Tsiviilasja number Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Kohus Kohtunik Tsiviilasi Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Asja lahendamise viis
2-23-10711 13.06.2025 Tallinn, kohtukantselei kaudu Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Maarja-Liis Lall A, B hagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks 3500 eurot Hageja I: A (isikukood XXX) Hageja II: B (isikukood XXX) Hagejate ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Gert Kasekivi Kostja: Y (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Albert Linntam Istung 29.08.2024, edasi kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagejate hagi kostja vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
2.Tingimusel, et hageja I, A (isikukood XXX) on maksnud kostjale, Y (isikukood XXX) omandi kaotuse eest hüvitise 136 666,67 eurot, kohustada kostjat andma järgmise sisuga tahteavaldused (TsÜS § 68 lg 5 mõttes):
2.1.Kostja, Y (isikukood XXX) lepib hagejatega, A (isikukood XXX) ja B (isikukood XXX) kokku, et kostjale kuuluva kaasomandi mõttelise osa kinnistus, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse registriosa nr xxxx all, omandiõigus läheb üle hagejale I, A (isikukood XXX) selliselt, et hagejale I kuulub 2/3 kaasomandist.
2.2.Kostja, Y (isikukood XXX) annab nõusoleku (KRS § 34 1 tähenduses) kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa number xxxx teises jaos senine kanne kostja kohta ning kaasomanikena sisse kanda B (isikukood XXX) - 1/3 kaasomandist; A (isikukood XXX) – 2/3 kaasomandist.
3.Juhul, kui hageja I, A (isikukood XXX) ei ole maksnud kostjale, Y (isikukood XXX) käesoleva otsuse resolutsiooni punktis 2 märgitud hüvitist 30 päeva jooksul käesoleva otsuse jõustumisest, kaotab otsus õigusjõu.
4.Jätta maakohtu menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse
Tsiviilasi nr 2-23-10711 apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
NÕUDED, POOLTE SEISUKOHAD JA MENETLUSE KÄIK
1.Hagejad esitasid 28.07.2023 hagi kostja vastu (hagi täpsustused 05.09.2023 ja 27.09.2023 ja 29.08.2024 toimunud istungil ja 16.05.2025), paludes pooltevaheline kaasomand lõpetada. Kaasomandi lõpetamise viisina taotlesid hagejad järgmist: tingimusel, et hageja I on maksnud kostjale 136 666,66 eurot, kohustada kostjat andma järgmise sisuga tahteavaldused (TsÜS § 68 lg 5 mõttes): (1) kostja lepib hagejatega kokku, et kostjale kuuluva kaasomandi mõttelise osa kinnistus, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse registriosa nr xxxx all, omandiõigus läheb üle hagejale I selliselt, et hagejale I kuulub 2/3 kaasomandist; (2) kostja annab nõusoleku (KRS § 34 1 tähenduses) kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa number xxxx teises jaos senine kanne kostja kohta ning kinnistu kaasomanikena sisse kanda hageja I - 1/3 kaasomandist ja hageja II – 2/3 kaasomandist. Hagejad palusid määrata kindlaks, et 136 666,66 eurot tuleb hagejal I kostjale tasuda hiljemalt 30 päeva jooksul otsuse jõustumisest arvates. Hagejad palusid kohtul asendada ka hagejate tahteavaldused kinnistusraamatu kande tegemiseks.
Hageja tõi esile järgmised asjaolud:
2.1.Aadressil Harju maakond, Tallinn, xxx linnaosa, XXX (registriosa nr xxxx), asub kaasomandisse kuuluv kinnistu. Kinnistu kaasomanikud on hagejad ja kostja, kellele igaühele kuulub 1/3 kaasomandist.
