P Ji, A Ji hagi Tamme Arenduse OÜ vastu võla ja viivise nõudes
Tsiviilasja hind
49 750,57 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I: P J (isikukood xxx, elukoht xxx); Hageja II: A J (isikukood xxx, elukoht xxx); Hagejate lepingulised esindajad: vandeadvokaat Erki Vabamets ja vandeadvokaat Anna Liiv (Advokaadibüroo TRINITI, asukoht Tartu mnt 2, 10145 Tallinn, e-post: [email protected]); Kostja: Tamme Arenduse OÜ (registrikood 14446707, asukoht Rannamõisa tee 38d, 13516 Tallinn, e-post: [email protected]); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Tarvo Lindma (Advokaadibüroo Supremia, Telliskivi 60, 10412 Tallinn, epost: [email protected])
Kohtuistungi aeg Kohtuistungil osalesid
07.01.2020 Hagejad P J ja A J; Hagejate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Anna Liiv; Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Tarvo Lindma
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi.
2.Mõista kostjalt Tamme Arenduse OÜ hagejate P J ja A J kasuks solidaarselt välja põhivõlgnevus summas 46 000 eurot.
3.Mõista kostjalt Tamme Arenduse OÜ hagejate P J ja A J kasuks solidaarselt välja sissenõutavaks muutunud viivis perioodi 10.05.2019-16.05.2019 eest summas 70,57 eurot.
Mõista kostjalt Tamme Arenduse OÜ-lt hagejate P J ja A J kasuks solidaarselt välja viivis põhinõudest (46 000 eurot) alates 17.05.2019 võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.
5.Jätta Harju Maakohtu 16.05.2019 määrusega tsiviilasjas nr 2-19-7392 kohaldatud hagi tagamise abinõud jõusse käesoleva otsuse täitmist tagava abinõuna.
6.Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine: 6.1 Jätta menetluskulud kostja Tamme Arenduse OÜ kanda.
2-19-7392 6.2 Mõista kostjalt Tamme Arenduse OÜ hagejate P Ji ja A Ji kasuks solidaarselt välja menetluskulud summas 6720 eurot. 6.3 Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (6720 eurot) tuleb kostjal tasuda hagejatele solidaarselt käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJATE NÕUE JA SELLE PÕHJENDUSED
1.P J ja A J (hagejad) esitasid 16.05.2019 Harju Maakohtule hagiavalduse Tamme Arenduse OÜ (kostja) vastu võla nõudes ja viivise nõudes. Hagejad ja kostja sõlmisid 28.05.2018 lepingu, mille alusel kostja kohustus püstitama hoone ning välja ehitama eluruumid, samuti sõlmisid pooled tulevikus tekkiva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ning seadsid eelmärke hagejate kasuks. Kostja esindajana sõlmis lepingu A L.
2.Lepingu punkti 3.2.1 kohaselt tasusid hagejad ostuhinnast 23 000 eurot enne Lepingu sõlmimist notari deposiiti ning notar kandis nimetatud summa üle kostjale. Lepingu punkti 4.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et kostja lõpetab kõik ehitus- ja siseviimistlustööd hiljemalt 31.12.2018. Lepingu punkti 4.1.10 kohaselt kohustus kostja tagama hoonele kasutusloa hiljemalt 31.12.2018. Lepingu punkti 5.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et lepingu eseme omandi üleandmiseks sõlmitava asjaõiguslepingu kohustusvad pooled sõlmima mitte hiljem kui 31.12.2018. Kostja ei olnud ühtegi ülal nimetatud kohustustest tähtaegselt täitnud. Hagejad pidasid kostjaga kirjavahetust Lepingu tähtaegade järgimata jätmise küsimuses. 22.04.2019 tegi kostja ettepaneku, et hagejad võiksid kostjapoolse rikkumise tõttu lepingust taganeda ning et kostja arusaam on, et kostja tagastab sissemakse ning tasub sama suure leppetrahvi ja mõtleb välja loogilise lahenduse köögiga seotud kulude hüvitamiseks.
3.Hagejad esitasid 24.04.2019 taganemisavalduse, tuginedes Lepingu punktile 7.2.4 ning nõudes tasutud 23 000 euro tagastamist, leppetrahvi summas 23 000 ja täiendavalt kulude hüvitamist summas 10 000 eurot, mis seisnevad eelkõige köögile tehtud kulutustes. Lepingu punkti 7.2.4 kohaselt on hagejatel õigus taganeda Lepingust kui lepingu eseme reaalosaks olev eluruum ei ole müüja tegevuse või tegevusetuse tõttu käesolevas lepingus, selle lisades ja hoone projektdokumentatsioonis ette nähtud tingimustele vastavalt hiljemalt lepingu punktis viis üks (5.1) nimetatud tähtajaks [so 31.12.2018] valmis ehitatud. Lepingu punkti 7.4 kohaselt kui ostjad lepingust taganevad lepingu punktis seitse kaks (7.2) nimetatud alusel või muu müüja poolse
2-19-7392 olulise lepingurikkumise tõttu, kohustub müüja ostjatele tagastama käesoleva lepingu punktis kolm kaks üks (3.2.1) nimetatud ostuhinna osa summas kokku kakskümmend kolm tuhat (23 000) eurot hiljemalt viieteistkümne (15) päeva jooksul arvates ostjatelt vastavasisulise nõude saamisest ning lisaks tasuma ostjatele leppetrahvina kakskümmend kolm tuhat (23 000) eurot hiljemalt viieteistkümne (15) päeva jooksul arvates ostjatelt vastavasisulise nõude saamisest.
4.24.04.2019 (ehk samal päeval, kui hagejad esitasid taganemisavalduse) sõlmisid kostja ja I L ning A L võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu, millega kostja võõrandas kinnistu registriosa numbriga xxx, st korteriomandi, mille suhtes on kostjal leping hagejatega, I ja A Lle, kes on kostjaga seotud isikud. Taganemisavaldusele vastas kostja lepinguline esindaja 11.05.2019 kummastavalt ja senise tegevusega vastuoluliselt, et taganemisavaldust kostja ei tunnista. VÕS § 101 lg 1 p 4 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud võib võlausaldaja taganeda lepingust. VÕS § 116 lg 1 kohaselt lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 158 lg 1 kohaselt leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Kuivõrd kostjad on oluliselt rikkunud Lepingust tulenevat kohustust valmis ehitada eluruum ning sõlmida hagejatega asjaõigusleping hiljemalt 31.12.2018 on hagejatel Lepingu punkti 7.4 ning VÕS § 189 lg 1 ja § 158 lg 1 alusel õigus nõuda kostjalt juba tasutud 23 000 euro tagastamist ning leppetrahvi summas 23 000 eurot.
5.Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p-le 6 kui võlgnik on kohustust rikkunud võib võlausaldaja rahalise kohustuse rikkumise korral nõuda viivise tasumist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Pooled ei ole Lepingus viivisemääras kokku leppinud viivisemääras, VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär on 0, seega on seadusjärgne viivisemäär 8% aastas. Vastavalt Lepingu punktile 7.4 kohustus kostja tagastama hagejatele 23 000 eurot ning tasuma leppetrahvi summas 23 000 eurot 15 päeva jooksul arvates hagejatelt vastavasisulise nõude saamisest. Kostja sai hagejate taganemisavalduse 24.04.2019, seega muutus kostja kohustus sissenõutavaks 09.05.2019. Järelikult on kostja viivituses kohustuse täitmisega alates 10.05.2019 ning hagejatel on õigus nõuda kostjalt viivist. Hagiavalduse esitamise seisuga 16.05.2019 on kostja kohustuse täitmisega viivituses 7 päeva ja hagejate viivisenõue on 70,57 eurot (46 000 * 8% / 365 *6). Kooskõlas TsMS §-ga 367 nõuavad hagejad alates 17.05.2019 sissenõutavaks mittemuutunud viivise väljamõistmist protsendina põhinõudest, st seadusjärgses määras.
