatud peaaegu kaks korda suuremaks; hoone on saanud juurde keldrikorruse; hoone elektripaigaldis on ehitatud projektita ning teostus on eluohtlik; kogu kaabeldus on teostatud ebaprofessionaalselt ja süsteemis puudub maandus; maja peakilp on eluohtlik; eriosadest on projekt koostatud ainult gaasipaigaldise kohta; hoone pindade omavolilise suurendamise tagajärjel on tekkinud juurde ruumid, millede kandvate seinte vahelised silded on suured (5-6m); keldri-soklikorruse vahelagi on rajatud r/b õõnespaneelidest ja monoliitse betooni osadest; põhi- ja katusekorruse vahelagi on puitkonstruktsioonist; lae kandvad talad on erinevate ristlõikemõõtudega (140x150mm75x150mm) ja paigalduse samm kõigub suurtes piirides (2,0m-0,5m); vahelagede materjal on kõikuva kvaliteediga; kasutatud on nii vanu lõhenenud puitprusse kui uut kõikuva ristlõikega saematerjali, mistõttu on puitvahelagi avariiohtlik ja tuleb ümber ehitada; hoone katusekonstruktsioonis tuleb kindlasti välja vahetada vanast halva kvaliteedi ja ilmsete pehkimise tunnustega sarikad; katusekatteplekk tuleb eemaldada, vaadata üle ja eemaldada sobimatu materjal laudise alt; katusele tuleb paigaldada uus aluskare ja ehitada pleki kinnitamiseks roovitus; paigaldada tuleb korrektsed lisaplekid ja tihendid; hoone välisseinad ei ole soojapidavad; korstnad on tuleohtlikud, kuna korstnate läbiviimisel puitvahelaest ja katuse puitlaudisest ei ole järgitud ohutusnõudeid; tegemata on vundamendi ja sokliosa hüdroisolatsioon, samuti hüdroisolatsioon välisseinte plokkidest seinte ja vundamendi vahel ning plokiseina ja katuse müürilati vahel, kuhu kinnituvad sarikad; teostamata on niiskustõke glasuurplaatidest katete all; sellest on tingitud ka hoonest leitud hallitusseente ja majavammi teke; puudub korralik ventilatsioon; maja olmeveekanalisatsiooni ühe väljaviigu toru on paigaldatud maapealselt. HK on 07.08.2018 ekspertiisis märkinud, et konstruktsioone avamata ei ole võimalik nimetatud puuduseid avastada. Seega on tegemist varjatud puudustega.
17.Kuigi kostja väidab, et hoone vastab selle kasutusele võtmise ajal 1993 kehtinud nõuetele, mida kinnitab HK, siis on kohus eelnevalt tuvastanud, et kostja ema on elamus teinud ümberehitusi ja remonttöid 1999-2000 ning on suurendanud elamu siseruumide mahtu. Lisaks on kostja kinnitanud kuulutuses, et elamu on renoveeritud, mida on kinnitanud ka tunnistajad T, V ja T. Seega pidid elamus teostatud renoveerimistööd vastama nende tegemise ajal kehtinud nõuetele. Kostja vastupidist tõendanud ei ole. HK on leidnud, et elamu vastab 1993. a kehtinud nõuetele, mitte renoveerimise ajal kehtinud nõuetele. HK on ekspertiisis märkinud, et alates 1990-ndate algusest on ehituses lähtutud ohutuse põhimõtetest ehk ehitis peab olema stabiilne ja ohutu ehk kui hoone renoveerimise, ümberehitamise või remondi käigus oleks tuvastatud asjaolusid, millised seavad ohtu hoone stabiilsuse, tulepüsivuse või inimese ohutuse, tuleks sellised puudused koheselt kõrvaldada (t III kd lk 175, punkt XVIII). Usutav ei ole, et kostja ema ei teavitatud remonttööde käigus, sh katuse vahetamisel, torude vahetamisel ja uute kaablite paigaldamisel, maja seisukorrast ning vajadusest viia olukord vastavusse kehtivate ehitusnõuetega. Lisaks oli kostja ema ja kostja kokku elanud elamus 17 aastat ega ole usutav, et nad ei olnud teadlikud elamus esinevatest puudustest. Renoveeritud elamu ostmisel ei pea hageja eeldama, et peab sinna hakkama tegema koheselt lisainvesteeringuid.
18.MP on vande all selgitanud, et elamusse paigaldatud vill oli sinna paigaldatud peale 1993 ning paigaldatud vill sooja ei pidanud. Ekspert on märkinud ka, et soojustamata on katus, mis nähtub ka kohtule esitatud fotolt, kus on jääpurikad (t IV kd lk 154-155), selline ebaõige katuse soojustamine põhjustab talveperioodil põrandate külmumist (t V kd lk 89d). Usutav ei ole, et kostja ja kostja ema vastavatest asjaoludest ei teadnud. Q on kinnitanud, et elamu oli soojustamata (t V kd lk 76a pöördel). Tõendatud ei ole, et kostja teavitas nimetatust hagejat.
2-17-13799 Maakleri T 18.09.2016 kiri ei tõenda, et kostja on hagejale teatanud puudustest seoses maja soojustusega. T on selgelt kinnitanud, et olemasolev kütte- ja elektrisüsteem on taganud soojuse ja energia normaalse toimimise, katuse soojustus ja maja välissoojustus ei ole probleemid, kuid parandamine annab kindlasti tulevikus väiksemad küttekulud (t I kd lk 96). Seega kinnitas maakler, et maja ja katuse soojustus on teostatud ja soojapidavad ning vajavad üksnes pisikesi parandusi.
19.MP on vande all antud ütlustes märkinud, et katusesarikad oleks tulnud korda teha katusevahetuse käigus (t V kd lk 89d). Puudub vaidlus, et kostja ema vahetas eterniitkatuse Rannila kiviprofiiliga katusekatte materjali vastu. Seega oleks pidanud kostja ema kõrvaldama ka katuse sarikates ja vahelagedes esinevad puudused. Usutav ei ole, et kostja ema vastavast vajadusest ei teavitatud. HK viited, et AS Rannila Profiili varasemate (1993) paigaldusjuhendite järgi oli nõutav minimaalselt hõreda roovituse kasutamine katusekatte all, on asjakohatud (t III kd lk 177). Puudub vaidlus, et Q soetas elamu märts 1999 ning vahetas elamu katusekatte, seega tuli lähtuda 1999. a paigaldusjuhendist.
20.Kohus on tuvastanud eelnevalt, et hiljemalt 2001. a suurendati elamu siseruumide mahtu ning kasutusele võeti elamupinnana keldrikorrus ja 2. korrus. Kohtule ei ole esitatud usutavaid tõendeid, et seda ei teinud kostja ema Q või kostja. MP on tuvastanud, et elamu pindade omavolilise suurendamise tagajärjel on tekkinud juurde ruumid, millede kandvate sildade vahelised ruumid on väga suured, lage kandvad talad on väga erinevate ristlõike mõõtudega ja paigalduse samm kõigub väga suurtes piirides, kasutatud on vanu puitprusse, mis on lõhenenud ning ka uut kõikuva ristlõikega saematerjali. Seega on puitvahelagi avariiohtlik. MP on vande all antud selgitustes märkinud, et kui elamu renoveeriti ja võeti kasutusele 2. korrus, oleks tulnud hinnata katusekonstruktsioone (t V kd lk 89d). Kohus on seisukohal, et usutavamad on MP järeldused puitvahelae osas. HK on hinnanud üksnes, kas puitvahelae konstruktsioon võis olla 1993. a ehitise valmimise hetkel avariiohtlik, mittekandev ja ehitusnõuetele mittevastav, kuid ei ole tuvastanud, et kas see vastas ka renoveerimise ajal teostatud nõuetele. Samas on HK ka ise leidnud, et ei ole tagatud kandevõime ruumi 16 kohal ja 9 tala puhul esineb lubatust suurem läbipaine kasutuskoormuse rakendamisel (t III kd lk 171). Asjaolu, et talad on paindes ega ole piisavad kinnitab ka MP, kes märgib, et ülevaatuse ajal ei olnud kogu vahelagi lahti võetud ning enne kipsi maha võtmist ei olnud kõik vead näha (t III kd lk 89d ja pöördel).
