Andra Pärsimägi, Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks
Otsuse tegemise aeg ja koht
23. september 2019, Tartu
Tsiviilasja number
2-18-2298
Tsiviilasi
Liis Küti hagi MTÜ Tartu Üliõpilasküla vastu eluruumi üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks MTÜ Tartu Üliõpilasküla hagi Liis Küti vastu võlgnevuse väljamõistmiseks ja eluruumi väljanõudmiseks 1317 eurot 39 senti
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 7. novembri 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Liis Küti apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
3. september 2019
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja): Liis Kütt (isikukood XXXXXXXXXXX) Vastustaja (kostja): MTÜ Tartu Üliõpilasküla (registrikood 80012342), lepinguline esindaja Gunnar Leht
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 7. novembri 2019 otsus osas, millega mõisteti Liis Kütilt MTÜ Tartu Üliõpilasküla kasuks välja võlgnevus 72 eurot ületavas osas.
2.Lugeda Tartu Maakohtu 7. novembri 2019 otsuse resolutsioon sõnastatuks järgmiselt:
2.1.Rahuldada Liis Küti hagi MTÜ Tartu Üliõpilasküla vastu osaliselt ning tuvastada, et üürilepingu järgi on üüri suuruseks 88 eurot kuus. Muus osas jätta Liis Küti hagi rahuldamata.
2.2.Lõpetada menetlus MTÜ Tartu Üliõpilasküla nõudes Liis Kütilt leppetrahvi 310 eurot väljamõistmiseks seoses nõudest loobumisega.
2.3.Rahuldada MTÜ Tartu Üliõpilasküla hagi Liis Küti vastu võlgnevuse väljamõistmiseks ja eluruumi väljanõudmiseks osaliselt.
2.4.Välja mõista Liis Kütilt MTÜ Tartu Üliõpilasküla kasuks 72 eurot.
2.5.Välja nõuda Liis Küti ebaseaduslikust valdusest MTÜ Tartu Üliõpilasküla valdusesse eluruum, milleks on tuba nr 453 aadressil Raatuse 22, Tartu linn.
2.6.Kui Liis Kütt keeldub resolutsiooni punktis 2.5 nimetatud eluruumi vabatahtlikult tagastamast, tõsta Liis Kütt koos temale kuuluvate asjadega resolutsiooni punktis 2.5 nimetatud eluruumist välja.
2.7.Jätta menetluskulud poolte endi kanda.
2.8.Jätta menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata. 2.9.Vabastada Liis Kütt riigilõivu 100 eurot riigituludesse tasumise kohustusest.
4.Jätta asja juurde võtmata Liis Küti 27. augustil 2019 ringkonnakohtule esitatud tõendid.
5.Jätta Liis Küti apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv 20% ulatuses MTÜ Tartu Üliõpilasküla kanda. Muus osas jätta menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda.
6.Mõista MTÜ Tartu Üliõpilaskülalt Liis Küti kasuks välja riigilõiv 40 eurot. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Liis Kütt (endise nimega Riina-Liis Kütt, hageja) esitas 12. veebruaril 2018 Tartu Maakohtule hagi MTÜ Tartu Üliõpilasküla (kostja) vastu, milles palus: 1) tuvastada üürilepingu nr 01453007 ülesütlemise tühisus ning et üürileping kehtib edasi; alternatiivselt tühistada üürilepingu ülesütlemine; alternatiivselt tunnistada üürilepingu ülesütlemine vastuolus olevaks hea usu põhimõttega; tuvastada üürilepingu kehtivus või alternatiivselt pikendada üürilepingut kuni kolmeks aastaks; 2) kohustada kostjat täitma üürilepingut ja sellest tulenevaid kohustusi; 3) tuvastada, et üürilepingu järgi on üüri suuruseks ühes kuus 88 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled tähtajatu üürilepingu nr 01453007 Tartus, Raatuse 22 üliõpilaselamus asuva eluruumi nr 453 üürimiseks. Leping jõustus 4. septembril 2015. Üürilepingu kohaselt on üüri suuruseks ühes kuus 88 eurot. Alates 13. juulist 2017 koostatud arvetel on üüri suuruseks 100 eurot kuus, kuigi kostja ei ole esitanud hagejale võlaõigusseaduse (VÕS) § 299 lg 2 kohast teadet üüri tõstmiseks. Lisaks eeltoodule sisaldavad kostja arved ka kirjeid, mille tasumist ei saa kostja hagejalt nõuda. Kostja on 11. detsembril 2017, 5. jaanuaril 2018 ja 5. veebruaril 2018 saatnud hagejale teated üürilepingu lõpetamise kohta. 11. detsembri 2017 teate kohaselt lõppeb üürileping alates