6.13.09.2019 esitasid hagejad arvamuse kostja vastuse kohta. Hagejad leiavad, et kostja vastuses toodud seisukohad ei lükka ümber hagiavalduses toodud väiteid ega anna alust jätta hagi rahuldamata. Hageja 2 on võlausaldaja nii ettemaksu tagastamise kui leppetrahvi tasumise nõudes, kostja vastupidised oletused on ainetud; Hagejate poolne müügilepingust taganemine on kehtiv, kostjaga kooskõlastatud ning õiguspärane, sest A L tegutses kostja nimel notariaalse üldvolikirja alusel ning taganemine vastas kostja tahtele; Kostja ei ole müügilepingust kehtivalt taganenud ning kostjal ei ole hagejate vastu leppetrahvinõuet, sest müügilepingu sõlmimine I ja A Lga ei kujuta endast taganemisavaldust, kostja vastuses esitatud taganemisavalduse eeldused ei ole täidetud, sest hagejad ei ole oma lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud; Hagejatel puudub kohustus anda nõusolek eelmärke kustutamiseks seni, kuni pole tagatud samaaegne kostja rahalise kohustuse täitmine, sest pooled on sõlminud sellise kokkuleppe lepingu punktis 7.8; Hagejate viivisenõuded on kehtivad ja seaduslikud, sest viivise esitamise õiguse välistamise kokkulepe on tühine.
7.Kostja asus oma vastuse punktis 24 seisukohale, et kostja ei ole ise soovitanud hagejatel müügilepingust taganeda. Kostja väidab, et kuigi A Ll oli volitus müügilepingu sõlmimiseks
2-19-7392 hagejatega, ei olnud A Ll mistahes muid õigusi seoses müügilepingu lõppemise või lõpetamisega. Kostja väited on valed. Hagejad esitavad kostja poolt 15.08.2018 A Lle väljastatud notariaalse volikirja, mille kohaselt kostja volitab A Ld esindama ennast kõikide isikute ja asutuste ees kõikides tehingutes ja toimingutes kõikidel tingimustel vastavalt esindaja (st A L) äranägemisele. Seega on kõik A L tahteavaldused, sh 22.04.2019 e-kirjas (hagiavalduse lisa 2) avaldatu, mille kohaselt „võiks edasi minna taganemise loogikaga“ kehtivad kostja tahteavaldused. Lisaks tegutses just A L pooltevahelises suhtluses kostja nimel ja esindajana ning kogu suhtlus käis tema kaudu. Järelikult on ebaõige kostja väide, et ta ei ole olnud hagejatepoolse taganemisega nõus.
8.Sama ainetu ja ebaõige on kostja käsitlus, mille kohaselt on hagejad väidetavalt rikkunud lepingu punkti 7.2.4, sest ei andnud kostjale 2-nädalast täiendavat tähtaega enne lepingust taganemist. Olukorras, kus kostja teatab hagejate, et „võiksime minna taganemise loogikaga, sel nädalal selgitame summad, järgmisel valmistame tehingu ette. Minu arusaam on sissemaks tagasi ja sama suur trahv“ on üheselt selge, et kostja ei vaja täiendavat 2 nädalast tähtaega oma kohustuse täitmiseks, sest kostja on üheselt avaldanud, et ta on taganemisega, sissemakse tagastamisega ja leppetrahvi tasumisega nõus. On ilmne, et lepingu punktis 7.2 sätestatud täiendav tähtaeg on vajalik selleks, et anda kostjale müüjana võimalus rikkumine kõrvalda ja oma lepinguline kohustus täita (ehk kostja kaitseks). Kuivõrd kostja avaldas, et on taganemisega nõus ja soovib järgmisel nädalal minna tehingusse, ei vajanud kostja täiendavat 2-nädalast tähtaega.
9.Täiendavalt märgivad hagejad, et edastatud taganemisavalduse järgselt asus notar ette valmistama tehingut ja ainsad kostja seadusliku esindaja M R kommentaarid olid puutuvalt sellesse, et teineteise mittemõistmine jääks poolte endi teada. Hagejad juhivad tähelepanu, et antud kirjavahetus on A Lga peetud taganemist puudutava kirjavahetuse jätk, seega on M R läbivalt olnud teadlik toimunud taganemisest ning sellest, et tegemist oli müüja enese soovitusega ning kooskõlastatud tegevuskavaga ega ole sellele vastu vaielnud. Seega on hagejate taganemine kehtiv ning kooskõlas kostja tahtega. Kostja hilisemad vastupidised väited on vastuolus hea usu põhimõttega ning hagejad taunivad sellist katset kohut eksitada. Eeltooduga on samuti tõendatud hagejate väited, mille kohaselt kostja müüjana on oluliselt lepingut rikkunud ega saanud hoonet ja lepingu esemeks olevat korterit valmis lepingus ettenähtud tähtajaks ehk 31.12.2018.
10.Kostja vastuse punktis 18 esitatud väited, justkui korteriomandi valmimise aja edasilükkumine on tingitud hagejatest, ei vasta tegelikkusele. Hagejad pidasid A Lga kirjavahetust 04.12.2018, kus A L kinnitab, et „julgeb prognoosida objekti valmimist 15 jaanuar.“ Samas kirjas kinnitab A L, et see teeb nendepoolseks, st müüjapoolseks trahviks 1 500 eurot. Nimetatust järeldub üheselt, et müüja tunnistab, et lepingus sätestatud tähtaja mittejärgmine on müüjast tingitud, sest müüja on valmis rakendama lepingu punktis 4.2.5 toodud leppetrahvi – ehitustööde ja lepingu eseme siseviimistlustööde tegemisega viivitamisel kohustub müüja tasuma ostjatele leppetrahvi 100 eurot iga viivitatud päeva eest. 12.02.2018 ei olnud lepingu ese jätkuvalt valmis ehitatud. Kirjavahetusest A Lga selgub, et hoonel olid õhulekked ning müüja tellis termograafia. Müüja lubab valmimist 01.03.2018 ning kinnitab, et kasutusluba selleks ajaks ei saada. Siinkohal väärib rõhutamist, et müüja kohustus hankima hoonele kasutusloa mitte hiljem kui 31.12.2018 (lepingu punkt 4.1.10). Seega on müüja oluliselt määral rikkunud kohustust valmis ehitada lepingu ese hiljemalt 31.12.2018, mis andis hagejatele õiguse lepingust kostja olulise lepingurikkumise tõttu taganeda.
11.Kostja heidab oma vastuse punktides 31-39 hagejatele ette, et nad ei ole andnud nõusolekut eelmärke kustutamiseks. Hagejad osundavad lepingu punktile 7.8, mille kohaselt lepingust taganemisel selle punkti 7.2 alusel on ostjad kohustatud andma hiljemalt 15 päeva jooksul arvates taganemisavalduse jõustumisest nõuetekohase, notariaalselt kinnitatud nõusoleku lepingu alusel seatud eelmärke kustutamiseks kinnistusraamatust tingimusel, et müüja poolt on täidetud või müüja täidab samaaegselt vastavates punktides sätestatud ostjate poolt tasutud lepingu eseme
2-19-7392 ostuhinna osa tagastamise ja leppetrahvi tasumise kohustuse. Müüja ei ole täinud omapoolset kohustust tagastada ostjatele 23 000 eurot ning tasuda leppetrahv summas 23 000 eurot ning keeldub selle kohustuse täitmisest, mistõttu ei ole lepingu punktis 7.8 sätestatud tingimused täidetud ja hagejatel ei ole tekkinud kohustust anda nõusolekut eelmärke kustutamiseks.
12.Alusetu on kostja vastuse punktides 47 kuni 49 esitatud väide, et hagejatel on kohustus nõusoleku andmisega viivitamise tõttu tasuda kostjale leppetrahvi 0,022% päevas lepingu eseme ostuhinnast. Lepingu punktis on 7.8 reguleeritud olukord, st hagejate kohustus anda nõusolek eelmärke kustutamiseks, ei ole saabunud, sest kostja ei ole taganud tasutud ostuhinna osa summas 23 000 eurot ning leppetrahvi summas 23 000 eurot hagejatele tasumist samaaegselt hagejate poolt nõusoleku andmisega. Olukorras, kus hagejatel ei ole tekkinud kohustust anda nõusolek eelmärke kustutamiseks, ei saa hagejad olla seda kohustust rikkunud. Nimetatu omakorda tähendab, et kuivõrd hagejad ei riku oma kohustust, puudub kostjal hagejate vastu leppetrahvi nõue. Seega puudub kostjal nõue hagejate vastu, mille kostja saaks kehtivalt tasaarvestada.