21.Vande all antud ütlustes kinnitas MP, et korstnad ei vasta 1993. a nõuetele, korstnatel ei ole juba tol ajal nõutud katikuid ümber katuses ega vahelaes (t V kd lk 89d pöördel). HK kinnitas, et ebapiisava distantsi tõttu ei vasta korstnate tuleohutus nende rajamise ajal kehtinud nõuetele (t III kd lk 172 pöördel), et korstnapühkija pidi sellele 17 a jooksul tähelepanu juhtima ja et usutav ei ole, et korstnapühkija sellele kostja tähelepanu ei juhtinud. Kostja esitatud tõend, et korstnaid on puhastatud 10.08.2013 ja kütteseadmed on normaalses töökorras (t IV kd lk 124), ei tähenda, et need olid tuleohutud ja et kostja tähelepanu sellele ei juhitud.
22.MP kinnitas, et elamul ei olnud hüdroisolatsiooni (t V kd lk 89d). HK ei kinnitanud, et hüdroisolatsioon oli olemas, ekspert konstruktsioonide avamist vajalikuks ei pidanud, vaadeldav oli hoone sokkel, kus väliskihis ei olnud hüdroisolatsioon tuvastatav (t III kd lk 181 pöördel, punktid VIII, IX). Kohus on aga seisukohal, et arvestades, et majas levis hallitusseen ja majavamm, on pigem usutav, et majas hüdroisolatsioon puudus või oli puudulik. Ekspert Kalle Pilt (edaspidi KP) kinnitas vande all, et hüdroisolatsiooni ja niiskustõkke puudumine soodustab hallitusseene levikut ja teket (t VI kd lk 8 pöördel). Kohtule ei ole esitatud usutavaid tõendeid, et hüdroisolatsioon ja veetõkked niisketes ruumides olid olemas.
2-17-13799
23.Tähtsust ei oma, et MP on ekspertiisi teinud ehitustehnilise seisukorra kohta mais 2017. Vastavad puudused esinesid elamul juba eelnevalt ja ekspertiis näitab, et puudusi ei kõrvaldatud ka ajal, kui kostja ema Q maja ümber ehitas ja remontis.
24.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et elamul esinesid olulised puudused, millised kostja oleks pidanud elamu renoveerimise ajal viima kooskõlla tol ajal kehtinud nõuetega. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et nimetatut on tehtud.
25.Hageja on esitanud Inspecta Estonia OÜ 25.10.2015 hoone elektripaigaldise ülevaatuse akti, millega on tuvastatud, et objekti paigaldises esineb olulisi puudusi ja mittevastavusi. Aktis on märgitud, et elektripaigaldise katse- ja mõõtetöid ei olnud võimalik teostada ahelate mittetuvastamise tõttu; mittevastavuse selgitused: JK-de skeemid puuduvad, JK-des vastavad seadmete tähistused puuduvad, 1. ja 2. korruse JK-de uste avades pingestatud osade otsepuute võimalus, hoones potentsiaaliühtlustus teostamata, 2. korruse jaotuskilbil puudub kest, 1. korruse JK-des kolla-rohelise ja sinise värvitähisega juhid toiteahelas, 1. korruse JK-des kollarohelise ja sinise värvitähisega juhid ühendatud samale klemmile, JK-des mitu N ja PE juhti ühendatud klemmi alla, PJK-s B16 ahelas 1,0 mm2 Cu juht, 2. korruse JK-s C16 ahelas 1,5 mm2 Cu juht, 2. korruse JK-s juhtide ristlõiked ei vasta olemasolevale olukorrale, 3. korruse JK-s C25 ahelas 2,5 mm2 Cu juht, hoones osadel PE kontaktiga pistikupesadel puudub ühendus PE juhiga, kütteruumi, pumbaruumi, 3. korruse duširuumi pistikupesade IP aste ei vasta olemasoleva olukorrale, kütteruumi, pumbaruumi, 3. korruse duširuumi valgustite IP aste ei vasta olemasolevale olukorrale, 1. korruse ruumides lahtised isoleerimata pingestatud juhid, 2. korruse JK-s 3-faasilises ahelas erinevate nominaalidega kaitselülitid, kütteruumis kaablite läbiviikude avad tihendamata, väravate juures olev PPJ kaabel ei ole mõeldud pinnasesse paigaldamiseks, värava postil lahtised isoleerimata juhid, värava postil olev valgusti ei vasta olemasolevale olukorrale, elektripaigaldises puuduvad nõutavates ahelates rikkevoolukaitselülitid, hoone PJK-s PEN klemm-liist kinnitamata, hoone JK-des kaitselülitid osaliselt kinnitamata, osaliselt ei ole tagatud kaitselülitite selektiivsus, hoone toitekaabli jätkumuhvi asukoht tuvastamata (t I kd lk 63-64).
26.Hageja on kohtule esitanud ML 25.02.2017 arvamuse, mille kohaselt elektripaigaldis ei vasta kehtivatele ohutut ehitusviisi määravatele standarditele (standard EVS-HD 60364) ega vasta ka hoone ehitamise ajal 1999 kohustuslikuks olnud EEI-3 eeskirjadele ega ole tavakasutajale ohutu. Olemasoleva elektripaigaldise puuduseks on igasuguse dokumentatsiooni puudumine, mis ei võimalda teostada usaldusväärselt täpsemaid mõõdistusi ja ahelate funktsioneerimise kontrolli. Põhilisteks eksimusteks eeskirjade EEI-3 vastu, mille tõttu elektripaigaldis on ohtlik kasutajale elektrilöögi saamise võimaluse tõttu, on: 1. korrusel sissepääsu juures oleval kilbil puudub kest ja on võimalik pinge all olevate osade otsepuude, garaažis olevates kilpides on avatud uste korral võimalik pinge all olevate osade otsepuude, saunas, duširuumides ja tehnilistes ruumides asuvate pistikupesade ja valgustite kaitseaste tolmu ja vee vastu (IP kaitseaste) ei vasta ümbritsevale keskkonnale, vanni- ja duširuumides on pistikupesi, mis ei ole kaitstud rikkevoolukaitsmetega rakendusvooluga ≤30 mA, garaažis on pistikupesi, mida saab kasutada hoonest väljas kasutatavate teisaldatavate elektritarvikute toiteks, kuid need ei ole kaitstud rikkevoolukaitsmetega rakendusvooluga ≤30 mA, potentsiaaliühtlustuse teostus on puudulik, osadel PE kaitsekontaktiga pistikupesadel puudub kaitsekontakti ühendus PE kaitsejuhiga, millest tulenevalt ei ole tagatud seadmete kaitsemaandamine, erinevates kohtades 1. korrusel ja väljas esineb isoleerimata juhtmeid, mis on küll pingestamata, kuid puudub teadmine, mis juhtumitel need võivad osutuda pinge all olevaks. Eksimused eeskirjade EEI-3 vastu, mis osutuvad ohuallikateks muudel juhtudel: mõnedes ahelates on juhtide ristlõiked väiksemad, kui ahela ees olev kaitse; see jätab kaabli kaitsmata ülekoormuse vastu ja kaablite kuumenemisest võib tekkida tulekahju oht; tehnilistes
2-17-13799 ruumides puutuvad mõned kaablid vahetult kokku küttetorudega (võimalik, et sellist olukorda esineb ka mujal seina sees varjatud kohtades); radiaatorkütte puhul esineda võiv küttevee kõrge temperatuur kahjustab kaablite isolatsiooni ja selle pikaajalisel toimel võivad isolatsiooni rikke tõttu sattuda keskküttetorud pinge alla; mõnes kohas on kasutatud alumiiniumsoontega kaableid, mille soone ristlõige on alla lubatava 16 mm2, alumiiniumsoone tööiga on väikese ristlõike puhul tõdetud ebapiisavalt lühikeseks ja tööea lõpus võivad tekkida soone rikked ja kuumenemised kaablis, mis võivad tekitada tulekahju ohu; kaablite kolla-rohelist PE kaitsesoont on kasutatud mõnedel juhtudel ka muuks otstarbeks, kui seadmetele kaitsemaanduse edastamiseks, selle tagajärjel võib esineda juhtumeid, kus kaitsemaandust vajavad seadmed ei ole tegelikkuses maandatud, vaid võivad osutuda pinge all olevateks. Lisaks kirjeldatud otsest ohtu kujutavaile eksimustele EEI-3 vastu esineb elektripaigaldise teostuses ka muid ebakorrektsusi ja paigaldusnõuete rikkumisi, mis ei pruugi küll hetkel kujutada otsest ohtu, kuid võivad ebasoodsate tingimuste kokkulangemisel viia ohtliku olukorra tekkimiseni (t I kd lk 49-50).