10.jaanuarist 2018 väidetava 62,66 euro suuruse võlgnevuse tõttu. Kostja ei esitanud võlgnevuse kohta ühtegi tõendit ega vastanud sisuliselt hageja 11. detsembri 2017 järelepärimisele võlgnevuse tekkimise perioodi, arvutuse jms kohta. 5. jaanuari 2018 kostja lõpetamisteatele vastas hageja 9. jaanuaril 2018, et eluruumi üürilepingu ülesütlemine on tühine. Hageja arvates on poolte vahel kehtiv üürileping, mis on kostjale täitmiseks kohustuslik selles toodud tingimustel. Kuna eluruumi üürilepingu ülesütlemine eeldab õigusliku aluse olemasolu ning ülesütlemine peab olema läbi viidud VÕS §-s 325 sätestatule vastavalt, aga antud juhul puudub ülesütlemisavaldustes ülesütlemise õiguslik alus ning vaidlustamise kord ja tähtaeg, on vaidlusalused ülesütlemised tühised. Lisaks ei ole hagejale arusaadav, kas kostja on eluruumi üürilepingu üles öelnud korraliselt või erakorraliselt. Kostja tegevus on vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 2 alusel, sest üürileping on öeldud üles seetõttu, et hageja ei ole nõustunud üürilepingu muutmisega (üüri tõstmisega) tema kahjuks. Kui kohus leiab, et kostjapoolsed ülesütlemised on kehtivad ja ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, palub hageja vaidlusalust üürilepingut pikendada kuni kolmeks aastaks, vastasel juhul kaasnevad lepingu lõppemisega hageja ja tema perekonna jaoks rasked tagajärjed.
2.Kostja vaidles hageja hagiavaldusele vastu. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Kostja leidis, et üürileping on kehtivalt lõppenud. Ülesütlemisavaldus üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks saadeti hagejale 11. jaanuari 2018 e-tähtkirjaga üürilepingus näidatud elektronposti aadressile, kust hageja on 11. detsembril 2017 samal viisil saadetud elektronkirja kätte saanud. Hageja ei ole teavitanud kostjat, et tema elektronposti aadress oleks muutunud. Ülesütlemisavaldus sisaldab kõiki nõutavaid andmeid, sh on kostja järginud ülesütlemisel etteteatamise tähtaega. Samuti on hagejat nõuetekohaselt teavitatud üüri tõstmisest. Üüri tõstmine on põhjendatud. Üliõpilaselamu kuulub Tartu Ülikoolile ja kostja saab hagejalt nõuda eluruumi vabastamist ka valduse kaitse sätetele tuginedes.
3.Kostja esitas 29. märtsil 2018 Tartu Maakohtule hageja vastu hagi võlgnevuse 309,39 euro väljamõistmiseks ja eluruumi väljanõudmiseks. Vabastamisest keeldumise korral palub kostja hageja välja tõsta. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Hagiavalduse kohaselt on hageja jätnud tähelepanuta üüri tõstmise 100 eurole kuus alates
1.juulist 2017, kuigi üüri tõstmisest teavitati üliõpilasi teate väljapanemisega teadete tahvlil ja info avaldamisega kostja koduleheküljel. Lisaks saatis kostja hagejale 26. mail 2017 elektronkirja hinnakirja ja teate üürilepingu lisade muutusest koos viitega vastavale lingile. Vaatamata eeltoodule tasus hageja üüri jätkuvalt arvestusega 88 eurot kuus. Kostja on hagejale korduvalt üürivõlgnevust meelde tuletanud, kuid hageja ei ole võlga tasunud. 11. jaanuaril 2018 esitas kostja hagejale ülesütlemisavalduse üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks ja lepingu lõppemiseks 10. veebruaril 2018, kuid üüripind on tänaseni vabastamata. Kostja saatis
13.juunil 2018 menetlusdokumendis loobus kostja leppetrahvi nõudest, nõudes hagejalt üüri ja kommunaalkulude tasumist. 19. juuni 2018 võlanõude täpsustuse kohaselt on võlgnevuse suurus 2018. aasta märtsis, aprillis, mais ja juunis esitatud arvete alusel 309,39 eurot.
