Tallinna linna hagi E OÜ vastu äriruumi valduse vabastamise ja võlgnevuse, viivise ning kahjuhüvitise väljamõistmise nõudes
Tsiviilasja hind
35 481,74 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Tallinna linn (Vabaduse väljak 7, 15199 Tallinn, e-post [email protected]); Hageja esindaja: Angela Reinlaid (Tallinna Kesklinna Valitsus, e-post [email protected]); Kostja: E OÜ (registrikood xxxx, asukoht xxxx, e-post xxxx); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Raul Talts (Advokaadibüroo Talts & Partnerid, e-post [email protected]).
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
Resolutsioon
1.Jätta rahuldamata Tallinna linna hagi E OÜ vastu äriruumi valduse vabastamise ja võlgnevuse, viivise ning kahjuhüvitise väljamõistmise nõudes. Menetluskulud
2.Jätta menetluskulud hageja kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord
3.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.
1.Xxxx asuv kinnistu kuulub Tallinna linnale ja vara valitseja on Tallinna Kesklinna Valitsus. 25. mail 2017 sõlmisid Tallinna linn Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu ja E OÜ äriruumi üürilepingu nr xxxx, mille alusel osaühingul oli õigus kasutada Xxxx keldrikorruse äriruume nr 010-017 pinnaga 50,8 m2 ja I korruse äriruume pinnaga 216,6 m2 (pind kokku 267,5 m2). Äriruumi üürileping nr xxxx sõlmiti tähtajalisena kuni 24.05.2022. Üürilepingu tingimustena kehtivad Tallinna Linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu tingimused“. Tingimuste punkt 9.1 sätestab, et üürnik kohustub maksma üürileandjale üüri üürilepingu punktis 10 märgitud summas iga kalendrikuu kohta. Tingimuste punkti 9.3 kohaselt on üürnik kohustatud kandma kõik äriruumide kasutamisega seotud kõrvalkulud. Tingimuste punkt 21.1.8 sätestab, et üürileandjal on õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kahel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri või kõrvalkulude maksmisega. Tingimuste punkti 22.1 kohaselt on üürnik kohustatud hiljemalt lepingu lõppemise päeval vabastama äriruumi oma varast ning andma äriruumi täielikult üle üürileandja valdusse.
2.14. juulil 2017 edastas kostja Tallinna Kesklinna Valitsusele kirja, millele lisas ekspertarvamuse, et Xxxx kandeseinas ja tugipostides on praod, mis on ohtlikud. 30. augustil 2017 edastas kostja hagejale kirja, milles kinnitas, et ei nõustu lepingut lõpetama, vaid tegi ettepanku, et kasutab äriruumi pinnaga 77,4 m2 ja tasub selle kasutamisega seonduvad kulud. 25. oktoobril 2017 edastas hageja kostjale kirja, milles teavitas, et on tellinud omakorda ekspertarvamuse Xxxx seisukorra kohta. Ekspertiisiakti kohaselt on Xxxx vundamendi vajumise põhjustatud pinnasevee alanemisest või selle kõikumisest. Seoses sellega soovis hageja sulgeda esimesel korrusel ruumide 146 ja 164 vahel asuva ukse ja teisel korrusel ruumi 226 kaudu terrassilt avariiohtlikule pinnale pääsu.
3.Hageja pakkus kostjale võimalust kasutada keldrikorruse ruume nr 010-017 (üldpinnaga 50,9 m2) ning I korruse ruume nr 145-154, 165 (pinnaga 82,1 m2). Pind kokku seega 133 m2. See tähendab üürisumma ühes kalendrikuus arvestatuna 133 m2-le on 733,36 eurot. Hageja esitab alates oktoobrist 2018 kostja üüriarveid 133 m2 eest summas 733,36 eurot. Summale lisanduvad äriruumide kasutamisega seotud kõrvalkulud.