27.Kuigi kostja väidab, et hoone vastab selle kasutusele võtmise ajal (1993) kehtinud nõuetele ja elamule on koos elektripaigaldisega väljastatud kasutusluba 20.10.1993 (t I kd lk 94-94 pöördel, 183) ning pärast seda ei ole elektrisüsteemi ümber ehitatud, peab elektripaigaldis olema ümber ehitatud. ML vande all antud ütlustega on tõendatud, et majas oli kaableid, mida hakati tootma alles 2001 (t V kd lk 89a pöördel-89c pöördel) ning et teostatud paigaldus ei vasta nõuetele. Asjaolu, et ümberehitusi on tehtud, tõendab kaudselt ka maakleri 22.09.2016 kiri hagejale, kus T märkis, et 1998-2000 olid ajad, kus ei nõutud elektriprojekte (t I kd lk 119) ehk maakler pidi olema teadlik, et elamus on tehtud vähemalt parendusi seoses elektrisüsteemiga. HK on 07.08.2018 ekspertiisis leidnud, et elektrisüsteemi puudused pidid olema tekkinud seoses elektripaigaldise hilisema ümberehitusega (t lk III kd lk 182 pöördel, punkt III). Seega pidi elektripaigaldis vastama hilisematele nõuetele.
28.ML on tuvastanud, et elektripaigaldis ei vasta 1999. a kohustuslikuks olnud EEI-3 eeskirjadele. HK märkis 07.08.2018 ekspertiisis, et ehitise ohutuse nõuded kehtisid juba 1993 (t III kd lk 182, punkt I); elektritööde teostamiseks kehtis juba aastatel 1999-2000 tegevus- ja pädevusnõuded, st eraisik ei tohtinud hoone elektripaigaldist iseseisvalt ümber ehitada, ümberehituse järgselt tuli tööde kohta koostada elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistus (t III kd lk 178, punkt XIX). Kohtule ega hagejale vastavaid tunnistusi esitatud ei ole. Kohus on seisukohal, et tegemist on müügilepingu varjatud puudusega.
29.Müügilepingu punktis 1.7.3 kinnitas müüja, et elektrisüsteem võib olla remonti vajav, koridori mõned lambid ei tööta. Punktis 1.7.4 kinnitas müüja, et temale teadaolevalt on lepingu esemeks oleval kinnistul paiknev elektrisüsteem ohutu. Lepingu objekti ülevaatamisel küsis hageja korduvalt elektrisüsteemi kohta, mida kinnitavad nii tunnistajad Q ja T kui hageja vande all antud ütlustes. Vaatamata kinnitustele müügilepingus on kohus seisukohal, et müüja ei ole ostjat piisavalt teavitanud elektrisüsteemi ohtlikkusest ostjale. Usutavad on hageja vande all antud selgitused, et hageja pidas silmas remonti vajava elektrisüsteemi all, et vahetamist vajavad mõned pistikupesad ning mõned pirnid vajavad vahetamist, kuna maakler ja kostja ema kinnitasid, et elektrisüsteem on ohutu (t VI kd lk 10-18), mida võib järeldada ka müügilepingu punkti 1.7.3 sõnastusest. Seega ei pidanud hageja ülevaatusel aru saama, et elektrisüsteem on eluohtlik. Hageja kui ostja oli eraisik, kes ei pidanud asja üle vaatama. Hageja ei pidanud eeldama, et mõne pistikupesa puudumine või lambis elektri puudumine tähendab, et terve elektrisüsteem on ohtlik. Kostja, keda esindas ema Q, on lepingus kinnitanud, et elektrisüsteem on temale teadaolevalt ohutu. Ka tunnistajad V ja T on kinnitanud, et neil ei olnud elektriga probleeme ajal, mil nad elamut üürisid (t V kd lk 76d pöördel-76e pöördel). Seega ei pidanud
2-17-13799 ka hageja eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi ega palkama asjatundjat.
30.Hageja on kohtule esitanud JO 22.12.2016 õhuanalüüsi ekspertiisi nr 201661 (t I kd lk 2226), 20.03.2017 ehitusmükoloogilise ekspertiisi nr 201718 (t I kd lk 27-34), 10.04.2017 ehitusmükoloogilise ekspertiisi nr 201721 (t I kd lk 35-42) ja 11.05.2017 ehitusmükoloogilise ekspertiisi nr 201730 (t I kd lk 43-48). Ekspertiiside kohaselt esineb elamus hallitusseeni ja majavammi. 22.12.2016 ekspertiis kohaselt visuaalsel vaatlusel ja labori analüüsidele tuginedes tuvastati hallitusseente kolooniad 2. korruse teise lapse toa ja tühja toa aknaraamidel ning wcja duširuumi akende ümbruses, valdavalt silikoonil. Esimese kahe ruumide akende raamidelt leiti seened perekonnast Clodasporium, ühelt lapse toa aknaraamilt leiti lisaks Aureobasidium pullulans, wc- ja duširuumi aknaümbruselt leiti seened perekonnast Clodasporium ning eosed perekonnast Aspergillus või Penicillum. Tühjas toas leiti akende alustel seintelt niiskumisjäljed. Nähtuvaid hallitusseente kahjustusi ei leitud eelkirjeldatud piirkondadest. Hallitusseente kontsentratsioonid siseruumides olid välisõhu proovidest väiksemad. Kõige kõrgemad olid hallitusseente kontsentratsioonid keldrikorruse koridoris, 1. korruse kontoris ning keldrikorruse magamistoas. Väiksemad olid vannitoas, wc-s ning wc- ja duširuumis. Liikidest leiti kõige sagedamini seeni perekondadest Penicillum, Aspergillus, Clodasporium. Kahest keldrikorruse ruumi õhuproovist leiti seeneliiki ja – perekond, mis on veekahjustuste indikaatorliigid. Nendest võib Stachybotrys chartarum toota tugevaid mükotoksiine, mis omakorda tekitavad terviseprobleeme. 20.03.2017 ekspertiisi kohaselt kogus ekspert proove keldrikorruse ruumidest, mille tulemusel leiti seeneliiki perekonnast Clodasporium, hallitusseene Stachybotrys chartarum koniite ja kolooniaid, magamistoa endiselt vaipkattelt majavammi niidistik ning majavammi kahjustus magamistoa välisseina soojustusmaterjalilt ja välisseina kivipinnalt, kuid kahjustusi ei leitud põranda puitkonstruktsioonidelt ning vaipkattealuselt OSB plaadilt. Järeldada võib, et seenkahjustused on varasemalt likvideeritud ning osaliselt on alles jäänud vanad kahjustused vaipkattel ja välisseinas. Magamistoa põrandaliistu alt kipsseinalt leiti hallitusseen Chaetomium globosum. 10.04.2017 ekspertiisi kohaselt kogus ekspert proove koridorist, keldrikorruse magamistoast ja trepikoja seinakonstruktsioonidelt seestpoolt, uuris kipsplaatide ja soojusvilla olukorda. Ekspert tuvastas hallitusseene kahjustused trepikoja ukse juures kipsplaadi peal ja kipsplaadi teisel pool, hallitusseene Stachybotrys chartarum kahjustusi ruumi 8 välisseina kipsplaadi taga ja sama seene poolt põhjustatud kahjustusi trepikojapoolse seina kipsplaatidel, majavammi kahjustusi ja niidistiku magamistoa seinas ja hallitusseente kahjustuse kipsplaadil,
2.korrusel hallituskahjustused nii seinakui katuselaekonstruktsioonides (kipslaadid, soojusvill). 10.05.2017 viis ekspert läbi kordusekspertiisi ja võttis proove köögivalamu kapi alt põrandalt, saunaseina alumise kahhelplaadi tagant kipsplaadilt, duširuumi eest koridori duširuumipoolselt seinalt, magamistoa duširuumipoolselt seinalt ukse kõrvalt ning 2. korruse erinevate ruumide põrandamaterjalidelt ja endise duširuumi ukse juurest põranda materjalilt. Ekspert leidis kõigis 1. korruse ruumides, v.a vannituba, hallitusseent Stachybotrys chartarum, mida mõnedes proovides esines ohtralt. Seent leiti nii õhu kui soojusvilla proovides. Keldrikorruse seintes ja 1. korruse vannitoa siseseinast leiti hallitusseent perekonnast Trichoderma. Köögi valamu alt leiti hallitusseen Chaetomium globosum. Keldrikorruse duširuumi seintelt ja sauna seinalt kogutud proovidest leiti hallitusseen Stachybotrys chartarum. 2. korruse põrandamaterjalidelt leiti hallitusseen Chaetomium globosum endise duširuumi eest ukse juurest.
