Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Hagihind Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik
Harju Maakohus Andres Suik 14.04.2020, Tallinn 2-19-17111 A. T., T. T. hagi Hild Kinnisvara OÜ vastu leppetrahvi saamiseks 34 848 eurot Hageja I: A. T. (isikukood xxx, elukoht xxx, e-post: xxx); Hageja II: T. T. (isikukood xxx, elukoht xxx); Hagejate lepinguline esindaja: Kristo-Taavi Ruus, OÜ RuusVisioon, registrikood 14672921, Valguta tn 16-3, 11913 Tallinn, (+372) 51 76 406 [email protected] Kostja: Hild Kinnisvara OÜ (registrikood 14499664, asukoht Vana-Keila mnt 44, Saue linn, Saue vald, 76506 Harju maakond, e-post: [email protected]); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Artur Sanglepp, Advokaadibüroo Glikman Alvin LEVIN OÜ, aadress: Maakri 19, 10145 Tallinn, tel: (+372) 686 0000, e-post: [email protected] Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata A. T. ja T. T. hagi Hild Kinnisvara OÜ vastu leppetrahvi saamiseks.
2.Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine: 2.1 Jätta menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. 2.2 Välja mõista hagejatelt solidaarselt kostja kasuks menetluskulud summas 1200 eurot. 2.3 Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1200 eurot) tuleb hagejatel solidaarselt tasuda kostjale käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus
2-19-17111 menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.Hagejad A. T. ja T. T. esitasid 03.11.2019 Harju Maakohtule hagiavalduse Hild Kinnisvara OÜ vastu. Pärast korduvat hagi puuduste kõrvaldamist formuleerid hagejad oma nõude kostja vastu järgnevalt: 1. mõista kostjalt välja hagejate kasuks hagi esitamise seisuga leppetrahv summas 16 780,50 eurot; 2. mõista kostjalt välja hagejate kasuks jooksev leppetrahv alates hagiavalduse esitamisest iga viivitatud päeva eest 49,50 eurot kuni kohustuse nõuetekohase täitmiseni; 3. jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Hagi asjaolude kohaselt sõlmisid 29.11.2018.a Hild Kinnisvara OÜ (kostja) ja abikaasad A. T./T. T. (hagejad 1 ja 2) notariaalse kinnistu müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu nr 5455 (edaspidi Leping). Lepingu p 1.1. järgi lepingu esemeks oli kinnistu (nr 3310902) nimetusega xxx koos oluliste osade ja päraldistega. Lepingu p 4.1. kohaselt müüja ja ostja lepivad kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle käesoleva lepingu sõlmimise päeval (29.11.2018.a). Nimetatud tähtpäevaks on müüja kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid ostjale üle andma ning ostja on kohustatud otsese valduse üle võtma. Otsese valduse üleandmise kohustuse täitmise viivitamisel on ostjal õigus nõuda müüjalt leppetrahvi null koma null kolmkümmend protsenti (0,030%) ostuhinnast iga viivitatud päeva eest.
3.Kostja ei ole tänaseni üle andnud vastavalt Lepingu punktile 4.1. ning korduvatele meeldetuletustele järgnevaid dokumente (päraldisi): 1) elektriprojekt, sh elektriaudit; 2) vee -ja kanalisatsiooniprojekt; 3) ehitispäevik või kasutuseelne ehitise audit. Antud dokumendid on vajalikud tõendamiseks ja kinnitamiseks ehitusregistrile, et ehitustööd on tehtud õiguslikul alusel. Kostja on teostanud müüdud kinnistul järgmiseid ehitustöid: uuendanud elektrisüsteeme, vee- ja kanalisatsiooni süsteeme, küttesüsteemi, soojustanud majaesist välisseina (fassaadi), teinud siseviimistlust, samuti on teinud siseplaneeringu muudatusi, täpsemalt osad vaheseinad lõhuti ära ning varasemalt kaks eraldi korterit liideti kokku.
4.Hagejad on korduvalt püüdnud leida kohtuvälist lahendust, kuid kostja kas ei ole üldse reageerinud või on vastustega venitanud ja hämanud. Samuti kohtuvälist lahendust ei ole hagejad üritanud leida mitte ainult e-mailide teel vaid ka korduvate helistamistega ning sms-idega. Kõnesid ei võeta vastu, sms-idele ei vastata. 13.06.2019.a saatsid hagejad kostjale e-kirja, milles nõudsid puuduoleva dokumentatsiooni esitamist. Samuti 31.07.2019.a kirjavahetuses e-maili teel kostjaga nõudsid hagejad puuduoleva dokumentatsiooni esitamist. 15.08.2019.a saatsid hagejad kostjale lepingu täitmise nõude koos täiendava tähtajaga, milles hagejad nõudsid, et kostja esitaks ülaltoodud dokumendid (päraldised). Kuna kostja vastavaid dokumente ei esitanud, siis 17.09.2019.a saatsid hagejad kostjale lepingu täitmise nõude juba koos leppetrahvi nõudega vastavalt Lepingu punktile 4.1.
5.Hagi õiguslike alustena viitavad hagejad sellele, et TsÜS § 57 lg 3 kohaselt peaasjaga seotud õigused ja kohustused laienevad ka päraldisele, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti.
2-19-17111 Eeldatakse, et asja võõrandamise või koormamise kohustus hõlmab ka asja päraldisi. TsÜS § 58 kohaselt asja omandamise ja valdamise, samuti kinnisasjale ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid on asja päraldised. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sh täitmisega viivitamine. Eeltoodu tähendab, et kohustust on rikutud, kui kohustuse sisust tulenev olukord ja tegelik olukord erinevad üksteisest. Lepingulise kohustuse rikkumine on objektiivne, mis tähendab, et rikkumise tuvastamisel ja käsitlemisel tuleb kõrvale jätta põhjused, miks vastavat kohustust rikuti. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Lähtudes ülaltoodust, hagejad nõuavad fikseeritud leppetrahvi vastavalt Lepingu punktile 4.1. 0,03% ostuhinnast kuni kohustuse nõuetekohase täitmiseni. Hagi esitamise seisuga on nõude suuruseks leppetrahvi summa 16 780,50 eurot, mida tõendab leppetrahvi kujunemise arvutuskäik. Samuti nõuavad hagejad kostjalt välja hagejate kasuks jooksva leppetrahvi alates hagiavalduse esitamisest iga viivitatud päeva eest 49,50 eurot kuni kohustuse nõuetekohase täitmiseni.
