Altanova Invest OÜ hagi V. K. , H. V. ja H. V. vastu kaasomandis olevale elamule tehtud kulutuste hüvitamiseks
Tsiviilasja hind
23 847,58 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
hageja Altanova Invest OÜ, registrikood 11210999; lepinguline esindaja Tarmo-Tanel Padrik; kostja I V. K. , isikukood XXX; kostja II H. V., isikukood XXX; kostja III H. V., isikukood XXX.
Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta hagi rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud hageja kanda. Kostjatele hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Apellatsioonkaebuse esitamine Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima; vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. 1
Selgitus menetlusabi taotlejale Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.Altanova Invest OÜ (hageja) esitas 4. juunil 2024 Tartu Maakohtule hagi V. K. (kostja I), H. V. (kostja II) ja H. V. (kostja III) vastu, paludes välja mõista kostjalt I hageja kasuks põhinõude 11 246,84 eurot, viivise seisuga 4. juuni 2024 595,72 eurot ning viivise protsendina põhinõudelt 11 246,84 eurot alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 sätestatud määras; kostjalt II hageja kasuks põhinõude 4498,74 eurot, viivise seisuga 4. juuni 2024 238,50 eurot ning viivise protsendina põhinõudelt 4498,74 eurot alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras; kostjalt III põhinõude 4498,74 eurot, viivise seisuga 4. juuni 2024 238,50 eurot ning viivise protsendina põhinõudelt 4498,74 eurot alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt on pooled kinnistu registriosa numbriga XXX, asukohaga XXX, kaasomanikud. Hagejale kuulub 30/48 suurune mõtteline osa kinnistust, kostjale I 5/24 kaasomandist, kostjale II 2/24 kaasomandist ja kostjale III 2/24 kaasomandist. Kinnistul asuv hoone on olnud äärmiselt halvas tehnilises seisukorras. Hoone vajab kapitaalremonti, maja katus ei pidanud tugevamale vihmale vastu ning lasi kohati vett läbi, teise korruse elutuba on saanud põlengu tõttu kahjustusi, kahjustada on saanud esimese korruse vannitoa sein, elamu on kehvade tingimustega elamiskõlbulik, elamu ehitisregistri andmed ei vasta tegelikule olukorrale ja vajavad muutmist. Hageja on pärast kaasomandi osa ostu 2023. a olnud elamu haldamise teemal kontaktis kostjaga I, kes on hagejale väljendatult tegutsenud ka kostja II ja kostja III kui oma laste huvides. Elamu seisukorda arutades olid mõlemad arvamusel, et elamu katuse väljavahetamine on möödapääsmatu ja hädavajalik töö. Läbirääkimisi katuse vahetamiseks pidas kostja I juba hageja osa endise omanikuga 2022. a, kus kostja I väljendas, et katusevahetus on hädavajalik töö ja küsis ka ise hinnapakkumisi tööde teostamiseks. Septembris 2023 võttis hageja hinnapakkumisi katuse väljavahetamiseks ja tutvustas neid jooksvalt kostjale I. Esimeste sügisvihmade saabudes selgus katuseprobleemi äärmiselt tõsine ulatus, katus jooksis läbi vähemalt 5-6 kohast ja oli kiiresti vajalik alustada hädavajalike töödega, et vältida elamu edasise kahjustumise jätkumist. 