13.Kostja ei ole müügilepingust kehtivalt taganenud ning kostjal ei ole hagejate vastu leppetrahvinõuet. Kostja on oma vastuse punktis 21 asunud seisukohale, et kostjapoolne vaidlusaluse korteriomandi võõrandamine kostjaga seotud isikutele on käsitletav konkludentse taganemisega vaidlusalusest müügilepingust. Kostja vastav käsitlus on otseses vastuolus müügilepingus kokkulepituga. Lepingu punkti 7.5 kohaselt saadab lepingust taganemiseks õigustatud pool teisele poolele ühepoolse avalduse, milles märgib lepingust taganemise aluse. Kostja poolt I ja A Lga müügilepingu sõlmimine ei vasta müügilepingu punktile 7.5, st tegemist ei ole ühepoolse avaldusega ostjatele, milles on märgitud lepingust taganemise alus.
14.Alternatiivselt on kostja seisukohal, et ta on kehtivalt taganenud müügilepingust kostja vastuse punktides 21 ja 22 sisalduva taganemisavalduse esitamisega. Kostja heidab hagejatele rikkumisena ette hagejate poolset müügilepingust taganemist, millise kostja leiab olevat toimunud ilma õigusliku aluseta. Niisugusel alusel, isegi juhul kui hagejate lepingust taganemine ei osutu õiguspäraseks, kostja müügilepingust taganeda ei saa. Lepingus taganemise eeldused on kokku lepitud lepingu punktis 7.1. Müüjal ehk kostjal on õigus lepingust taganeda kahel juhul: kui ostjad ei tasu lepingu alusel tasumisele kuuluvaid summasid lepingu kokkulepitud tähtajaks (lepingu punkt 7.1.1) või kui ostjad ei ilmu vähemalt kahel korral notaribüroosse asjaõiguslepingu sõlmimisele, välja arvatud juhul kui müüja on rikkunud lepingu punktis 4.1.1 võetud kohustusi, milleks on kohustus hoone ja lepingu ese valmis ehitada hiljemalt 31.12.2018. Praegusel juhul on müüja ehk kostja rikkunud kohustust valmis ehitada hoone ja lepingu esemeks olev korter hiljemalt 31.12.2018, mille tulemusena ostjad taganesid lepingust. Lepingu punktis 7.1.1 ega 7.1.2 kirjeldatud rikkumist ei ole toimunud, sest asjaõiguslepingu sõlmimise aega ei ole müüja välja pakkunud. Müüja ei saanudki seda teha, sest müüja poolt oli lepingu ese valmis ehitamata. Seega ei ole kostja vaidlusalusest müügilepingust kehtivalt taganenud. Seetõttu ei ole kostjal ka hagejate vastu leppetrahvi tasumise nõuet summas 23 000 eurot ning kostjal ei ole õiguslikku alust keelduda hagejatele tasutud 23 000 euro tagastamisest. Samuti puudub kostjal hagejate vastu nõue, mida kostja saaks kehtivalt tasaarvestada.
15.Kostja on vastuse punktides 40 kuni 44 asunud seisukohale, et hagejate viivisenõuded on alusetud. Kostja eksib. Hagejad ei nõustu kostjaga lepingu punkti 7.7 tõlgendamisel. Pooled on kokku leppinud, et tagastamisele kuuluvatelt summadelt ei arvestata kasutusintressi. Viivise välistamine olukorras, kus müüja pahatahtlikult keeldub oma kohustuse täitmisest ega tagasta lepingust taganemise järgselt saadud ostuhinna ettemaksu, oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kui asuda seisukohale, et lepingu punktiga 7.7 on välistatud nii kasutus- kui viivitusintress, on lepingu punkt 7.7 viivitusintressi kohaldamise välistamise osas tühine. VÕS § 106 lg 2 sätestab, et tühine on kokkulepe, millega välistatakse vastutus või piiratakse seda kohustuse tahtliku rikkumise puhuks, samuti kokkulepe, mis võimaldab võlgnikul täita kohustuse oluliselt erinevana
2-19-7392 võlausaldaja poolt mõistlikult eeldatust või mis muul viisil ebamõistlikult välistab vastutuse või piirab seda. Seega, juhul kui lepingu punkt 7.7 välistab viivise, on tegemist kokkuleppega, mis välistab kostja vastutuse saadud ettemaksu tagastamisest tahtliku keeldumise puhuks. Järelikult on hagejatel õigus nõuda kostjalt seadusjärgses määras viivitust ostuhinna ettemaksu tagastamata jätmise tõttu. Kostja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid hagejate viivisenõudele seoses leppetrahvi tasumisega viivitamisega, vaid on üksnes sedastanud, et viivisenõuet ei ole hagejatel seetõttu, et hagejatel ei ole leppetrahvinõuet. Hagejad on ülal ümber lükanud kostja vastuväited leppetrahvinõudele. Seega on hagejatel õigus nõuda kostjalt viivist seadusjärgses määras leppetrahvi tasumisega viivitamise eest.
16.16.12.2019 menetlusdokumendis märgivad hagejad täiendavalt, et vastavalt võlaõigusliku lepingu punktile 5.1 leppisid pooled kokku, et lepingu eseme omandi üleandmiseks sõlmitava asjaõigusleping sõlmitakse mitte hiljem kui 31.12.2018 ning nimetatud ajaks peab lepingu ese olema valmis ehitatud ning lepingu esemele peab olema väljastatud kasutusluba. Ehitusregistri väljavõtte kohaselt ei ole XXX kinnistule käesoleva hetkeni, st 16.12.2019 seisuga väljastatud kasutusluba, st asjaõiguslepingu sõlmimise tingimused ei ole jätkuvalt täidetud. Hagejad esitavad samuti XXX omaniku A-M R kinnituse XXX hoone arvukate puuduste, st hoone mittevalmimise kohta. Eeltooduga on täiendavalt ümber lükatud kostja paljasõnalised väited, justkui tingis asjaõiguslepingu tähtaegse sõlmimata jätmise hagejatepoolne ebamõistlike nõudmiste esitamine.
KOSTJA VASTUVÄITED
17.Kostja oma 22.07.2019 vastuses palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Kostja ei tunnista haginõudeid selles esitatud kujul ja ulatuses. Alternatiivselt, kui kohus otsustab hagi täielikult või osaliselt rahuldada, palub kostja seda teha tingimuslikult, sidudes hagi rahuldamise eelmärke kustutamisega kinnistusraamatust. Kostja on seisukohal, et kostja ei ole Müügilepingut rikkunud ega ole andnud alust ka hagi esitamiseks. Kostjal on koguaeg olnud valmisolek hagejale 1 ettemaksu tagastama, kuid soovis, et hagejad annaksid vastusooritusena nõusoleku eelmärke kustutamiseks. Viimast ei ole hagejad teinud, mistõttu on kostjal seaduslik alus keelduda ka ettemaksu tagastamisest VÕS § 110 alusel.
18.Kostja on seisukohal, et Hagejatel puudus õiguslik alus Müügilepingust taganemiseks, kuna Korteriomandi valmimise viibimine ei olnud mingil juhul tingitud Kostja tegevusest või tegevusetusest. Hageja on Müügilepingust taganenud viitega Müügilepingu punktile 7.2.4, st Hagejate hinnangul tulenes Kostja tegevusest või tegevusetusest see, et Korteriomandi valmimine viibis. Kostja sellega ei nõustu. Müügilepingus esitatud tähtajad lähtusid sellest, et Korteriomand ehitatakse valmis vastavalt müügipakkumisele ja Kostja esitatud siseviimistluspaketile (vt nt Müügilepingu p 4.1.1, 4.1.5 ja 4.1.2). Kostja pidi Korteriomandi ehitama valmis nendest materjalidest, mida Kostja oli välja pakkunud. Ehitamise käigus ostjad (Hagejad) pidevalt muutsid oma soove ning esitasid erinevaid ja täiendavaid nõudmisi materjalide ning ka ruumiplaneeringute muutmise osas. Muuhulgas nõudsid ostjad soojuspumba vahetamist teise mudeli vastu, teist parketti, teisi liiste, teisi plaate ja plaatide paigutust, teist sanitaartehnikat jms. Hagejate poolt tingitud pidevad muudatused tingisid ka Korteriomandi valmimise aja edasilükkumise, mida Hagejad Kostjale nüüd ette heidavad. VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kuna viibimise tingisid Hagejad ise, ei saa Hagejad teha Kostjale vastavaid etteheiteid, mis ühtlasi tähendab ka seda, et tähtaegade edasilükkumine ei ole Müügilepingu rikkumiseks ega ka Kostja vastutuse aluseks.