4.Hageja saatis 30. oktoobril 2018 kostjale äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, kuna kostjal oli tekkinud võlgnevus äriruumide üldpinnaga 133 m2 kasutamise eest summas 17 885,02 eurot. Üürilepingu lõppemise kuupäevaks loeti 30. november 2018 ja äriruumi üleandmiseks paluti kostjal olla Xxxx aadressil 3. detsembril 2018 kell 11.00. Kahjuks kostja äriruume ei vabastanud. Alates 1. detsembrist 2018 esitatakse kostjale VÕS § 335 alusel kahjuhüvitise arveid. Hagiavalduse esitamise ajal on äriruumide valdus jätkuvalt kostja käes. Tallinna Linnakantselei finantsteenistuse väljastatud arvetest nähtub, et kostjal on hageja ees üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus ning lepingujärgne kahjuhüvitise võlgnevus ja nende pealt arvestatud viivisevõlgnevus perioodi 1. juuni 2017–9. aprill 2019 eest summas 24 360,37 eurot.
5.Hageja ei nõustu kostja väitega, et hagejal puudub õigus keelduda puuduste kõrvaldamisest. Kehtivad õigusaktid ei kohusta hagejat oma omandil puudusi kõrvaldama. Hageja on korduvalt teinud kostjale ettepaneku poolte vahelise lepingu lõpetamiseks ja kinnitanud, et meil puuduvad finantsilised vahendid remonttööde teostamiseks.
6.Hageja palub kohustada kostjat vabastama ja üle andma Xxxx asuvate keldrikorruse äriruumide nr 010-017 pinnaga 50,9 m2 ja I korruse äriruumide nr 145-165 pinnaga 216,6 m2 valdus Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Nimetatud äriruumide mittevabastamisel tõsta E OÜ vaidlusalustest äriruumidest koos kõigi äriruumides asuvate isikute ja varaga välja. Mõista E OÜ-lt Tallinna linna kasuks välja äriruumi üürilepingu järgne üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus koos viivisega ning kahjuhüvitis summas 24 360,37 eurot. Jätta menetluskulud kostja kanda.
Kostja vastuväited
7.Kostja vaidleb esitatud nõudele vastu. Kostja edastas 14.07.2017 Tallinna Kesklinna Valitsusele kirja koos ekspert V L ekspertarvamusega, milles teavitas üürileandjat, et üüritud asjal on puudused, millest üürnik ei olnud teadlik enne lepingu sõlmimist ning mis takistavad üüritud asja kasutamist. Ekspert märkis, et juhul, kui kahjustusi ei kõrvaldata lähiajal, järgnevad hoone konstruktsioonide uued tõsised kahjustused. Kostja teavitas oma 14.07.2017 kirjas hagejat ka sellest, et üürnik ei ole ekspert V L poolt tuvastatud puuduste tõttu kohustatud maksma üüri ja kõrvalkulusid kuniks üürileandja puudused kõrvaldab. Kostja ei nõustunud hageja ettepanekuga lõpetada üürileping poolte kokkuleppel, küll aga tegi ettepaneku kompromissiks, mille kohaselt võimaldatakse üürnikul kuni äriruumi puuduste kõrvaldamiseni kasutada köögiosa (77,4 m2).
8.Hageja tegi antud kirjas ka kostjale ettepaneku, et kostjal võimaldatakse kasutada keldrikorruse äriruume nr 010-017 üldpinnaga 50,9 m2 ja I korruse äriruume nr 145-154 üldpinnaga 47,4 m2 (pind kokku 98,3 m2). Ebaõige on hageja väide, et kostjale pakuti ka äriruumi nr 165. Kostja osundab, et hagi lisale nr 7 „Tallinna Kesklinna Valitsuse 25.10.2017 kiri“ on kirjutatud hiljem käsikirjaliselt juurde „+165“. Antud asjaolu on hõlpsasti tuvastatav, kuna hageja algupärane kiri oli digitaalselt koostatud, allkirjastatud ja edastatud kostjale. Asjaolu, et kostjale ei pakutud äriruumi nr 165 on oluline, kuivõrd tegemist on ventilatsiooniga köögiga ehk ainsa ruumiga, milles on võimalik tegeleda toidu valmistamisega. Hageja poolt pakutud ruumides (nr 010-017 ja 145-154) ei ole võimalik toidu valmistamisega tegeleda, kuivõrd nendes ei ole võimalik toidu käitlemise nõudeid täita. Keldrikorrusel asuvates ruumides puudub ventilatsioon ning isegi aknad. Kostja ei ole kordagi taganenud soovist kasutada äriruumi restorani pidamiseks.
