Tallinn, Aia tn 21 // Uus tn 24 korteriühistu avaldus korteriühistu liikme õigusrikkumise lõpetamiseks ja seadusvastase olukorra likvideerimiseks Avaldaja: Tallinn, Aia tn 21 // Uus tn 24 korteriühistu (registrikood 80172442), lepinguline esindaja H.K. Puudutatud isikud: I. N. Z. (isikukood xxx); II. V. Z. (isikukood xxx); puudutatud isikute I ja II lepinguline esindaja vandeadvokaat Ilja Santašev
Menetlusosalised ja nende esindajad
III. INTERTIMES GRUPP OÜ (registrikood 14175482), seaduslik esindaja D. M.; IV. N. L. (isikukood xxx); V. U. M. (isikukood xxx); VI. M. Pi.(isikukood xxx), VII.
V. K.(isikukood xxx); VIII. M. K. (isikukood xxx), IX. J. A. (isikukoodxxx); X. OÜ Egidio (registrikood 11161806), seaduslik esindaja E. T.; XI. I. A. (isikukood xxx); XII.
M. M. (isikukood xxx);
XIII.
J.-C. B. (sünniaeg xxx); XIV. XIV. Metria Invest OÜ (registrikood 11443410), seaduslik esindaja R. R.;
2-18-5875 XV. XVI.
XVII.
XVIII.
XIX. XX.
H. Kink (isikukood xxx); S. V. (isikukood xxx); A. R. (isikukood xxx), A. R. (isikukood xxx); J. R. (isikukood xxx); O. K. (isikukood xxx); osaühing Aroves (registrikood 10466774), seaduslik esindaja M. C.;
Brondo Investments OÜ (registrikood 11962222), seaduslikud esindajad A. P. ja I. P.;
A. K. (isikukood xxx); XXV. S. T. (isikukood xxx);
XXVI.
M. A. (sünniaeg ,xx), XXVII. C.S. A. (sünniaeg xxx); XXVIII. A. K. (isikukood xxx)
XXIX.
K. E. (isikukood xxx) XXI.
Asja läbivaatamine
16.09.2019 kohtuistungil ja kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tallinn, Aia tn 21 // Uus tn 24 korteriühistu avaldus korteriühistu liikme õigusrikkumise lõpetamiseks ja seadusvastase olukorra likvideerimiseks täielikult rahuldamata.
2.Menetluskulude jaotus: 2.1.Jätta avaldaja ning puudutatud isikute I ja II menetluskulud avaldaja kanda. 2.2.Jätta ülejäänud puudutatud isikute (III-XXIX) menetluskulud nende endi kanda. 2.3.Määrata kindlaks, et puudutatud isikutel III-XXIX menetluskulud puuduvad. 2.4.Rahuldada osaliselt puudutatud isikute I ja II taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ja määrata puudutatud isikute I ja II menetluskuludena kindlaks 2151,60 eurot. 2.5.Mõista Tallinn, Aia tn 21 // Uus tn 24 korteriühistult N. Z.i ja V. Z.i kasuks välja menetluskulu summas 2151,60 eurot. 2.6.Kohustada Tallinn, Aia tn 21 // Uus tn 24 korteriühistut tasuma kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.5. väljamõistetud menetluskuludelt N. Z.i ja V. Z.i kasuks viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Edasikaebamise kord
2 (14)
2-18-5875 Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. AVALDAJA TAOTLUS JA AVALDAJA NING PUUDUTATUD ISIKU XV
SEISUKOHAD
1.Tallinn, Aia tn 21 // Uus tn 24 korteriühistu (edaspidi avaldaja) esitas 12.04.2018 avalduse korteriühistu liikme õigusrikkumise lõpetamiseks ja seadusvastase olukorra likvideerimiseks.
2.Avaldaja palub: -
kohustada V. Z.ki ja N. Z.ki ehitama korteriomandi aadressil xxx (kinnistusraamatu registriosa nr xxx), reaalosaga külgneva välisseina (fassaadi) ümber, taastades õigusvastasele ümberehitamisele eelnenud olukorra vastavuses lisatud plaaniga (lisa A);
-
kohustada V. Z.ki ja N. Z.ki mitte kasutama korteriomandit aadressil xxx (kinnistusraamatu registriosa nr xxx) äri- või teeninduspinnana vastuolus ehitise ja kinnisasja kasutamise otstarbega, sh kohustada V. Z.ki ja N. Z.ki tagama, et kõnealuse korteriomandi lepingulised kasutajad järgiksid ehitise ja kinnisasja kasutamise otstarvet.
3.V. Z. ja N. Z. (edaspidi puudutatud isikud I ja II) on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr. xxx II jakku kui korteriomandi (xxx; 421/15960 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa eluruum nr. 12; 42,10 m2) ühisomanikud.
4.2008. aasta aprillis tegi puudutatud isik I avaldajale suulise ettepaneku anda luba neile kuuluva korteriomandi reaalosa ühest küljest piiristavas seinas paikneva aknaava ümberehitamiseks ukseavaks ja akna asendamiseks välisuksega ning elamumaa sihtotstarbe osaliseks muutmiseks äripinnaks. Avaldaja sellist luba ei andnud.
5.12.06.2008 ja 16.06.2008 esitasid puudutatud isikud I ja II Tallinna Linnaplaneerimise Ametile ehituse alustamise teatised ning alustasid eelmises punktis nimetatud ümberehitustööde teostamist.
6.21.08.2008 otsusega nr 5-1/611-2 tunnistas Tallinna Kultuuriväärtuste Amet haldusmenetluse seaduse § 64 lõike 1 ja § 65 lõike 1 alusel oma 17.07.2008 otsuse nr. 51/611 kehtetuks tagasiulatuvalt alates 17.07.2008 ning kohustas puudutatud isikuid I ja II kõiki selle loa alusel tehtavaid töid koheselt peatama kuni korteriühistu kirjaliku loa saamiseni, kuid puudutatud isikud I ja II sellele ei reageerinud ning jätkasid ümberehitustöid kuni valmimiseni.
7.Ümberehitustööde tulemusel elamu fassaad muutus, korter x sai eraldi sissepääsu otse tänavalt ning puudutatud isikud I ja II hakkasid korterit välja üürima äriühingutele – korterit kasutab ka käesoleval ajal juuksuritöökoda M..
