Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Margo Klaar ja Peeter Pällin
Määruse tegemise aeg ja koht 22.05.2024, Tallinn Kohtuasja number
2-20-4889
Kohtuasi
ET (T), Alavara Haldus OÜ, Kratos Solutions OÜ, Linnakodu OÜ, PL, HA ja LJV avaldus kinnisasjale juurdepääsu avalikult kasutatavale teele määramiseks ja nõusoleku andmiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 03.03.2023 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
ET, Alavara Haldus OÜ, Kratos Solutions OÜ, Linnakodu OÜ, PL, HA ja LJV määruskaebus JS ja KS määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldajad: Uus-Kalamaja tn 13b, Tallinn kinnisasja omanikud ET (isikukood XXXXXXXXXXX) Alavara Haldus OÜ (registrikood 12938935) (MI (isikukood XXXXXXXXXXX) õigusjärglane) Kratos Solutions OÜ (registrikood 12958493) (ML (isikukood XXXXXXXXXXX) õigusjärglane) Linnakodu OÜ (registrikood 12565925) PL (isikukood XXXXXXXXXXX) HA (isikukood XXXXXXXXXXX) (MA (isikukood XXXXXXXXXXX) õigusjärglane) LJV (isikukood XXXXXXXXXXX) Avaldajate ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Sven Veltmann Puudutatud isikud:
2-20-4889 Uus-Kalamaja tn 11, Tallinn kinnisasja omanikud 1) MH (isikukood XXXXXXXXXXX) 2) AH (isikukood XXXXXXXXXXX) 3) RT (isikukood XXXXXXXXXXX) 4) GD (isikukood XXXXXXXXXXX) 5) PI (isikukood XXXXXXXXXXX) 6) KK (isikukood XXXXXXXXXXX) 7) MK (isikukood XXXXXXXXXXX) 8) AV (isikukood XXXXXXXXXXX) 9) JJ (isikukood XXXXXXXXXXX) 10) Linnakodu OÜ (registrikood 12565925)
11) EE
(XXXXXXXXXXX)
XXXXXXXXXXX) õigusjärglane
(UE
(isikukood
12) AP (isikukood XXXXXXXXXXX) 13) ER (isikukood XXXXXXXXXXX) 14) KR (Isikukood XXXXXXXXXXX) 15) KR (endine P, isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isikute 3, 5, 6, 9, 11, 13, 15 volitatud esindaja KK Uus-Kalamaja tn 9, Tallinn kinnisasja omanikud 16) HS (isikukood XXXXXXXXXXX) 17) MT (isikukood XXXXXXXXXXX) 18) Aldebrand OÜ (registrikood 12309062) 19) EP (isikukood XXXXXXXXXXX) 20) TE (isikukood XXXXXXXXXXX) 21) RT (isikukood XXXXXXXXXXX) 22) AL (isikukood XXXXXXXXXXX) 23) FU (isikukood XXXXXXXXXX) 24) KR (isikukood XXXXXXXXXXX) 25) JS (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaadi abi Kristina Sööt
26) KS (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Kristina Sööt 27) EE (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Alar Salu
2-20-4889 28) EE (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja Alar Salu Uus-Kalamaja 13, Tallinn kinnisasja omanikud 29) AK (isikukood XXXXXXXXXXX) 30) HIS (isikukood XXXXXXXXXXX) 31) MR (isikukood XXXXXXXXXXX) 32) TE (isikukood XXXXXXXXXXX) Uus-Kalamaja 13a, Tallinn kinnisasja omanik 33) EN (isikukood XXXXXXXXXXX) Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada JS, KS ja KS taotlus menetluse kiirendamiseks.
2.Tühistada Harju Maakohtu 03.03.2023 määrus ja saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
3.Rahuldada ET, Alavara Haldus OÜ, Kratos Solutions OÜ, Linnakodu OÜ, PL, HA ja LJV määruskaebus ning JS ja KS määruskaebus osaliselt. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale ei saa Riigikohtule määruskaebust esitada. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.30.03.2020 esitasid Tallinn, Uus-Kalamaja 13b korteriomanikud ET, MI, ML, Linnakodu OÜ, PL, MA ja LJV (avaldajad) avalduse kinnisasjale juurdepääsu avalikult kasutatavale teele ja tehnovõrgu talumiskohustuse määramiseks ning vastavate nõusolekute andmiseks kohustamiseks.
2.25.05.2022 määrusega võttis maakohus vastu avaldajate osalise loobumise avaldusest ja lõpetas menetluse tehnovõrkude trassi servituutide (veetorustiku, sadeveekanalisatsioonitorustiku ja kanalisatsioonitorustiku) talumiskohustuse määramiseks. Menetlusosalised sõlmisid tehnovõrkude osas kokkuleppe kohtuväliselt. Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
3.Avaldajad palusid kohtul määrata: • Uus-Kalamaja tn 13b kinnisasja igakordsele omanikele tähtajatu kellaajaliste piiranguteta juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt nii jalgsi kui sõidukitega mööda Uus-Kalamaja tn 11 (pikkus 48m, laius 3.5m) või alternatiivselt mööda Uus-Kalamaja tn 11 ja Uus-Kalamaja tn 9 kinnisasja läbivat teed (pikkus 45m, laius 3.5m);
2-20-4889 •
• • •
Kõik juurdepääsutee kasutamise, hooldamise ja korrashoiu kulud jaotatakse võrdsetes osas (kinnistu piires jaotatakse korteriomandite lõikes) olenevalt sellest, kas rahuldatakse esmane või alternatiivne taotlus, ning nimetatu oleks kinnisasjade igakordsete omanike kohustuseks. Juurdepääsu korrastamisel ei või väljuda juurdepääsu laiuseks määratud 3.5 m laiusest alast ning väljumise vajaduse tekkides tuleb sellest viivitamatult teavitada kõikide kinnisasjade igakordseid omanikke; Tasu juurdepääsuõiguse kasutamise eest on Uus-Kalamaja tn 11 läbiva lahenduse puhul 36,10 eurot aastas, mis tuleb tasuda iga aasta 1. märtsiks vastava aasta eest ette; Puudutatud isikud on kohustatud andma nõusoleku kinnistusraamatu Uus-Kalamaja 13b puudutavate registriosade III jakku p-s 1.8 nimetatud servituutide ja nende tingimuste kohta märkuse kandmiseks; Uus-Kalamaja tn 11 või alternatiivselt Uus-Kalamaja tn 11 ja Uus-Kalamaja tn 9 kinnisasjade omanikud on kohustatud andma nõusoleku Uus-Kalamaja tn 13b kinnisasjale kasuks reaalservituudi seadmiseks ja selle kinnistusraamatusse kandmiseks.
4.Avaldajatele kuuluvalt kinnisasjalt Uus-Kalamaja tn 13b puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Hetkel toimub kinnistule pääsemine üle Uus-Kalamaja tn 11 ja 9 kinnistute. Tallinna linn on näinud detailplaneeringuga ette, et kinnistule toimuv ligipääs ja tehnovõrgud tuleb rajada üle Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu. KÜ Uus-Kalamaja 13b juhatuse liige on korduvalt suhelnud nii Uus-Kalamaja tn 11 kui 9 esindajatega, kuid kokkuleppele servituudi tingimustes ei saanud. Juba Uus-Kalamaja 11 eluruumide erastamise käigus oli teada korteriomandid erastanud isikutele, et neil on kohustus üle tulevikus tekkiva kinnistu tagada juurdepääs UusKalamaja tn 13b maaüksusele avalikult kasutatavalt teelt.
5.Põhjendatud ei ole talumise eest kõrge tasu määramine, kuivõrd juurdepääsutee määrati kitsendusena juba Uus-Kalamaja tn 11 tekkimisel ja kinnisasja omanikud pidid juurdepääsutee olemasoluga igal juhul arvestama. Juurdepääsu aluse maa-ala suuruseks on 83,68m2. Kehtiva seaduse kohaselt on võimalik kanda kohtu poolt määratud juurdepääs avalikult kasutatavale teele kinnistusraamatusse märkusena.
6.Menetluskulud tuleb jätta Uus-Kalamaja tn 11 või alternatiivselt Uus-Kalamaja tn 9 ning 11 kinnistute omanike kanda, kuivõrd mõlema kinnisasja omanikud on keeldunud teeservituudi ja tehnovõrgu talumise servituudi seadmisest ega ole olnud avatud juurdepääsutee ja tehnovõrgu talumise kohtuvälistele lahendustele ning on seega põhjustanud kohtumenetluse.