Leppetrahvi nõude tekkimise eelduseks oli Kostjale täiendava tähtaja andmine (7.2 ja 7.4),
2-19-7392 mida Hagejad ei teinud. Kuna Müüjad esitasid 24.04.2019. a Müügilepingust taganemise avalduse, st avaldasid ühtlasi, et nemad et kavatse Müügilepingut edaspidi täita, ei pidanud ka Kostja andma Müügilepingust taganemiseks Hagejatele täiendavat tähtaega (VÕS § 114 lg 4 viimane lause II alternatiiv). Kostja müüski Korteriomandi edasi kolmandale isikule, milliselt Kostja väljendas ise soovi Müügilepingust taganeda. Tegemist on konkludentse taganemisega Müügilepingust. Alternatiivselt, kui Korteriomandi müük kolmandale isikule pärast Hagejate poolt taganemisavalduse saamist ei ole käsitletav Müügilepingust taganemisena, esitab Kostja käesolevaga Hagejatele taganemisavalduse. Kuna Hagejad taganesid Müügilepingust ilma õigusliku aluseta, rikkusid Hagejad oluliselt Müügilepingut. Sellest tulenevalt taganes ka Kostja ise Müügilepingust ning Kostjal tekkis Müügilepingu punkti 7.3 alusel leppetrahvinõue, millest tulenevalt jäi Hageja 1 poolt tasutud ostuhinnaosa summas 23 000 eurot Kostjale. Järelikult ei saa Hagejatel olla Kostja vastu ei ostuhinna tagastamise nõuet ega ka leppetrahvi nõuet. Alternatiivselt on Kostja teinud ka tasaarvestusavalduse.
20.Isegi kui Hagejad oleksid kehtivalt Müügilepingust taganenud, ei ole Hagejate poolt Müügilepingust taganemine toimunud alustel, mis annaks Hagejatele Kostja vastu leppetrahvi esitamise nõuded. Kostja pole kunagi soovitanud Hagejatel Müügilepingust ühepoolselt taganeda. Hagejad on esitanud kohtule Kostja äriregistriväljavõtte (vt hagiavalduse lisa nr 7), millest nähtub, et Kostja ainuosanik ja juhatuse liige on M R. Eelduslikult puudub vaidlus selles, et Kostja ainus juhatuse liige ja seaduslik esindaja, kellel oleks õigus Kostjat esindada, ei ole Hagejatele avaldanud, et kui nad soovivad, võivad nad Müügilepingust taganeda. Kuigi A Ll oli volitus Müügilepingu sõlmimiseks Hagejatega, ei tähenda see, et A Ll oleks ka mistahes muud õigused seoses Müügilepingu lõppemise või lõpetamisega.
21.Müügilepingu punkti 7.2 kohaselt kohustusid Hagejad andma Kostjale enne Müügilepingust taganemist, sh ka Müügilepingu punkti 7.2.4. alusel taganemisel, täiendava tähtaja kaks nädalat. Hagejad seda ei teinud, vaid esitasid taganemisavalduse. Järelikult on Hagejad Müügilepingust taganemisega rikkunud Müügilepingu punktis 7.2 sätestatut. Eelnev tähendab ühtlasi ka seda, et Hagejatel puudub ka teoreetiline leppetrahvi nõudeõigus Kostja suhtes. Nimelt seob Müügilepingu p 7.4, kui Hagejate leppetrahvi õiguslik alus, leppetrahvi nõude Müügilepingu punktiga 7.2. Müügilepingust taganemine on kujundusõigus, mis muutub automaatselt kehtivaks alates avalduse kättesaamisest. Kuna Hagejad ei andnud taganemise avalduses täiendavat tähtaega, oli Müügileping lõppenud alates avalduse kättesaamisest. Pärast taganemise avalduse kättesaamist ei pidanudki Kostja enam tegema toiminguid, mis oleks suunatud Müügilepingu täitmisele, sh üritama väidetavaid rikkumisi kõrvaldada. Müügilepingu p 7.6 sätestab, et Müügilepingust saab taganeda ainult selliselt, et lepingust taganetakse üheaegselt ja tervikuna (müüja vabaneb nii ehituskohustusest kui lepingu eseme omandi ja valduse üleandmise kohustusest). Alates 24.04.2019. a ei olnud Kostjal enam vastavaid kohustusi Hagejate ees. Kostja võõrandaski Korteriomandi kolmandale isikule, väljendades ühtlasi ka seda, et taganeb ise Müügilepingust.
22.Isegi kui asuda seisukohale, et Hagejad on Müügilepingust kehtivalt taganenud või et Hagejatel oleks ettemaksu tagastamise nõue summas 23 000 eurot (st ei esineks ka Müügilepingu p 7.3 olukorda), ei saa hagi rahuldada Hagejate soovitud kujul ja ulatuses. Lepingust taganemisega on Hagejad avaldanud, et neil puudub soov omandada Korteriomand. Järelikult on eesmärgi kaotanud ka Korteriomandi omandi üleandmise tagamiseks seatud eelmärge. Kustutamaks eelmärget kinnistusraamatust, on Kostjal vaja nii Hageja 1 kui ka Hageja 2 vastavasisulisi tahteavaldusi. Neid ei ole Hagejad andnud, hoolimata asjaolust, et nad ei soovi kinnisasja enam omandada, st eelmärge on muutunud mõttetuks ja sisutuks. Kostjal on õigus keelduda ettemaksu tagastamisest (ja ka leppetrahvi tasumisest, kui vastav nõue peaks eksisteerima) seni, kuni Hageja on andnud nõusolekud eelmärke kustutamiseks. VÕS § 110 lg 5 kohaselt kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest VÕS § 110 alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma
2-19-7392 kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Kostja eesmärgiks on saavutada olukord, et nö tagasitäitmine toimuks samaaegselt, et Kostja ei peaks täitma omapoolseid kohustusi enne, kui Hagejad annavad nõusoleku kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamiseks. Arvestades eelnevat, palub Kostja alternatiivselt, et kui kohus otsustab hagi rahuldada, teha seda tingimuslikult.
23.Hagejate esitatud viivisenõuded on alusetud ega kuulu rahuldamisele. Kostja vaidleb viivisenõuetele vastu täies ulatuses. Esiteks, Müügilepinguga on viivisenõuete esitamine välistatud. Müügilepingu punkt 7.7 sätestab, et tagastamisele kuuluvalt summalt intresse ei arvestata. Sõna „intress“ tähendab nii kasutusintressi kui ka viivitusintressi ehk viiviseid. Kuna ainus tagastamisele kuuluv summa oleks ettemaks summas 23 000 eurot, ei ole sellelt summalt võimalik arvestada ei kasutusintressi ega viivitusintressi. Järelikult on Hagejate esitatud viivisenõuded (nii enne hagi esitamist tekkinud väidetav viivise ja viivised edasiulatuvalt) 23 000 eurolt igal juhul alusetud ega kuulu rahuldamisele. Teiseks, Hagejatel puuduvad viivisenõuded leppetrahvinõudelt summas 23 000 eurot seetõttu, et hagejatel puuduvad Kostja vastu leppetrahvinõuded. Kolmandaks, viivisenõuded ei ole saanud tekkida ka seetõttu, et Kostjal on olnud õigus keelduda täitmisest (VÕS § 113 lg 4).