31.MP on leidnud, et hallitusseente ja majavammi olemasolu on seotud asjaoluga, et elamus puudub hüdroisolatsioon ja niiskustõke niisketes ruumides glasuurplaatide all (t I kd lk 55). HK on 07.08.2018 ekspertiisis märkinud, et JO ekspertiisis toodud korrosioonikahjustuse tekkepõhjuseks võib olla mittetoimiva hüdroisolatsiooni tõttu vundamendi seina ja
2-17-13799 keldripõranda liites kipsplaadist variseina taha pääsenud niiskus või ebapiisav ventileerimine (t III kd lk 178, punkt V).
32.Eeltooduga on tõendatud, et majas esineb hallitusseeni, sh inimese tervisele ohtlikku Stachybotrys chartarum ning majavammi. Strachybotrus chartarum esinemine ruumiõhus on problemaatiline, kuna võib toota inimese tervisele ohtlikke mükotoksiine makrotsüklilise trihhotetseenide grupist ja võib põhjustada terviseprobleeme, nagu naha ja hingamisteede ärritusi või isegi mükotoksikoose (t I kd lk 23 pöördel; III kd lk 152). Kohus on seisukohal, et tegemist oli varjatud puudustega, mida kinnitab ka JO.
33.Kohus ei nõustu kostjaga, et hallitusseen ja majavamm on tekkinud elamusse hageja enda tegevuse tulemusel. Puudub vaidlus, et 2011. a lekkis kostja emal keldrikorruse sauna eesruumis radiaator. Samuti puudub vaidlus, et 2016. a oktoobris oli hagejal veeavarii hüdrofor lakkas töötamast ning veesõlme ruumi imbus vett (t I kd lk 114, 98), mida kinnitab ka tunnistaja D (t V kd lk 76e). Kuigi KP on märkinud, et ei ole võimalik kuidagi kindlaks teha, mis ajal hallitusseened on tekkinud, on usutavam, et majavamm ja hallitusseened tekkisid juba 2011. a veeavariist. 2016. a veeavarii toimus ruumis 5, mis on ruumist 11, kus majavamm tuvastati, kaugel, seega ei ole usutav, et vesi imbus ruumist 5 ruumi 11 (t I kd lk 32 pöördel). JO leidis 20.03.2017 ekspertiisis, et kuna majavammi ei leitud magamistoas olnud vaipkatte all olevalt põranda konstruktsioonidelt ega vaipkatte aluselt OSB plaadilt, võib teha järelduse, et seenkahjustused on varasemalt likvideeritud ning osaliselt on alles jäänud vanad kahjustused vaipkattel ja välisseinas (t I kd lk 27jj). Kahjustuse likvideerimisele viitavad magamistoa erinevad põrandakonstruktsioonid välisseina ja koridori poolses osas, välisseinapoolsed põranda konstruktsioonid näivad uuemad, kui koridori ukse juures ning lisaks on välisseinapoolsed põranda karkassid töödeldud Pinotexi tootega (t I kd lk 35 pöördel). JO kinnitas, et sinine vaipkate oli elamus esimesel ülevaatusel (t V kd lk 76f pöördel). Seega on asjakohatud väited, et vaipkate on toodud kuskilt mujalt. Usutav on, et kahjustusi on likvideeritud, kuna ei leitud majavammi seeneniidistikku ega viljakehi vaipkatte alt, mida kinnitab ka KP 30.05.2018 ekspertiisis (t III kd lk 146), samas leiti niidistik magamistoa välisseinas (t I kd lk 38). KP on märkinud, et arvestades, et majavamm toitub ainult puidust ja puidupõhisest materjalist, pidi majavammi sisaldav vaipkate paiknema puitu sisaldaval materjalil. Seega pidi olema sarnane laik seeneniidistikust ka põrandapinnal (t III kd lk 146). KP on vande all antud tunnistuses märkinud, et tegemist pidi olema fragmendiga vanast niidistikust (t VI kd lk 5) ning ekspertiisis KP märkis, et JO ekspertiisis nr 201721 toodud järelduste põhjal saab kinnitada, et tegemist on majavammi niidistikuga, mis ei ole aktiivne ning mis on tekkinud rohkem kui kaks aastat kontrollimise hetkest varem (t III kd lk 147). JO kinnitas vande all, et pigem oli tegemist vana ja mitteaktiivse vammiga (t V kd lk 76f). Kostja kinnitas 21.02.2018 seisukohas, et 2015. a teostas üürnik V. V elamus sanitaarremondi, mille käigus vahetas ka põrandakatte (t I kd lk 174 pöördel, punkt 15). Seega on usutav, et hallitusseene kahjustusi eemaldati ajal, kui kostja oli elamu omanik. HK leidis, et korrosioonikahjustuse tekkeperioodiks võib hinnata pikemat ajavahemikku (5+ aastat kestev suurenenud niiskuskoormus) (t III kd lk 178, punkt IV).
34.Asjakohatud on kostja väited, et hallitus ja majavamm tekkisid, kuna hageja lammutas hoone vintskapiaknad kohe peale ostmist ning lasi vihmaveel vabalt hoonesse voolata, samuti ei köetud hoonet 2016. a talvel igapäevaselt. Kui elamus oleks olnud vihmakahjustused, oleks JO need tuvastanud. 20.03.2017 ekspertiisist nähtub hoopis, et aknad on ees ja veekahjustusi ei ole (t I kd lk 27-34). Asjaolu, et hageja väidetavalt ei kütnud hoonet, on ümber lükatud kohtule esitatud arvetega (t I kd lk 124-126, 143-152, 160-164), millest nähtub, et elamut on köetud pidevalt. Samas on kostja esitatud arvetelt (t III kd lk 69-112) näha, et kostja ja kostja ema on elamut kütnud minimaalselt. Kostja ei ole piisavalt tõendanud, et küttesüsteem oli
2-17-13799 kahesüsteemne, võimaldades kütta vahelduvalt puidu ja gaasiga. Kohtule esitatud tõendilt ja MP vande all antud selgitustega on tõendatud, et küttesüsteem oli ühesüsteemne. Usutavad ei ole ka kostja tõendis (Moskva Riikliku Ülikooli Bioloogiateaduskonna Mükoloogia ja algoloogia kateedri juhataja bioloogiateaduste doktori professori A. Kurakovi kiri; t I kd lk 184185) toodud väited, et hallitus hakkas levima peale 2016. a oktoobris toimunud veeavariid. Tegemist on üksnes oletustega, mida ei kinnita muud tõendid. KP on märkinud, et hallitusseene tekkeaega ei ole võimalik kuidagi kindlaks määrata (t III kd lk 148, 149; V kd lk 5 pöördel). Ekspert on ka ekspertiisis märkinud, et ei saa kinnitada ega ümber lükata võimalust, et hallitusseente kontsentratsioon suurenes 2016. a oktoobri veeavarii tulemusena (t III kd lk 150). Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on usutavamad KP ütlused, kuna isik on tutvunud elamuga koha peal.
35.Hageja ei saanud hallitust ja majavammi avastada visuaalselt. Puudub vaidlus, et vahetult enne müüki teostati elamus sanitaarremont ning seinad ja laed värviti latekstaolise värviga. KP on vande all kinnitanud, et värvimine katab mustad laigud (t VI kd lk 9 pöördel - 10). Seega ei saanud hageja visuaalselt tuvastada hallituse ja majavammi olemasolu. Isegi kui hageja nägi, et akende raamidel ja duširuumis on musti täppe, ei pidanud ta eeldama, et majas on ohtlik hallitusseen Strachybotrus chartarum ning et praktiliselt kogu maja on kahjustatud hallitusseenest ning majas on majavamm. KP ja JO on märkinud, et mustad täpid aknaraamidel ja dušinurkades on tavalised ja kergesti eemaldatavad.