7.12.12.2022 esitasid avaldajad kohtule eksperthinnangu seoses juurdepääsutasu hindamisega. Avaldajad leidsid, et ekspertarvamus on metoodikalt arusaadav, selge ja põhjendatud. Eksperdi hinnangul on juurdepääsutee sundvalduse seadmisest tingitud perioodiline tasu 3763 eurot / aastas ehk 47 eurot / 1m2 aastas maatüki pindala arvestuses, millele täiendavaid kulusid ei lisandu. Omandamisest tingitud ühekordne hüvitusväärtus on 96 824 eurot, s.o 1210,30 eurot / 1m2 maatüki pindala arvestuses. Eksperdi leitud tasu on oluliselt suurem, kui avaldajad senini on võimalikuks pidanud, võttes arvesse ka vastava valdkonna varasemat praktikat. Avaldajad nõustuvad hindamise käigu ja metoodikaga. Tuleb silmas pidada, et hindaja on viidanud oma seisukohtades asjaoludele, mille tuvastamine ei ole tema pädevuses ja on lõppastmes kohtu tuvastada ja määrata. Hindaja ei ole võtnud mh seisukohta, kuivõrd mõjutab hindamisväärtuse suurust juurdepääsutee sundvalduse ala omakasutus, ning kas selle alusel võiks kuuluda tasu vähendamisele. Välistatud ei ole, et mõnel põhjendatud kaalutlusel on mõistlik ligipääsu tasu jaotada kahe naaberkinnistu vahel pooleks. Kolm kinnistut kasutavad faktiliselt väljakujunenud ligipääsu üle Uus-Kalamaja tn 9 ja 11 kinnistute. Ligipääsu kasutamise koormus on hoonete ja nende suuruste tõttu suurim Uus-Kalamaja tn 9 kinnistu puhul võrreldes Uus-Kalamaja tn 11 ja
2-20-4889 13b-ga. Seega on tasu määramisel vaja arvestada võlaõigusseaduse (VÕS) § 139 lõikest 1 ja v § 140 lõikest 1 tulenevate põhimõtetega. Puudutatud isikute seisukohad
8.Puudutatud isikud 1–15 vaidlesid avaldusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata taotluse osas, kus juurdepääsutee talumise kohustus koormab vaid puudutatud isikute 1–15 kinnisasja. Menetluskulud palusid puudutatud isikud jätta avaldajate kanda.
9.Kui juurdepääsutee määratakse kulgema detailplaneeringujärgses asukohas, nõuavad puudutatud isikud avaldajatelt iga-aastaseks juurdepääsutasuks 5600 eurot, mis kujuneb järgmiselt. Kasutuseelise kaotuse eest 3600 eurot aastas, sest Uus-Kalamaja tn 11 kaotab seni kasutuses olnud vaba koormamata ruumi viie sõiduauto parkimiseks enda kinnistul ning on sunnitud leidma alternatiivsed parkimiskohad olukorras, kus on äärmiselt tõenäoline, et ka parkimine Uus-Kalamaja tänaval muutub tasuliseks. Lähimas parklas oleks parkimise kuumakse ühele autole 120 eurot, viiele autole 600 eurot, aastane kulu 7200 eurot. Kui Tallinna tänavatel parkimise tasuline ala suureneb, tuleb arvestada, et kuukaart võib maksta 150 eurot auto kohta, nagu praegu kesklinnas. Ka ei pruugi tänaval ega parklas olla alati vabu kohti. Kuna hoov on avatud ja Uus-Kalamaja tn 11 ei suuda tagada vaid omanikele parkimiskohta, võib arvestuslikult arvata maksimaalsest tekkivast lisakulust maha 50%. Maamaksu kompensatsioon on juba sisse arvestatud avaldajatega sõlmitud tehnovõrkude servituudi tasusse, juurdepääsukoridori pindala kattub sellega. Kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise eest tuleb lisaks tasuda 2000 eurot aastas. Puudutatud isikud arvestavad valemis koormatisevaba kinnisasja väärtuseks X ja koormatud kinnisasja väärtuseks X - 25 000. Summa 25 000 eurot kujuneb viie parkimiskoha hinnangulisest turuväärtusest 5000 eurot ühe koha eest.
10.Puudutatud isikud 25 ja 26 leidsid menetluskulude jaotuse osas, et kulud tuleb jätta avaldajate kanda. Avaldajad on selgitanud, et pidasid Uus-Kalamaja tn 11 ja 9 omanikega läbirääkimisi teeservituudi seadmiseks. Seega ei ole puudutatud isikud keeldunud servituudi seadmisest, vaid pooled ei ole suutnud saavutada kokkulepet. Maakohtu määrus ja põhjendused
11.Harju Maakohus rahuldas 03.03.2023 määrusega avalduse osaliselt ja jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kohus määras kindlaks Uus-Kalamaja 13b, Tallinn kinnisasja igakordse omaniku kasuks juurdepääsutee tähtajatu kasutamise õiguse igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega üle Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu. Juurdepääsu kasutamise tasu suuruseks määras kohus 3763 eurot aastas, kohustusega tasuda summa õigustatud isikule iga jooksva aasta
1.märtsiks. Lisaks määras kohus, et Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu igakordsel omanikul on õigus sulgeda ajutiselt juurdepääsutee Uus-Kalamaja 11 hoone hooldamiseks, ehitamiseks vm parendamiseks, tehes seda mõistliku ajaperioodi jooksul ja piisava etteteatamisajaga. Kohus kohustas Uus-Kalamaja tn 11 kinnisasja omanikke andma tahteavaldused juurdepääsutee kasutamise õiguse kinnistusraamatusse kandmiseks ja asendas tahteavaldused määrusega. Kohus luges määruse lahutamatuks osaks plaani. Kohus määras tühistada määruse jõustumisel kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõud. Kohus jättis rahuldamata avaldajate 12.10.2022 ja 01.02.2021 taotlused.
12.Puudub vaidlus, et avaldajad on Uus-Kalamaja 13b kinnistu kaasomanikud. Avaldajad taotlevad juurdepääsu määramist avalikult kasutatavale Uus-Kalamaja teele üle Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu või üle Uus-Kalamaja tn 11 ja 9 kinnistute ning vastavate kinnistusraamatu kannete tegemiseks nõusolekute andmiseks kohustamist. Kohus tuvastas, et: Uus-Kalamaja tn
2-20-4889 11 kinnistu kuulub puudutatud isikutele 1–15 kaasomandina, Uus-Kalamaja tn 9 kinnistu kuulub puudutatud isikutele 16–28 kaasomandina, Uus-Kalamaja tn 13 kinnistu kuulub puudutatud isikutele 29–32 kaasomandina, Uus-Kalamaja tn 13a kinnistu kuulub puudutatud isikule 33.
13.Hinnates menetlusosaliste seisukohti ja tõendeid leidis kohus, et juurdepääsutee tuleb määrata esimese alternatiivi kohaselt mööda Uus-Kalamaja tn 11 kinnisasja läbivat teed. Kohus võttis arvesse, et juurdepääsutee määramine nimetatud viisil riivab küll ühe kinnistu omanike huve, kuid nimetatud asukohas on juurdepääs kõiki võimalusi kõrvutades optimaalseim valik. Seega määras kohus, et juurdepääs on vasakust küljest pikkusega ca 23,03 m ja paremast küljest pikkusega 20,83 m (vaadates Uus-Kalamaja tänava poole) ning laiusega 3,5 m. Juurdepääs kokku pindalaga ca 80 m2 kulgeb Uus-Kalamaja teele üle Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu määruse lisaks oleva plaani kohaselt. Juurdepääsutee ligikaudne asukoht on kantud määruse lisaks olevale plaanile ning märgistatud punase joonega.
14.Juurdepääsu eest määratavat tasu põhjendas kohus järgmiselt. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lõike 1 esimese ja kolmanda lause alusel määratav juurdepääsutasu tuleb üldjuhul välja mõista perioodilise rahasummana selliselt, et juurdepääsutasu makse tuleb tasuda aasta lõpuks järgmise aasta eest ette. Eeltoodu tuleneb mh ka AÕS § 156, § 148 lg 2 teise lause ning lõigete 4 ja 5 süsteemsest tõlgendamisest ning asjaolust, et selline tasu on hüvitis juurdepääsutee kui kinnisasja omandi kitsenduse eest. Juurdepääsutasu indekseerimine tarbijahinnaindeksiga ei ole põhjendatud (RKTKm 20.03.2019, 2-16-7011, p 16).
15.Riigikohus on lahendi nr 2-19-20416 punktis 15.4 varasemat juurdepääsutasu praktikat ühtlustanud, kokku võtnud ja edasi arendanud, leides, et juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (põhiseaduse § 32 mõttes). Seetõttu sõltub juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib vastavalt asjaoludele olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused. Lahendi punktis 15.5 märkis Riigikohus, et senist praktikat täpsustades rõhutab kolleegium, et kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus ja taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Kui kohus tuvastab, et juurdepääsutee määramise tõttu koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe), tuleb kohtul koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist juurdepääsutee määramisel arvesse võtta ning määrata juurdepääsutasu selliselt, et koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele. Selleks tuleb leida selline juurdepääsutee tasu suurus, millest lähtuva rahavoo nüüdisväärtus vastaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemisele ehk koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahele. Kui kohus ei ole määranud juurdepääsutee talumise kohustust tähtajalisena, tuleb talumistasu leidmisel eeldada, et tasu makstakse tähtajatult (perpetuiteedi põhimõtte alusel). Seega tuleb iga-aastase juurdepääsutasu makse suurus määrata perpetuiteedi alusel koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise (rahavoo nüüdisväärtuse) ja diskontomäära korrutisena. Seda saab väljendada järgmise valemina: juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär. Diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks
2-20-4889 peetavat VÕS § 113 lõike 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata, et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast erinev. Riigikohus selgitas, et kui juurdepääsutasu on välja arvestatud eeltoodud viisil, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiukulude ja maamaksu eest.
