3.Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord ja tähtajad Määruse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse ärakirja kassaatorile kättetoimetamisest. Riigikohtus võib hagimenetluses menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja kaebusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lõikele 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.14.11.2018 esitas hageja maakohtule hagi, milles palub kostjalt välja mõista tagatisraha 1000 eurot ja ekslikult tasutud üüri 10 eurot ning viivise hagi esitamise seisuga 49.94 eurot ja edasi seadusjärgses määras, samuti õigusvastaselt tasutud maakleritasu 500 eurot ja remondifondi maksed 356.30 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Pooled sõlmisid üürilepingu XXX, Tallinnas asuva korteri kasutamiseks tähtajaga kuni 31.01.2018. Üürileping sai läbi tähtaja möödumisega.
3.Üürilepingu punkti 4.1 kohaselt tasus hageja üürnikuna kostjale kui üürileandjale tagatisraha 1000 eurot (kahe kuu üüri). Punkti 4.2 kohaselt pidi üürileandja üürilepingu lõppemisel summa hagejale tagastama. Kostja ei ole hagejale tagatisraha tagastanud. Korteri üleandmisel 31.01.2018 ei allkirjastanud hageja ja kostja esindaja maakler Kristina Kivi kirjalikku akti üleandmise kohta. Hageja eeldas, et maakler tegutseb üürileandja esindajana, koos vaadati korter üle ning puudustest juttu ei olnud.
4.Kostja kirjutas hagejale 18.03.2018, leides, et tal tuleb tagastada vaid 490 eurot. Kostja arvestas ekslikult lisaks tagatisrahale ka tasutud üüri 500 eurot, kui leidis, et kokku on tagatisrahaks märgitud 1500 eurot. Pooltel ei ole vaidlust, et hageja tasus ekslikult 500 eurot rohkem üüri ning kostja tagastas kokku 490 eurot, seega on tagastamata 10 eurot enammakstud üüri eest.
5.Hageja ei ole kostjale kahju tekitanud. Puudused ei ole fikseeritud korteri üleandmisel. Üürnik tagastas korteri 31.01.2018 seisundis, mis vastas üüripinna tavapärasele kasutamisele. Üürileandja teavitas hagejat väidetavatest puudustest alles 1,5 kuud hiljem ning kuna teavitamine ei toimunud viivitamata, ei ole üürileandjal õigust puudustele tugineda.
6.Hageja tasus vastavalt üürilepingule sularahas 500 eurot maakleritasu ning remondifondi maksetena kokku 356.20 eurot, milliseid makseid ei pidanuks üürnik võlaõigusseaduse (VÕS) §-de 292 ja 275 kohaselt tasuma. Maakleritasu osas ei ole tegemist teenusega, mis on vajalik üüritava asja kasutamiseks. Maakleri palkas üürileandja ning maakleritasu sätestamine üürniku kohustusena üürilepingus on tühine. Üürnikult nõuti maakleritasu sularahas ning arve esitati alles pärast mitmeid nõudmisi. Remondifondi maksed ei ole samuti seotud üüritava asja kasutamisega, vaid üürileandjale kuuluva kinnisasja tulevase või juba möödunud parendamisega. Tegemist on kuluga, mis läheb kogu maja hüvanguks, mitte ei ole seotud konkreetse üüritava korteriomandi kasutamisega.
7.Hageja arvestas seadusjärgset viivist summalt 1010 eurot (s.o tagatisraha ja enammakstud üür) alates 01.04.2019. Kostja vastuväited 2(7)
8.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Korteri vastuvõtmist üürilepingu lõppemise ajal 31.01.2018 ei toimunud. Kostja ei viibinud sel ajal Eestis. Korteri võttis kostja vastu kohe peale Eestisse saabumist 12.03.2018. Maakleril oli volitus võtta vastu korteri võtmed, kuid puudus volitus korteri vastuvõtmiseks. Võtmete üleandmine ei ole võrdsustatav korteri vastuvõtmisega. Pooltevahelisest ekirjavahetusest nähtub, millal kostja Eestisse saabus ja kuidas ta teatas hagejale puudustest korteris, sh seintele veetud juhtmete ja aukude puurimise kohta laes ja seintes. Üürilepingu lõppemisest ei olnud möödunud 2 kuud. Eestisse naastes teavitas kostja hagejat korteri puudustest 12.03.2018 e-kirjaga.
