Nordcom Building OÜ hagi Mixitor OÜ vastu võla nõudes
Tsiviilasja hind
8 313,98 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Nordcom Building OÜ (registrikood 12078272), asukoht Luise tn 22-1a-12, 10142 Tallinn Hageja lepinguline esindaja: jurist Aleksei Smelov, e-post: [email protected] Kostja: Mixitor OÜ (registrikood 14316445), asukoht Sõpruse pst 215-3, 13422 Tallinn, e-post: xxxx; juhatuse liige O A (isikukood xxxx)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi.
2.Välja mõista kostjalt Mixitor OÜ hageja Nordcom Building OÜ kasuks 8 313,98 eurot.
3.Jätta menetluskulud Mixitor OÜ kanda.
4.Rahuldada hageja Nordcom Building OÜ menetluskulude kindlaksmääramise avaldus ja välja mõista kostjalt Mixitor OÜ hageja Nordcom Building OÜ kasuks menetluskulud summas 500 eurot.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusestpellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.Nordcom Building OÜ esitas 23.08.2018 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse võlgnikult 6 128,09 euro saamiseks. Kohus tegi 07.09.2018 võlgnikule makseettepaneku. Võlgnik Mixitor OÜ esitas 09.10.2018 nõudele vastuväite. Pärnu Maakohtu 01.11.2018 määrusega lõpetati maksekäsu kiirmenetlus ja nõue anti üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. Hageja esitas 15.11.2018 hagiavalduse Mixitor OÜ vastu 8 313,98 euro nõudes.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmis Nordcom Building OÜ 01.11.2018 Mixitor OÜ-ga üürilepingu. Lepingu kohaselt andis hageja kostjale kasutada xxxx asuva hoone esimesel korrusel paiknevad äriruumid üldpinnaga 109,60 m2. Üürilepingu p 2.1. kohaselt pidi kostja tasuma üüri alates äriruumide kostja valdusse andmise päevast 1 000 eurot kuus. Hageja andis kostjale ruumide valduse üle 03.11.2017. Kostja pidi üürisumma tasuma ettemaksuna jooksva kuu
5.kuupäevaks hageja esitatud arve alusel. Vastavalt üürilepingu p-le 2.2. pidi kostja lisaks punktis 2.1. toodud üürile tasuma hagejale ruumide kasutamisega seotud muud kõrvalkulud. Kostja ei ole oma üürilepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt täitnud ning seoses sellega tekkis kostjal hageja ees võlgnevus perioodi 25.11.2017 - 25.06.2018 eest summas 8 331,98 eurot.
3.Hageja ütles üürilepingu üles 01.04.2018. Kuivõrd kostja ei andnud hagejale valdust üle, siis hageja väljastas arveid ka selle ajavahemiku eest, mille jooksul olid ruumid faktiliselt kostja valduses. Kostja maksis üürilepingu sõlmimisel tagatisraha 2 000 eurot. Tagatisraha ei kuulu vastavalt üürilepingu p-le 2.5 tagastamisele.
KOSTJA VASTUS
4.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja möönis, et tema ja hageja vahel oli sõlmitud üürileping. Samas selgitas ta, et üüritud ruumid ja nendes asunud üürniku kaup ning inventar said üüritud ruumide laes olnud lahti ühendatud küttetrassi voolikute läbijooksu tõttu kahjustusi. Kostja leidis, et tal on seetõttu õigus keelduda kahe kuu eest üüri tasumast (üürnik nimetab seda enda ajaliseks kahjuks) ning palub mitte arvestada kahe kuu elektriarveid. Samuti leidis kostja, et tema kohustused on kaetud tagatisrahaga.
5.Täiendavalt selgitas kostja, et leping poolte vahel on lõppenud ja palus mitte arvestada ühtegi üüri ega kõrvalkulude arvet, mis on esitatud peale 01.04.2018. Kostjal puudub pääs ruumidesse alates 01.03.2018 ja ta soovib esitada vastuhagi summas 28 989 eurot, mis on arvutatud eeldusel, et üürileandja tagastab talle kogu mööbli ja inventari.
KOHTU PÕHJENDUSED
6.Kohus, analüüsinud hagiavaldust ja kostja vastuväiteid ning poolte esitatud tõendeid, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada.
7.Tsiviilasja materjalide kohaselt puudub pooltel vaidlus järgmistes asjaoludes: •
Hageja ja kostja sõlmisid 01.11.2017 (hagiavalduses ekslikult märgitud 01.11.2018) üürilepingu, millega hageja andis kostjale kasutada xxxx asuva hoone esimesel korrusel paiknevad äriruumid, üldpinnaga 109,60 m2.