28. septembril 2023 saatis hageja kõikidele kaasomanikele e-kirja koos kolme hinnapakkumisega ja palus nende suhtes arvamust. Sellele e-kirjale kaasomanikelt vastust ei tulnud ja mingeid arvamusi ega ettepanekuid ei esitatud. Hageja proovis helistada kostjale I ja kostjale III. Hädavajalike töödega alustamine oli kriitilise tähtsusega, vältimaks veekahjustuste edasist süvenemist ja elamu hävinemise jätkumist. 5. oktoobril 2023 saatis hageja kostjatele e-kirja lõpliku, väljavalitud hinnapakkumisega PTF Arssin OÜ-lt ja küsis kostjate arvamust vastamise tähtajaga 10. oktoober 2023. Sama e-kiri on saadetud meeldetuletusena 7. oktoobril 2023. Lisaks saatis hageja kõikidele kostjatele tekstisõnumid. Kostjad ei näidanud üles mingit sisulist huvi elamu remonditööde suhtes. Kuna käes oli sügis ja seega ka vihmaperiood, oli hädavajalik leida kiire lahendus elamu katuse vahetamise küsimusele. Hageja pidi kaasomanike passiivsuse ja huvipuuduse tõttu võtma vastu otsuse ja tellima vastavate tööde teostamise PTF Arssin OÜ-lt. PTF Arssin 2
OÜ asus elamu katust vahetama. Vahetatav katus oli väga halvas olukorras. Hinnapakkumine oli sisaldanud töid, mis olid pakkujale enne katuse lahtivõtmist nähtavad. Katusekivide eemaldamisel selgus arvatavast oluliselt halvem olukord ning oluliste lisatööde teostamise vajadus. Arvestades, et katus oli sügisesel vihmaperioodil juba lahti võetud, oli hädavajalike töödega vajalik kiirelt jätkata, mistõttu lisatööde kohta konkureerivate hinnapakkumiste võtmine ei olnud ajaliselt võimalik. Hageja oli sunnitud ehitajaga kohapeal kokku leppima, püüdes tööde hinna võimalikult soodsaks kaubelda. Elamu remondiks tehti järgmised hädavajalikud tööd: -
13.jaanuaril 2024 saatis hageja kostjatele kokkuvõte tehtud töödest ja ettepaneku kulude hüvitamiseks. 3. veebruaril 2024 külastas kostja I koos oma tuttava ehitusfirma omaniku T. R. XXX elamut ning hageja juhatuse liige L. H. andis neile ülevaate tehtud töödest. 5. veebruaril 2024 saatis hageja kostjatele e-kirja koos arvetega nr 24026, 24027 ja 24028, mille maksetähtaeg oli 19. veebruar 2024. 20. veebruaril 2024, 26. veebruaril 2024, 5. märtsil 2024, 11. märtsil 2024 ja 8. märtsil 2024 saatis hageja kostjatele meeldetuletused maksmata arvete kohta e-kirjaga. Kostjad makseid ei tasunud ja samas ka mingeid vastuväiteid ei esitanud. 26. veebruaril 2024 kasutades erinevat telefoninumbrit õnnestus hageja juhatuse liikmel rääkida telefonis kostjaga I, kes andis märku, et vajab lisaselgitusi arvete kohta. L. H. saatis talle e-kirja ja pakkus välja võimaluse, et kostja I võib otse suhelda töödejuhatajaga, kes selgitab aktide sisu. Sellele ettepanekule ei ole tänaseni vastust. Kostjatele esitatud arvete maksetähtaeg oli 19. veebruar 2024. Kuna kostjad ei ole arveid tähtaegselt tasunud ega näita üles initsiatiivi olukorra kokkuleppel lahendamiseks, soovib hageja lisaks põhinõudele viiviste väljamõistmist arvetel kajastatud määras 0,05% päevas ning alates hagiavalduse esitamisest seadusjärgses määras.
KOSTJATE I-III VASTUVÄITED
3.Kostjad hagiga ei nõustu ja paluvad kohtul jätta selle rahuldamata.
