Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Hageja esitas 29.03.2019 Harju Maakohtule hagi kostja vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 2658 eurot, seisuga 22.05.2019 sissenõutavaks muutunud viivise 98,24 eurot ja edasuluatuva viivise. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmiti 2018. aasta veebruarikuus hageja ja kostja vahel suulises vormis maaklerleping. Lepingu alusel osutas hageja kostjale maakleriteenust hoonestatud kinnistule asukohaga xxx (registriosa nr x) ostja leidmiseks. Teenuse osutamisega hakkas tegelema hageja kinnisvaramaakler xx. 29.03.2018 tellis hageja kostja palvel kinnistu eksperthinnangu ettevõttelt x OÜ, maksumusega 300 eurot, mille kostja hüvitas hagejale sularahas. Kuna x ja kostja vaheline koostöö soovitud tulemusi ei andnud, leppisid pooled 2018. aasta mais suuliselt kokku, et teenuse osutamist jätkab hageja kinnisvaramaakler x. Kostja hinnasoov kinnistu osas oli 395 000 eurot ja samas lepiti kokku, et kinnistu eksperthinnangu kulud arvestatakse maakleritasu sisse ehk kulud kannab hageja ja saab nende eest hüvitist maakleritasu maksmisel. Hageja nõustus eksperthinnangu hüvitamise kokkuleppega vaid seetõttu, et kostja lubas mitte võõrandada kinnistut iseseisvalt või mõne teise maakleri abil. 26.05.2018 saatis hageja kostjale lepingu tingimuste kinnitamiseks e-posti teel kinnituskirja, mida kostja ei allkirjastanud, küll aga kinnitas kostja 28.05.2018 e-posti teel hageja tasu määra 1,5% tehingu hinnast, millele lisandub käibemaks, sobivust. Kuivõrd Swedbank AS ei aktsepteerinud x OÜ poolt koostatud eksperthinnanguid, telliti kinnistule uus hindamisakt ettevõttest x OÜ hinnaga 415 eurot, mille hageja 25.05.2018 heausklikult tasus. 31.05.2018 esitas kostja tema kontrolli all oleva ettevõtte x OÜ nimel hagejale arve summas 360 eurot, mille hageja samal päeval heausklikult tasus ning mille eesmärk oli poolte vahel suuliselt sõlmitud eksperthinnangute kulude kandmise kokkuleppe täitmine ehk kostja poolt 29.03.2018 eksperthinnangu eest sularahas tasutud kulude hüvitamine. Hageja viis kinnistule ostja leidmiseks 2018. aasta veebruarikuust augustikuuni läbi ebatavaliselt ulatusliku turunduskampaania, mis koosnes muuhulgas aerovideo tootmisest ja levitamisest, Facebook ja Google Ads reklaamide tootmisest ja kampaaniate korraldamisest, City24 kinnisvaraportaali erikuulutustes avaldamisest ja tasemeteenuste tellimisest, tasuliste tavakuulutuste avaldamisest kinnisvaraportaalides, 360o video ja piltide tootmisest maja sisemusest. Turunduskampaania tõi kinnistule rekordarvu külastajaid kinnisvaraportaalides ja selle tulemusena käis hageja vahendamisel kinnistuga tutvumas 10 potentsiaalset ostjat. Turunduskampaania ulatus ja maksumus olid hageja hinnangul ebatavaliselt suured ja kulukad. Hageja ei oleks sellist turunduskampaaniat läbi viinud ja nii ulatuslikke kulusid kandnud, kui ei oleks olnud kostjaga suulist kokkulepet, et kostja ei võõranda kinnistut iseseisvalt või teise maakleri abi ning kui hageja ei oleks uskunud selle kokkuleppe kehtimisse ja kulude hüvitamisele maakleritasu saamise näol. 11.07.2018 informeeris hageja kostjat kahest potentsiaalsest ostjast, kes soovisid kinnistut osta ja tegelesid ostmiseks vajalike finantsvahendite hankimisega. 18.07.2018 saatis kostja hagejale e-kirja, milles esitas tellimuse täiendavate turundustegevuste teostamiseks, millised

