OÜ Nordic Brokers hagi OÜ Jatrimpan vastu võla nõudes ja OÜ Jatrimpan vastuhagi OÜ Nordic Brokers vastu
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 26.08.2019 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
15 913,34 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Nordic Brokers apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/vastuhagis kostja (apellatsioonimenetluses apellant): OÜ Nordic Brokers (registrikood 12386140, aadress Mardi tn 9, Tallinn 10113), lepinguline esindaja vandeadvokaat Grete Lind (e-post: XXX)
Kostja/vastuhagis hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): OÜ Jatrimpan (registrikood 11275131, aadress Mooni tn 199, Tallinn 10613), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Aidi Kallavus (e-post:XXX) ja Leho Pihkva (e-post:XXX) Istungi toimumise kuupäev
06.02.2020
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 26.08.2019 otsus tühistada osaliselt, osas, milles hagejalt mõisteti kostja kasuks välja vastuhagi osalise rahuldamise tõttu summat 13 887,78 eurot ületav osa. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
OÜ Nordic Brokers apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Otsuse kehtiv tervikresolutsioon on järgmine:
3.1.OÜ Nordic Brokers hagi rahuldada osaliselt.
3.2.Välja mõista OÜ-lt Jatrimpan OÜ Nordic Brokers kasuks 9 162,43 eurot ja viivis 532,33 eurot, kokku 9 694,76 eurot.
1(11)
Tsiviilasi nr: 2-18-2743 3.3.Tasaarvestada OÜ Jatrimpan hagile vastuväitena esitatud nõue 17 469,25 eurot OÜ Nordic Brokers vastu kohtuotsuse resolutsiooni p-is 3.2 väljamõistetud nõudega ja lugeda OÜ Nordic Brokers nõue 9 694,76 eurot lõppenuks tasaarvestuse tulemusel.
3.4.OÜ Jatrimpan vastuhagi rahuldada osaliselt.
3.5.Välja mõista OÜ-lt Nordic Brokers OÜ Jatrimpan kasuks 13 887,78 eurot.
4.Jätta poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus poolte endi kanda.
5.Parandada 06.02.2020 toimunud istungi protokolli selliselt, et protokolli lk 5, kell 01:11:16 G.Lind poolt avaldatut: Selle üle (I kd, tlk 88) maakohtus vaidlust ei olnud, parandatakse järgnevalt. G.Lind: Selle üle (I kd, tlk 88) maakohtus vaidlust ei olnud. Selle üle me kohtus üldse ei vaielnud esimeses astmes, kas arveid on või ei ole esitatud.
6.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi aluseks olevad asjaolud ja nõue
1.Hagiavalduse kohaselt andis hageja kostjale 15.04.2016 laenu 12 000 eurot. Hageja osanikud kiitsid laenu andmise heaks. Laenu tagastamise tähtaeg oli üks aasta laenu väljastamise hetkest intressimääraga 1,5% aastas. Kostja ei tasunud laenu ja sellelt arvestatud intressi tähtaegselt. Hageja osanikud otsustasid 31.05.2017 jaotada kasumit. Kostja on hageja osanik ning tal tekkis õigus nimetatud osanike otsuse alusel saada 3 138,56 eurot. Nimetatud summa ei ole kostjale välja makstud. Hageja tasaarvestab nimetatud hageja poolse kasumi väljamaksmise kohustuse 3 138,56 eurot kostja kohustusega sissenõutavaks muutunud viivisenõudega 123,62 eurot, kostja kohustusega tasuda intressi 180 eurot ja kostja kohustusega laenusumma tagastamiseks 2 834,94 eurot. Selle tulemusena on hageja nõude suuruseks 9 165,06 eurot (12 000 eurot – 2 834,94 eurot).
2.Hageja palub kostjalt välja mõista 9 697,39 eurot, millest 9 165,06 eurot moodustab põhinõue ning 532,33 eurot moodustab hagiavalduse esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivisenõue. Samuti palub hageja mõista kostjalt välja hagi esitamise hetkest edasiulatuvalt põhinõudelt viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
Kostja vastuväited
3.Kostja palub jätta hagiavaldus rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja tunnistab laenulepingu sõlmimist, kuid on enda arvates laenulepingust tulenevad kohustused täitnud. Poolte vahel sõlmiti 27.05.2015 tähtajatu käsundusleping, mille alusel kostja osutas hagejale maakleriteenuseid hageja kinnisvara osas. Maakleriteenuste vahendusel on hageja 2(11)
Tsiviilasi nr: 2-18-2743 sõlminud lepingu 3N Residential OÜ-ga, kuid hageja ei ole kostjale teenuste eest tasunud. Laenu tagasimaksmise tähtaeg pikendati suuliselt ning laen tuli tagastada hagejale ajal, mil 3N Residential OÜ tasub hagejale arve nr 201747, kuid mitte hiljem kui 31.12.2017. 3N Residential tasus arve 09.11.2017. Seega saabus laenu tagasimaksmise tähtaeg 09.11.2017. Nimetatut kinnitab ka asjaolu, et hageja ja tema osanikud ei nõudnud laenu tagastamist väidetaval laenu tagastamise tähtpäeval 14.04.2017. Tasaarvestus pidi toimuma kostja arvates 2017. aasta suvel, kuid hiljemalt 2017. aasta novembris.