4.Vastuväidete kohaselt ei tõenda hageja esitatud tõendid, et tehtud tööd on olnud (möödapääsmatult) vajalikud. Esiteks ei tõenda hagiavaldusele lisatud dokumendid, et tehtud tööd on olnud seotud üksnes katuse parandamisega (nt on hagiavalduses toodud tabelis tehtud tööde kohta osutatud lisatöödele, kuid ei ole neid täpsemalt lahti kirjutatud) või kui kulud on olnud seotud katuse parandustöödega, ei ole tõendatud, et need kulud on olnud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 mõistes vajalikud kulutused ehitise säilitamiseks ja nende kulude tegemiseta oleks ehitis hävinud. Hageja ei ole hagiavalduses katuse seisukorda kirjeldanud ega tõendanud viisil, mis lubaks veenduda tehtud tööde mahu ja kantud kulutuste tarvilikkuses. Hindamisel, kas kulutused olid vajalikud, on määrav kulutuste tegemise hetk, st kas konkreetsete kulutuste tegemise ajal olid need kulutused asja säilitamiseks vajalikud ja nende tegemiseta oleks asja säilimine ohtu sattunud. Hageja esitatud tõendite põhjal ei ole kostjate hinnangul võimalik teha järeldust, et kulud on olnud tingimata vajalikud. Nii ei ole hageja näidanud, millises 3
kohas katuse läbijooks on toimunud ega üleüldse tõendanud oma väidet, et vaidlusaluse elamu katus jooksis läbi ja et olukorra parandamiseks on olnud möödapääsmatu vahetada kogu katus ega ole saanud mingil juhul piirduda väiksemamahulise tööga. Kogu katuse väljavahetamine ei olnud kindlasti vajalik, piisav oleks olnud katuse parandamine katuses olevate aukude katmisega või purunenud katusekivide asendamisega tervete katusekividega. Kui suurem oht on likvideeritud (antud juhul katuses olnud augud parandatud), peaks mastaapsemate tööde tegemise osas olema saavutatud kaasomanike kokkulepe või tehtud enamuse otsus. Sellist kokkulepet katuse parandamiseks kaasomanike vahel ei suulises ega kirjalikus vormis sõlmitud ei olnud. Sellele vaatamata asus hageja tegema/tellis suuremahulised ehitustööd (katuse vahetus jm), omamata selleks mistahes kooskõlastust teiste kaasomanike poolt. Ka on hageja tellitud ehitustööde maksumus oluliselt kõrgem turuhinnast ehk tööd on olnud põhjendamatult kulukad. Kostjad ei eita, et hageja tehtud kulutused on teinud ehitise katuse oluliselt paremaks, aga hageja ei saa kostjatelt nõuda kulutuste hüvitamist, mille tegemisega nad ei nõustunud. Asjaolu, et üks kostjatest on varem tundnud huvi hoone parendamistööde maksumuse vastu, ei tähenda nõustumist tööde tegemisega. Osad hageja kulutused on seotud tema kaasomandi osa varasema omaniku tegevuse või tegematajätmisega, samuti on nähtava vajaduseta välja vahetatud plekk-katuse osa. Hageja esitatust on näha, et suurem osa kahjustustest oli juba tekkinud ja edaspidised kahjud oleksid olnud väikesed, seega ei olnud tegemist ohuolukorraga. Kostjad ei soovinud sellist tööd lähiajal ette võtta ning kostjate hinnangul oleks piisanud katuse konserveerimisest. Hageja on teinud otsuse ühepoolselt ega ole andnud kostjatele mõistlikku aega hinnapakkumistega tutvumiseks ja suure kulutuste tegemiseks otsuse vastuvõtmiseks, seejuures puuduvad kostjatel eriteadmised ehitusvaldkonnast. Samuti ei olnud hinnapakkumised eriti lahti kirjutatud. Hageja esitatud arved on ebakorrektsed, näiteks on vintskappide seinu lammutatud ja ehitatud rohkem, kui neid reaalselt olemas on. Hageja ei ole esitanud nimekirja tehtud töödest, mis peegeldaks iga kahjustuse kohta tehtud tööde mahtu, materjali- ja tööjõukulu ning kuidas oleks kahjustuse remontimata jätmine kahju suurendanud.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
5.Kohus on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
6.Hagimenetluses määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise (TsMS § 4 lg 2). Kohus menetleb hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest (TsMS § 5 lg 1). Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab (TsMS § 5 lg 2). Hagimenetluses peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti (TsMS § 230 lg 1 esimene lause). Hagimenetluses on poole kohustus tagada, et ta esitab piisavad tõendid oma nõude rahuldamiseks (vt RKTKo 29.04.2015, 3-2-1-4115, p 19). Kui hageja esitab tõendid asjaolu tõendamiseks, on kostjal TsMS § 230 lg 1 alusel kohustus oma vastuväidet tõendada (RKTKo 06.02.2008, 3-2-1-137-07, p 13).