6.28.02.2020 esitasid hagejad täiendavad seisukohad. Hagejad on arvamusel, et kostja on müügilepingut (nr xxx) rikkunud ning selle rikkumise eest on müügilepingu punktis 4.1. ette nähtud leppetrahv. Müügilepingu p 1.1. kohasel on Lepingu esemeks kinnistusregistri registriossa nr 3310902 kantud kinnistu, nimetusega Põllu 11-4/5, koos oluliste osade ja päraldistega. Lepingus on väga selgelt määratud, ning selles osas ei peaks olema vaidlust, et lepingu esemeks on kinnistu, selle olulised osad ja päraldised. Lepingu p 4.1 räägib kogu lepingu eseme otsese valduse üleandmisest, mitte ainult ruumide üleandmisest. Valdus, sh otsene, ei tähenda, et see oleks seotud ainult ruumidega või kinnistuga. Meelevaldne on siinkohal kostja näide, et ruumide võtmed lähevad otsese valduse üleandmise kohustuse alla aga muud olulised osad ei lähe! Selline järeldus sisaldab loogilist vastuolu. Kui eeldada, et võtmed on päraldised ja need tuli koos ruumidega üle anda, siis järeldus on see, et ka muud päraldised tuli tähtaegselt üle anda. Kuna päraldisi ei ole tähtaegselt üle antud, siis ei ole hagejad saanud oma omandit vallata täielikult. Näiteks, kuna puudu on elektriprojekt, siis puudub hagejatel teadmine, kus paiknevad elektrijuhtmed. Elektrijuhtmete paiknemine on oluline, et olukorras, kus on vaja seina teha puurimise esemete paigaldamiseks jms. Seda ei saa teada aga ilma projektita. Samuti on piiratud ehitise võõrandamine ja vara väärtus väheneb, kui puudub kasutusteatis ja ehitise dokumentatsioon.
7.Hagejad leiavad, et kostja on rikkunud lepingut, kuna hageja on jätnud esitamata: 1) kasutusteatise; 2) elektriprojekti, sh elektriaudit; 3) vee -ja kanalisatsiooniprojekti; 4) ehitispäevik või kasutuseelne ehitise audit. Hagejad ei heida ette mingite umbmääraste dokumentide (päraldised) esitamata jätmist, vaid on lepingu sõlmimisest alates nõudnud konkreetseid dokumente. Hagejad selgitavad kasutusteatise tausta. Enne müügitehingu sõlmimist toimusid lepingueelsed läbirääkimised poolte vahel otse ning notari vahendusel. Lepingueelsel läbirääkimistel küsis notar (Annika Kuimet) kostjalt, kas hoonele on väljastatud kasutusluba ning kostja andis vastuseks, et kasutusluba on olemas. Selle väite tõendamiseks esitavad hagejad ekirjavahetuse notaribüroo ja kostja vahel. Samuti kinnitas kostja esindaja Indrek Hiisjärv suusõnaliselt müügitehingu vormistamisel notari juuresolekul, et kasutusteatis on vormistamisel.
8.Oluline on siinkohal see asjaolu, et hagejad ei ostnud poolikut või renoveerimisel või renoveerimist vajavat ehitist, vaid valmis ehitise, mis oli täielikult renoveeritud. Hagejad ning iga teine tavapärane ostja pidi sellest aru saama, et ehitis on valmis kasutamiseks ning selle kohta on vastavad dokumendid olemas. EhS § 47 lg 2 kohaselt tuleb kasutusteatis esitada, kui ehitis on valmis ja soovitakse asuda kasutama ehitist või selle osa ning sellega seonduvalt on täidetud ehitise kasutamisele esitatavad nõuded. Asjaolu, et kasutusteatis tuleb esitada kohalikule omavalitusele ehitisregistri kaudu, ei oma siinkohal tähtsust, kuna kasutusteatis on seotud konkreetse ehitisega (lepingu ese) ning ei oma tähtsust, mis infotehnoloogilist kanalit dokumendi esitamiseks kasutatakse.
2-19-17111
9.Lepingu p 2.1.6. kohaselt on lepingu esemel paiknev ridaelamuboks ehitatud nõukogude ajal ning 27.11.2012 on ehitisregistrisse kantud ehitisteatis, see on elamiskõlbulik, selles puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd, on ühendatud ja liitunud elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonitrassidega ning köetav õhk-vesi soojuspumbaga, see ei ole kindlustatud. Kostja on kinnitanud, et ta on teinud ehitisel seaduslikke ümberehituse töid (sh elektri, vee-ja kanalisatsiooni), millest saab ühesest järeldada, et töödega kaasneb dokumentatsioon. Tegemist ei saa olla üllatuslike või umbmääraste dokumentidega ning dokumentidega, mida ei saanud olemas olla. Ehitustöid ei saa õiguslikult teostada ilma projektita, kui projekti koostamise kohustus eksisteerib. Vaidlust ei ole selles, et ehitustööd tegi kostja ning projekti koostamine ja esitamine kaasnes ehitamisega. Hagejad on koguaeg teadnud ning sellel teemal on vastastikku suhelnud ning kostja ei ole kordagi väitnud, et tegemist pole lepingu esemega (päraldis) seotud kohustusega, vaid tunnistab ka ise, et asi on "soiku jäänud" (kostja e-kiri 28.05.2019). Enamgi veel, kostja esindaja on ise avaldanud suhtluskanalis, et kohe antakse vajalikud dokumendid üle (Messengeri vestlus hageja ja kostaja vestlus).