4.Hageja palus jätta kostja hagi rahuldamata ja menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja on alles 29. märtsi 2018 hagiavaldusega esitanud väidetava 11. jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse, mis on tühine. Kostja ei saa väljatõstmise nõuet esitades tugineda asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-le 1, kuna ei ole vaidlusaluse eluruumi omanik.
MAAKOHTU LAHEND
5.Maakohus jättis hageja hagi rahuldamata. Maakohus lõpetas menetluse kostja nõudes hagejalt leppetrahvi 310 euro väljamõistmise osas seoses nõudest loobumisega. Maakohus rahuldas kostja hagi hageja vastu osaliselt ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja 261,39 eurot ja nõudis hageja ebaseaduslikust valdusest kostja valdusesse eluruumi, tuba nr 453, aadressil Raatuse 22, Tartu. Maakohus määras, et kui hageja keeldub nimetatud eluruumi vabatahtlikult tagastamast, tõsta hageja koos temale kuuluvate asjadega eluruumist välja. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda. Kohus nõustus hagejaga, et üüri tõstmisel 88 eurolt 100 eurole ei esitanud kostja VÕS § 299 lg-le 2 vastavat üüri tõstmise teadet. Eeltoodust tulenevalt on üüri tõstmine alates 1. juulist 2017 VÕS § 299 lg 3 järgi tühine. Üüri tõstmise tühisuse korral kehtib eelnevalt kehtinud üür, seega antud juhul 88 eurot kuus. Tähtajatu üürilepingu VÕS § 311 alusel ülesütlemine ei eelda mingit täiendavat alust. Tähtajatu üürilepingu korralisel ülesütlemisel kaitseb teist lepingupoolt üksnes ülesütlemise tähtaeg. Üürilepingu üldtingimustest nähtuvalt on pooltel õigus leping igal ajal lõpetada (lepingu korraline ülesütlemine), teatades sellest teisele poolele kirjalikult ette vähemalt 30 kalendripäeva (p 8.3). Üürileandja kohustub teatama lepingu korralisest ülesütlemisest vähemalt 30 kalendripäeva ette (p 5.1.6). VÕS § 312 lg-s 2 on sätestatud ühekuuline etteteatamise tähtaeg 30 kalendripäeva asemel. Kostja on elektronkirjade saatmise väljavõtetega (I kd, tl 132-133) tõendanud, et esitas hagejale
11.jaanuaril 2018 üürilepingu ülesütlemisavalduse (II kd, tl 11-13). Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et on 11. detsembril 2017 samal viisil (e-tähtkirjana) saadetud elektronkirja kätte saanud. Ülesütlemisavalduse kättesaaduks lugemisel saab lähtuda üldtingimuste p-s 5.3.1 kokkulepitud tähtajast, s.o kui saatmisest on möödunud kaks tööpäeva. Seega on 11. jaanuaril 2018 saadetud ülesütlemisavaldus hageja poolt kätte saadud hiljemalt 16. jaanuaril 2018. Eluruumi üürilepingu ülesütlemisavaldus on tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas, seega VÕS § 325 lg-s 1 sätestatud, vormis, samuti VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud tingimustele vastavalt. Eeltoodust tulenevalt loeb kohus üürilepingu nr 01453007 nii formaalselt kui materiaalselt kehtivalt üles öelduks. Kohus ei nõustu hagejaga, et kostja tegevus on üürilepingu ülesütlemisel vastuolus hea usu põhimõttega, sest üürileping öeldi üles seetõttu, et hageja ei nõustunud üüri tõstmisega tema kahjuks. Tähtajatu üürilepingu VÕS § 311 alusel ülesütlemine ei eelda mingit käesolevale paragrahvile täiendavat alust. Asjaolu, et üürileandja on soovinud üürnikust vabaneda eluruumi üürilepingu ülesütlemise teel hea usu põhimõtte vastaselt, on tõendamata. Sõltumata sellest, kas eluruumi üürilepingu lõppemisega võivad kaasneda hageja jaoks rasked tagajärjed, ei kuulu hageja üürilepingu pikendamise nõue rahuldamisele, kuna läheb vastuollu kostja õigustatud huvidega. Üürileandjapoolset üürilepingu täitmist ei saa eeldada, kui üürnik ise lepingut ei täida (üüritud ruumis ei ela).