8.16.11.2017 ja 05.12.2017 saatis avaldaja puudutatud isikule I ja II nõudekirjad õigusrikkumise lõpetamiseks ning seadusvastase olukorra likvideerimiseks, nõudes ehitise endise olukorra viivitamatut taastamist.
9.Oluliselt on muutunud elamu Aia tänava poolne fassaad (välisilme) ning kaasomandi eseme funktsioon (muudetud kaasomandiosas) – valgustus- ja õhutusfunktsioon (s.t aken) on
3 (14)
2-18-5875 asendatud sisse- ja väljapääsu funktsiooniga (s.t. uksega). Arhitektuurselt on elamu välisfassaad arhitekti loodud originaalne terviklahendus, mille elemendid ja nende proportsioonid on esialgsel kujul väärtus iseeneses, ka olemata ametlikult muinsuskaitse all, ning sellist väärtust on kaasomanikel õigus hoida. Lisaks on ehitatud trepp, mida seal enne ei olnud ja on suletud üks kaasomandis oleva keldriosa keldrikorruse aken. Kuna seal on trepp ja siis see uks, siis ilmselgelt selle ukse juurde ei saa ju parkida. Parkimiskohti on selle võrra vähem. 10. Talveoludes lasub kaasomandis oleva trepi libedustõrje korraldamise ja selle eest tasumise kohustus korteriühistul, samuti vastutab korteriühistu libeduse tõttu trepil viga saanud isikute kahjunõuete osas (sh ka juhul kui kannatanuks osutub puudutatud isik I või II), mis kõik on kaasomanike jaoks täiendav risk ja kulu.
11.Isegi kui tegemist ei ole asja olulise muutmisega, ei põhine see muudatus seadusel, kuna otsus selle kohta oleks pidanud tehtama enamuse otsuse alusel mitte puudutatud isikute I ja II ainuisikulise otsuse alusel.
12.Kõnealuse kinnisasja sihtotstarve on elamumaa. Puudutatud isikud I ja II aga võimaldavad korterit kasutada juuksuritöökojal "M.", millise tegevuseks peaks maatüki sihtotstarve olema ärimaa (teenindusmaa) ning ehitise kasutusotstarve ilu- ja isikuteenuste hoone. Puudutatud isikud I ja II on sihtotstarvet muutnud selles teiste kaasomanikega kokku leppimata.
13.Hageja nõuab omandiõiguse ja kasutusotstarbe rikkumise kõrvaldamist, millise nõude aegumistähtaeg on 10 aastat hoidumiskohustuse rikkumisest. Rikkumine ei saanud aset leida varem kui 12.06.2008, mil puudutatud isik I esitas ehitamise alustamise teatise, mistõttu hagi esitamise kuupäevaks 16.04.2018, ei saanud aegumistähtaeg 10 aastat olla möödunud. 14. Perioodil 16.11.2017 (avaldaja nõude esitamine) kuni 07.12.2017 (puudutatud isiku I vastus avaldaja teisele nõudekirjale) pidasid pooled õigusrikkumise lõpetamiseks läbirääkimisi, mistõttu sel perioodil aegumine peatus.
PUUDUTATUD ISIKUTE I JA II SEISUKOHAD
15.Puudutatud isikud I ja II leiavad, et tegemist ei ole õigusvastase ümberehitusega. Kui puudutatud isikud I ja II suhtlesid Tallinna linnaga, siis linn seletas, et neil ei olegi vaja teiste kaasomanike nõusolekut.
16.Ümberehitused ja projekt olid 30.10.2006 kooskõlastatud Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti projektide läbivaatamise komisjon on 24.10.2007 kinnitanud projekti. Projekti alusel Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas puudutatud isikule I ehitusloa nr 28307 ehitise rekonstrueerimiseks. Projekt oli Tallinna Kultuuriväärtuse Ametis kooskõlastatud 12.10.2006 ja viimane väljastas 11.07.2008 “Mälestiste ja muinsuskaitsealal paiknevate ehitiste konserveerimise, restaureerimise, remondi ja muude ehitustööde loa nr 4433”. Nimetatud lubade alusel oli puudutatud isikutel I ja II õigus korteriomand aadressil xxx ümber ehitada, uks paigaldada ja teostada viimistlustöid. Korteriomanikud ei ole ehitusluba vaidlustanud.
17.21.08.2008 otsusega nr 5-1/611-2 tunnistas Tallinna Kultuuriväärtuste Amet oma 17.07.2008 otsuse nr 5-1/611 kehtetuks. 17.07.2008 otsus, mis oli väljastatud B. D. poolt, millega tõepoolest oli kohustatud asjas puudutatud isikuid kõiki tehtavaid töid koheselt peatama kuni korteriühistu kirjaliku loa saamiseni, on tunnistatud kehtetuks algusest peale, mistõttu oli puudutatud isikutel I ja II õigus jätkata ehitustöid ilma korteriühistu kirjaliku loa saamiseta.
4 (14)
2-18-5875
18.Tegemist ei ole kaasomandi osa olulise muutmisega. See muudatus ei sega kuidagi teiste kaasomanike elu, huvi ja õigusi. Keldrikorruse aknad on nii mustad, et niikuinii valgus läbi ei tule. Maja ees korraldab parkimist Tallinna linn ja seal on parkimise vanalinna tasuline tsoon. Seega maja ees parkimiskohad on üldkasutuses ja avaldaja ei saa sellesse sekkuda ega seda mõjutada. Maja ees puuduvad sildid, et parkimiskohad on ettenähtud vaid Aia tn 21 elanikele.
19.Puudutatud isikutel I ja II puudub igasugune side juuksuritöökojaga “M.” ja puudutatud isikud I ja II ei ole sõlminud juuksuritöökojaga “M.” ühtegi lepingut. Valdus korteriomandi üle on ammu üle antud X OÜ-le. X OÜ aga on andnud korteriomandi üürile I. OÜ-le. Puudutatud isikutele I ja II teadaolevalt ei ole X OÜ andnud I. OÜ-le kirjalikku nõusolekut kasutada korteriomandit aadressil xxx muu kui eluruumina.