24.Vältimaks mistahes võimalikke vaidlusi Müügilepingu p 7.3 sõnastuse üle, esitab Kostja Hagejatele ka tasaarvestusavalduse, millega tasaarvestab Kostjale kuuluva leppetrahvinõude summas 23 000 eurot (Müügilepingu p 7.3) Hagejale 1 kuuluva (või alternatiivselt, kui see nõue peaks ka Hagejale 2 kuuluma, siis ka vastavalt Hagejale 2 kuuluvas osas) ettemaksu tagastamise nõudega summas 23 000 eurot. Teiseks, Kostja esitab tasaarvestusavalduse ka seoses asjaoluga, et kuigi Hagejad on enda väidete kohaselt kaotanud mistahes huvi Korteriomandi kaasomandisse omandamiseks, mida üheselt kinnitab ka taganemisavalduse ja käesolevas asjas hagi esitamine, ei ole Hageja loobunud kinnistusraamatusse kantud eelmärkest. Hageja on taganenud Müügilepingust 22.04.2019. a avaldusega ehk neil puudub huvi kinnisasja omandamise vastu, mille tagatiseks eelmärge kinnistusraamatusse seatakse. Alates 21.05.2019. a on nende nõuded 46 000 euro ulatuses tagatud, kuid Hagejad ei ole andnud nõusolekut eelmärke kustutamiseks. Arvestades eelnevat on Kostjal õigus nõuda Hagejatelt leppetrahvi müügihinnalt summas 230 000 eurot 0,022 % päevas, s.o 50,60 eurot päevas. Kostja tasaarvestab oma leppetrahvinõude summas 3187,80 eurot Hagejate nõudega Kostja vastu. Kuna Kostja leppetrahvi nõue ajas suureneb, palub Kostja, et juhul, kui kohus peaks hagi rahuldama, tasaarvestaks kohus Kostja leppetrahvinõude otsuse tegemise kuupäeva seisuga (kui Hagejad ei ole vahepealsel perioodil eelmärkest loobunud).
KOHTU PÕHJENDUSED
25.Hinnates asjas kogutud tõendeid ja arvestades poolte seisukohti, leiab kohus, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele. Kohus käsitleb esmalt hagejate poolset müügilepingust taganemist (I); seejärel hindab kohus kostja väidet kostjapoolse müügilepingust taganemise kohta, kostja poolt esitatud tasaarvestust ja täitmisest keeldumise vastuväidet (II); ning lõpuks võtab kohus kokku asja lahendamise tulemuse ja jaotab menetluskulud (III). I
26.Vaidlus puudub selles, et hagejad ja kostja sõlmisid 28.05.2018 notariaalse lepingu, mille alusel kostja kohustus püstitama hoone XXX kinnistule ning välja ehitama eluruumid, samuti sõlmisid pooled tulevikus tekkiva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ning seadsid eelmärke hagejate kasuks. Kostja esindajana sõlmis lepingu A L (vt tl 6-14). Vaidlus puudub ka selles, et Lepingu punkti 3.2.1 kohaselt tasusid hagejad ostuhinnast 23 000 eurot enne Lepingu sõlmimist notari deposiiti ning notar kandis nimetatud summa üle kostjale.
2-19-7392
27.Lepingu punkti 4.1.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et kostja lõpetab kõik ehitus- ja siseviimistlustööd hiljemalt 31.12.2018. Lepingu punkti 4.1.10 kohaselt kohustus kostja hankima hoonele kasutusloa hiljemalt 31.12.2018. Lepingu punkti 5.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et lepingu eseme omandi üleandmiseks sõlmitava asjaõiguslepingu kohustusvad pooled sõlmima mitte hiljem kui 31.12.2018. Vaidlus puudub selles, et kostja ei olnud ühtegi nimetatud kohustustest tähtaegselt täitnud. Hagejad esitasid 24.04.2019 taganemisavalduse, tuginedes Lepingu punktile 7.2.4 ja nõudes tasutud 23 000 euro tagastamist ning leppetrahvi summas 23 000 eurot (tl 16).
28.Poolte vahel on vaidlus, kas hagejad taganesid lepingust õiguspäraselt. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Kostja on seisukohal, et hagejatel puudus õiguslik alus müügilepingust taganemiseks, kuna korteriomandi valmimise viibimine ei olnud tingitud kostja tegevusest või tegevusetusest. Kostja väidab, et müügilepingus esitatud tähtajad lähtusid sellest, et korteriomand ehitatakse valmis vastavalt müügipakkumisele ja kostja esitatud siseviimistluspaketile. Kostja väitel muutsid hagejad ehitamise käigus pidevalt oma soove ning esitasid erinevaid ja täiendavaid nõudmisi materjalide ning ka ruumiplaneeringute muutmise osas. Kostja väitel tingisid hagejate pidevad muudatused ka korteriomandi valmimise aja edasilükkumise.
29.Kohus ei nõustu kostjaga, nagu olnuks korteriomandi valmimise aja edasilükkamise põhjuseks hagejate tegevus. Kostja sellekohased väited ei ole kooskõlas kostja enda käitumise ja asjas esitatud tõenditega. Kohtule esitatud poolte e-kirjavahetusest ei nähtu, et kostja oleks hagejatele ette heitnud ehitamise käigus oma soovide pidevat muutmist ja sellest tingitud ehitustähtaja edasilükkumist. Vastupidi, 22.04.2019 e-kirjas nõustus kostja esindaja A L vastusena hageja poolt objekti valmimise viibimise suhtes tehtud etteheidetele, et „Arvan, et võiksime edasi minna taganemise loogikaga“ ning „Minu arusaam on sissemaks tagasi ja sama suur trahv“ (tl 15). Vaatamata kostja kohtumenetluse esindaja väitele, et A L volitus kostja esindamiseks polevat enam kehtiv, ei ole kostja esitanud kohtule tõendeid, millest nähtuks A L volituste mittekehtivus ega ka väidetav volituste lõppemise aeg. Vaieldamatult oli A L kostja esindajaks haginõude aluseks oleva 28.05.2018 lepingu allkirjastamisel (vt ka A Lle väljastatud volikiri tl 94).
30.Asjaolu, et kostja möönis oma lepinguliste ehituskohustuste täitmatajätmist ilma hagejatele etteheiteid tegemata, nähtub samuti A L 04.12.2018 e-kirjast, kus ta kinnitab, et „julgen prognoosida objekti valmimist 15 jaanuar“ ning „See teen meiepoolseks trahviks 1 500 eurot“ (tl 99). Seega möönis A L, et lepingus sätestatud tähtaja mittejärgmine oli tingitud kostjast. Hilisemast kirjavahetusest A Lga nähtub, et 12.02.2019 ei olnud lepingu ese jätkuvalt valmis ehitatud. A L 12.02.2019 e-kirjas lubatakse boksi valmimist enne 01.03.2019 ning kasutusloa saamise täpset aega ei osanud A L öelda (vt tl 101). Ka 12.02.2019 e-kirjas ei süüdista A L ehitustähtaegade rikkumises ning kasutusloa mittesaamises hagejaid.
31.Lisaks eeltoodule, ka kostja juhatuse liige M R on hagejate taganemisavalduse jätkuna oma 29.04.2019 e-kirjas hagejatele tekitatud ebamugavuste pärast vabandades väljendanud hagejatele etteheiteid tegemata üksnes soovi, et teineteise mittemõistmine jääks poolte endi teada (vt tl 95100).
32.Kokkuvõttes ei ole asjas alust kohaldada VÕS § 101 lg 3 (võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab). Kostjapoolset kohustuste rikkumist ei põhjustanud hagejate tegevus või asjaolud, mille eest hagejad vastutust kannaks. Seda kinnitab täiendavalt ehitusregistri
2-19-7392 väljavõte, mille kohaselt ei ole XXX kinnistule väljastatud kasutusluba (vt tl 122), samuti XXX omaniku A-M R 04.11.2019 kinnitus XXX hoone mittevalmimise ja kasutusloa puudumise kohta. Kostja ei väitnud ega tõendanud isegi 07.01.2020 kohtuistungi toimumise aja seisuga, et hoonele oleks väljastatud kasutusluba, kuigi kostja müüjana kohustus hankima kasutusloa mitte hiljem kui 31.12.2018 (lepingu punkt 4.1.10).
33.Kohus leiab, et eeltooduga on ühtlasi tõendatud hagejate väited, et kostja müüjana on oluliselt lepingut rikkunud, sest ei ehitanud hoonet ja lepingu esemeks olevat korteriomandit valmis (sh puudus kasutusluba) lepingus ettenähtud tähtajaks ehk 31.12.2018. Seetõttu on hagejad kohtu hinnangul õiguspäraselt taganenud kostjaga sõlmitud müügilepingust ja esitanud põhjendatult kostja vastu nõude ostuhinna tagastamiseks ja leppetrahvi tasumiseks. Lepingu punkti 7.2.4 kohaselt on hagejatel õigus taganeda Lepingust kui lepingu eseme reaalosaks olev eluruum ei ole müüja tegevuse või tegevusetuse tõttu lepingus, selle lisades ja hoone projektdokumentatsioonis ette nähtud tingimustele vastavalt hiljemalt lepingu punktis viis üks (5.1) nimetatud tähtajaks [so 31.12.2018] valmis ehitatud.