9.Tõendatud on ning poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et üüritud asjal on puudus, puuduse eest ei vastuta üürnik ning üürnik ei pea seda oma kulul kõrvaldama. Üürnik teavitas üürileandjat asja kasutamist takistavast puudusest viivitamata, mida tõendab kostja 14.07.2017 kiri. Kuivõrd hageja ei ole tänaseni hoone varisemisohtu likvideerinud, ei ole kostja saanud üüritud asja kasutada, mistõttu puudub hagejal õigus nõuda kostjalt üüri- ja kõrvalkulusid ning kahjuhüvitist. Pooled ei ole mingit kompromissi või 25.05.2017 üürilepingu muudatust sõlminud ning hageja ei ole vastupidist tõendanud. Hageja poolt kompromissi korras pakutud ruumid ei sobi üürilepingus kokkulepitud kasutusotstarbeks. Kostja ei oleks saanud ega saa hageja pakutud ruumides pidada restorani ehk serveerida toitu kohapeal tarbimiseks, mis oli üleüldse kostja eesmärk hageja korraldatud enampakkumisel osalemisel ja üürilepingu sõlmimisel.
10.Kostja hinnangul on hageja üürilepingu ülesütlemisavaldus toimetu. Kostja on põhistanud ja tõendanud, et tal on õigus keelduda üüri- ja kõrvalkulude tasumisest VÕS § 296 alusel. Eeltoodust johtuvalt puudub üürileandjal õigus nõuda üürnikult kohustuse täitmist, mistõttu ainuüksi seetõttu on hageja 30.10.2018 ülesütlemisavaldus toimetu. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
11.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse, menetluse kestel asjas esitatud seisukohtade ja tõenditega, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
12.Asjas puudub vaidlus, et 25.05.2017 sõlmisid Tallinna linn Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu kui üürileandja ja E OÜ kui üürnik äriruumi üürilepingu nr xxxx (tlk 5), mille alusel kostjal oli õigus kasutada Xxxx keldrikorruse äriruume nr 010-017 pinnaga 50,8 m2 ja I korruse äriruume pinnaga 216,6 m2 (pind kokku 267,5 m2). Äriruumi üürileping nr xxxx sõlmiti tähtajalisena kuni 24. mai 2022. Hageja esitas kostjale 30.10.2018 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse (tlk 27) põhjendusel, et hageja hinnangul oli kostjal tasumata rohkem kui 3 kuu üür summas 17 885,02 eurot. Samuti soovis hageja, et kostja
vabastaks äriruumide valduse. Kostja ei ole äriruumide valdust vabastanud ega hageja nõuet tasunud.
13.Hageja palub kohustada kostjat vabastama ja üle andma Xxxx asuvate keldrikorruse äriruumide nr 010-017 pinnaga 50,9 m2 ja I korruse äriruumide nr 145-165 pinnaga 216,6 m2 valdus Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Nimetatud äriruumide mittevabastamisel tõsta E OÜ vaidlusalustest äriruumidest koos kõigi äriruumides asuvate isikute ja varaga välja. Mõista E OÜ-lt Tallinna linna kasuks välja äriruumi üürilepingu järgne üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus koos viivisega ning kahjuhüvitis summas 24 360,37 eurot. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu põhjendusel, et hageja ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud, mis tähendab, et kostjal on seaduslik alus äriruumide valdamiseks. Samuti on kostja hinnangul põhjendamatu hageja rahaline nõue, kuna kostjal ei olnud võimalik üürilepingu esemeks olevaid äriruumise hagejast tulenevatel põhjustel sihipäraselt kasutada.
14.Hageja on esitanud kostja vastu esmalt äriruumi valduse vabastamise nõude. Kohus on seisukohal, et vastava nõude alus saab võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 1 või alternatiivselt asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1. VÕS § 334 lg-st 1 tulenevalt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-110-11 p-s 12 selgitanud, et AÕS § 80 kohaldamiseks peab hageja väitma ja tõendama, et ta on asja omanik ning et kostja valdab asja ebaseaduslikult. Antud juhul puudub vaidlus, et äriruumid asukohaga Xxxx, Tallinn kuuluvad hagejale ning samuti puudub vaidlus, et kostja neid ruume valdab.