20.Avaldaja ei ole põhjendanud, miks tuleb asuda seisukohale, et vaidlusaluses korteriomandis juuksuriteenuste osutamine on ebaseaduslik tegu. Teiseks, ei ole avaldaja tõendanud, et juuksuriteenuse osutamine oluliselt riivab kaasomanike õigusi ja huve. Avaldaja ei esitanud tõendeid, et juuksurisalong häirib maja elanikke sellisel viisil, et tuleb viivitamatult keelata juuksurisalongi tegevus. Juuksuriteenuse osutamine ruumis, mis omab eraldi sissepääsu on seaduspärane. Seda enam, eraldi sissepääsu olemasolul kaasomanike nõusolekut ei olegi vaja.
21.Korteris on alati olnud oma uks, mis oli sisse ehitatud ammu enne vaidlusealuse ukse paigaldamist. Hetkel antud ust ei ole võimalik kasutada amortiseerumise tõttu. Tegelikult on tegemist olukorraga, kus projektiga ettenähtud eraldi sissepääs oli vaid ümber liigutatud teise kohta. Kuna korteris alati oli eraldi sissepääs, siis ei saa väita, et see on nüüd projektivastane ja rikub kaasomanike huve.
22.Puudutatud isik I tegeles varem antiigiäriga. Ukse tegemise mõte oli selles, et kliendid saaks käia eraldi sissepääsust. Sellist plaani, et see kohe välja üürida äripinnana ei olnud. 23. Ümberehituse taastamise nõude esitamise tähtaeg on möödunud, kuna ehitise (ümberehitise) alustamisest ning ehituslubade väljastamisest on möödunud rohkem kui 10 aastat. Samuti on avaldaja kaotanud õiguse nõuda endise olukorra taastamist.
TEISTE PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD
24.Puudutatud isikud IX, XI, XVII ja XVIII toetavad avaldaja seisukohti ja taotlust.
25.Puudutatud isiku XVII väitel mõjutab see ümberehitus ka parkimist. Vanalinnas on niigi ruumi vähe ja kui kliendid käivad seal ja pargivad siis see mõjutab kõiki maja elanikke. Selle ukse asukoht rikub maja üldist välisilmet. Visuaalselt rikub see proportsioone.
26.Puudutatud isiku XVIII väitel on kõikidel vanalinna majadel olemas fassaadipass. Maja muutmisel tuleb muuta ka fassaadipassi. Ja see maksab kõik. See on otsene kulu. Puudutatud isik XVIII märgib, et äripinnana kasutamine mõjutab maja ka seetõttu, et kui igaüks hakkab laskma torustikest alla, mis iganes tööstuslikku keemiat, siis need võivad lekkima hakata ja kindlustus ei hüvita seda, kuna tegemist on elamumajaga. Nõude esitamine puudutatud isikute I ja II vastu seisis korteriühistu finantsilise võimekuse taga.
27.Puudutatud isikul VI ei ole puudutatud isikute I ja II tegevuse suhtes vastuväiteid. Puudutatud isik VI kinnitab, et kasutas seal juuksuriteenust umbes 6 kuud tagasi.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
28.Avaldaja taotleb kaasomandis oleva asja ümberehituse taastamist ja korteriomandi eriomandi eseme kasutamist seaduse kohaselt. Sellise avalduse lahendab kohus
5 (14)
2-18-5875 tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ja § 618 järgi hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
29.Kohus, tutvunud menetlusosaliste väidete ja asjas esitatud tõenditega, leiab, et avaldus ei kuulu rahuldamisele.
30.Puudutatud isikud I ja II on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx II jakku kui Aia tn 21//Uus tn 24, Tallinn korteriomandi nr x (421/15960 mõttelist osa kinnistust) ühisomanikud. Ülejäänud puudutatud isikud on samuti Aia tn 21//Uus tn 24, Tallinn korteriomanikud. I Endise olukorra taastamise nõue
31.Puudutatud isikud I ja II on Aia tn 21//Uus tn 24, Tallinn hoone välisfassaadil asuva akna avause asendanud uksega ja ehitanud ukse ette trepi. Samuti on puudutatud isikud I ja II seoses trepi ehitamisega kinni müürinud ühe keldrikorrusel asuva kaasomanike ühiskasutuses oleva ruumi akna.
32.Kohus peab lähtuma sellest, kuidas reguleeris seadus kaasomandis oleva asja ümberehitamist selle teostamise ajal. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 järgi võib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike huvide kahjustamisest. Puudutatud isikute poolt ümberehituste tegemise ajal kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KOS § 16 lg 1 sätestas, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet. Riigikohus on selgitanud, et ehitise osaks olevad kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ka korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega (vt Riigikohtu 27. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 13).
33.Kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lg 1 kohaselt ei saa ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. KrtS § 38 lg 2 kohaselt ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuseks vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab käesoleva seaduse § 31 lõike 1 punkti 2 kohaselt taluma. KrtS § 31 lg 1 p 1 ja 2 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud ning taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse. Seega on kohtu hinnangul ka kehtiva seaduse kohaselt oluline hinnata, kas ümberehituse mõju ületab tavakasutusest tekkiva mõju piirid või mitte.
34.Seega on vajalik hinnata, kas välisseina avause tegemine, ukse paigutamine sinna ning trepi ehitamine ja seoses sellega ühe keldrikorruse akna sulgemine on asja oluline muutmine. 6 (14)
2-18-5875 Olulise muutmise tuvastamisel on oluline lähtuda sellest, kas sellise muutmise toime ületab tavakasutusest tekkivad mõjud. Juhul kui need asjaolud esinevad, tuleb hinnata, kas puudutatud isikutel I ja II on olemas vajalik kaasomanike nõusolek.
35.Avaldaja väitel on oluliselt muutunud elamu Aia tänava poolne fassaad (välisilme) ning kaasomandi eseme funktsioon (muudetud kaasomandiosas) – valgustus- ja õhutusfunktsioon (s.t aken) on asendatud sisse- ja väljapääsu funktsiooniga (s.t. uksega). Lisaks on ehitatud trepp, mida seal enne ei olnud ja on suletud üks kaasomandis oleva keldriosa keldrikorruse aken. Nimetatud asjaolusid peab kohus aluseks võtma hindamaks, kas on tegemist asja olulise muutmisega.