34.Kohus ei nõustu kostjaga, et leppetrahvinõude tekkimise eelduseks olnuks kostjale täiendava tähtaja andmine. Sellist kokkulepet müügilepingust ei nähtu. Lepingu p-s 7.4 on kokku lepitud, et kui ostjad lepingust taganevad lepingu p-s 7.2 nimetatud alusel või muu müüja poolse olulise lepingurikkumise tõttu, kohustub müüja ostjatele tagastama lepingu p-s 3.2.1 nimetatud ostuhinna osa summas kokku 23 000 eurot hiljemalt 15 päeva jooksul arvates ostjatelt vastavasisulise nõude saamisest ning lisaks tasuma ostjatele leppetrahvina 23 000 eurot hiljemalt 15 päeva jooksul arvates ostjatelt vastavasisulise nõude saamisest (vt tl 11).
35.Eeltoodud asjaolusid arvestades (vt kohtuotsuse p-d 29-34) leiab kohus, et hagejal oli õigus kostjaga sõlmitud müügilepingust taganeda täiendavat tähtaega andmata. Poolte kirjavahetuse kohaselt olid hagejad enne müügilepingust taganemist kostjat korduvalt informeerinud ehitusega seotud probleemidest ja tähtaja mittejärgmisest, kuid vaatamata lubadustele ei ehitanud kostja hoonet ja lepingu esemeks olevat korteriomandit valmis lepingus ettenähtud tähtajaks ega ka kostja esindaja poolt lubatud hilisemateks tähtaegadeks. Tulenevalt VÕS § 116 lg 4 võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti VÕS § 116 lg 2 p 2 nimetatud kohustust. VÕS § 116 lg 2 p 2 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Ehitamata lepingu esemeks olevat korteriomandit tähtaegselt valmis ning jättes kasutusloa hankimata (vastavad kostja kohustused olid taganemise hetkeks täitmata juba mitu kuud), rikkus kostja kohtu hinnangul kohustust, mille täpne järgimine oli hagejate huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu.
36.Samuti on hagejad juhtinud õigustatult tähelepanu sellele, et kostja oli sisuliselt aktsepteerinud lepingust taganemist kui poolte erimeelsuste lahendamise viisi (vt tl 15, tl 95-100). Sellises olukorras oleks põhjendamatu ja hea usu põhimõttega vastuolus, et hagejad pidanuks andma kostjale veel täiendava kahenädalase tähtaja lepingu täitmiseks. Samuti jääb kohtule arusaamatuks täiendava tähtaja andmise mõte olukorras, kus kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta olnuks võimeline oma lepingulised kohustused täiendava kahenädalase tähtaja kestel täitma. Nagu kohus eelnevalt viitas, oli vaidlusalune hoone nõuetekohaselt valmis ehitamata ja kasutusluba hankimata isegi 07.01.20202 kohtuistungi toimumise aja seisuga.
II
37.Kostja esitas hagivastuses käsitluse, mille kohaselt avaldasid hagejad 24.04.2019 müügilepingust taganemise avaldusega ühtlasi, et nemad et kavatse müügilepingut edaspidi täita.
2-19-7392 Seetõttu leiab kostja, et ka tema ei pidanud andma müügilepingust taganemiseks hagejatele täiendavat tähtaega ning kostja müüs korteriomandi edasi kolmandale isikule, milliselt kostja väljendas ise soovi müügilepingust taganeda. Kostja arvates on tegemist konkludentse taganemisega müügilepingust või alternatiivselt, kui korteriomandi müük kolmandale isikule pärast hagejate poolt taganemisavalduse saamist ei ole käsitletav müügilepingust taganemisena, esitas kostja oma hagivastusega hagejatele taganemisavalduse.
38.Kohus on seisukohal, et kostja ei ole hagejatega sõlmitud müügilepingust õiguspäraselt ja kehtivalt taganenud. Kostja poolt tehtud taganemisavaldus on õiguslikult toimetu ja tuleb jätta tähelepanuta. Kohus märgib, et lepingust taganemise kui kujundusõiguse kasutamise eelduseks on see, et täidetud oleksid materiaalsed eeldused selle õiguskaitsevahendi rakendamiseks. Vastasel juhul ei too taganemine kaasa sellega taotletud tagajärge. Lepingust taganemise kehtivuseks vajaliku sisulise (materiaalse) eeldusena peab lepingust taganemiseks olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes. Kuna kohus tuvastas eelnevalt kohtuotsuse I osas, et müügileping lõppes hagejate õiguspärase taganemisavaldusega, ei olnud kostjal enam alust samast lepingust uuesti taganeda. Kuna hagejad taganesid müügilepingust õiguspäraselt, osutub sellega ebaõigeks ka kostjapoolse taganemisavalduse põhjendus, milleks on väide, et hagejad olevat oluliselt rikkunud müügilepingut sellest ilma õigusliku aluseta taganedes. Kuna kostjapoolne taganemisavaldus on õiguslikult toimetu, siis puudub alus ka kostja väitel, justkui võinuks kostja jätta hagejate poolt tasutud ostuhinna summas 23 000 euro leppetrahvina endale.
39.Põhjendamatud on ka kostja tasaarvestuse vastuväited ja kohus jätab kostja vastavad taotlused rahuldamata. Esiteks, kostja esitas hagejatele tasaarvestusavalduse, millega tasaarvestab kostjale kuuluva leppetrahvinõude summas 23 000 eurot (müügilepingu p 7.3) hagejale 1 kuuluva (või alternatiivselt, kui see nõue peaks ka hagejale 2 kuuluma, siis ka vastavalt hagejale 2 kuuluvas osas) ettemaksu tagastamise nõudega summas 23 000 eurot. Kuna kohus tuvastas eelnevalt, et kostjale ei kuulu leppetrahvinõuet hagejate vastu, siis puudub kostjal ka õigus (olematut) leppetrahvinõuet tasaarvestada. Teiseks, kostja esitas tasaarvestusavalduse ka põhjendusega, et kuigi hagejad on kaotanud huvi korteriomandi kaasomandisse omandamiseks, mida kinnitab taganemisavalduse ja hagi esitamine, ei ole hagejad loobunud kinnistusraamatusse kantud eelmärkest. Alates 21.05.2019 on hagejate nõuded 46 000 euro ulatuses kohtuliku hüpoteegiga tagatud, kuid hagejad ei ole andnud nõusolekut eelmärke kustutamiseks. Kostja leiab, et VÕS § 110 lg 3 alusel puudub hagejatel täitmisest keeldumise õigus, st ühtlasi on realiseerunud müügilepingu p-s 7.8 kirjeldatud olukord – kostja arvates on kohus hagi tagamisega asendanud tagasitäitmise samaaegsuse. Arvestades eelnevat, leiab kostja, et tal on õigus nõuda hagejatelt müügilepingu punkti 7.8. alusel leppetrahvi müügihinnalt summas 230 000 eurot 0,022 % päevas, s.o 50,60 eurot päevas. Kostja tasaarvestas 22.07.2019 seisuga oma leppetrahvinõude summas 3187,80 eurot hagejate nõudega kostja vastu. Kuna kostja väidetav leppetrahvi nõue ajas suureneb, palus kostja, et juhul, kui kohus peaks hagi rahuldama, tasaarvestaks kohus kostja leppetrahvinõude otsuse tegemise kuupäeva seisuga (kui hagejad ei ole vahepealsel perioodil eelmärkest loobunud).