4.Kostja tasaarvestab kattuvas ulatuses oma sissenõutavaks muutunud käsunduslepingust tuleneva nõude 17 469,25 eurot kostja tasaarvestamata laenunõude jäägiga 8 987,51 eurot. Kostjal tekkis 10.08.2017 hageja vastu 15 759,36 euro suurune nõue 3N teenuste osutamisega seoses ning vastavalt käsunduslepingu punktile 6.3 on kostjal õigus nõuda 0,05% päevas, so 1 709,89 eurot. Tasaarvestuse tulemusel lõppesid hageja nõuded kostja suhtes. Seetõttu on põhjendamatu hageja viivisenõue. Kostjal on hageja vastu käsunduslepingust tulenev nõue tasaarvestamata jäägi ulatuses. Vastuhagi aluseks olevad asjaolud ja nõue
5.Vastuhagi kohaselt oli poolte vahel käsundusleping maakleriteenuse pakkumiseks. Käsunduslepingu alusel kohustus kostja osutama hagejale kinnisvaramaakleri teenuseid ja hageja kohustus käsunduslepingu p 4.1.4 järgi maksma kostjale tasu osutatud teenuste eest. Kostja on osutanud hagejale regulaarselt teenuseid käsunduslepingu alusel alates 2015 aastast ning hagejal ei ole tekkinud kordagi vastuväiteid käsunduslepingu alusel tasude maksmiseks kostjale. Isegi, kui kohus asub seisukohale, et käsunduslepingu oleks pidanud heaks kiitma hageja osanikud, siis vastavasisulise nõusoleku on hageja osanikud andnud. Samuti leiab kostja, et isegi kui poolte vahel ei loeta sõlmituks käsunduslepingut, on tahteavalduste alusel poolte vahel sõlmitud suuline maaklerileping konkludentselt ning hageja kohustub tasuma kostjale maakleritasu VÕS § 658 lg 1 alusel koosmõjus VÕS § 664 lõigetega 1 ja 3. Hageja ei ole käsunduslepingust tuleneva tasu maksmise kohustust kostja ees täitnud 3N Residential OÜ, Bagati Holding OÜ, BC Arendus OÜ ja Barensholm OÜ tehingute vahendamisega. Laenust tulenev nõue pidi tasaarvestatama maaklerilepingust tuleneva nõudega. Maaklerilepingust tuleneva nõude suurus on ebaselge, sest nõue oli seotud hagejale tehtavate laekumistega, mille kohta kostjal info puudub. Vastuhagi hageja palub välja mõista Nordic Brokers OÜ-lt 8 481,74 eurot, mis on hageja käsunduslepingust tuleneva nõude jääk pärast tehtud tasaarvestust.
6.11.06.2019 menetlusdokumendi kohaselt on kostja lõplik vastuhagi nõue hageja vastu 21 830,42 eurot, mis moodustub dividendinõudest 3 138,56 eurot, 15 759,36 eurot (Mardi 9 28 korteri, v.a korterite 1 ja 3 vahendustasu), 1 320 eurot (Maikellukese 14 ja 16 vahendustasu) ja 1 612,50 eurot (Mardi 9 korterite 1 ja 3 vahendustasu). Vastuväited vastuhagile
7.Hageja palub vastuhagi jätta tervikuna rahuldamata ning vastuhagi menetluskulud jätta kostja kanda. Kostjal puudub õigus nõuda viiviseid dividendidelt, kuivõrd hageja laenulepingust tulenev nõue kostja vastu muutus sissenõutavaks 15.04.2017. Hageja ei ole kunagi kostjaga suuliselt ega mistahes muul viisil kokku leppinud mistahes teises tähtajas ega seda pikendanud ega sidunud laenu tagastamise tähtaega mistahes kolmanda lepinguga. Õiguslikult ekslik on ka kostja seisukoht selles, et hageja poolt tähtaja möödumisel viivitamatult laenunõude sissenõudmisele mitte asumine võiks edasi lükata laenu tagastamise tähtaega. Kostja viited mistahes kolmandate isikute (peale advokaat Tarvo Lindma) ekirjadele on asjakohatud, kuivõrd nimetatud isikutel ei ole olnud volitusi hageja nimel mistahes kokkulepete sõlmimiseks ega läbirääkimiste pidamiseks.
3(11)
Tsiviilasi nr: 2-18-2743
8.Dividendide maksmine otsustati 31.05.2017, kuid osanikud ei otsustanud tähtaega, mille jooksul kuuluvad dividendid väljamaksmisele. Sellest tulenevalt tuli dividendid välja maksta VÕS § 82 lg 3 ja 7 kohaselt mõistliku aja jooksul pärast sellekohase otsuse vastuvõtmist. Hageja leiab, et mõistlik aeg on 1 kuu arvates osanike otsuse tegemisest. Kõnealune käsundusleping on tühine, mistõttu ei saa sellest lepingust tekkida kostjal mistahes õigusi hageja suhtes. Isegi kui käsundusleping oleks kehtiv, ei ole saanud selle alusel tekkida kostjal mistahes nõudeõigust hageja vastu. Kostja väide selle kohta, et kostja on osutanud hagejale maaklerteenust ja osundanud 3N Residential OÜ-le ning sõlminud hageja nimel 3N Residential OÜ-ga 28.08.2015 maaklerlepingu hageja nimel maaklerteenuse osutamises, on sisult ebaõige ja ka ebaloogiline. Hageja on seisukohal, et taolist lepingut ei ole kunagi sõlmitud. Isegi kui maaklerleping oleks sõlmitud ja kehtiv, puudub kostjal alus ka sellisel juhul OÜ-ga 3N Residential seoses nõude esitamiseks hageja vastu. Alusetud on ka kostja nõuded ja väited seoses OÜ-ga Bagati Holding, OÜ Bagati Holding tehingu vahendamisega ning seoses tehingutega BC Arenduse OÜ-ga ja OÜ-ga Barensholm. Esimese astme kohtu otsus
119.Pooled ei vaidle selle üle, et hageja andis kostjale laenu ja kandis 15.04.2016 kostja arvelduskontole 12 000 eurot. Kohtule esitatud 07.04.2016 hageja juhatuse ettepaneku kohaselt on laenu tagastamise tähtaeg 1 aasta alates laenu väljastamise hetkest. Kostja ei ole tõendanud, et poolte vahel oli kokkulepe laenu tagastamise tähtaja muutmise osas. Samuti on tõendamata kostja väide, et laenu tagasimaksmise tähtaeg pikendati ning laen tuli tagastada hagejale ajal, mil 3N Residential OÜ tasub hagejale arve nr 201747, kuid mitte hiljem kui 31.12.2017. Seega saabus laenu tagastamise tähtaeg 15.04.2017 ning laenulepingust tulenev nõue muutus sissenõutavaks 16.04.2017.