36.Puudutatud isikute I ja II väide selle kohta, et suletud keldriaken oli nagunii must, on kohtu hinnangul küüniline ja asjakohatu. Sellise arutluskäigu juures võiks igasuguse puhastamata akna kinni müürida. Asjaolu, kas aken on puhastamata, ei tähenda, et seda akent ei oleks üldse vaja. Lisaks omab ka keldriakna asukoht tähtsust hoone välisilme juures.
37.Küll aga ei ole käesolevas asjas keldriakna sulgemine oluline muul põhjusel. 2009. a ajaloolase A.P. poolt koostatud dokumendis pealkirjaga „Tallinn, Aia t 21/Uus t 24 korter nr x remont-restaureerimise muinsuskaitselise järelevalve aruA.“ on märgitud, et välisukse ehitamisega müüriti kinni varem juba aastakümneid suletud ning osalt kinnimüüritud keldriaken (I kd tl 66-71). Seega on ajaloolase poolt tuvastatud, et tegemist oli kasutusest väljalangenud aknaga ning avaldaja väide, nagu oleks keldriakna puhul olnud tegemist kaasomanike jaoks olulise asjaga, ei ole põhjendatud.
38.Samuti ei oma tähtsust puudutatud isikute I ja II seisukoht selle kohta, et puudutatud isikute I ja II korteril oli varasemalt eraldi sissepääs, mida ei ole enam võimalik kasutada amortiseerumise tõttu. Kohus ei pea põhjendatuks puudutatud isikute I ja II arvamust, et olukorras, kus korteril on nagunii eraldi sissepääs, võiks selle amortiseerumise tõttu teha sissepääsu teise kohta ja selliselt ei oleks muudatus vaadeldav olulise muudatusena.
39.Riigikohus leidis ühes oma lahendis näiteks seda, et õhksoojuspumba paigaldamine kaasomandis olevale elamuseinale ja maapinnale ei ole käsitatav asja või selle majandusliku otstarbe olulise muutmisena AÕS § 74 lg 1 tähenduses ning on kaasomandis oleva elamuseina ja maa tavakasutus (vt Riigikohtu 30. jaanuari 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-11887, p 14). Tallinna Ringkonnakohus on 24.05.2018 otsuses tsiviilasjas nr 2-17-3654 nõustunud maakohtu seisukohaga, et parkimiskohtade asemele eluruumide ehitamine on asja oluline muutmine. Näiteks tsiviilasjas nr 2-16-8192 käsitleti olukorda, kus kostja on ehitanud hoonele hoonevälise kaubalifti ja rajanud sellega seoses hoone välisseintesse ukseavasid, samuti rajanud välisseina külge elektri- ja gaasitrassi. Tallinna Ringkonnakohtu poolt 28.09.2017 viidatud tsiviilasjas tehtud otsuse kohaselt on sellelaadseid muudatusi kohtupraktikas käsitletud oluliste muudatustena, st oluline muudatus ei ole mitte üksnes ehitise lammutamine või ehitise olulises mahus laiendamine, vaid ka näiteks hooneosa küttelahenduse muutmine ja täiendavate elektripaigaldiste lisamine. Ringkonnakohus nõustus antud tsiviilasjas ka selle maakohtu hinnanguga, et maja senistest piiridest väljapoole ehitatud tõsteseade kujutab endast olulist muudatust selles tähenduses. Kohtu hinnangul viitab eeltoodud kohtupraktika üheselt sellele, et suuremate muudatuste tegemine, kus mingi kaasomandi osa muudetakse ehituslikult, sealhulgas hoone välisseinas ukseavade tegemine, on käsitletavad oluliste muudatustena. Samas on viidatud ehituslikke muudatusi käsitlevates asjades tegemist olnud suuremahuliste muudatustega – mitmete ukseavade tegemine välisseina, hoone osade ehitamine parkla asemele. Seevastu ei peetud oluliseks muudatuseks õhksoojuspumba paigaldamist välisseina. Kohtu hinnangul ei saa olulisuse kriteeriumi sisustamisel lähtuda pelgalt sellest kui suur on muudatus oma mõõtmetelt, vaid sellest millist mõju see muudatus konkreetses hoone osas
7 (14)
2-18-5875 avaldab. Riigikohtu eelpooltoodud õhksoojuspumba paigaldamist käsitlevas tsiviilasjas tehtud lahendist saab järeldada, et kui see seinale paigaldatud seade asub väiksel ja mõistliku kasutusotstarbeta alal, siis saab seda pidada mitteoluliseks muudatuseks. Kohus leiab, et antud juhul tuleb arvesse võtta, et puudutatud isikute I ja II poolt tehtud muudatus paikneb mitte hoone kõige laiemal fassaadi osal, vaid selle kõrval, peamisest fassaadiosast mitte samal joonel asuval kitsamal fassaadiosal, kus varem paiknes esimesel korrusel kolm akent ja pärast muudatuse tegemist uks ja sellest mõlemal pool üks aken. Seega ei tuleks muudatuse hindamisel lähtuda mitte kogu fassaadi arvesse võttes, vaid võtta arvesse hoone liigendatust. Kohtu hinnangul on antud juhul asjakohane puudutatud isikute I ja II poolt esitatud „Tallinn, Aia t 21/Uus t 24 korter nr x remont-restaureerimise muinsuskaitselise järelevalve aruA.“, mille kohaselt on välisukse projekti puhul arvestatud hoone fassaadi arhitektuuri omapära ning stiili. Tööde teostamisel arvestati vanalinna kaitsealal kehtivate muinsuskaitse nõuetega ja restaureerimistehnoloogiatega. Restaureerimisel jälgiti ajaloolisi vorme ja pinnatöötlusi (I kd tl 66-71). Tallinna linna Kultuuriväärtuste Amet tunnistas oma 11.07.2008 välja antud loa vaidlusaluste ehitustööde tegemiseks 21.08.2008 tagasiulatuvalt kehtetuks, kuid seda üksnes põhjusel, et puudus kaasomanike nõusolek. Seega on eelpoolviidatud aruandes toodud seisukohad endiselt arvesse võetavad ja sisuliselt on Tallinna linna Kultuuriväärtuste Amet jäänud seega endisele seisukohale, et tegemist on muinsuskaitsenõuetega kooskõlas oleva ümberehitusega ning nendest seisukohtadest nähtub, et tegemist ei ole olnud muudatusega, mis rikuks hoone välisilmet ega ajaloolise arhitektuuri omapära. Ühtlasi on sellega Tallinna linna Kultuuriväärtuste Amet leidnud, et hoone originaalset terviklahendust antud muudatus ei kahjusta. Kohtu hinnangul on tegemist asjatundja arvamusega, mida ei saa seetõttu alahinnata ja selle asemel lähtuda korteriomanike subjektiivsest arvamusest selle kohta, et muudatus hoonele ei sobi. 40. Lisaks tuleb hinnata, millist mõju avaldab antud muudatus teistele korteriomanikele. Avaldaja hinnangul takistab trepp parkimist, mistõttu selle toime ületab tavakasutusest tekkivad mõjud. Puudutatud isikute I ja II väitel on hoone esise maa puhul tegemist Tallinna linnale kuuluva maaga ja seal korraldab parkimist Tallinna linn, mistõttu avaldaja väited parkimise takistamise kohta on asjakohatud. Kohus puudutatud isikute I ja II sellekohase seisukohaga ei nõustu. Asjaolu, et Tallinna linn korraldab hoone ees parkimist ei muuda väiksemate parkimisvõimaluste tekkimise tõttu selle mõju maja elanikele. Kohus peab hindama reaalset, tegelikku mõju. Kui varasemale parkimiskohale on ehitatud trepp, siis on selle mõju kohtu hinnangul selline, et selle tõttu jääb maja elanikel väiksemaks võimalus maja ees parkida.