hageja teostas osaliselt. Kostja poolt täiendavate turundustegevuste tellimine tõendab, et poolte vaheline kokkulepe kinnistu võõrandamiseks ainult hageja vahendamisel jätkuvalt kehtis. 10.08.2018 edastas potentsiaalne ostuhuviline, x, hagejale suulise pakkumise kinnistu ostmiseks summas 395 000 eurot ja hageja informeeris sellest kostjat telefoni teel. Kostja ei andnud hagejale selget vastust pakkumisele ja pärast seda enam hageja telefonikõnedele ei vastanud. Võttes arvesse kinnistu hilisemat iseseisvat võõrandamist, on ilmne, et kostja käitus pahauskselt ega informeerinud hagejat juba sel hetkel tõenäoliselt peetud läbirääkimistest kinnistu müümiseks, eesmärgiga vältida kinnistu võõrandamist hageja vahendamisel ja hagejale maakleritasu maksmist. 27.08.2018 võõrandas kostja kinnistu äriühingule x OÜ, kuid hagejat sellest ei informeerinud. 03.09.2018 tegi hageja poolt leitud potentsiaalne ostja, x, kinnistule veelgi suurema pakkumise summas 430 000 eurot. Arvestades eelnenud suhtlust kostjaga, kontrollis hageja kinnistusraamatu andmeid, millest nähtus, et kinnistu on juba võõrandatud. Seetõttu palus hageja pakkujal oma pakkumine edastada otse kostjale, mida pakkuja ka tegi. Kuivõrd kostja ei tulnud tehingusse hageja poolt leitud ostjaga, pani kostja sellega toime poolte vahel sõlmitud maaklerilepingu olulise rikkumise, mistõttu nõudis hageja kostjalt turunduskulude ja hindamisaktide kulude hüvitamist ja saatis kostjale e-kirja teel arve nr. 10040 koos selgitustega. Kostja vastas e-kirja teel väites, et arve on alusetu ja süüdistas hagejat grupiviisilises väljapressimises ning ähvardas hagejat prokuratuuri menetlusega. Kostja ei ole arvet hagiavalduse esitamise seisuga tasunud. Kuivõrd kostja rikkus oluliselt poolte vahel sõlmitud maaklerilepingut, kuulub hüvitamisele ka kahju hageja poolt heausklikult kinnistu ostuhuvilistele tutvustamise ja näitamisele kulutatud maakleri töötundide aeg, mille maksumus vastavalt hageja kodulehel avaldatud hinnakirjale on 75 eurot/tund. Hagiavalduse täpsustuse kohaselt nõuab hageja kostjalt mõistlikku osa tasust, milleks on käsundi täitmisega seotud otsesed kulud ja kinnistu ostuhuvilistele tutvustamisele kulunud töötundide kulu kogusummas 2658 eurot. Otsesed reklaami- ja hindamisaktide kulud on summas 1908 eurot ja 10 töötunni kulu on 750 eurot arvestusega 75 eurot/h. Kostja seisukohad Kostja vaidleb esitatud hagiavaldusele vastu ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja märgib, et tema ei ole hgeja töötaja x ise ühendust võtnud, vaid x pöördus 2018. aasta veebruaris kostja poole ettepanekuga müüa kostjale kuuluv kinniasi asukohaga x. Kostja on seisukohal, et ta ei ole sõlminud hagejaga maaklerilepingut, mis annaks hagejale aluse nõuda kostjalt töötasu ja kulutuste hüvitamist. Kostja ei vaidlusta asjaolu, et pooled leppisid kokku, et kui kostjale kuulunud kinnistu võõrandatakse hageja vahendusel, on hageja tasumääraks 1,5% tehingu hinnast + käibemaks. Kuid lisaks hageja esitatud faktilistele asjaoludele poolevahelise maaklerilepingu sõlmimise osas peab kostja oluliseks asjaolu, et kostja ei allkirjastanud hageja poolt 26.05.2018 kostjale edastatud kinnituskirja, millega hageja soovis fikseerida suuliselt kokku lepitud maaklerilepingu tingimused. Hageja kui ühe lepingupoole sooviks oli sõlmida kirjalik dokument maaklerilepingu tingimuste osas, kuid kuna kostja ei ole hageja poolt edastatud