Otsuse tegemise aeg ja koht 16.04.2020, Tallinn, Tallinna Kohtumaja Tsiviilasi
Tsiviilasja hind
2-18-128825 Montblan Mood OÜ hagi OÜ Advokaadibüroo Ehasoo ja Partnerid vastu võla, viivise nõudes 10679,47 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: Montblan Mood OÜ (12449604, E. Viiralti 3/1-9, Tallinn), lepinguline esindaja Kuldar Kirt, e-post: esindajad [email protected] Kostja: OÜ Advokaadibüroo Ehasoo ja Partnerid (10113774, Suur-Karja 3, 10140 Tallinn), seaduslik esindaja Kaido Ehasoo, lepinguline esindaja Kaili Siilak, e-post [email protected]
Menetluse liik
Kohtuistung 09.03.2020, Tallinn, hageja esindaja K. Kirt, kostja seaduslik esindaja K. Ehasoo ja lepinguline esindaja K. Siilak
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata Montblan Mood OÜ hagi OÜ Advokaadibüroo Ehasoo ja Partnerid, milles ta palus OÜ-lt Advokaadibüroo Ehasoo ja Partnerid välja mõista: 1.1 küttekulude põhivõlgnevus 1558,71 eurot ja viivis seisuga 03.01.2019, summas 148,27 eurot, 1.2 küttekulude põhinõudelt 1176,74 eurot lepingujärgne viivis 0,15% päevas alates 04.01.2019 kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni, 1.3 küttekulude põhinõudelt summas 411,97 eurot lepingujärgne viivis 0,15% päevas alates nõude suurendamisest 18.09.2019 kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni, 1.4 tasumata üüri põhivõlgnevus summas 5235,99 eurot, 1.5 tasumata üüri põhinõudelt summas 4833,22 eurot lepingujärgne viivis 0,15% päevas alates hagiavalduse täienduse esitamisest (27.06.2019) kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni, 1.6 tasumata üüri põhinõudelt summas 402,77 eurot lepingujärgne viivis 0,15% päevas alates nõude suurendamisest 18.09.2019 kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni.
2.Jätta poolte menetluskulud hageja kanda ja mõista Montblan Mood OÜ –lt OÜ Advokaadibüroo Ehasoo ja Partnerid kasuks menetluskulude katteks 3636 € (sh käibemaks) võlgnetavatelt menetluskuludelt viivist alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
3.Rahuldada Montblan Mood OÜ 13.03.2020 protokolli parandamise taotlus ja parandada 09.03.2020 istungi protokolli järgmiselt:
3.1.Protokolli 3 leheküljel lõigus, mis algab 00.16.06 lugeda õigeks järgmine: „Kommunaalarvestus ja vähemtasutud küttekulu: räägime lepingust ja lepingu rikkumisest, kannan ette lepingu p 4.1 ja 4.1.2. Sisuliselt on kokku lepitud, et tuleb tasuda vastavalt tegelikele kulutustele. Kostja on ka varasemalt tasunud ruutmeetripõhiselt ja kuna neid on tegelikult rohkem, kohustub kostja ka rohkem tasuma. See on kostja lepinguline kohustus, mida kostja on rikkunud. Hageja tugineb nõude esitamisel lepingupunktidele 4.1 , 4.1.2, VÕS § 115 lg 1, § 292 lg 1 ja lg 2.“.
3.2.Protokolli 6 leheküljel lõigus, mis algab 00.38.16 lugeda õigeks järgmine: „38,5 ruutmeetri arvestus on esitatud ja kostja pole seda vaidlustanud. Hageja ja kostja vahel on kaks üürilepingut. Teise korruse üldpind on lepingu järgi 105 m2 ja teise korruse reaalse pinna vahe on 38,5 rm. Kokku 143,5 m2. Kui võtame mõõtmistulemused, siis nende tulemusena on hageja jõudnud järeldusele, et kostja kasutada oli üüripinda vähemalt 38 m2 rohkem.“.
3.3.Protokolli 10 leheküljel lõigus, mis algab 1.38.13 tuleb asendada „hageja“ „kostjaga“ ja lugeda õigeks sõnastuseks järgmine: „Selliseid väiteid pole kostja kunagi esitanud, et mingeid ruume polnud võimalik kasutada.“.
Edasikaebamise kord, tähtaeg Otsuse peale apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg on 30 päeva arvates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuud avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab isik, kes soovib menetlusabi saada, tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hageja nõue, põhjendused (03.01.19, 26.06.19, 17.09.2019, 01.11.19, 31.01.20, 10.02.2020) 2 (11)
1.AS Xxxx (pankrotis) ja kostja sõlmisid 28.05.09 kaks büroopinna üürilepingut ja selle alusel kasutas kostaja üüripinda xxxx. Alates 10.10.13 on kinnistu omanik hageja (VÕS § 291 lg 1). Lepingu järgi maksab kostja II korruse eest üüri 366,16 € kuus käibemaksuga, st 3,49m2 kohta.
