Effort Capital OÜ avaldus avalikult kasutatavalt teelt kinnisasjale juurdepääsu määramiseks üle võõra kinnisasja ja kinnisasja koormamiseks reaalservituudiga tehnorajatiste talumiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.04.2019 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Effort Capital OÜ määruskaebus HS määruskaebus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Avaldaja: Effort Capital OÜ (registrikood 12188411), lepinguline esindaja vandeadvokaat Anna Liiv Puudutatud isikud: HS (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Riho Friedrichs HK (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Karin Kõluvere MS (isikukood XXXXXXXXXXX) HP (isikukood XXXXXXXXXX) LP (isikukood XXXXXXXXXXX) PN (isikukood XXXXXXXXXXX) AA (isikukood XXXXXXXXXXX) Linnavalitsus: Tallinn linn (Tallinna Linnaplaneerimise Amet), lepinguline esindaja Silver Sarapuu
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu Effort Capital OÜ määruskaebemenetluses esitatud tõendid.
2.Harju Maakohtu 30.04.2019. a määrus tühistada osaliselt, s.o resolutsiooni punkti 7 esimese ja kolmanda lause osas, milles maakohus määras, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosasse nr 23133901 kantud kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu, katastritunnus 78408:801:0127) igakordne omanik või omanikud on kohustatud maksma Kalevi tn 24, Tallinn (katastritunnus 78408:801:3440) kinnistu igakordsetele omanikele juurdepääsutee kasutamise eest kokku tasu 808,29 eurot aastas ja osas, milles maakohus määras, et tasu tuleb maksta võrdsetes osades igale Kalevi tn 24, Tallinn (katastritunnus 78408:801:3440) kinnistu koosseisus oleva korteriomandi omanikule. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata.
3.Teha tühistatud osas uus määrus ja määrata, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosasse nr 23133901 kantud kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu, katastritunnus 78408:801:0127) igakordne omanik või omanikud on kohustatud maksma Kalevi tn 24, Tallinn (katastritunnus 78408:801:3440) kinnistu igakordsetele omanikele juurdepääsutee kasutamise eest kokku tasu (sh maamaks, juurdepääsu talumise tasu ja hüvitis omandiõiguse riive eest) järgmiselt:
3.1.registriosa nr 24316801 – 34,15 eurot aastas;
3.2.registriosa nr 24316901 – 31,85 eurot aastas;
3.3.registriosa nr 24317001 – 39,02 eurot aastas;
3.4.registriosa nr 24317101 – 44,09 eurot aastas;
3.5.registriosa nr 24317301 – 52,91 eurot aastas;
3.6.registriosa nr 24317401 – 21,25 eurot aastas;
3.7.registriosa nr 24317501 – 64,22 eurot aastas;
3.8.registriosa nr 24317601 – 16,91 eurot aastas;
3.9.registriosa nr 24317701 – 23,43 eurot aastas;
3.10.registriosa nr 24317801 – 27,31 eurot aastas;
3.11.registriosa nr 24317901 – 32,57 eurot aastas;
3.12.registriosa nr 24317201 – 22,77 eurot aastas.
4.Määruse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:
4.1.Jätta Effort Capital OÜ (registrikood 12188411) avaldus PP (P, isikukood XXXXXXXXXXX) suhtes läbi vaatamata.
4.2.Jätta läbi vaatamata Effort Capital OÜ (registrikood 12188411) avaldus asjaõigusseaduse § 158 lõigete 1 ja 2 alusel nõudes Kalevi tn 24 kinnistu (katastritunnus 78408:801:3440) koormamiseks reaalservituudiga ja vastava märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse.
4.3.Jätta läbi vaatamata Effort Capital OÜ (registrikood 12188411) avaldus alternatiivses Kalevi tn 24 kinnistu (katastritunnus 78408:801:3440) omanike tehnorajatise talumiskohustuse tuvastamise nõudes (AÕSRS § 152).
4.4.Rahuldada Effort Capital OÜ (registrikood 12188411) avaldus juurdepääsu määramiseks ja määrata Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosasse nr 23133901 kantud kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu, katastritunnus 78408:801:0127) igakordse omaniku või omanike tähtajatu juurdepääs üle Kalevi tn 24, Tallinn (katastritunnus 78408:801:3440) kinnistu.
4.5.Määrata juurdepääsu asukohaks Kalevi tn 24, Tallinn (katastritunnus 78408:801:3440) kinnistul asuv tee laiusega kaks koma kuus meetrit (2,6m) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 23133901 kantud kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu, katastritunnus 78408:801:0127) piirist kuni
Kalevi tänavani (Kalevi tänav, Põhja-Tallinna linnaosa). Juurdepääsutee asukoht on kohtumääruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel märgitud (kohtumääruse lisa).
4.6.Määrata juurdepääsu tingimused:
4.6.1.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosasse nr 23133901 kantud kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu, katastritunnus 78408:801:0127) igakordsetel omanikul või omanikel on õigus ööpäevaringselt, igapäevaselt, aastaringselt ja tähtajatult kasutada juurdepääsu jalgsi, kergliiklusvahenditega ning mootorsõidukite, autorongide ja masinrongidega, mille lubatud täismass ei ületa 3500 kilogrammi. Nimetatud liiklusvahendite hulka ei kuulu kinnisasja teenindavad liiklusvahendid.
4.6.2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosasse nr 23133901 kantud kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu, katastritunnus 78408:801:0127) ja Kalevi tn 24, Tallinn (katastritunnus 78408:801:3440) kinnistu igakordsed omanikud on kohustatud tagama võrdselt oma kuludega juurdepääsutee korrashoiu ja hoidma juurdepääsuteed sõidukiga liiklemiseks vajalikus seisundis.
4.6.3.Juurdepääsu kasutamine Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosasse nr 23133901 kantud kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu, katastritunnus 78408:801:0127) igakordsete omanike poolt hõlmab ka juurdepääsu kasutamist igakordse omanikuga seotud isiku poolt, näiteks igakordse omaniku perekonnaliikme või külalise või omanikult nõusoleku saanud isiku poolt.
4.7.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosasse nr 23133901 kantud kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu, katastritunnus 78408:801:0127) igakordne omanik või omanikud on kohustatud maksma Kalevi tn 24, Tallinn (katastritunnus 78408:801:3440) kinnistu igakordsetele omanikele juurdepääsutee kasutamise eest kokku tasu (sh maamaks, juurdepääsu talumise tasu ja hüvitis omandiõiguse riive eest) järgmiselt:
4.7.1.registriosa nr 24316801 – 34,15 eurot aastas;
4.7.2.registriosa nr 24316901 – 31,85 eurot aastas;
4.7.3.registriosa nr 24317001 – 39,02 eurot aastas;
4.7.4.registriosa nr 24317101 – 44,09 eurot aastas;
4.7.5.registriosa nr 24317301 – 52,91 eurot aastas;
4.7.6.registriosa nr 24317401 – 21,25 eurot aastas;
4.7.7.registriosa nr 24317501 – 64,22 eurot aastas;
4.7.8.registriosa nr 24317601 – 16,91 eurot aastas;
4.7.9.registriosa nr 24317701 – 23,43 eurot aastas;
4.7.10.registriosa nr 24317801 – 27,31 eurot aastas;
4.7.11.registriosa nr 24317901 – 32,57 eurot aastas;
4.7.12.registriosa nr 24317201 – 22,77 eurot aastas. Tasumise tähtpäev on iga jooksva aasta esimene juuli (01.07.).
4.8.Kohustada MS (S isikukood XXXXXXXXXXX) andma nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr 24316801 ja nr 24317701 kolmandasse jakku märkus juurdepääsu kohta avalikult kasutatavale teele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosasse nr 23133901 kantud
kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu, katastritunnus 78408:801:0127) igakordse omaniku või omanike kasuks.
4.9.Kohustada HP (P, isikukood XXXXXXXXXXX) ja LP (P, isikukood XXXXXXXXXXX) andma nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr 24316901 ja nr 24317001 kolmandasse jakku märkus juurdepääsu kohta avalikult kasutatavale teele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosasse nr 23133901 kantud kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu, katastritunnus 78408:801:0127) igakordse omaniku või omanike kasuks.