36.Tuginedes poolte poolt avaldatule, on kohtule eluliselt usutav, et JO ekspertiisides kajastatud laiaulatuslik seenhallituse ja majavammi levik on toimunud pikema aja vältel (aastate vältel). Ekspert seletas vande all, et vaadates seente ulatust pidid need tekkima pikema aja jooksul ja et on ebareaalne, et hallitus tekkis lühikese aja jooksul ning et ekspert ei tuvastanud, et maja oleks olnud märg (t V kd lk 76f pöördel). Oktoobrist 2016 kuni märtsini 2017 on liiga lühike aeg, et saaks tekkida kahjustusi (t V kd lk 76g). KP ei kinnita ega lükka ümber, millal hallitusseen arenema hakkas. Kohtule ei ole esitatud selliseid asjaolusid, mis annaksid aluse arvata, et elamus esinenud majavammi ja hallituseene levik võis olla põhjustatud hageja enda tegevusest. MP ja HK on leidnud, et hallitusseene levik on põhjustatud hüdroisolatsiooni puudumisest. KP on märkinud vande all, et hüdroisolatsiooni puudumine soodustab igasugust seente arengut ning kindlasti annab põhjust hallitusprobleemiks keldris maa-aluse osa hüdroisolatsiooni puudulikkus (t VI kd lk 6). MP on ka märkinud, et hallitusseene ja majavammi põhjuseks on asjaolu, et niisketes ruumides ei ole teostatud niiskustõket glasuurplaatidest katete all. KP on märkinud, et sauna põrandal on olnud lahtine vesi, mis on imbunud konstruktsiooni ja on hakanud arenema hallitus (t VI kd lk 9), niisketes ruumides peab olema veetõke, mis takistab vee liikumist konstruktsioonidesse (t VI kd lk 8 pöördel). Puudub vaidlus, et kostjal oli probleeme sauna pesuruumis vee ärajooksuga (t I kd lk 9 pöördel). JO ja KP on märkinud, et hallitusseene Strachybotrus chartarum levimiseks on vaja väga kõrget niiskussisaldust ja lahtist vett. Kohus on tuvastanud, et kostja emal oli 2011. a veeleke ja et saunaruumis oli vee äravool aeglane. Kohus möönab, et ka 2016. a hagejal toimunud veeavarii boileriruumis võis soodustada hallitusseente levikut, kuid tõendamata on, et boileriruumist, mis asub teistest ruumidest eemal ja mis on madalamal, mida kinnitab Q (t V kd lk 76e pöördel), levis vesi ruumidesse, kus tuvastati hallitusseente ulatuslik levik ja majavamm, nimetatut ei kinnita ka tunnistaja D. Tunnistaja märkis, et mujal ruumides ta ei käinud ja vett likvideeriti üksnes boileriruumis (t V kd lk 76e). Kuivõrd ekspertiiside kohaselt on niiskuskahjustuse põhjustanud hüdroisolatsiooni ja veetõkke puudumine ning veeleke, leiab kohus, et puudus pigem ei tulenenud hageja tegevusest. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hüdroisolatsioon elamus puudus.
2-17-13799
37.Kuna kostja ei teatanud hagejale eeltoodud puudustest, müüs kostja hagejale varjatud puudustega kinnisasja ja vastutab hagejal tekkinud kahju eest. Kahju pidi olema kostjale ettenähtav VÕS § 127 lõike 3 tähenduses. Müügilepingu eesmärgiks on ära hoida varjatud puudustest tingitud kahju tekkimine. Hageja ei pidanud kinnisasja ostmisel eeldama, et peab hakkama elamut kapitaalselt renoveerima ning sellega seoses täiendavaid kulusid kandma. Hageja poolt esiletoodud puudused on kõik varjatud, mida ei olnud võimalik tavapärasel visuaalsel vaatlusel avastada. Kostja ei saanud hagejalt oodata ostetava asja veelgi põhjalikumat uurimist, kui seda on kolm korda kinnistuga tutvumine enne lepingu sõlmimist. Nimetatu on vastuolus VÕS-st tuleneva müüja vastutuse üldise regulatsiooniga. Müüja vastutab põhimõtteliselt kõikide lepingueseme puuduste eest, mis olid olemas riisiko ülemineku ajal ostjale ja seda ka siis, kui puudused ilmnevad hiljem (VÕS § 218 lõige 1). Ostja ei pea eeldama, et talle müüakse lepingutingimustele mittevastav asi. Kohus on seisukohal, et asja üle vaatamisel ei oma tähtsust ka asjaolu, et hagejal on vee-ehitusinseneri ning ehituse baasosa haridus (t VI kd lk 11 pöördel) ning et hagejale esitati kaks nädalat enne ostu ehitusprojekt ja joonised ning kinnitati, et need ei vasta tegelikkusele. Hageja sai lähtuda visuaalselt nähtavast ning kuulutuses avaldatust, et elamu on renoveeritud. Asjaolu, et elamu vastas kuulutuses toodule ja oli renoveeritud nähtub ka kuulutusest, maakleri ütlustest ning hageja vande all antud ütlustest. Müüja vastutust ei vähenda ainuüksi see, kui ostja on ehitusalase kogemusega. Ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi ega üldjuhul palkama asjatundjat.
38.Kostja peab VÕS § 115 lõike 1 ja § 128 lõike 3 alusel hüvitama hagejale puuduste väljaselgitamiseks tehtud ekspertiiside maksumuse 4233.60 eurot. Hageja on kulude tõendamiseks esitanud arved (t I kd lk 5-6, 8, 18-21) ja maksekorraldused. Kohus on seisukohal, et tegemist on põhjendatud ja vajalike kuludega. Tegemist ei ole kohtumenetluse jaoks hangitud tõenditega, vaid ekspertiisid on teostatud puuduste kindlakstegemiseks, mida kinnitavad ekspertide ütlused, et nad ei olnud teadlikud kohtumenetlustest ja hageja vande all antud ütlused, et ekspertiisid telliti selleks, et välja selgitada puudused. Vastupidist kohtule tõendatud ei ole. Kohus on seisukohal, et kõik ekspertiisid olid vajalikud. JO ekspertiisidest nähtub, et need on tehtud erinevatest kohtadest proovide võtmiseks, seega ei ole tegemist korduvate ekspertiisidega. Põhjendatud oli, et hageja teeks kindlaks, kui ulatuslikud on hallitusseene ja majavammi levik ja kahjustused, et teada, kui ulatuslikku tõrjet teostama peab. Samuti oli põhjendatud tellida kaks elektripaigaldise ekspertiisi ning ekspertiis ehituslike puuduste väljaselgitamiseks.
39.Kohus leiab, et ekspertiiside kulude hüvitamise kohustust ei väära asjaolu, et osaliselt on ekspertiisid tellinud ja tasunud KK (endine KK). Puudub vaidlus, et KK oli hageja elukaaslane ja on käesoleval ajal hageja abikaasa. Pooltel on seega ühine majapidamine ning võib järeldada, et poolte ühine huvi oli välja selgitada nende elukohal lasuvad puudused. Ekspertiisidest ja arvetelt nähtub, et kõik kulud on tehtud seoses vaidlusaluse kinnistuga. Kohus on seisukohal, et hageja on õigustatud nõudma ekspertiisidega kantud kulud endale, milleks on nõusoleku andnud ka KK, mida kinnitab asjaolu, et isik on esindanud hagejat menetluses lepingulise esindajana.
40.Kuna kohus rahuldab põhinõude, on põhjendatud kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates 15.09.2017 kuni kohustuse kohase täitmiseni. Perioodi 15.09.2017-22.04.2020 eest on viivis 882.16 eurot.
2-17-13799
41.Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele kahju 4233.60 eurot, viivis perioodi 15.09.2017-22.04.2020 eest 882.16 eurot ja alates 23.04.2020 viivis VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt kuni põhinõude kohase täitmiseni.
42.Lähtudes TsMS § 162 lõikest 1 jätab kohus kõik menetluskulud kostja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks mõistliku aja jooksul peale kohtulahendi jõustumist tulenevalt TsMS § 177 lõike 1 punktist 2 ja lõikest 2. Apellatsioonkaebus
43.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
44.Maakohus rikkus menetlusõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme, mis viis ebaõige lahendi tegemiseni. Maakohus tugines üksnes hageja tõenditele, väites, et vastupidist tõendatud ei ole, kuigi teostatud ekspertiiside järeldused lükkavad hageja kirjalikud tõendid ümber. Maakohus jättis hageja väiteid ümberlükkavad tõendid sisuliselt analüüsimata. Maakohus ei toonud otsuse põhjendavas osas välja arvete alusel nõutavate summade suurusi, mis muudab otsuse selles osas raskesti jälgitavaks.
45.Hageja esitas kostja vastu kahjunõude. VÕS § 127 lõigetest 1 ja 4 tulenevalt peab hagejal olema tekkinud konkreetne kahju, vara vähenemine. Hageja ise kulutas ekspertiiside eest tasumisele 3423 eurot. Ülejäänu ulatuses puudub tal õigus kahju hüvitamist nõuda, kuivõrd temale kahju ei ole tekkinud. 801.60 euro ulatuses tegi kulutusi KK. Selles osas oleks tulnud hagi jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lõike 2 punkti 2 alusel.