2.Hageja teostas mõõdistused ja kostja kasutuses olev II korruse üüripinna tegelik suurus ei ole mitte 105m2 vaid 143,5m2. Seega on kostja kasutuses 38,5m2 rohkem ja kostja tasus vähem kütte eest arveid (03.01.19 hagi p 1.3). Kostja kasutuses on lepingu järgi III korrus 40m2, II korrus 105m2, kokku 145m2, tegelikult kasutab kostja 183,50 m2. Oma 17.09.19 hagi täpsustustes märkis, et mõõdistused teostas Xxxx OÜ ja selle kohaselt on kostja kasutuses ja valduses 143,1 m2 II korrusel ehk vähemalt 38m2 rohkem.
3.Hageja esitas 20.09.18 kostjale arve nr 18090 (lisa 2) kütte tasumiseks perioodi eest 01.10.14-28.02.18 1345,18 € + käibemaks 269,04 €, viivis 0,5%, see summa on tasumata. 08.10.18 esitas nõude kütte eest tasumiseks 1614,22 €, mis on tasumata.
4.Hageja arvates on kostja 2013.a. oktoobrist alates vähem tasunud kommunaalkulude arvetel märgitud kütte eest. Lepingu p 4.1, 4.1.2 järgi peab kostja tasuma vastavalt tegelikele kuludele.
5.Küttekulud (hagi p 2.7), mille eest hageja nõude esitab, on periood november 2015 – veebruar 2018, 980,62 € + käibemaks 196,12, kokku 1176,74 €. Viivis alates 12.10.18 on hagi esitamise seisuga 03.01.19 0,15% päevas võlalt 1176,74 € vastatavalt 148,27 €. Põhjendamatu on kostja seisukoht, et ruumide eest, mida ei köeta, ei tule tasuda (17.09.19 p 1.4 lõpp). 26.09.19 avalduses palus mõista välja kütte eest võla 2018.a. märts – juuni 2019.a. 411,97 €.
6.01.11.19 avalduses märkis, et kuivõrd kostjal oli kohustus tasuda kõrvalkulude eest vastavalt lepingu p 4.1 ja 4.1.2 järgi tegelike kulude järgi, siis on kostja rikkunud kohustust, so kahjunõue, mille sisu on vähemtasutud kõrvalkulude maksed 38m2 eest, sest kostja on tegelikult kasutanud suuremat pinda. Küttekulude arvestuse aluseks on m2. Kostja on vähem tasunud ja hagejal on tekkinud kahju. Kostja rikkumine on seoses hagejal kahju tekkimisega. Seega on küttekulude kui kahjunõude nõude aluseks lepingulise kahju hüvitamine (VÕS § 292 lg 1, § 127 lg 1, 4, lepingu p 4.1, 4.1.2).
7.Kuna kostja kasutab II korrusel rohkem ruumi 38,5m2, siis tuleb tal maksta ka selle eest üüri ehk peaks igakuiselt maksma üüri rohkem kuus 134,26m2 eest Hageja saatis kostjale arve 16.05.19 nr 190507 4027,68 €+ käibemaks, kokku 4833,22 € mis on tasumata. See on üür perioodi eest mai 2016 – mai 2019. Lisaks nõuab viivist lepingu p 2.3 järgi 0,15% päevas võlalt kuni selle tasumiseni. 17.09.19 avalduses palus välja mõista üüri täiendava perioodi juuni 2019 - august 2019 eest 402,77 €.
8.01.11.19 avalduses märkis, et tasumata üüri näol on saanud kostja kasutuseelist, seega on kostja õigusliku aluseta kasutanud 38m2 II korrusel ja rikastunud seetõttu. Kasutuseeliseid saab hageja nõuda TsÜS § 62 lg 1 ja § 1037 lg 1 alusel. 3 (11)
9.Vähemtasutud üürinõue on alusetu rikasutmise õiguse alusel esitatud nõue; alternatiivselt on see kahju hüvitamise nõue VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi. Nimelt rikkus kostja hageja omandit 38m2 ulatuses ja kasutas alusetult hageja omandit selles ulatuses ja seejärel on hageja kahju kaotatud kasutuseelis.
10.Kostja on kätte saanud hageja 08.10.18 nõude 09.10.18 koos selle lisaks oleva kütte ja üüri arvega.