4.10.Kohustada PN (N, isikukood XXXXXXXXXXX) andma nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr 24317101 ja nr 24317201 kolmandasse jakku märkus juurdepääsu kohta avalikult kasutatavale teele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosasse nr 23133901 kantud kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu, katastritunnus 78408:801:0127) igakordse omaniku või omanike kasuks.
4.11.Kohustada HK (K, isikukood XXXXXXXXXXX) andma nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr 24317301 ja nr 24317401 kolmandasse jakku märkus juurdepääsu kohta avalikult kasutatavale teele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosasse nr 23133901 kantud kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu, katastritunnus 78408:801:0127) igakordse omaniku või omanike kasuks.
4.12.Kohustada AA (A, isikukood XXXXXXXXXXX) andma nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr 24317501 ja nr 24317601 kolmandasse jakku märkus juurdepääsu kohta avalikult kasutatavale teele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosasse nr 23133901 kantud kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu, katastritunnus 78408:801:0127) igakordse omaniku või omanike kasuks.
4.13.Kohustada HP (P, isikukood XXXXXXXXXXX) andma nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr 24317801 kolmandasse jakku märkus juurdepääsu kohta avalikult kasutatavale teele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosasse nr 23133901 kantud kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu, katastritunnus 78408:801:0127) igakordse omaniku või omanike kasuks.
4.14.Kohustada HS (S, isikukood XXXXXXXXXX) andma nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr 24317901 kolmandasse jakku märkus juurdepääsu kohta avalikult kasutatavale teele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosasse nr 23133901 kantud kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu, katastritunnus 78408:801:0127) igakordse omaniku või omanike kasuks.
5.Effort Capital OÜ määruskaebus rahuldada osaliselt.
6.HS määruskaebus rahuldada osaliselt.
7.Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.
Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik
1.Effort Capital OÜ (avaldaja, valitseva kinnisasja omanik, Kalevi 24a kinnistu omanik) esitas 18.05.2016 Harju Maakohtule avalduse avalikult kasutatavalt teelt kinnisasjale juurdepääsu määramiseks üle võõra kinnisasja ja kinnisasja koormamiseks reaalservituudiga tehnorajatiste talumiseks. Avaldaja palub juurdepääsu määrata tasuta. Alternatiivselt palub avaldaja tasu määramisel arvestada, et teeniva kinnisasja väärtus juurdepääsu määramise tõttu ei vähene. Tegemist on olemasoleva teega, mille kaudu on juurdepääs ajalooliselt toimunud. Seda teed kasutavad ka Kalevi 24 kinnistu omanikud. Maakohus kaasas puudutatud isikutena menetlusse MS, HP, LP, PN, HK, AA, PP ja HS (puudutatud isikud, teeniva kinnisasja omanikud, Kalevi 24 kinnistu omanikud). Maakohus eraldas 02.04.2019 määrusega iseseisvaks menetluseks avaldaja 18.02.2019 esitatud nõude juurdepääsu lubamiseks ehitustegevuse eesmärgil (AÕS § 147). Avalduses väljatoodud asjaolude kohaselt kuulub avaldajale kinnistu aadressiga Kalevi tn 24a, registriosa 23133901 (kinnistu). Kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Kinnistule pääseb Kalevi tänavalt mööda olemasolevat teed, mis kulgeb Kalevi 24 ja Kalevi 22 majade vahelt. Seda teed on Kalevi 24a elamu elanikud kasutanud juurdepääsuks alates elamu valmimisest (1912. a). Säästva Arengu ja Planeerimise ameti poolt koostatud krundipiiride ettepanekus on määratud, et juurdepääs Kalevi 24a kinnistule toimub üle Kalevi 24 kinnistu ning määratud on kindlaks teeservituudi ala. Kalevi 24a maatüki erastamisel määras Tallinna linnavalitsus, et maa omanikul on krundile juurdepääs läbi Kalevi 24 krundi. Tallinna Linnaplaneerimise Amet kooskõlastas avaldajale väljastatud ehitusloa tingimusega, mille kohaselt kinnistule „Ehitamist võib alustada peale juurdepääsuservituutide seadmist“. Avaldaja ei ole saavutanud Kalevi 24 kinnistu omanikega kokkulepet kinnistule juurdepääsuks. Alternatiivne juurdepääs Kalevi 24a kinnistule puudub. Ülejäänud piirnevate kinnistute kaudu ei pääse avaldaja kinnistule. Tee rajamine nende kinnistute kaudu ei ole maakorralduslikult võimalik või vähemalt ei ole see võimalik ilma olemasolevaid hooneid, (kõrg)haljastust ja tarasid lõhkumata. Võrreldes ülejäänud piirnevate kinnistute omanike huvidega koormab soovitud viisil juurdepääsu määramine Kalevi 24 kinnistu omanikke kõige vähem. Avaldaja huvid kaaluvad üles Kalevi 24 kinnistu omanike huvid. Kinnistul peab olema juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Avaldaja palub määrata juurdepääsuks tee laiusega 2,6 m, mis paikneb olemasoleval teel ja mille asukoht on näidatud avalduse lisaks oleval plaanil teealana. Avaldaja palub määrata juurdepääs ööpäevaringselt ja tähtajatult. Kalevi 24a kinnistu on elamumaa kinnistu ja sellel paikneb (amortiseerunud) eluhoone, mille avaldaja kavatseb renoveerida. Eluhoone kasutamiseks on vaja juurdepääsu ööpäevaringselt. Avaldajale tuleb anda õigus kasutada juurdepääsuteed nii liikumiseks jalgsi kui ka sõidukitega. Sõidukitega liikumise õigus on avaldaja kinnistu ja sellel asuva eluhoone sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalik. Avaldaja esitas nõude Kalevi 24 kinnistu koormamiseks reaalservituudiga, mille sisuks oli kinnistu eesmärgipäraseks kasutamiseks ja majandamiseks vajalike tehnovõrkude ja -rajatiste talumine.
Avaldaja taotleb alternatiivselt, et kohus tuvastaks lahendis talumiskohustuse olemasolu. Gaasitrass, kanalisatsioonitorustik ja elektrivõrk on püstitatud enne maa esmakinnistamist, mistõttu on Kalevi 24 kinnistu omanikud kohustatud neid taluma.