10.Järgnevalt kontrollib kohus, kas hagejal oli õigus tasaarvestada kostja kasumi saamise nõuet 3 138,56 eurot enda nõudega kostja vastu summas 12 000 eurot. Kohtule esitatud osanike koosoleku protokollist nähtuvalt otsustasid hageja osanikud 31.05.2017 maksta välja dividendideks 16 000 eurot jaotamata kasumist. Vaidlus puudub selles, et kostjal oli õigus saada hagejalt kasumina 3 138,56 eurot ja nimetatud summa on kostjale välja maksmata. Seega on kostjal alates 31.05.2019 nõue hageja vastu summas 3 138,56 eurot. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et kuna ei otsustatud dividendide maksmise tähtaega, siis tuli dividendid välja maksta mõistliku aja jooksul. Pooled on leppinud kokku intressi suuruseks 1,5% aastas. Vaidlus selles ka puudub. Seega kohustus kostja tasuma hagejale intressi kokku 180 eurot perioodi 15.04.2016 kuni 15.04.2017 eest.
11.Seega on hagejal õigus tasaarvestada 12 300,99 euroga (põhivõlg 12 000 eurot, sissenõutavaks viivis perioodi 16.04.2017 – 31.05.2017 eest 120,99 eurot ja intress 180 eurot) kostja dividendinõudega 3 138,56 eurot. Seega kostja laenulepingust tuleneva nõude suuruseks 9 162,43 eurot. Kostjalt tuleb hageja kasuks VÕS § 113 lg 1 alusel nimetatud summalt alates 31.05.2017 kuni hagiavalduse esitamiseni, so kuni 20.02.2018 välja mõista viivis 532,33 eurot. Eeltoodust tulenevalt kuulub hagi rahuldamisele. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista laenulepingust tulenev võlg 9 162,43 eurot ja seisuga 20.02.2018 sissenõutavaks muutunud viivis 532,33 eurot, kokku 9 694,76 eurot.
12.Järgnevalt analüüsib kohus, kas hageja nõue kostja vastu summas 9 694,76 eurot on lõppenud tasaarvestuse tulemusel VÕS § 186 p 2 kohaselt. Kostja on menetluses teinud tasaarvestuse avalduse (VÕS § 197, § 198). Kohtul tuleb tuvastada, kas kostjal on poolte vahel sõlmitud käsunduslepingust tulenev nõue hageja vastu summas 17 469,25 eurot. Tasaarvestuse vastuväite esitamine on kohtumenetluses lubatud ning sellest tulenevalt tuleb kontrollida tasaarvestuseks kasutatud nõude olemasolu ja tasaarvestuse lubatavust.
13.Kohus tuvastab, et pooled sõlmisid 27.05.2015 tähtajatu käsunduslepingu. Mõlemat poolt 4(11)
Tsiviilasi nr: 2-18-2743 esindas juhatuse liige AV. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei esine huvide konflikti, kuigi mõlema poole nimel sõlmis lepingu üks ja sama isik. Kohus möönab ka, et nimetatud käsundusleping sõlmiti maaklerteenuste osutamiseks olukorras, kus hageja tegevusalaks on kinnisvarabüroode tegevus. Kohtule esitatud kodulehe väljavõtte kohaselt on hageja kinnisvara vahendusega tegelev kinnisvarabüroo (I kd, tl 104). Käsundusleping sõlmiti hageja igapäevase majandustegevuse raames kinnisvaraga seotud maaklerteenuste ostmiseks kostjalt. Seega vahendas hageja mh oma igapäevases majandustegevuses maaklerteenuseid. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et juhatuse liikmel ei ole kohustust osutada maakleriteenuseid hageja nimel hageja juhatuse liikmena. Seega kohustus hageja tasuma kostjale käsunduslepingu alusel osutatud maaklerteenuste eest tasu.
14.Kohtule esitatud arvest nr 160003 ning väljamaksete tabelist nähtuvalt on tõendamist leidnud, et kostja on osutanud hagejale käsunduslepingu alusel regulaarselt alates 2015. aastast teenuseid ning hageja on teenust eest kostjale ka maksnud (vt I kd, tl 88). Seega on pooled käsunduslepingut täitnud.
15.Kostja on kohtule esitanud hageja poolt 3N Residential OÜ-le 02.11.2017 väljastatud arve nr 2017047 ja selle tasumist tõendava dokumendi (I kd, tl 75-76). Arvega 2017047 seoses kohustus hageja tasuma kostjale käsunduslepingu alusel vähemalt 30%, so 15 759,36 eurot. Seega on nimetatud arvega ja selle tasumist tõendava dokumendiga tõendatud, et kostja maaklerteenuseid müüdi edasi 3N Residential OÜ-le. Seega tunnistasid nii hageja kui ka 3N Residential OÜ lepingulise suhte ja kohustuse olemasolu. H 16. Hageja väljastas arve 3N Residential OÜ-le siis, kui AV ei olnud enam hageja juhatuse liige. Seega oli hageja uus juhtkond teadlik 3N Residential OÜ tehinguga seotud asjaoludest ja tingimustest. 3N Residential OÜ tasus hagejale Mardi 9 28 korteri eest 09.11.2017 53 531,20 eurot ( I kd, tl 76). Seega on kostjal hageja vastu nõue summas 15 759,36 eurot, millele lisandub VÕS § 113 lg 1 kohaselt viivis perioodi 11.07.2017 kuni 12.06.2019 eest summas 5 531,54 eurot. Hageja viivise perioodile ning summale vastuväiteid esitanud ei ole. Hageja ainus vastuväide viivisenõudele on, et kuna kostja nõue vahendustasu saamiseks on tühine, siis on tühine ka viivisenõue. Seega kuulub hageja nõue kostja nõudega tasaarvestamisele ning hageja nõue kostja vastu summas 9 694,76 eurot on lõppenud tasaarvestuse tulemusel VÕS § 186 p 2 kohaselt. Hageja viivisenõue hagi esitamise hetkest kuni põhinõude täitmiseni rahuldamisele ei kuulu, kuna hageja nõue kostja vastu lõppes tasaarvestuse tulemusel. 2 17. Järgmisena käsitleb kohus kostja vastuhagi. Kostja palub hagejalt välja mõista 21 830,42 eurot, mis moodustub dividendinõudest 3 138,56 eurot, 15 759,36 eurot (Mardi 9 28 korteri, v.a korterite 1 ja 3 vahendustasu), 1 320 eurot (Maikellukese 14 ja 16 vahendustasu) ja 1 612,50 eurot (Mardi 9 korterite 1 ja 3 vahendustasu). 26 18. Kohus leiab, et dividendinõue tuleb jätta rahuldamata, kuna kohus tasaarvestas kostja dividendinõude hageja vastu hageja nõudega. Kohus käsitles dividendinõuet kohtuotsuse p-is
15.Seetõttu kuulub rahuldamata jätmisele ka viivisenõue dividendidega seotud põhinõudelt.