11.Oma 31.01.2020 dokumendis märkis, et arvestades Xxxx poolt hagejale esitatud arveid on kostjale arvestatud kulusid 183,5 m2 eest (kokku 367,2 €, lisatud arvestuse tabel.
12.Oma 10.02.2020 avalduses tõi esile järgmise. Kuna tema arvates on kõik küttekulud üürnike vahel jagatud hageja poolt 31.01.2020 avalduses esitatud tabelis/arvestuses märgitud ruutmeetrite alusel ning lähtudes hageja 31.01.2020 lisatud arvestusest ja arvetest, siis ei ole kostja tasunud kütte eest nõutud summas. Arvestuse aluseks on võetud Xxxxe poolt väljastatud kütte arvete summa ja kostja kasutuses olnud ruumide üldpind 183,5 m2 suhetes kogu köetava pinnaga 367,50 m2.
13.Hageja esitas ja muutis korduvalt oma nõudeid oma järgnevalt: Küte Esialgses hagis (03.01.19) palus välja mõista perioodi eest november 2015 –veebruar 2018 võlga 1176,74 €, viivist 148,27 € ja edaspidi 04.01.18 viivist 0,15% päevas kuni võla tasumiseni. 17.09.19 avalduses palus mõista välja kütte eest võla täiendava perioodi ehk märts 2018 - juuni 2019 eest 411,97 €. Kokku palus välja mõista 1558,71 € ja viivist 03.01.19 seisuga kokku 148,27 € ning edaspidiselt viivist võlalt 1176,74 €-kt 0,15 % päevas 04.01.19 kuni täitmiseni ja võlalt 411,97 €-lt 15 % päevas alates 18.09.19 kuni täitmiseni. Üür 26.06.19 avalduses palus lisaks küttevõlale välja mõista üüri 4833,22 € perioodi mai 2016 – mai 2019 eest ja sellelt viivist 0,15% päevas alates 26.06.19 kuni täitmiseni. 17.09.2019 palus täiendavalt välja mõista üüri perioodi juuni 2019 -august 2019 eest 402,77 €. Kokku palus välja mõista üürivõlga 5235,99 €, viivist 4833,22 €-lt 15 % päevas alates 27.06.19 kuni täitmiseni ja võlalt 402,77 €-lt 1 % päevas alates 18.09.19 kuni täitmiseni.
14.Lõplik nõue Kuigi ka 31.01.2020 täpsustas hageja oma nõudeid, siis 10.02.2020 dokumendis märkis ta, et tegelikult on toodud tema lõplikud nõuded 17.09.19 dokumendis ja ka 10.02.2020 dokumendi resolutsioonis ja seega palus hageja kostjalt välja mõista: ▪ küttekulude osas põhivõlgnevus summas 1558,71 eurot ja viivis seisuga 03.01.2019 148,27 eurot, ▪ küttekulude osas põhinõudelt 1176,74 eurot lepingujärgne viivis 0,15% päevas alates 04.01.2019 kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni,
4 (11)
▪
küttekulude osas põhinõudelt summas 411,97 eurot lepingujärgne viivis 0,15% päevas alates nõude suurendamisest 18.09.2019 kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni, ▪ tasumata üüri põhivõlgnevus summas 5235,99 eurot, ▪ tasumata üüri põhinõudelt summas 4833,22 eurot lepingujärgne viivis 0,15% päevas alates hagiavalduse täienduse esitamisest (27.06.2019) kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni, ▪ tasumata üüri põhinõudelt summas 402,77 eurot lepingujärgne viivis 0,15% päevas alates nõude suurendamisest 18.09.2019 kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni. Menetluskulud palus jätta kostja kanda ning menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni palus välja mõista viivise VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. Kostjate vastuväited
15.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta hagi rahuldamata (19.02.20190, 09.04.2019, 04.09.2019, 10.12.19, 18.02.2020).
16.Hageja ei ole põhjendanud ega tõendanud, millise kokkuleppe järgi peab kostja maksma kütte eest 143,5m2 eest, kuna lepingus on sätestanud üüripinna suurus 105 m2. Hageja ei ole tõendanud tegelikke kulusid lepingu p 4.1.2 (millele hageja on ise viidanud) järgi. Tavapäraselt jaotub küttekulu tarbimisest sõltumatu ja tarbimisest sõltuva osana; selline jaotus on vajalik, kuna majas on ka üldised soojakulud, mis ei sõltu individuaalsest tarbimisest (trepikojad, soojakaod mitteköetavates ruumides jms). Hageja nõue on tõendamata ja põhjendamata, kuna maja tarbimine (alg ja lõppnäit) ja jaotus tarbijate vahel puudub. Lisaks pole hageja näidanud kütte ruutmeetri hinda.