2.Puudutatud isikud MS, HP, LP, PN, AA palusid määrata Kalevi 24 kinnistu omanikele juurdepääsuõiguse talumise eest tasu aastatasuna suuruses 1000 eurot, mis võimaldaks katta tee hooldamisega seotud kulud. Alternatiivselt paluvad puudutatud isikud määrata, et juurdepääsutee hooldamise kuludest peavad Kalevi 24a kinnistu omanikud tasuma igakordselt 50%. Vaidlusalust teed on kasutanud Kalevi 24 omanikud kahe auto maja taha parkimiseks. Puudutatud isik HK palus määrata Kalevi 24 kinnistu omanikele juurdepääsuõiguse talumise eest tasu aastatasuna suuruses 1500 eurot, mis võimaldaks katta osaliselt tee hooldamisega seotud kulud (pinnasekatte taastamise, hooldamise ja lume koristus ning vedu või katma kõik kulutused täies mahus ja summas). Alternatiivselt palus puudutatud isik määrata, et, et juurdepääsutee hooldamise kuludest peavad Kalevi 24a kinnistu omanikud tasuma igakordselt 50% või katma kõik kulutused täies mahus. Puudutatud isik HS on tuginenud AA poolt kohtuistungil avaldatule ja asunud seisukohale, et tasu tuleks välja mõista kolme parkimiskoha eest. Tasu peab olema võrreldav parkimiskohtade üürihinnaga sarnases piirkonnas, arvestades tasulise parkimispiirkonna kasvu, siis tuleb tulevikus arvestada ka tasulise parkimiskoha hinda. Tasu suurus võiks olla 3650 eurot aastas. Tasu kolme parkimiskoha eest on 3168 eurot ehk 88 eurot kuus, mis on arvutatud järgmiste andmete põhjal: tasulise parkimise tsooni T11 parkimistasu on 150 eurot kuus (kesklinna valveta tasulise parkimise tsoon, kuukaart 150 eurot); Europarki parklas Telliskivi 62/64 parkimise tasu on 50 eurot kuus; 13.09.2012 avaldatud Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamuses märgitud südalina ümbruses olevatel parkimisaladel on parkimiskoha üürihind 65 eurot kuus. Maakohtu määrus
3.Maakohus jättis 30.04.2019 määrusega läbi vaatamata avaldaja avalduse PP suhtes, avaldaja avalduse asjaõigusseaduse § 158 lõigete 1 ja 2 alusel nõudes Kalevi tn 24 kinnistu koormamiseks reaalservituudiga ja vastava märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse ja avaldaja avalduse alternatiivses Kalevi tn 24 kinnistu omanike tehnorajatise talumiskohustuse tuvastamise nõudes (AÕSRS § 152). Maakohus rahuldas avaldaja avalduse juurdepääsu määramiseks ja sätestas juurdepääsu tingimused ning tasu 808,29 eurot aastas, mida peab Kalevi tn 24a kinnistu igakordne omanik või omanikud maksma Kalevi tn 24 kinnistu igakordsetele omanikele juurdepääsutee kasutamise iga jooksva aasta esimesel juulil. Tasu tuleb maksta võrdsetes osades igale Kalevi tn 24, Tallinn kinnistu koosseisus oleva korteriomandi omanikule. Maakohus kohustas MS, HP, LP, PN, HK, AA ja HS andma nõusolek kanda vastavalt kinnisasjade omanike kinnistusraamatu kolmandasse jakku märkus juurdepääsu kohta avalikult kasutatavale teele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosasse nr 23133901 kantud kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu) igakordse omaniku või omanike kasuks. Maakohus viitas TsMS §-le 6182 lg 1, §-le 6181 lg 1,§-le 477 lg 1, §-le 423 lg 2 p 2, lg 3, §-le 198 lg 3, § 173 lg 1 ja 4, §-le 172 lg 1, AÕS §-le 156 lg 1, § 63 lg 1 p 4, §-le 141 lg 3, § 158 lg 1 ja 2, LS §-le 93 lg 2, KRS §-le 341 lg 1 ja lg 2 p 5, TsÜS §-le 68 lg 5, AÕSRS § 152. Maakohus viitas Tallinna Linnavalitsuse 07.04.2003 korraldusele nr 777-k „Kalevi tn 24a ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine ja ostueesõigusega erastamine“. Maakohus viitas
järgmistele Riigikohtu lahenditele: RKTKm nr 3-2-1-31-17, p 11, RKTKm nr 2-16-7011, p 16, RKTKo nr 2-15-17137, p 20 jj. Maakohus leidis pärast 05.12.2018 vaatlust, et otstarbekas ei ole Kalevi tn 24a kinnistule avalikule teele juurdepääsu määramine läbi teiste naaberkinnistute (Graniidi tn 13, Graniidi tn 11/11a, Kalevi tn 22). Juurdepääsu tee muude kinnistute kaudu ei ole võimalik ilma haljastust ja tarasid eemaldamata ning osaliselt uut teed rajamata. Maakohus tuvastas, et avaldajale kuulub Kalevi tn 24a kinnistu ja sellel asuv elumaja ning puudutatud isikutele kuulub Kalevi tn 24 kinnistu ja sellel asuv korteriomanditeks jagatud elumaja; et Kalevi tn 24a kinnistule ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavale teele ja maakorralduslikud nõuded võimaldavad juurdepääsu avaldaja taotletud asukohast üle Kalevi tn 24 kinnistul asuva olemasoleva tee, mida seni on kasutatud. Maakohus viis 05.12.2018 läbi paikvaatluse. Avaldaja taotletud juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle Kalevi tn 24 kinnistu on maakohtu hinnangul mõistlik ja põhjendatud. Tee on olemas ja kasutusel ning sõidetav. Maakohu hinnangul olukorras, kus avaldaja kinnistule ja sellel asuvale elumajale puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele, omab avaldaja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalu puudutatud isikute ees. Maakohus on veendunud, et juurdepääsu määramine üle olemasoleva kasutusel oleva tee ei koorma liigselt Kalevi tn 24 kinnistu omanikke. Seejuures linnavalitsuse avaldatu kohaselt Tallinna Linnavalitsuse 07.04.2003 korraldusest nr 777-k „Kalevi tn 24a ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine ja ostueesõigusega erastamine“ nähtub, et Kalevi tn 24a kinnistule juurdepääs on seni toimunud läbi Kalevi tn 24 kinnistu. Enamik puudutatud isikuid ei vaidle vastu juurdepääsu määramisele olemasoleva tee kaudu. Avaldajal on õigus nõuda juurdepääsu määramist üle Kalevi tn 24 naaberkinnisasja avalikult kasutatavale teele pääsemiseks. Maakohus määras juurdepääsu avaldaja soovitud asukohta üle Kalevi tn 24 kinnistu. Juurdepääs kulgeb Kalevi tn 24a kinnistult üle Kalevi tn 24 kinnistu avalikult kasutatavale Kalevi tänavale. Juurdepääsutee laiuseks määras maakohus vastavalt avaldaja taotletule 2,6 meetrit, mis on maakohtu hinnangul vajalik, et sõidukid pääseksid juurdepääsuteel sõitma. Maakohus on Maa-ameti kaardirakenduses välja selgitanud, et Kalevi tn 24 kinnistul on juurdepääsutee pikkus 21 meetrit. Maakohus märkis, et avaldaja Kalevi tn 24a kinnistul asub elumaja. Avaldaja on avaldanud, et elumajal kokku 8 korterit ja peale elamu renoveerimist on selle korteriomanikel vaja juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. Renoveerimisel väheneb korterite arv 7-le. Korterite arv 7 nähtub ka Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kooskõlastatult dokumendilt. Puudutatud isikud pole nimetatud asjaoludele vastu vaielnud. Maakohus leidis, et avaldaja tahe on suunatud Kalevi 24 kinnistu juurdepääsutee kasutamisele selliselt, et juurdepääsu pidev kasutus toimub Kalevi 24a kinnistu korteriomanike poolt jalgsi ja sõidukitega. Maakohtu hinnangul on korterelumaja elanikel vaja juurdepääsu sõidukitega, mille lubatud täismass ei ületa 3500 kilogrammi. Näiteks LS § 93 lg 2 kohaselt AM – mopeed, A – mootorratas; B – auto, BE – autorong. Maakohtu hinnangul pole põhjendatud korterelumaja elanikele juurdepääsutee ajaliste piirangute seadmine. Elumaja elanik peab igal ajal pääsema enda elukohta. Maakohus märkis, et juurdepääsu kasutamine avaldaja kinnisasja igakordsete omanike poolt hõlmab ka juurdepääsu kasutamist temaga seotud isikute poolt, näiteks igakordse omaniku perekonnaliige või külaline või omanikult nõusoleku saanud isik. Juurdepääsuteed kasutavad nii Kalevi tn 24 ja Kalevi tn 24a kinnisasjade omanikud, mistõttu kinnisasjade igakordsed omanikud on kohustatud tagama võrdselt oma kuludega juurdepääsutee korrashoiu ja hoidma juurdepääsuteed sõidukiga liiklemiseks vajalikus seisundis.