2.2.Kostja asus kinnistul asuvasse elamusse alaliselt elama u 15 aastat tagasi. Elamu kasutamisel on esinenud pidevalt erimeelsusi ja konflikte, sh maja kütmise osas, elamule kasutusloa taotlemise osas, notariaalse kasutuskorra täpsustamisel, ühise veevarustuse kasutamisel, notariaalsest kasutuskorrast kinnipidamisel, hoonele ja kinnistule kulutuste tegemisel ja nende jagamisel ning tasumisel, kinnistu üleüldise haldamise osa, kaasomandi osa müümisel.
2.3.Hagejatele on olnud elamu alaliseks ja peamiseks koduks ja elukohaks. Kostja talvitub iga-aastaselt Tenerifel keskmiselt 6 kuud aastas, kasutades tema valduses olevat majaosa vaid pool aastat.
2.4.Eksperthinnanguga hinnati kinnistu kui terviku turuväärtuseks 357 000 eurot, millest 1/3 on 119 000 eurot.
Tsiviilasi nr 2-23-10711
2.5.Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda ning mõista välja ka viivis tasumata osalt.
3.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja peamised vastuväited olid järgmised:
3.1.Kostja on xx-aastane ja tegemist on tema lapsepõlvekoduga. Kostja elas majas 19611978 ja uuesti alates 2012.
Kostja on lapsepõlvekodu renoveerinud ja teinud sellele märkimisväärseid kulutusi.
3.3.On tõsi, et kinnistu ühise kasutamise käigus on kostja ja eelkõige hageja I vahel olnud arusaamatusi. Pooltel on olnud erimeelsusi ka seonduvalt kaasomandit puudutavate kulude kandmisega.
3.4.Kostja viibib alates 2019. a-st iga- aastaselt (sh käesoleval aastal) oma tervise huvides sügisest kuni kevadeni välismaal soojemas kliimas.
3.5.Kaasomandi ühiselt kasutamine ei ole muutunud võimatuks. Lahkhelid on ära lahenenud.
3.6.Kostjal ei ole peale vaidlusaluse kinnistu muud kohta, kuhu elama asuda. Kostjal pole võimalik saada laenu uue elukoha ostmiseks või uue maja ehitamiseks.
3.7.Kostja on aastaid näinud vaeva oma lapsepõlvekodu taastamiseks enda maitse järgi, on valmis naabritega igakülgseks koostööks ning ei soovi oma kodust lahkuda mistahes rahalise hüvitise eest. Kostjal on kinnistuga tugev hingeline side.
3.8.Kostja palus jätta menetluskulud hageja kanda ning mõista välja ka viivis tasumata osalt.
Vastuseks kostja vastuväidetele märkisid hagejad:
Kostja pole alates 2023. a juunist pole kostja kinnistul ööbinud
4.2.Kaasomandi osa eest saab kostja hüvitise, mille eest on võimalik osta endale uus elukoht xxx piirkonnas.
Pooled pidasid kompromissläbirääkimisi perioodil 29.08.2024 – 14.04.2025.
6.Kostja taotles 03.03.2025. a menetlusdokumendis, et kohus teeks kohtuotsuse hagejate taotletud hagi eseme kohaselt, täpsustades kohtuotsuse täitmise korda, paludes et kohus määraks: hagejatel Al ja Bl on õigus täita kohtuotsust kostjale Yle kuuluva kaasomandi osa omandamise kohta kuni ühe kuu jooksul alates tsiviilasjas nr 2-23-10497 tehtava kohtuotsuse jõustumisest ning (b) kohtuotsuse täitmata jätmise korral hiljemalt ühe kuu jooksul alates tsiviilasjas nr 2-23-10497 tehtava kohtuotsuse jõustumisest kaotab tsiviilasjas nr 2-23-10497 tehtav kohtuotsus õigusjõu.
7.Hagejad märkis viimases seisukohas, et pooled leppisid 11.12.2024 sõlmitud kokkuleppega kokku, et kohtu nimetatud hindaja poolt leitud kinnistu turuväärtusel on kindlaksmääratud jõud kostjale makstava õiglase hüvitise osas. Kohtu nimetatud kutselise hindaja Mihkel Eliste 05.02.2025 eksperthinnangu nr ARE-250085B kohaselt on kinnistu kui terviku turuväärtuseks 410 000 eurot, millest 1/3 on 136 666,66 eurot.