7.Kohus hindab otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele (TsMS § 438 lg 1). Kohus ei pea hageja nõuet kontrollima nendel õiguslikel alustel, mille alusel ei ole menetlusosalised nõude lahendamiseks vajalikke asjaolusid kohtu ette toonud (RKTKo 04.05.2022, 2-19-121704, p 11 teine lõik). 4
8.Hageja nõuab kostjatelt kaasomandis olevale kinnistule tehtud kulutuste hüvitamist vastavalt iga kaasomaniku osa suurusele.
9.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asjas õiguslikku tähendust omavate asjaolude üle: -
Pooled on kinnistu registriosa nr 357403 kaasomanikud;
-
Hageja tellimusel on PTF Arssin OÜ teostanud poolte kaasomandis oleval kinnistul 2023. a sügisel ehitustöid;
-
Hageja tasus tööde eest PTF Arssin OÜ-le kokku 53 984,84 eurot.
10.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus kostjatelt nõuda tehtud kulutuste hüvitamist vastavalt iga kostja kaasomandi suurusele kulutuse tegemise hetkel.
11.Üldreeglina kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest (asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1).
12.Hageja toob esile, et soetas 2023. a elamu kaasomandi osa ja asus seejärel kostjatega läbirääkimistesse elamu renoveerimise teemal. Läbirääkimised katuse renoveerimise osas toimusid juba hageja kaasomandi osa eelmise omanikuga ning kostja I on 2022. a küsinud ehitusettevõtetelt hinnapakkumisi elamu katuse vahetamiseks (dtl 3, 68-69, 7480). Septembris 2023 kogus hageja hinnapakkumisi katuse väljavahetamiseks ja edastas need 28. septembril 2023 kostjatele. Hageja pöördus kostjate poole uuesti 5. oktoobril 2023 PTF Arssin OÜ hinnapakkumisega (dtl 12-13). Kostjad hageja kirjale ei vastanud (dtl 3).
13.Kaasomanikud ei ole võtnud vastu otsust elamu katust vahetada ning kostjad ei andnud nõusolekut tellida PTF Arssin OÜ-lt ehitustööd 2023. a sügisel (dtl 3, 69). Kohus leiab, et asjaolu, et kaasomanikud on varem arutanud kaasomandi renoveerimise küsimusi, sh kogunud ehitusettevõtjatelt hinnapakkumisi, ei saa tõlgendada nõusolekuna hageja 2023. a tellitud töödele. Samuti ei nõustu kohus hageja käsitlusega, et kostjate nõusolek tulenes sellest, et nad ei esitanud hageja määratud tähtajaks 10. oktoobriks 2023 hageja tegevusele kirjalikku vastuväidet (dtl 105). Hagejal puudub seaduslik alus teistele kaasomanikele selliseid tähtaegu määrata, seejuures arvestades 5. oktoobri 2023 kirjas kavandatavate tööde mahtu ja hinda, soovis hageja kostjatelt vastuseid ebamõistlikult kiiresti (dtl 113). Seega tellis hageja tööd, omamata selleks teiste kaasomanike nõusolekut.
14.Erandlikult on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega (asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 4). Kui kaasomanik on teinud õigustatult toimingu, mis oli vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks, on tal AÕS § 72 lg 4 alusel õigus nõuda sellega seotud vajalike kulutuste hüvitamist teistelt kaasomanikelt. Kulutuste vajalikkust tuleb seejuures hinnata TsÜS § 63 p 1 järgi. Kui korteriomanik (kaasomanik) on õigustatud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikku toimingut tegema, peab ta selleks vajalike kulutuste tegemisel lähtuma korteriomanike (kaasomanike) ühistest huvidest ja vältima põhjendamatuid kulutusi, nt eelistama olemasolevaid vahendeid või korteriühistu koostööpartnerite teenuseid (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 29).