Maakohus määras, et avaldaja kinnisasja igakordsetel omanikel on õigus ööpäevaringselt, igapäevaselt, aastaringselt ja tähtajatult kasutada juurdepääsu jalgsi, kergliiklusvahenditega ning mootorsõidukite, autorongide ja masinrongidega, mille lubatud täismass ei ületa 3500 kilogrammi. Maakohus märkis, et nimetatud liiklusvahendite hulka ei kuulu kinnisasja teenindavad liiklusvahendid. Kalevi tn 24 ja Kalevi tn 24a kinnisasjade igakordsed omanikud on kohustatud tagama võrdselt oma kuludega juurdepääsutee korrashoiu ja hoidma juurdepääsuteed sõidukiga liiklemiseks vajalikus seisundis. Järgnevalt määras kohus AÕS § 156 lg 1 kohaselt juurdepääsu kasutamise tasu. Maakohus märkis, et puudutatud isikud nõuavad juurdepääsutasu erinevates summades, kuid maksimaalselt 4200 eurot aastas. Seetõttu peab kohus tasu suuruse igal juhul kindlaks määrama. Kohus on piiratud juurdepääsutasuga 4200 eurot aastas ega saa määrata sellest suuremat tasu. Maakohus märkis, et juurdepääsutasu koosneb kolmest komponendist: maamaks, juurdepääsutee korrashoiu kulud, hüvitis omandiõiguse riive ees. Maakohus märkis, et ei arvestada juurdepääsutee korrashoiu kuludega, sest Kalevi tn 24 ja Kalevi tn 24a kinnisasjade igakordsed omanikud on kohustatud tagama võrdselt oma kuludega juurdepääsutee korrashoiu ja hoidma juurdepääsuteed sõidukiga liiklemiseks vajalikus seisundis. Maakohus lähtus sellest, et juurdepääsu pikkus on vähemalt 21 meetrit ning juurdepääsutee laius on 2,6 meetrit. Seetõttu jääb Kalevi tn 24 kinnistut läbiva tee alla 54,6m2. Maakohus märkis, et Maksu- ja Tolliameti andmetel makstakse 2019. aastal kogu Kalevi tn 24 kinnistu (kokku 462 m2) eest maamaksu 199,25 eurot aastas. Arvestades, et juurdepääsutee alla jääva maa pindala on 54,6 m2, siis on tee-aluse maa eest maks aastas 23,48 eurot. Maa-ameti kirja kohaselt on Tallinnas keskmine aasta tasu juurdepääsu servituudi eest perioodil 2008-2019 70,08 eurot (1,07 €/m2). Maakohus märkis, et servituut on olemuselt sarnane juurdepääsuõigusega, mistõttu saab eelmärgitud talumise tasu võtta aluseks ka käesoleva vaidluse lahendamisel. Sellisel juhul kujuneks juurdepääsu talumise tasuks Kalevi tn 24 kinnistu puhul 58,42 eurot (54,6*1,07) aastas. Maakohus märkis, et teeniva Kalevi tn 24 kinnisasja omanikud kasutavad eeldatava juurdepääsu alust maad parkimiseks. Maakohus leidis 05.12.2018 paikvaatluse tulemusena, et Kalevi tn 24 kinnisasja omanikud kaotavad juurdepääsutee määramisega kaks parkimiskohta. Seetõttu peab maakohus välja selgitama, milline on samas piirkonnas asuva kahe parkimiskoha eelduslik aasta kasutustasu turuhind (väärtus). Puudutatud isikud HS ja AA on viitega samas piirkonnas asuva parkimiskoha kastutustasu turuhindadele koos veebilehtede linkidega avaldanud, et keskmine parkimistasu kuus ühe parkimiskoha eest on 88 eurot. Avaldaja ei ole tõendanud vastupidist. Kohtu hinnangul samas piirkonnas asuva kahe parkimiskoha eest eelduslik aasta kasutustasu turuhind (väärtus) on 2112 eurot. Kuivõrd ühe parkimiskoha eest aastatasu 1056 (88*12) eurot ja kahe koha eest 2112 (1056*2) eurot. Maakohus märkis, et TsMS § 6181 lg 1 nimetatud avalduse esitas kohtule üks isik, sest hetkel on Kalevi tn 24a kinnisasi üksnes avaldaja omandis. Avaldaja on avaldanud, et Kalevi tn 24a elumajal on kokku 8 korterit ja peale elamu renoveerimist on selle korteriomanikel vaja juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. Renoveerimisel väheneb korterite arv 7-le. Korterite arv 7 nähtub ka Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kooskõlastatult dokumendilt. Puudutatud isikud pole nimetatud asjaoludele vastu vaielnud. Maakohus arvestab Kalevi tn 24a kinnisasjale plaanitavate korterite arvu. Maakohus märkis, et Kalevi tn 24 kinnisasi on jagatud 12-neks korteriomandiks. Maakohtu hinnangul hakkab Kalevi tn 24 juurdepääsuteed kasutama võrdses
osakaalus 19 korteriomandit (7+12). Kogu juurdepääsu aastatasu tuleb jagada mõlema kinnistu korteriomandite arvu vahel. Seejärel tuleb saadud juurdepääsutasu välja mõista 7 korteriomandi eest igakordselt Kalevi tn 24a kinnistu omanikult või omanikelt vastavalt puudutatud isikute taotlusele Kalevi tn 24 korteriomandite kasuks. Maakohus asus seisukohale, et eeltoodust tulenevalt on avaldaja kohustatud hüvitama puudutatud isikutele aasta kohta juurdepääsutee aluse maa maamaksu 23,48 eurot ja juurdepääsu talumise tasu 58,42 eurot ning kahe parkimiskoha eest eelduslik aasta kasutustasu turuhinna (väärtus) 2112 eurot. Kokku 2193,90 eurot. Tasu suurus kahe kinnistu 19 korteriomandi korral on ühe korteriomandi kohta on seega 115,47 eurot (2193,90:19). Maakohus kohustab Kalevi tn 24a kinnistu igakordset omanikku või omanikke tasuma 7 korteriomandi eesti Kalevi tn 24 kinnistu 12 korteriomandile juurdepääsu kasutamise tasu 808,29 eurot aastas (115,47*7). Tasumise tähtpäev on iga jooksva aasta esimene juuli. Maakohus märkis, et osad puudutatud isikud soovivad, et kohus indekseeriks tasu perioodiliselt kord aastas lähtuvalt inflatsioonimäärast. Euroalal mõõdetakse tarbijahinnainflatsiooni ühtlustatud tarbijahinnaindeksiga (ÜTHI). Teisisõnu inflatsiooni mõõtmiseks kasutatakse tarbijahinnaindeksit. Maakohus asus seisukohale, et perioodilise talumiskohustuse tasu indekseerimine tarbijahinnaindeksiga ei ole põhjendatud ega kohane. Samuti muudaks tarbijahinnaindeksiga indekseerimine lahendi täitmise keerukamaks ja ebaselgemaks. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 173 lg 1 ja 4 ja § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda. Maakohus märkis, et kohus määras kindlaks juurdepääsu kasutamise tingimused ja jättis reaalservituutide nõuded läbi vaatamata. Avaldaja on ka ise põhjustanud kohtuvaidluse, kui soovis juurdepääsu tasuta. Seda arvestades ei ole ka avaldus olnud täielikult põhjendatud ning kohtumäärust ei ole tehtud täielikult avaldaja kasuks. Lahend on tehtud kõigi menetlusosaliste huvides. Eeltoodust tingituna on maakohtu hinnangul õiglane jätta menetluskulud TsMS § 172 lõikest 1 tulenevalt menetlusosaliste endi kanda. Effort Capital OÜ määruskaebus