10.VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Hagejad on esitanud leppetrahvi nõude mõistliku aja jooksul. Pooled on enne leppetrahvi esitamist pidanud läbirääkimisi rikkumise heastamise üle ning kostja on korduvalt lubanud rikkumise heastada. Viimane signaal, et kostja esitab vajalikud dokumendid oli 29.07.2019.a, kus kostja esindaja Indrek Hiisjärvelt e-kirjas vastas, et „elektriprojekt – ootan endiselt, lubati täna; kütteprojekt – põrandakütte joonis liitena; vee-ja kanalisatsiooniprojekt – kõik endine, ei ole projekti tehtud; ehitustööde päevik – kuna tegu tavalise pinnaseremondiga ei ole peetud ehituspäevikut; kaetud tööde aktid (soojustus) – liitena kaasas“. Lähtuvalt kostja käitumisest, eeldasid hagejad, et kostja soovib lepingu mitte täitmist heastada. Kuna viimane heastamise info tuli kostjalt 29.07.2019.a tuleb leppetrahvi esitamise nõue lugeda mõistliku aja jooksul esitatuks.
11.Õigusalases kirjanduses on täheldatud, et: „Nii võib rikkumise avastamisest mööduda oluliselt pikem aeg, kui seda võiks üldjuhul lugeda mõistlikuks, leppetrahvi nõue tuleb aga lugeda õigeaegseks, kui võlausaldaja on oma nõude esitanud mõistliku aja jooksul pärast rikkumise heastamise ebaõnnestumise selgumist. Kuna täiendava tähtaja andmine ei vabasta aga võlgnikku vastutusest kohustuse rikkumise eest, siis jääb võlausaldajale õigus nõude leppetrahvi muu hulgas ka kohustuse täitmiseks antud tähtaja eest.“ Mitte vähetähtis on ka see asjaolu, et kostja igapäevane tegevus on kinnisvara arendus jms ning tema puhul tuleb eeldada, et ta teab, mis dokumendid peavad kinnisvara müügil olemas olema, vastupidiselt hagejatele, kellelt ei saa eeldada samasugust teadmisi. Ka Riigikohus on oma 21.12.2011.a lahendis nr 3-2-1-142-11 täheldanud, et: „Eriti majandustegevusega tegelevale müüjale või ehitusettevõtjale ei pea teine pool n-ö igaks juhuks meelde tuletama, et kohustused tuleb täita õigeks ajaks ja rikkumise korral saab tema vastu lepingu järgi esitada nõudeid (vt ka nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-08, p 14).“ Kuna hagejad on omalt poolt käitunud heas usus ning uskunud kostjat, et kostja esitab kohe-kohe kõik vajalikud dokumendid, siis tuleb leppetrahvi nõude esitamine lugeda mõistliku tähtaja jooksul esitatuks.
KOSTJA VASTUVÄITED
12.Kostja esitas 30.01.2020 vastuse hagiavaldusele. Kostja ei tunnista hagiavalduses tema vastu suunatud nõudeid ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja palub menetluskulud jätta hagejate kanda.
13.Hagejatel ei ole leppetrahvinõuet tekkinud, sest dokumentide üleandmise kohustuse rikkumise puhuks ei ole müügilepingus leppetrahvi ette nähtud. Müügilepingu (hagiavalduse lisa
2-19-17111 1) punkti 4.1. kohaselt: „Müüja ja Ostja lepivad kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse Ostjale üle käesoleva lepingu sõlmimise päeval (29.11.2018.a.). Nimetatud tähtpäevaks on Müüja kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid Ostjale üle andma ning Ostja on kohustatud otsese valduse vastu võtma. Otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on Ostjal õigus nõuda Müüjalt leppetrahvi null koma null kolmkümmend protsenti (0,030%) ostuhinnast iga viivitatud päeva eest.“ Müügilepingu punkti 4.1. esimesest, teisest ja kolmandast lausest tuleneb nende koosmõjus, et leppetrahv on ette nähtud lepingu eseme ehk peaasja otsese valduse üleandmise kohustuse rikkumise puhuks. Lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist (VÕS § 29 lg 6).
14.Kostja möönab, et päraldise üle andmata jätmisega saab otsese valduse üleandmise kohustust iseenesest rikkuda, kuid seda üksnes juhul, kui päraldis on vajalik peaasja suhtes otsese valduse teostamiseks (nt võtmete üle andmata jätmine). TsÜS §-s 58 päraldisena sätestatud dokumentide üle andmata jätmine ei takista hagejatel kinnistu otsese valduse teostamist. Seega ei ole leppetrahvinõuet tekkinud, sest kinnistu päraldiseks olevate dokumentide üleandmise kohustuse rikkumise puhuks ei ole müügilepingus leppetrahvi ette nähtud.
15.Ka juhul, kui müügilepingu punkti 4.1. viimases lauses sätestatud leppetrahv rakenduks juhul, kui müüja jätab ostjale üle andmata kinnistu päraldiseks olevad dokumendid, ei ole hagejatel leppetrahvinõuet kostja vastu, sest kostja ei ole kinnistu päraldiseks olevate dokumentide üleandmise kohustust rikkunud. VÕS § 158 lg-st 1 tulenevalt saab leppetrahvi nõuda üksnes lepingurikkumise korral. Kuigi notarite poolt notariaalsetesse kinnistute müügilepingutesse lisatav üldklausel, mis kohustab müüjat andma ostjale üle kinnistu päraldiseks olevad dokumendid, on praktikas tavapärane, ei ole see jõustatav, kui puudub konkreetne kokkulepe selle kohta, millised konkreetsed dokumendid on olemas ja tuleb müüja poolt ostjale üle anda. VÕS § 9 lg-st 1 tulenevalt on lepingupunkti selgus selle õigusliku siduvuse vältimatu eeltingimus. Kuna müügilepingu punkti 4.1. teises lauses ei ole pooled kokku leppinud üleandmisele kuuluvaid dokumente ega seda, mis kvaliteedile need vastama peavad, ei ole selle punkti alusel võimalik dokumentide üleandmist nõuda. Seda eelkõige põhjusel, et sellises olukorras ei ole võimalik õiguslikult selgelt hinnata kohustuse täitmise kohasust (VÕS § 76 lg 3), sh hagi rahuldava kohtuotsuse sundtäitmise käigus. Seejuures tuleb märkida, et hagejad nõuavad leppetrahvi edasiulatuvalt kuni „kohustuse nõuetekohase täitmiseni“, kuid sellises haginõudes ei ole võimalik teha sundtäidetavat kohtuotsust, sest hagejad pole määratlenud konkreetselt millistele tunnustele vastavate dokumentide esitamisega on kostjal võimalik vältida leppetrahvi suurenemist.