9.Korteris on ümber ehitatud üürileandja loata elektrisüsteem. Tubade seintele on paigaldatud elektrijuhtmed ja lülitid, lakke on paigutatud elektrijuhtmed ja laevalgustite paigaldamiseks puuritud suured augud. Tubades on elektritöid tehes valesti ühendatud elektrikilbi faasid ning selle tõttu on üks elektrikaitse läbi põlenud. Põlemisjäljed on ka elektrikilbil. Rõdu põranda plaadid on osaliselt katki. Vannitoa kraan on katki. Kostja tugines üürilepingu punktidele 6.1.4 ja 6.1.7. Üürileandja ei ole üürnikule andnud korteris tehtud elektritööde ja lakke aukude puurimiseks luba. Üürnikule anti üle koristatud ja korras korter, üürnik ei tagastanud üürileandjale sellist korterit.
10.Kostja tegi tasaarvestuse talle tekitatud kahju ja üürniku tasutud tagatisraha vahel, seega ei pea kostja hagejale tagatisraha tagastama.
11.Üürilepingu punktis 10 on pooled kokku leppinud, et vahendustasu 500 eurot maksab üürnik. Seda kokkulepet üürnik raha makstes täitis. Üürnik kasutas maakleri teenust, et leida üürikorter. Maakler kinnitas üürikomisjoni istungil, et üürnik maksis talle tasu kokkuleppe alusel.
12.Lepingu punkti 4.5 kohaselt ei kuulu üüri sisse korteriühistu kommunaalarve ja elektritasu. Lepingust nähtub, et üürnik peab tasuma kogu kommunaalarve, st korteriühistu poolt arvele märgitud summad, v.a pooltevaheline kokkulepe, et laenumakseid hageja ei tasu ja neid ta ka ei tasunud. Kõik muud arvetel olnud maksed ta tasus. Seega ei saa hageja väita, et ei saanud aru, mida maksis. Sellise kokkuleppe alusel tasus üürnik arveid kahe aasta jooksul. Remondifondi tasumise kohustust ei ole arvestatud üürisumma kokkuleppimisel ning üür oli seetõttu väiksem, kui kostja oleks selle kokkuleppeta hagejalt soovinud. Juhul, kui kohus siiski leiab, et kostja peaks hagejale midagi maksma, teeb kostja tasaarvestuse enda kahjunõudega. Esimese astme kohtu otsus
13.15.10.2019 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hagejale välja tagatisraha 1000 eurot, enamtasutud üürimakse 10 eurot, otsuse tegemise aja seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 124.24 eurot ja viivise alates 16.10.2019 kuni põhinõude tasumiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. Kohus jättis rahuldamata hageja nõude maakleritasu 500 eurot ja remondifondi maksete 356.30 eurot väljamõistmiseks. Menetluskulud jäid poolte endi kanda.
14.Poolte seisukohtadest nähtuvalt ja kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lõikega 4 ei ole poolte vahel vaidlust selles, et:
3(7)
hageja üürnikuna ning kostja üürileandjana sõlmisid Narva mnt 19-35, Tallinnas asuva korteri kasutamiseks üürilepingu tähtajaga kuni 31.01.2018. Üürileping sai läbi tähtaja möödumisega; Valduse üleandmisel ei koostatud üleandmise akti; 12.03.2018 teatas üürileandja üürnikule, et korter on koristamata, seal on sinna mittekuuluvat mööblit, kardinad on kadunud, pesumasina kraan on katki ja üürnik on põhjustanud elektrikaitse põlemise, korteris on tehtud omavolilisi elektritöid ja laes on augud; 18.03.2018 esitas üürileandja üürnikule tasaarvestamise avalduse.
15.Kohus tugines VÕS § 308 lõikele 3 ja § 336 lõikele 1. Pooltel puudub vaidlus, et: hageja on tasunud üürilepingu punkti 4.1 kohaselt tagatisraha 1000 eurot (kahe kuu üüri); hageja andis üürikorteri võtmed kostjale üle 31.01.2018 kolmanda isiku (K.Kivi) kaudu; lepingu punkti 4.2 kohaselt pidi üürileandja üürilepingu lõppemisel tagatisraha üürnikule tagastama; kostja ei ole tagatisraha tagastanud.