4.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada juurdepääsutee kasutamise tasu osas (maakohtu määruse resolutsiooni p 7) ja teha uus määrus, millega Kalevi 24a kinnistu igakordne omanik on kohustaud maksma Kalevi 24 igakordsetele omanikele juurdepääsutee kasutamise eest kokku tasu 30,17 eurot aastas. Tasumise tähtpäev on iga aasta esimene juuli. Tasu tuleb maksta võrdsetes osades igale Kalevi tn 24 korteriomandi omanikule. Alternatiivselt palub avaldaja määrata juurdepääsutee kasutamise tasu suuruseks 74,38 eurot aastas või alternatiivselt 118,60 eurot aastas. Avaldaja märkis, et maakohus on jätnud põhjendamata, kuidas on maakohus jõudnud järeldusele, et puudutatud isikud kaotavad juurdepääsutee määramisega 2 parkimiskohta. Paikvaatluse toimumise ajal parkisid Kalevi tn 24 korteriomanikud kinnisasja kõrvale 5 autot. Maakohus on jätnud arvestamata avaldaja väite, et tegelikult sellist parkimist ei toimu. Vaatlusele järgneval kahel nädalal parkis üksikutel päevadel territooriumil üks auto ning enamikel päevadel ei parkinud autosid üldse. Juurdepääsutee alla jäävat ala ei saa parkimiseks kasutada ka seetõttu, et peab olema tagatud päästetehnika ja operatiivsõidukite juurdepääs. Mõlemad majad on ehitatud ca 100 aastat tagasi ja kogu aeg on servituudi ala kasutuses olnud kui ainuke juurdepääsu tee Kalevi 24a kinnistule. See välistab vaidlusaluse ala parklana kasutamise. Avaldajal puuduvad vastuväited maamaksule 23,48 eurot ja juurdepääsu talumise tasule 58,42 eurot, kokku 81,90 eurot. Kuivõrd parkimiskohtade kasutamise võimalusest ei ole puudutatud
isikud ilma jäänud, siis ei kuulu need ka kompenseerimisele. Võttes aluseks maakohtu määruse punktis 10 toodud avaldajale langeva osa proportsiooni, st 7/19, oleks maakohus pidanud avaldajale langeva tasu määrama summas 30,17 eurot (81,90/19*7) aastas. Kui kohus asub seisukohale, et puudutatud isikud on jäänud ilma võimalusest kasutada parkimiskohti, siis tuleb kohtul kaaluda, kas ilma on jäetud ühe või kahe parkimiskoha kasutamise võimalusest. Seejuures tuleks arvesse võtta, et juhul kui juurdepääsuteel pargiks rivis kaks sõiduautot, ei saaks tagumine auto välja, st parkimiskohta ei ole sihtotstarbeliselt võimalik kasutada. Avaldaja on seiskohal, et parkimiskohtade kasutamise võimatuse hüvitamisel tuleb sel juhul lähtuda Tallinna linna elaniku parkimistasust, milleks on Kalevi 24 piirkonnas 120 eurot aastas. Juhul kui kohus asub seisukohale, et puudutatud isikud on jäänud ilma võimalusest kasutada ühte parkimiskohta, siis tuleb maksmisele kuuluv tasu arvestada järgmiselt: maamaks summas 23,48 eurot, talumise tasu summas 58,42 eurot ja parkimiskoha aastatasu summas 120 eurot, st kokku 201,90 eurot, millest suhtega 7/19 jääks avaldaja kanda 74,38 eurot aastas. Juhul kui kohus asub seisukohale, et puudutatud isikud on jäänud ilma võimalusest kasutada 2 parkimiskohta, siis tuleb maksmisele kuuluv tasu arvestada järgmiselt: maamaks summas 23,48 eurot, talumise tasu summas 58,42 eurot ja parkimiskohtade aastatasu summas 240 eurot, st kokku 321,90 eurot, millest suhtega 7/19 jääks avaldaja kanda 118,60 eurot aastas. HS määruskaebus
5.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada juurdepääsutee kasutamise tasu osas (maakohtu määruse resolutsiooni p 7) ja menetluskulude jaotuse ning kindlaksmääramise osas (maakohtu määruse resolutsiooni p 16). Puudutatud isik on selgitanud, et ta ei vaidlusta maakohtu määruse resolutsiooni punkte 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, kuid puudutatud isik tugineb määruskaebuse põhjendustes mh sellele, et maakohus on väljunud nõude piiridest. Puudutatud isik on seisukohal, et maakohtu määruse resolutsiooni punktide 814 sõnastus erineb sellest, mida avaldaja oma avalduse resolutsioonis soovis. Avaldaja palus tuvastada, et omanikud on kohustatud andma kindla sisuga tahteavalduse ning see asendada kohtumäärusega aga kohus kohustas omanikke andma kindla sisuga tahteavalduse. Puudutatud isik palub teha maakohtu määruse resolutsiooni p 7 osas uus määrus ja sõnastada punkt 7 järgmiselt: Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosasse nr 23133901 kantud kinnisasja (Tallinnas Kalevi tn 24a kinnistu, katastritunnus 78408:801:0127) igakordne omanik või omanikud on kohustatud maksma Kalevi tn 24, Tallinn (katastritunnus 78408:801:3440) kinnistu igakordsetele omanikele juurdepääsutee kasutamise eest kokku tasu 3168 eurot aastas. Tasumise tähtpäev on iga jooksva aasta esimene juuli. Tasu tuleb maksta võrdsetes osades igale Kalevi tn 24, Tallinn kinnistu koosseisus oleva korteriomandi omanikule. Maakohtu määruse resolutsiooni p 16 palub puudutatud isik teha uus määrus ja jätta menetluskulud jätta avaldaja kanda. Puudutatud isik ei vaidlusta arvutuse aluseks olevaid järgmisi asjaolusid: arvutuse aluseks oleva maa suurus 54,6 m2; ühe ruutmeetri maamaks aastas on 0,43 eurot, mis teeb arvutuse aluse maa maamaksuks 23,48 eurot; keskmise servituudi maksumus on 58,42 eurot aastas; ühe parkimiskoha hind on 1056 eurot aastas. Puudutatud isik ei nõustu sellega, et kinnisasja omanikud kaotavad juurdepääsutee määramisega kaks parkimiskohta. Puudutatud isik on seisukohal, et maja äärde mahub parkima
vähemalt 3 autot ja see selgus ka paikvaatlusel. Seetõttu tuleb tasu määrata lähtudes 3 parkimiskohast ja sellest, et ühe parkimiskoha hind on 1056 eurot. Puudutatud isik on seisukohal, et maakohus on arvutanud juurdepääsu kasutamise tasu ebaõigesti. Põhjendamatu on tasu arvutamisel arvesse võtta soodustatud isiku ehk Kalevi 24a korterite arvu. Puudutatud isikud ei pea jagama parkimiskohti Kalevi 24a omanikega ja määratav juurdepääsuõigus ei taga Kalevi 24a kinnistu omanikele parkimiskohti. Juurdepääsutee määramisega ei kaota Kalevi 24a midagi, mille arvelt võis Kalevi 24 korteriomanike õigust juurdepääsutee tasule kahandada. Selline kahandamine on põhjendamatu. Puudutatud isiku hinnangul peaks tasu suurus kujunema järgmiselt: maamaks 23,48 eurot, juurdepääsu talumise tasu 58,42 eurot ja kolm parkimiskohta 3168/7 (7 on korteriomandite arv Kalevi 24 majas), mis teeb tasu suuruseks 464,27 eurot ühe korteriomandi kohta aastas. Puudutatud isik vaidlustab ka maakohtu määratud menetluskulude jaotuse. Avaldaja on korduvalt oma avaldust menetluses muutnud. Menetluses on olnud põhiline vaidlus juurdepääsu kasutamise tasu üle, mille tõttu pidi puudutatud isik õigusabi kasutama. Menetluse edasine käik
6.Avaldaja palub jätta puudutatud isiku HS määruskaebuse rahuldamata. Puudutatud isik HS palub jätta avaldaja määruskaebuse rahuldamata. Tallinna linn teatas, et tal puudub määruskaebuste osas seisukoht.
7.Maakohus võttis määruskaebused menetlusse, jättis need rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
8.Ringkonnakohus küsis kooskõlas TsMS §-ga 663 lg 3 koosmõjus §-ga 664 lg-ga 1 määruskaebuste osas seisukohad MS-lt, HP-lt, LP-lt, PNl-t, HK-lt ja AA-lt.
9.Puudutatud isikud MS, HP, LP, PN, HK ja AA paluvad jätta avaldaja määruskaebuse rahuldamata.
10.Ringkonnakohus määras avaldajale ja puudutatud isikule HS-le tähtaja ringkonnakohtu küsimustele vastuse ja tõendite esitamiseks.