41.Küll aga leiab kohus, et antud juhul ei ole pelgalt trepist tulenev mõju korteriomanikele oluline. Kohtule ei ole selgitatud, missugust reaalset mõju ühe võimaliku parkimiskoha vähenemine korteriomanikele avaldas. Kohtu hinnangul on tegemist pelgalt otsitud põhjendusega. Avaldaja ei ole kohtule esitatud avalduses esile toonud, et välisukse uus asukoht sellist mõju avaldaks, vaid alles 16.09.2019 kohtuistungil leidis kohale tulnud puudutatud isik XVII, et see mõjutab parkimist. Hiljem leidis istungil ka avaldaja ja puudutatud isik XV, et välisukse asukoht ja trepp mõjutavad parkimist. Suurem osa puudutatud isikuid pole oma seisukohta kohtule üldse avaldanud. Kohtusse ilmunud puudutatud isikul VI ei olnud puudutatud isikute I ja II tegevuse suhtes vastuväiteid. Kohtu hinnangul ei näita selline seisukohtade puudumine ja alles kohtuistungil parkimisprobleemi tõstatamine selle probleemi tõsisust ja olulist mõju korteriomanikele.
42.Puudutatud isiku XVIII väitel tuleb maja välisfassaadi muutmisel muuta ka fassaadipassi ja see on korteriühistu jaoks otsene kulu. Kohtu hinnangul ei saa hoone välisviimistluspassi (fassaadipassi) koostamise vajadus olla selliseks toimeks, mis ületab tavakasutusest tekkivad mõjud. Kuni 10.12.2012 kehtinud Tallinna Linnavalitsuse 30.10.2002
8 (14)
2-18-5875 määruse nr 116 „Elamu välisviimistluspassi väljaandmise korra ja vormide kinnitamine“ p 1.3 kohaselt võisid passi taotleda juriidilised või füüsilised isikud, kes soovivad värvida ja uuendada Tallinnas asuvat elamut. Antud määruse p 1.4 kohaselt tuli koostada pass elamule, mille renoveerimiseks pole vaja koostada ehitusprojekti. Antud määrusest järeldab kohus, et tegemist ei ole olnud kohustuslikus korras väljastatava dokumendiga. Samuti ei ole käesolevas asjas vaidlust selle üle, et tegemist oli ehitusluba ja ehitusprojekti nõudva ümberehitusega, mistõttu välisviimistluspassi koostamine ei ole olnud vajalik.
43.Muud puudutatud isikute I ja II poolt teostatud ümberehituse tagajärjel korteriomanikele avalduvat mõju ei ole avaldaja ega teised puudutatud isikud esile toonud.
44.Tallinna Linnaplaneerimise Ameti projektide läbivaatamise komisjon on 24.10.2007 kinnitanud ümberehituse projekti. Projekti alusel Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas puudutatud isikule I ehitusloa nr 28307 ehitise rekonstrueerimiseks. Seega on puudutatud isikud I ja II saanud ümberehituseks pädeva asutuse loa. Luba on kehtiv ja seda ei ole vaidlustatud. Puudutatud isikud I ja II teostasid ümberehitustööd 11.07.2008 – 30.11.2008 (I kd tl 65). Seega pidi juba hiljemalt 11.07.2008 olema kõikidele korteriomanikele teada, et ehitustööd toimuvad. Kohtu hinnangul näitab asjaolu, et ehitusluba ei vaidlustatud, seda, et korteriomanikud ei pidanud antud olukorda nende õigusi riivavaks ega muudatuste mõju oluliseks.
45.Eeltoodust tulenevat kogumina arvesse võttes järeldab kohus, et antud juhul ei ole olnud tegemist korteriomanike kaasomandis oleva seina olulise muutmisega AÕS § 74 lg 1 mõttes, mistõttu ei ole puudutatud isikud I ja II vajanud selleks kõikide kaasomanike kokkulepet ning avaldaja nõuet puudutatud isikute I ja II vastu AÕS § 74 lg 1, AÕS § 72 lg 5, KOS § 11 lg 1 p 1 ja KOS § 16 lg 1 alusel rahuldada ei saa.
46.Kohus peab hindama ka muul alusel asja lahendamise võimalusi. AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 89 kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Riigikohus on leidnud, et olukorras, kus korteriomanik on rikkunud teise korteriomaniku omandiõigust, mis ei ole seotud valduse kaotusega, võib viimasel olla korteriomaniku vastu endise olukorra taastamise nõue mh AÕS § 89 alusel (vt nt Riigikohtu 24. oktoobri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-7999/68, p 34; Riigikohtu 28. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-12, p 12). Kolleegium jääb seisukohale, et AÕS § 89 kohaldub mh korteriomanikest kaasomanike vahelistes suhetes (vt Riigikohtu 30. jaanuari 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-11887, p 13). Puudutatud isikute I ja II poolt teostatud ümberehituste tegemise ajal kehtinud KOS § 15 lg 1 sätestas, et kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Alates 01.01.2018 kehtiva KrtS § 35 lg 1 näeb ette, et korteriomandi kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Seega ka kehtiv seadus näeb ette kaasomandi eseme kasutamise osas otsustamise vajaduse vähemalt kaasomanike häälteenamuse alusel. Seega saab käesolevas asjas esitatud nõuet kohtu hinnangul lahendada ka AÕS § 72 lg 1, AÕS § 89 ja KOS § 15 lg 1 alusel.