•
Pooled leppisid kokku üüris 1 000 eurot kuus. Üüri tuli tasuda ettemaksuna jooksva kuu
5.kuupäevaks vastavalt üürileandja poolt esitatud arvele.
•
Pooled leppisid täiendavalt kokku, et lisaks üürile tasub üürnik üürileandjale ka kõrvalkulusid.
8.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid poolte poolt esitatu alusel. See tähendab, et kohus ise ei uuri asjaolusid välja, vaid lahendab seda vaid poolte poolt esitatud asjaolude ja tõendite alusel. Kohus selgitas pooltele tõendamisesemesse kuuluvaid asjaolusid ja tõendamiskoormist enda 12.08.2019 kohtunõudes (dtl 88-92). Kohus andis pooltele tähtaja täiendavate selgituste andmiseks ja tõendite esitamiseks. Hageja esitas kohtule vastused kohtu küsimustele (dtl 100-103). Kostja täiendavaid selgitusi ei andnud ega esitanud tõendeid ja vastuhagi.
9.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Poolte vahel sõlmitud üürilepingu (dtl 44-53) p 2.1. kohaselt pidi kostja tasuma üüri alates äriruumide kostja valdusse andmise päevast 1 000 eurot kuus. Kostja pidi üürisumma tasuma ettemaksuna jooksva kuu 5. kuupäevaks hageja esitatud arve alusel. Hageja andis kostjale ruumide valduse üle 03.11.2017. Kostja ruumide üleandmise kuupäevale vastu ei vaielnud. Kostja ei ole tasunud kliendivõlgnevuse perioodilise aruande kohaselt (dtl 41) üüri 2018 jaanuari- (hageja 26.12.2017 arve; dtl 28), veebruari- (hageja 26.01.2018 arve; dtl 30) ja märtsikuu eest (hageja 23.02.2018 arve; dtl 32). Perioodi eest 01.12.2017 - 31.03.2018 (kuni lepingu ülesütlemiseni) pidi kostja maksma hagejale üüri kokku 3 000 eurot. Kostja ei ole esitanud väiteid, et ta on üüri tasunud ega seda tõendanud. Eeltoodust tulenevalt tuvastab kohus, et kostjal tekkis hageja ees üüri eest lepingu kehtivuse ajal üürivõlgnevus summas 3 000 eurot.
10.Kostja väitis, et 19.01.2018 toimunud veeavarii tõttu sai kahjustada ruumides olnud kostja vara ja leidis, et avariist tulenevalt langes ära tema kohustus üüri tasuda.
11.VÕS § 297 lg 1 kohaselt elu- või äriruumi üürnik võib talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Pooled on omavahelise üürilepingu p-s 4.7 kokku leppinud, et üürnikul ei ole õigust õiguskaitsevahendina keelduda üüri maksmisest, alandada üüri ega hoiustada üüri; teostada Ruumide kinnipidamist või peatada lepingu täitmist. Üürnikul on õigus nõuda kahju hüvitamist või öelda Leping üles. Eeltoodust tulenevalt saab kohus analüüsida, kas kostjal tekkis õigus nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist ja tasaarvestada enda kahju hüvitamise nõue hageja nõudega.
12.Kostja esitas kohtule kostja esindaja ja hageja esindaja vahel toimunud e-kirjavahetuse (dtl 6469). Kirjavahetusest nähtub, et kostja annab hagejale 19.01.2018 saadetud e-kirjas teada, et samal päeval kell 15.00 toimus veeavarii aadressil Xxxx tehti soojustrassi töid. Kuna keldri korrusel puudub vee küte, siis oli jäetud lahtised ja sulgemata veevoolikud. Töö käigus oli avatud nende voolikute kraanid ja selle tulemusel toimus veeavarii. Kannatada said poe inventar ja kaup. Kostja saatis hagejale kahjustada saanud toodete nimekirja ja hinnad. Kirjavahetusest ei nähtu, et kostja oleks esitanud hageja vastu kahjunõude ja tasumisele kuulunud üüri enda võimalik kahjunõudega tasaarvestanud. Seega - poolte kohtueelse suhtluse osas esitatud kirjavahetusest ei nähtu, et kostja oleks rakendanud ruumide kasutamise võimaluse kaotusega seonduvalt õiguskaitsevahendeid.