15.Seega tuleb kohtul analüüsida, kas kostjal on seaduslik alus äriruumide valdamiseks. Hageja on seisukohal, et kostjal ruumide valdamiseks alus puudub, kuna hageja on 25.05.2017 üürilepingu 30.10.2018 avaldusega üles öelnud. Nähtuvalt hageja poolt 30.10.2018 kostjale esitatud üürilepingu ülesütlemise avaldusest (tlk 27) on hageja tuginenud VÕS § 316 lg-st 1 tulenevalt asjaolule, et kostjal on tasumata enam kui kolme kuu üür. Kostja ei vaidlusta väidet, et kostja ei ole üüri tasunud, kuid kostja selgituste kohaselt on selle põhjustanud asjaolu, et üürilepingu esemeks olevates ruumides esinevad olulised puudused, mis ei võimalda ruume sihtotstarbeliselt kasutada.
16.VÕS § 276 lg 1 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Kohus märgib, et nähtuvalt hageja ja kostja vahel 25.05.2017 sõlmitud üürilepingu (tlk 5) punktist 7 pidi hageja kostjale üle andma äriruumid üldpinnaga 267,5 m2 ning punkti 9 kohaselt on vastavate ruumide kasutusotstarve toitlustus, mille korral müüakse toitu koos valmistamise ja serveerimisega kohapeal tarbimiseks või serveerimisega kohapeal tarbimiseks. Antud asjas on esitatud FIE V L 04.07.2017 koostatud ekspertarvamus (tlk 10-16), mille punktist 2.2 ilmneb, et Xxxx asuva hoone võlvlae kandeseina läbib 3,5 cm pragu ning on aja küsimus, millal vahelagi koos teise korruse klassiruumi nurgaga vajub. Ekspertarvamuse punktis 3 on ekspert asunud seisukohale, et vajumispragude tekkepõhjuste kõrvaldamine ja vajumise tagajärjel tekkinud kahjustustest tulenevad remonttööd ei kuulu sanitaarremondi mahtu. Kui kahjustuste põhjust ei kõrvaldata ja olemasolevaid kahjustusi ei kõrvaldata, siis olemasolevate kahjustuste tagajärjel võib toimuda varing, mis seab ohtu ruumides viibijad. Enne kahjustuste põhjuse kõrvaldamist ja konstruktsioonide taastamist ei ole võimalik ruume kasutada toitlustuse korraldamiseks.
17.Kohus on seisukohal, et FIE V L 04.07.2017 koostatud ekspertarvamusega on tõendatud, et Xxxx asuva hoone äriruumid, mis on hageja ja kostja vahel 25.05.2017 sõlmitud üürilepingu ese, ei vasta lepingu tingimustele. Nimelt ei ole kohtu hinnangul võimalik pakkuda toitlusteenust ruumides, mille seintel on sellised kahjustused, mis võivad põhjustada ruumide varingu. Seega ei ole hageja täitnud VÕS § 276 lg-s 1 sätestatud kohustust ega andnud kostjale üle 25.05.2017 sõlmitud üürilepingu tingimustele vastavaid äriruume. Asjaolu, et äriruumid ei vastanud lepingu tingimustele, kinnitab ka hageja 09.08.2017 kiri (tlk 17), millest ilmneb, et hageja esindajad on äriruumide olukorraga 21.07.2017 ja 03.08.2017 täiendavalt tutvunud ning on tuvastanud, et kandeseina ja tugiposti tekkinud praod on suurenenud. Täiendavalt on hageja 25.10.2017 kirjas (tlk 22) avaldanud, et esineb vajadus lokaliseerida avariiohu piirkond ning seetõttu plaanib hageja sulgeda Xxxx ruumide nr 146 ja 164 vahel asuva ukse ja teisel korrusel ruumi 226 kaudu terrassilt avariiohtlikule pinnale pääsu. Hageja on samas kirjas selgitanud, et kostjal on võimalik jätkata äriruumide nr 010-017 üldpinnaga 50,9 m2 ja äriruumide nr 145-154 üldpinnaga 98,3 m2 kasutamist, kokku ruumide pindalaga 133 m2 kasutamist. Seega on hageja ise möönnud, et kostjal ei olnud võimalik kasutada äriruume, mis vastaksid 25.05.2017 sõlmitud üürilepingus kokkulepitud suurusele ja otstarbele.