19.Kohus tuvastas eelnevalt, et kostjal on õigus saada vahendustasu Mardi 9 28 korteri (v.a korterite 1 ja 3) eest ning tasaarvestas hageja nõude kostja vastu summas 9 694,76 eurot kostja põhinõudega 15 759,36 eurot. Põhivõlale lisandub VÕS § 113 lg 1 kohaselt viivis perioodi 11.07.2017 kuni 12.06.2019 eest summas 5 531,54 eurot. Seega tuleb hagejalt välja mõista 11 596,14 eurot.
20.VK e-kirjaga on tõendatud, et kostjal on õigus saada käsunduslepingu alusel Mardi 9-1 ja Mardi 9-3 kinnisasjade tehingutega seoses tasu summas 1 343,75 eurot ( I kd, tl 54). Kohus leiab, et kostja nõue Mardi 9-1 ja Mardi 9-3 kinnisasjade tehingutega seotud vahendustasu
5(11)
Tsiviilasi nr: 2-18-2743 osas summas 268,75 eurot ei ole tõendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Üksnes arve esitamise õigus ei tekita hagejale nimetatud kohustust. Vastavalt kostja taotlusele tuleb välja mõista põhinõudelt 1 343,75 eurot VÕS § 113 lg 1 alusel viivist 0,05% päevas perioodi 11.07.2017 kuni 12.06.2019 eest vastavalt käsunduslepingu p-le 6.3 summas 471,66 eurot (vt arvutuskäik https://www.viivisekalkulaator.ee). Kokku tuleb hagejalt kostja kasuks Mardi 9-1 ja Mardi 93 kinnisasjadega seoses välja mõista 1 815,41 eurot.
21.VK e-kirjaga ja arvetega nr 2017028 ja 2017029 on tõendatud kostja õigus saada hageja ja BC Arendus OÜ vahel sõlmitud maaklerlepingu alusel kostja poolt osutatud teenuste eest seoses kinnisasjadega Maikellukese 14 ja Maikellukese 16 teenuste osutamise eest 1 320 eurot (I kd, tl 54 ja I kd tl 202-203). Tunnistaja KR (R) ütlustega on tõendatud, et nimetatud arved on tasutud (I kd, tl 199 pöördel). Vastavalt kostja taotlusele tuleb välja mõista põhinõudelt 1 320 eurot VÕS § 113 lg 1 alusel viivist 0,05% päevas perioodi 02.08.2017 kuni 12.06.2019 eest vastavalt käsunduslepingu p-le 6.3 summas 448,80 eurot. Kokku kuulub hagejalt kostja kasuks seoses Maikellukese 14 ja Maikellukese 16 kinnisasjadega 1 768,80 eurot.
22.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus kostja vastuhagi Mardi 9 28 kinnisasjadega (v.a korterid 1 ja 3) seoses 11 596,14 euro osas, Mardi 9-1 ja Mardi 9-3 kinnisasjadega seoses 1 815,41 euro osas ning Maikellukese 14 ja Maikellukese 16 kinnisasjadega seoses 1 768,80 euro osas. Seega kokku kuulub hagi rahuldamisele 15 180,35 euro osas. Ülejäänud nõuete osas tuleb vastuhagi jätta rahuldamata. Hageja apellatsioonkaebus
23.Hageja palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega OÜ Jatrimpan hagiavaldus rahuldati ning tasaarvestati OÜ Jatrimpan nõue OÜ Nordic Brokers nõudega, samuti osas, millega jäeti OÜ Nordic Brokers hagiavaldus viivise saamiseks põhinõudelt 9162,43 euro saamiseks VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 21.02.2018 rahuldamata. Teha uus otsus, millega rahuldada OÜ Nordic Brokers hagiavaldus, nõudes lisaks otsuse resolutsiooni p-s 2 märgitud summadele Jatrimpan OÜ-lt välja viivise põhinõudelt 9162,43 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 21.02.2018 kuni põhinõude 9162,43 täitmiseni, jätta OÜ Jatrimpan hagiavaldus tervikuna rahuldamata ning jätta menetluskulud täies ulatuses OÜ Jatrimpan kanda ja mõista OÜ-lt Jatrimpan välja OÜ Nordic Brokers menetluskulud.