15.Esemele tehtud kulutused võivad olla vajalikud, kasulikud või toreduslikud (TsÜS § 63 p-d 1-3). Esemele tehtud kulutused on vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest (TsÜS § 63 p 1). Riigikohus on 5
selgitanud, et hinnata tuleb eraldi nii tehtud toimingu vajalikkust kaasomandi eseme säilitamiseks kui toimingu tegemisega seonduva kulu vajalikkust TsÜS § 63 p 1 järgi (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 25, 29).
16.Toiming on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik siis, kui on täidetud kaks kumulatiivset eeldust: (1) kaasomandi eseme suhtes esineb vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning (2) valitud abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, 26).
17.Vahetu kahju tekkimise oht esineb siis, kui ilma viivitamatu sekkumiseta halveneks kaasomandi seisund oluliselt enne, kui vajalike toimingute tegemine oleks võimalik otsustada tavapärasel viisil. Seetõttu ei ole viivitamatut sekkumist nõudvat vahetu kahju tekkimise ega suurenemise ohtu olukorras, kus teisi korteriomanikke (kaasomanikke) on mõistlikult võimalik kaasata otsuse tegemisse. Ohuolukorraga ei ole tegemist siis, kui kaasomandi ese on juba kahjustunud ja edasise kahju tekkimise ega suurenemise ohtu ei ole, samuti siis, kui tekkida võiv kahju on väike (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 27).
18.Hageja toob esile, et elamu katus oli amortiseerunud ja laskis vett läbi, sadevesi kahjustas elamu puidust konstruktsioone (dtl 104). Hageja tõendab ohu olemasolu fotodega niiskuskahjustustest (dtl 32-35, 87-88). Ka kostjad on viidanud aukudele katuses ja purunenud katusekividele (dtl 60). Kuigi fotodelt ei ole võimalik tuvastada ohuolukorra jätkuvat kestvust 2023. a sügisel, ei ole menetlusosalised esile toonud, et katust oleks remonditud, mistõttu on mõistlikult usutavad hageja väited, et 2023. a sügisel esines probleeme sademevee läbijooksuga, mis on kohtu hinnangul käsitletav ohuolukorrana.
19.Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et fotodelt nähtuvad niiskuskahjustused ise on samuti käsitletavad vahetu kahju tekkimise ohuna. Hageja ei ole tõendanud, et kahjustus tuli parandada, vältimaks ohu suurenemist või täiendava ohu tekkimist. Kostjad on seisukohal, et suurem kahju oli juba tekkinud ja edasine kahju oleks olnud väike (dtl 115). Hageja ei ole vastupidist tõendanud ja kohtule ei ole esitatud asjaolusid, mis annaksid alust seda eeldada. Hageja on ise esile toonud, et lasi seenkahjustusele teha analüüsi ja tegemist ei olnud majavammiga (dtl 5). Kohus leiab, et AÕS § 72 lg 4 alusel hüvitisnõude kaasatoovat ohuolukorda ei saa esineda, kui ilma kaasomanike nõusolekuta teostatavate ehitustööde käigus tekib vajadus nende plaanipärase teostamise tagamiseks vajadus otsustada kiiresti täiendavate tööde tegemise üle. Sellises olukorras tekitas hageja endale ajasurve ise.
20.Eelnevast tuvastab kohus, et niiskuskahjustused olid juba olemas tagajärjena sademevee läbijooksust ja neist endist ei esinenud otsest kahju tekkimise ega suurenemise ohtu. Niiskuskahjustuste suurenemist oli võimalik ära hoida, parandades sademevee lekkejooksukohad. Seega ei olnud tegemist ohuolukorraga ning kaasomanikel oleks olnud mõistlikult võimalik koos otsustada kahjustuste parandamise üle (vt RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 27). Hageja tehtud kulutused niiskuskahjustuste likvideerimiseks ei olnud seega vajalikud kulutused AÕS § 72 lg 4 ja TsÜS § 63 p 1 mõistes.