Kuivõrd üürileping on ülesütlemisega lõppenud ning hageja ei ole üüritud asja tagastanud, siis on põhjendatud rahuldada kostja eluruumi väljanõudmise nõue. Kostja nõuab 19. juunil 2018 võlanõude täpsustuse kohaselt hagejalt üüri ja kõrvalkulude tasumist summas 309,39 eurot. Hagejal on 13. märtsil 2018, 13. aprillil 2018, 16. mail 2018 ja
18.juunil 2018 väljastatud arvete (I kd, tl 148-151) alusel 589,39 euro tasumise kohustus, millest tasutud on 280 eurot (I kd, tl 143). Kohtul ei ole alust arvata, et kostja ei ole kõrvalkulude arvestamisel antud juhul lähtunud üldtingimuste p-s 4.1 sätestatust. Kuivõrd üüri tõstmine on tühine, mistõttu kehtib eelnevalt kehtinud üür 88 eurot kuus 100 euro asemel, on kostja võlgnevuse nõue põhjendatud osaliselt summas 261,39 eurot (309,39-48=261,39). Antud juhul on põhjendatud jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
6.Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada ja saata asi uueks arutamiseks maakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hageja vaidlustab otsuse kostja hagi rahuldamise ja hageja hagi rahuldamata jätmise osas. Maakohus rikkus menetlusõiguse olulist normi, arutades asja ilma hageja kohalolekuta, kuigi hageja oli teatanud ilmumise takistusest ning esines mõjuv põhjus. Menetlusõiguse oluline rikkumine seisnes ka selles, et asja arutamisel tugineti kostja argumentidele ja dokumentidele, mida ei olnud hagejale kätte toimetatud. Otsus on vastuoluline ning seisukohta ei ole võetud kõigi hageja väidete suhtes. Kohus on eksinud nii üürilepingu ülesütlemisavalduse etteteatamistähtaja määratlemisel kui tahteavalduse kättesaaduks lugemisel ja lepingu lõppemise aja suhtes. Kohus on vääralt kohaldanud VÕS § 312 lg-t 2. VÕS §-st 275 tulenevalt ei saa lähtuda üldtingimustes sätestatust. Seega on otsuses vääralt määratletud etteteatamistähtaja pikkus. Kohus luges tahteavalduse hagejale põhjendamatult kättetoimetatuks. Elektronkirjade saatmise väljavõttest ei nähtu saadetud kirja sisu. Hagejal ei ole võimalik e-tähtkirju avada ning asja materjalide hulgas on näha, et 11. detsembri 2017 e-kiri edastati e-kyla kaudu, st tavalise e-kirjana, mille hageja nii ka kätte sai. E-tähtkiri võidi küll saata, aga hageja seda kätte ei saanud ning hageja on teavitanud Omnivat. Üldtingimusi on kohaldatud valikuliselt. Hageja sai üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte koos kostja 29. märtsi 2018 hagiga. Kohus lähtus hea usu põhimõtte analüüsimisel üksnes ühest hageja väljatoodud asjaolust. On alust arvata, et just üüri tõstmisega mittenõustumine ning üürilepingust tulenevate nõuete esitamine on olnud kostja poolt üürilepingu ülesütlemise põhjuseks. Kostja 19. juuni 2018 nõude täpsustust ei ole hagejale kätte toimetatud, kuid kohus tuvastas selle alusel hagejalt kostja kasuks välja mõistetava summa. Hageja tasus üüri suuruses, mida maakohus õigeks pidas ning arvestas maha kommunaalkulud, mida ta eemal viibimise tõttu ei kasutanud. Kuigi kostja ei ole täitnud VÕS § 292 lg 2 tulenevat kohustust võimaldada hagejal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega, on ilmne, et vähemalt osaliselt on kommunaalkulude nõue põhjendamatu. Hageja esitab tabeli arvete ja tasumiste kohta, millest nähtub arvete kirjeldus (alusetud nõuded) ja suurus ning tasumise ulatus. Vajadusel on võimalik esitada pangaväljavõtted jm tabeli aluseks olnud dokumendid.