47.Kohus nõustub avaldajaga, et kui käesoleval juhul ei ole tegemist asja olulise muutmisega, ei põhine see muudatus seadusel, kuna otsus selle kohta oleks pidanud tehtama enamuse otsuse alusel mitte puudutatud isikute I ja II ainuisikulise otsuse alusel. Riigikohus on mitmes lahendis leidnud, et kui tegemist ei ole asja olulise muutmisega, võivad korteriomanikud seda otsustada häälteenamusega (vt nt Riigikohtu 30. jaanuari 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-1711887, p 14). Kaasomanikud võivad AÕS § 72 lg-st 1 tulenevalt
9 (14)
2-18-5875 kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist reguleerida kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas (vt selle kohta Riigikohtu 17. aprilli 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 8). Seega saab kaasomandis olevat asja muuta ning ümber ehitada üksnes kaasomanike otsuse alusel, kuid juhul kui on tegemist olulise muutmisega, siis üksnes kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kohtule ei ole esitatud asjaolusid selle kohta, et puudutatud isikute I ja II poolt tehtud ümberehituse jaoks oleks üldse mingisugune korteriomanike otsus vastu võetud. Puudutatud isikud I ja II vaidlevad vastu avaldaja väitele, nagu nad oleksid korteriühistu poole selles küsimuses pöördunud. Seega ei saa antud juhul olla tegemist isegi puudutatud isikute I ja II sooviga panna ümberehituse küsimus korteriomanike vahelisele hääletusele.
48.Kaasomandis oleva asja muutmine on omandiõiguse rikkumine ja AÕS § 89 näeb ette võimaluse nõuda omandiõiguse rikkumise kõrvaldamist asja muutmise korral isegi siis kui asja muutmine ei ole oluline.
49.Eeltoodust tulenevalt on teistel kaasomanikel nõudeõigus puudutatud isikute I ja II vastu AÕS § 72 lg 1, AÕS § 89 ja KOS § 15 lg 1 alusel. 50. Puudutatud isikute I ja II väitel on avaldaja nõue aegunud. Kohus sellega ei nõustu. Riigikohus on leidnud, et korteriomanike ühisusest tuleneb eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes (vt nt Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 19). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 149 kohaselt on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Puudutatud isikud I ja II teostasid ümberehitustööd perioodil 11.07.2008 – 30.11.2008 (I kd tl 65). Seega sai avaldaja nõude aegumistähtaeg kõige varasemalt alata 11.07.2008. Avaldaja aga esitas avalduse kohtusse enne 10 aasta möödumist, so 12.04.2018, mistõttu ei ole avaldaja nõue aegunud. 51. Puudutatud isikute I ja II väitel on avaldaja oma nõudeõiguse kaotanud kuna nõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul. Kohtu hinnangul ei ole seadusandja pidanud võimalikuks rakendada aegumise tähtaegu ilma igasuguste piiranguteta. TsÜS § 138 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Riigikohus on märkinud, et aegumistähtaja jooksul nõude maksmapanekut saab pidada hea usu põhimõtte vastaseks üksnes erandlikel asjaoludel (vt nt Riigikohtu 29. jaanuari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1137-06, p 23; 3. detsembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-08, p 16;
15.jaanuari 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-09, p 12; 17. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-170-09, p 11). Eelkõige peaks selliseks erandlikuks asjaoluks olema võlausaldaja vastuoluline käitumine, mis jätab võlgnikule mulje, et ta on oma nõude sissenõudmisest loobunud (vt nt Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-13, p 15). Avaldaja esitas puudutatud isikute I ja II vastu nõude esmakordselt 16.11.2017, seega ligikaudu 9 aastat pärast ümberehitustööde lõpule viimist. Käesolevas asjas on avaldaja nõude esitamist alles 16.11.2017 põhjendanud sellega, et varem ei olnud avaldajal finantsilist võimekust nõude esitamiseks. Kohut selline põhjendus ei veena. Kohtule arusaadavalt ei tähenda pelgalt nõudekirja koostamine ja esitamine mingit märkimisväärset rahalist kulu ning seda iseäranis olukorras, kus avaldaja lepinguline esindaja, õigusharidusega puudutatud isik XV on üks korteriomanikest ja on käesolevas asjas kohtule esitatud hagiavalduse ise koostanud. Kohus peab mõistlikuks käitumiseks seda kui ehitustööde, sealhulgas ümberehitustööde puhul, esitataks nõudeavaldused ja pretensioonid võimalikult varakult, et vajadusel ehitustööd peatada ning mitte kulusid asjatult suurendada. Olukorras, kus puudutatud isikutel I ja II võimaldati ümberehitustööd segamatult lõpule viia, ehitusluba seejuures ei vaidlustatud ja ligikaudu 9 aasta jooksul said puudutatud isikud I ja II selle ümberehituse tulemusi kasutada, võisid puudutatud isikud I ja II kohtu hinnangul arvestada sellega ja eeldada heauskselt, et nõudeid nende vastu korteriomanike ega korteriühistu poolt ei esitata. Antud juhul ei ole tegemist AÕS
10 (14)
2-18-5875 § 74 lg 1 mõttes asja olulise muutmisega, vaid olukorraga, kus puudub häälteenamusega tehtud otsus. Kohus ei pea mõistlikuks häälteenamusega tehtud otsuse puudumise põhjendusel asuda kohustama puudutatud isikuid I ja II taastama endist olukorda pärast 9 aasta möödumist ümberehituste teostamisest, lähtudes seejuures ka sellest, et avaldajal sisulist viivituse põhjendust nõudeavalduse nii hilise esitamise kohta esitada ei ole.