25.Käesolevas tsiviilasjas käib vaidlus selle üle, kas vastustajal on õigus nõuda apellandilt maakleritasu tasumist. Apellant on seisukohal, et vastustajal ei ole õigust nõuda vastuhagis märgitud summade tasumist ning kohus on vastustaja nõude ebaõigesti rahuldanud, sest: -Vastustaja vastuhagi aluseks olev käsundusleping on tühine, sest sellel puudub ÄS § 181 lg 3 järgne osanike kirjalik nõustumus. -Vastustaja vastuhagi aluseks olev käsundusleping ei ole kehtiv ka ÄS § 181 lg 3 teises lauses sätestatud erandi järgi, sest käsundusleping ei ole sõlmitud apellandi igapäevases majandustegevuses teenuse turuhinna alusel. -Vastustaja ei ole tegelikkuses vastuhagi aluseks olevate nõuetega seonduvalt apellandile maakleriteenuseid osutanud. Nii käsunduslepingu (eeldusel, et see on kehtiv) kui ka VÕS § 658 ja 664 järgi eeldab maakleritasu maksmine maakleriteenuse reaalset osutamist, mille tulemusena sõlmitakse leping. Vastustaja ei ole kohtule esitanud mistahes tõendeid teenuse osutamise tõendamiseks. -Vastustaja vastuhagi aluseks olevat maaklerilepingut 3N Residential OÜ-ga ei ole sõlmitud ei kirjalikus (mille on tuvastanud ka kohus) ega ka suulises vormis. Kuivõrd vastustaja vastuhagi aluseks olevat lepingut ei ole, siis ainuüksi nimetatud asjaolu välistab vastustaja nõude.
6(11)
Tsiviilasi nr: 2-18-2743 -Apellandi osanik Brave Capital OÜ ning 3N Residential OÜ asusid vaidlusalusel perioodil samal aadressil ja tegutsesid samades ruumides ning nende juhtorganid kattusid, mistõttu ei saanud vastustaja (AV isikus) vahendada apellandile klienti – 3N Residential OÜ-d, kes on apellandile niikuinii juba teada, mille esindajad kattuvad ning mis tegutsevad samades bürooruumides. -Vastustaja vastuhagi aluseks olevat maaklerilepingut BC Arenduse OÜ-ga ei ole sõlmitud ei kirjalikus ega ka suulises vormis. Kuivõrd vastustaja vastuhagi aluseks olevat lepingut ei ole, siis ainuüksi nimetatud lepingu puudumine välistab vastustaja nõudeõiguse. -Apellandi osanik Brave Capital OÜ ning BC Arenduse OÜ asusid vaidlusalusel perioodil samal aadressil ja tegutsesid samades ruumides ning nende juhtorganid kattusid, mistõttu ei saanud vastustaja (AV isikus) vahendada apellandile klienti – BC Arenduse OÜ-d, kes on apellandile niikuinii juba teada, mille esindajad kattuvad ning mis tegutsevad samades bürooruumides. -Vastustaja tasunõuet ei kinnita otsuses viidatud vastustaja poolt apellandile varasemalt väljastatud arved, sest nii vastustaja kui ka apellandi toonane juhatuse liige oli AV. Seega sai ta vastavalt oma suvale ja reaalselt teenuseid osutamata käsutada apellandi vara vastustajale, sh väljastada vastustaja nimel arveid ja apellandi varast need tasuda. Samaaegselt enda poolt juhatuse liikmena esindatavate isikute vahel arvete koostamine ja tasumine ei tõenda arvetes nimetatud teenuste tegelikku osutamist. -Vastustaja tasunõuet ei kinnita mistahes otsuses viidatud VK e-kirjad, sest VK-l puudub seadusest tulenevalt apellandi esindusõigus. Apellandi seaduslikuks esindajaks oli pärast AV tagasikutsumist JP, kes ei ole apellandi esindajana kinnitanud mistahes vastustaja tasunõudeid. Samuti ei ole VK nime sisaldavad dokumendid käsitletavad heakskiiduna mingisugusele vastustaja õigusele saada tasu, sest vastavad dokumendid ei ole käsitletavad osanike kirjalike nõustumusega ning märgitud dokumentides puudub selgesõnaline kinnitus apellandi kohustuste kohta. -VK väidetavad e-kirjad ei kinnita kohustuste olemasolu, sest nendes puudub nõusolek vastuhagis märgitud kohustuste tunnistamiseks. -Vastustaja tasunõuet ei kinnita mistahes otsuses viidatud apellandi poolt 3N Residential OÜle ja BC Arenduse OÜ-le varasemalt väljastatud arved, sest kolmandatele isikutele väljastatud arved (ja nende tasumine) ei tõenda vastustaja poolt maakleriteenuse tegelikku osutamist. Isegi, kui apellandi ja 3N Residential OÜ ning BC Arenduse OÜ vahel on lepingulisi suhteid, lasub vastustajal tõendamiskoormus tõendamaks apellandi kohustust tasuda vastustajale maakleritasu. Otsuse resolutsioon on ebaselge, sest kohus ei ole märkinud, kas ja millises ulatuses kummagi menetlusosalise hagi rahuldatakse ning resolutsioonipunktide sõnastus on omavahel vastuolus. Otsuse resolutsioonis ei ole selgelt märgitud ka seda, et 15 180,35 eurot mõistetakse apellandilt vastustaja kasuks välja vastastikuste nõuete tasaarvestuse tulemusena. Seega ainuüksi nimetatud minetus annab aluse otsuse tühistamiseks. Vastus apellatsioonkaebusele 24.Vastustaja vaidles esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud teise poole kanda.
Ringkonnakohtu seisukoht
25.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt, osas, milles hagejalt mõisteti kostja kasuks välja vastuhagi osalise rahuldamise tõttu summat 13 887,78 eurot ületav osa. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata. Vastuseks apellatsioonkaebusele toob ringkonnakohus esile järgmist.
7(11)
Tsiviilasi nr: 2-18-2743
26.Apellatsioonkaebuse rahuldamise eelduseks on esmalt selle tuvastamine, kas kostjal on õigus saada hagejalt maakleritasu. Asjast nähtub, et: -Poolte vahel sõlmiti 27.05.2015 käsundusleping, millega kostja kohustus hagejale osutama kinnisvaramaakleri teenuseid (täpsem loetelu teenustest lepingu p-des 2.1.1-2.1.5.). -Lepingu allkirjastas hageja ja kostja juhatuse liige samas isikus.