17.Hageja ei ole tõendanud mõõtmise tulemusi, sj ei ole tänasel päeval olemas II korrusel ruumi, mis on hagile lisatud materjalides nr 35 all. Ei ole selge, kelle poolt on mõõtmised tehtud. Kostja ei ole saanud 20.09.18 esitatud arvet ja selle arve esitamisest ei teki kohustusi. 2018.a. mais, aprillis, märtsis olevatel arvetel on hageja nõudnud küttekulu 166m2 kohta, hoopis kostjal on tagasinõue hageja vastu.
18.Kostja tasus korrektselt talle esitatud arvete alusel küttekulusid vastavalt lepingus kokkulepitule. Seega ei saa olla hagejal nõuet kostja vastu.
19.Hageja on väitnud, et lepingus on jäänud märkimata II korruse pinna hulgas sissepääsust paremale jääv tuba ja proportsionaalselt tubasid ühendavast pinnast osa koridorist, mida näitab II korruse plaan. See tuba on utiiliruum/ladu, millel puudub kütmise võimalus, seal pole mingeid küttekehasid, temperatuur langeb seal 10-15 kraadini.
20.Kostja ei ole saanud mingit kasu selle ruumi ja ühendava koridori väidetava kütte eest. Kostja pole rikastunud hageja arvel.
21.Hageja üürinõue ei põhine lepingul, lepingus ei ole kokku lepitud üüri suurust m2 kohta. Täiendava üüri kohta ei ole arvet 2019.a. mais esitatud, hageja pole ka üüri nõudnud sellise arvestuse järgi juunist – augustini 2019.a. Üürisuhe on lõppenud vastuse esitamise 5 (11)
aja 04.09.19 seisuga.
22.10.12.19 vastuses (hageja 01.11.19 täpsustustele) märkis kostja, et endiselt on hageja nõue põhjendamatu. Hageja viide lepingus sellele, et küttekulusid tuli tasuda tegelike kulude järgi tähendas praktikas seda, et küttekulusid ei arvestatud fikseeritud määras ehk iga kuu samas summas, vaid korrutatuna lepingus märgitud m2 arvuga. See oli standardne lepingutes. Isegi kui kostja kasutuses on rohkem ruume kui 105m2, siis kütte eest tasumises lepiti kokku nii, et kütte eest makstakse 105m2 eest. Selline on üürileandjate ja ka hageja enda praktika. Mingit võlga pole, sest kostja tasus vastavalt lepingule ja selle alusel esitatud arvetele kõik kulud.
23.Hageja ei ole põhjendanud oma kahju nõuet. Hageja pole esile toonud, millist lepingulist kohustust on kostja rikkunud. Asjaolu, et hageja mõõdistuste tulemusel oleks kostja kasutuses rohkem so 38m2, ei ole aga asjaolu, et rääkida lepingu rikkumisest, sest poolte kokkuleppe järgi on arvestuse aluseks 105m2. Kostja pole ruume alusetult kasutanud. Hageja kahju ei saa olla see, et hageja on kütnud ruume, kahju nõude eelduseks olevad asjaolud on esile toomata.
24.18.02.2020 märkis kostja, et hageja on alusetult märkinud oma 31.01.20 dokumendi punktis 2.2 olevasse tabelisse „Ehasoo“ reale ruutmeetriteks 183,5 m2, mis ei baseeru ühelgi hageja varasemal ja ka viimastel seisukohtadel ega tõenditel. Hageja nn küttekulude jaotus väidetavate üürnikega nimetustega XXXX ja xxxx ei ole kontrollitav ega oma tähtsust, kuivõrd hageja lepingulise nõude kehtivus kostja suhtes ei sõltu sellest, kas ja kuidas ta arveldab teiste isikutega, isegi kui hageja sellist jaotust peaks olema teinud. Seeläbi on tõendamata ka hageja kahju suurus.
25.Ebaselge on hageja esitatud tabel (10.02.2020 dokumendi lisa 1), kuivõrd selles sisalduvates andmetes on lähtutud 183,5 m2 suurusest pinnast, mis ei ole asjakohane. Arvandmete jagamine Exceli arvutustabelis erinevatesse osadesse on matemaatika, mitte tõend. Kostja ei nõustu hageja arvestustega, kuivõrd nende seos nõudega on põhjendamata. Hageja koostatud tabel ei ole dokumentaalne tõend. Hageja väide, et kogu xxxx pindala on 367,5 m2, on tõendamata. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt (kostja 19.02.2019 taotluse lisa 1) on xxxx kinnisasja pindala 264 m2. Hageja on esitanud kohtule 10.02.2020 dokumendi lisana kogumis kommunaalkulude arved, millega pisteliselt tutvudes nähtub, et iga kuu kohta on hagejale adresseeritud kaks arvet. Menetlusdokumendis mingit seost hageja esitatud tõendite ja hagiavalduses esitatud nõudega, tasuda xxxx II korruse ruumide eest täiendavalt 38,5 m2, ei tulene. Arvete esitamisest ei teki hagejal nõuet kostja vastu. Seetõttu ei ole kostjal kohustust tõendada, kas ta on lisatud kümneid arveid tasunud. Esitatust on käesoleva menetlusega puutumus nendel arvetel, milles hageja on nõudnud kostjalt kütte kulu arvestusega 105 m2 kohta, nagu tuleneb pooltevahelisest lepingust (nt arve 2015.aastast nr 151202-K, 2016. aastast nr 160207-K, 2017.aastast nr 171107-K). See tõendab, kuidas hageja juhindus pooltevahelisest lepingust kuni nõude konstrueerimiseni.
26.Viivis on põhjendamatu, sj pole hageja viidatud arveid saanud. Kui kohus peaks mingiski osas leidma, et nõue on põhjendatud, palub kostja viivist vähendada kõiki asjaolusid arvestades selliselt, et kostja viivis on seotud üksnes võimaliku kohtuotsuse jõustumise järgse ajaga. Nimelt ei ole hageja oma nõuet põhistanud, mis õigustaks kostja 6 (11)
sanktsioneerimist väidetava kohustuse rikkumise eest tagasiulatuvalt. Hageja koostatud arvetest lähtuvalt ei ole kostja oma kohustusi rikkunud.
27.Menetluskulud ja sellelt arvestatava viivise palub jätta koos viivisega hageja kanda. Kohtu põhjendused
28.Vaidlus puudus järgnevas: o Xxxx AS ja kostja sõlmisid 28.05.2009 äriruumide üürilepingu xxxx kasutamiseks, millega Xxxx AS andis kostja kasutusse äriruumi II korruse (hagi lisa 4). o Kostja kohustus tasuma lepingu p 2.1. 4.1.2 järgi üüri ja kõrvalkulusid. o Lepingust tulenevad õigused kohustused on hagejale seoses omandi üle minemisega üle käinud 10.10.2013 (kanne kinnistusraamatus) o 2019.a septembri seisuga on leping lõppenud. o Lepingujärgne viivis on 0,15% päevas võlalt.
29.VÕS § 291 lg 1 sätestab, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Arvestades eeltoodud vaidlustamata asjaolusid, on hagejale üle läinud VÕS 291 lg 1 järgi Xxxx AS ja kostja vahel 28.05.09 vahel sõlmitud äriruumi üürileping ning VÕS § 271 kohaselt kohustub üürnik üürilepingu järgi tasuma üürileandjale üüri ning kui lepingus on kokkulepitud, siis ka § 292 lg 1 järgi kõrvalkulusid. Lepingut tuleb täita kooskõlas VÕS § 76 lg 1, 2, § 8 lg
2.Kohustuse rikkumise korral on võlausaldajal õigus nõuda VÕS § 101 lg 1 p 3, 6, § 113 lg 1, § 127 lg 1, 3, § 128 lg 2, § 115 lg 1 järgi lepingulist kahju hüvitamist, viivist. Ka võib võlausaldaja nõuda lepinguvälise kohustuse rikkumise korral VÕS § 1037 lg 1, TsÜS § 62 lg 1 järgi alusetu rikastumise õiguse korral kasutuseeliseid, samuti VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi omandi õigusliku aluseta kasutamise eest kaotatud kasutuseeliseid TsÜS § 62 lg 1 järgi kui kahju hüvitamist. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 29 lg 1 I lause järgi tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest, lg 5 p 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi.
31.Hageja poolt kohtule esitatud lepingust nähtuvalt üürib kostja xxxx asuvas kinnistul äripinda 105m2, mille asukoht on II korrusel ja tasub üüri alates 01.09.09 (lepingu p 2.1). Lepingu 2.1. järgi tuleb üüri tasuda kindla summana kuus ning lepingust ei nähtu, et üüri arvestus oleks ruutmeetri põhine ehk et see oleks määratletud mingi summana ühe ruutmeetri kohta. Lepingu p 4.1.2 sätestab, et üürnik kohustub tasuma kommunaal ja muude kirjalikult kokkulepitavate teenuste eest vastavalt tegelikele kulutustele esitatud arvete alusel, välja arvatud nende teenuste eest, mida üürnik tasub otse teenuse osutajale. Viidatud sättest ei nähtu kuskilt, et kõrvalkulude arvetus toimuks ruutmeetri põhise arvestuse järgi. 7 (11)
32.Kohus kuulas ära kostja tunnistaja H S, kes on selle lepingu sõlminud tollasr kinnisasja omaniku ja ühtlasi üürileandja nimel. Nimelt nähtub kinnistusraamatust, et ajal kui leping sõlmiti, oli selle kinnisasja omanik üürileandja AS Xxxx (kinnistusraamatu väljavõte). Tunnistaja ütlustest nähtuvalt oli tal kogemus lepingute sõlmimisel ning et iga leping sõlmiti läbirääkiste tulemusel ja et vaidlusaluse lepingu koostas tema.