21.Ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud on sobivad ja vajalikud kaasomandi eseme kahjustumise või juba tekkinud kahju suurenemise vältimiseks, samuti hoone igapäevaseks otstarbekohaseks kasutamiseks vajalike tehnosüsteemide toimimise tagamiseks. Abinõu on sobiv, kui see soodustab eelnimetatud eesmärkide saavutamist, ning vajalik, kui samu eesmärke ei ole võimalik saavutada muu, korteriomanike (kaasomanike) ühisesse otsustuspädevusse vähem sekkuva, ent vähemalt sama tõhusa abinõuga. Seetõttu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud tavaliselt 6
ajutised ja kiireloomulised ning nende eesmärk on tõrjuda kaasomandi eset ohustavat kahju, mitte aga ohuolukorra algpõhjusi lõplikult kõrvaldada (RKTKm 30.04.2025, 2-2112405, p 28).
22.Kohus leiab, et hageja ei ole selgelt ja üheselt tõendanud, millised tööd PTF Arssin OÜ kaasomandis olevale elamule 2023. a sügisel teostas. Hageja tellis hagiavalduse kohaselt ohuolukorra kõrvaldamiseks järgmised tööd: -
23.Samasuguse nimekirja töödest on hageja esitanud 13. jaanuari 2024 ja 5. veebruari 2024 e-kirjades kostjatele (dtl 21-22, 36-37) ja koostanud lisatööde loetelu (dtl 26-31). Tööde loetelu on hageja esitatud PRTF Arssin OÜ hinnapakkumistes (dtl 13, 23-25), kuid kohtu hinnangul ei saa nendest järeldada, et pakkumises olevad tööd oleksid sellisel kujul reaalselt teostatud. Hageja esitatud arvetel ei ole kirjeldatud, milliste tööde eest on arve esitatud (dtl 14-18). Arvestades kostjate seisukohti, tuvastab kohus, et hageja tegevuse tulemusena on kaasomandis oleval elamul uus katus.
24.Kostjad on vastu vaielnud hageja väidetele, et ohuolukorra likvideerimiseks oli vaja välja vahetada terve katus (dtl 55). Kostjad on esitanud tõendina hinnapakkumise, mille usaldusväärsuse on hageja kahtluse alla seadnud, ja mis ei tõenda kohtu hinnangul kostja vastuväidet ohuolukorra mastaapsusele (dtl 62, 70). Hinnapakkumisest on võimalik järeldada hinnapakkumises märgitud koguses katusekivide maksumust, kuid arvestades, et pakkumisel on selgesõnaliselt märgitud, et vahetatavate katusekivide arv on teadmata (dtl 53), ei saa sellest teha järeldusi katuse kahjustuse ulatuse kohta. Samal põhjusel ei ole võimalik pidada seda kostjate nõustumiseks hinnapakkumises märgitud summaga.
25.Siiski peab kohus eluliselt usutavaks, et üksikute lekkekohtade parandamine on üldjuhul soodsam kui uue katuse paigaldamine. Ka ohuolukorras tegutsemisel tuleb kaasomanikul eelistada lahendust, mis vastab enim kõigi kaasomanike huvidele. Hageja ei ole tõendanud katuse remondieelset seisukorda, ebaselgeks jääb, kus ja millised kahjustused katusel esinesid. Hageja väide, et pööningule olid paigutatud sademevee kogumiseks veeämbrid, viitab kahjustustele erinevates kohtades, samuti sellele, et ajutised meetmeid ohu tõkestamiseks olid juba võetud. Seniks kuni kaasomanikud pidasid läbirääkimisi seoses elamu katuse täieliku vahetamisega, oli hagejal võimalik rakendada soodsamaid meetmeid, nt parandades lekkekohti, mida on ka kostjad jooksvalt rõhutanud asjakohase meetmena. Hageja ei ole esile toonud, et ta oleks kaalunud alternatiivseid lahendusi katuse täielikule väljavahetamisele. Hageja väide, et kahjustused olid niivõrd ulatuslikud, et vältimatult vajalik oli välja vahetada terve katus, on paljasõnaline ja tõendamata.