46.Maakohus tõlgendas ebaõigesti VÕS § 217 ja 218, kui leidis, et kostja peab kandma vastutust puuduste eest, mis olid hageja poolt tuvastatud mitmeid kuid pärast müügilepingu sõlmimist. Elamu elektrisüsteemi puudustest oli hageja teadlik lepingu sõlmimisel ja lepingu punktis 1.7.3 on märgitud, et süsteem võib olla remonti vajav. Samasisulist infot andis kostja hagejale e-kirjavahetuses enne lepingu sõlmimist. Lepingu punktis 1.8.4 kinnitas hageja, et on teadlik punktis 1.7.3 nimetatud puudustest ning on nõus omandama lepingu eseme koos puudustega. Kohtule oli esitatud 1993. a pärinev elektrisüsteemi ekspluatatsiooni võtmise luba, mille kohaselt oli süsteem kasutuskõlbulik. Järelikult omas elamu elektrisüsteem vähemalt keskmist kvaliteeti ning võimalikest kõrvalekalletest kaasaja nõuetega võrreldes oli müüja ostjat teavitanud. Fraasi „elektrisüsteem on remonti vajav“ ainus mõistlik tõlgendamisviis on, et elektrisüsteem tuleb viia kooskõlla kaasaja ohutusnõuetega. Seega kulutuse, mis oli hageja poolt tehtud elektrisüsteemi seisundi tuvastamiseks OÜ-le Contactus 432 eurot, hüvitamist ei saa kostjalt nõuda.
47.OÜ Majaseen poolt 09.12.2016, 13.03.2017, 25.03.2017 ja 25.04.2017 teostatud ekspertiiside järeldused on ümber lükatud või tugeva kahtluse alla seatud riiklikult tunnustatud eksperdi KP arvamusega. Arvamuses osutab KP korduvalt sellele, et hallitusseente tuvastamiseks siseruumides proovide võtmisele kehtestatud reegleid JO rõhuvas osas ei täitnud, proovide võtmise kohad ja proovide võtmise metoodika on arvamustes täpselt kirjeldamata, mistõttu nende alusel tehtud järeldused ei ole usaldusväärsed. Kohtuistungil 16.01.2020 kinnitas KP, et hallitusseene tekkimine ja areng elamu konstruktsioonidel, seintel, põrandal võib olla soodsatel tingimustel väga kiire ning soodustavateks tingimusteks on niiskuse kõrge tase ja ventilatsiooni puudumine. Väidetava vaipkattel avastatud majavammi niidistiku suhtes selgitas KP, et majavammi niidistik ei saanud areneda kunstmaterjalist vaibal, vaid pidi olema kandunud vaibale kokkupuutest orgaanilisest materjalist põrandaga. Vaipkatte väidetava
2-17-13799 asukoha all põrandal majavammi niidistikku ei tuvastatud. Järelikult pidi vaipkatte tegelik asukoht, kust majavammi niidistik vaipkattesse kandus, olema hoopis teine, kui see, mis on märgitud JO arvamuses. Hageja ei tõendanud hallitusseente olemasolu elamus selle üleandmise ajal, kuivõrd selle tõendamiseks esitatud esmane ekspertiis teostati mitu kuud pärast lepingu sõlmimist ja elamu üleandmist hagejale.
48.Tunnistaja D kinnitas, et 2016. a sügisel (s.o enne OÜ Majaseen esimest ülevaatust 09.12.2016) käis tema likvideerimas veeavariid elamu keldris, kuhu oli selle tulemusena jooksnud nii palju vett, et seda tuli koguda ja välja viia ämbritega. 2016. a sügiseks oli elamu juba hageja valduses ning juhusliku hävimise riisiko oli hagejale üle läinud. Järelikult ei ole tõendatud, et hallitusseen oleks majas olnud enne selle üleandmist hagejale, kuivõrd KP ei välista selle tekkimist lühikese ajaga soodustingimustel ja seega võib olla eluliselt usutav, et hallitusseen tekkis majja hageja enda poolt elamu ekspluateerimisel tehtud vigade (veeavarii) tõttu. Avarii järgselt kogunes niiskus erinevatesse keldriruumidesse, aga ka kinniste akende ümbrusesse, kus puudus õhu väljavool. Lisaks tuvastas kohus hageja vande all ülekuulamise, aga ka HK arvamusega, et elamus tegelikult ei elatud, vaid pärast selle omandamist asuti teostama ulatuslikke ümberehitustöid, mille käigus avati elamu 2. korruse ja katuse konstruktsioonid ilmastikutingimustele. Väidetavast hallitusseente esinemisest elamus teavitas hageja kostjat alles 2017. a veebruaris, s.o. 5 kuud pärast elamu valduse hagejale üleminekut.
49.Kostja esitas 03.07.2019 menetlusdokumendis aegumise vastuväite, leides, et hageja ei teavitanud puudusest kostjat mõistliku aja jooksul VÕS § 220 lõike 1 mõttes. Mõistliku aja piirang asja puudustest teavitamiseks ongi sätestatud selleks, et oleks võimalik täpselt kindlaks teha, kas puudus oli olemas asja ostjalt müüjale üleandmise momendil või on tekkinud hilisemalt ja ostja enda tegevuse tagajärjel. Kohus jättis kostja vastuväite tähelepanuta.
50.Maakohus kohustas teda ebaõigesti hüvitama MP poolt 2017. a maikuus ehitise konstruktsioonivigade tuvastamiseks tehtud ekspertiisi kulu 3000 eurot. Ekspertiisi ajaks oli elamu olnud hageja valduses 8 kuud. Ka selles osas esitas kostja 03.07.2019 menetlusdokumendis aegumise vastuväite, mille kohus jättis tähelepanuta.
51.MP ekspertiisi sisust nähtuvalt oli hageja elamus selleks ajaks juba alustanud 2. korruse lammutustöid, konstruktsioonide lahti võtmist jms tegevusi, mistõttu MP-l ei olnud tegelikult üldse võimalik teha järeldusi selle kohta, millises seisundis olid konstruktsioonid elamu üleandmise ajal hagejale. HK ekspertarvamuse kohaselt ei takistanud MP tuvastatud konstruktsioonivead elamu kasutamist ning kokkuvõttes vastab elamu 1993. a (elamu valmimise ajal) kehtestatud ehitusnormidele. HK järelduste kohaselt ei olnud paljude elamu konstruktsioonide kohta üleandmise seisuga võimalik tegelikkusele vastavaid järeldusi teha, kuna ülevaatuse ajaks olid paljud konstruktsioonid lahti võetud, teisaldatud või ümber tehtud. Järelikult ei saa lugeda tuvastatuks, et hageja tellimusel MP poolt teostatud ekspertiisi arvamuses esiletoodud ehitus- ja konstruktsioonivead oleksid olemas olnud elamu üleandmise ajal. Isegi kui need olid olemas, siis HK arvamuse kohaselt ei takistanud need elamu sihipärast kasutamist, mistõttu vastas asi VÕS § 217 lõike 2 punkti 2 kohaselt lepingutingimustele. Riigikohus on asjas nr 2-17-1937 (punktis 16) osutanud, et VÕS § 77 lõike 1 ja § 217 alusel võib müüja olla vastutav ehitise puuduste eest, kui ehitis ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga. HK arvamusega on tõendatud, et elamu konstruktsioonid olid vähemalt keskmise kvaliteediga ja vastasid nendele omadustele, milleks ostja üldreeglina elamut vajab.
52.Kostja ei vastuta elamu ehituslike puuduste eest, kuivõrd teavitas ostjat lepingu sõlmimisel puudustest. Lepingu punktis 1.7.3 müüja märkis, et kinnistule ehitatud üksikelamu ehitusprojekt ja tema poolt esitatud joonised ei vasta tegelikkusele. Järelikult oli ostjat enne
2-17-13799 lepingu sõlmimist ja elamu üleandmist teavitatud, et elamus tegelikult teostatud ehitustööd võivad erineda ehitusprojektis ja tööjoonistel märgitule, mis sisuliselt tähendabki, et tegelik ehitis ei pruugi vastata ehitusprojekti andmetele. Seda hageja just kostjale ette heidab, tuginedes MP arvamusele. Hageja tunnistas vande all, et tal on ehitusinseneri kutse ning internetis avalikult kättesaadava info kohaselt on talle Põhja Rhein-Vestfaali Inseneride Palati liikmena omistatud eksperdi kutsetunnistus üldehitustööde, vee- ja kanalisatsioonirajatiste suhtes. Tunnistaja T seletuste kohaselt tutvus hageja põhjalikult elamu tehnilise seisukorraga ja elektrisüsteemi tehniliste lahendustega, mis olid teostatud nõukogudeaegsete seadmetega, hageja väitis maja ülevaatamisel, et on spetsialist ehituse alal ega vaja ülevaatamist eksperdi poolt. Kostja ei saa kanda vastutust võimalike ehitise mittevastavuste eest kaasajal kehtivatele tehnilistele nõuetele olukorras, kus ta puudustest ehitise tehnilises teostuses hagejat enne lepingu sõlmimist teavitas ning millise info kättesaamist ja arusaamist hageja lepingu sõlmimisel kinnitas. Vastustaja seisukoht
53.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
54.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohus otsuse resolutsiooni muutmiseks või tühistamiseks alust ei ole, kuid osaliselt tuleb muuta maakohtu otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lõike 1 punkt 21). Apellatsioonkaebuse jääb rahuldamata. Muutmata osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lõige 6). Ringkonnakohus jaotab apellatsioonimenetluse kulud.