33.Ütlustest nähtuvalt tagastati xxxx maja omandireformi käigus ja kõike ruume ei saanud kasutada otstarbe kohaselt. Ta selgitas, et üürile antavad ruumid ei olnud osaliselt köetavad ja see osa, mida sai kasutada bürooruumidena, võis olla 100 m2 kandis. Kõiki ruume ei saanud bürooruumidena kasutada seetõttu, et mingis kohas oli toimunud tulekahju, osades ruumides polnud kütet, need olid kehvas seisus ja polnud remonditud. Need ruumid olid II korrusel. Tunnistaja selgitas, et kuna osades ruumides polnud kütet, siis neid ei saanud kasutada ja kuna seal oli niiskus, siis ei saanud seal ka dokumente hoida ning nende eest ei saanud küsida ka kommunaalkulusid. Selgituseks lepingus märgitud 105,2 kohta ütles ta, et see 105 m2 oli proportsiooniks. Tunnistaja ütles, et üürileandja lähtus lepingus fikseeritud ruutmeetritest, sest lepingus on kirjas, et üürnik maksab üüri pluss kommunaalkulud, mida ta tarbib ning küte oli üks selle osa. Tunnistaja ütles, et osades ruumides ei saanud töötada ka seetõttu, sest seal polnud ka aknaid, ruumid olid niisked ja olid kasutud. Ta lisas, et isegi kui üürnik oleks neid kasutanud, siis tunnistaja ei mäletanud, et oleks olnud keeldu, et neid ei tohi kasutada. Ütluste koheselt andiski üürileandja advokaadibüroole kasutada ruumid 105m2 ulatuses, mille järgi on võimalik jaotada kulusid ja ülejäänud ruumid olid lepingu osa, sest need polnud täisväärtuslikud ja nende eest ei saanud küsida täisväärtuslikku hinda. Tunnistaja ütluste kohaselt oli lepingu objektiks see, mida oli võimalik reaalselt kasutada ja mida sai ka reaalselt kasutada -105 m2. Nii lepiti tema ütluste kohaselt kokku üürihind, mis polnud ruutmeetri põhine vaid üldpinna arvestus ja seepärast ei arvestatud ruume, mida ei saanud kasutada, üüripinna sisse. Lepingus märgiti ära 105 m2 selleks, et kommunaalteenuseid, eelkõige kütet saaks jagada proportsionaalselt; üürileandja arvestuse aluseks oli 105 m2, sest üürileandjal oli ka teistel korrustel üürnikke.
34.Hinnates tunnistaja ütlusi ja lepingu p 2.1 ja 4.1.2 sätestatut omavahel, leiab kohus, et antud juhul leppisid pooled (Xxxx OÜ ja kostja) kokku, et kostjale antakse üürilepinguga üürile xxxx II teise korruse ruumid, mitte konkreetselt pind suurusega 105m2. Lisaks leiab kohus tunnistaja ütlusi hinnates, et üürileandjast omaniku Xxxx OÜ tahe VÕS § 29 lg 1 järgi ja arusaam lepingu p 3.1. ja 4.1.2 sisust ning üürniku kohustustest ja üürileandja vastavast õigusest VÕS § 29 lg 5 p 1 järgi oli see, et kogu üür ja kõrvalkulude arvestus toimub arvestuslikult 105m2 järgi, mitte tegelikult selle järgi, mitut ruumi või mitu ruutmeetrit oli faktiliselt kostja kasutuses xxxx asuval II korrusel. Kohtul puudub igasugune alus kahelda tunnistaja ütlustes, mida ta lepingut koostades silmas pidas ja üürnikult lepinguga ootas, sest ta oli omanikuks oleva üürileandja esindaja ja lepingu koostaja. Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et kostja on tõendanud oma väidet, et pooltel oli lepingus kokkuleppe, et üüri ja kõrvalkulusid tasutakse arvestuslikult kokkuleppelise 105m2 järgi mitte muu arvestusmetoodika järgi. Hageja väide, et lepingu järgi pidi kostja tasuma tegelike kulude järgi kõrvalkulusid, ei ole iseenesest vale, ent lepingu p 4.1.2 sisu ja tunnistaja ütlusi omavahel hinnates, saabki järeldada, et arvestus toimus kokkuleppelise suuruse 105m2 järgi mitte muu arvestuse järgi. Seega, niisuguse metoodika järgne küttekulu arvestus ei 8 (11)
tähenda, et arvestus, mida seni olid Xxxx AS ja eelnevad teised üürileandjad ja ka hageja ise teinud, ei vastaks tegelikule kulule lepingu p 4.1.2 mõttes. Tunnistaja ütluste kohaselt tagaski see 105m2 vastava proportsiooni, mis oli talle kui üürileandjale vajalik arvestuste tegemiseks, arvestades sealjuures seda, et majas oli teisi üürnikke. Nii on kostja ümber lükanud hageja väited sellest, et arvestuse aluseks tuleks võtta mitte lepingus märgitud 105m2 vaid muu pinna suurus (täiendavalt 38m2 või 38,5m2).