Tsiviilasi nr 2-23-10711
8.Kostja märkis viimases seisukohas, et käesolevas olukorras on kaasomandi jagamine ebaõiglane ning hagi tuleks jätta rahuldamata. Alternatiivselt, kui kohus peaks hagi rahuldama, palub kostja lähtuda hüvitise suuruse määramisel pooltevahelisest kokkuleppest ning määrata vastavalt kostja taotlusele kindlaks kohtuotsuse täitmise kord.
KOHTU PÕHJENDUSED
9.Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb rahuldada.
10.TsMS § 5 lg 1 ja lg 2 teise lause kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest, ning pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Samas ei ole poolte valitud õiguslik kvalifikatsioon kohtule siduv (TsMS § 436 lg 7). Pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimine on TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 järgi kohtu ülesanne. Kohus ei ole asja lahendamisel seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, vaid kohaldab seadust ise. Kvalifitseerimisel on kohus seotud nende faktiliste asjaoludega, millele pool on viidanud (RKTKo 3-2-1-62-08, p 11). Lisaks asjaolude kohtu ette toomise kohustusele peab kumbki pool TsMS § 230 lg 1 kohaselt hagimenetluses ka tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus saab otsuse rajada üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele ning otsust tehes otsustab kohus, mis asjaolud on tuvastatud tõendite alusel (TsMS § 436 lg 2 esimene lause ja § 438 lg 1).
11.Hageja on esitanud soorituse saavutamisele (tahteavalduste asendamine) suunatud nõude seaduse alusel. Hageja nõue võiks kuuluda rahuldamisele AÕS § 76 lg 1 koostoimes AÕS § 77 lg-ga 2 alusel. Selle eeldused on järgmised: 1) nõude esitaja on kaasomanik; 2) isik, kelle suhtes nõue esitatakse on kaasomanik; 3) kaasomanikud ei saavutanud kokkulepet asja jagamise viisi suhtes; 4) nõude esitaja pakkus välja viisil mille järgi on põhimõtteliselt võimalik asja jagada (§ 77 lg 2).
12.Käesoleval juhul on menetluses üksnes üks kaasomandi lõpetamise viis, mille on hageja esitanud, s.o kaasomandi lõpetamine osaliselt selliselt, et kostjale kuuluv kaasomandi osa antakse üle hagejale I, pannes talle kohustuse maksta välja kostjale nende osarahas. Kostja omapoolset alternatiivset kaasomandi lõpetamise viisi asjas ei esitanud. AÕS § 77 lg 2 kohaselt saab kohus kaasomandi lõpetamise viiside vahel valida üksnes sellekohase nõude, st hagi või vastuhagi alusel. Seega saab kohus kaasomandi lõpetamise viisina kaaluda üksnes hageja taotletud viisi (RKTKo 10.04.2019, 2-17-9749, p 12).
13.Nõude eelduste osas on hageja esitanud järgmised asjaolud, mille osas vaidlus puudub ning mille kohus saab omaksvõtu alusel (TsMS § 231 lg 2, 29.08.2024. a istungi protokoll) tuvastada:
13.1.Aadressil Harju maakond, Tallinn, xxx linnaosa, XXX (registriosa nr xxxx), asub menetlusosaliste kaasomandisse kuuluv kinnistu selliselt, et igale menetlusosalisele kuulub 1/3 kaasomandist.
13.2.Vaidlusalune kinnistu on olnud kõigi menetlusosaliste elukohaks pikki aastaid, sh on see olnud kõigi menetlusosaliste jaoks lapsepõlvekodu ja kõigil on tugev emotsionaalne side kinnistuga. Hagejad on elanud kinnistul terve elu, kostja on elanud kinnistul 1961-1978 ja uuesti alates 2012.