18.Samas on hageja esitanud VÕS § 316 lõikele 1 tuginedes kostjale 30.10.2018 äriruumi erakorralise ülesütlemise avalduse (tlk 27) põhjendusel, et kostja on kasutanud Xxxx asuvaid äriruumise pindalaga 133 m2, kuid ei ole nende eest tasunud enam kui kolme kuu vältel üüri. Kohus on seisukohal, et hagejal ei ole alust VÕS § 316 lõikele 1 tugineda, kuna hageja ise on jätnud järgimata VÕS § 276 lg-st 1 tuleneva kohustuse, s.o ei ole kostjale üle andnud lepingu tingimustele vastavaid ruume. VÕS § 296 lg 1 sätestab, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Antud juhul on kohus tuvastanud, et üürilepingu esemeks olnud äriruumidel esinevad sellised puudused, mis ei ole kostjal võimaldanud äriruume alates lepingu sõlmimisest sihtotstarbeliselt kasutada. Seega ei ole kostjal kooskõlas VÕS § 296 lõikega 1 tekkinud kohustust üüri või kõrvalkulude tasumiseks, mistõttu on hageja 30.10.2018 üürilepingu ülesütlemise avaldus, mis tugineb VÕS § 316 lõikele 1, alusetu ning 25.05.2017 sõlmitud üürileping on jätkuvalt kehtiv.
19.Hageja on esitanud täiendavalt väited, et pooltel oli kokkuleppe, mille kohaselt kostja asus äriruumidest kasutama pinda suurusega 133 m2 ning hagejal on õigus vastavas proportsioonis üüri nõuda. Kohus leiab, et hageja vastav väide on põhjendamatu. Nimelt ei ole hageja esitanud ühtegi tõendit, millest ilmneks, et hageja ja kostja on sõlminud kokkuleppe, mille kohaselt kostja nõustub kasutama äripinda suurusega 133 m2, mitte lepingus sätestatud suurusega 267,5 m2. Samuti on kohtu hinnangul väär hageja väide, et kostja on ise 30.08.2017 kirjas möönnud, et kasutab äriruumide köögiosa kojuveo teenuse osutamiseks. Nimelt ilmneb kostja esindaja 30.08.2018 kirjast (tlk 19), et kostja teeb ettepaneku kompromissi sõlmimiseks ning kompromissi raames on kostja valmis kasutama kuni hageja poolt puuduste kõrvaldamiseni köögiosa (77,4 m2) kojuveo teenuse osutamiseks. Kohus märgib, et nähtuvalt kostja 30.08.2018 kirja sisust on kostja teinud tulevikku suunatud kompromissettepaneku ning antud kirjast ei ilmne ühtegi kinnitust selle kohta, et kostja on asunud ruume tegelikkuses kasutama. Asjaolu, et kostja ei ole ruume reaalselt äritegevuseks kasutanud, kinnitavad ka Eesti Energia elektriarved perioodil 30.06.2017-28.02.2018 (tlk 95-103), millest ilmneb, et kostja igakuine elektritarbimise maksumus üürilepingu esemeks olevates äriruumides on jäänud vahemikku 0,00-0,22 eurot. Kohtu hinnangul kinnitab asjaolu, et kostja ei ole vaidlusalustes ruumides sisuliselt elektrit tarbinud, et kostja ei ole seal äritegevust läbi viinud ning seda põhjusel, et ruumid ei olnud lepingus sätestatud sihtotstarbe kohaselt kasutatavad. Ka hageja väide, et kostjale kuuluv ahi asus juba enne lepingu sõlmist äriruumides, ei kinnita, et kostjal oli võimalik
ruume sihtotstarbeliselt kasutada. Nimelt nähtub kostja 24.03.2017 e-kirjast (tlk 86), et kõnealune ahi on ruumides lihtsalt seisnud ning sellega ei ole tööd tehtud.
20.Seoses hageja väitega, et hagejal puuduvad rahalised vahendid äriruumides esinevate puuduste kõrvaldamiseks, märgib kohus, et nimetatud argument ei võimalda hagejal hoida kõrvale oma lepinguliste kohustuste täitmisest. Hageja kui üürileandja kohustus oli 25.05.2017 üürileping allkirjastamise hetkel veenduda, et ruumid, mille hageja kostjale üle annab, vastavad igakülgselt lepingu tingimustele. VÕS § 278 p 1 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule. Seega on kostja põhjendatult nõudnud puuduste kõrvaldamist ning hagejal puudub alus sellest keeldumiseks.