27.Hageja on jätkuvalt seisukohal, et käsundusleping ei ole kehtiv. Ringkonnakohus leiab, et maakohus tuvastas põhjendatult käsunduslepingu kehtivuse, kuid täiendab maakohtu otsuse põhjendusi. ÄS § 181 lg 3 reguleerib olukorda, kus juhatuse liikme esindusõigus on piiratud eesmärgiga vältida tehingu tegemisel tekkida võivat huvide konflikti. Osanike nõusolekut on erandina vaja vaid sellisteks tehinguteks, mis tehakse osaühingu nimel kas juhatuse liikme või temaga samaväärse majandusliku huviga isikuga (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-17, p 10). Puudub vaidlus, et kostja ainuosanikuks on AV (I kd, tlk 194 pöördel). Seega on osanike nõusolek vajalik ka juhul, kui tehingu teiseks pooleks on juhatuse liikme 100%-lise kontrolli all olev äriühing. Osanike nõusolek juhatuse liikmega tehingu tegemiseks on sätestatud huvide konflikti vältimise eesmärgil, sest juhatuse liikmel võib tehingut tehes tekkida soov eelistada oma majanduslikke huve ühingu omadele. Samas on osanike nõusolek vaja vaid selliste tehingute tegemiseks, mis väljuvad igapäevasest majandustegevusest ega ole tehtud turutingimustel (ÄS § 181 lg 3). Maakohus tuvastas, et vaidlustatud tehing oli tehtud hageja igapäevases majandustegevuses ja turutingimustel. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga ning ei korda maakohtu otsuse põhjendusi.
28.Maakohus leidis otsuses ka seda, et kuna kostjale tehti käsunduslepingu alusel pikema aja jooksul väljamakseid, ei saanud see asjaolu jääda märkamatuks hageja osanikele. Sisuliselt leidis maakohus seega seda, et osanikud olid andnud vaidlustatud lepingule heakskiidu. TsÜS § 111 lg 1 sätestab, et kui tehingu kehtivus sõltub kolmanda isiku nõusolekust, võib kolmas isik nõusoleku andmise või sellest keeldumise avaldada tehingu teinud isikule, mitmepoolse tehingu puhul ka tehingupoolele. Nõusolek võib olla tehingu tegemisele eelnev või antud tagantjärele (heakskiit). TsÜS § 113 järgi kehtivad heakskiidu õiguslikud tagajärjed alates tehingu tegemisest, kui seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti. Eelnevast tulenevalt võib ka osanike nõusolek juhatuse liikmega tehingu tegemiseks olla antud nii enne tehingu tegemist kui ka pärast ehk heakskiiduna TsÜS § 111 mõttes (vt ka Riigikohtu 29. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-15, p-d 15 ja 17). Ringkonnakohus osutab, et käesolevas asjas puudus vajadus tuvastada osanike heakskiitu vaidlustatud tehingu kohta, sest osanike nõustumust juhatuse liikmega tehingu tegemiseks on vaja vaid juhul, kui tehingut ei tehta osaühingu igapäevases majandustegevuses kauba või teenuse turuhinna alusel. Siiski peab ringkonnakohus vajalikuks osutada, et VK, kes on hageja enamusosaniku juhatuse liige (I kd, tlk 106), suhtlusest AV-ga (I kd, tlk 53-54, 60) on tuvastatav teadmine pooltevahelisest käsunduslepingust. Kuigi rahaliselt ei suudetud nimetatud lepingust tulenevate summade tasumise osas kohtuvälisele kokkuleppele jõuda, ei nähtu, et vaidlus oleks selles, et käsunduslepingu sõlmimise kohta info puudus. Seega on võimalik tuvastada, et vähemalt hageja enamusosaniku poolt on vaidlustatud tehingule heakskiit antud.
29.Hageja on seisukohal, et kuna tõendamata on hageja ning BC Arenduse OÜ ja 3N Residential OÜ-ga sõlmitud maaklerilepingud, siis välistab see kostja nõude rahuldamise. Maakohus tuvastas, et hageja ja nimetatud äriühingute vahel sõlmiti suulised maaklerilepingud. Ringkonnakohus leiab, et maakohus tuvastas nimetatu põhjendatult. Ringkonnakohtu arvates tuleb nõustuda kostjaga, et maakleriteenuste osutamine hageja poolt vaidlusalustele äriühingutele on tõendamist leidnud selle kaudu, et hageja esitas äriühingutele arved, mille need tasusid. Asjas on esitatud 3N Residential OÜ-le esitatud arved nr 201530 (I kd, tlk 119) nr 201531 (I kd, tlk 120) ja nr 2017047 (I k, tlk 75) ja BC Arenduse OÜ-le esitatud arved nr 2017029 (I kd, tlk 202) ning 2019028 (I kd, tlk 203), 201533 (I kd, tlk 121).
8(11)
Tsiviilasi nr: 2-18-2743 Arvetel on märgitud, et teenuseks on vahendustasu arvel märgitud korteriomandi/kinnistu eest. Kostja väidete järgi esitati arved maakleriteenuste osutamise eest, mida allhankena reaalselt osutas kostja. Hageja küll väidab, et kuivõrd hageja juhatuse liikmeks oli AV, kes väljastades arve võis arve selgitusse panna suvalise teenuse, kuid ringkonnakohus osutab, et arved on isikute poolt, kellele need esitati, hagejale tasutud. Millise teenuse eest need arved hageja arvates tasuti, pole hageja esile toonud. Seega tuleb tõendatuks lugeda see, et seoses maakleriteenuse osutamisega on hageja arved esitanud ja kliendid arved tasunud.
30.Asjas väitis hageja, et AV, kui hageja juhatuse liikme kohustuseks oli osutada juhatuse liikme kohustuste täitmise raames ka maakleriteenuseid. Ringkonnakohus osutab, et äriühingu juhatuse liikme kohustused võivad tuleneda seadusest, ühingu põhikirjast, üldkoosoleku otsustest ja muudest poolte sõlmitud kokkulepetest. Hageja ei ole tõendanud, et juhatuse liikmega sõlmitud lepingus lepiti kokku ka selles, et juhatuse liige osutab hageja klientidele maakleriteenuseid. Sellise kokkuleppe olemasolu ei välistaks samas kostja õigust nõuda osutatud teenuste eest sõlmitud lepingu järgi hagejalt tasu, kui teenus on kostja poolt osutatud. Küll võiks see kaasa tuua juhatuse liikme vastutuse, kui tõendamist leiaks, et juhatuse liige ei ole tegutsenud heas usus ja äriühingu huvides, järgimata kohustust vältida huvide konflikti ja mitte eelistada isiklikke huve äriühingu omadele. Kostja väidete järgi osutas maakleriteenuseid hageja klientidele poolte vahel sõlmitud lepingu raames kostja. Kohtule esitatud väljamaksete tabelist nähtuvalt on tõendamist leidnud, et kostja on hagejale regulaarselt alates 2015. aastast maksnud (vt I kd, tl 88). Kostja väidete kohaselt tasus hageja kostjale osutatud maakleriteenuste eest. Hageja väidete järgi ei ole tõendatud, et kostjale tasuti hageja poolt osutatud maakleriteenuste eest. Ringkonnakohus osutab, et asjas on näiteks esitatud arve 16007 (I kd, tlk 123 pöördel ) ja arve nr 17002 (I kd, tlk 125 pöördel) ning neist on tuvastatav, et tegemist on kinnisasjade vahendustasuga. Arved on hageja poolt tasutud. Seega on tõendatud poolte vahel sõlmitud käsunduslepingu täitmine.
31.Poolte vahel sõlmitud käsunduslepingu p 6.2 ja selle lisa nr 1 kohaselt makstakse käsundisaajale (kostjale) viimase poolt esitatud arve alusel käsunduslepingu täitmise eest lepingu täitmise tulemustest sõltuvat teenustasu kaks korda kuus hiljemalt 10. ja 22. kuupäevaks, sealjuures peab tasu väljamaksmise arvestuse aluseks esitatav arve olema esitatud käsundiandjale (hagejale) vähemalt 3 tööpäeva enne maksete teostamise kuupäeva eelmise kuu teenuste eest, eeldusel, et teenuste osutamise eest on maksed laekunud Nordic Brokers OÜ arveldusarvele (I kd, tl 43-45). Kostja on seisukohal, et lisa 1 kohaselt tekkis hagejal kohustus tasuda vähemalt 30% vastavast summast. Kostja nõuabki osutatud maakleriteenuse eest 30 % hagejale laekunud summast. 32.Kostja on seisukohal, et osutatud maakleriteenuste eest on tal õigus saada maakleritasu Mardi 9 28 korteri eest, va korterid 1 ja 3, 15 759,36 eurot, millele lisandub viivis, Maikellukese 14 ja 16 eest 1 320 eurot, millele lisandub viivis ja Mardi 9 korterite 1 ja 3 eest 1612,50 eurot, millele lisandub viivis. 3N Residential OÜ on asjas kinnitanud, et maakleriteenust osutas AV. Hageja ei ole tõendanud, et kostja poolt esiletoodud kinnisvara osas osutas teenuseid hagejale mõni teine füüsilisest või juriidilisest isikust maakleriteenuse osutaja.
33.Hageja esitas 3N Residential OÜ-le arve vahendustasu saamiseks, Mardi 9, 27 korteri eest summas 52 531,20 eurot (I kd, tlk 75). Esitatud kuvatõmmise järgi arve tasuti (I kd, tlk 76). Kuivõrd tõendatud on, et teenust osutas kostja, on kostja nõue arve nr 170016 (I kd, tlk 68) järgse 15 759,36 euro saamiseks põhjendatud.
34.Hageja esitas BC Arenduse OÜ-le 3 arvet, st arved nr 20133, (I kd, tlk 121), nr 2017029 ja nr 2017028 (I kd, tlk 202-203). Arvetel on selgitusena märgitud vahendustasu Veskimöldre kinnistute nr 67 ja 65 eest. Kostja väidetel puudutavad need kinnistud Maikellukese 14 ja 16 maakleriteenuse osutamisega seotud nõuet. Arve nr 20133 tasumine on tõendatud hageja konto väljavõttega (I kd, tlk 127 pöördel), ülejäänud kahe arve tasumine on tõendatud hageja 9(11)
Tsiviilasi nr: 2-18-2743 seadusliku esindaja vande all antud seletustega. Arvestades arvetel märgitud vahendustasude suurust, st summas 2 304 eurot, 1 320 eurot ja 1 320 eurot ning hageja ja kostja vahel kokkulepitud käsundustasu suurust vähemalt 30% hagejale kliendilt laekunud summast on kostja nõue 1 320 euro osas põhjendatud. 35.Kostja väidete järgi on tal hageja vastu ka nõue Mardi tn korterite 1 ja 3 maakleriteenuse osutamise eest. Asjas on hageja esitanud 3N Residential OÜ-le arved nr 201530 vahendustasu saamiseks Mardi 9 korter 3 osas (I kd, tlk 119) summas 708 eurot, arve nr 201531 vahendustasu Mardi 9 korter 1 osas (tlk 120) summas 582 eurot. Hageja konto väljavõtte järgi on 3N Residential OÜ arved nr 201531, 201530 tasunud (I kd, tlk 127). Kostja leiab, et tal on Mardi 9-3 maakleriteenuse osutamise eest õigus saada hagejalt 882,60 eurot (tlk 82) ja Mardi 9-1 maaklerteenuse osutamise eest 727,50 eurot (I kd, tlk 83). Maakohus leidis, et kostja nõue on põhjendatud 1 343,75 eurot. Maakohus leidis, et üksnes arve esitamisega nõuet põhjendada ja tõendada ei saa, kuid luges VK e-kirjast tulenevalt tõendatuks, et kostjal on õigus käsundustasule 1 343,75 eurot. Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu. Asjast nähtub (I kd, tlk 54), et kostja ja VK vahel olid läbirääkimised seonduvalt hageja ja kostja vahel sõlmitud käsunduslepingujärgsete tasudega ja muude poolte kohustustega seoses, kuid kokkulepet summade osas ei saavutatud. Ka ei ole mingis osas vaidlusaluse käsunduslepingu järgsete summade tasumisega nõustunud hageja uus juhatuse liige. Seega ei ole võimalik viitega VK-ga toimunud läbirääkimisetele nõude põhjendatust tõendada. Kuna aga tõendatud on, et kostja hagejale Mardi 9 korterite 1 ja 3 osas maakleriteenuseid osutas ning tõendatud on, et hagejale laekus maakleriteenuse eest kokku 1 290 eurot, siis on kostja nõue põhjendatud 30 % osas, so summas 387 eurot. Kostja on arvestanud viivist ajavahemiku 11.07.2017-12.06.2019 arvestusega 0,5 % päevas. Seega on põhjendatud kostja viivisenõue 135,84 eurot. Kostja väidete järgi on tal õigus täiendavale maakleritasule, kuna asjaõigusleping korterite 1 ja 3 osas jäi sõlmimata. Kuna kostja väidetest nähtuvalt on talle juba tasutud Mardi 9 korterite 1 ja 3 eest arved nr 160002 ja 160003 (I kd, tlk 119 pöördel, 120 pöördel, tlk 88) ning tõendamata on, et asjaõiguslepingute sõlmimata jätmise tõttu kliendiga oli 3N Residential OÜ-l kohustus osutatud maakleriteenuse eest tasuda hagejale rohkem kui 1 290 eurot, ei ole ka kostjal õigus saada hagejalt rohkem kui 387 eurot, millele lisandub viivis. 36.Apellatsioonkaebuses on hageja asunud väitma, et kostja viivisearvestus ei ole põhjendatud, kuna viivist saab kostja nõuda peale seda, kui kliendilt on hagejale teenusejärgsed summad laekunud. Maakohus asus seisukohale, et hageja kostja vastuhagis märgitud viivise arvestusele vastuväiteid ei esitanud. Sellega tuleb ringkonnakohtu arvates nõustuda. Hageja ei esitanud maakohtus kostja viivisenõudele muid vastuväiteid, kui väite, et kuna poolte vahel sõlmitud käsundusleping on tühine, on tühine ka viivisenõue. TsMS § 652 lg 3 sätestab juhtumid, kui ringkonnakohus saab tuvastada esimeses astme kohtu otsuses tuvastamata asjaolusid, seejuures peab pool oma kaebuses uue asjaolu esitamise lubatavust põhjendama vastavalt TsMS § 652 lg-le 4. Hageja seda teinud ei ole, millest tulenevalt tuleb hageja alles apellatsioonkaebuses esitatud uus vastuväide kostja viivisenõudele jätta tähelepanuta.
37.Arvestades kostja põhjendatud ja tõendatud tasunõuet hageja vastu poolte vahel sõlmitud lepingust tulenevalt on maakohtu otsus ebaõige osas, milles hagejalt mõisteti kostja kasuks välja vastuhagi osalise rahuldamise tõttu summat 13 887,78 eurot ületav osa.
38.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et maakohtu otsuse resolutsiooni ebaselgus toob igal juhul kaasa otsuse tühistamise. Maakohus lahendas hageja nõude ja hagile vastuväitena kostja tasaarvestusavalduses esitatud nõude ja luges resolutsioonis seetõttu hageja põhjendatud ja tõendatud nõude kostja tasaarvestusavalduses esitatud põhjendatud ja tõendatud nõudega tasaarvestuse tulemusena lõppenuks. Samuti lahendas maakohus kostja 10(11)
Tsiviilasi nr: 2-18-2743 vastuhagi nõude ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja summad vastuhagi põhjendatud ja tõendatud nõude suuruses. Õige on küll see, et maakohus oleks pidanud kostja põhjendatud ja tõendatud tasaarvestuse tõttu jätma hageja hagi rahuldamata, kuid ka käesolevast maakohtu otsuse resolutsioonist nähtuvalt ei ole hagejal kostja vastu täitedokumendiga dokumenteeritud täitmisele kuuluvat nõuet. Ringkonnakohtul ei ole samas võimalik maakohtu mõningat eksimust resolutsiooni sõnastamisel kõrvaldada, sest apellatsioonkaebuse esitas hageja ja hageja apellatsioonkaebuse tulemusel ei saa otsuse resolutsioon hageja jaoks muutuda halvemaks, st ringkonnakohus ei saa märkida, et hagi jätta rahuldamata. 39.Hageja esitas taotluse 06.02.2020 istungi protokolli parandamiseks, selliselt, et protokolli lk 5, kell 01:11:16 G.Lind poolt avaldatut: Selle üle (I kd, tlk 88) maakohtus vaidlust ei olnud, parandatakse järgnevalt. G.Lind: Selle üle (I kd, tlk 88) maakohtus vaidlust ei olnud. Selle üle me kohtus üldse ei vaielnud esimeses astmes, kas arveid on või ei ole esitatud. Kostja nõustus hageja taotlusega. Ringkonnakohus leiab, et hageja taotlus tuleb rahuldada ja protokoll parandada. Menetluskulude jaotus
40.Kuna apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt, siis tuleb poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda. Maakohtu menetluskulude jaotust pole põhjust muuta, sest vastuhagi rahuldatakse jätkuvalt osaliselt ja suuremas osas, kui saab põhjendatuks lugeda hageja vastuväiteid kostja vastuhagi nõudele.
/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu Ulvi Loonurm kohtunik kohtunik
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots kohtunik
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.