dokumenti allkirjastanud, ei saa VÕS § 11 lg 2 järgi lugeda maaklerilepingut poolte vahel sõlmituks hageja poolt esitatud vormis ehk kirjalikus vormis. Maaklerilepingut hageja kirjeldatud viisil ei saa lugeda sõlmituks ka suulise või muul viisil sõlmitud lepingu osana, sest hageja poolt edastatud dokument saadeti pärast e-kirjade teel kokkuleppe saavutamist. Seega tuleb hageja poolt maaklerteenuse lepingu sõlmimise ja väidetavate tingimuste osas asja lahendamisel jätta arvestamata ning lähtuda üksnes poolte e-kirja vahendusel sõlmitud kokkulepetest. Kostja nõustub hageja seisukohaga, et 26.05.2018 ja 28.05.2018 e-kirjavahetuses on pooled saavutanud kokkuleppe, mis vastab VÕS § 658 lg-s 1 sätestatud maaklerilepingu mõistele. Kostja on seisukohal, et pooled sõlmisid e-kirjade vahendusel lepingu, mille sisuks oli kostjale kuulunud kinnisvara müümine, ning kui kostjale

kuulunud kinnisvara võõrandatakse hageja vahendusel, on hagejal õigus nõuda kostjalt tasu 1,5% tehingu hinnast + käibemaks. Lisaks leppisid pooled kokku, et kinnisvara müümisega seotud hindamisaktide teostamisega seotud kulud kannab hageja. Mistahes muudes tingimustes pooled kokkulepet sõlminud ei ole. Lisaks on kostja seisukohal, et hagejal puudub kostja vastu töötasu nõue. Kostja märgib, et hageja ei ole käinud kostjale kuulunud kinnisvara kümnele ostuhuvilisele näitamas. Hageja ei ole esitanud ka mitte ühtegi tõendit eelnimetatud väite tõendamiseks, mistõttu on tegemist paljasõnalise väitega, mille kostja palub arvestamata jätta. Samuti jääb kostja seisukohale, et hagejal oli kokkuleppe kohaselt õigus saada vahendustasu 1,5% + käibemaks, kui kostja võõrandab kinnisvara hageja vahendusel ja hageja otsitud kliendile. Pooled ei ole sõlminud kokkulepet, mille kohaselt hagejal on õigus nõuda töötasu selle eest, et ta käib võimalikele ostuhuvilistele kinnisvara näitamas/tutvustamas. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja töötasu nõue põhjendatud ega ka õiguspäraselt esitatud. Kuivõrd kinnisvara ei võõrandatud ka hageja kliendile, puudub hagejal õigus nõuda vahendustasu. Kostja leiab, et hagejal puudub seaduslik alus nõuda kostjalt otseseid reklaamikulusid summas 1908 eurot. Kostja hinnangul ei ole hageja tõendanud, et ta oleks kostjale kuulunud kinnisvara müügiga kandnud otseseid reklaamikulusid kogusummas 1908 eurot, mistõttu puudub alus nimetatud nõude rahuldamiseks. Samuti puudub poolte vahel reklaamikulude tasumise kokkulepe. Kokkuleppe sõlmimist ei ole hageja ka tõendanud. Seega ei ole kostja kohustatud hüvitama hagejale kinnisvara turundusteenusega seotud reklaamikulusid. Kostja märgib, et kostja ei ole teostanud iseseisvat müügitegevust, vältimaks hagejale vahendustasu tasumist. Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, milles hageja leiab, et kuna kostja palus 15.07.2018 edastada hageja esindajal Sirli Nurmel talle tema kinnisvarast tehtud pildid, on kostja kasutanud hageja tehtud pilte iseseisva müügitegevuse organiseerimiseks, mille käigus ka kostja talle kuulunud kinnisvara võõrandas. Kostja ei vaidlusta asjaolu, et ta palus hagejal talle tema kinnisvarast tehtud pildid edastada, kuid xxx oli teadlik, et kostja soovib pilte, et talle kuulunud kinnisvara suviseks perioodiks välja üürida. Kuivõrd kostja kinnisvara üürimise osas ei realiseerinud, teavitas kostja hageja esindajat xxx 09.08.2018, et elab majas hetkel ise sees ning tal on