13.Õiguskaitsevahendeid saab kasutada ka tagasiulatuvalt – kohtumenetluse ajal, väljendades tahteavaldusi menetlusdokumentides või nende lisades. Kostja märkis enda vastuses hagile: „Vee avarii tõttu kaotasin nii ajaliselt kui kaubas võimaluse avada poodi õigeaegselt ja kuna ootasin nende poolset lahendust lоеn Mixitor OÜ-le tekitatud ajaliseks kahjuks 2 kuud. Vee avarii tõttu toimus ruumide ülevärvimine ja pidev kuivatamine. Paluks mitte arvestada Jaanuar ja Veebruar kuus esitatud elektri arveid.“ Ülalmärgitu näol on kohtu hinnangul tegu kostja poolt hagejale suunatud tahteavaldusega TsÜS § 67 lg 1 mõttes. Seega tuleb välja selgitada, mis oli tahteavalduse sisu, kuivõrd kohtu hinnangul see tahteavalduse grammatilisest sõnastusest selgelt ei ilmne. TsÜS § 75 lg-s 1 on sätestatud,et kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kohtu hinnangul ei ole võimalik ülalviidatud tsitaadist välja lugeda, millist õiguskaitseahendit ja millises summas kostja kasutada soovib (nt üüri alandamine või kahju hüvitamise nõue ja tasaarvestus). Eeltoodust tulenevalt ei saa sellel tahteavaldusel olla ka õiguslikke tagajärgi. Kohus on andnud kostjale võimaluse selgitada, kas ta on kasutanud või soovib kasutada õiguskaitsevahendeid, mis hageja nõudeõiguse välistavad (dtl 91 – kohtu selgitused). Kostja ei ole kohtule vastanud ega selliseid asjaolusid kohtu ette toonud.
14.Kostja on enda vastuses hagile avaldanud, et soovib esitada kohtule vastuhagi kahju hüvitamise nõudena. TsMS § 373 lg 1 p 1 kohaselt on kostjal õigus esitada kuni eelmenetluse lõppemiseni või kirjalikus menetluses taotluste esitamise tähtaja möödumiseni hageja vastu oma protsessuaalne nõue ühiseks läbivaatamiseks põhihagiga, kui vastuhagi on suunatud põhihagi tasaarvestamisele. Kohus selgitas kostjale vastuhagi esitamise korda ja kahjunõude esitamise eeldusi (dtl 88-92). Kostja kohtule vastuhagi ei esitanud. Eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et kostja ei ole kasutanud õiguskaitsevahendeid, mis välistaksid hageja õiguste maksmapaneku. Ülalmärgitu alusel leiab kohus, et hageja üürinõue perioodi eest 01.01.2018-31.03.2018 (kuni lepingu ülesütlemiseni) summas 3 000 eurot on põhjendatud ja tõendatud.
15.Pooled ei vaidle selle üle, et kostja tasus üürilepingu sõlmimisel hagejale tagatisraha 2 000 eurot. Kostja leiab, et tema kohustused on tagatisraha arvel täidetud. Hageja on seisukohal, et tagatisraha ei kuulu vastavalt üürilepingu p-le 2.5 tagastamisele ja et temal kui üürileandjal puudub kohustus arvata tagatisraha võlgnevusest maha. Kohtule on tõendina esitatud poolte vaheline üürileping (dtl 44-54). Üürilepingu p-s 2.4. on sätestatud, et üürnik tasub üürileandjale tagatisraha summas 2 000 eurot. Tagatisraha tagab Lepingu kehtivusajal ja 2 (kahe) kuu jooksul pärast Lepingu lõppemist Lepingust tulenevate kõikide põhi- ja kõrvalnõuete täitmist. Üürilepingu p-s 2.5. on sätestatud, et lepingu punktis 2.4. fikseeritud tagatisraha kuulub lepingut nõuetekohaselt täitnud üürnikule tagastamisele 2 (kahe) kuu jooksul arvates lepingu lõppemisest eeldusel, et üürileandja ei oma üürniku vastu rahalisi nõudeid ja/või puudub alus selliste nõuete tekkimiseks. Tagatisrahast võib maha arvestada üürniku lepingujärgsed võlgnevused tasumisele kuuluvate maksete osas ja/või üürileandja varale tekitatud kahju. Juhul, kui leping lõppeb või lõpetatakse üürnikust tulenevast asjaolust või soovist kolm aastat, siis tagatisraha ei tagastata. Kuivõrd pooled mõistavad viidatud sätte (üürilepingu p 2.5.) sisu erinevalt, tuleb sätet kohtu hinnangul VÕS § 29 lg 4 alusel tõlgendada nii nagu seda mõistaks mõistlik kolmas isik. Lepingus on kokku lepitud, et „“tagatisrahast võib maha arvestada üürniku lepingujärgsed võlgnevused“. Seega on üürileandjale jäetud diskretsioon, kas lugeda võlgnevused tagatisrahaga kaetuks või mitte. Hageja üürileandjana on väljendanud, et ta ei soovi lugeda võlgnevusi mitte mingis osas kaetuks tagatisraha arvelt. Lepingust tulenevalt on tal selleks õigus. Samuti on lepingus sätestatud, et tagatisraha lepingu lõppemisel tagastamisele ei kuulu, kui üürileping öeldi üles üürnikust tuleneval põhjusel. Üürileandja ütles üürilepingu üles põhjusel, et üürnik lepingut kohaselt ei täitnud. Kohtu hinnangul on käesoleval juhul poolte vahel kokkulepitu näol tegu leppetrahviga lepingu lõpetamise puhuks üürnikust tulenevatel põhjustel. Äriruumi üürilepingu puhul on lubatud seaduses sätestatust kõrvale kalduda, sh leppida kokku leppetrahvis. Eeltoodu alusel tõlgendab kohus lepingut selliselt, et võlgnevust ei loeta kaetuks tagatisraha arvel ja tagatisraha võlgnevusest maha arvamisele ei kuulu.