16.Kohus asus seisukohale, et hageja andis korteri kostjale üle 31.01.2018. Asja tagastamine VÕS § 336 lõike 1 tähenduses on asja valduse üleandmine. VÕS-i üürilepingu sätted ei näe valduse üleandmise kõrval ette veel täiendavat korteri tagastamise või üleandmise õigussuhet. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 36 lõike 1 kohaselt omandatakse valdus tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle. Hoone või osa ruumide valduse üleandmiseks piisab sellest, kui üleandja vabastab hoones asuvad ruumid või osa ruume, teatab sellest vastuvõtjale ega tee edaspidi takistusi ruume vallata (Riigikohtu lahend nr 3-21-46-09, punkt 10). Vaidlust ei ole, et hageja andis üürikorteri võtmed kostjale üle 31.01.2018 maakleri kaudu. Hilisemas e-kirjavahetuses viitasid nii maakler kui kostja, et kui kostja tuleb Eestisse tagasi, vaatab ta korteri üle. Isegi kui kostja ise soovis või mõtles, et ta vaatab korteri üle Eestisse tulles ja annab võimalikest puudustest teada, ei olnud selline käitumine vastavuses VÕS § 336 lõikega 1. Kostjal ei olnud õigust ühepoolselt pikendada VÕS § 336 lõikes 1 sätestatud tähtaega puudustest teavitamiseks ega teha reservatsiooni, et puuduste osas võtab ta seisukoha alles Eestisse tulles. Kostja ei ole esile toonud, et maakleril puudunuks volitus korteri võtmete vastu võtmiseks. Seega tuleb lugeda, et hageja andis korteri valduse kostjale üle 31.01.2018.
17.Kostja andis korteril olevatest puudustest teada 18.03.2018. Kuna osundatud puudused on kergesti nähtavad, ei ole tegemist varjatud puudustega. Kohus asus seisukohale, et kostja ei ole täitnud VÕS § 336 lõikest 1 tulenevat kohustust teatada üürnikule viivitamata puudustest üüritud asja tagastamisel. Seetõttu on kostja kaotanud asja puudustest tulenevad õigused vastavalt VÕS § 336 lõikele 1, sh on kostja kaotanud õiguse kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatada oma nõudest üürniku vastu. Kuna hageja valdus lõppes võtmete üleandmisega, ei nõustunud kohus kostja seisukohaga, mille kohaselt võtmete üleandmist ei saa pidada korteri üleandmiseks. Kostja ei ole väitnud, et pooled on kokku leppinud korteri üleandmises mingil teisel moel kui võtmete üle andmisega K.Kivile.
18.Kuna kostjal puudub VÕS § 336 lõike 1 teisest lausest tulenevalt õigus tagatisraha kasutamiseks korteri puuduste kõrvaldamiseks, kuulub hagi tagatisraha nõude 1000 eurot osas rahuldamisele ning vastav summa tuleb koos viivisega kostjalt hagejale välja mõista. Viivise arvestust ei ole kostja vaidlustanud.
4(7)
19.Pooltel puudub vaidlus, et hageja tasus 2018.a veebruarikuu üüri katteks 500 eurot, millest kostja tagastas talle 490 eurot. Kuna üürileping lõppes 31.01.2018, puudus hagejal kohustus tasuda veebruarikuu eest üüri. Seega kuulub VÕS § 1028 lõike 1 alusel üürimakse 10 eurot ulatuses kostjalt hagejale väljamõistmisele. Vastavalt hageja nõudele ja VÕS § 113 lõike 1 teisele lausele kuulub nimetatud summalt tasumisele ka viivis.