26.Kohus ei nõustu hagejaga, et kostja I ja hageja kaasomandi osa eelmise omaniku läbirääkimised seoses katuse renoveerimisega tõendavad asjaolu, et katuse vahetus oli vajalik ohuolukorra likvideerimiseks. Kuigi 5. juuli 2022 e-kirjas on kostja I kasutanud väljendit „hädavajalikud tööd“, ei viita kirja kontekst ohuolukorra likvideerimisele (dtl 73). Asjaolu, et kaasomanikud on arutanud katuse vahetamisega seonduvaid küsimusi alates 2022. aastast, viitab sellele, et probleem seisnes katuse kulumises või vananemises, mitte vahetu või ootamatu ohu tekkimises. 7
27.Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et hageja valitud abinõud sademevee läbijooksust tingitud ohuolukorra tõkestamiseks ei olnud proportsionaalsed. Kuna hageja ei ole esitanud kohtule arvestust, mis võimaldaks eraldada töödest asja parandamise kulud, ei ole võimalik kohtul hagi ka osaliselt rahuldada.
28.Riigikohus on hiljuti tehtud lahendis muutnud varasemat seisukohta käsundita asjaajamise regulatsiooni kohaldatavuse osas korteriomandi ja kaasomandi asjades ning asunud seisukohale, et kuna need suhted on reguleeritud eriseadustega, ei kohaldu nende suhete suhte raames üldjuhul kulutuste hüvitamise nõude alusena erisätete kõrval muud õigusnormid (sh käsundita asjaajamise sätted). See tähendab, et kui kaasomanik on teinud ilma teistega kooskõlastamata toimingu, mis ei olnud vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks või kaitsmiseks osalise või täieliku hävimise eest, siis ei ole tal üldjuhul ka alust nõuda toiminguga seotud kulutuste hüvitamist (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 32).
29.Riigikohtu seisukoht tuleneb põhimõttest, et kaasomandi eset tuleb valitseda ühistes huvides. Korteriomanikel (kaasomanikel) on eriseadustes ettenähtud otsustusprotseduuri kaudu lai kaalutlusruum, arvestamaks kaasomandi valitsemisel näiteks nii majandusliku efektiivsusega kui ka korteriomanike (kaasomanike) majandusliku võimekusega. Seetõttu peab korteriomanikel (kaasomanikel) enne mingi kulutuse tegemise otsustamist olema võimalus kaaluda ühiselt kõiki poolt- ja vastuargumente ning lükata vähem vajalike kulutuste tegemine edasi. Samuti peab neil olema võimalus ühiselt otsustada, millises järjekorras teha remondi- ja hooldustöid ning kuidas valida tööde tegijat (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 32). Kohtu hinnangul ei saa aga selline põhimõte viia olukorrani, kus mõne kaasomaniku passiivsuse tõttu elamule remonttöid üldse ei teostata ning aastate jooksul piirdutakse vana elamu puhul vaid hädavajalike töödega. Kaasomandi lõpetamise nõue ei pruugi sellises olukorras alati olla asjakohane õiguskaitsevahend.
30.Hageja on jooksvalt väitnud, et kostjad on olnud passiivsed ega ole huvitunud elamu seisukorra parandamisest. Samas on hageja argumentatsioon vastuoluline, arvestades hageja enda esile toodud ajaraamistikku, väiteid kostja I tegevuse kohta 2022. aastal, ning tõendid hageja väiteid ei toeta. Hageja on kaasomandi osa soetanud 27. juulil 2023 (dtl 10) ja sama aasta septembris asunud võtma hinnapakkumisi katuse vahetamiseks (dtl 3). Juba sama aasta 5. oktoobril 2023 on hageja esitanud kostjatele sisuliselt ultimaatumi, teatades, et 10. oktoobriks 2023 vastuse esitamist tõlgendatakse kui nõusoleku andmist maksta kostja I puhul 6253,35 eurot, kostja II puhul 2501,34 eurot ja kostja III puhul 2501,34 eurot (dtl 12). Hageja ei ole seega andnud kostjatele mõistlikku võimalust oma seisukoha kujundamiseks ega kulutuste tegemise planeerimiseks. Arvestades, et PTF Arssin OÜ esitas hagejale esimese arve juba 29. oktoobril 2023 (dtl 14), ei viivitanud hageja pärast enda määratud tähtaja möödumist tööde alustamisega. Juba 13. jaanuaril 2024 saatis hageja kostjatele e-kirja, milles teatas tööde lõppemisest, lisatööde tegemisest ning andis järjekordselt kostjatele tähtaja kirjale vastamiseks 20. jaanuar 2024 (s.o 7 kalendripäeva) ja tähtaja „kulude osas kokkuleppele jõudmiseks“ 31. jaanuar 2024 (dtl 5).