11.Avaldaja esitas 02.01.2020 arvamuse, milles märgib, et puudutud isikud ei ole parkimiskohti kaotanud. Puudutatud isikud ei kasuta vaidlusalust ala parkimiseks. Avaldaja on seisukohal, et kuivõrd Kalevi 24 kinnisasi ei asu tasulise parkimise tsoonis ja maja ees tänaval saab parkida tasuta, siis ei tuleks puudutatud isikutele hüvitist parkimise võimaluse eest määrata isegi juhul, kui puudutatud isikud jäävad juurdepääsu määramise tulemusena ilma seni kasutusel olnud parkimiskohtadest. Puudutatud isikud ei ole põhistanud ega tõendanud, et Kalevi tänaval vahetult maja ees või lähedal asuvatel tänavatel ei ole võimalik parkida. Järelikult säilib puudutatud isikutele võimalus tasuta parkida Kalevi 24 vahetus läheduses ka juurdepääsu määramise järgselt. Avaldaja esitas kohtule kinnisvaraportaali www.kv.ee väljavõtte, millest nähtub, et Tallinnas Kristiine linnaosas on 1 m2 maatüki rendihind on 0,43 senti. Kui puudutatud isikud on jäänud ilma parkimiskohtadest, siis tuleb lähtuda hüvitisest, mis on 0,43 eurot/m2 kuus kaotatud parkimiskohtade alla jääva ala kohta. Ühe parkimiskoha keskmine pind on 2x4,5m.
Avaldaja hinnangul saab juurdepääsu tasu suuruseks olla 64,39 eurot aastas (maakohtu poolt määratud 81,90, millele lisandub kahe parkimiskoha hüvitis 92,88 (0,43*(2x4,5)x2x12), st kokku 174,78, millest on arvestatud avaldajale langev proportsioon (174,78 /19*7).
12.Puudutatud isik HS esitas 02.01.2020 arvamuse, milles märgib, et tähelepanuta ei saa jätta järgmisi asjaolusid: Tallinna linna tasulise parkimisala pidev suurenemine; sõiduautode arv Tallinna linnas pidevalt tõuseb; teiste hoonete ette parkimise võimalus ei ole iga päev tagatud. Samuti tuleb arvestada, et Kalevi 24a majja planeeritakse rajada 7 korterit, mille juurde luuakse vaid 2 parkimiskohta ning seetõttu on vaja arvestada, et ülejäänud Kalevi 24a omanikud otsivad täiendavaid parkimiskohti Kalevi 24 vahetus läheduses. Puudutatud isikul HS-l puuduvad andmed selle kohta, kes on juurdepääsutee alla jääval alal parkinud, kuid puudutatud isik kinnitab, et ajal, kui tema on olnud Kalevi 24 korteriomanik, on juurdepääsutee alla jääval alal parkinud puudutatud isiku HS ise ja tema poeg ning elukaaslane. Puudutatud isik HS märkis, et korteri remondi teostamise ajal olid kolm parkimiskohta hõivad tema tõttu. Kohtu küsimusetele, kus pargivad pärast maakohtu poolt määratud juurdepääsu varem maja kõrval parkinud 3 sõidukid ja millised lisakulutused kaasnevad mujal parkimisega vastas puudutatud isik järgmiselt. Puudutatud isik HS ja tema lähedased on olnud sunnitud parkima Kalevi 24 hoovis väljaspool juurdepääsuala või Kalevi tänavale maja ette, Linda tänavale, Graniidi tänavale jne või Balti jaama turu ja Telliskivi kvartali tasulisse parklasse või Kopli tänava ja Telliskivi tänava tasulisele parkimisalale. Lisaks on soetatud üks parkimiskoht Kolde pst 90 tasulises parklas maksumusega 32 eurot kuus, sest Kalevi 24 kinnistul on parkimisvõimalused minimaalsed. Kalevi 24 korteriomanikud soovivad kasutada juurdepääsuteed ka tulevikus, sh autode parkimise korraldamisel maja küljel ning ühe parkimiskoha jaoks maja hoovis. Hoonesse sissepääs on Kalevi 24 tänavalt. Jalgsi on juurdepääs vajalik hoovis olevatele kuuridele, puhkealale ning laste kiigele, kuid tegemist ei ole võrreldava intensiivsusega tee kasutamisega, nagu seda on Kalev 24a puhul, kellele tee on ainukeseks võimaluseks kinnistule pääsemisel.
13.Puudutatud isikud PN, HK ja AA teatasid, et nad toetavad puudutatud isiku HS seisukohti. Ringkonnakohtu seisukoht
14.Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus tuleb TsMS § 659 kaudu kohalduva § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osaliselt, s.o resolutsiooni punkti 7 esimese ja kolmanda lause osas. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue määruse, millega määrab uue juurdepääsu tasu suuruse. Ülejäänud osas jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata. Avaldaja ja puudutatud isiku HS määruskaebused rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohus käsitleb esmalt puudutatud isiku määruskaebuse ulatust (I), seejärel juurdepääsu kasutamise tasu määramise küsimust (II) ning menetluskulude jaotust maakohtus (III) ja teeb viimaks asjas muud menetluslikud otsustused (IV). I
15.Avaldaja ja puudutatud isiku määruskaebustest nähtub, et maakohtu resolutsiooni punktide 1-6 ja 15 peale ei ole määruskaebusi esitatud. Seetõttu on maakohtu määrus selles osas jõustunud ja ringkonnakohus selles osas maakohtu määrust ei kontrolli.
16.Puudutatud isik on selgitanud, et ta ei vaidlusta maakohtu määruse resolutsiooni punkte 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, kuid puudutatud isik tugineb määruskaebuse põhjendustes mh sellele, et maakohus on väljunud nõude piiridest. Puudutatud isik on seisukohal, et maakohtu määruse resolutsiooni punktide 8-14 sõnastus erineb sellest, mida avaldaja oma avalduse resolutsioonis soovis. Avaldaja palus tuvastada, et omanikud on kohustatud andma kindla sisuga tahteavalduse ning see asendada kohtumäärusega aga kohus kohustas omanikke andma kindla sisuga tahteavalduse. Menetlusosalistele tekivad kohustused üksnes kohtulahendi resolutsioonist ning üksnes lahendi põhjenduste peale ei saa kaebust esitada (RKTKm nr 3-2-1-51-17, p 15). Seega ei ole maakohtu määrus vaidlustatav määruse resolutsiooni peale kaebust esitamata. Seetõttu jätab ringkonnakohus tähelepanuta puudutatud isiku väited maakohtu määruse resolutsiooni punktide 8-14 kohta, sest puudutatud isik on sõnaselgelt kohtule avaldanud, et ta nende punktide peale määruskaebust esitanud ei ole. II (A)
17.Määruskaebuse esitajad ei vaidle järgmiste asjaolude üle: - juurdepääsu kasutamise tasuks on maamaks 23,48 eurot ja juurdepääsu talumise tasu 58,42 eurot, kokku 81,90 eurot. - arvutuse aluseks oleva maa suurus on 54,6 m2. Käesolevas asjas on vaidlus juurdepääsu kasutamise tasu osas, mis puudutab hüvitist omandiõiguse riive eest. Samuti on vaidlus selles, kas maakohus on õigesti arvutanud juurdepääsu kasutamise tasu suuruse. Maakohus on omandiõiguse riive osas otsustanud, et puudutatud isikud kaotavad juurdepääsutee määramisega kaks parkimiskohta. Maakohus asus seisukohale, et samas piirkonnas asuva ühe parkimiskoha keskmine parkimistasu kuus on 88 eurot (1056 eurot aastas) ja kahe parkimiskoha eest on eelduslik aasta kasutustasu turuhind (väärtus) 2112 eurot. Maakohus lähtus tasu suuruse määramisel puudutatud isikute HS ja AA poolt väljatoodud tasu suurusest ja esitatud tõenditest, sest avaldaja ei tõendanud vastupidist. Ringkonnakohus on seisukohal, et praeguses asjas jättis maakohtus ebaõigesti välja selgitama asjaolud, mis on vajalikud juurdepääsu tasu määramise diskretsiooniotsuse tegemiseks. Tasu omandiõiguse riive eest peab olema põhjendatud, mõistliku suurusega ja tasu suurus peab olema selline, mis ei takista ebamõistlikult õigustatud isiku seadusest tulenevat juurdepääsuõiguse teostamist.