55.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et müügilepingu sõlmimise ajaks tehtud renoveerimistööd pidid vastama nende tegemise ajal kehtinud ehitusnormidele ja et müüja pidi enne müüki varjatud puudused kõrvaldama. Selles osas muudab ringkonnakohus maakohtu põhjendusi ja jätab need seisukohad lahendi põhjendustest välja. Maakohus tõlgendas lepingut VÕS § 29 alusel asjakohaselt, kuid ei tuvastanud, et pooled oleksid kokku leppinud, et elamu peab vastama ehitus- ja/või renoveerimistööde tegemise ajal kehtinud ehitusnormidele. Samuti ei kinnitanud müüja lepingus, et on varjatud puudused enne müüki kõrvaldanud. Sellist kokkulepet ega kinnitust ei sisaldu ka dokumentides, mida saaks asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lõike 2 alusel lugeda müügilepingu osaks (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-46-17, punkt 19). Seega pidi kinnistul asuv elamu vastama vastavas vanuses kasutatud elamu keskmisele kvaliteedile (VÕS § 77 lõike 1 teine lause) ja olema kasutatav perekonna elukohana, st olema ohutu selles igapäevaselt elavatele inimestele. Müüjale aga on etteheidetav, et ta ei teavitanud tuvastamist leidnud varjatud puudustest lepingueelsete läbirääkimiste käigus ostjat, kuna puudused võisid mõjutada tulevase ostja tahet lepingulistesse suhetesse minna. Maakohtu otsuse muudele põhjendustele ega lõppjärelduse õigsusele kirjeldatud materiaalõiguse osaline ebaõige kohaldamine mõju ei avalda, kuna uuritud ja analüüsitud tõendite kaudu tuvastas maakohus hageja poolt kostjale etteheidetud lepingurikkumised.
56.Maakohus tõlgendas müügilepingut kooskõlas VÕS §-s 29 sätestatud tehingu tõlgendamise reeglitega, sättele konkreetselt viitamata. Kooskõlas nimetatud sätte lõikega 1 ja lõike 5 punktidega 1, 3 ja 4 tuvastas kohus lepingupoolte ühise tahte, arvestades lepingu sõlmimise asjaolusid,, sh lepingueelseid läbirääkimisi, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist ning lepingu olemust ja eesmärki. Tõendeid (maakleri T ütlusi, ostja vande all antud ütlusi) hinnates tuvastas maakohus, et ostja eesmärgiks kinnistut ostes oli sel asuvasse elamusse
2-17-13799 elama asuda ja eesmärgist teadis ka müüja. Kui lepingus ei olnud kokku lepitud erilisi kvaliteeditingimusi, pidi seega kinnistul asuv elamu vastama vastavas vanuses kasutatud elamu keskmisele kvaliteedile ja olema kasutatav perekonna elukohana. Müügikuulutuses müüdava asja kohta antav teave on lepingueelsete läbirääkimiste käigus antav teave ja peab olema tõene. Müüjat ei vabasta vastutusest asjaolu, et ta väidetavalt ei teadnud puudustest. VÕS § 228 ega üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-115-04, punkt 24).
57.Seonduvalt elektrisüsteemiga kinnitas müüja lepingus, et süsteem võib olla remontivajav, kuid on temale teadaolevalt ohutu. Eriteadmistega isikute 25.10.2016, 25.02.2017 ja 31.05.2017 arvamuste kohaselt on aga süsteem (kokkuvõtlikult) tavakasutajale ohtlik elektrilöögi saamise võimaluse tõttu ja vajab olulisi ümberehitusi. Kostja ei esitanud tõendeid, mille alusel saaks asuda seisukohale, et müügilepingu sõlmimise ajal oli elektrisüsteem tegelikult ohutu. Asjaolu, et süsteem võis olla ohutu 1993. a, ei oma asja lahendamisel tähtsust, kuna müüja kinnitas ohutust 2016. a. Tõendamist leidis, et süsteem oli peale 1993. a ümber ehitatud. Seda asjaolu kostja kaebuses ei vaidlusta. Tsiviilasja materjalid ei anna alust nõustuda kostjaga, et tema kinnitustest lepingus pidi ostja saama aru selliselt, et süsteem on vaja viia kooskõlla kaasaja ohutusnõuetega. Asjatundjad ei ole toonud välja, et mingis osas ei vasta süsteem müügi ajal kehtinud nõuetele, aga üldiselt on süsteem korras ja kasutatav. Asjatundjad tõid välja, et elektripaigaldis on kasutamiseks ohtlik, kuna sellest võib saada elektrilöögi. Hallituse ja majavammi kohta otsustusi tehes on maakohus väga põhjalikult analüüsinud mh kaebuses esiletoodud riiklikult tunnustatud eksperdi KP arvamust ja põhjendanud, miks ta kogumis tõendeid analüüsides jõudis nimelt sellistele järeldustele nagu kajastub vaidlustatud otsuse põhjenduste punktides 54-60. TsMS § 232 lõikest 2 tulenevalt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Praeguses asjas sellised kokkulepped puuduvad. Maakohus on põhjendanud, miks ta mõne asjaolu tuvastamisel tõendite (osalise) vastandlikkuse korral pidanud usaldusväärsemaks just üht või teist tõendit. Maakohtu põhjendus on loogiline ja arusaadav. Kuna maakohus tõendite (eriteadmistega isikute arvamused, eksperdiarvamused, tunnistajate ütlused, dokumentaalsed tõendid) kogumis hindamisel menetlusõiguse norme ei rikkunud, puudub ringkonnakohtul alus tõendite ümberhindamiseks. Maakohus põhjendas veenvalt, miks esitatud tõendite kogumi alusel on usaldusväärsemalt tõendatud hageja väide, et hallitusseen/majavamm ei saanud tingimustes, kus elamut kasutati alates valduse saamisest pidevalt elamiseks (sh elamut köeti), areneda nii ulatuslikult perioodil oktoobrist detsembrini 2016 (oktoobris toimus keldris veeleke, millega kostja seob hallituse tekke; 09.12.2016 viidi elamus läbi esimesed ruumiõhu mõõtmised ja leiti hallitusseente kolooniaid 2. korruse toas ja wc/duširuumis). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ja kaebuse väited ei anna alust teistsugusele järeldusele jõudmiseks. Erinevate ehitustehniliste puuduste tuvastamise (MP arvamuse saamiseks) kulude osas on kaebaja seisukohal, et arvamuse andmisel ei olnud asjatundjal võimalik teha kindlaks, millises seisundis olid elamu konstruktsioonid üleandmise momendil, kuna paljud neist olid mais 2017 juba lahti võetud, teisaldatud või ümber ehitatud. Kolleegium kostjaga ei nõustu. Apellant ei vaidlusta maakohtu järeldust, et arvamusest nähtuvad puudused (puitvahelae avariiohtlikkus, katuse osaliselt pehkinud sarikad ja roovitise puudumine, välisseinte soojapidamatus, korstnate tuleohtlikkus jmt) on varjatud puudused. Varjatud puudusi ei ole eluliselt võimalik tuvastada konstruktsioone avamata. Seega asjaolu, et maikuus 2017 olid konstruktsioonid avatud, tegigi võimalikuks puuduste avastamise. Eriteadmisega isik selgitas kohtuistungil vande all (t V kd lk 89c pöördel – 89e) mh, et hoones oli seinu lahti võetud, kuid maja täielikust lammutamisest juttu ei olnud. Arvamus sisaldab mh fotosid, millised kinnitavad väljatoodud puudusi. Asjas
2-17-13799 puuduvad tõendid, mille aluseks oleks võimalik nõustuda kostjaga, et maikuus 2017 ei olnud asjatundjal tegelikult võimalik koha peal väidetud puudusi avastada.