Tsiviilasi nr 2-23-10711
13.3.Kinnistul asub kahekorruseline viilkatusega elamu, milles on ka pööningukorrus. Elamus on kokku kolm „korterit“, mida kaasomanikud valdavad vastavalt notariaalsele kasutuskorra kokkuleppele. Kaks korterit asuvad hoone 1960-ndatel ehitatud majaosas. Kolmas korter asub garaaži peale ehitatud teisel korrusel, mis on nurkapidi ühendatud teise majaosaga. Kostja kasutab 1960-ndatel ehitatud majaosa 1. korrusel asuvat eluruumi ja keldrit ning hageja I kasutab selle kohal asuvat 2. korrust ning pööningut. Hageja II kasutab garaaži peale ehitatud eluruumi.
13.4.Kinnistu kasutamise käigus on poolte vahel olnud palju arusaamatusi ja erimeelsusi.
13.5.Elamul puudub kasutusluba.
13.6.Kostja elab alates 2019. a Eestist väljas 6 kuud aastas.
14.Tulenevalt AÕS §-st 76 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis. Riigikohus on selgitanud, et kohus ei pea tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks (RKTKo 3-2-1-45-06, p 19). Pooled ei ole esile toonud, et kaasomandi lõpetamise nõudeõigus oleks kokkuleppega välistatud. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
15.Kostja on esitanud vastuväite, et väljapakutud kaasomandi lõpetamise konkreetne viis on hea usu põhimõttega vastuolus. Riigikohtu praktika kohaselt on üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis (RKTKo 2-18-13306/25, p 10; 2-17-9749/34, p 11). Käesoleval juhul on kohtu laual ainult üks lõpetamise viis. Seega ei ole kohtu hinnangul selliseid erandlikke asjaolusid käesoleval hetkel toimikus olevates menetlusdokumentides välja toodud. Kohus selgitas istungil, et on mõistetav ja arusaadav, et ei soovita loobuda kinnistust, mis on olnud pikaaegne kodus, kuid ainuüksi see asjaolu ei anna alust jätta kaasomandit lõpetamata. Kuivõrd kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja esitada põhjust, siis ei ole vajalik tuvastada üksikasjalikke asjaolusid poolte käitumise osas koos elades, sh kes mida on kummalegi poolele ebameeldivat teinud või kes on takistanud kasutusloa saamist. Samas on erinevate küsimuste üle vaidlus üleval siiamaani, mida ilmestavad poolte menetlusdokumendid ja ka istungi protokoll. Ei saa olla vaidlust, et pooltel on olnud palju erimeelsusi ja kasutusloa saamine pole koostöös õnnestunud. Samas rõhutas kohus, et kaasomandi lõpetamise eeldus ei ole poolte vahel koostöö puudumine või lahkhelide olemasolu.
16.Kostja vanus ja asjaolu, kas tegemist on isiku lapsepõlvekoduga, ei ole alus, et jätta kaasomand lõpetamata, kuivõrd käesoleval juhul pole vaidluse all, et kõigil osalistel on kinnistuga tugev emotsionaalne side, sh on see olnud pikaaegseks elukohaks kõigile, poolte vahel on olnud palju erimeelsusi kinnistu kasutamisel, kostja ei ole kinnistul ööbinud alates 2023. juuni ning elab 6 kuud välisriigis. Kui kostja poolt tuginetud asjaolud takistaks kaasomandi lõpetamist, siis ei oleks võimalik enamus kaasomandeid lõpetada. Lisaks märkis kostja, et kaasomandi lõpetamine on ebaõiglane ka kostja tervisliku seisundi tõttu ja kuna
Tsiviilasi nr 2-23-10711 kostja ei oma muid kinnistuid, kuhu minna. Kohtu hinnangul ei ole ka nimetatud asjaolud sellised, mille alusel saaks kaasomandi jätta lõpetamata. Kostjale makstakse omandi kaotuse eest hüvitis, mis võimaldab kostjal soetada uue elukoha. Kaasomandi lõpetamise tähenduses ei ole oluline, et isik saaks samaväärse elukoha.