külalised külas, kuid see ei takista maja igal hetkel vaatama tulla. Kostja rõhutab, et ta ei kasutanud mitte ühelgi viisil hageja tehtud pilte iseseisvaks müügitegevuseks. Kostja selgitab siinkohal, et ta võõrandas kinnisvara oma sõbra tuttava, kes kuulis kostja sõbra käest kinnisvara müügist, ettevõttele. Kostja on seisukohal, et hageja ei ole kostjale kuuluvale ettevõttele xxx OÜ-le mistahes summasid heauskselt tasunud. Märtsis 2018 pöördus hageja töötaja xxx kostja poole ning teavitas, et kinnisvarale on olemas potentsiaalne ostja, kuid ostu sooritamiseks on vaja teostada kinnisvara hindamisakt. xxx palus kostjal erandkorras ülestõusmispühal, ehk 30.03.2018 kanda X X arvelduskontole 300 eurot, et X X saaks kinnisvara hindajaga suhelda, et viimane läheks kinnisvara hindama nädalavahetusel. X X selgitas kostjale, et kinnisvara hindamisakt koostatakse potentsiaalsele ostjale ning viimane tasub ka hindamisaktiga seotud kulud ning et hageja tagastab kostjale tema poolt tasutud 300 eurot. Vastavalt kostja ja X X kokkuleppele tasus kostja xxx OÜ arvelduskontolt X X arvelduskontole 30.03.2018 300 eurot selgitusega „Laen tähtajaga 31.05.2018“. Vastavalt kokkuleppele koostas hageja kostja kinnisvara osas hindamisakti potentsiaalse ostja jaoks. Hageja poolt koostatud hindamisakti kostjale ei edastatud. Pärast seda, kui hageja oli potentsiaalse ostja jaoks kinnisvara hindamisakti koostanud, võttis X X kostjaga uuesti ühendust ning selgitas, et Swedbank AS ei aktsepteeri hageja poolt koostatud hindamisakti, mistõttu on vaja tellida uus hindamisakt kinnisvarabüroolt, keda Swedbank AS aktsepteerib. X X väitis kostjale, et teised kinnisvarabürood teostavad hindamisakte kuni üks kuu, kuid see on potentsiaalse ostja jaoks liiga pikk tähtaeg. Vastavalt vestlusega X Xga võttis kostja ühendust oma tuttavaga xxx, kes

lubas hindamisakti koostada mõne päeva jooksul. X X väidete kohaselt potentsiaalsele ostjale see sobis ning viimane oli nõus Uus Maa Kinnisvarabüroo hindamisakti koostamisega seotud kulud tasuma. Kuivõrd hindamisakt oli tellitud kostja vahendusel ja keegi ei olnud arvet tasunud hoolimata X X lubadustest, tasus arve kostja. Kostja rõhutab, et X X ei edastanud talle isegi potentsiaalse ostja nime, kes hindamisakti vajas, ning enne, kui hageja Uus Maa Kinnisvarabüroo poolt edastatud arve tasus, oli see kostja poolt juba tasutud, ning peale seda, kui hageja arve tasus, tagastati kostjale tema poolt tasutud 415 eurot. Kostja leiab, et tal oli seaduslik alus iseseisvalt kinnisvara võõrandada, kuivõrd hagejal ja kostjal puudusid mistahes suulised kokkulepped, et kostja ei kasuta kinnisvara võõrandamisel teiste maaklerite abi ega võõranda kinnisvara iseseisvalt. Kuivõrd hageja ei olnud sõlminud kostjaga kokkulepet, mis oleks takistanud kostjal iseseisvalt kinnisvara võõrandada, võõrandas kostja selle õiguspäraselt iseseisvalt ning hagejal puuduvad seetõttu mistahes nõuded kostja vastu. Ühtlasi toob kostja esile, et hageja ei edastanud kostjale X Xa 10.08.2018 pakkumist sellisel kujul, nagu hageja seda hagiavalduses on esitanud. Augustis 2018 võeti kostjaga ühendust ning teavitati, et xxx soovib kostjale kuuluvat kinnisvara soetada. Eelnimetatud teavituse ajal hageja ei teavitanud kostjat, et xxx soovib kinnisvara soetada 395 000 euroga. Kuna kinnisvara müügitehing lükkus edasi ning hageja soovis, et kostja vähendaks müügihinda, keeldus kostja müügihinna alandamisest, kuivõrd samal ajal oli xxx OÜ avaldanud, et on nõus kinnisvara soetama 395 000 euroga. Eeltoodust tulenevalt otsustas kostja kinnisvara võõrandada ettevõttele, kes tasub tema soovitud hinna ning tegemist ei ole kostjapoole pahatahtliku käitumisega vahendustasu maksmise vältimiseks. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse ja asjas esitatud tõenditega ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lõike 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lõike 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Pooltel puudub vaidlus selles, et pooled sõlmisid 2018 veebruaris maaklerilepingu, mille alusel osutas hageja kostjale maakleriteenust hoonestatud kinnistule asukohaga xxx (registriosa nr x) ostja leidmiseks. Kostja hinnasoov kinnistu eest oli 395 000 eurot. Kostja võõrandas 28.08.2018 antud kinnistu 395 000 euro eest xxx OÜ-le. Nimetatud ostja ei olnud hageja osundatud või vahendatud. Pooled vaidlevad selle üle, millistel tingimsutel on pooltevaheline maaklerileping sõlmitud ja kas hagejal on õigus nõuda tasu maaklerilepingu alusel. VÕS § 658 lg 1 sätestab, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Sama paragrahvi lõike 2 alusel kohaldatakse maaklerilepingule käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Vastavalt VÕS § 8 lg 2 on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

Kohus leiab, et poolte 26.05.2018 ja 28.05.2018 e-kirjadega on tõendatud, et pooled sõlmisid e-kirjade vahetamise teel maaklerilepingu, mille sisuks oli kostjale kuulunud kinnisvara müümine, ning kui kostjale kuulunud kinnisvara võõrandatakse hageja vahendusel, on hagejal õigus nõuda kostjalt tasu 1,5% tehingu hinnast + käibemaks. Poolte e-kirjavahetusest ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud hageja kulutuste hüvitamises. Kohus on seisukohal, et maaklerilepingu oluliseks tingimuseks on asjaolu, et maakleri tegevuse tulemusena oleks osutatud või vahendatud leping sõlmitud. Kui maakler maaklerilepingu järgi oma kohustused täidab, kuid lepingut siiski tema vahendusel ei sõlmita, ei ole maakleril õigust tasu saada. Maakleritasu saamiseks peab esinema põhjuslik seos maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel, see tähendab, et leping peab olema sõlmitud maakleri tegevuse tulemusena. Hageja leiab, et käesoleval juhul kuulub kohaldamisele VÕS § 629 lg 1, mille alusel on käsundisaajal õigus mõistlikule osale tasust, kui käsundusleping lõpeb enne käsundi täitmist või selle täitmiseks antud tähtaja möödumist. Kohus selgitab, et VÕS § 658 lg 2 alusel kuuluvad käsunduslepingu sätted maaklerilepingule kohaldamisele üksnes siis, kui VÕS 37.peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Kohus ei nõustu hagejaga, et kohaldamisele kuulub VÕS § 629 lg 1, kuna VÕS § 658 jj reguleerivad selgelt maakleritasu saamise eeldusi, millest kõige olulisem on lepingu sõlmimine maakleri osundamise või vahendamise tulemusena. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole tõendamist leidnud asjaolu, et kostja oleks sõlminud ostjaga müügilepingu hageja vahendamise või osutamise tulemusena. xxx OÜ 03.10.2019 kinnituskirjaga, mida hageja ei vaidlustanud, on tõendatud, et antud ühingu juhatuse liikmed sattusid juhuslikult kostja omandisse kuulunud xxx majja 2018 suvel tuttava inimesega kokkusaamise käigus. Kohapeal seltskonnaga vesteldes ja erinevaid teemasid käsitledes selgus, et antud maja on müügis. Mõnenädalase kaalumise käigus otsustasid juhatuse liikmed sellesse majja investeerida. Kostjaga läbirääkimisi pidades jõuti kokkuleppele ja seejärel maja ostu-müügi tehinguni. Seega ei ole müügitehing sõlmitud hageja vahendusel või osutamisel. Hageja on hagiavalduses märkinud, et kuna kostja palus 15. juulil 2018 edastada hageja esindajal xx talle tema kinnisvarast tehtud pildid, on kostja kasutanud hageja tehtud pilte iseseisva müügitegevuse organiseerimiseks, mille käigus ka kostja talle kuulunud kinnisvara võõrandas. Kohus hageja seisukohaga ei nõustu ja leiab, et see on ümber lükatud xxx OÜ kinnituskirjaga. Kuivõrd antud äriühingu juhatuse liikmed said teada maja müügist juhuslikult ja majas kohapeal olles, puudus igasugune vajadus hageja tehtud piltide alusel majaga tutvumiseks. Samuti nähtub kostja 15.07.2018 e-kirjast, et kostja teatas hagejale, et soovib pilte majast selleks, et maja üürile anda ja hagejal on siiski võimalik maja ostuhuvilistele tutvustada. Seega ei ole hageja antud väide tõendatud. Lisaks märgib kohus, et isegi juhul, kui kostja oleks tegelnud iseseisva müügitegevusega, ei oleks see vastuolus olnud pooltevahelise maaklerilepinguga, mistõttu ei oleks tegemist ka lepingu olulise rikkumisega. Hageja on hagiavalduses avaldanud, et xxx tegi kostja kinnisvarale 10. augustil 2018 pakkumise summas 395 000 eurot, mille hageja ka kostjale edastas, kuid kostja hagejale ei vastanud. Hageja nimetatud väide on tõendamata. Kostja selgituste kohaselt võeti hageja poolt augustis 2018 kostjaga ühendust ning teavitati, et X X saab peagi oma kinnisvara võõrandatud ja soovib kostjale kuuluvat kinnisvara soetada. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et hageja oleks teavitanud kostjat, et X Xal oli kohene valmisolek kinnisvara soetamiseks kostja soovitud hinnaga 395 000 eurot. Kostja märkis, et hageja esindaja hakkas hoopis kostja kinnisvara hinda odavamaks kauplema 20 000 kuni 30 000 eurot. X Xa 05.09.2018 e-kirjaga kostjale on tõendatud, et X Xal reaalselt ostusumma tasumiseks rahalisi vahendeid nõutud ulatuses ei olnud, kuna X X on märkinud, et jäi rahastuse kokkusaamisega napilt hiljaks. Kuivõrd kostjal oli ostuhuviline x OÜ näol hinnaga 395 000 eurot olemas, puudus kostjal

igasugune vajadus müügihinda alandada. Eelnevast tulenevalt puudub alus asuda seiskohale, et kostja oleks käitunud hageja suhtes pahatahtlikult ja vastuolus hea usu põhimõttega eesmärgiga vabaneda hagejale maakleritasu maksmisest. Kohus on seisukohal, et kostja võõrandas antud asjaoludel õigustatult kinnistu tema enda poolt leitud ostjale x OÜ-le. Asjaolu, et X X tegi edaspidiseks pakkumise kinnistu ostmiseks hinnaga 430 000 eurot, ei oma vaidluse lahendamisel tähendust. Lisaks märgib kohus, et hageja on hagiavalduses sisustanud oma tasunõude nii teenuse osutamisele kulunud töötundidega (10 tundi hinnaga 75 eurot/h) kui ka reklaami- ja hindamisaktide kuludega summas 1908 eurot. Hageja on hagiavalduses märkinud, et kinnistu eksperthinnangu kulud arvestatakse maakleritasu sisse ehk kulud kannab hageja ja saab nende eest hüvitist maakleritasu maksmisel ja et hageja nõustus eksperthinnangu hüvitamise kokkuleppega vaid seetõttu, et kostja lubas mitte võõrandada kinnistut iseseisvalt või mõne teise maakleri abil. Kohus leiab, et hageja vastavad väited on ümber lükatud hageja esindaja xxx 19.07.2018 ekirjaga, milles