16.Kuivõrd antud juhul koormab kohus avaldajate kasuks Uus-Kalamaja tn 11 kinnistut, peab kohus välja selgitama, kas viidatud isikud on kohaselt tõendanud tasunõude aluseks olevad asjaolud. 02.12.2022 esitasid avaldajad kohtule Domus Kinnisvara poolt läbi viidud servituudi tasu hindamise asjatundja arvamuse ligipääsu trajektooride osas üle Uus-Kalamaja tn 11 ja alternatiivselt Uus-Kalamaja tn 9 ja 11 kinnistute. Hindaja tuvastas, et (lk 4 hindamistulemus): tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on aadressil Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinn, Uus-Kalamaja tn 11 asuva juurdepääsutee sundvalduse seadmisest tingitud perioodiline tasu 3763 eurot/aastas ehk 47 eurot/m2/aastas maatüki pindala arvestuses, millele täiendavaid kulusid ei lisandu, ning omandamisest tingitud ühekordne hüvitusväärtus 96 824 eurot, s.o. 1210.30 eurot/m2/maatüki pindala arvestuses. Avaldajad leidsid, et ekspertarvamusega tuvastatud ligipääsu servituudi tasu väärtus on oluliselt suurem, kui nad senini on võimalikuks pidanud, võttes arvesse ka vastava valdkonna varasemat praktikat. Samas on avaldajatel praktiliselt võimatu vaidlustada eksperdi esitatud metoodikat ja selle põhjendusi, mistõttu on avaldajad nõus hindamise käigu ja metoodikaga. Lisaks juhtisid avaldajad tähelepanu, et eksperthinnangu kontekstis on juttu valdavalt vara sundvaldusest ja omandamisest tingitud hüvitamisväärtusest. Sellest võib jääda ekslik mulje, nagu ekspertarvamuse koostamisel oleks aluseks vale lähteülesanne. Avaldajate hinnangul see nii ei ole, sest tulenevalt Riigikohtu ja maakohtu 21.09.2022 viidatud juhistest on ekspert pidanud leidma ja valima hindamise rakendamise metoodika, mida konkreetsele olustikule kohaldada. Seejuures on ka hindaja viidanud sundvalduse mõiste juures ekspertarvamuse lk-del 4 ja 5: „Sundvaldus – kinnisomandi kitsendamine üldistes huvides, kui kinnisasja sundvõõrandamine ei ole otstarbekas. Sundvalduse seadmisele kohaldatakse kinnisasjade sundvõõrandamise sätteid, kui seadusest ei tulene teisiti (EVS 875-12). Sundvalduse seadmine seisneb kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele (KAHOS § 2 lg 2). Hindaja hinnangul on analoogia alusel otstarbekas kasutada samu põhimõtteid ligipääsu servituudi tasu hindamisel, sest sundvaldus on olemuselt sundservituut. Käesolevas dokumendis on sundvalduse mõistet kasutatud metoodika selguse eesmärgil, kuid selle all on peetud silmas konkreetset hinnatavat ligipääsu servituuti“.
17.Kohus leidis, et asjatundja arvamus on oma metoodikalt arusaadav, selge ja põhjendatud. Domus Kinnisvara on selgelt väljendanud, mille alusel ja osas on tal antud juhul võimalik Riigikohtu nr 2-19-20416 lahendi punktist 15.5 tulenevalt seisukoht anda. Kohus nõustus avaldajate seisukohaga, et asjatundja arvamuse punkt 5 annab selgelt edasi selle, milleks kohus on menetlusosalisi täiendavalt kohustanud 21.09.2022 ärakuulamisel. Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu omanikud on märkinud, et kasutuseelise kaotamise hüvitise suurust on ebaõiglane väljendada eeltoodud Riigikohtu lahendi punktis 15.5 välja toodud valemi kaudu, nagu varasemalt on kohus seda menetlusosalistel palunud teha, kuivõrd Uus-Kalamaja tn 11-l tekib võrreldes senise olukorraga konkreetne negatiivne tagajärg, milleks on pidev lisakulu juurdepääsu koormatise tekkimisel, see ei sõltu kinnisasja väärtusest ning seda pole õiglane pisendada, korrutades kulu diskontomääraga läbi. Kuigi Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu omanikud on esile toonud, et nad kaotavad parkimiskohad (5), mille tõttu väheneb ka kinnisasja väärtus, nähtub samast seisukohast, et hoov on avatud ja Uus-Kalamaja tn 11 ei suuda tagada vaid oma kinnistu omanikele parkimiskohta (hoolimata keelavast sildist on ka praegusel hetkel füüsiliselt võimalik võõral sõidukil parkida nende kinnistul ja Uus-Kalamaja tn 11 on arvestanud, et
2-20-4889 pooled parkimiskohad võivad olla ootamatul hetkel hõivatud kellegi kolmanda poolt). Eeltoodust nähtub, et Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu omanikele ei saa tekkida kahju parkimiskohtade kaotuse tõttu, kui nemad seal ainuisikuliselt ei pargi, mistõttu ei saa seda arvestada ka kinnisasja väärtuse vähenemisena. Kohus lähtub juurdepääsutasu suuruse määramisel avaldajate esitatud Domus Kinnisvara asjatundja arvamusest.
18.Domus Kinnisvara arvamusest nähtub, et hindamist puudutavad algandmed on võetud järgmistest allikatest: tellija e-kirjaga esitatud tellimus, tellija ning tellija esindajate info: juurdepääsutee asukoht, Harju Maakohtu ärakuulamise protokoll (asja number 2-20-4889, 21.09.2022), kohapealne ülevaatus, päring Maa-ameti geoportaalist, päring riiklikust ehitisregistrist, Domus Kinnisvara ja Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas, üldplaneeringute info päring, detailplaneeringute info päring, kinnistusregistri registriosa väljavõte, avalike kinnisvaraportaalide andmed, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti arhiivi päring e-kirja teel (katusekorruse ehitustööde kohta) ja Riigikohtu lahend kohtuasjas nr 2-19-20416. Seega on asjatundja arvamus koostatud tasakaalustatud ja objektiivselt ning ei esinda üksnes avaldajate huve. See lähtub ainuüksi asjaolust, et tegelikkuses on asjatundja arvamuses tuvastatud ja määratud servituuditasu määr mitmekordselt suurem, kui avaldajad on seda senises menetluses ise välja pakkunud. Täpselt samamoodi on tuvastatav asjatundja arvamuse lk 12 lahtris sundvalduse ala mõju, et hindaja on käsitlenud menetlusosaliste eriarvamusi, mis võivad omada mõju hindamistulemusele. Esimese variandi puhul moodustaks kavandatav sundvalduse ala killustikkruusakattega tee (umbes 3,5 m x 21 m ühest küljest ja 23 m teisest küljest, kokku umbes 80 m2). Hindaja on rakendanud Riigikohtu 01.06.2022 määruse kohtuasjas nr 2-19-20416 punktis 15.5 toodud valemit, millele kohus osundas 21.09.2022 toimunud ärakuulamisel. Hindamise aluseks on võetud hüvitamisväärtuse põhimõte, mida on kohaldatud praegusele vaidlusele analoogia korras, kuid selle juhtmõte on tulenev kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS). Seejuures on hüvitamisväärtuse tuvastamiseks hindaja võtnud servituudi ala hoonestamata juhul, kuna sellel alal ei asu ehitisi või rajatisi, mis kuuluksid kinnistu omanikele.
19.Kohus nõustus avaldajatega, et hindaja selline käsitlus on metoodika ja hindamise aluse valiku osas põhjendatud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 4 alusel on põhjendatud ja mõistlik KAHOS-s toodud põhimõtteid kohaldada ka ligipääsu servituudi tasu hindamise korral. Nii Riigikohtu lahendist toodud juhistest ligipääsu servituudi tasu suuruse kui ka KAHOS-s selgitatu osas on tagada õiglane hüvitis kinnisasja kasutamise eest teise kinnisasja huvides. Parkimiskohtade osas on hindaja esile toonud, et Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu ei ole Tallinna planeeringute registri info kohaselt 2018. a kehtestatud detailplaneeringuga parkimiskohti ette nähtud. Ala kasutatakse sõidukite parkimiseks ja liikluskoridorina. Hindaja märkis, et kuna parkimisala ei ole seaduslik, siis see ei avalda olulist mõju alles jääva vara väärtusele, mis juba ei sisalduks sundvaldusala tasus. Lisaks ei ole ka hindamise praktikas tavapärane, et korteri hindamisel kohandatakse vara väärtust ebaseaduslike elementidega. Asjatundja on tuvastanud, et aadressil Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinn, Uus-Kalamaja tn 11 asuva juurdepääsutee sundvalduse seadmisest tingitud perioodiline tasu on 3763 eurot aastas ehk 47 eurot/m2/aastas maatüki pindala arvestuses, millele täiendavaid kulusid ei lisandu, ning omandamisest tingitud ühekordne hüvitusväärtus on 96 824 eurot, s.o 1210.30 eurot/m2/maatüki pindala arvestuses. Täiendavalt selgitas hindaja eeltoodud tasu osas, et igaaastane tasu on prognoosiperioodil ühesuurune ehk ei ole inflatsiooniga korrigeeritud. Prognoosiperioodiks on valitud igavesti kestev rahavoog, mis raha ajaväärtust arvesse võttes on hindaja hinnangul 50 aastat – see on periood, mil raha nüüdisväärtus on võrdne väärtuse kuupäeval leitud sundvaldustasuga oodatava 3%-lise tootluse juures. Vaeglaekumistega ei ole arvestatud ehk eeldatakse korteriühistu maksevõimekust kogu prognoosiperioodi jooksul. Kuludega ei ole arvestatud, sest eeltoodud viisil leitud tasu eelduslikult hõlmab ka hüvitist
2-20-4889 kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiukulude ja maamaksu eest. Kogu prognoosiperioodil on arvestatud ühetaolise diskontomääraga. Hindaja viitab ka, et Riigikohtu lahendis viidatud 8% diskontomäär on praktikat arvestades põhjendamatult kõrge ning iseenesest ka viidatud kohtulahend selgitab, et aluseks võib võtta teise diskontomäära, kui see on põhjendatud. Nii on hindaja 12.12.2022 ekspertarvamuses lk 42 selgitanud järgmist: „Hindamise praktikas on levinud põhimõte, et maa kapitalisatsioonimäära iseloomustab riskivaba preemiana vaadeldav pankade hoiuseintress (üle 1 aasta pikkused), mis Eesti Panga andmetel oli perioodil 01.01.2022 kuni 31.10.2022 vahemikus 0,32 kuni 1,47 %. Samas tuleb arvesse võtta ka ajutist kiiremat inflatsioonilist keskkonda. Seepärast on hindaja seisukohal, et käesoleval juhul on põhjendatud võtta kapitalisatsioonimäärana aluseks 3 %. Hindaja hinnangul võib pidada kaheksat protsenti liiga kõrgeks oodatavaks tulumääraks, mis ei ühti hinnatava varaga sama liiki varade valitsevate tulumääradega“.