40.Kohus ei nõustu kostjaga, nagu tekkinuks kostjal hagejate vastu müügilepingu p 7.8. alusel tasaarvestatav leppetrahvi nõue. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, nagu oleks kohus käesolevas asjas tehtud hagi tagamise määrusega asendanud tagasitäitmise samaaegsuse ja võtnud hagejatelt VÕS § 110 lg 3 sätestatud õiguse täitmisest keeldumiseks. Kohus on seisukohal, et hagi tagamise määrus ei reguleeri poolte omavahelisi lepingulisi ega seadusest tulenevaid suhteid, samuti ei anna see kummalegi poolele rohkem õigusi ega loo rohkem kohustusi, kui konkreetselt vastavas määruses märgitud. Hagi tagamise korras kohtuliku hüpoteegi seadmisega ei asenda kohus pooltevahelistes suhetes tagasitäitmist ega võta hagejalt lepingu või seadusega tagatud õigusi. Kohus on seisukohal, et müügilepingu p-s 7.8 märgitud hagejate tingimuslikku kohustust anda nõusolek eelmärke kustutamiseks ei ole tekkinud, sest kostja ei ole täitnud oma kohustust tagastada hagejatele ostuhinda summas 23 000 eurot ning leppetrahvi summas 23 000 eurot ega pakkunud
2-19-7392 antud summade tasumist samaaegselt eelmärke kustutamisega. Kohtulikku hüpoteeki ei saa samastada oma kohustuste reaalse täitmise ja kostja poolt võlgnetava summa tasumisega. Kohus nõustub hagejatega, et olukorras, kus hagejatel ei ole tekkinud kohustust anda nõusolekut eelmärke kustutamiseks, ei saa hagejad olla seda kohustust rikkunud. Nimetatu omakorda tähendab, et kuivõrd hagejad ei ole rikkunud oma kohustust, puudub kostjal hagejate vastu leppetrahvi nõue. Seega puudub kostjal ka nõue hagejate vastu, mille kostja saaks kehtivalt tasaarvestada.
41.Tasaarvestusavalduse tegemine eeldab vastavalt VÕS § 197 lg 1 tasaarvestaval poolel ehk käesoleval juhul kostjal reaalselt eksisteeriva nõude ja hagejatel vastava kohustuse olemasolu. Kostjal puuduvad hagejate vastu nõuded, mida ta saanuks hagejate nõudega tasaarvestada. Seetõttu ei olnud kostjal õigust oma hagivastuses märgitud tasaarvestusi teha ning kostja ilmselgelt põhjendamatud tasaarvestusavaldused ei ole aluseks hagejate nõude tasaarvestamiseks.
42.Kohus jätab rahuldamata ka kostja alternatiivse taotluse, et kui kohus otsustab hagi rahuldada, tuleks teha seda tingimuslikult, sidudes hagi rahuldamise eelmärke kustutamisega kinnistusraamatust. Kostja leiab, et tal on õigus keelduda ettemaksu tagastamisest (ja ka leppetrahvi tasumisest, kui vastav nõue peaks eksisteerima) seni, kuni hagejad on andnud nõusolekut eelmärke kustutamiseks. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. Kostja poolt viidatud VÕS § 110 lg 1 käsitleb olukorda, kui võlgnikul (antud juhul kostjal) eksisteeriks hagejate vastu sissenõutavaks muutunud nõue. Käesolevas vaidluses ei ole aga kostja lepinguline nõue hagejate vastu eelmärke kustutamiseks sissenõutavaks muutunud. Müügilepingu punkti 7.8. kohaselt lepingust taganemisel selle punkti 7.2 alusel on hagejad kohustatud andma nõusoleku eelmärke kustutamiseks üksnes tingimusel, et kostja poolt on täidetud või kostja täidab samaaegselt hagejate poolt tasutud lepingu eseme ostuhinna osa tagastamise ja leppetrahvi tasumise kohustuse. Hagejad märgivad õigesti, et kostja ei ole täinud omapoolset kohustust tagastada hagejatele 23 000 eurot ning tasuda leppetrahv summas 23 000 eurot ning keeldub selle kohustuse täitmisest, mistõttu ei ole lepingu punktis 7.8 sätestatud tingimused täidetud ja hagejatel ei ole tekkinud kohustust anda nõusolekut eelmärke kustutamiseks. Kohtul pole alust arvata, et kui kostja täidaks ostuhinna osa tagastamise ja leppetrahvi tasumise kohustuse, siis hagejad keelduksid eelmärke kustutamisest. Samuti pole kohtule esitatud tõendeid, et kostja oleks pakkunud hagejatele antud summade tasumist samaaegselt eelmärke kustutamisega ning seejärel oleks hagejad eelmärke kustutamisest keeldunud. Kuna kostjal puudub hagejate vastu sissnõutavaks muutunud nõue ning hagejad pole oma kohustusi rikkunud, ei saa kohaldada VÕS § 110 sätteid ega rahuldada hagi tingimuslikult.
III
43.Arvestades kohtu poolt kohtuotsuse I ja II osas tuvastatud asjaolusid, kuulub hagejate põhinõue rahuldamisele. Kostja poolne kohustuste täitmata jätmine ei ole vabandatav, mistõttu kostja vastutab oma rikkumist eest (VÕS § 103 lg 1). Kohus mõistab kostjalt Tamme Arenduse OÜ-lt P J ja A J kasuks solidaarselt välja põhivõlgnevuse summas 46 000 eurot.
44.Hagejad on esitanud kostja vastu ka seadusjärgsest viivisemäärast lähtuva viivisenõude. Hagejad tuginevad asjaolule, et vastavalt müügilepingu p-le 7.4 kohustus kostja tagastama hagejatele 23 000 eurot ning tasuma leppetrahvi summas 23 000 eurot 15 päeva jooksul arvates hagejatelt vastavasisulise nõude saamisest. Hagejad lähtuvad sellest, et kostja sai hagejate taganemisavalduse 24.04.2019, seega muutus kostja kohustus sissenõutavaks 09.05.2019, mistõttu on kostja viivituses kohustuse täitmisega alates 10.05.2019 ning hagejatel on õigus nõuda kostjalt viivist. Kostja ei vaidle vastu taganemisavalduse kättesaamisele ega viivise arvestuslikule suurusele, küll aga leiab kostja, et müügilepinguga on viivisenõuete esitamine välistatud. Kostja viitab müügilepingu p-le 7.7, kus on sätestatud, et tagastamisele kuuluvalt summalt intresse ei arvestata ning asjaolule, et sõna „intress“ tähendab ka viivitusintressi ehk viiviseid.
2-19-7392
45.Kohus ei nõustu kostja seisukohtadega viivise osas. Esiteks ei puuduta tagastamisele kuuluvad summad leppetrahvi, mis on hagejate eraldiseisvaks nõudeks. Teiseks, kuna pooled tõlgendavad lepingu p-s 7.7. kasutatud sõna „intress“ erinevalt, siis VÕS § 29 lg 4 kohaselt tuleks tõlgendada lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. VÕS § 29 lg 6 kohaselt tuleb lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. VÕS § 29 lg 7 on sätestatud, et kui sõnal või väljendil on mitu tähendust, tuleb sõna või väljendit mõista viisil, mis on enam kooskõlas lepingu olemuse ja eesmärgiga. Kohus märgib, et sõnal „intress“ on mitu tähendust ning see võib tähendada nii kitsamalt kasutusintressi kui ka laiemalt kasutusintressi ja viivitusintressi. Kohus leiab, et hinnates sarnase mõistliku isiku positsioonist müügilepingu olemust ja eesmärki, on pooled müügilepingu p-s 7.7. kokku leppinud kitsamalt kasutusintressi arvestamise välistamise, mitte aga nii kasutusintressi kui viivise arvestamise välistamise. Pooled on müügilepingus kasutanud viivitamise puhuks ette nähtud sanktsiooni nimetusena „leppetrahv“, mitte aga „intress“ (vt lepingu p 4.2.5. ja 7.8.). Seega puudub alus arvata, et pooled oleksid müügilepingu p-s 7.7. kasutanud viivitamise sanktsiooni tähistamiseks teistsugust terminit, st terminit „intress“. Järelikult on lepingu p-s 7.7. siiski käsitletud terminit „intress“ kasutusintressi tähenduses.
46.Kohus märgib täiendavalt, et VÕS § 29 lg 8 kohaselt eelistatakse lepingutingimuse tõlgendamisel tõlgendust, mille kohaselt lepingutingimus on seaduslik või kehtiv, kui seadusest ei tulene teisiti. Hagejad leiavad õigesti, et viivise arvestamise välistamine olukorras, kus müüja tahtlikult keeldub oma kohustuse täitmisest ega tagasta lepingust taganemise järgselt saadud ostuhinna ettemaksu, oleks vastuolus hea usu põhimõttega ning selline kokkuleppe oleks tühine VÕS § 106 lg 2 alusel, sest see välistaks kostja vastutuse saadud ettemaksu tagastamisest tahtliku keeldumise puhuks. Kostja vastuväited, nagu ei saaks hagejad viivist nõuda leppetrahvinõude puudumise tõttu või seetõttu, justkui oleks kostjal õigus keelduda oma kohustuste täitmisest, on kohus ümber lükanud juba kohtuotsuse II osas.