17.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagi tuleb rahuldada ja kaasomand lõpetada hageja taotletud viisil.
18.Riigikohus on selgitanud, et AÕS § 64 1 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on KRS § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega tahteavalduseks, mille kostja peaks andma selleks, et hageja saaks korteriomandi ainuomandi, on tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatus sellekohaste kannete tegemiseks. Asjaõiguslepinguga lepivad pooled kokku, et kostja osa korteriomandist läheb hageja omandisse. Kinnistusraamatu kannete tegemine eeldab tahteavaldust, millega antakse nõusolek, et senine kanne, mille kohaselt korteriomand on poolte ühisomandis, kustutatakse ja tehakse hageja kohta ainuomaniku kanne (RKTKo 3-2-1-42-13, p 12).
19.Riigikohus selgitas hiljutises lahendis (RKTKo 2-20-17399/67, p 18), et kohus saab kaasomandi lõpetada ja kinnisasja jagada, andes kinnisasja ühele kaasomanikule ja pannes temale kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas, üksnes juhul, kui kaasomanik, kes kinnisasja endale soovib, on valmis ja võimeline maksma teisele kaasomanikule hüvitise, mille suurus sõltub (1) kaasomandis oleva asja kui terviku väärtusest, mis on kindlaks määratud võimalikult omandi kaotamise aja seisuga ja (2) kaasomandi osast ilma jääva kaasomaniku mõttelise osa suurusest (vt nt RKTKo 17.10.2005, 3-2-1-102-05, p 16; 27.09.2010, 3-2-1-70-10, p 13; 26.04.2017, 3-2-1-14-17, p 23). Hagejad on, kooskõlas Riigikohtu praktikaga, taotlenud kaasomandi lõpetamist selliselt, et kostja kohustub enda osa hagejale I üle andma üksnes hüvitise vastu.
20.Pooled olid esialgu erinevatel arvamustel seoses hüvitise suurusega. Pooled esitasid kohtule 12.12.2024. a kokkuleppe (dtl 641 jj), mille kohaselt pooled tellisid ühiselt kohtu poolt nimetatud isikult kirjaliku arvamuse/hinnangu kinnistu kui terviku turuväärtuse kohta, leppides mh kokku, et kohtu nimetatud isiku poolt koostatud arvamuses/hinnangus toodud turuväärtus määrab pooltele õiguslikult siduvalt kindlaks kinnistu turuväärtuse, mille alusel arvutatakse välja kostjale kui kaasomanikule makstava õiglase hüvitise väärtus kinnistu omandiõiguse kaotuse eest. Täpsemalt, kohtu nimetatud isiku poolt koostatud arvamuses/hinnangus toodud kinnistu turuväärtusest 1/3 on õiglane rahaline hüvitis kostjale omandiõiguse kaotuse eest. Selliselt on kohtu nimetatud isiku kirjalikul arvamusel/hinnangul kui dokumentaalsel tõendil kindlaksmääratud jõud TsMS § 232 lg 2 tähenduses, mis võetakse aluseks kostjale makstava hüvitise välja arvestamisel.
21.Kohus määras asjatundja isikuna Mihkel Eliste (dtl 644). Pooled ei vaidle selle üle, et asjatundja Mihkel Eliste edastas pooltele 05.02.2025 kirjaliku arvamuse (dtl 650 jj), mille kohaselt on vaidlusaluse kinnistu kui terviku turuväärtus 410 000 eurot ning tulenevalt kokkuleppest on kostjale kaasomandi osa kaotuse eest makstav õiglane hüvitis 136 666,67 eurot. Seega kohus lähtub nimetatud summast.