52.Hea usu põhimõtte funktsiooniks on lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamise piiramine (vt Riigikohtu 7. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-07, p 16). Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat (vt Riigikohtu 20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 321-137-10, p 14). Seega käesoleval juhul ei kohalda kohus AÕS § 72 lg 1, AÕS § 89 ja KOS § 15 lg 1 sätestatut ja jätab avaldaja nõude endise olukorra taastamiseks rahuldamata. II Kinnisasja kasutusotstarbe kohase kasutamise nõue
53.Enne 01.01.2018 kehtinud KOS § 12 lg 3 alusel võis korteriomanik nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduste ja kaasomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Tulenevalt KOS § 10 lg-st 1 võib korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga. Kohus peab antud nõude lahendamisel lähtuma kehtivast seadusest. KrtS § 30 lg 2 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. KrtS § 30 lg 4 kohaselt võib käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud nõude esitada ka korteriühistu.
54.Kohtu hinnangul on ka käesoleval ajal asjakohane Riigikohtu 02.10.2013 otsuses tsiviilasjas 3-2-1-90-13 väljendatud seisukoht: „Korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele (vt majandus- ja kommunikatsiooniministri 4. detsembri 2012. a määrust nr 78 "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu"), s.o nõuda kasutusloale või/ja ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist.“ (p 15). Riigikohus on antud asjas viidanud KOS § 12 lg 3 ja KOS § 10 lg 1 sõnastuses viidatud seadusele ja on leidnud, et selleks on ehitusseaduse § 29 lg 1 p 12, mis nägi ette ehitise omaniku kohustuse tagada ehitise kasutamine vastavalt kasutamise otstarbele. Kohtu hinnangul sätestab analoogse kohustuse ehitusseadustiku § 16 lg 2, mille kohaselt tuleb ehitist kasutada heaperemehelikult ja kasutusotstarbe kohaselt. Kaasomanik on kohustatud seega nii kaasomandi osa kui ka korteriomandi eriomandi eset kasutama nii, et see oleks kooskõlas seadustega ehk siis kasutusotstarbega ega kahjustaks teiste korteriomanike õigusi. Seega tuleb lisaks sellele, kas puudutatud isikud I ja II kasutavad ruume kasutusotstarbe kohaselt, hinnata ka seda, kas see kahjustab teiste korteriomanike õigusi. Seejuures ei saa kohus lähtuda abstraktselt äritegevusest, vaid konkreetsest kasutamisviisist.
55.Kohtu hinnangul on käesolevas asjas Tallinna kohtutäitur Risto Sepa poolt koostatud fakti tuvastamise aktiga tõendatud asjaolu, et perioodil 17.09.2019 kuni 30.09.2019 kasutas Aia tn 21//Uus tn 24, Tallinn korteriomandi nr x ruume juuksurisalong (II kd tl 14-17). Lähtudes menetlusosaliste seisukohtadest järeldab kohus, et juuksurisalong on antud ruumides teenuseid osutanud juba pikemat aega, vähemalt alates hagiavalduse esitamisest. Kohtul puudub eeltoodust alus järelduseks, et ka kohtuotsuse tegemise ajal antud ruume juuksurisalongina ei kasutata.
11 (14)
2-18-5875
56.Eeltoodust tulenevalt on põhjendamatud puudutatud isikute I ja II väited selle kohta, et puudutatud isikud I ja II ei ole sõlminud juuksuritöökojaga “M.” ühtegi lepingut, valdus korteriomandi üle on üle antud X OÜ-le ja X OÜ on andnud korteriomandi üürile I. OÜ-le.
57.Avaldaja väitel kasutatakse juuksurisalongis erinevaid kemikaale, mis satuvad hoone kanalisatsiooni ja tekitavad kahjulikke aure. Kohus ei nõustu sellega, et juuksurisalongi pidamine korterelamus oleks keelatud. Sotsiaalministri 20. detsembri 2000. a määruse nr
"Tervisekaitsenõuded ilu- ja isikuteenuste osutamisele" (jõustus 01.03.2001) § 2 lg 3 näeb ette, et iluteenust, sealhulgas juuksuriteenust võib osutada ka elamus, kui sissepääs teenuse osutamise ruumidesse on elamu sissepääsust eraldi või kui kõik korteriomanikud või korteriühistu on nõus sissepääsu võimaldama ühise sissepääsu kaudu. Nimetatud määruse väljaandmisel on kohtu hinnangul seega arvestatud võimalike juuksuriteenuse osutamisega kaasnevate ohuteguritega ning sellele vaatamata on võimalikuks peetud nimetatud teenuse osutamist elamus, sealhulgas korterelamus. Nimetatud sotsiaalministri määruses sätestatud nõue selle kohta, et juuksuriteenuse osutamiseks peab olema teenuse osutamise ruumidesse eraldi sissepääs on antud juhul täidetud. Eeltoodust tulenevalt ei võimalda kohtu hinnangul menetlusosaliste seisukohad teha järeldust selle kohta, et puudutatud isikutele I ja II kuuluva korteriomandi juuksurisalongina kasutamine kahjustaks teiste korteriomanike õigusi.
58.Avaldaja on esitanud nõude kohustada puudutatud isikuid I ja II mitte kasutama korteriomandit aadressil xxx äri- või teeninduspinnana. Seega soovib avaldaja üldiselt keelata puudutatud isikutel I ja II eluruumide kasutamine äripinnana. Kohtul puudub võimalus asuda abstraktselt eluruumide kasutamist äripinnana keelama. Lisaks sellisele kasutamisviisile peab ruumi kasutamine kahjustama ka teiste korteriomanike õigusi. Kohus saab hinnata seda, kas eluruumide äripinnana kasutamine kahjustab teiste korteriomanike õigusi ainult konkreetse äritegevuse puhul.
59.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus avaldaja nõude kohustada puudutatud isikuid I ja II mitte kasutama korteriomandit aadressil xxx äri- või teeninduspinnana, rahuldamata. III Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
60.TsMS § 172 lg 1 kohaselt hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-42-08, p-s 18 märkinud, et mitme menetlusosalisega hagita menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti. TsMS § 172 lg 1 esimest lauset on otstarbekas kohaldada juhul, mil hagita menetluses selle iseloomu tõttu peale avaldaja teisi menetlusosalisi ei ole. (vt Riigikohtu 02.06.2008 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08, p 18). Kohus leiab, et puudutatud isikute I ja II ning avaldaja enda menetluskulud tuleb jätta avaldaja kanda kuna avaldus jääb täies ulatuses rahuldamata.