20.Lisaks on avaldajad märkinud, et välistatud ei ole, et mõnel põhjendatud kaalutlusel on mõistlik ligipääsu tasu jaotada kahe naaberkinnistu vahel pooleks. Mööda ei saa sellestki, et hindamisel ei ole arvestatud asjaoluga, et kõik kolm kinnistut kasutavad seda ligipääsu, kusjuures ligipääsu kasutamise koormus on seejuures hoonete ja nende suuruste tõttu kõige suurem Uus-Kalamaja tn 9 kinnistu puhul võrreldes Uus-Kalamaja tn 11 ja 13b-ga. Seega leidsid Uus-Kalamaja tn 13b omanikud, et mistahes ligipääsu servituudi tasu määramisel on vaja arvestada VÕS § 139 lõike 1 ja § 140 lõike 1 põhimõtetega.
21.Kohus leidis, et avaldajate viited VÕS § 139 lõikele 1 ja § 140 lõikele 1 ei ole asjakohased, kuna juurdepääsutasu näol ei ole tegemist kahjuhüvitisega, mille vähendamist saaksid avaldajad eeltoodud sätete alusel taotleda. Riigikohus on selgitanud, et ka maamaksu ja tee korrashoiukulude proportsionaalsel jaotamisel taotleja ja tee omaniku vahel on oluline arvestada, kui palju isikuid tegelikult saadud loa alusel juurdepääsuteed kasutama hakkavad. Eratee omaniku tasunõuet juurdepääsu taotlenud tee kasutaja vastu tee kasutamise eest ei välista asjaolu, et tema ja / või mõni muu isik kasutab sama teed. Sellisel juhul tuleb tee kasutamise tasu arvestamisel võtta arvesse iga isiku osa tee kasutamisel, kusjuures neid osi tuleb eelduslikult pidada võrdseteks (RKTKm 19.04.2017, 3-2-1-27-17, p 15; 12.10.2011, 3-2-1-90-11). Eeltoodud seisukohti saab kohaldada ka antud olukorrale. Praegusel juhul määrab kohus avaldajate kasuks ligipääsu Uus-Kalamaja tänavale üle Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu. Seda teed hakkaksid edaspidi kasutama nii avaldajad kui ka Uus-Kalamaja tn 11 omanikud. Avaldajad ei ole selgitanud ega tõendanud, kas ja kui palju kasutaksid Uus-Kalamaja tn 9 omanikud Uus-Kalamaja tn 11 kinnisasjal kulgevat teed. Lisaks on puudutatud isikud 25–26 (Uus-Kalamaja tn 9/2 omanikud) selgitanud 21.09.2022 toimunud ärakuulamisel, et nemad kasutavad liiklemiseks ainult Uus-Kalamaja tn 9 kinnistut. Arvestades, et Uus-Kalamaja tn 11 omanikud ei saa edaspidi oma kinnisasjal asuvat juurdepääsuteed parkimisplatsina kasutada, oleks kohtu hinnangul ebamõistlik juurdepääsutasu jagada pooleks avaldajate ja Uus-Kalamaja tn 11 omanike vahel ja seda hoolimata ka sellest, kui juurdepääsuteed kasutab prügiauto, kes teenindab mõlemat kinnisasja.
22.Kohus leidis, et juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks on kokku 3763 eurot aastas, mis tuleb Uus-Kalamaja tn 13b kinnistu igakordsetel omanikel võrdsetes osades (kinnistu piires jaotatakse tasu korteriomandite lõikes) tasuda Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu igakordsete omanike kasuks iga jooksva aasta 1. märtsiks.
23.Juhul, kui juurdepääsuteega ning selle eest makstava tasuga seotud asjaolud peaksid kardinaalselt muutuma, on menetlusosalistel õigus pöörduda avaldusega kohtusse (RKTKm 21.05.2008, 3-2-1-41-08, p 21; 30.03.2004, 3-2-1-33-04, p 23).
2-20-4889
24.Kohus leidis, et avaldajatele tuleb juurdepääs määrata nii jalgsi kui sõidukitega. Ei ole põhjendatud täiendavalt reguleerida juurdepääsu kasutamise tingimusi, sh mitme ja milliste sõidukitega avaldajad juurdepääsuteed kasutada tohivad, kuna juurdepääs on tarvilik avaldajate kinnistu otstarbeliseks kasutamiseks. Kuivõrd puuduvad mõjuvad põhjused avaldajatele juurdepääsu ajaliseks piiramiseks, peab olema juurdepääs tagatud igal ajal. Põhjendatud on määrata juurdepääs kinnistu igakordse omaniku ning omaniku nõusolekut omavate isikute kasuks nii jalgsi kui ka sõidukitega.
25.Juurdepääsutee korrashoiukulud (sh lumekoristus) sisalduvad eelnevalt määratud tasus, mille avaldajad Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu omanikele tasuvad. Seega puudub vajadus avaldajate täiendavaks kohustamiseks hooldada ja korrastada juurdepääsuteed. Samuti puudub vajadus määrusesse täiendava tingimuse lisamiseks, mille kohaselt ei või juurdepääsu korrastamisel väljuda juurdepääsu laiuseks määratud 3,5 meetri laiusest alast ning väljumise vajaduse tekkides tuleb sellest viivitamatult teavitada kõikide kinnisasjade igakordseid omanikke. Tee väljaehitamise vajadust kohus 21.09.2022 toimunud paikvaatlusel ei tuvastanud. Juurdepääsualal oli pinnas piisavalt kõva, mis oli kaetud kruusakihiga. Lisaks sõlmisid avaldajad ja Uus-Kalamaja tn 11 omanikud 29.04.2022 notariaalse reaalservituutide seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud. Eeltoodud lepingu punktist 2.9 nähtub, et avaldajad kohustuvad kandma kulud ja teostama vajalikud toimingud Uus-Kalamaja tn 11 kinnisasjal tehnovõrkude paigaldustööde eelse seisukorra taastamiseks. Küll aga on kohtu hinnangul mõistlik UusKalamaja tn 11 kinnistu omanike taotlus sulgeda ajutiselt Uus-Kalamaja tn 13b sõiduautodele juurdepääsutee Uus-Kalamaja tn 11 hoone hooldamiseks, ehitamiseks vm parendamiseks, tehes seda mõistliku ajaperioodi jooksul ja piisava etteteatamisajaga.
26.Eeltooduga määras kohus, et Uus-Kalamaja tn 13b kinnisasja igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada igal ajal nii jalgsi kui transpordivahenditega UusKalamaja tn 11 kinnistul olevat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud punase joonega. Juurdepääs on tähtajatu, kuna eelduslikult ei kaota kinnistu igakordsed omanikud teatud aja möödudes huvi oma kinnistule juurdepääsuks.