16.Kostjal ei saanud olla ka kohustust anda üle dokumente, mida ei olnud müügilepingu sõlmimise seisuga olemas. Müügilepinguga ei võtnud kostja endale kohustust luua dokumente, mida olemas ei olnud. Nende dokumentide osas, mis olemas olid, ei nõudnud hagejad mistahes dokumentide üleandmist mõistliku aja jooksul väidetava kohustuse rikkumisest teadasaamisest või teada saama pidamisest nagu nõuab VÕS § 108 lg 3. Kuigi 2019 kevade seisuga ei olnud hagejatel enam mingit õiguslikku alust kostjalt dokumentide üleandmist nõuda, on kostja püüdnud hagejate palvetele vastu tulla, sh andis kostja hagejatele 29.07.2019 üle fassaadi kaetud tööde akti/ehituspäeviku, fassaadis kasutatud materjali sertifikaadid ning vee ja kanalisatsiooni projekti. Samuti on kostja hagejatele üle andnud ehitusprojekti ja inventariseerimisplaani.
17.Hagejad heidavad kostjale ette hoonel kasutusteatise puudumist ja et hagejatele ei ole üle antud dokumente, mis võimaldavad kasutusteatist taotleda. Müügilepingust ei tulene kokkulepet, mille kohaselt ehitise kohta on esitatud kasutusteatis ega kokkulepet, et kostja peab andma hagejatele üle kasutusteatise esitamiseks vajalikud dokumendid. Vastupidi, hagejad teadsid, et kasutusteatist esitatud ei ole ning nõustusid müügilepingu sõlmima sellele vaatamata. Hagejate
2-19-17111 teadmist kasutusteatise puudumisest kinnitab müügilepingu p 1.4., mille kohaselt ehitisregistrist ei nähtunud andmeid elamu esmase kasutuselevõtu aasta, samuti sellele ehitus- ja kasutusloa ning energiamärgise väljastamise kohta. Seega ei ole kasutusteatise puudumine ja mistahes kasutusteatise saamiseks vajalike dokumentide puudumine puudus VÕS § 217 lg 2 mõttes, vaid on osa müügilepingu järgsest kvaliteedikokkuleppest, mistõttu vastab kinnistu VÕS § 217 lg 1 mõttes lepingutingimustele kasutusteatise ja selle taotlemiseks vajalike mistahes dokumentide puudumisele vaatamata.
18.Isegi kui kasutusteatise ja selle saamise eelduseks olevate dokumentide puudumist käsitleda müüdud kinnistu puudusena, pidid hagejad sellest puudusest teadlikud olema, sest kasutusteatise puudumine nähtus ehitisregistrist. VÕS § 217 lg-st 4 tuleneb, et müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. VÕS § 158 lg-st 1 tulenevalt saab leppetrahvi nõuda üksnes lepingurikkumise korral. Seega kuna kostja ei ole kinnistu päraldiseks olevate dokumentide üleandmise kohustust rikkunud, ei ole hagejatel leppetrahvinõuet kostja vastu tekkinud.
19.Kostja leiab, et hagejad ei ole teatanud leppetrahvi nõudmisest õigeaegselt. Hagejad olid kinnistu valdajad alates 29.11.2018. 21.05.2019 pöördusid hagejad kostja poole palvega saada teatud dokumente (hagiavalduse lisa 6). Leppetrahvi hagejad ei nõudnud. Kostja märgib, et kuna piisavalt konkreetses õiguslikult siduvas dokumentide üleandmise kohustuses pooled kokku leppinud ei ole ning hagejad kinnistut ostes teadsid või vähemalt pidid teadma kasutusteatise ja kasutusteatise taotlemiseks vajalike dokumentide puudumisest, puudus ja puudub kostjal juriidiline kohustus hagejatele dokumente üle anda. Dokumentide üleandmist on hagejad seejärel nõudnud veel 10.06.2019 e-kirjas ja 13.06.2019 e-kirjas (hagiavalduse lisa 6) ning 02.07.2019, 09.07.2019 ja 31.07.2019 e-kirjades (hagiavalduse lisa 4). 15.08.2019 e-kirjas nõudsid hagejad kostjalt dokumentide üleandmise asemel teatud uute dokumentide valmistamise kulude hüvitamist (hagiavalduse lisa 5). Hagejad nõudsid kostjalt leppetrahvi esmakordselt alles 17.09.2019 (hagiavalduse lisa 3).
20.VÕS § 159 lg 2 sätestab, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Isegi kui eeldada, et kostja on dokumentide üleandmise kohustust rikkunud, selgus asjaolu, et dokumente ei ole üle antud, valduse kostjalt hagejatele üleandmise päeval, s.o 29.11.2018 või lühikese aja jooksul pärast kinnistu valduse üleandmist. Hagejad on leppetrahvi arvestanud alates 30.11.2018 (hagejate 18.11.2019 menetlusdokumendi lisa 2). 17.09.2019 ehk ligikaudu 10 kuud pärast kinnistu valduse üleandmist esitatud leppetrahvinõue on esitatud ilmselgelt ebamõistliku aja jooksul ja seetõttu on hagejad kaotanud VÕS § 159 lg-st 2 tulenevalt õiguse leppetrahvi nõuda.
21.Samas isegi kui eeldada kostja lepingurikkumist ja seda, et hagejad avastasid kostja lepingurikkumise alles 21.05.2019, ei ole hagejad teatanud kostjale leppetrahvi nõudmisest mõistliku aja jooksul. Hagejad nõudsid ajavahemikus 21.05.2019-15.08.2019 korduvalt kohustuse täitmist ja seejärel kahju hüvitamist. Kordagi ei nõudnud hagejad leppetrahvi. Tähtsust ei oma see, kas hagejad leppetrahvinõude esitamise võimalusest subjektiivselt teadsid, vaid VÕS § 159 lg-s 2 sätestatud tähtaega tuleb sisustada mõistliku isiku standardi järgi ehk selle järgi, kui palju objektiivselt võib pidada mõistlikuks leppetrahvi nõudmisest teatamise tähtajaks, võttes arvesse sõlmitud lepingu olemust ja eesmärki ning konkreetse vaidluse asjaolusid. Isegi kinnisvaratehingute puhul ei saa kõrvalkohustuste rikkumisest tulenevast leppetrahvinõudest teavitamise mõistlikuks tähtajaks pidada pikemat tähtaega kui üht kuud, kui puudub selle aja jooksul leppetrahvist teatamata jätmist õigustav mõjuv põhjus. Hagejatel selline mõjuv põhjus puudus. Seega ei ole hagejad esitanud leppetrahvinõuet mõistliku aja jooksul väidetava rikkumise
2-19-17111 avastamisest ning on leppetrahvinõude VÕS § 159 lg-st 2 tulenevalt kaotanud.