35.Nii ei oma hageja poolt kohtule esitatud üüritud ruumide plaan (lepingu juures) ja hageja esitatud hilisem Xxxx OÜ (17.09.19 lisa 1) mõõdistusplaan vaidluses tähtsust, sest arvestus kõrvalkulude ja üüri tasumiseks toimib vastavalt lepingule ja kooskõlas VÕS § 76 lg 1, 2 105m2 arvestuse järgi.
36.Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja arvestus ja nõue saada kõrvalkulusid ja üüri täiendava 38m2 või 38,5m2 eest ei põhine lepingul ning hageja ei saa nõuda üüri ja kõrvalkulude tasumist enamas ulatuses kui 105m2 arvestuse järgi. Seda, et kostja oleks jätnud tasumata üüri ja kõrvalkulud lähtuvalt 105m2 arvestusest, ei ole hageja väitnud. Kostja sai II korrusel asuvad ruumid kasutusse lepinguga, seega õiguslikul alusel. Nii asub kohus seisukohale, et kostja ei ole lepingut rikkunud sellega, et pole tasunud hagis nõutava perioodi eest üüri ja kõrvalkulusid enam kui 105m2 eest. Seega ei saa tõusetuda küsimust ka hageja omandi, antud juhul ruumide alusetust kasutamisest kostja poolt. Selle tõttu ei saa hageja nõuda kostjalt väidetavalt tasumata üüri näol kostjalt kasutuseelised väidetavalt täiendava 38m2 või hagis mõnikord väidetud 38,5m2 eest TsÜS § 62 lg 1, VÕS § 1037 lg 1 järgi. Ka ei tõusetu küsimust hageja alternatiivsest ehk kahju hüvitamise nõudest VÕS VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5, TsÜS § 62 lg 1 järgi (delikt) järgi, sest kostja ei ole rikkunud hageja omandit 38m2 või 38,5m2 ulatuses sellega, et kasutas II korruse ruume. Nimelt tuli nende kõigi xxxx asuva II korruse ruumide kasutamise õiguslik alus kostjal vaidlusalusest lepingust, sõltumata lepingus märgitud 105m2. Nagu kohus tuvastas, oli kostjal kohustus tasuda üür lähtudes arvestusest 105m2. Seega ei saa hageja nõuda kostjalt väidetavalt saamata üüri näol kahju hüvitamist (deliktiõiguse) VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5, TsÜS § 62 lg 1 järgi. Nagu kohus tuvastas, toimus ka kõrvalkulude, antud juhul kütte arvestus vastavalt VÕS § 76 lg 1, 2, lepingu p 4.1.2 105m2 järgi ja seetõttu ei saa hageja nõuda kostjalt täiendavalt väidetavalt tasumata kõrvakulude eest kahju hüvitist 38m2 või 38,5m2 eest väidetava lepingu rikkumise tõttu VÕS § 115 lg 1, § 127 lg 1, 3, § 128 lg 2 järgi.
37.Nii jääb hageja nõue kõrvalkulude ja üüri saamiseks rahuldamata. Kuna põhinõue jääb rahuldamata, jääb rahuldamata ka kõrvalnõudena hageja viivisenõue VÕS § 76 lg 1, 2 § 113 lg 1, § 101 lg 1 p 6, TsMS § 367 järgi.