20.Kohus tuvastas, et hageja kohustus vastavalt üürilepingu punktile 10 tasuma Kivi Kinnisvarabüroo OÜ-le vahendustasu (maakleritasu) 500 eurot. Vahendusteenuse kasutamine üürilepingu sõlmimisel on tavapärane praktika ning teenuse eest tasumises kokkuleppimine ei saa olla iseenesest üürniku kahjuks olev tehing. Seega puudub alus kokkulepitud vahendustasu väljamõistmiseks kostjalt, mistõttu hagi jääb vastavas osas rahuldamata. Kuna pooled on vahendustasu osas kokku leppinud, ei saanud kohus nõustuda hagejaga, et tegemist on õigusvastaselt tasutud summaga.
21.Pooltel puudub vaidlus, et hageja tasus remondifondi maksetena kokku 356.20 eurot. Kohus tuvastas, et pooled on kokku leppinud järgmises: “Käesoleva lepingu p. 4.5 loetletud teenuste kasutamise eest kohustub üürnik tasuma vastavalt üürileandja esitatud arvetele“. Lepingu punktis 4.5 on loetletud „kogu KÜ kommunaalarve + elektri arved“. Kuna remondifondi arved on osa „kogu KÜ kommunaalarvest“, on pooled kokku leppinud, et hagejal oli üürilepingu alusel kohustus tasuda mh remondifondi arved. Selline kokkulepe ei ole vastuolus VÕS § 292 lõikega 1. Kuna vastavalt viidatud sättele puudub hagejal alus remondifondi tasutud summade tagastamiseks, ei kuulu hagi selles osas rahuldamisele.
22.Kostja on tunnistanud üürniku õigust saada tagasi tagatisraha ning veebruarikuu 2018 üür, kuid on enda väitel selle tasaarvestanud üürilepingu punktidest 6.1.4 ja 6.1.7 tulenevate nõuetega. Kostja tasaarvestusavaldus põhineb sellel, et tulenevalt hageja üürikorterile tekitatud kahjustustest on kostjale tekkinud kahju, mille suurust on kostjal õigus tasaarvestada hageja nõuetega. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostja ei ole täitnud VÕS § 336 lõikest 1 tulenevat kohustust asja puudustest hagejat viivitamata teavitada. Kuna kostja on seetõttu minetanud õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, siis puudub kostjal mh õigus tasaarvestada korteri parandamisega seotud kulusid hageja esitatud nõuetega. Kostjal puuduvad hageja nõuetega tasaarvestatavad nõuded. Eelnevast tulenevalt jättis kohus tähelepanuta kostja väited korterile tekitatud puuduste ulatuse ja rahalise suuruse kohta.
23.Kuna hagi jäi olulises ulatuses rahuldamata, jättis kohus menetluskulud TsMS § 163 lõike 1 alusel poolte endi kanda. Apellatsioonkaebus
24.27.10.2019 apellatsioonkaebuses palub kostja maakohtu otsuse tühistada osas, milles hagi rahuldati, ning jätta uue otsusega hagi täielikult rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
25.Kaebuse põhjenduste kohaselt jättis kohus põhjendamatult kohaldamata VÕS § 308 lõike 3. Pooltel ei ole vaidlust, millist kahju hageja kostja korterile tekitas. Kostja teatas hagejale enne kahe kuu möödumist üürilepingu lõppemisest oma nõuetest hageja vastu. Kostja kordas oma tasaarvestusavaldust selliselt, et arvestab tasa endale tekitatud kahju 6465.38 eurot kõigi võimalike kohtu poolt põhjendatuks loetavate kostjalt väljamõistetavate summade vahel. Kostja ei peaks hagejale midagi maksma. 5(7)
26.Õige ei ole kohtu väide, et kostja ei ole esile toonud, et maakleril puudus volitus võtmete vastu võtmiseks. Kostja esitas vastuses hagile vastuväite, et K.Kivil oli volitus ainult hagejalt võtmed vastu võtta, korteri sai aga vastu võtta ainult kostja. Kostja kutsus hagejat kohe korterit üle vaatama, kui ta Eestisse tuli ja hagejale puudustest teatas. Hageja korterit üle andma ei tulnud. Määruse põhjendused
27.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja muude materjalidega, leiab, et kaebuse menetlusse võtmisest tuleb keelduda.