31.Kohus leiab, et hageja käitumine ei olnud heausklik ega teiste kaasomanike huve arvestav, vaid survestav. Käsundita asjaajamise mõte ei ole suruda isikule peale soovimatuid teenuseid, seega ei saa olukorras, kus soodustatava tahte väljaselgitamine on võimalik, lähtuda eeldusest, et ta kulutuste tegemist soovib (vt RKTKm 07.06.2011, 3-21-44-11, p 33; RKTKo 08.02.2019, 2-10-12908, p 15.2).
32.Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et antud juhul ei esine alust kohaldada käsundita asjaajamise sätteid. Isegi kui antud juhul oleks sellise erandliku olukorraga 8
tegemist, ei annaks need ka alust hagi rahuldamiseks, kuna hageja ei ole tõendanud tegutsemist kostjate huvides ega ümber lükanud kostjate vastuväidet, et nende tahe oli asja säilitamine ajutise konserveerimise kaudu ja nad ei soovinud lähima kümne aasta jooksul katuse vahetamise kulu ette võtta (dtl 115). Seejuures on ka käsundita asjaajamise korral asjaajajal kohustus soodustatud isikut asjaajamise kavatsusest või asjaajamisest teavitada ning tema nõue on välistatud, kui tal oli võimalik soodustatud isiku arvamust küsida ja ta seda ei teinud (VÕS § 1020 lg-d 1 ja 2). VÕS § 1020 lg-d 1 ja 2 välistaksid ka nõuded seoses niiskuskahjustuste likvideerimisega, kuna hageja ei ole tõendanud, et ta oleks nende osas kostjate poole varem pöördunud kui hageja 13. jaanuaril 2024 pärast tööde teostamise lõppu saadetud e-kirjas, kui kostjatel ei olnud enam võimalust olukorraga tutvuda ja seisukohta avaldada. Hageja ei ole ka ümber lükanud kostjate väidet, et nad palusid hagejalt nimekirja tehtud töödest, mis peegeldaks iga kahjustuse kohta eraldi tööde mahtu, materjali- ning tööjõukulu ning kuidas oleks kahjustuse remontimata jätmine kahju suurendanud, kuid ei saanud vastust (dtl 113). Hageja ei ole ka hagiavalduses suutnud neid asjaolusid selgelt kohtu ette tuua. Seega ei andnud hageja kostjatele mõistlikku võimalust ka neid töid hiljem heaks kiita.
33.Eelnevast tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus
34.Juhindudes TsMS § 173 lg-test 1 ja 4, § 174 lg-st 1 ja § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus otsuses kindlaks menetluskulude jaotuse ning menetluskulude rahalise suuruse.
35.TsMS § 162 lg 1 alusel tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.
36.Kostjad on esitanud menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on nende menetluskuludeks „advokaadibüroo Lillo & Lõhmus“ arved summas 1067,50 eurot ja 939,40 eurot.
37.TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. TsMS § 175 lg 2 teise lause kohaselt nõustaja kulusid ei hüvitata.
38.Kostjaid ei ole menetluses esindanud lepinguline esindaja, vaid nad on esitanud oma seisukohad ise. Kohus eeldab, et kostjate menetluskulude nimekiri viitab sellele, et kostjad on kohtuväliselt õigusabi kasutanud. Kohus selgitab, et sellised kulud ei ole kohtumenetluses hüvitatavad. Kostjad ei ole esitanud käesolevas menetluses nõuet kahju hüvitamiseks.
39.Seega kostjatele hüvitatavad menetluskulud puuduvad.
40.Kuna hageja menetluskulud jäävad tema enda kanda, puudub vajadus nende kindlaksmääramiseks. (allkirjastatud digitaalselt) kohtunik
9
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.