47.Kokkuvõtlikult on kohus seisukohal, et hagejatel on õigus nõuda kostjalt seadusjärgses määras viivist. Vastavalt hagejate taotlusele mõistab kohus kostjalt Tamme Arenduse OÜ hagejate P J ja A J kasuks solidaarselt välja sissenõutavaks muutunud viivise perioodi 10.05.2019-16.05.2019 eest summas 70,57 eurot. Samuti mõistab kohus kostjalt Tamme Arenduse OÜ hagejate P J ja A J kasuks solidaarselt välja viivise põhinõudest (46 000 eurot) alates 17.05.2019 võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.
48.Asja lahendamisel kuuluvad kohaldamisele lisaks juba eelnevalt kohtu poolt viidatud õigusnormidele ka muud võlaõigusseaduse asjakohased sätted, mida kohus alljärgnevalt tsiteerib. VÕS § 8 lg 2 järgi on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 73 lg 1 on sätestatud, et kui sama kohustus tuleb seadusest, tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt täita mitmele isikule selliselt, et igaüks neist võib nõuda kohustuse täielikku täitmist, on need isikud solidaarvõlausaldajad. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 76 lg 1 ning § 82 lg 1 alusel tuleb kohustus täita nõuetekohasel viisil ning kindlaksmääratud tähtajal vastavalt lepingus või seaduses sätestatule. VÕS § 82 lg 7 järgi muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kuna antud juhul ei ole kostja oma müügilepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt täitnud, on tegemist kohustuste rikkumisega tulenevalt VÕS §-st 100. Nimelt sätestab VÕS § 100, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine,
2-19-7392 sealhulgas täitmisega viivitamine. Seega on võlausaldajatel ehk hagejatel õigus vastavalt VÕS § 101 lg 1 p 1 nõuda kostjalt kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist.
49.Kohus ei hinda eelnevalt käsitlemata poolte muid väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldust hagi rahuldamise osas. Kohus märgib, et jättis juba 05.11.2019 käesolevas asjas toimunud eelistungil rahuldamata kostja taotluse jätta läbi vaatamata hageja 2 hagi kostja vastu ettemaksu tagastamise nõudes summas 23 000 eurot. Kohus selgitas, et pooltevahelise lepingu p-s 7.4. on ette nähtud ostuhinna tagastamise kohustus ostjatele, st nii hagejale 1 kui hagejale 2. Ka mujalt lepingust ei nähtu, et ostuhind oleks tasutud ainult ühe hageja eest või kuuluks vastavate eelduste korral tagastamisele ainult ühele hagejale (vt tl 108).
50.TsMS § 442 lg 5 kohaselt otsuse resolutsiooniga lahendab kohus muuhulgas rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Kohus rahuldas käesolevas asjas hagi tagamise taotluse oma 16.05.2019 määrusega (tl 49-51). Arvestades hagi rahuldamist, leiab kohus, et kooskõlas TsMS § 445 lg 2 tuleb antud hagi tagamise abinõu jätta jõusse põhjusel, et see on ilmselt vajalik kohtuotsuse täitmise tagamiseks.
51.Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks hagejate menetluskulude nimekirja või kohtutoimiku materjalide põhjal. Hagejad esitasid kohtule 07.01.2020 menetluskulude nimekirja (tl 132-133). Kokku on hagejate menetluskulud summas 8302 eurot koos käibemaksuga, sh hagiavalduselt tasutud riigilõiv 1000 eurot, riigilõiv hagi tagamiselt 50 eurot, äriregistri väljavõtte kulu 52 eurot ning lepingulise esindaja kulud (advokaaditasu) 7200 eurot. Kohus leiab, et TsMS § 138 lg-test 1, 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on põhjendatud hagejate menetluskuluna tasutud riigilõiv kokku summas 1050 eurot. Samas kohus ei pea põhjendatuks hagejate poolt näidatud äriregistri väljavõtete kulusid summas 52 eurot, sest pole selge, et tegemist oleks käesoleva menetluse jaoks vajaliku ja kostja poolt hüvitamisele kuuluva kuluga vastavalt TsMS § 143.
52.Seoses hagejate advokaadikuludega märgib kohus, et lepingulise esindaja kulud mõistab kohus välja vastavalt TsMS § 175 üksnes vajalikus ja põhjendatud ulatuses. Kohus nõustub kostjaga, et hagejate advokaadikulude väljamõistmine koondtasu alusel ei ole põhjendatud ning et lähtuda tuleb tunnitasust. Kohus leiab, et koondtasu alusel menetluskulude hüvitamine ei ole kostjale piisavalt ettenähtav. Seega tuleb hagejate õigusabikulude kindlaksmääramisel lähtuda hagejate poolt märgitud tunnitasust 175 eurot + käibemaks, st kokku 210 eurot/h. Kuna kostja nimetatud tunnitasu suurust ei vaidlusta, siis peab ka kohus võimalikuks sellest lähtuda.
53.Hagejate menetluskulude nimekirja kohaselt on hagejate esindajal kulunud õigusabi osutamisele aega kokku 32,25 h. Kohus nõustub osaliselt kostjaga selles, et nimetatud ajakulu ei ole täies ulatuses põhjendatud. Riigikohtu 11.11.2014 määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-77-14 p-s 12 selgitas Riigikohus, et menetluskuludeks tsiviilkohtumenetluse seadustiku mõttes on need menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud, mis on seotud konkreetse tsiviilasjaga, st hagiavalduse koostamise ja edasise menetlemise kulud (vt nt Riigikohtu 06.02.2012 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-162-11, p 14). Seega ei saa hagiavalduse koostamisest varasemad kulud kuuluda menetluskuluna hüvitamisele, kuid hagejad on näidanud oma menetluskuludena ka hagi koostamisele eelnenud arutelusid, analüüse, nõupidamisi jms. Kohus leiab, et hagiavalduse
2-19-7392 koostamise eelne õigusabi perioodil 10.05.2019 – 14.05.2019 ajalises mahus 5,5 h ei ole põhjendatud.
54.Muus osas ei pea kohus vajalikuks hagejate menetluskulude ajalist mahtu vähendada, leides, et see on käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades mõistlik. Kuigi võib nõustuda kostjaga selles, et tsiviilasi ei olnud olemuselt keeruline, muutis selle siiski ajamahukaks ja keerukamaks kostja menetluslik positsioon, mis seisnes erinevates põhjendamatuks osutunud alternatiivkäsitlustes ja taotlustes (mh põhjendamatuks osutunud menetluskulude tagatise taotlemine ja hagi osalise läbivaatamata jätmise taotlemine). Seetõttu on mõistetav, et hagejate esindajal kulus erinevatele kostja alternatiivsetele väidetele vastamiseks ja hagejate huvide kaitseks tavapärasest rohkem aega. Samuti ei saa hagejate esindaja ja kostja esindaja ajakulusid käesolevas menetluses hinnata vastavalt kostja soovile täpselt samas mahus, sest just hagejad esitasid käesolevas menetluses rohkem menetlusdokumente ja tõendeid oma nõuete kinnitamiseks. Seega leiab kohus, et hagejate lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik ajakulu käesolevas asjas on 26,75 h (32,25h – 5,5h), millele lisandub 07.01.2020 kohtuistungil osalemisega seotud kulu vastavalt hagejate taotlusele (kohtuistungiga seotud mõistlik ajakulu on kohtu hinnangul 0,25 h). Arvestades hagejate esindaja õigusabi tunnihinda 210 eurot/h ja ajakulu 27 h, on kohtu hinnangul hagejate põhjendatud ja vajalik õigusabikulu käesolevas asjas 5670 eurot (210 x 27)
55.Kokkuvõttes mõistab kohus kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja menetluskulud summas 6720 eurot (riigilõiv 1050 eurot + õigusabikulu 5670 eurot). Vastavalt hagejate taotlusele märgib kohus TsMS § 177 lõike 4 alusel, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (6720 eurot) tuleb kostjal tasuda hagejatele solidaarselt käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.