Tsiviilasi nr 2-23-10711
22.Kohus selgitab, et Riigikohtu praktika kohaselt ei ole võimalik hüvitise määramisel arvesse võtta notariaalselt sõlmitud kasutuskorra kokkulepet ning kohus saab lähtuda mõtteliste osade suurusest (RKTKo 2-22-2159/98, p 15-16), mistõttu kohus ei arvesta asja lahendamisel asjaoludega, mis seonduvad kasutuskorraga. Kaasomandis olevale asjale parenduste ja kulutuste tegemine ei mõjuta õigust nõuda kaasomandi lõpetamist.
23.Seoses tahteavalduste asendamisega selgitab kohus, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma (TsÜS § 68 lg 5), seega ei ole vaja, et kohus märgiks, et kohus asendab tahteavaldused, vaid asendamine tuleneb sellest, kui kohus kohustab tahteavaldust andma. Kohus jätab rahuldamata hageja taotluse määrata, et hagejate tahteavaldused asendatakse kinnistusraamatu kande tegemiseks. Riigikohus on hiljutises lahendis (RKTKo 2-20-17399/67, p 13) selgitanud üle, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 tähenduses kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ehk täpsemalt - jagamisega või konkreetse jagamise viisiga mittenõustunud kaasomaniku tahteavalduse asendamine. Hageja peab kaasomandi lõpetamiseks sõnastama hagis tahteavalduse, mida soovib kohtulahendiga asendada. Hageja ei pea paluma vastaspoole tahteavalduse asendamist kohtulahendiga, sest kohtulahend asendab seda seaduse alusel (RKTKm 29.09.2010, 3-2-1-65-10, p 20; RKTKo 29.05.2013, 3-2-1-42-13, p 12). TsÜS § 68 lg 5 (ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1) tähenduses hagi puhul saab kohus asendada üksnes kostja tahteavalduse. Kui kinnistusraamatukande tegemiseks on vajalik hageja enese või muu puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale kande tegemiseks esitada koos kohtulahendiga (RKTKo 27.01.2010, 3-2-1-153-09, p 16). Täiendavalt, seadusest ei tule hageja õigust taotleda, et kohus edastaks kohtuotsuse kinnistusregistrile kannete tegemiseks. Otsuse täitmise peab hageja ise korraldama. Kohtuotsuse täitmiseks ja kande tegemiseks on vajalik veel hagejatel endal anda notariaalselt tõestatud tahteavaldus asjaõiguslepinguks omandimuutuse osas ja esitada kinnistamisavaldus kinnistusraamatusse kande tegemiseks.
24.Kohus ei pea märkima resolutsiooni ka deklaratiivset hagi palvepunkti nr 2, sest kaasomand lõpetataksegi kohtu poolt tahteavalduste asendamisega.
Seoses otsuse täitmise tähtajaga selgitab kohus järgmist.
25.1.Kohus ei saa määrata hagejale kohustust tasuda rahasumma selliselt, et kostjal tekiks hageja vastu täitedokument. TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise tähtaja. Riigikohus on selgitanud, et kui omandama õigustatud kaasomanik otsustab teisele kaasomanikule hüvitise tasuda alles pärast pika aja möödumist, võib see ka kaasomandi eseme vahepealse väärtuse tõusu tõttu muuta hüvitise ebapiisavaks kompenseerimaks omandi kaotust. Kui kaasomanik, kelle vastu on esitatud kaasomandi lõpetamise hagi, milles taotletakse kaasomandi lõpetamist selliselt, et kostjaks olev kaasomanik on kohustatud andma tahteavaldused oma kaasomandi osa ülekandmiseks hagejale rahalise hüvitise vastu, soovib kõrvaldada ebakindlust, mis tuleneb sellest, et ta ei tea, millal kaasomandi lõpetamist nõudnud kaasomanik kohtulahendi täitmisele pöörab ja millal ta oma omandi kaotab, on kostjaks oleval kaasomanikul võimalik taotleda kohtult, et TsMS § 445 lg 1 järgi määrataks kindlaks otsuse täitmise tähtaeg, mille kestel saab otsust omandamise osas täita (Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 26.2;
Tsiviilasi nr 2-23-10711
14.detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-16, p 17). See aitab vältida potentsiaalselt ebaõiglast olukorda, kus omandama õigustatud kaasomanik saab oma suva järgi viivitada teisele kaasomanikule hüvitise maksmisega. Kui kohus on otsuse täitmise tähtaja kindlaks määranud, kaotab lahend pärast selle tähtaja möödumist õigusjõu ning kaasomanikul on võimalik esitada uus kaasomandi lõpetamise nõue (RKTKo 2-19-18320/73, p 15.2).
25.2.Kuivõrd hagejad on taotlenud, et hüvitise tasumiseks antaks aega 30 päeva, mis on, arvestades võimalikku vajadust saada pangalaen summa tasumiseks, põhjendatud, määrab kohus otsuse täitmise tähtaja selliselt: „juhul, kui hageja I ei ole maksnud kostjale resolutsiooni punktis 2 märgitud hüvitist 30 päeva jooksul otsuse jõustumisest, kaotab käesolev otsus õigusjõu“. Kohus nõustub, et kinnistusraamatu kandemenetlustega seonduv ajakulu ei ole etteulatuvalt hinnatav ning seega kogu otsuse täitmiseks tähtaja määramine võib ohustada lahendi täitmist ning võib tekkida vajadus uuesti kohtusse pöörduda, kui aeg möödub. Seega piisab kohtu hinnangul kostja huvide kaitseks (hüvitise saamine mõistliku aja jooksul) märkimisest, et otsus kaotab õigusjõu, kui hüvitist ei ole tasutud 30 päeva jooksul otsuse jõustumisest.
26.Kohus jätab TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel arvestamata tõendid asjaolude kohta, mille osas on kohus selgitanud, et need ei oma asja lahendamisel tähendust.
27.Kaasomandi lõpetamine on kõikide kaasomanike huvides, mistõttu tuleb kaasomandi lõpetamise menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 järgi poolte endi kanda (vt ka RKTKo 3-2-170-10, p 14, viimati üle korratud 23.10.2024. a RKTKo 2-22-2159/98, p 25). Käesolevas asjas ei esine selliseid erandlikke asjaolusid, mis annaksid alust kulude üksnes hageja või kostjate kanda jätmiseks. Kohus ei leia, et on põhjendatud kohaldada ka TsMS § 163 lg 2 (mis on kohtu õigus ja mitte kohustus), kuivõrd enne ühise asjatundja arvamuse hankimist kinnisasja turuväärtuse asjas ei olnud selgust kinnisasja turuväärtuses ning hilisem hind oli ka suurem (119 000 eurot vs 136 666,66 eurot), mistõttu ei saa kostjale ette heita kompromissiga nõustumist. Hilisemad kompromissläbirääkimised uue asjatundja arvamuse pealt olid menetluse lõpus ning kohtul pole võimalik kindlaks teha täpseid põhjuseid, miks kompromissi sõlmimine ei õnnestunud (sh oli küsimus kokkuleppe vormis, hüvitise ettetasumisest, hoiustamisest), mistõttu menetluskulude jätmine ühe poole kanda ei ole põhjendatud. Tulenevalt kulude jaotusest puudub vajadus neid rahaliselt kindlaks määrata.
28.Kohus selgitab, et pooltel on TsMS § 430 lg 1 järgi kuni otsuse jõustumiseni endiselt võimalik ja mõistlik sõlmida kompromiss. Edasikaebetähtaja jooksul, aga enne kaebuse esitamist, lahendab kompromissi kinnitamise avalduse lahendi teinud kohus, kes võib kompromissi kinnitamisel oma lahendi ise tühistada (TsMS § 431 lg 2). Sellisel juhul on veel võimalik tagastada pool maakohtu menetluses tasutud riigilõivust (TsMS § 150 lg 2 p 1 ja lg 3). Samuti on pooltel võimalik sellisel juhul ka lõpplahendi jõustumist kiirendada (edasikaebe õigusest loobumisel). (allkirjastatud digitaalselt) Maarja-Liis Lall Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.