22.Alternatiivselt esitas kostja taotluse leppetrahvi vähendamiseks mõistliku suuruseni. Kostja märgib, et jääb kõikide vastuväidete juurde ja palub hagi jätta tervikuna rahuldamata. Siiski juhul, kui kohus leiab, et hagejatel on kostja vastu sissenõutavaks muutunud leppetrahvinõue, palub kostja leppetrahvi vähendada mõistliku suuruseni VÕS § 162 lg 1 alusel. Kostja märgib, et hagejatel ei ole õigustatud huvi saada leppetrahvi, mis suureneb ajas. Seda eriti olukorras, kus müügilepingu punkti 4.1. teises lauses puudub selge kokkulepe selle kohta, millised dokumendid peab kostja hagejatele üle andma. Hagejate huvi näib olevat suunatud kasutusteatise esitamiseks vajalike dokumentide saamisele, mida kinnitab hagejate 15.08.2019 e-kiri. Nimetatude-kirja kohaselt maksab kogu puuduoleva dokumentatsiooni saamine Ehitusload24.ee hinnapakkumise kohaselt 4 554 eurot. Leppetrahv peab olema mõistlikus vastavuses hagejate endi määratletud huviga, milleks hagejate väitel on kasutusteatise esitamine. Ühtlasi on leppetrahvi vähendamiseks alust tulenevalt kohustuse täitmise ulatusest kostja poolt. Kui kostjal üldse oli õiguslikult siduv kohustus mingeid dokumente üle anda (millega kostja ei nõustu), on kostja ka dokumente üle andnud. Kostja andis hagejatele 29.07.2019 üle fassaadi kaetud tööde akti/ehituspäeviku, fassaadis kasutatud materjali sertifikaadid ning vee ja kanalisatsiooni projekti. Samuti on kostja hagejatele üle andnud ehitusprojekti ja inventariseerimisplaani. Kui leppetrahvinõude muud eeldused on täidetud, on kostja arvates eeltoodud asjaoludel alust vähendada leppetrahvi 4 600 euroni ning mõista see sellisel juhul kostjalt hagejate kasuks välja kindla summana.
23.08.04.2020 esitas kostja vastuse hagejate seisukohale. Kostja nõustub, et müügilepingu p
1.1.mõttes hõlmab lepingu ese nii kinnistut kui ka päraldisi. Kostja aga ei nõustu hagejate poolt müügilepingu punktile 4.1 omistatud tõlgendusega ning põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.
24.Müügilepingu punktist 4.1. nähtub, et selle punkti mõttes eristatakse lepingu eseme otsese valduse, võtmete ja päraldisteks olevate dokumentide üleandmise kohustusi. Tehinguga on võimalik ette näha, et peaasjaga seotud õigused ja kohustused, nt peaasja üleandmist tagav leppetrahv, päraldistele ei laiene (TsÜS § 57 lg 3 esimene lause). Tõlgendades müügilepingu punkti 4.1. vastavalt VÕS § 29 lg-s 4 ja lg-s 6 sätestatule, tuleb asuda seisukohale, et lepingu eseme otsese valduse üleandmise kohustus müügilepingu punktis 4.1. sätestatud leppetrahviklausli mõttes on kinnistu valduse üleandmise kohustus. Seda põhjusel, et vastasel juhul puudub mõte lepingu eseme otsese valduse, võtmete ja päraldisteks olevate dokumentide eristamisel müügilepingu punkti 4.1. teises lauses.
25.Hagejad ei ole ka 28.02.2020 esitatud seisukohas põhjendanud ega tõendanud, kus, millal, millisel kujul ja millises vormis leppisid pooled müügilepingu osana kokku, et kostja esitab hagejatele järgmised konkreetsed dokumendid: 1) kasutusteatis; 2) elektriprojekt, sh elektriaudit; 3) vee- ja kanalisatsiooniprojekt; 4) ehitispäevik või kasutuseelne ehitise audit. Seega on põhjendatud kostja vastuse argument, et kostjat hagejatele konkreetseid dokumente üle andma kohustav juriidiliselt siduv kokkulepe poolte vahel puudub.
26.Ühtlasi ei saanud selline väidetav kokkulepe ühegi väidetud dokumendi osas müügilepingu osaks ühegi notariaalse müügilepingu eelse või järgse kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis suhtluse kaudu. Seda põhjusel, et seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud (TsÜS § 77 lg 3 esimene lause). Kuna väidetavalt e-kirjade ja sõnumite vahetamisega sõlmitud kokkulepe mingite konkreetsete dokumentide kohta ei saanud juba TsÜS § 77 lg 3 esimesest lausest tulenevalt olla osa notariaalsest kinnistu müügilepingust, ei oma leppetrahvinõude seisukohalt tähtsust mistahes hagejate tõendid, millest võiks järeldada, et esines kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis sõlmitud kokkuleppeid teatud dokumentide üleandmise kohta kostja poolt hagejatele.
2-19-17111
27.Hagejad on esitanud kohtule tõendina kirjavahetuse kostja ja notaribüroo vahel, milles kostja väidab, et hoonel on kasutusluba. Kostja selgitab, et kinnistul paiknev ehitis on ehitatud enne 1995. aastat (müügilepingu punkti 2.1.4. kohaselt nõukogude ajal) ja sellistele ehitistele on vaikimisi antud kasutusluba, kuigi mitte eraldi haldusaktina kohaliku omavalitsuse poolne „tänapäevane“ kasutusluba EhS mõttes. Eeltoodut kostja esindaja silmas pidaski, kui teatas notarile, et hoonele on väljastatud kasutusluba. Samas ei oma kostja ja notari vaheline suhtlus ka mitte mingit tähtsust, sest lähtuda tuleb sellest, milles on pooled notariaalses kinnistu müügilepingus kokku leppinud. Müügilepingu punktis 1.4. on pooled kokku leppinud, et registrist ei nähtu andmeid elamu esmase kasutuselevõtu aasta, samuti sellele ehitus- ja kasutusloa ning energiamärgise väljastamise kohta. Seega olid hagejad müügilepingu sõlmimisel teadlikud, et kohalik omavalitsus ei ole hoonele väljastanud kasutusluba ega -teatist.