61.TsMS § 172 lg 1 võimaldab menetluskulude jaotamisel arvestada erinevate korteriomanike osaluse ulatust menetluses. Seejuures tuleb arvestada, et teiste korteriomanike võimalik soovimatus kohtumenetluses seisukohta avaldada ei takista asja lahendamist ka nende suhtes (vt Riigikohtu 30. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-101-13, p 13). Puudutatud isikud IX, XI, XVII ja XVIII toetasid avaldaja seisukohti ja taotlust. Puudutatud isikul VI ei ole puudutatud isikute I ja II tegevuse suhtes vastuväiteid. Ülejäänud puudutatud
12 (14)
2-18-5875 isikute seisukohad kohtul puuduvad. Kohus leiab, et vaatamata osaluse ulatusele ja sellele, kes kohtule oma seisukohad esitas, tuleb lähtudes hagita menetluse eripärast (et menetlusse tuleb kaasata kõik puudutatud isikud ja põhimõtteliselt lahendatakse vaidlus kõikide korteriomanike huvides) ülejäänud puudutatud isikute menetluskulud jätta nende endi kanda, kuid rahaliselt kindlaksmääramata puudutatud isikutel nende puudumise tõttu.
62.Hagita menetluses hüvitatakse menetlusosaliste õigusabikulusid vähemalt üldjuhul piiratumalt kui hagimenetluses, hagita menetluses puudub üldjuhul vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi ja selle kasutamise korral ei saa menetlusosalisel olla üldjuhul õigustatud ootust, et õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt menetlusosaliselt välja mõistetaks (Riigikohtu 31. mai 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-11, p 19). Riigikohus on varem leidnud veel seda, et mõnda liiki hagita menetlust iseloomustab nende lahendite kohaselt sisuline vaidlusmenetlus menetlusosaliste vahel, mõne hagita menetluse liigi korral aga täidab kohus riigilt talle üle kantud avalikku ülesA.t ise asjaolud välja selgitada ning vaidlust eraõigussuhtes osalevate isikute vahel ei ole (Riigikohtu 19. juuni 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-58-13, p 14; vt ka 1. oktoobri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-13, p 13; 9. mai 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-25-11, p 26; 17. mai 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p-d 18-20). Käesolevas asjas on kohtu hinnangul professionaalse õigusabi kasutamine olnud põhjendatud kuivõrd asjas on sisuline vaidlus.
63.Puudutatud isikute I ja II menetluskulu on esindajakulu 2244 eurot. Et puudutatud isikutel I ja II oli menetluses esindaja, peab avaldaja hüvitama puudutatud isikutele I ja II tekkinud esindaja kulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb kohtul hinnata nii esindamisele kulunud aja kui ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (Riigikohtu määrus asjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Puudutatud isikutele I ja II on osutatud õigusabi kokku 17 tundi tunnihinnaga 110 eurot, millele lisandub käibemaks, järgnevalt: 1) kliendiga kokkusaamine büroos, esmane õigusnõustamine, probleemi arutlemine 30 minutit; 2) dokumentidega (avaldus lisadega) tutvumine, avalduse uurimine 1 tund; 3) dokumentide äriregistrist tellimine, KÜ põhikirjaga ja otsusega tutvumine 30 minutit; 4) vastuse koostamine, lisadega e-toimiku kaudu esitamine 7 tundi; 5) avaldaja taotlustega tutvumine, kohtu nõude täitmine 1 tund; 6) kohtuistungiks ettevalmistamine 1 tund; 7) kohtuistungist osavõtt 1 tund ja 30 minutit; 8) 30.09.19 seisukohtade koostamine 1 tund ja 30 minutit; 9) avaldaja (KÜ) 30.09.19 seisukohtadega tutvumine 30 minutit; 10) 18.10.19 seisukohtade koostamine (vastava kohtupraktikaga tutvumine) 2 tundi; 11) menetluskulude nimekirja koostamine 30 minutit. Avaldaja puudutatud isikute I ja II menetluskuludele vastuväidet ei esitanud.
64.Kohus, arvestades tsiviilasja keerukust, esitatud menetlusdokumentide sisu ja tõendite mahtu, leiab, et puudutatud isikute I ja II menetluskulud õigusabile on osaliselt ülemäärased. Kohtuistungi protokolli kohaselt kestis 16.09.2019 istung 1 tund ja 18 minutit, mistõttu ei ole põhjendatud kuluks välja toodud 1 tund ja 30 minutit. Kohus vähendab antud ajakulu 12 minuti võrra. Kooskõlas Riigikohtu 3-2-1-77-14 punktiga 12 ei ole menetluskulude kindlaksmääramise avalduse esitamise ja menetluskulude nimekirja koostamise eest kantud menetluskulud põhjendatud ega vajalikud kulud TsMS § 175 lg 1 mõttes. Seega tuleb vähendada menetluskulude nimekirjas välja toodud kulu 30 minuti võrra.
13 (14)
2-18-5875
65.Kuna kohus vähendas puudutatud isikute I ja II esindaja ajakulu kokku 42 minuti võrra, on puudutatud isikute I ja II menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud põhjendatud ja vajalikud kokku 16 tunni ja 18 minuti ulatuses.
66.Käibemaksu hüvitamiseks tuleb menetlusosalisel kinnitada, et ta ei saa kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kui avaldaja ei kinnita, et ta ei saa käibemaksu tagasi arvestada, mõistab kohus menetluskulud tema kasuks välja ilma käibemaksuta (vt Riigikohtu lahend nr 32-1-65-13 p 16). Esindaja kinnitas, et puudutatud isikud I ja II ei ole käibemaksukohustuslased. Seega mõistab kohus avaldajalt puudutatud isikute I ja II menetluskulud välja koos käibemaksuga.
67.Lepingulise esindaja tunnitasu 110 eurot, millele lisandub käibemaks, vastab puudutatud isikute I ja II esindaja kvalifikatsioonile ja on konkreetse tsiviilasja keerukust ja mahtu arvestades põhjendatud. Kokku on puudutatud isikute I ja II põhjendatud ja vajalikud menetluskulud esindajakulule 2151,60 eurot koos käibemaksuga.
68.Puudutatud isikud I ja II on taotlenud TsMS § 177 lg 4 alusel kohustada avaldajat hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse. / allkirjastatud digitaalselt / Vallo Kariler kohtunik
14 (14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.