38.Kohtul ei ole vaja anda hinnangut võlaperioodile, kahju tekkimisele, suurusele ja kasutuseeliste suurusele, nende arvestusele, põhjuslikule seosele väidetava kahju ja rikkumise vahele, viivisele, selle vähendamise taotlusele. Ka ei anna kohus sisulist hinnangut hageja poolt esitatud tunnistaja kohta avaldatud interneti väljavõttele, kuna sellel pole mingit seost lepingu sõlmimise asjaoludega ja üürileandja tahtega lepingu sõlmimise ajal. Samuti ei anna kohus hinnangut hageja arvele 20.09.18, nõudele 09.10.18, kostja 19.02.19 dokumendi lisaks olevatele fotode üüritud ruumide seisust, üürileandja e9 (11)
kirjale 23.09.18, hageja esitatud arvetele kostjale, arvele nr 19057, kostja esitatud hageja arvele nr 190607 01.06.19, nr 190507 16.05.19, hageja nõudekirjale koos arvetega 09.10.18, hageja arvetele nr 190810, nr 190809 31.08.19, hageja esitatud AS Xxxx xxxx ja xxxx AS arvetele, mis on saadetud hagejale ja hageja poolt kostjale saadetud arvetele (hageja menetlusdokumentide 31.01.2020, 10.02.2020 lisad). Menetluskulud
39.Kuna hagi jäi rahuldamata, jäävad poolte menetluskulude hageja kanda TsMS § 162 lg 1, 2 järgi. TsMS § 175 lg 1 järgi kontrollib kohus kulude põhjendatust. Kostja palus määrata kindlaks kulud kokku 25,5 h eest tasumääraga 120 eurot tund, summas 3060,00 eurot, millele lisandub käibemaks. Kostja kinnitas, et kulud on seotud kohtumenetlusega. Kostja palub hagejalt hüvitatavatelt menetluskuludelt välja mõista viivise vastavalt TsMS § 177 lg 4 menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Hageja ei ole vastuväiteid esitanud (tähtaeg 23.03.20 vastavalt istungi protokollile 09.03.2020).
40.Kohus leiab, et kostja kuludes on märgitud viimase istungi aeg 3,75 h, tegelikult kestis see 3,5 h, seega veerand tundi vähem. Muud kulud on kohtu arvates põhjendatud, kuna töö vastab kirjelduses tehtule, asja materjal oli mahukas. Seega on põhjendatud menetluskulud 25 h ja 15 min eest, mis teeb kokku 3030 € TsMS § 175 lg 1 järgi. Sellele lisandub käibemaks 20%, mis teeb põhjendatud kuludeks kokku 3636 €. Märgitud summa tuleb hagejalt kostjale välja mõista ja TsMS § 177 lg 4 järgi tuleb hagejalt välja mõista kostja kasuks viivis võlgnetavatelt kuludelt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
41.Kuna hageja menetluskulud jäävad tema enda kanda, ei anna kohus nende suurusele hinnangut. Protokolli parandus
42.Kohus koostas 09.03.2020 istungi kohta protokolli. Hageja esitas 13.03.2020 taotluse protokolli parandamiseks.
43.TsMS § 53 lg 4 järgi rahuldab kohus protokolli parandamise taotluse ja seega tuleb teha istungi protokolli parandada järgmiselt: Protokolli 3 leheküljel lõigus, mis algab 00.16.06 lugeda õigeks järgmine: „Kommunaalarvestus ja vähemtasutud küttekulu: räägime lepingust ja lepingu rikkumisest, kannan ette lepingu p 4.1 ja 4.1.2. Sisuliselt on kokku lepitud, et tuleb tasuda vastavalt tegelikele kulutustele. Kostja on ka varasemalt tasunud ruutmeetripõhiselt ja kuna neid on tegelikult rohkem, kohustub kostja ka rohkem tasuma. See on kostja lepinguline kohustus, mida kostja on rikkunud. Hageja tugineb nõude esitamisel lepingupunktidele 4.1 , 4.1.2, VÕS § 115 lg 1, § 292 lg 1 ja lg 2.“. Protokolli 6 leheküljel lõigus, mis algab 00.38.16 lugeda õigeks järgmine: 10 (11)
„38,5 ruutmeetri arvestus on esitatud ja kostja pole seda vaidlustanud. Hageja ja kostja vahel on kaks üürilepingut. Teise korruse üldpind on lepingu järgi 105 m2 ja teise korruse reaalse pinna vahe on 38,5 rm. Kokku 143,5 m2. Kui võtame mõõtmistulemused, siis nende tulemusena on hageja jõudnud järeldusele, et kostja kasutada oli üüripinda vähemalt 38 m2 rohkem.“. Protokolli 10 leheküljel lõigus, mis algab 1.38.13 tuleb asendada „hageja“ „kostjaga“ ja lugeda õigeks sõnastuseks järgmine: „Selliseid väiteid pole kostja kunagi esitanud, et mingeid ruume polnud võimalik kasutada.“. (digitaalne allkiri) Kohtunik
11 (11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.