58.Tsiviilasja materjalid ei kinnita kostja etteheidet, et maakohus jättis TsMS § 442 lõiget 8 rikkudes vastamata tema VÕS § 220 lõike 1 alusel esitatud vastuväitele (et hageja ei teatanud puudustest mõistliku aja jooksul). Tsiviilasja materjalidest ei nähtu maakohtus sellise taotluse esitamist. Kaebuse punktis 3.3.9 on viidatud kostja 03.07.2019 menetlusdokumendile, kus taotlus peaks sisalduma. Kolleegium tutvus nii nimetatud menetlusdokumendiga (t IV kd lk 118-121) kui kostja muude maakohtule esitatud menetlusdokumentidega (t I kd lk 86-92, 136137, 155, 173-180; III kd lk 66-67; V kd lk 1-3, 44; VI kd lk 74-79, 121-122), kuid väidetud vastuväidet nendes ei sisaldu. Kuna vastavalt TsMS § 4 lõikele 2 ja § 5 lõikele 1 toimub hagimenetlus poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, puudus maakohtul kostja vastava taotluse puudumisel võimalus sellele vastata ja kaebuse vastupidine väide ei ole põhjendatud. Kuna kaebuses ei ole põhjendusi, miks vastuväide esitatakse alles apellatsioonimenetluses, jätab ringkonnakohus selle TsMS § 652 lõike 4 alusel tähelepanuta. Alternatiivselt märgib kolleegium, et isegi kui ringkonnakohtul oleks kohustus kostja VÕS § 220 lõike 1 alusel esitatud vastuväitele vastata, tuleks tõdeda väite põhjendamatust. Nimetatud sätte kohaselt peab ostja teatama müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai asja lepingutingimustele mittevastavusest teada. Pooled ei vaidle, et ostja sai kinnistu valduse notari juures lepingudokumendi vormistamise päeval 26.09.2016, milles oli kokku lepitud ka lepingu punktis 2.3 (t I kd lk 10 pöördel). Müüja ei ole kaebuses vaidlustanud maakohtu järeldust selle kohta, et ekspertide poolt kirjeldatud puudused olid vähemalt olulises osas varjatud, s.o sellised, millised ei ole tavapärase visuaalse ülevaatamisega avastatavad (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-100-15, punkt 31). Erinevatest puudustest teatamine on tõendatud järgmiselt: elektrisüsteemi kohta 10.11.2016 e-kirjas (t IV kd lk 126 pöördel), millest sai ostja teada eriteadmistega isiku 25.10.2016 arvamusest (t I kd lk 63); hallitusseente kohta 22.02.2017 (t IV kd lk 166-167), millest sai ostja teada vastavalt 22.12.2016 eriteadmistega isiku arvamusest (t I kd lk 22-25); erinevate ehitustehniliste puuduste kohta 02.06.2017 (t IV kd lk 172), millest sai teada 31.05.2017 eriteadmistega isiku arvamusest (t I kd lk 51-61). Lisaks esiletoodule teavitas ostja tsiviilasja materjalidest nähtuvalt müüjat erinevatest puudustest korduvalt ja eelmisi teateid täpsustades/täiendades. Eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et ostja teavitas müüjat varjatud puudustest teadasaamisest 1 kuni 2 kuu jooksul, mis on igal juhul mõistlik aeg ostja puhul, kes ei sõlminud lepingut oma majandusvõi kutsetegevuses.
59.Muus osas on kostja jäänud maakohtus esitatud vastuväidete juurde ega nõustu maakohtu poolt tõenditele antud hinnangutega ja nende alusel kujundatud põhjendustega, mis tema vastuväiteid ei kinnita. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on otsust põhjendanud kooskõlas TsMS § 442 lõikes 8 sätestatud reeglitega, mh vastanud kõigile poolte väidetele ja hinnanud kõiki tõendeid, seejuures põhjendades, kui ta mõne väitega ei nõustunud või mõnda tõendit ei arvestanud. Ainuüksi asjaolu, et kostja maakohtuga ei nõustu, ei saa olla aluseks kohtuotsuse tühistamisele. Kaebaja on küll väitnud, et maakohus jättis kõik hageja väiteid ümberlükkavad tõendid sisuliselt analüüsimata, kuid ei ole kaebuses esile toonud, millised konkreetsed kogutud tõendid jättis maakohus arvestamata. Asjaolu, et maakohus hindas tõendeid teisiti, kui soovib kostja, ei tähenda, et maakohus oleks jätnud tõendid hindamata. Ringkonnakohus ei tuvastanud tõendite hindamisel TsMS § 232 lõike 1 või muude tõendamisega seotud menetlusnormi rikkumist. TsMS § 232 lõike 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma
2-17-13799 siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise väide on tõendatud või mitte. Ringkonnakohus ei näe alust tõendite teistsuguseks hindamiseks (TsMS § 653).
60.Praeguses tsiviilasjas on hageja ostjana esitanud nõude kostja kui müüja poolt müügilepingu rikkumisega (mittevastava kvaliteediga asja müümisega) tekitatud kahju kindlaks tegemisega seotud kulude hüvitamiseks. Sellise kahju hüvitamise nõude esitamine on võimalik tulenevalt VÕS § 128 lõikest 3. Õiguskirjanduses on selgitatud, et kulud kahju kindlaks tegemiseks hõlmavad mõistlikke eksperdikulusid, nt hindamaks kahju suurust või seda, kas ja kui suures ulatuses on kahju tekitatud, samuti kulusid, mis olid vajalikud lepingurikkumise (nt asja lepingutingimustele mittevastavuse) kindlaks tegemiseks (Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Paul Varul jt, 2016, lk 679). Seega ei oma käesolevas asjas olulist tähtsust mitte see, kui suures ulatuses täpselt müüja lepingut rikkus (see on eelduslikult asjakohane tuvastada asja parandamise kulude üle peetavas võimalikus vaidluses), vaid see, et lepingurikkumine, mille kindlaks tegemiseks kulutusi tehti (ekspertidele tasuti), leiab tuvastamist vähemalt ulatuses, mis õigustab tehtud kulutuste mõistlikkust ja vajalikkust. Maakohus tuvastas mh, et pooled ei leppinud kokku sellises ulatuses elamu puudustes, mis ilmnesid ostjale peale kinnistu vastuvõtmist – mh eluohtlik elektrisüsteem, erinevad ehituslikud puudused (sh avariiohtlik puitvahelagi, tuleohtlikud korstnad), seenekahjustus ja majavamm. Kuna hageja kahtlused puuduste esinemise kohta leidsid tellitud eriteadmistega isikute arvamustega (sättes nimetatud eksperdiarvamuseks) tõendamist ja maakohus ei tuvastanud müüja vastutusest vabanemise aluseid, asus maakohus lõpptulemusena põhjendatult seisukohale, et hagetav kahju on põhjuslikus seoses müüja lepingurikkumisega, ostjal kahju tekkimine pidi olema müüjale ettenähtav lepingu sõlmimise ajal ning müüja vastutab ostjale tekkinud kahju eest hagetavas suuruses.
61.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et asjaolu, et osa asjatundjate arvamustest tellis ja osa hagetavast kulust tasus teenuse osutajale hageja tolleaegne elukaaslane (nüüdseks abikaasa), ei tõenda, et hagejal ei ole seda kulu tekkinud. Puudub vaidlus, et teenused olid tellitud seonduvalt hageja poolt omandatud kinnistuga, samuti, et elamut sooviti hakata kasutama perekonna eluasemena. Hageja elukaaslane (nüüdseks abikaasa), kes kohtumenetluses osaleb hageja lepingulise esindajana, on 17.03.2020 menetlusdokumendis (t VI kd lk 111) selgitanud, et tema poolt tasutud arved on nad hagejaga tasaarvestanud. Arvestades, et elukaaslane tegutses nii lepingueelsetes läbirääkimistes kui kohtueelses kirjavahetuses kostjaga samuti hageja esindajana, saab asuda seisukohale, et hageja ja tema elukaaslase/abikaasa vahel oli sõlmitud suuline käsundusleping VÕS § 619 mõistes. VÕS § 628 lõikest 2 tulenevalt on käsundiandja kohustatud hüvitama käsundisaajale kulud, mida viimane tegi käsundi täitmisel. Seega on hagejal tekkinud kohustus hüvitada esindajale viimase poolt ekspertide tasutud summad.
62.Kuna maakohtu otsus jääb lõppjärelduses muutmata puudub alus menetluskulude jaotuse muutmiseks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
63.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämisel jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lõike 1 alusel apellandi kanda. Kuna maakohus hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud, ei tee seda ka ringkonnakohus (TsMS § 174 lõige 4). Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul arvates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest (TsMS § 177 lõige 2).
2-17-13799 (allkirjastatud digitaalselt) /Imbi Sidok-Toomsalu, Ele Liiv, Peeter Pällin/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.