16.Edasi analüüsib kohus hageja üürinõuet pärast lepingu ülesütlemist. Hageja ütles kostjaga lepingu üles alates 01.04.2018 (dtl 66) ja pooled ei vaidle selle üle, et üürileping lõppes 01.04.2018. VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist üürileandjale tagastama. Hageja väiteil ei tagastanud kostja ruumide valdust hagejale. Kostja sellele väitele vastu ei vaidle, kuid on esitanud vastuväite, et tal ei võimaldatud ruumidesse pääsu ja nende vabastamist (vastuvõtuviivitus). Kostja ei ole oma väiteid tõendanud. Kuivõrd pooled ei vaidle, et kostja jätkas ruumide kasutamist peale lepingu lõppemist ja kostja ei ole tõendanud, et hageja oleks sattunud vastuvõtuviivitusse (takistanud ruumide üleandmist), leiab kohus, et üürnik rikkus ruumide lepingujärgse üleandmise kohustust.
17.VÕS § 335 ls 1 kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. Sama tulenes ka poolte vahelise lepingu p-st 4.11. Kuivõrd kostja ei tagastanud ruumide valdust peale üürilepingu lõppemist hagejale, jätkas hageja üüriarvete esitamist. Kostja ei ole tasunud ruumide kasutamise eest tasu 2018.a aprilli-, mai-, juuni- ja juulikuu eest kokku summas 4*1 000 = 4 000 eurot. Kohus mõistab selle summa kostjalt hageja kasuks välja.
18.VÕS § 292 lg-s 1 on sätestatud, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks
on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Pooled on lepingu p-s 2.2 kokku leppinud, et kostja (üürnik) tasub ka kõrvalkulusid, sh maamaks ja elektrienergia tasu. Hageja nõuab kostjalt maamaksu tasumist perioodi eest detsember 2017-juuni 2018 (st kokku 7 kuu eest) summas 7 * 7,25 = 50,75 eurot (dtl 25-41). Kostja ei ole sellele nõudele vastuväiteid esitanud ja kohus möhitab hagejalt maamaksu välja hagis nõutud ulatuses ehk summas 50,75 eurot.
19.Hageja nõuab kosjalt tasu kõrvalkulude, sh elektrienergia eest perioodil november 2017 – juuni 2018 (st kokku 7 kuu eest) summas 1 263,23 eurot (dtl 25-41). Pooled on nende vahelise üürilepingu p-s 4.11 kokku leppinud, et ruumid õigeaegselt tagastamata jätmisel tuleb tasuda üüri ja muid lepingu alusel tasumisele kuuluvaid makseid. See hõlmab vastavalt lepingu p-le
2.2.ka tasu kõrvalkulude, sh elektrienergia eest. Kostja leiab, et ta ei pea tasuma elektrienergia eest jaanuari- ega veebruarikuu eest, kuid ei ole esitanud kohtule tõendeid asjaolude kohta, mis selle nõude rahuldamise välistaksid. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt kõrvalkulude, sh elektrienergia eest perioodil november 2017 – juuni 2018 (st kokku 7 kuu eest) kostjalt hageja kasuks välja 1 263,23 eurot. Menetluskulud
20.Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, siis jätab kohus tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 menetluskulud kostja kanda.
21.Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks hageja menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal. Kohus määras 18.11.2019 määrusega (dtl 109, 110) pooltele tähtaja menetluskulude nimekirja esitamiseks (25.11.2019). Kumbki pooltest enda menetluskulude nimekirja kohtule ei esitanud. Kohtuasja toimikust nähtub ainsa menetluskuluna riigilõivu tasumine summas 500 eurot. Kohus leiab, et riigilõivu kandmine hageja poolt on tõendatud ning tegemist on põhjendatud ja vajaliku kuluga. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskuluna 500 eurot.
22.TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot.