Hagejad XX (isikukood XXX ) ja XX (isikukood XXX ), lepinguline esindaja XX
ja XX
vastu kahju
Kostjad XX (isikukood XXX) ja XX (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat XX Asja läbivaatamine
08.04.2025 kohtuistung, edasi kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta XX ja XX 12.05.2025 kohtukõne kirjalikes seisukohtades esitatud taotlus haginõude vähendamiseks tähelepanuta.
2.Jätta XX ja XX hagi auditikulude 2040 eurot hüvitamiseks läbi vaatamata.
3.Jätta XX ja XX hagi XX ja XX vastu kahju hüvitamiseks rahuldamata.
4.Jätta maakohtu menetluskulud solidaarselt XX ja XX kanda.
5.Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus pärast otsuse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 alusel.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle läbivaatamist istungil. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 1(14)
1.XX ja XX (endise nimega XX) (hagejad, ostjad) esitasid 26.01.2023 Pärnu Maakohtule hagi XX XX-i ja XX (endise nimega XX) (kostjad, müüjad) vastu müügilepingu eseme mittevastavusest tuleneva kahju hüvitamiseks. Hagejad paluvad jätta menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 28.06.2021 notariaalse „Kinnistu müügilepingu, hüpoteegi üleandmise lepingu, hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu, hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingud“ (leping), millega kostjad müüsid hagejatele 199 000 euro eest XXX-i kinnistu (XX kinnistu), mille koosseisu kuulub elamu, maakelder, kõrvalhoone-küün, šahtkaev ja puurkaev. XX kinnistu oli registreeritud kostjate elukohana. Hagejad ostsid kinnistu eesmärgiga kasutada seda oma elukohana. Hagejad vaatasid kinnistu üle ilma eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning ostsid kinnistu ülevaatusele ja müüjate poolt müügilepingus antud kinnitustele, et lepingu esemel ei ole teadaolevaid varjatud puudusi. Müügikuulutuse järgi oli elamu „Heas korras“, „Kulud aastaringselt mõistlikud, sest maja hoiab hästi sooja“, „Vesi oma puurkaevust, mille sügavus on 20 m“. Kinnistu üleandmise ja vastuvõtmise akti kohaselt vastas elamu lepingus toodud seisukorrale ja komplekteeritusele. XX kinnistut igapäevaselt elukohana kasutades ilmnesid elamul mitmed olulised puudused. Kinnistu mittevastavused ja varjatud puudused, millest kostjad hagejaid ei teavitanud ning millised takistavad hagejatel elamut kasutada sihtotstarbeliselt elukohana, on järgmised: Elamu katuse sademete läbilaskmine korstnate ümbrusest, mille tõttu on elamu siseruumides vihmastel päevadel veeuputused. Tegemist ei ole amortisatsioonist tuleneva omadusega. Katuse ehitusaasta ei vasta tõele, veel 2011. a oli majal eterniitkatus. Palkseinade kahjustused – kandva seina palgid on pehkinud/mädad köögis köögikappide taga ning sauna eesruumis diivani ja kapi taga. Müüjad olid pannud mädanenud kohale toestuseks klotsi ja katnud puuduse kipsplaadiga. Kostja tunnistab oma 16.03.2022 kirjas, et ta ei tutvustanud seda puudust ülevaatuse käigus. Elamu soojapidavus on puudulik, mis nähtub elamule tellitud auditist. Tegemist pole soojustuse amortisatsiooniga, vaid lohaka ja puuduliku soojustuse paigaldamisega. Elamu välisseinas on soojalekked, mis alandavad siseruumide temperatuuri ja põhjustavad kütte ülekulu. Elamu välisuks ei ole sooja- ega sademekindel – lumiste ilmadega sajab ukse alt lund sisse. Elamu pööninguaken ei ole vettpidav ning laseb sademeid läbi, tekitades akna ümbruses seespool veeloigud ja kahjustused. Puurkaevu sügavus ei vasta müügikuulutuses lubatule ja selles olev vesi ei ole joogikõlblik puurkaevu hooldamatusest ning puurkaevu ja kanalisatsioonisüsteemi septiku/imbväljaku valest vahekaugusest (valesti ehitamisest). Vee halba kvaliteeti tõendavad Terviseameti uuringud ja hinnang. XX kinnistu ei vasta lepingutingimustele, keskmise kvaliteedi kriteeriumile ega otstarbele, milleks hagejad seda vajasid (aastaringse koduna). Lepingu eset ei saa viidatud puudustega sihtotstarbeliselt elukohana kasutada. Kostjad vastutavad lepingutingimustele mittevastavuse eest. Nad rikkusid lepingut, jättes teavitamata olulistest asjaoludest (katuse läbilaskmisest ja pehkinud/mädanenud seinast, puurkaevu vee joogikõlbmatusest, akende ja ukse külma ja sademete läbilaskmisest). Lepingu eseme olulised omadused oleksid pidanud sisalduma müügilepingus ja -kuulutuses. Hagejad tutvusid kinnistuga kahel korral, kolmas kord oli pärast ostu-müügi tehingut. Kostjad ega maakler ei teavitanud hagejaid, et puurkaevuvesi ei
2(14)
kõlba joomiseks. Kostjad väitsid, et nad eelistasid tarbida salvkaevuvett. Samuti ei teavitanud kostjad ega maakler hagejaid, et wc ja saunavaheline sein on kahjustunud. Maakler on kallutatud kostjate poole ja tema ütlused ei ole usaldusväärsed. Hagejad teavitasid koheselt 19.08.2021 kostjaid veeuputusest, katuse läbilaskmisest ja sademete tekitatud kahjudest, andes kostjatele võimaluse puudused likvideerida. Hagejad teavitasid kostjaid ka puurkaevu ja vee kvaliteediga seotud probleemidest jooksvalt ning akna/ ukse külma ja sademete läbilaskmisest koheselt nende avastamise järel. Hagejad ei arvanud ukse puhul esialgu, et tegemist on niivõrd olulise puudusega, et peaks müüjatele sellest teada andma ja hüvitamist nõudma, vaid plaanisid puuduste avastamise järel need ise korda teha. Arvestades lisanduvaid ebameeldivaid varjatud puudusi, jäädvustasid hagejad lume sissetulemise ja pidasid aru juristiga. Lisandunud puuduste (vee kvaliteet) järel esitasid hagejad puuduste loetelu kostjatele siis, kui puurkaevust sai proove võtta (talvel ei saanud) ning hagejad said kinnitust oma kahtlustele, et vesi ei ole joogikõlbulik ja et see puudus oli olemas üleandmise hetkel. Ka salvkaevu vesi ei ole joomiseks kõlbulik. Hagejad tellisid XX-lt 2022. a kevadel auditi, et selgitada välja XX kinnistu eramu piirde- ja kandekonstruktsioonide seisukord ja korstna lekke põhjus ning vajadusel teha ettepanekud olukorra parendamiseks. Hagejad esitasid 21.05.2022 kostjatele auditi tulemused ja kokkuvõtte varjatud puudustest, mis takistavad elamut kasutamast aastaringselt elukohana. Hagejad ei olnud puudustest teadlikud. Kostjate vastupidised väited on tõendamata. Hagejad andsid kostjatele võimaluse puudused kõrvaldada või kahju hüvitada. Kuna kostjad seda mõistliku aja jooksul ei teinud, kõrvaldasid hagejad ise osa puuduseid ja teiste puuduste osas on võetud hinnapakkumised. Nii hagejate tellitud ehitusekspert XX kui ka kostjate tellitud ehitusekspert XX, on mõlemad leidnud, et elamul esinevad puudused. Hagejad on pakkunud võimalust ehituseksperdil kohapeal olustikuga tutvumiseks, kuid kostjad ise ei ole seda võimaldanud. Kostjad on hoonet viimase nelja aasta jooksul märkimisväärselt renoveerinud. Erinevus nähtub võrdlusena 2017. a müügikuulutuse piltidega. Ekspert XX on valesti analüüsinud hagejate ekspertiisiakti (nt etteheide ostja poolt mittenõuetekohaselt paigaldatud metallist krae (näha on valgust), mille tulemusel tekkis veekahjustus. Veekahjustus tekkis müüja tegevuse tulemusel, mida ostja püüdis esimeste ettejuhtuvate vahenditega parandada. Ekspertide XX ja XX ekspertiisi tulemused on väärad, mistõttu ei saa neid menetluses arvestada. Lepingu eseme puudused ja seonduv kahju on järgmine: Katuse ja korstna ümbruse veelekete parandamise eest tasusid hagejad XX-le arve nr 21076 alusel 899,26 eurot. Arvestades probleemi tõsisust ja ajakriitilisust, valisid hagejad tööde teostaja, kes on valmis asuma koheselt töid teostama ehk tööde hind sisaldas muuhulgas tööde teostamise ajalist faktorit. Pehkinud palkseinad ja tugikonstruktsioonid ning elamu soojapidavus on puudulik, mis nähtub elamule tellitud auditist. Elamu välisseinas on soojalekked, mis alandavad siseruumide temperatuuri ja põhjustavad kütte ülekulu. Palgi kahjustused on tuvastatud auditiga, millest nähtuvalt ei ole elamu „hästi sooja pidav“ ja aastaringselt elamiseks kasutatav. Hagejad soovivad hüvitist ulatuses, mis on ekspertide arvates vajalik ühtlase ja korrektse soojustuse paigaldamiseks. Hagejad tellisid avastatud külma- ja sademete läbilaskmise puuduste kõrvaldamiseks hoone väliste ja siseste ehitustööde hinnapakkumised: XX 17.10.2022 hinnapakkumine 32 350,93 eurot ja XX 23.10.2022 hinnapakkumine 55 502,40 eurot, mis tähendab et tööd lähevad maksma u 32 350,93 eurot.
3(14)
Välisuksest pääseb külma sisse ja tuuliste ilmadega sajab lund sisse ukse alt nurgast. XX 14.10.2021 hinnapakkumine külmakaitsega uksele on 1572 eurot ilma paigalduskuluta. Mõistlik ei ole teha kulutusi vana ukse remondile. Pööninguaken vihmavee lekkimise ja edasise kahju tekkimise vältimiseks on vajalik akna väljavahetus, mis maksab 301,60 eurot (sh käibemaks). Vana akna remont ei ole mõistlik. Puurkaevu puuduste likvideerimisega seoses on vaja ümber ehitada ka vee- ja kanalisatsioonisüsteem, kuna joogivee reostus ja halb kvaliteet on tingitud puurkaevu ning imbväljaku septikute nõuetele mittevastavast vahemaast. Senise kanalisatsioonilahenduse asukoha muutmine on seadusevastane ja kinnistu kanaliseerimiseks saab kasutada üksnes biopuhastit, mitte septikut. XX-le tasusid hagejad 84 eurot kaevu ja kanalisatsiooni mõõdistustööde eest. XXi hinnapakkumise järgi kulub vajalike kinnistu omapuhasti ümberehitustööde tegemiseks 13 356 eurot. Hagejad kandsid lisaks kulu puuduste tuvastamisele, tasudes XX 15.05.2022 arve nr 1090 alusel 2040 eurot. Selle kulu peavad hüvitama kostjad.
Kokku kohustuvad kostjad hagejatele hüvitama 53 124,11 eurot (teesides 43 124,11 eurot). Kostjate hinnapakkumised ei sisalda kõiki vajalikke töid ja lähtuvad valedest andmetest. Kostjate vastuväited
2.Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata ning ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Vastuse kohaselt on hagejate nõuded pahatahtlikud ja alusetud, tuginedes valeväidetele. Isegi kui eeldada nende väidete õigsust, on kahju hüvitise nõude suurus ülepaisutatud. Kostjad müüsid hagejatele u 90 aastat vana maja, mida nii kostjad kui ka vaidlusaluse elamu endised elanikud olid osaliselt jõudumööda remontinud. Enne müügitehingu sõlmimist toimus kaks põhjalikku müügilepingu eseme ülevaatust (03.06 ja 19.06.2021), mille käigus andsid kostjad hagejatele elamu seisukorrast põhjaliku ülevaade. Kostjad juhtisid hagejate tähelepanu majaga seotud probleemidele. Eeltoodu kinnitati täiendavalt üle pärast müüki 31.07.2021 elamu üleandmisel, mille käigus ei avaldanud hagejad ühegi puuduse suhtes üllatust või nendest varasemat mitteteadmist. Seda tõendavad maakleri XX ütlused ja poolte vahel peetud kirjavahetus. Kõik eripärad, mida hagejatele enne müügilepingu sõlmimist tutvustati, on eseme omadused, mitte puudused. Kostjad ei ole müügilepingut rikkunud. Kui ehitis on ehitatud u 100 tagasi, ei ole võimalik lähtuda tänapäevastest ehitusstandarditest. Ehitusekspert XX on välja toonud, et hagejate tellitud ekspertarvamuses on valimatult kohaldunud RYL-i („Nõuded ehitustööde kvaliteedile“) nõudeid ka töödele ja ehitise osadele, mis on ligi 100 aastat vanad. Müügilepingu ese ei ole puudustega: 1) Väidetav puudus – palkseinad on saunas ja köögis kahjustunud. Väikesemahulised ja ehitise kandekonstruktsiooni mitte-mõjutavad kahjustused (mädanikuga nakatumised) u 100 aastat vanas palkmajas ei ole erakordsed ja ei kujuta endast kõrvalekallet sama vana ehitise keskmisest kvaliteedist. 2) Väidetav puudus – pööninguaken laseb vett läbi. Ehitisel ei olnud pööninguaken vahetatud ja see oli hagejatele teada. Ehitisel olid ees ehitusaegsed aknad, mida oli aastakümneid tagasi parendatud/remonditud. Vee läbilaskmine ei ole kõrvalekalle keskmisest kvaliteedist. 3) Väidetav puudus – soojapidavus ja külmasillad ehitise erinevates osades. Hagejate asjatundja arvamuses toodud soojuskaamera tulemused ei ole adekvaatsed ja usaldusväärsed. Isegi kui asjatundja arvamusest lähtuda, siis soojalekked on kohtades, kus on sulgemata
4(14)
tuulutusavad; elutoa- ja magamistoa suurte akende ümbruses ning elutoa ja duširuumi laes ning korstna ümbruses. Hagejad olid kõikidest n-ö asjaoludest, mis soojuslekkeid tekitasid (tuulekastid on avatud, pööning on välja ehitamata, korstna juures on läbijooks jms) teadlikud. 4) Väidetav puudus – elamu välisuks ei ole soojapidav. Ukse vanus on igale mõistlikule isikule nähtav. Sademete läbilaskmise saab parandada tihendamise või reguleerimisega vms. Uks vastab sellise konkreetses vanuses ukse keskmisele kvaliteedile. 5) Väidetav puudus – puurkaevu vesi ei ole sobilik joomiseks ning puurkaevu ja imbväljaku vahekaugus on liiga väikene. Kostjad on korduvalt selgitanud, et joogivesi tuli kinnistul asuvast salv/šahtkaevust ning majapidamises kasutatav vesi (mis ei olnud mõeldud joomiseks) tuli puurkaevust. Puurkaevu ja imbväljaku asukoha kauguse nõue kohaldub ainult puurkaevu korral, mida kasutatakse joogiveevõtmiseks. Kostjad tutvustasid hagejatele nii isiklikult kui ka maakleri vahendusel korduvalt ning tundide pikkuste ülevaatuste käigus müügilepingu eset. Kostjad avaldasid väidetavad puudused hagejatele sõnaselgelt või oli neid puudusi võimalik selgelt ja üheselt silmaga näha. Kostjad täitsid lepingueelsete läbirääkimiste käigus tuleneva teabe andmise kohustuse. Alternatiivselt eelnevalt ei ole hagejatel võimalust osadele väidetavatele puudustele tugineda, kuna ei ole neist kostjaid tähtaegselt (mõistliku aja jooksul ehk u 2 kuu jooksul) teavitanud. Valduse üleandmise päevale (31.07.2021) eelnevalt oli sadanud ulatuslikult vihma ja läbijooks oli või pidi olema nähtav, kuid hagejad teatasid sellest alles 02.03.2022. Välisukse vahetuseks on hagejad võtnud hinnapakkumise 14.10.2021, kuid teatasid sellest alles 02.03.2022. Joogiveega seonduvast teavitasid hagejad 02.03.2022, kuigi see oleks pidanud neile valduse üleandmise päevale järgnevalt olema selge või vähemalt Terviseametist 23.11.2021 analüüside saamisel. Elades elamus sees, pidid hagejad palkide pehkinud kohti märkama paari nädala jooksul sissekolimisest, kuid teavitasid neist alles 02.03.2022. Kostjate vastu esitatud kahju hüvitise nõue on ebamõistlikult suur ning summad, mille hüvitamist hagejad kostjatelt nõuavad ei ole seotud väidetavate puuduste likvideerimisega. Hagejad on läbisegi tuginenud nii kahju hüvitamisele kui ka asja parandamise kulutuste hüvitamisele. Pööninguakna väljavahetamine ei ole vee sissesadamise puhul vajalik, vaid tihendada tuleb akna paigalduskonstruktsiooni. Samuti tuleb välisuksest lume ja külma õhu sissetulemise puhul ust reguleerida ja/või tihendada. Isegi kui uks tuleks välja vahetada, peaks see olema samaväärne, mitte oluliselt parem. Hagejad nõuavad kostjatelt uue ja parendatud kanalisatsioonisüsteemi ehitamise hüvitamist, millel ei ole imbväljaku/puurkaevu vahekaugusega midagi pistmist. Hagejate ekspert on märkinud, et osad palgid vajaksid osaliselt plommimist (lokaalset parandust), kuid hagejad nõuavad alusetult terve siseseina uuesti ehitamist. Samuti nõuavad hagejad külmalekete likvideerimiseks alusetult kogu välissoojustuse väljavahetamist. Katuse läbijooks korstna juurest tuli likvideerida, kuid mitte hagejate taotletud mahus. Asjatundja XX on enda arvamuses järeldanud: „Eramut puudutavate tööde maht puuduste kõrvaldamiseks on sisuliselt väike. Hinnapakkumises kirjeldatud ehk kavandatavad ehitustööd on oluliselt suuremad, kui seda nägi ette nende poolt kaasatud ehitusekspert ja võrreldes ka tegelikult vajalikega.“ Kostjad on võtnud ise alternatiivsed hinnapakkumused hagejate poolt esitatud kõigi väidetavate puuduste likvideerimiseks ning selliseks kuluks on 4434 eurot (koos käibemaksuga) või 4500 eurot (koos käibemaksuga).
OTSUSE PÕHJENDUSED
3.Maakohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata ja menetluskulud jäävad solidaarselt hagejate kanda.
5(14)
4.TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
5.Pooled tõid esile järgmised asjaolud, mis vastaspool võttis omaks või mille vaidlustamise tahe ei ilmnenud tema avaldustest, mistõttu kohus saab need lugeda TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning tõendite alusel tuvastatuks: - Hagejad ostjatena ja kostjad müüjatena sõlmisid 28.06.2021 notari juures „Kinnistu müügilepingu, hüpoteegi üleandmise lepingu, hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu, hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingud“ (leping; dtl 26-40), millega kostjad müüsid hagejatele Rapla maakonnas XXX-i kinnistu (registriosa nr 2837637, XX kinnistu või lepingu ese), mille koosseisu kuulub elamu, maakelder, kõrvalhoone-küün, šahtkaev ja puurkaev (lepingu p-d 1.6.1.-1.6.5.). o Lepingu p 2.1. alusel oli XX kinnistu hind 199 000 eurot. o Lepingu p-s 1.7.5. kinnitasid kostjad, et lepingu esemel ei ole mingeid neile teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostjad ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. o Lepingu p 1.7.6. järgi oli XX kinnistu registreeritud kostjate elukohana. - Kinnisvaraportaali kv.ee müügikuulutuses (dtl 41-49) oli XX kinnistu osas märgitud muuhulgas, et tegemist on 1935. a majaga (ehitusaasta 1935), mis on heas korras ja mis hoiab hästi sooja (kulud on aastaringselt mõistlikud), majal on pakettaknad ning vesi on oma puurkaevust, mille sügavus on 20 m. - Hagejad vaatasid lepingu eseme 03.06.2021 üle koos maakleri XXga ning 19.06.2021 üle koos kostjatega ja maakleriga. - Hageja XX ja kostja XX XX-i allkirjastasid 31.07.2021 üleandmise ja vastuvõtmise akti (dtl 50), millega anti XX kinnistu ostjatele üle kinnitusega, et üksikelamu vastab 28.06.2021 lepingus toodud seisukorrale ja komplekteeritusele. - Hageja XX kirjutas 19.08.2021 kostjale XX XX-i e-kirja (koopia ka maaklerile XXle) (dtl 88-89), milles teatas, et „Eile õhtul avastasime ebameeldiva üllatuse, kui sauna põrandal oli korralik kogus vett, mis oli laest tilkunud ja pööningule minnes avastasin, et päris mitmest kohast tuleb vesi läbi, mis lekkis põranda vahelt ka alumise korruse laeni nii, et sauna lagi on veekahjustuste tõttu vajunud allapoole ning jätkuvate vihmahoogudega võivad kahjud ka suureneda nii saunas kui ka teistes tubades. Arvestades, et antud vigasid eramu osas eraldi välja ei toodud ning tegemist on ulatuslike puudustega, siis palume need puudused likvideerida. Köögimööbli liigutamisel ilmnes ka, et mööbli taga olev sein - sauna eesruumi ja köögi vaheline sein on kahjustunud. Nimelt on välisnurga palgid ulatuslikult pehkinud, mille tõttu vajavad nad maja konstruktsiooni püsivuse tõttu välja vahetamist. Palume ka selle puuduse osas midagi ette võtta Manuses on ka pildid ja video puudustest. Vastust ootama jäädes XX“. - 19.08.2021 e-kirjale ja adressaatidele vastas kostja XX XX-i 25.08.2021 e-kirjaga (dtl 90) järgmist: „Me rääkisime ja näitasime, et korstnate juurest tuleb suurte vihmasadudega sisse, kuna korstna ääre ruberoidid on tormidega lahti tulnud. Sellest oli juttu kahel korral kui te käisite maja vaatamas ja olite teadlikud sellest. Köögi ja sauna eesruumi vaheline sein ei ole samuti varjatud viga, kuna sauna 6(14)
-
-
eesruumist on väga hästi näha selle seisukord. Siseseinu ei ole renoveerinud ja sellest ka rääkisime. Sealjuures tuletan teile meelde, et te olete ostnud maja, mis on ehitatud 1935.a, maja on 86 aastat vana ja ei ole enam oma esimeses nooruses.“ 19.08.2021 ja 25.08.2021 e-kirjavahetuse järgselt pooled ei suhelnud kuni 2022. a märtsikuuni, mil hageja XX 02.03.2022 kirjutas e-kirja (dtl 63) kostjatele: „Edastan manuses 28. juuni 2021 Teilt ostetud elamu puuduste kohta nimekirja. Lahendust tekkinud olukorrale ootan hiljemalt 17. märtsiks 2022.“ Kirjaga kaasas olnud puuduste nimekiri (dtl 65) sisaldas järgnevaid puudusi: „1. Puurkaevu vesi ei vasta riiklikult kehtestatud nõuetele. Vees esineb väävelvesinikku, mis annab veele ebameeldiva lõhna ning lisaks on vesi bakteriaalselt reostunud, mis tähendab, et vesi on tarbimiskõlbmatu. Rauatase vees on samuti üle normi. Terviseameti sõnul on väävelvesinik kaevu tekkinud puuduliku hoolduse tagajärjel. Joogivesi väävelvesinikku sisaldada ei tohi ning tegemist on mürgise gaasiga. Lisaks on müügikuulutuses märgitud, et puurkaevu sügavus on 20m, kuid puurkaevu tegelik sügavus on 19m.
2.Maja välisuks ei ole ilmastikukindel ega soojapidav. Tuisuste ilmadega tungib lumi ukse alt äärest tuppa.
3.WC/sauna-duširuumi vahelises seinas esineb pehkinud palke. Ühtlasi paistab, et pehkinud kohta on püütud tugevamaks muuta väikese puidust klotsiga.
4.Majal esineb mitmes kohas külmasildasid, mille tõttu langeb ka maja sisetemperatuur kiiresti. Külmasillad on elutoa ja suurema magamistoa suurte akende all, saunakerise juures. Tuuliste ilmadega on tunda tuule puhumist suures magamistoas, mille tõttu jahtub maja samuti väga kiiresti.
5.Lisaks eelnevale kordan üle ka 19. augustil 2021 XX poolt saadetud e-kirjas välja toodud puudused – maja korstnate ümbert ja pööninguakna vahelt sadas vihma sisse. Selle tõttu on kahjustatud ka sauna lagi. Köögimööbli tagune sein (sauna eesruumiga sama sein) on suurel määral pehkinud.“ Kostja XX XX-i vastas hagejatele nende 02.03.2022 e-kirjale 16.03.2022 e-kirjaga (dtl 66-67) järgmist: „1. Puurkaev on 60.aastat vana ja on aja jooksul muutunud ning me ei ole teinud ekspertiisi vee kvaliteedi osas. Eesti eri paikades on vee kvaliteet halb seoses rohke rauasisaldusega. MEIL oli 2 pikka jutuajamist seoses veega kus mina, XX, seletasin, et puurkaevu vesi ei kõlba joogi ja söögi eesmärgil vaid ainult pesuks. Rõhutasime, et kasutame salvkaevu vett joomiseks ja söögitegemiseks ning näitasin ära kuidas vee võtmine käib (salvkaevus oli paigaldatud selle tarbeks pump).
2.Te käisite maja vaatamas 3 korda ja uks oli iga kord nähtav ja katsutav ning uks ei ole esimeses nooruses. Tõenäoliselt vajab reguleerimist ja tihendite vahetust.
3.Tegemist ei ole kandva seinaga ja remondi käigus ei näinud vajadust selle vahetamiseks. Maja müügi ajal oli selle remondist möödas üle kahe aasta ning see ei tulnud isegi meelde, et sellest rääkida. Lisan ka fotod selle kohta, mis oli eelneva omaniku poolt tehtud.
4.Maja külmasildadeks on aknad – nii suured kui väikesed ja väikesed aknad on vanad. Sellest oli juttu XX ning XX vahel, kus XX rääkis vanade akende seisukorrast. Ta lisas ka, et nad ei hoia sooja ning puhuvad läbi. Suurte akende alumised külmasillad – meie ei täheldanud, et need oleks külmasillad, kuna suured aknad õhkavad külma kõikides, nii uutes kui vanades majades. Saunakeris asub osaliselt hoone kütmata osas kus ei ole soojustust ega ole õhutihe. Kui teha kerise/kolde ümbrus õhutihedaks, siis ei pääse värske õhk sauna ja saunas tekib hapnikupuudus, mis on eluohtlik.
7(14)
5.Vastasin sellele kirjale 25.08.2021 ja kuna teie poolt ei tulnud mitte ühtegi tagasisidet siis eeldasin, et need küsimused leidsid lahenduse minu vastustest.“
6.Hagejad paluvad hagis kostjatelt välja nõuda kahjuhüvitis 53 124,11 eurot (hagejate kohtukõne kirjalikes seisukohtades 43 835,99 eurot), kuna kostjad on lepingut oluliselt rikkunud, jättes teatamata lepingu esemel olevatest olulistest varjatud puudustest, mis takistavad hagejatel kinnistut sihtotstarbeliselt kasutada, eelkõige kasutada kinnistul asuvat elamut enda elukohana. Hagejad on varjatud puudustena ja nõutavate kuludena välja toonud järgmise: 1) katus ja korstna ümbrus laseb vett läbi – paranduseks kantud kulu 899,26 eurot; 2) pööninguaken laseb vett läbi – kandmata kulu: aken ilma paigalduseta 301,60 eurot; 3) palkseinad on saunas ja köögis kahjustunud; 4) seinte soojustus on puudulik, soojustusvigade tagajärjel on välisseinas soojalekked – seinakonstruktsioonide ümberehitustööde kandmata kulu p-de 3) ja 4) osas 32 350,93 eurot; 5) elamu välisuks ei ole lund ega soojust pidav – kandmata kulu: uus külmakaitsega uks 1572 eurot; 6) puurkaev ei ole vastav lubatud sügavusele ega ole hooldatud, puurkaevu ja lokaalse kanalisatsiooni/ imbväljaku vahemaa on väiksem kui nõuetekohaselt lubatud on, millest tulenevalt ei ole puurkaevu vesi nõuetele vastav ega joogikõlbulik. Kohtumenetluse kestel esitati ka väide, et salvkaevuvesi pole joogikõlbulik – kantud kulu: veeanalüüsi arve 186,62 eurot, puurkaevu puhastus 921,60 eurot, kaevu ja kanalisatsiooni mõõdistustööd 84 eurot; kandmata kulu: veepuhastuse tööd koos toetusmeetmetega 1412,20 eurot ja omapuhasti ja imbkaevu ümberehitus 13 356 eurot. Lisaks paluvad hagejad kahjuna välja mõista asja lepingutingimustele mittevastavuse kindlakstegemise kulud ehk XX elamu auditi kulud 2040 eurot (dtl 110), mis on hagejate poolt kantud kulu. Oma 12.05.2025 menetlusdokumendis (dtl 501-512, kirjalikud kohtukõne teesid) on hagejad oma nõude suurust vähendanud, paludes välja mõista seinakonstruktsioonide ümberehitustööde kahjuna 28 366,81 eurot, välisukse eest 620 eurot (lisandub käibemaks 20%) ja kanalisatsiooni asukoha muutmisega kaasnevad kulutused 7400 eurot (lisandub käibemaks 20%) juhul, kui kohus leiab, et omapuhasti asendamine ei ole põhjendatud.
7.Kostjad vaidlevad hagile vastu ja leiavad, et lepingu esemel ei olnud varjatud puudusi, sest kõik väidetavad puudused on 1935. a ehitatud elamu eripärad ja omadused, mis avaldati või olid nähtavad hagejatele kahel korral (03.06 ja 19.06.2021) kinnistu ülevaatusel ja kolmandal korral (31.07.2021), kui allkirjastati lepingu eseme üleandmise- ja vastuvõtmiseakt. Kostjad ei ole müügilepingut rikkunud ja ei vastuta lepingu eseme puuduste eest. Lisaks eelnevale märgivad kostjad, et hagejad pole ka neid puuduste esinemisest mõistliku aja jooksul teavitanud ning kahjunõude suurus on ebamõistlikult suur.
8.Seega vaidlevad pooled selle üle, kas kinnisasi vastas müügilepingu tingimustele või keskmisele kvaliteedile; kas kostjad vastutavad lepingu eseme puuduste eest ja kas hagejad on õigustatud nõudma kahjuhüvitist.
9.Esmalt lahendab kohus asjas lahendamata taotluse. Hagejad on oma 12.05.2025 menetlusdokumendis nõuet vähendanud, mis tuleks kohtul korrektselt lahendada.
8(14)
Riigikohus on oma 20.03.2019 otsuses tsiviilasjas nr 2-14-61508, p-s 16 selgitanud, et haginõude vähendamist ei peeta TsMS § 376 lg 4 p 2 järgi küll hagi muutmiseks, kuid sellest tuleneb vaid see, et vähendamisele ei kehti TsMS § 376 lg 1 järgsed piirangud hagi muutmiseks, eelkõige, et muutmiseks on vajalik kostja või kohtu nõusolek. Menetluslikult saab olla tegu haginõude osalise tagasivõtmise või hagist osalise loobumisega, mis tuleb kohtumäärusega vastu võtta ja vastavalt kas jätta hagi osaliselt läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 1 p 2, §-d 424 ja 425) või menetlus lõpetada (TsMS § 428 lg 1 p 3, §-d 429 ja 431). Hagejate 12.05.2025 nõude vähendamise taotluse osas tuleks kohtul reeglina ka küsida kostjate arvamust (TsMS § 328 lg 2). Seda praeguses menetlusstaadiumis ilma kohtumenetlust uuendamata teha ei saa. Kohus leiab, et hagejate 12.05.2025 kohtukõne kirjalikes seisukohtades esitatud taotlus haginõude vähendamine tuleb jätta tähelepanuta, kui hilinenult esitatud taotlus. Kohus selgitas hagejatele 08.04.2025 istungil (vt dtl 481, ajamärk 01:49:13), et „Teesides võivad olla vaid esitatud tõendite markeerimised, rõhutamised, miks te soovite öelda, et teie olete n-ö võitjapool mingi tõendi tõttu. Mitte ühtegi uut asjaolu, rääkimata tõendist tegelikult ei tohi seal käsitleda“, millele hagejate esindaja vastas: „Nõus“. Samuti ei muudaks taotluse sisuline lahendamine käesoleval juhul asja lõpptulemust, kuna hagi kahju hüvitamiseks jääb rahuldamata.
10.Seonduvalt hagejate nõudega välja mõista kahjuna asja lepingutingimustele mittevastavuse kindlakstegemise eest 2040 eurot, mida hagejatel tuli tasuda XX-le elamu auditi kulude eest arve nr 1090 (dtl 110) alusel, leiab kohus, et ekspertiisikulude kui kahju väljamõistmise nõue tuleb jätta läbivaatamata TsMS § 423 lg 1 p 13 alusel (vt RKTKo 08.12.2016, 3-2-1-116-16, p-d 38-40). Tulenevalt TsMS § 138 lg-st 1 ja § 143 p-st 2 on tegu dokumentaalse tõendi saamise kulutuste hüvitamise nõudega. Seda saab nõuda menetluskulude kindlaksmääramisel. Sellist kulutuste hüvitamise nõuet ei saa TsMS § 174 lg 11 kohaselt panna maksma hagimenetluses.
11.Järgnevalt annab kohus hinnangu hagejate nõude põhjendatusele kostjate vastu müügilepingu esemel olevate varjatud puuduste eest kahju hüvitamise osas.
12.VÕS § 14 lg-st 2 tulenevalt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, millest teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Müügilepingu alusel ostjale üle antud asi peab VÕS § 217 lg 1 kohaselt vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 alusel ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 teise lause kohaselt peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga, kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest. VÕS § 218 lg 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 esimese lause kohaselt ei vastuta
9(14)
müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. VÕS § 222 lg 5 sätestab, et kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist.
13.Riigikohus on oma14.03.2019 otsuses tsiviilasjas nr 2-17-1937 p-des 15 ja 16 selgitanud, et võlausaldaja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: - võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); - võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); - võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); - kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); - kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); - rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Müügilepingu rikkumiseks on muuhulgas see, kui müüdud ese ei vasta lepingutingimustele (st on puudusega), mh ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1, § 217). Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: - puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); - puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); - ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); - sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); - ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). VÕS § 222 lg-st 5 tuleneva nõude juures tuleb müüja vastutamisel asja puuduse eest hinnata lisaks, kas müüja ei paranda asja mõistliku aja jooksul ostja poolt parandamisnõude esitamisest (VÕS § 222 lg 5); kas ostja on asja ise parandanud või lasknud selle parandada (VÕS § 222 lg 5); kas kulutused puuduse kõrvaldamiseks on kantud (RKTKo 28.10.2009, 3-2-1-98-09); kas asja parandamise kulud on mõistlikud (VÕS § 222 lg 5).
14.Hagejad on oma kahju hüvitamise nõude esitamisel viidanud nii kantud kulutuste täitmisnõudele kui ka teavitamiskohustuse rikkumisest tulenevalt nõudele. Kohus ei ole seotud menetlusosaliste seisukohtadega seaduse kohaldamisel, vaid kvalifitseerib esitatu pinnalt õigussuhte ise ja kohaldab TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 esimese lause alusel ise seadust (RKTKo 31.03.2010, 3-2-1-7-10, p 16). Esitatud asjaolude järgi võib hagejate kahju hüvitamise nõue kuuluda rahuldamisele vaidlusaluste tegemata kulutuste osas VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel ning vaidlusaluste tehtud kulutuste eest VÕS § 115 lg 1 ja § 222 lg 5 alusel juhul, kui leiab tõendamist, et
10(14)
elamuga kinnistu ei vastanud müügilepingu tingimustele ja et kostjad vastutavad müüja kohustuste rikkumise eest.
15.Kohus leiab, et hagejate poolt etteheidetavad elamu ja kinnistu puudused või eripärad või omadused (vt ka otsuse põhjenduste p 6 teine lõik) suures osas XX kinnistul ka riisiko ülemineku ajal hagejatele (VÕS § 218 lg 1) olemas olid. Kostjad ei eita, et elamu katus lasi korstnate juures teatud tuule suunal vett läbi; uued aknad olid 2 akent alumisel korrusel, pööninguaken ei olnud uus, soojapidavus ei olnud ühtlane, kuna tuulekastid olid alt sulgemata; 1935. a kasutusele võetud elamu palkseinad olid osaliselt pehkinud; välisuks ei olnud uus ning puurkaevust ei saanud joogivett. Samuti ei ole pooled asjas esile toodud, et vaidlusalused puudused oleksid tulenenud hagejatest (VÕS § 101 lg 3).
16.Pooled vaidlevad selle üle, kas kõik nimetatud puudused olid hagejatele õigeaegselt ja õigel viisil (notariaalses lepingus, müügikuulutuses, suuliselt) avaldatud või pidid puudused olema hagejatele ostjatena kinnistut ja elamut üle vaadates nähtavad ja arusaadavad (VÕS § 218 lg 4) ning juhul, kui puudused ei olnud hagejatele avaldatud, siis kas hagejad teavitasid kostjaid puudustest õigeaegselt (VÕS § 220), mistõttu kostjad peavad neile kahju hüvitama.
17.Seega hindab kohus iga vaidlusaluse puuduse (katus, pööning, palkseinad, soojustus, välisuks, puurkaev) osas, kas see oli hagejatele kostjate poolt õigeaegselt ja õigel viisil avaldatud või pidi see olema hagejatele ostjatena kinnistut ja elamut üle vaadates nähtav ja arusaadav ning juhul, kui puudust hagejatele ei avaldatud või polnud see nähtav, siis ostajad teavitasid puudusest õigeaegselt. Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei ole veel lepingutingimustele mittevastavusteks. Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine. Kohus selgitab, et kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele. Kui müügiese eeltoodule ei vasta, on eelduslikult tegemist VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega ning müüja saab üldjuhul oma vastutuse välistada üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt RKTKo 17.06.2019, 2-18-9099, p 10; RKTKo 19.11.2012, 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26).
17.1.Hagejad on kohtumenetluses väitnud, et lepingu ese ei vasta lepingus ega müügikuulutuses kokkulepitud ja nimetatud tingimustele ning juhul kui lepingu esemel on vaidlusalused puudused, peavad need olema kirjalikult lepingus või kuulutuses nimetatud. Kohus sellega ei nõustu, et kõik lepingu eseme puudused (omadused, eripärad) peavad olema notariaalses lepingus nimetatud ja/või müügikuulutuses kirjalikult kirjas. Seadusest sellist vorminõuet müügilepingu eseme puuduste avaldamiseks ei ole. Kuigi müüjatel oleks tõesti mõistlik edasiste vaidluste vältimiseks või vähendamiseks alati panna notariaalsesse lepingusse ja/või müügikuulutusse kirja kõik lepingu eseme puudused, omadused ja eripärad, kuid selle tegemata jätmine ei tähenda, et müüjad ei võiks ostjatele ka suuliselt asja ülevaatamise käigus kõiki lepingu eseme omadusi tutvustada. Samuti saab kokkuleppe puudumisel lepingu eseme omaduste osas lähtuda kvaliteedi hindamisel seadusest (VÕS §
11(14)
217 ja § 77). Praeguses asjas tuleb osade etteheidetavate puuduste osas kindlasti arvestada, et vaidlusalune elamu ehitati 1935. a.
17.2.Hagejad on varjatud puudusena nimetatud elamu katuse sademete läbilaskmise korstnate ümbrusest, mille tõttu on elamu siseruumides vihmastel päevadel veeuputused. Kostjate sõnul on sellest puudusest hagejaid korduvalt teavitatud. Kohus leiab, et kostjate seisukoht on tõendatud nii tunnistaja maakleri XX kirjalike ütlustega (dtl 241-243) kui ka suuliste ütlustega (dtl 472-481, vt ka ajamärk 01:18:04), mida kinnitab ka poolte kirjavahetus (vt nt dtl 244: „Me rääkisime ja näitasime, et korstnate juurest tuleb suurte vihmasadudega sisse, kuna korstna ääre ruberoidid on tormidega lahti tulnud. Sellest oli juttu kahel korral kui te käisite maja vaatamas ja olite teadlikud sellest.“). Eelneva põhjal ei ole tegemist puudusega, mis oli varjatud. Tõendatud on, et ostjatele avaldati enne lepingu sõlmimist ja ka valduse üleandmisel, et katus laseb vihma läbi. Vastupidist ei ole hagejad tõendanud.
17.3.Elamu pööninguakna sademete läbilaskmise osas on hagejad kostjatele 19.08.2021 e-kirjas (dtl 88-89) teatanud „pööningule minnes päris mitmest kohast tuleb vesi läbi“. Konkreetselt pööninguakent nimetatud e-kirjas mainitud ei ole, kuid hageja on lisanud pööninguaknast pildi (dtl 76), mille andmetest nähtub, et see on tehtud 18.08.2021 kell 22.16 ning sellel olev aken on veepiiskasid täis ja aknalaud on märg. Seega on iseenesest pööninguakna veeläbilaskmine fikseeritud mõistliku aja jooksul pärast tehingu tegemist ja 31.07.2021 allkirjastatud üleandmise akti ning üldsõnaliselt ka 19.08.2021 e-kirja ja selle lisadega müüjatele avaldatud. Samas leiab kohus, et kostjad on hagejate 19.08.2021 e-kirjale 25.08.2021 e-kirjas (dtl 90) vastuseks selgitanud, et maja ei ole enam esimeses nooruses ja veeläbilaske probleemi pööningult on ostjatele selgitatud. Kummaski 2021. a e-kirjas ei ole pooled seejuures konkreetselt pööninguakent nimetanud ning järgmine tõendatud suhtlus toimus pooltel alles 2022. a märtsis, s.o ligi 7 kuud hiljem, kui kostjad selgitasid (mh) pööninguakna kohta vastuseks hagejate 02.03.2022 e-kirjale oma 16.03.2022 e-kirjas: „Vastasin sellele kirjale 25.08.2021 ja kuna teie poolt ei tulnud mitte ühtegi tagasisidet siis eeldasin, et need küsimused leidsid lahenduse minu vastustest“. Kostjate tellitud „Asjatundja ehitustehniline ekspertarvamus aadressil XX kinnistu, XXX asuva elamu ehituslike puuduste kohta“ (dtl 251-258) märgib pööninguakna kohta järgmist. “Antud olukorras on vajalik teada, kus kohal on akende veelekke koht. Hagi leheküljel 12 on öeldud (p 2 Pööninguaken), et vihmavee sisse sadamine pööninguakna vahelt. Eeltoodu ei anna piisavat informatsiooni vihmavee lekke asukohast – kas see on aknaraami ja -lengi vahelt või lengi ja seina ehk akna kinnituskoha vahelt. Lekkekoha parandamiseks ei ole vaja akent välja vahetada, vaid tihendada täiendavalt eeltoodud kohad ning panna akna väliskülge plekid (akna üla- ja alapinda). Akna näol on tegemist vana ehk kaua aega elamu pööningul olnud aknaga, mille seisukord oli eramu ostmisel vaadeldav.“ Kohus leiab, et kuna hagejad ei vastanud kostjate 25.08.2021 e-kirjale ligi 7 kuu jooksul, ei saa lugeda üldiselt sõnastatud varjatud puudusest (pööningult tuleb vett läbi) teatamist õigeaegseks (eluliselt usutav on kostjate seisukoht, et nad arvasid, et probleem leidis lahenduse, kui nende kirjale ei vastatud) ega ka piisavalt täpseks, mida kinnitab ehitusinseneri XX seisukoht (dtl 256). Hagejate 7 kuud hiljem esitatud uus täpsustatud nõue on esitatud ühelt poolt mõistlikku aega ületades ehk hilinenult, aga teiselt poolt ei ole ka puudusenõue akna vahetamise näol piisavalt täpne ega põhjendatud – hagejatele avaldati, et elamu pööninguaken ei ole uus ning asjatundja arvamusele tuginedes võiks akna tihendamine seda parandada.
12(14)
17.4.Hagejad on välja toonud varjatud puudusena elamu soojapidavuse puudulikkuse, mis nähtub 15.05.2022 koostatud XXlt auditist (dtl 123-131), mille läbiviimiseks teostati ka 2022. a mais paikvaatlus. Kohus nõustub sellega, et auditist nähtuvalt on elamu soojapidavus puudulik. Samas leiab kohus, et ühelt poolt on hagejatele avaldatud, et tuulutuskastid on avatud (vt tunnistaja kirjalikud ja suulised ütlused ja kostja e-kirjad) ning teiselt poolt on hagejad nimetatud puudusest teatanud hilinenult, s.o alles 02.03.2022 e-kirjas: „Majal esineb mitmes kohas külmasildasid, mille tõttu langeb ka maja sisetemperatuur kiiresti. Külmasillad on elutoa ja suurema magamistoa suurte akende all, saunakerise juures. Tuuliste ilmadega on tunda tuule puhumist suures magamistoas, mille tõttu jahtub maja samuti väga kiiresti.“ Asjaolu, et puudus fikseeriti 15.05.2022 auditiga, ei tähenda, et ostjad saavad puudusest teavitada 7 kuud pärast asja valduse saamist. Külmasildadest teadasaamise aega ei ole hagejad kohtumenetluses nimetanud, kui ilmselgelt ei saanud see neile teatavaks saada alles 2022. a alguses, kui hinnata sellest teatamise (02.03.2022) mõistlikku aega. Seonduvalt palkseintega kui varjatud puudusega, märgib kohus, et 1935. a ehitatud maja puhul saab 1935. a palke lugeda keskmisele kvaliteedile vastavaks, mida kinnitavad eriteadmistega isiku XXi arvamused (dtl 248-249, 344-348): nt „100 aasta vanuste seinapalkide osas ei ole midagi haruldast, et osa palke on nakatunud puidumädanikuga. ... hoones kasutatud palgid vastavad keskmisele kvaliteedile“. Kohus märgib asjatundja XXi arvamuse kui tõendi usaldusväärsuse osas, et puudub alus tõendeid mitte arvestada. Asjaolu, et XX ja kostja XX on töökaaslased, ei tähenda, et XXi kui diplomeeritud ehitusinseneri erialane arvamus oleks kallutatud.
17.5.Elamu välisuks, mis hagejate väitel ei ole sooja- ega sademekindel, sest lumiste ilmadega sajab ukse alt lund sisse (fotod dtl 73-75). Kostjate sõnul on nemad elamule ette pannud kasutatud ukse (dtl 220), mis oli kahel pikal kinnistu ülevaatusel 03.06 ja 19.06.2021 enne 28.06.2021 notariaalse tehingu sõlmimist ning pärast seda 31.07.2021 ülevaatusel hagejatele kindlasti nähtav. Kohus nõustub selles osas kostjatega, et vana ukse puhul ei saa ilmselt eeldada, et see peaks sooja samasugusel määral, kui uus uks, millega asendamist hagejad kostjatelt taotlevad. Samuti pidi vaidlusalune välisuks olema ostjatele kolmel korral vähemalt nähtav, kuigi lume sisse sadamist ei saa pidada ka vana ukse puhul ilmselt selle keskmiseks kvaliteediks. Kohtu hinnangul ei ole hagejad aga tõendanud, millal nad said teatavaks sellest, et ukse alt tuiskab lumi sisse. Kohtuistungil (vt dtl 467) hagejad sellele küsimusele ei vastanud. Kuna välisukse puudustest teatasid hagejad kostjatele ligi 7 kuud peale kinnistu üleandmise akti allkirjastamist, ei saa seda pidada mõistlikuks ajaks (VÕS § 220 lg 1).
17.6.Kohus leiab, hinnates XX kinnistu müügikuulutust (dtl 41-49) ja tunnistaja kirjalikke ja suulisi ütlusi, et ostjatele ei ole lubatud, et puurkaevust tuleb joogivesi. Seda ei kinnita ka hagejate enda esitatud 2017. a müügikuulutus (dtl 390-398), et puurkaevu vesi on joodav. Kuna hagejatele avaldati kostjate ja maakleri poolt, et joogivesi tuleb salvkaevust ja vastupidine on tõendamata, siis ei ole tegemist varjatud puudusega, vaid 1935. a kasutusse võetud elamu omadusega, isegi, kui puurkaev ja salvkaev sellest ajast ei pärine. Salvkaevuvee joogikõlbulikkuse osas on varjatud puudus esitatud hilinenult (vt 2025.a tõend (dtl 381)).
17.7.Kõike eeltoodut hinnates on kohtu arvates asja kokkulepitud omadused avaldatud hagejatele ülevaatamise käigus (katus, aknad, puurkaev, salvkaev) või pidid olema vähemalt nähtavad (aknad, palkseinad, välisuks) ning hagejad ei ole osasid puudusi avaldanud piisavalt täpselt ega õigeaegselt (pööninguaken, soojustus, välisuks, salvkaevu joogivesi). Kohus leiab, et vaidlusalused puudused ei ole XX kinnistu ja sellel oleva 1935. a ehitatud elamu juures
13(14)
sellised, mis võimaldavad väita, et müügiese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele. Hagejad ei ole tõendanud, et kinnistu müügileping sisaldas mingit erikokkulepet XX kinnistul asuva elamu kvaliteedistandardi kohta. Samuti ei ole tõendatud, et müügikuulutuse või maakleri kaudu lepiti kokku lepingu eseme kvaliteedinõuetes. Müügilepingu esemeks olnud kinnistu ja selle oluliseks osaks olev ehitis vastab müügilepingu tingimustele, st otstarbeks, milleks sedalaadi samavanuseid asju tavaliselt kasutatakse (VÕS § 217 lg 1 p 2) ning samas vanuses ehitise keskmisele kvaliteedile (VÕS § 77 lg 1). Kostjad ei vastuta müügilepingu eseme puuduste eest, kuna hagejate välja toodud väidetavad puudused olid hagejatele nähtavad ja/või avaldatud või ei teatatud nendest mõistliku aja jooksul. Lepingu ese sobib otstarbeks, milleks seda tavapäraselt kasutatakse ning vastab keskmise kvaliteedi kriteeriumile.
18.Seega ei hinda kohus hagejate kulunõuete põhjendatust, kuna kostjad ei ole lepingut rikkunud. Menetluses esitatud, kuid otsuses käsitlemata poolte väited ja tõendid tuleb jätta arvestamata kui asjas mitte tähtsus omavad (TsMS § 442 lg 8, § 238).
19.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
20.Hagimenetluses jaotatakse menetluskulud TsMS § 162 lg 1 järgi, st et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Antud asjas tehti kohtuotsus hagejate kahjuks. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus kõik maakohtus kantud, sh kostjate kantud menetluskulud solidaarselt hagejate kanda TsMS § 162 lg 1 alusel.
21.Tulenevalt TsMS § 177 lg 1 p-st 2 ja lg-st 2 määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt) Agle Lauren Kohtunik Kohtuotsus jõustus osaliselt, osaluselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 12.01.2026 lahendiga.
14(14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.