18.AÕS § 156 lg 1 järgi määratav tasu peab lisaks maamaksu ja juurdepääsutee korrashoiu kulude hüvitamisele sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest (hüvitis kasutuseelise alusel) sõltumata asjaolust, kas juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltuvatest asjaoludest või temast sõltumatutest asjaoludest (RKTKm nr 2-16-7011, p 12). Minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma hüvitisena omandiõiguse riive eest, ei või olla väiksem, kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus (RKTKm nr 2-14-60492, p 16; RKTKm 3-21-180-15 p 40). Seega ei saa kohus hüvitist omandiõiguse riive eest jätta määramata.
Kinnisasja omanik, kes jääb vastavas osas ilma kinnisasja kasutuseelisest TsÜS § 62 lg 1 mõttes, peab saama selle eest hüvitist. Asja kasutuseeliseks on kõik need eelised, mis tulenevad asja kasutamisest valduse abil. Kinnisasja koormamisel juurdepääsuga kasutuseelise kaotamise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omaniku samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel. Seda silmas pidades tuleb hüvitise suuruse määramisel hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik juurdepääsualust maad kasutada, arvestades maatükil paiknevaid ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi, maa otstarbest tulenevaid jms piiranguid ning kõiki muid selles osas tähtsaid asjaolusid (RKTKm 3-2-1-18015, p 38, 39). Eeltoodud Riigikohtu seisukohti on ringkonnakohus määruskaebuste esitajatele selgitanud (II kd, tl 168). (B)
19.Puudutatud isik tugineb määruskaebuses sellele, et Kalevi 24 kinnistu omanikud kaotavad 3 parkimiskohta. Avaldaja sellega ei nõustu. Kinnistusraamatu andmetest nähtub, et puudutatud isik HS on kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kantud 04.01.2017 ja talle kuulub üks korteriomand (korter nr 10). Puudutatud isik tõi 02.01.2019 seisukohas välja, et ajal, kui tema on olnud Kalevi 24 korteriomanik, on juurdepääsutee alla jääval alal parkinud puudutatud isik HS ise ja tema poeg ning elukaaslane (II kd, tl 192 pöördel). Puudutatud isik ei ole kohtule avaldanud, et juurdepääsutee alla jääval alal on parkinud teised korteriomanikud. Arvestades, et puudutatud isikule HSle kuulub üks korteriomand (alates 04.01.2017), siis tuleb arvestada, et juurdepääsu määramisega kaotatakse üks parkimiskoht, mitte kolm parkimiskohta. HS ei saa mõjutada oma lähedastega parkimiskohtade arvu, kui lähedased isikud ei ole korteriomandi omanikud. Ringkonnakohus tuvastab eeltoodud asjaolude põhjal, et Kalevi 24 kinnisasja omanikud kaotavad juurdepääsutee määramisega ühe parkimiskoha, mida on kasutanud alates korteriomanikuks saamisest puudutatud isik HS. Kohtu küsimusetele, kus pargivad pärast maakohtu poolt määratud juurdepääsu varem maja kõrval parkinud 3 sõidukit ja millised lisakulutused kaasnevad mujal parkimisega, vastas puudutatud isik järgmiselt. Puudutatud isik HS ja tema lähedased on olnud sunnitud parkima Kalevi 24 hoovis väljaspool juurdepääsuala või Kalevi tänavale maja ette, Linda tänavale, Graniidi tänavale jne või Balti jaama turu ja Telliskivi kvartali tasulisse parklasse või Kopli tänava ja Telliskivi tänava tasulisele parkimisalale. Lisaks on soetatud üks parkimiskoht Kolde pst 90 tasulises parklas maksumusega 32 eurot kuus, sest Kalevi 24 kinnistul on parkimisvõimalused minimaalsed. Ringkonnakohus selgitas 12.12.2019 kirjas, et puudutatud isikul HS-l lasub lisakulutuste tekkimise osas tõendamiskoormis. Puudutatud isik HS on välja toonud, et tema ja tema lähedased on olnud sunnitud parkima tasulisse parklasse või tasulise parkimise alale, kuid kohtule ei ole kulude tekkimise kohta tõendeid esitatud. Seetõttu on tõendamata puudutatud isikule tekkinud kulude olemasolu. Kuna puudutatud isik HS ei ole tõendanud, et mujale parkimisega on talle tekkinud kulud, siis ei saa kohus juurdepääsu tasu määramisel lähtuda puudutatud isiku välja toodud järgmistest hindadest: tasulise parkimise tsooni T11 parkimistasust 150 eurot kuus (kesklinna valveta tasulise parkimise tsoon, kuukaart 150 eurot), Europarki parklas Telliskivi 62/64 parkimise tasust 50 eurot kuus, 13.09.2012 avaldatud Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamuses märgitud südalina ümbruses olevatel parkimisaladel
parkimiskoha üürihinnast 65 eurot kuus (II kd, tl 47), parkimiskoha maksumusest Kolde pst 90 tasulises parklas 32 eurot kuus. Samuti märgib ringkonnakohus, et praegusel juhul ei saa lähtuda ka avaldaja poolt viidatud Tallinna linna elaniku maksusoodustusest parkimise eest, mis on aastas 120 eurot, sest Tallinna Linnavolikogu määruse nr 30 „Tallinna avalik tasuline parkimisala ja parkimistasu“ § 11 lg 1 ja 3 kohaselt kehtib maksusoodustus elanikule, kelle elukoht asub avaliku tasulise parkimisala piires. Ringkonnakohus märgib, et Kalevi 24 (Põhja Tallinna linnosa) kinnisasi ei asu tasulise parkimise tsoonis (II kd, tl 213). (C)
20.Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt – võrreldes kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega. Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust (RKTKm 2-16-3663, p 19). Ringkonnakohtu hinnangul saab praegusel juhul kasutuseelise arvestamisel lähtuda maatüki keskmisest rendihinnast Tallinnas (kinnisvaraportaalide www.city24.ee ja www.kv.ee andmetele tuginedes), arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida rentides tuleks teha ja arvestades, et juurdepääsutee alla jääva ala suurus on 54,6 m2. Ringkonnakohus selgitas 12.12.2019 kirjas avaldajale ja puudutatud isikule, et kohtule on võimalik esitada tõendid, millest nähtub konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtus. Avaldaja esitas kohtule kinnisvaraportaali www.kv.ee väljavõtte, millest nähtub, et Tallinnas Kristiine linnaosas on 1 m2 maatüki rendihind on 0,43 senti (ii kd, tl 189). Ringkonnakohtu hinnangul saab kohus seda ühe tõendina arvestada. Kinnisasja rendihinnad, mida on võimalik parklana kasutada, on Tallinna piires käesoleval ajal alates 0,43 eurost/m2 kuni 1,11 euroni/m2 kuus (II kd, tl 214-224, III kd, tl 40-46). Seega keskmine rendihind ühe ruutmeetri kohta kuus on 0,77 eurot/m2 (0,43+1,11/2). Arvestades juurdepääsutee alla jääva ala suurust 54,6 m2, moodustub rendihinnaks antud ala osas 42,04 eurot kuus ehk 504,48 eurot aastas. Kalevi tn 24a elumajal on pärast renoveerimist kokku 7 korterit ja peale elamu renoveerimist on korteriomanikel vaja juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. Kalevi tn 24 kinnisasi on jagatud 12-ks korteriomandiks. Maakohus asus seisukohale, et Kalevi tn 24 juurdepääsuteed hakkab kasutama võrdses osakaalus 19 korteriomandit (7+12), mistõttu asus maakohus seisukohale, et kogu juurdepääsu aastatasu tuleb jagada mõlema kinnistu korteriomandite arvu vahel. Maakohus jättis aga välja selgitama, kas ja kui suures ulatuses kasutavad juurdepääsuteed või juurdepääsutee alla jäävat ala ka Kalevi tn 24 korteriomanikud ja nendega seotud isikud. 02.01.2020 vastuses ringkonnakohtule tõi puudutatud isik välja, et juurdepääsuteed kasutavad Kalevi 24 korteriomanikud parkimise korraldamisel maja küljel ja ühe parkimiskoha jaoks maja hoovis ning jalgsi juurdepääsuks hoovis olevatele kuuridele, puhkealale ning laste kiigele, kuid tegemist ei ole võrreldava intensiivsusega tee kasutuses kui seda on Kalev 24a puhul, kellele saab juurdepääsutee olema ainukeseks võimaluseks kinnistule pääsemisel. Seega nähtub puudutatud isiku väljatoodust, et Kalevi 24 korteriomanikud ei kasuta juurdepääsuteed võrdses osas Kalevi 24a kinnistu omanikega. Kalevi 24 korteriomanikud pääsevad majja Kalevi 24 tänavalt ja igapäevaselt juurdepääsuteed autoga läbimiseks ei kasuta. Kalevi 24a korteriomanikud kasutavad juurdepääsuteed igapäevaselt. Kalevi 24 omanikud kasutavad
juurdepääsuteed ühe parkimiskoha jaoks maja hoovis ning jalgsi juurdepääsuks hoovis olevatele kuuridele, puhkealale ning laste kiigele. Seetõttu leiab ringkonnakohus, et 100% ulatuses kasutavad juurdepääsuteed Kalevi 24a omanikud (arvestusega 7 omanikku) ja 25% ulatuses Kalevi 24 omanikud (arvestusega 3 omanikku), mida tuleb hüvitise määramisel arvesse võtta. Seetõttu tuleb juurdepääsu aastatasu jagada 10 korteriomandi arvu vahel (7+3). Seejärel tuleb saadud juurdepääsutasu välja mõista 7 korteriomandi eest igakordselt Kalevi tn 24a kinnistu omanikult või omanikelt Kalevi tn 24 korteriomandite kasuks (arvestades iga korteriomandi kaasomandi osa suurust). Eeltoodust tulenevalt on juurdepääsu tasu suuruseks 586,38 eurot, sh juurdepääsutee aluse maa maamaksu suurus on 23,48 eurot, juurdepääsu talumise tasu on 58,42 eurot ning hüvitis omandiõiguse riive eest on 504,48 eurot. Tasu suurus 10 korteriomandi korral on ühe korteriomandi kohta on seega 58,64 eurot (586,38/10). Kohus kohustab Kalevi tn 24a kinnistu igakordset omanikku või omanikke tasuma 7 korteriomandi eest Kalevi tn 24 kinnistu 12 korteriomandile juurdepääsu kasutamise tasu 410,48 eurot aastas (54,64*7). Seega kujuneb juurdepääsu tasu suuruseks 410,48 eurot, mida avaldajal tuleb kokku tasuda Kalevi 24 kõikidele korteriomanikele. Ringkonnakohtu hinnangul on juurdepääsu kasutamise tasu 410,48 eurot aastas mõistliku suurusega. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 lg 1 sätestab, et korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Olukorras, kus koormatav kinnisasi on jagatud korteriomanditeks, ei ole õige määrata juurdepääsutasu kinnisasja omanikele ühiselt. Juurdepääsutee koormab iga korteriomandiga ühendatud kaasomandi osa ja seeläbi iga korteriomandit. Sellest tulenevalt on igal korteriomanikul õigus saada juurdepääsutee talumise eest tasu, mis vastab tema kaasomandi osale (RKTKm nr 3-2-1-27-17, p 16). Kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega ja kohaldab õigust ise (vt TsMS § 436 lg 7). Seega pidi maakohus arvestama KrtS §-s 1 lg 1 ja Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-27-17, p-st 16 tulenevaga ja arvestama juurdepääsu tasu määramisel sellega, et igal korteriomanikul on õigus saada juurdepääsutee talumise eest tasu, mis vastab tema kaasomandi osale. Ringkonnakohus määrab KrtS § 1 lg 1 ja Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-27-17 p 16 tuleneva juhise järgi hüvitise järgmiselt: - registriosa nr 24316801 (410,48*519/6238) – 34,15 eurot; - registriosa nr 24316901 (410,48*484/6238) – 31,85 eurot; - registriosa nr 24317001 (410,48*593/6238) – 39,02 eurot; - registriosa nr 24317101 (410,48*670/6238) – 44,09 eurot; - registriosa nr 24317301 (410,48*804/6238) – 52,91 eurot; - registriosa nr 24317401 (410,48*323/6238) – 21,25 eurot; - registriosa nr 24317501 (410,48*976/6238) – 64,22 eurot; - registriosa nr 24317601 (410,48*257/6238) – 16,91 eurot; - registriosa nr 24317701 (410,48*356/6238) – 23,43 eurot; - registriosa nr 24317801 (410,48*415/6238) – 27,31 eurot; - registriosa nr 24317901 (410,48*495/6238) – 32,57 eurot; - registriosa nr 24317201 (410,48*346/6238) – 22,77 eurot.
21.Kui juurdepääsu, selle tingimuste ja tasu määramise aluseks olnud asjaolud on muutunud, siis on huvitatud isikul õigus nõuda juurdepääsu tingimuste ja/või tasu muutmist, samuti juurdepääsuõiguse lõpetamist (RKTKo nr 3-2-1-33-04, p 23). Seetõttu ei ole praegusel juhul põhjendatud juurdepääsu tasu suuruse määramisel arvestada tulevikus tekkivat võimalikku olukorda (sh puudutatud isiku välja toodud asjaolusid, et Tallinna linna tasulise
parkimise ala osas on ajaline pidev suurenemine ja sõiduautode arv Tallinna linnas pidevalt kasvab). III
22.Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isiku määruskaebuse väitega selle kohta, et maakohus jättis põhjendamatult menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Maakohus on põhjendanud, miks menetluskulud jäid menetlusosaliste endi kanda. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendusega, kuid selgitab täiendavalt järgmist. Hagita menetluses kannab menetluskulud TsMS § 172 lg 1 järgi isik, kelle huvides lahend tehakse, kuid kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, mh siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Riigikohus on selgitanud, et viidatud sätte järgi on mitme menetlusosalise korral üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (RKTKm nr 3-2-1-42-08, p 18), samuti saab kohus arvestada avalduse rahuldamise ulatust (RKTKm nr 3-2-1-1-17, p 21). Seega on kohtul hagita kohtuasjas ulatuslik kaalutlusõigus, lähtudes õigluse põhimõttest, kuid mitme menetlusosalisega menetluses peab kohus eelkõige juhinduma sarnaselt hagimenetlusele sellest, milline on avalduse alusel lahendatud kohtuasja tulemus. Praeguses asjas määras maakohus kindlaks juurdepääsu kasutamise tingimused. Seega on avaldus selles osas tehtud avaldaja kasuks. Kuid maakohus jättis reaalservituutide nõuded läbi vaatamata. Samuti ei määranud maakohus juurdepääsu tasuta, nagu avaldaja taotles. Seega on avaldus selles osas tehtud avaldaja kahjuks. Maakohus määras juurdepääsutee kasutamise eest puudutatud isikute kasuks tasu, seega on selles osas määrus tehtud puudutatud isikute kasuks. Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus põhjendatult menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. IV Ringkonnakohtule esitatud avaldaja määruskaebus rahuldatakse osaliselt, mille tulemusena määrab ringkonnakohus omandiõiguse riive eest väiksema tasu. Puudutatud isiku HS määruskaebus rahuldatakse samuti osaliselt, mille tulemusena asub ringkonnakohus seisukohale, et Kalevi tn 24 juurdepääsuteed ei hakka võrdses osakaalus kasutama 19 korteriomandit, vaid hüvitise määramisel tuleb arvesse võtta, et 100% ulatuses kasutavad juurdepääsuteed Kalevi 24a omanikud (arvestusega 7 omanikku) ja 25% ulatuses Kalevi 24 omanikud (arvestusega 3 omanikku). Eeltoodust tulenevalt jäävad ringkonnakohtu menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda. Tulenevalt kulude jaotusest puudub vajadus neid rahaliselt kindlaks määrata. (allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar, Ele Liiv, Peeter Pällin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.