28.Väidet, et kostja esindaja Indrek Hiisjärv kinnistas suusõnaliselt müügitehingu vormistamisel notari juuresolekul, et kasutusteatis on vormistamisel, kostja omaks ei võta ning palub selle jätta TsMS § 230 lg 1 alusel arvestamata, sest see väide on tõendamata. Seejuures on hagejate väited selgelt vastuolulised, sest hagejad väidavad, et olid müügilepingu sõlmimisel teadlikud, et hoonel kasutusteatist ei ole, kuid ometi käsitavad seda hoone puudusena ja asjaoluna, mille eest kostja vastutab. Kostja kordab, et asjaoludest ja tõenditest nähtuvalt oli kasutusteatise puudumine kas osa müügilepingu eseme kvaliteedikokkuleppest (VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 1) või ei vastuta kostja kasutusteatise ja mis tahes selle taotlemiseks vajalike dokumentide puudumise eest, sest hagejad olid kasutusteatise ja selle taotlemiseks vajalike dokumentide puudumisest müügilepingu sõlmimisel teadlikud (VÕS § 218 lg 4). Hagejate 28.02.2020 seisukoha lisaks 2 olev müügikuulutus ei tõenda, et kostja müüs kinnistut kasutusteatisega või lubas üle anda kasutusteatise taotlemist võimaldavaid dokumente. Hagejate 28.02.2020 seisukoha lisaks 3 olev vestlus tõendab vaid seda, et kostja oli 15.12.2018 seisuga abistamas hagejat kasutusteatise saamisel, ja ei tõenda seda, et mingite konkreetsete dokumentide üleandmises oleks pooled müügilepingus kokku leppinud.
29.Kostja leiab, et hagejate 28.02.2020 seisukoha p-s 3.6. esitatud väited selle kohta, et tehti sellise iseloomu ja mahuga ehitustöid, et sellega kaasnes projekteerimiskohustus, on tervikuna paljasõnalised ning neid ei saa arvestada. Samas ei oleks ka nende väidete tõendatuse korral võimalik tuvastada, et nendest tuleneb kokkulepe konkreetselt määratletavate kinnistu päraldiseks olevate dokumentide üleandmise kohta. Kostja kordab, et ajas suurenevat leppetrahvi ei ole võimalik siduda mingite teadmata ebamääraste dokumentide üleandmise kohustuse täitmisega, sest sellisel juhul ei ole kohustuse täitmist võimalik objektiivselt hinnata.
30.Kostja on seisukohal, et hagejad ei ole esitanud ühtegi veenvat põhjendust, miks nad ei teavitanud kostjat leppetrahvinõudest mõistliku aja jooksul nagu nõuab VÕS § 159 lg 2. Hagejad väidavad, et pooled pidasid läbirääkimisi rikkumise heastamise üle. Esiteks ei ole hagejad tõendanud, et kostjal oli üldse piisavalt konkreetselt määratletud dokumentide üleandmise kohustus, mida kostja pidanuks heastama. Teiseks olid hagejad kasutusteatise ja selle taotlemiseks vajalike dokumentide puudumisest teadlikud juba müügilepingu sõlmimisel. Kolmandaks on tegemist täiesti põhjendamatu ja otsitud väitega, sest isegi kui kostja oleks asunud väidetavat rikkumist heastama, tuleneb VÕS § 107 lg-st 4 selgesõnaliselt, et heastamine ei takista leppetrahvi maksmise nõudmist. Teoreetiline seisukoht, et VÕS § 159 lg-st 2 tulenevat mõistlikku aega tuleb (kui tegemist on heastamisega), arvestada heastamise ebaõnnestumisest, ei põhine seadusel ega ole seetõttu kohtule siduv. VÕS § 159 lg 2 seob mõistliku aja alguse rikkumise avastamisega ja VÕS § 107 lg 4 lubab heastamise võimaldamisele vaatamata varakult teatada leppetrahvi nõudmise kavatsusest.
31.Hagejad olid kinnistu valdajad alates 29.11.2018. Hagejad olid kasutusteatise ja selle taotlemiseks vajalike dokumentide puudumisest teadlikud enne müügilepingu sõlmimist või
2-19-17111 alternatiivselt vähemalt alates 15.12.2018 (hagejate 28.02.2020 seisukoha lisa 3). Sellele vaatamata pöördusid hagejad alles 21.05.2019 kostja poole konkreetse palvega saada teatud dokumente (hagiavalduse lisa 6). Leppetrahvi hagejad ei nõudnud. Dokumentide üleandmist on hagejad seejärel nõudnud veel 10.06.2019 e-kirjas ja 13.06.2019 e-kirjas (hagiavalduse lisa 6) ning 02.07.2019, 09.07.2019 ja 31.07.2019 e-kirjades (hagiavalduse lisa 4). 15.08.2019 e-kirjas nõudsid hagejad kostjalt dokumentide üleandmise asemel teatud uute dokumentide valmistamise kulude hüvitamist (hagiavalduse lisa 5), kuid leppetrahvi endiselt ei nõudnud. Hagejad nõudsid kostjalt leppetrahvi esmakordselt alles 17.09.2019 VÕS § 159 lg 2 sätestab, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Seega on hagejad VÕS § 159 lg-st 2 tulenevalt minetanud õiguse nõuda kostjalt leppetrahvi.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
32.Kohus lahendab tsiviilasja kirjalikus menetluses, lähtudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 (vt tl 1, tl 83). Hinnates asjas kogutud tõendeid ja arvestades poolte seisukohti, leiab kohus, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata.
33.Hageja nõuab kostjalt leppetrahvi kinnisasja päraldisteks olevate dokumentide üleandmisega viivitamise eest. Kostja eitab hageja väidetud leppetrahvi kokkuleppe olemasolu. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 158 lg 1 on sätestatud, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Seega peab kohus lahendama esmalt poolte vaidluse selles, milles pooled omavahelises müügilepingus kokku leppisid ning kas müügilepingus oli ettenähtud kostja kohustus hagejatele leppetrahvi tasumiseks kinnisasja päraldisteks olevate dokumentide üleandmisega viivitamise eest. Hageja väidetud leppetrahvi kokkuleppe puudumisel ei saa hagejal olla õigust kostjalt leppetrahvi nõudmiseks.
34.Vaidlus puudub selles, et hagejad ostjana ja kostja müüjana sõlmisid 29.11.2018 notariaalse kinnistu müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu nr 5455 (müügileping). Lepingu punkti 1.1. järgi oli lepingu esemeks Harjumaal x vallas asuv kinnistu nimetusega xxx koos oluliste osade ja päraldistega. Müügilepingu p-s 4.1. alusel leppisid pooled kokku järgnevas: „Müüja ja Ostja lepivad kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse Ostjale üle käesoleva lepingu sõlmimise päeval (29.11.2018.a.). Nimetatud tähtpäevaks on Müüja kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid Ostjale üle andma ning Ostja on kohustatud otsese valduse vastu võtma. Otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on Ostjal õigus nõuda Müüjalt leppetrahvi null koma null kolmkümmend protsenti (0,030%) ostuhinnast iga viivitatud päeva eest.“ (tl 4).
35.Kuna poolte seisukohad müügilepingu punki 4.1. tõlgendamisel on erinevad, siis vastuolu ületamiseks tuleb lepingut tõlgendada. VÕS § 29 lg 4 on sätestatud, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. VÕS § 29 lg 6 on sätestatud, et lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Kohus nõustub kostjaga, et müügilepingu punktist 4.1. nähtub, et selle punkti mõttes eristatakse lepingu eseme otsese valduse, võtmete ja päraldisteks olevate dokumentide üleandmise kohustusi. Tõlgendades müügilepingu punkti 4.1. vastavalt VÕS § 29 lg-s 4 ja lg-s 6 sätestatule, on kohus seisukohal, et antud punktis sisalduv leppetrahv oli kokku lepitud üksnes juhuks, kui müüja rikub müüdud kinnistu üleandmise kohustust. Kohus nõustub kostjaga, et vastasel juhul puudunuks mõte müügilepingu punkti 4.1.
2-19-17111 teises lauses eristada lepingu eseme otsese valduse, võtmete ja päraldisteks olevate dokumentide üleandmist. Lepingu p-s 4.1. kasutatakse terminit „lepingu eseme päraldiseks olevad dokumendid“, mis samuti kinnitab, et pooled eristasid antud leppetrahvi kohaldamisel lepingu esemena müüdud kinnistut selle päraldistest. Kostja märgib õigesti, et tehinguga on võimalik ette näha, et peaasjaga seotud õigused ja kohustused, nt peaasja üleandmist tagav leppetrahv, päraldistele ei laiene (TsÜS § 57 lg 3 esimene lause). Hagejate seisukoht, et lisaks kinnistule tuli ka kinnisasja päraldised tähtaegselt üle anda, on iseenesest õige, kuid see ei tähenda, et pooled oleksid kokku leppinud leppetrahvis päraldiste üleandmisega viivitamise eest.
36.Tõlgendust, et müügilepingu punktis 4.1. sisalduv leppetrahv oli kokku lepitud üksnes kinnistu üleandmise kohustuse rikkumise puhuks, toetab ka asjaolu, et müügilepingus puudub kostjat hagejatele konkreetseid dokumente üle andma kohustav kokkulepe. Ainuüksi viitest lepingu eseme päraldisteks olevatele dokumentidele ei ole võimalik järeldada, milliseid dokumente pooled päraldistena silmas pidasid. Seda kinnitab mh asjaolu, et hagejad lisasid alles 28.02.2020 menetlusdokumendis kostja poolt väidetavalt lepingut rikkudes üle andmata dokumentide loetellu ka kasutusteatise. Kostja märgib õigustatult, et hagejad ei ole põhjendanud ega tõendanud, et pooled oleksid müügilepingu osana kokku leppinud, et kostja esitab hagejatele järgmised konkreetsed dokumendid: 1) kasutusteatis; 2) elektriprojekt, sh elektriaudit; 3) vee- ja kanalisatsiooniprojekt; 4) ehitispäevik või kasutuseelne ehitise audit. Kohus nõustub kostjaga, et hagejate 28.02.2020 seisukoha lisaks 2 olev müügikuulutus (tl 72-75) ei tõenda, et kostja müüs kinnistut kasutusteatisega või lubas üle anda kasutusteatise taotlemist võimaldavaid dokumente. Samuti nõustub kohus kostjaga, et 15.12.2018 Facebooki vestlus (tl 76) ei tõenda, nagu oleks pooled müügilepingus mingite konkreetsete dokumentide üleandmises kokku leppinud. Kohus nõustub kostjaga ka selles, et kostjal ei tekkinud kohustust anda üle dokumente, mida ei olnud müügilepingu sõlmimise seisuga olemas, sest müügilepinguga ei võtnud kostja endale dokumentide loomise kohustust tulevikuks. Lisaks on kostja viidanud õigustatult asjaolule, et pooltevahelist notariaalset müügilepingut ei saanud muuta ühegi notariaalse müügilepingu eelse või järgse kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis suhtluse kaudu. Tulenevalt TsÜS § 77 lg 3 saab seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
37.Eeltoodud asjaolud kinnitavad kohtu järeldust, et müügilepingu p-s 4.1. sisalduv leppetrahv oli kokku lepitud üksnes juhuks, kui müüja rikub müüdud kinnistu üleandmise kohustust. Müügilepingu punktist 4.1. ei saa mõistlikult järeldada poolte kokkulepet rakendada leppetrahvi päraldiste üleandmisega viivitamise eest. VÕS § 9 lg 1 kohaselt sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Kohus nõustub kostjaga, et VÕS § 9 lg-st 1 tulenevalt on lepingupunkti selgus selle õigusliku siduvuse vältimatu eeltingimus. Kuna müügilepingu punkti 4.1. teises lauses ei ole pooled kokku leppinud üleandmisele kuuluvaid dokumente ega seda, mis kvaliteedile need vastama peavad, ei ole võimalik eeldada, et pooled oleksid soovinud kokku leppida leppetrahvis täpselt määratlemata dokumentide üleandmisega viivitamise eest. Kohus on seisukohal, et VÕS § 9 lg 1 mõtteks on mh vältida olukordi, kus kohustuste tekkimise eeldused (antud juhul leppetrahvi kohustuse tekkimise eeldused) on lepingus täpselt määratlemata ning väidetav kohustatud lepingupool ei saa mõistlikult võttes aru, et ta oleks endale kohustuse võtnud. Käesolevas asjas ei ole piisavalt selge, et hageja ja kostja oleksid saavutanud leppetrahvi kokkuleppe hagejate väidetud tingimustel.