27.Kohus leidis TsMS § 172 lõigetest 1 ja 7 lähtudes, et põhjendatud on jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Menetlus on küll toimunud avaldajate huvides ning nende esitatud avalduse alusel, kuid puudutatud isikud vaidlesid avaldusele osaliselt vastu ja avaldus kuulus osaliselt rahuldamisele. Avaldajate määruskaebus
28.Avaldajad vaidlustavad maakohtu määruse osaliselt, s.o resolutsiooni punktide 3, 4, 21 ja 25 osas. Avaldajad paluvad teha tühistatud osas uue määruse, millega: 1) vähendada oluliselt juurdepääsutasu suurust, märkida tasumise täpsustatud täitmise viis ja maksmise tähtpäevaks jooksva aasta 1. märts; 2) muuta resolutsiooni punktis 4 esitatud Uus-Kalamaja tn 11 omanike kohustuse sisu ning määrata selleks konkreetne etteteatamise aeg üldjuhul vähemalt 7 päeva, erakorraliselt lähtuvalt ligipääsu takistuse mõjuva põhjuse iseloomust, kuid mitte kunagi vähem kui 4 tundi ja mõjuval põhjusel hädavajaduse korral ette teatamata; 3) jätta maakohtu 03.04.2020 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõud tühistamata, kuni määruskaebusega vaidlustatud osas jõustunud lõpplahendi tegemiseni; 4) muuta menetluskulude jaotust, jättes avaldajate menetluskulud Uus-Kalamaja tn 11 omanike kanda ja ülejäänud menetlusosaliste kulud nende endi kanda, määrata kindlaks menetluskulude jaotus ja suurus, rahuldades avaldajate 31.01.2023 taotluse. Alternatiivselt paluvad avaldajad saata tsiviilasja vastavas osas uueks läbivaatamiseks maakohtule, kui ringkonnakohtul ei ole
2-20-4889 võimalik asja ise lahendada. Määruskaebemenetlusega seotud kulud paluvad avaldajad jätta Uus-Kalamaja tn 11 omanike kanda.
29.Maakohtu määratud ligipääsu servituudi aastane tasu 3763 eurot on ebamõistlikult suur väikese kortermaja jaoks, mis vajab väga suurt renoveerimist. Menetluses oleks tulnud kindlaks teha tasu vähendamise asjaolud ja vajadusel koguda tõendeid. Määratud tasu ei arvesta UusKalamaja tn 11 omanike omakasutusega. Kohus ka ise möönis, et teeniva kinnistu enesekasutust peab kohtupraktikast tulenevalt arvesse võtma. Jääb arusaamatuks, kuidas kohus jõudis järelduseni, et avaldajad ei ole avaldanud ega tõendanud Uus-Kalamaja tn 11 servituudiala kasutamist. Isegi kui leida, et senised tõendid seda ei tõenda, siis miinimumina oleks kohus pidanud seda asjaolu avaldajatega arutama, täitma selgitamiskohustust ning selgitama hagita menetluse iseloomust tulenevalt vajadust asjaolu tõendada. Avaldajate menetlusdokumentidest ei saanud see asjaolu jääda arusaamatuks.
30.Tasu hindamisel ja määramisel ei ole arvesse võetud asjaolu, et Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu tekkimise eelduseks oli ligipääsu andmine Uus-Kalamaja tn 13b kinnistule. Sellest tulenevalt ei peaks eeldatavalt Uus-Kalamaja tn 13b omanikud tasuma muud kui sümboolset tasu, mis oleks seotud vaid Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu mõistlike põhjendatud otseste kuludega ligipääsu võimaldamise eest.
31.Tasu peaks olema madalam ainuüksi seetõttu, et määratud ala ei kasuta ainult Uus-Kalamaja tn 13b. Kui lugeda kasutus eelduslikult võrdseks, oleks tasuks 1881,50 eurot. Avaldajad ei nõustu, et Uus-Kalamaja tn 11 omakasutus ei ole tõendatud. See nähtub 21.09.2022 vaatlusprotokollis viidatud fotodelt, teiste menetlusosaliste esitatud fotodelt ning prügikastide asukohast. Samuti käsitleb 21.09.2022 istungi protokolli lk 22 tervikuna Uus-Kalamaja tn 11 omakasutust vähemasti jalgsi, tegevust maja ümber ja selles on välja toodud, et nad ligipääsu ala faktiliselt kasutavad.
32.Parkimiskohtade kaotamise osas on kohtu põhjendused vastuolulised. Kohus tuvastas, et parkimist sellisel kujul nagu Uus-Kalamaja tn 11 korraldab ja võimaldab, ei ole kunagi kinnistul ette nähtud. Seega ei saa ka kahju tekkida viisil nagu kirjeldavad Uus-Kalamaja tn 11 omanikud. Samas on kohus siiski võtnud tasu määramisel arvesse, et ala ei saa enam parkimisplatsina kasutada.
33.Kohus eksis aastase tasu välja arvestamisel. Igavikulise makse võrdlusperioodina arvestas kohus 50 aastat. Kui jagada määratud tasu 3763 eurot kohtu viidatud hüvitise koguväärtusega 96 824 eurot, teeb see u 25,7 aastat.
34.Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu on küll elamumaa, aga tuleb arvestada, et see osa kinnistust, mida koormatakse, on alates kinnistu loomisest Tallinna linna korraldustega ette nähtud transpordiks. Asjaolu, et see on hetkel kinnistusraamatu koosseisus määratletud elamumaana, ei oma tähendust, kui selle eesmärk oli ligipääsu ja transpordi võimaldamine. Seega ei peaks 80 m2 ala osas mitte tingimata lähtuma elamumaa hüvitamisväärtusest, vaid seda tuleks avaldajate huvides vähemalt alternatiivselt võrrelda transpordimaa hüvitamisväärtusega.
35.Maakohtu määrus vajab täpsustamist tasu maksmise kohustuse täitmise viisi osas. Kohus on tasumise kohustust lahendi põhjendavas osas küll selgitanud, kuid avaldajate hinnangul on see mitmeti tõlgendatav. On vaja täpsemat juhist, kuidas Uus-Kalamaja tn 13 korterite igakordsed omanikud peaksid proportsionaalset seda kohustust Uus-Kalamaja tn 11 igakordsetele omanikele täitma. Samuti see, milline on tasu maksmise kohustus juhul, kui avaldajad kohustuse saabumisel (kohtulahendi jõustumisel) ei ole määratud ligipääsu kogu
2-20-4889 aastase perioodi kasutanud. See on vajalik vältimaks poolte edasisi vaidlusi. Oleks mõistlik, kui selle kohustuse täidaks Uus-Kalamaja tn 13b korteriühistu Uus-Kalamaja tn 11 korteriühistule või kui eelnev ei ole võimalik, siis Uus-Kalamaja tn 11 omanikele. On oluline, et Uus-Kalamaja tn 11 korteriomandite igakordsed omanikud ei hakkaks seda praktikat vaidlustama ja tagantjärele tasusid nõudma. See vajaks mõlema osapoole ühtset määratletud arusaama.
36.Muudes sarnastes jõustunud kohtulahendites on määratud servituudi tasu oluliselt madalam ega ulatu isegi mitte 1000 euroni aastas. Praegusel juhul on avaldajatelt välja mõistetud 3,7 korda suurem tasu.
37.Vaidlustatud määruse resolutsiooni punktis 4 on määratud Uus-Kalamaja tn 11 omanike õigus takistada ja sulgeda juurdepääsu tee mõistliku ja piisava etteteatamise ajaga. Samas ei selgu, mis on see mõistlik aeg või millest see sõltub. Praegune sõnastus võimaldab sisuliselt püsivalt ligipääsu sulgeda ega sea tingimusi, kuidas määruse resolutsioonis kirjeldatud tegevuste ajal on siiski võimalik Uus-Kalamaja tn 13b kinnistule jõuda. Avaldajate hinnangul on miinimumina vajalik määrata korraline etteteatamise tähtaeg 7 päeva, erakorraliselt 4 tundi mõjuva põhjuse olemasolul ning mõjuva põhjusega hädaolukorra ajal selle iseloomust tulenevalt etteteatamise aeg puuduks.
38.Kohtulahendi osalise edasikaebamise tõttu vaidlustavad avaldajad ka esialgse õiguskaitse tühistamist, et ei tekiks vaidlust, kas vastav resolutsioonipunkt on jõustunud või mitte.
39.Maakohtu määratud menetluskulude jaotus on avaldajate suhtes ebaõiglane. Avaldajad paluvad menetluskulude jaotust muuta selliselt, et Uus-Kalamaja tn 13b omanike kõik kulud jäävad Uus-Kalamaja tn 11 omanike kanda ja teiste menetlusosaliste kulud nende endi kanda. Kohus tuvastas, et Uus-Kalamaja tn 11 omanikud on pikka aega teadlikud olnud kohustusest avaldajate kinnistule juurdepääs tagada (st juba enne, kui nende maatükk kinnistati ja korteriomandid moodustati). Esialgse õiguskaitse avalduse vastuses on puudutatud isikud märkinud, et nad on faktiliselt juurdepääsu ka võimaldanud. Enne kohtusse pöördumist tegid avaldajad veel sisulise katse jõuda kokkuleppele kohtuväliselt. On arusaamatu, miks menetluses juurdepääsu siduvale fikseerimisele vastu vaieldi. Seega põhjustasid Uus-Kalamaja tn 11 omanikud vastuseisu ja nõudmistega otstarbetu kohtumenetluse, mille tulemusel tekkisid avaldajatele väga suured menetluskulud. Avaldajad pidid tellima ka eksperthinnangu ja see kulu jäi tervikuna nende kanda. Maakohus ületas menetluskulude jaotamisel diskretsioonipiire. Kohtu otsustus kahjustab avaldajaid ebamõistlikult.
40.Menetluskulude jaotamisel tuleks arvestada, et avaldajad loobusid avaldusest tehnovõrgu servituudi osas, kuna selles osas õnnestus sõlmida kompromiss menetluse kestel. TsMS § 168 lõike 4 ja § 172 lõike 1 teise lause järgi tulnuks vastavas osas jätta menetluskulud Uus-Kalamaja tn 11 omanike kanda, kuna nemad on selle nõude pärast avalduse esitamist rahuldanud. Puudutatud isikute 25 ja 26 määruskaebus
41.20.03.2023 määruskaebuses vaidlustavad puudutatud isikud 25 ja 26 maakohtu määruse menetluskulude jaotuse osas, paludes jätta kaebajate menetluskulud avaldajate või alternatiivselt solidaarselt avaldajate ja Uus-Kalamaja tn 11 igakordsete omanike või ainult Uus-Kalamaja tn 11 igakordsete omanike kanda.
42.Kohtulahend tehti avaldajate huvides, seega tulnuks menetluskulud jätta avaldajate kanda. Kohus nõustus pea kõigi kaebajate seisukohtadega, mh sellega, et servituut tuleb määrata üle Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu. Seega ei saa asjaolu, et kaebajad vaidlesid avaldusele vastu, olla
2-20-4889 põhjuseks, et jätta menetluskulud isiku enda kanda, kes õiguspäraselt avaldusele vastu vaidleb. Kohtu otsustus on eriti ebaõiglane veel seetõttu, et kaebuse esitajad on juba enne kohtumenetlust oma õigusi kasutanud ning juba detailplaneeringu ajal avaldanud seisukohta servituudi asukoha osas. Avaldajad ega ka Uus-Kalamaja tn 11 sellele tol ajal vastu ei vaielnud. Seega otsustati juurdepääsu asukoht juba detailplaneeringu menetluses ning puudus vajadus kaasata kaebajaid praegusesse menetlusse. Kaebajatel menetluskulude tekkimise põhjustas avaldaja ja Uus-Kalamaja tn 11 omanike tegevus, kuna kumbki ei soovinud aktsepteerida detailplaneeringus määratud juurdepääsu. Arvestades, et nii avaldajaid kui vähemalt esialgu ka Uus-Kalamaja tn 11 omanikke esindas advokaat, pidid ka kaebajad oma õiguste kaitseks esindaja võtma ja kulusid kandma. Menetlusosaliste seisukohad
43.10.04.2023 esitasid puudutatud isikud 3, 5, 6, 9, 11, 13 ja 15 (Uus-Kalamaja 11) seisukoha avaldajate määruskaebuse osas, mille kohaselt paluvad jätta määruskaebuse rahuldamata määruse resolutsiooni punkti 3 osas, mis puudutab juurdepääsutasu suurust ja punkti 25 osas tervikuna (menetluskulude jaotus) ning rahuldada määruskaebus määruse resolutsiooni punkti 3 osas (mis puudutab juurdepääsutasu maksmise kohustuse täpsustatud täitmise viisi ja tähtaega), samuti määruse resolutsiooni punkti 4 muutmise osas ja punkti 21 esialgse õiguskaitse abinõu tühistamata jätmise osas. Kui kohus otsustab menetluskulude jaotust muuta, paluvad vastustajad jätta kõik nende menetluskulud avaldajate kanda.
44.Puudutatud isikud 25 ja 26 vaidlesid avaldajate määruskaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.
45.10.04.2023 esitas puudutatud isik 24 (Uus-Kalamaja 9) seisukoha avaldajate 20.03.2023 esitatud määruskaebuse osas, millest nähtuvalt nõustub maakohtu määrusega ja palub määruskaebuse jätta rahuldamata.
46.10.04.2024 seisukohas vaidlesid avaldajad puudutatud isikute 25 ja 26 määruskaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata või alternatiivselt, muuta määrust menetluskulude jaotuse osas selliselt, et jätta puudutatud isikute 25 ja 26 menetluskulud Uus-Kalamaja tn 11 korteriomanike kanda, kuna nemad on olnud seisukohal, et puudutatud isikud 25 ja 26 tuli menetlusse kaasata.
47.Ülejäänud menetlusosalised kohtule enda seisukohti määruskaebuste osas ei esitanud. Menetluse edasine käik
48.Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lõike 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
49.Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuste ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lõike 2 teise lause alusel tühistada määruskaebuste põhjendustest olenemata täies ulatuses ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Avaldajate määruskaebus tuleb rahuldada alternatiivse taotluse osas ning puudutatud isikute 25 ja 26 määruskaebus osas, millega taotleti maakohtu määruse osalist tühistamist.
2-20-4889
50.TsMS § 659 koosmõjus § 442 lõikega 5 lahendab ringkonnakohus esmalt määruskaebemenetluses esitatud seni lahendamata taotlused. Puudutatud isikud 25 ja 26 esitasid 22.04.2024 ringkonnakohtule taotluse menetluse kiirendamiseks. TsMS § 3331 lõigete 2 ja 3 järgi tuleb kohtul lahendada taotlus 30 päeva jooksul. Praeguse määrusega on taotlus rahuldatud.
51.TsMS § 659 alusel kohaldub määruskaebemenetluses TsMS § 651 lõige 1, millest tulenevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu määrust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Avaldajad vaidlustavad maakohtu määruse osaliselt, s.o juurdepääsutasu suuruse ja maksmise viisi osas (resolutsiooni p 3), resolutsiooni punktis 4 reguleeritud Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu omanike ligipääsu sulgemise õiguse sisu osas ning esialgse õiguskaitse abinõude tühistamise ja menetluskulude jaotuse osas (vastavalt resolutsiooni punktid 21 ja 25). Puudutatud isikud 25 ja 26 vaidlustavad määruse üksnes menetluskulude jaotust osas. Seega ei ole määrust vaidlustatud juurdepääsutee määramise ja kinnistusraamatusse vastavate märkuste kandmiseks tahteavalduste andmiseks kohustamise osas.
52.Avaldajate hinnangul on maakohtu määratud juurdepääsu kasutamise tasu ebamõistlik. Maakohus määras juurdepääsutasu lähtuvalt kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemisest, võttes aluseks avaldajate 12.12.2022 esitatud Domus Kinnisvara kutselise hindaja Toomas Vaksa eksperthinnangu (t VI kd lk 56–85).
52.1.Ringkonnakohus selgitab esmalt juurdepääsutasu määramise kohta järgmist. Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (põhiseaduse § 32 mõttes). Seetõttu sõltub juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib vastavalt asjaoludele olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.4). Juurdepääsutasu suuruse määramisel tuleb arvestada juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid (samas, p 15.3).
53.AÕS § 156 lg 1 järgi on juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, punktid 15.3 ja 15.4 ning nendes viidatud kohtulahendid). Minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus (samas, p 15.3).
54.Juurdepääsutasu hulka arvestatava kasutuseelise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omanikule samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel. Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt – võrreldes kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega. Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust (RKTKm 03.10.2018, 214
2-20-4889 16-3663, p 19). Juurdepääsutasu indekseerimine tarbijahinnaindeksiga ei ole põhjendatud (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.3). Seejuures tuleb AÕS § 156 lg 1 järgi omandiõiguse riive hüvitada kasutuseelise alusel ning hüvitist määrates ei saa lähtuda juurdepääsutee alla jääva maatüki turuväärtusest (RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 15).
55.Juhul kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus, ja ta taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatistest vaba ja koormatud kinnisasja väärtuse vahe). Kui kohus tuvastab, et juurdepääsutee määramise tõttu juurdepääsuteega koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb, tuleb juurdepääsutasu määrata selliselt, et juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele, juhindudes Riigikohtu 01.06.2022 määruse nr 2-19-20416 punktis 15.5 esitatud valemist (juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär). Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist arvesse võttes, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 14; RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5).
56.Diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks peetavat VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata, et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast erinev (RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 14; RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5) Kui juurdepääsutasu määratakse eelviidatud perpetuiteedi põhimõttel tähtajatuna, tuleb arvesse võtta ka VÕS § 113 lg 1 teise lause järgse intressimäära (diskontomäär) võimalikku muutumist. Kuna diskontomäära muutumine mõjutab ka iga-aastase juurdepääsutasu suurust, ei saa juurdepääsutasu üldjuhul välja mõista kindla rahasummana, vaid indekseeritavana. Juurdepääsutasu suuruse leidmiseks tuleb seega korrutada kinnisasja väärtuse vähenemine diskontomääraga, mis kehtib iga-aastase juurdepääsumakse tasumise tähtaja seisuga (RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 14; RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, punktid 17.1 ja 17.2).
57.Maakohus on juurdepääsutasu mõistliku suuruse üle otsustamisel kohaldanud valesti AÕS § 156 lõiget 1 ja rikkunud ühtlasi kohtulahendi põhjendamise kohustust. Maakohus selgitas ebaõigesti menetlusosalistele juurdepääsutasu määramise aluseks olevaid asjaolusid, mille tulemusel jättis kohus olulised asjaolud välja selgitamata. Kohus määras ebaõigesti juurdepääsutasu kindlaks kinnisasja väärtuse vähenemisest lähtudes, tuginedes eksperthinnangule, milles tegelikkuses väärtuse vähenemise hindamiseks vajalikke asjaolusid esile ei tooda.
58.Nagu eelnevalt märgitud, võttis maakohus juurdepääsu tasu määramisel aluseks avaldajate esitatud kinnisvara kutselise hindaja eksperthinnangu (t VI kd lk 56–85), mille puhul on ekspert väidetavalt lähtunud kinnisvara kui terviku väärtuse vähenemisest. Kõnealuse hinnangu kohaselt on hindamise eesmärk selgitada välja vara sundvaldusest ja omandamisest tingitud hüvitusväärtus. Hinnangus on selgitatud, et vara väärtuse hüvitamise aluseks on põhimõte, et äralõike (praegusel juhul sundvaldusala) väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega moodustavad hüvitusväärtuse (hinnangu lk 31). Ekspert kaasnevat kahju ega saamata jäävat tulu ei tuvastanud, mistõttu hüvitusväärtuse moodustab ainult hinnatava vara
2-20-4889 väärtus ehk sundvalduse tasu (vt hinnangu lk 40–41), mis eksperdi hinnangul on sundvaldusala koosseisu jääva maa väärtus, s.o 96 824 eurot (hinnangu lk 41, p 5.2.4). Selle arvestas ekspert välja Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu (hoonestamata kujul) turuväärtuse põhjal. Ekspert märgib, et juurdepääsutee talumise kohustus vähendab kinnisasja väärtust sundvaldusala väärtuse võrra (samas, p 5.2.5).
59.Ekspert on leidnud, et kinnisvara kui terviku väärtus väheneb äralõike ehk praegusel juhul sundvaldusala koosseisu jääva maa väärtuse võrra. Kolleegiumi hinnangul ei ole aga selline lähenemine kooskõlas eelnevalt viidatud Riigikohtu lahendites märgitud põhimõtetega. Riigikohtu käsitluse kohaselt tuleb koormatava kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemine leida koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe kaudu. Ekspert ei ole neid väärtuseid tuvastanud, vaid on lähtunud juurdepääsutee alla jääva maatüki turuväärtusest. Seega on maakohus tõendit ebaõigesti hinnanud ega ole välja selgitanud asjaolusid (koormatiste vaba kinnisasja väärtus ja koormatud kinnisasja väärtus), mille alusel saaks kindlaks teha kinnisasja väärtuse vähenemise.
60.Lisaks tuleb tähele panna, et Riigikohus on rõhutanud, et kinnisasja väärtuse vähenemisel põhineva hüvitise määramine on põhjendatud üksnes juhul, kui koormatava kinnisasja omanik on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus, ja ta taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemist (RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 14; RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5). Praegusel juhul on maakohus nii 21.09.2022 toimunud ärakuulamisel kui ka samal päeval menetlusosalistele saadetud kirjas (t V kd lk 154) ning täiendavalt puudutatud isikutele 11.10.2022 saadetud kirjas (t V kd lk 199) selgitanud, et juurdepääsutasu tuleb välja arvestada Riigikohtu 01.06.2022 lahendis nt 2-19-20416 (p 15.5) toodud valemi kohaselt, st koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise ja diskontomäära korrutisena. Selliselt on maakohus jätnud tähelepanuta, et viidatud valem on vaid üks viise juurdepääsutasu määramisel, st üksnes olukorras, kui koormatava kinnisasja omanikud tuginevad kinnisasja väärtuse vähenemisele. Seega on kohus menetlusosalisi selles osas eksitanud, mille tõttu on menetluses jäänud välja selgitamata juurdepääsutasu määramise aluseks olevad olulised asjaolud.
61.Puudutatud isikud 1–15 leiavad oma esialgses vastuses (t I kd lk 62–68), et talumiskohustuse perioodiline tasu peab olema vähemalt 350 eurot aastas, mis hõlmab nii juurdepääsutee talumisega seonduvat omandiõiguse riivet kui ka maamaksu ja hooldustasu ning arvestab parkimiskohtade kaotusega. Peale maakohtu 21.09.2022 antud selgitusi leiavad puudutatud isikud 20.10.2022 seisukohas (t VI kd lk 18–20), et juurdepääsutee negatiivseks tagajärjeks on kasutuseelise kaotus, mis väljendub eelkõige parkimiskohtade kaotuses. Puudutatud isikud märgivad, et kasutuseelise kaotamise hüvitise suurust on ebaõiglane väljendada Riigikohtu lahendi nr 2-19-20416 punktis 15.5 välja toodud valemi kaudu nagu varasemalt on kohus seda menetlusosalistel palunud teha, kuivõrd puudutatud isikutel tekib võrreldes senise olukorraga konkreetne negatiivne tagajärg, milleks on pidev lisakulu juurdepääsu koormatise tekkimisel, see ei sõltu kinnisasja väärtusest ning seda pole õiglane pisendada, korrutades kulu diskontomääraga läbi. Puudutatud isikud arvestasid juurdepääsutasu suuruseks 5600 eurot aastas, mis koosneb kasutuseelise kaotusest tekkivast kulust 3600 eurot (st mujal parkimisega kaasnevad kulud) ja kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemisest 2000 eurot (arvestatud lähtuvalt kaotatavate parkimiskohtade turuväärtusest). Seega on puudutatud isikud seisukohal, et juurdepääsutee negatiivne tagajärg on eelkõige parkimiskohtade kaotus, mis väljendub ringkonnakohtu hinnangul kasutuseeliste kaotuses, mitte kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises. Puudutatud isikud on küll viidanud ka kinnisasja väärtuse vähenemisele, kuid seda samuti üksnes parkimiskohtade kaotuse läbi. Samas on Riigikohus leidnud, et kui juurdepääsutasu määratakse kinnisasja väärtuse
2-20-4889 vähenemise põhjal, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiukulude ja maamaksu eest (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5). Seega ei ole reeglina põhjendatud nõuda eraldi tasu nii kinnisasja väärtuse vähenemise kui ka kasutuseeliste eest.
62.Maakohus hindas tasu määramisel ka puudutatud isikute 20.10.2022 seisukohas toodut, leides, et Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu omanikele ei saa tekkida kahju parkimiskohtade kaotuse tõttu, kuna nemad seal ainuisikuliselt ei pargi, mistõttu ei saa seda arvestada ka kinnisasja väärtuse vähenemisena. Seejuures jäi kohtul tähelepanuta, et puudutatud isikud tuginesid kinnisasja väärtuse vähenemisele üksnes parkimiskohtade kaotuse kontekstis. Leides, et parkimiskohtade kaotus ei vähenda kinnisasja väärtust, langes ära ka kinnisasja väärtuse vähenemise väide, mistõttu ei olnud õige tugineda tasu määramisel avaldajate esitatud Domus Kinnisvara asjatundja arvamusele, kuna ekspert võttis aluseks samuti kinnisasja väärtuse vähenemise (küll ebaõigesti välja arvestatud, nagu eelnevalt punktis 59 selgitatud).
63.Kolleegium märgib, et sellises olukorras tulnuks maakohtul välja selgitada alternatiivsed tasu määramise alused. Üldreeglina on juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Juhul, kui puudutatud isikud tuginevad kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemisele, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Arvestades, et puudutatud isikud ei tuginenud enne maakohtu ekslikku selgitust kinnisasja väärtuse vähenemisele ning ka pärast tõid selle esile vaid parkimiskohtade kaotusega seonduvalt, saab ringkonnakohtu hinnangul praegusel juhul eelkõige olla tasu määramise aluseks hüvitis kaotatud kasutuseeliste eest.
64.Kohtupraktikas on sarnases olukorras, kus koormatava kinnisasja omanikud tuginesid parkimiskohtade kaotusele ning kohus tuvastas, et kinnisasi asub tasuta parkimise tsoonis, peetud põhjendatuks omandiõiguse riive (kasutuseelise) arvestamisel lähtuda maatüki keskmisest rendihinnast Tallinnas (nt kinnisvaraportaalide www.city24.ee ja www.kv.ee andmetele tuginedes), arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida rentides tuleks teha ja arvestades juurdepääsutee alla jääva ala suurust (vt TlnRnKm 05.03.2020, 2-16-7848, p 20). Viidatud asjas andis kohus menetlusosalistele võimaluse esitada tõendid, millest nähtub konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtus.
65.Avaldajad on määruskaebuses õigesti esile toonud, et lisaks andis maakohus vastuolulise hinnangu puudutatud isikute väitele parkimiskohtade kaotuse kohta. Kohus leidis esmalt, et seda ei saa arvestada kinnisasja väärtuse vähenemisena, kuna puudutatud isikud seal ainuisikuliselt ei pargi, kuivõrd hoov on avatud ja Uus-Kalamaja tn 11 omanikud ei suuda tagada vaid oma kinnistu omanikele parkimiskohta. Seejärel on kohus puudutatud isikute omakasutust ja tasu jagamise põhjendatust hinnates aga pidanud ebamõistlikuks jagada juurdepääsutasu pooleks avaldajate ja Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu omanike vahel, kuna viimased ei saa edaspidi oma kinnisasjal asuvat juurdepääsuteed parkimisplatsina kasutada. Seega jääb vaidlustatud määrusest ebaselgeks, kas kohus pidas puudutatud isikute väidet parkimiskohtade kaotuse kohta tasu suuruse määramisel asjakohaseks või mitte.
66.Ekslik on ka perpetuiteedi põhimõttel määratav tasu arvestada välja kindlaksmääratud rahasummana. Eelnevalt viidatud eksperthinnangus leiti, et antud juhul on mõistlikuks tulumääraks (diskontomääraks) 3%, mitte VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär
2-20-4889 8%. Ekspert selgitab, et hindamise praktikas on levinud põhimõte, et maa kapitalisatsioonimäära iseloomustab riskivaba preemiana vaadeldav pankade hoiuseintress (üle 1 aasta pikkused), mis Eesti Panga andmetel oli perioodil 01.01.2022–31.10.2022 vahemikus 0,32 kuni 1,47%. Samas tuleb arvesse võtta ka ajutist kiiremat inflatsioonilist keskkonda. Seetõttu leidis hindaja, et praegusel juhul on põhjendatud võtta kapitalisatsioonimäärana aluseks 3%. Hindaja selgitab, et 8% võib pidada liiga kõrgeks oodatavaks tulumääraks, mis ei ühti hinnatava varaga sama liiki varade valitsevate tulumääradega. Eksperthinnangus on märgitud, et prognoosiperioodiks on valitud 50 aastat ning et kogu prognoosiperioodil on arvestatud ühetaolise diskontomääraga (hinnangu lk 41–42, p 5.2.5). Nagu eeltoodust nähtub, on hindaja arvestanud diskontomäära 3% välja praeguse majanduskeskkonna näitajate (st pankade hoiuseintressi ja inflatsiooni) põhjal, kuid kohaldanud seda kogu prognoosiperioodile. Iseenesest on õige, et kui menetluses tuvastatakse, et konkreetses kasutusvaldkonnas oodatav tulumäär on väiksem kui VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäär, tuleb diskontomäärana kasutada väiksemat tulumäära. Praegusel juhul on hindaja arvestanud 3%-lise diskontomääraga kogu perioodi vältel. Riigikohus on leidnud, et perpetuiteedi põhimõtte alusel määratud tasu tuleb välja mõista mitte kindlaksmääratud rahasummana, vaid indekseeritavana, kuna diskontomäär võib muutuda (RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, punktid 17.1 ja 17.2). Viidatud lahendis on võetud aluseks küll VÕS § 113 lg 1 teise lause järgne intressimäär, kuid ringkonnakohtu hinnangul kohaldub see seisukoht ka praegusel juhul, kui diskontomäärana on võetud aluseks küll teistsugune ja madalam tulunorm, kuid mille arvestamisel on selgelt tuginetud majanduskeskkonna näitajatele, mis võivad aastate möödudes ka oluliselt muutuda. Lisaks ei selgu eksperthinnangust, mis on juurdepääsutasu n-ö baassumma (kinnisasja väärtuse vähenemine), mis tuleb diskontomääraga korrutada (vt ka eelnevalt viidatud Riigikohtu lahend, p 17.1). Eksperthinnangus märgitud summa – 3763 eurot aastas – on juba valemi rakendamise tulemusel saadud summa. Seega ka eeltoodud põhjustel ei vasta eksperthinnangus arvestatud tasu mõistlikule juurdepääsutasu suurusele. Lisaks paneb selliselt arvestatud tasu ebavõrdsesse olukorda hetkel tasu maksmiseks kohustatud isikud võrreldes tulevikus kohustatutega. Nagu ka eksperthinnangus kajastatud tabelist nähtub (hinnangu lk 42), on iga-aastase makse väärtus tänasel hetkel 3653 eurot, aga nt 49 aasta pärast ainult 884 eurot. Kui tasu on kogu perioodi kohta välja arvestatud muutumatu suurusena, peavad tänased juurdepääsu kasutamiseks õigustatud isikud tasuma tee kasutamise eest oluliselt rohkem kui tulevikus teed kasutavad isikud.
67.Avaldajad leiavad määruskaebuses, et ka juurdepääsu tasu maksmise viis on ebaselge, millega nõustuvad ka puudutatud isikud 3, 5, 6, 9, 11, 13 ja 15 kaebusele esitatud vastuses. Avaldajate hinnangul oleks mõistlik, kui tasu maksmise kohustuse täidaks Uus-Kalamaja tn 13b korteriühistu Uus-Kalamaja tn 11 korteriühistule või kui eelnev ei ole võimalik, siis UusKalamaja tn 11 omanikele. Maakohus kohustas vaidlustatud määruses valitseva kinnisasja igakordseid omanikke võrdsetes osades (kinnistu piires jaotatakse tasu korteriomandite lõikes) tasuma juurdepääsutasu teeniva kinnisasja igakordsetele omanikele jooksva aasta 1. märtsiks. Ringkonnakohus nõustub avaldajatega, et selliselt on maakohtu määrus ebaselge ja võib tekitada probleeme täitmisel. Lisaks ei ole aru saada, millise põhimõtte järgi jaotatakse tasu valitseva kinnistu piires – kas kaasomandiosa suuruse järgi või võrdselt kõigi korteriomanike vahel. Ka ei ole aru saada, kuidas jaotub tasu teeniva kinnisasja korteriomanike vahel.
68.Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 lg 1 sätestab, et korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus koormatav kinnisasi on jagatud korteriomanditeks, ei ole õige määrata juurdepääsutasu kinnisasja omanikele ühiselt (RKTKm 19.04.2017, 3-2-1-27-17, p 16). Juurdepääsutee koormab iga korteriomandiga ühendatud kaasomandi osa ja seeläbi iga korteriomandit. Sellest tulenevalt on igal
2-20-4889 korteriomanikul õigus saada juurdepääsutee talumise eest tasu, mis vastab tema kaasomandi osale. Korteriomanike õigust tasu saamiseks on võimalik tagada kahel viisil. Esiteks võib tasu määrata iga korteriomandi kohta eraldi ning sellisel juhul peab juurdepääsutee (iga) taotleja maksma tasu otse korteriomanikele. Teiseks võib tasu määrata korteriühistule või korteriomandite valitsejale, kes on kohustatud tasu korteriomanikele vastavalt nende kaasomandiosa suurusele välja maksma (samas, p 16). Eeltoodust tulenevalt peab juurdepääsutasu määramisel arvestama sellega, et igal korteriomanikul on õigus saada juurdepääsutee talumise eest tasu, mis vastab tema kaasomandi osale. Praeguses asjas on tegemist olukorraga, kus ka juurdepääsu taotlejaid on mitu, seega tuleb lisaks välja selgitada, kuidas jaotub tasu maksmise kohustus juurdepääsu taotlejate vahel. Ringkonnakohus nõustub avaldajatega, et praeguses olukorras võib olla mõistlik korraldada tasu maksmine korteriühistute kaudu. Kohus ei saa aga teha otsustust isiku(te) suhtes, kes ei ole menetlusse kaasatud. Riigikohus on selgitanud, et kohus võib kaasata menetlusse puudutatud isikuna korteriühistu, kui tasu maksmine soovitakse korraldada korteriühistu kaudu (RKTKm 19.04.2017, 3-2-1-27-17, p 17).
69.Eelnevatel põhjustel tühistab ringkonnakohus maakohtu määruse ning saadab asja uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel selgitada välja juurdepääsutasu määramise aluseks olevad asjaolud, andes menetlusosalistele võimaluse esitada tasu komponentide kohta vastavad andmed ja tõendid. Juhul, kui koormatava kinnisasja omanikud tuginevad kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemisele, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Samuti tuleb kohtul arutada menetlusosalistega tasu maksmise viisi ning vajadusel kaasata menetlusse korteriühistud mõlemalt poolelt, kui tasu maksmine soovitakse korraldada korteriühistute kaudu. Asja uueks arutamiseks saatmine samale maakohtule on põhjendatud muuhulgas ka seetõttu, et ringkonnakohus ei saa hakata esimesena tuvastama vaidluse lahendamiseks olulisi asjaolusid ja esimesena hindama sisuliselt tõendeid. Tagamaks pooltele õigust kohtumäärust vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad avaldama esimese astme kohus.
70.Riigikohus on korduvalt juhtinud tähelepanu juurdepääsu talumise kohustuse (kitsenduse) ja selle eest määratud hüvitise (juurdepääsutasu) omavahelisele seotusele. Nii juurdepääsu talumise kohustus kui ka selle eest hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus saavad tekkida ajast, mil sellekohane kohtulahend jõustub, st kohtulahend juurdepääsu talumise kohustuse kohta ei saa jõustuda enne, kui on lahendatud ka vaidlus juurdepääsu talumise eest määratava hüvitise üle (vt RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128, p 11; RKTKm 15.03.2023, 2-19517, p 14). Riigikohtu nimetatud seisukohast järeldub, et juurdepääsu talumise ja juurdepääsutasu küsimused tuleb lahendada samal ajal. Kuna juurdepääsutasu osas kuulub maakohtu määrus tühistamisele, ei saa maakohtu määrus jõustuda ka juurdepääsutee määramise osas. Eeltoodust tulenevalt tühistab ringkonnakohus maakohtu määruse täies ulatuses määruskaebuste piiridest ja põhjendustest sõltumata ning saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt ei käsitle ringkonnakohus seetõttu ka ülejäänud määruskaebuste väiteid.
71.Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
72.Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja menetluse jätkamiseks tagasi maakohtule, ei ole tegemist menetlust lõpetava määrusega ja seega ei saa määruse peale TsMS § 696 lõikest 3 tulenevalt määruskaebust esitada (RKTKm 28.05.2014, 3-2-1-46-14, punktid 11 ja 12).
2-20-4889
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.