21.Täiendavalt on hageja asunud seisukohale, et kostja pidi juba äriruumide valduse vastuvõtmisel olema teadlik ruumide seisukorrast ning seega on kostja kaotanud õiguse vastavale puudusele tugineda. Kohus märgib, et VÕS § 277 lg 2 kohaselt, kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib VÕS §-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Kohus on seisukohal, et antud juhul ei ole tegemist olukorraga, kus esitatud asjaoludest ja tõenditest ilmneks, et kostja oli äriruumide vastuvõtmisel teadlik, et ruumid ei vasta lepingu tingimustele ning neid ei ole võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Äriruumide üleandmis-vastuvõtuakti (tlk 6) punktist 2.2 nähtub vara seisukord, mille kohaselt on eelnevast kasutajast ruumidesse jäänud prügi, mille kasutaja utiliseerib omal kulul. Kohus on seisukohal, et nimetatud alapunktist ei ilmne, et kostja pidi olema teadlik, et vara seisukord ei võimalda ruume sihtotstarbeliselt kasutada. Täiendavalt on akti punktis 2.3 sätestatud, et kasutaja kinnitab, et ta on teadlik kasutusse antava vara seisukorrast, teenuste kvaliteedist, võimalikest kasutamise takistustest ja vara puudustest, ning et vara on sobilik kokku lepitud otstarbel kasutamiseks. Äriruumide kasutusotstarve on toitlustus kaubandustegevuse seaduse § 3 lg 2 p 3 mõistes, mille korral müüakse toitu koos valmistamise ja serveerimisega kohapeal tarbimiseks või serveerimisega kohapeal tarbimiseks. Kohus on seisukohal, et ka nimetatud punktist ei nähtu, et kostja pidi olema äriruumide vastuvõtmisel teadlik, et ruumid ei vasta lepingutingimustele. Nimelt kinnitab kõnealune punkt vastupidiselt, et vara on sobilik toitlustusteenuse pakkumiseks. Seega on kohtu hinnangul põhjendamatu ja tõendamata hageja väide, et kostja teadis juba äriruumide vastuvõtmisel, et ruume ei ole võimalik sihtotstarbeliselt kasutada.
22.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja ja kostja vahel 25.05.2017 sõlmitud äriruumide üürileping on kehtiv ning kostjal esineb seaduslik alus äriruumide valdamiseks. Seega ei ole VÕS § 334 lg 1 või AÕS § 80 lg 1 kohaldamise eeldused täidetud ning hageja nõue kohustada kostjat äriruumide valduse vabastamiseks tuleb rahuldamata jätta.
23.Täiendavalt on hageja esitanud kostja vastu nõude mõista kostjalt välja üüri ja kõrvalkulude võlgnevus koos viivistega ning kahjuhüvitis summas 24 360,37 eurot. Kohus leiab, et hageja üürinõude alus saab olla VÕS § 271 lg 1, mille kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Hageja kõrvalkulude võlgnevuse nõude alus saab olla VÕS § 292 lg 1, millest tulenevalt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Kohus on eelnevalt juba märkinud, et kooskõlas VÕS § 296 lõikega 1 ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid
ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Antud juhul on kohus tuvastanud, et hageja andis kostja kasutusse äriruumid, mis ei vastanud üürilepingu tingimustele ning mida kostjal ei olnud võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Seega on kohus seisukohal, et tulenevalt VÕS § 296 läikest 1 on kostjal õigus keelduda üüri ning kõrvalkulude tasumisest ning hageja vastav nõue tuleb jätta rahuldamata.
24.Hageja kahjuhüvitise nõude alus saab olla VÕS § 335, millest tuleneb, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Kohus on seisukohal, et ka hageja kahju hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja ja kostja vahel 25.05.2017 sõlmitud äriruumide üürileping on kehtiv. Seega ei ole tegemist olukorraga, kus üürnik on jätnud asja pärast lepingu lõppemist üürileandjale tagastamata, mis tähendab, et VÕS § 335 kohaldamise eeldused ei ole täidetud.
25.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hageja nõude tervikuna rahuldamata. Kohus märgib, et olukorras, kus kohus jätab hageja rahalise põhinõude rahuldamata, tuleb rahuldamata jätta ka hageja viivisenõue.
26.Tsiviilasja hind on 35 481,74 eurot. Menetluskulud
27.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus jätab hagi rahuldamata, tuleb jätta menetluskulud hageja kanda.
28.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.