38.Kohus loeb eeltoodut arvestades tuvastatuks, et müügilepingus ei olnud kokku lepitud kostja kohustust hagejatele leppetrahvi tasumiseks kinnisasja päraldisteks olevate dokumentide üleandmisega viivitamise eest. Seetõttu ei saa leppetrahvi kokkuleppe puudumisel hagejatel olla õigust kostjalt leppetrahvi nõudmiseks ning hagi jääb rahuldamata sõltumata poolte muudest väidetest ja tõenditest. Nimetatud põhjusel ei hinda kohus eelnevalt käsitlemata poolte muid
2-19-17111 väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldust hagi rahuldamata jätmise osas. Muuhulgas ei anna kohus hinnangut poolte vaidlusele selles, kas hagejad teatasid kostjale leppetrahvi nõudest mõistliku aja jooksul, sest leppetrahvi nõudmise õiguse puudumisel ei ole küsimus vastavast nõudest teatamise mõistlikust ajast enam asjakohane. Samuti ei lahenda kohus käesolevas menetluses poolte muid võimalikke vaidlusi, sh selle üle, kas kostja on hagejatega sõlmitud müügilepingut mingis osas rikkunud või mitte ning kas hagejatele võib olla tekkinud kahju.
39.Kohus selgitab täiendavalt, et käesolevas tsiviilasjas on kohtu menetluses üksnes hagejate nõue kostjalt leppetrahvi saamiseks ning kohus sai lahendada üksnes seda nõuet. Hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (vt nt TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 7, § 230 lg 1). Käesolevas menetluses tehtav lahend ei takista hagejatel soovi korral ja vastavate eelduste olemasolul võimalike muude õiguskaitsevahendite kasutamist teistes menetlustes. Kohus ei saa sõltumatuse ja erapooletuse printsiibist tulenevalt olla hagejate nõustajaks selles, kas ja milliseid nõudeid või avaldusi ning kelle vastu võiks olla hagejatel mõistlik edasiselt esitada. Otsuse võimalike edasiste õiguskaitsevahendite osas peavad tegema koostöös oma õigusnõustajaga üksnes hagejad ise.
40.Kohus määrab vastavalt käesoleva asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 165 lg 1 on sätestatud, et kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kuna hagi jääb rahuldamata, siis jätab kohus menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.
41.Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks kostja menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal. Kostja palub oma 08.04.2020 menetluskulude nimekirjas määrata kostja menetluskulude rahaliseks suuruseks 2 608,80 eurot ning mõista hagejatelt solidaarselt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitis summas 2 608,80 eurot (tl 96-98). Tööraporti kohaselt on kostjale osutatud õigusteenuseid tunnihinnaga 2 174 eurot / 13,8 h = 157,54 eurot/h. Kostja kinnitab, et kostja lepinguline esindaja on teostanud otsingu MTA andmebaasis ning selle andmetel ei ole kostja käibemaksukohustuslane ning ka äriregistri andmetel puudub kostjal kehtiv käibemaksukohustuslase number. Seetõttu palub kostja menetluskulude hüvitise hagejatelt välja mõista koos käibemaksuga, summas 2608,80 eurot.
42.TsMS § 175 lg 1 alusel mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kohus leiab, et kostja lepingulise esindaja ajakulu kokku 13,8 h on käesolevas asja keerukust ja mahtu ning kostja esindaja poolt koostatud menetlusdokumente arvestades osaliselt põhjendamatu. Kohtu hinnangul ei ületa käesoleval juhul hagiga tutvumise, õigusliku analüüsi ja vastuse koostamise mõistlik ajakulu antud juhul 5 h. Kohus leiab, et kostja lepingulise esindaja mõistlik ajakulu hagejate 28.02.2020 seisukoha analüüsiks ja lõplike seisukohtade koostamiseks ei ületa 2,5 h. Muude õigusabikulude põhjendatud ajaliseks mahuks hindab kohus 0,5 h. Kokkuvõttes leiab kohus, et kostja lepingulise esindaja ajakulu on põhjendatud ja vajalik ajalises mahus 8 h. Kostja lepingulise esindaja tunnitasu, mis on koos käibemaksuga 189 eurot/h, kohus käesolevas menetluses mõistlikuks ei pea. Kohus leiab, et kostjale osutatud õigusabi tunnitasu määr 189 eurot tunnis ületab turu keskmist ja mõistlikku peetavat tunnitasu määra. Seetõttu vähendab kohus tunnitasu määra. Kohus peab kostja lepingulise esindaja aktsepteeritavaks tunnitasumääraks käesolevas vaidluses 150 eurot (koos käibemaksuga). Kostja on kinnitanud, et ei ole käibemaksukohustuslane, mistõttu kuuluvad menetluskulud TsMS § 174 lg 10 kohaselt hüvitamisele koos käibemaksuga.
2-19-17111
43.Eeltoodu alusel määrab kohus kostja lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikeks õigusabikuludeks 1200 eurot (8 x 150). Seega tuleb hagejatelt solidaarselt välja mõista kostja kasuks menetluskuludena 1200 eurot. Vastavalt TsMS § 177 lg 4 märgib kohus, et hagejate poolt kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejatel solidaarselt tasuda kostjale menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
44.Kuna menetluskulud jäävad hagejate kanda, siis puudub kohtul vajadus käesoleva kohtuotsusega kindlaks määrata hagejate menetluskulude rahalist suurust. Kohus selgitab, et tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.