28.TsMS § 405 lõike 1 esimese lause kohaselt menetleb kohus hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes samas seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid, kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja hagihind ei ületa summat, mis vastab 2000 eurole ja koos kõrvalnõuetega 4000 eurole. Hageja esitas maakohtule hagi, milles nõudis kostjalt põhinõude 1866 euro (sh tagatisraha 1000 eurot, enammakstud üür 10 eurot, maakleritasu 500 eurot ja remondifondi maksed 356.30 eurot) ja summalt 1010 eurot seadusjärgses määras viivise alates 01.04.2019 väljamõistmist. Kuna vaidlusaluses asjas on tegemist rahalise nõudega, mille hind ei ületa arvestatuna põhinõudelt 2000 eurot ega koos kõrvalnõuetega 4000 eurot, on tegemist TsMS § 405 lõikes 1 nimetatud asjaga. Viidatud asjas saab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtta üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit (TsMS § 637 lõige 21).
29.Maakohus ei ole otsuses kooskõlas TsMS § 442 lõikega 10 märkinud, et annab loa otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus ka otsuse tegemisel selgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust või selgelt rikkunud menetlusõigust või selgelt ebaõigesti tõendeid hinnanud, seega ei kerki küsimust taoliste rikkumiste mõjust lahendile. Asjaolu, et apellant maakohtu otsusega ei nõustu, ei anna vastupidise väitmiseks alust. Eeltoodust tulenevalt puudub ringkonnakohtul apellatsioonkaebuse menetlusse võtmiseks õiguslik alus.
30.Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Maakohus tuvastas asja materjalide põhjal (vaidlusaluseks mitteolevate eluliste asjaolude aluselk) õigesti, et praegusel juhul tuleb pidada hageja poolt kostjale korteri valduse üleandmise ajaks 31.01.2018, st kuupäeva, mil hageja andis korteri võtmed üle maaklerile. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kostja soov vaadata korter üle alles ca 1,5 kuud hiljem Eestisse jõudes ei ole kooskõlas VÕS § 336 lõike 1 esimese lausega, mille kohaselt tuleb üürileandjal korter viivitamatult üle vaadata ja teatada üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kohus tuvastas õigesti ning kostja ei ole ka vaidlustanud asjaolu, et kostja esiletoodud puuduste näol ei ole tegemist varjatud puudustega ehk VÕS § 336 lõike 1 teise lause mõistes puudustega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Seega leidis maakohus õigesti, et kostja poolt hageja teavitamist puudustest ühe kuu ja 11 päeva möödumisel korteri tagastamisest ei saa pidada viivitamata teatamiseks VÕS § 336 lõike 1 esimese lause mõistes, mistõttu on kostja sama sätte teise lause kohaselt kaotanud õigused, mis tulenevad talle asja puudustest, sh õiguse teatada oma kahjunõudest üürniku vastu. Kolleegium selgitab, et korteri viivitamata ülevaatamise ja mittevarjatud puudustest viivitamata teatamise kohustust ei saa sisustada kahe kuuga, mis seondub VÕS § 308 lõikest 3 tuleneva 6(7)
üürniku õigusega nõuda tagatisraha tagastamist kahe kuu möödumisel üürilepingu lõppemisest. Kui nõustuda kostja vastava eksliku käsitlusega, kaotaks VÕS § 336 lõige 1 sisu, kuivõrd kahe kuu jooksul puudustest teatamist ei saa üldjuhul pidada mõistlikult võttes viivitamatuks teatamiseks. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus õigesti, et hagi tuleb tagatisraha 1000 eurot tagastamise osas rahuldada.
31.Kuigi kaebuses on märgitud, et otsus vaidlustatakse hagi rahuldamise osas, seega eeldatavalt ka enammakstud üüri 10 eurot väljamõistmise ning viivisenõude rahuldamise osas, siis vastavas osas põhjendused maakohtu otsuse ebaõigsuse osas kaebuses puuduvad. Menetluskulude jaotus on vaidlustatud üksnes sellest lähtuvalt, et hagi rahuldamata jätmisel tuleks jätta menetluskulud hageja kanda.
32.Kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise tõttu jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 168 lõike 1 alusel koosmõjus § 639 lõikega 1 kaebuse esitaja kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad, kuna apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keelduti ning ei edastatud kaebust vastustajale vastamiseks.
Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Soots /allkirjastatud digitaalselt/
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.