ta ise märgib, et hagejal puudub ainuesindusleping. Seega ei olnud pooled tegelikult kokku leppinud selles, et kostja ei võiks võõrandada vaidlusalust kinnistut iseseisvalt või teise maakeri kaudu. Samuti ei ole tõendamist leidnud, et pooled oleksid kokku leppinud selles, et kostja peaks tasuma hindamisaktide eest. Poolte e-kirjavahetusega on tõendatud hoopis vastupidine. Kostjal puudus ka igasugune vajadus hindamisaktide tellimiseks hagejalt. VÕS § 667 lg 2 sätestab, et kui maakleri vahendamisel lepingut ei sõlmita, võib maakler siiski nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui selles on eraldi kokku lepitud. Samuti on Riigikohus kohtuasjas nr 3-2-1-16-08 asunud seisukohale, et kui puudub kulutuste hüvitamise kokkulepe, puudub ka VÕS § 667 lg 2 järgi kulude hüvitamise kohustus. Kostja ei ole hagejaga sõlminud kulutuste hüvitamisega seotud kokkulepet. Kokkuleppe sõlmimist ei ole hageja tõendanud. Seega ei ole kostja kohustatud hüvitama hagejale nõutud reklaami- ja hindamisaktide kulusid. Kohus on seisukohal, et nimetatud kulude näol ei saa olla tegemist tasu nõudega, kuna tegemist on otseste kulude mitte tasuga ning VÕS § 667 lg 2 välistab nende hüvitamise nõude. Kohus märgib tulenevalt TsMS § 238 lg 5, et käesolevas lahendis on kohus viidanud tõenditele, mis on tsiviilasja lahendamisel olnud asjakohased ning ülejäänud poolte poolt lisatud tõendid ei sisalda kohtu hinnangul asja lahendamise seisukohalt vajalikke andmeid, mistõttu jätab kohus need otsuse tegemisel arvestamata. Eeltoodust tulenevalt on hagi alusetu ja tuleb seetõttu jätta täies ulatuses rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja menetluskulude kindlaksmääramine TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 järgi määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda. Kohtu

hinnangul ei esine asjaolusid, mis annaksid alust kõrvale kalduda menetluskulude jaotamisel TsMS § 162 lg 1 sätestatust. TsMS § 175 lg 1 järgi kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on tema menetluskuludeks õigusabikulud kokku 1638 eurot, millele lisandub kohtuistungil osalemise kulu vastavalt kohtuistungi protokollile. Kostja õigusabikulud koosnevad maksekäsu kiirmenetluses osutatud õigusabist 30 minuti ulatuses ja hagimenetluses osutatud õigusabist 8h ja 15 minutit ning kohtuistungiks ettevalmistamisest 1h ulatuses ja kohtuistungil osalemisest vastavalt kohtuistungi protokollile 1h ja 06 minutit. Kostja lepinguline esindaja on osutanud õigusabi tunnihinnaga 140 eurot (sh käibemaks). Kokku moodustavad kostja õigusabikulud 1792 eurot. Arvestades kohtupraktikat loeb kohus hageja lepingulise esindaja tunnitasu määra 140 eurot (käibemaksuga) põhjendatuks. Kohus on seisukohal, et kostja menetluskulud on põhjendatud ja vajalikud ning tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista koos käibemaksuga. TsMS § 174 lg 6 kohaselt menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks peab avaldaja kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kostja on vastava kinnituse andnud. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kostja esitas avalduse kooskõlas TsMS § 177 lg 4. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista viivis menetluskulult alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. TsMS § 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Mõtsnik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.