7.Kostja (vastustaja) palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
Hageja ei esitanud ettenähtud tähtajal maakohtule vormikohast tõendit istungil osalemise takistuste kohta ja tema väide takistavatest tervislikest põhjustest jäi paljasõnaliseks. Ühestki hageja tõendist ei nähtu, et hageja osavõtt kohtuistungist oli kuidagi takistatud. Kohus ei ole VÕS § 312 lg-t 2 vääralt kohaldanud. Asjakohatu on hageja viide VÕS §-le 275. Kohus leidis põhjendatult, et vaidlusalune üürileping on alates 10. veebruarist 2018 lõppenud korralise ülesütlemise tõttu, lähtudes tähtaja arvutamisel 30 päevasest etteteatamise tähtajast. Hageja oleks võinud pöörduda e-tähtkirja kättesaamise küsimuses Omniva asemel kostja poole. Kostja on saatnud esmakordselt lõpetamisteate hagejale juba 11. detsembril 2017 nii e-tähtkirjana kui ka e-kyla kaudu. Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et on 11. detsembril 2017 samal viisil (e-tähtkirjana) saadetud elektronkirja kätte saanud. Antud juhul ei olnud üürilepingu ülesütlemise põhjuseks üüri tõstmisega mittenõustumine ja üürilepingust tulenevate nõuete esitamine. Kostja leiab erinevalt hagejast, et üürnikul tuleb üüri tasuda ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Kostjale pole teada, kui suure rahalise väärtusega on „üürniku äraoleku tõttu üürileandja poolt kokkuhoitu“ ja milline on „asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtus“.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse osaliselt. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, millega mõisteti hagejalt kostja kasuks välja võlgnevus 72 eurot ületavas osas. Ringkonnakohus saab teha uue otsuse ilma asja maakohtule uueks arutamiseks saatmata (TsMS § 657 lg 1 p 2). Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust osas, mille peale on edasi kaevatud (TsMS § 651 lg 1). Hageja vaidlustab maakohtu otsust nii hageja hagi rahuldamata jätmise ja kostja hagi rahuldamise osas. Ülejäänud osas (kostja hagi rahuldamata jätmise osas) on maakohtu otsus jõustunud. Maakohus ei ole otsuse resolutsioonis võtnud selget seisukohta hageja alternatiivsete nõuete osas, mistõttu nähtub maakohtu otsuse resolutsioonist eksitavalt, et maakohus on jätnud rahuldamata vaid hageja üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõude. Samas on maakohus otsuse põhjendustes hageja alternatiivseid nõudeid käsitlenud. Sisuliselt on maakohus rahuldatud ka hageja nõude tuvastada üüri suurusena 88 eurot. Sellega on maakohus rikkunud TsMS § 442 lg-s 5 sätestatut. Ringkonnakohus kõrvaldab puudused maakohtu resolutsioonis.
9.Hageja hinnangul ei ole pooltevaheline üürileping üürileandja poolse ülesütlemisega kehtivalt lõppenud. Maakohus on eksinud nii etteteatamistähtaja määratlemisel, kostja poolt tehtud tahteavalduse kättesaaduks lugemisel hageja poolt kui ka lepingu lõppemise aja suhtes. Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid tähtajatu eluruumi üürilepingu. Maakohus tuvastas, et üürilepingu üldtingimuste kohaselt on pooltel õigus leping igal ajal lõpetada, teatades sellest teisele poolele kirjalikult ette vähemalt 30 kalendripäeva. VÕS § 312 lg 1 kohaselt võib eluruumi üürimise puhul kumbki pool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades ette vähemalt kolm kuud. VÕS § 312 lg 2 sätestab lg-st 1 erandi, mille kohaselt on möbleeritud tubade üürimise korral tähtajatu üürilepingu ülesütlemistähtaeg vähemalt üks kuu. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti kohaldanud VÕS § 312 lg-t 2, mis reguleerib möbleeritud tubade üürimise korral tähtajatu üürilepingu ülesütlemist. Maakohus tuvastas, et
eluruumi üürilepingu esemeks oli üliõpilaselamus asuv tuba nr 453 (I kd, tl 11) ja selles osas ei ole pooltel ka vaidlust. Ringkonnakohus leiab, et üürilepingu üldtingimustes sätestatud 30-päevase etteteatamistähtaja puhul ei ole tegemist üürniku kahjuks seaduses sätestatust kõrvalekalduva kokkuleppega (VÕS § 275), kuivõrd tähtaeg ei erine olulisel määral VÕS § 312 lg-s 2 sätestatud 1-kuulisest tähtajast. Seega määratles maakohus õigesti üürilepingu ülesütlemise tähtaja, s.o 30 päeva.
10.Hageja ei nõustu maakohtu põhjendustega, mille kohaselt luges maakohus üürilepingu ülesütlemisavalduse hagejale kätte toimetatuks. Asja materjalide kohaselt on kostja esitanud hagejale kaks ülesütlemisavaldust: 11. detsembril 2017 ja 11. jaanuaril 2018. Kostja on aga vastuses hageja hagiavaldusele selgitanud, et lähtus üürilepingu lõpetamisel ülesütlemisavaldusest, mille ta esitas hagejale e-tähtkirjana 11. jaanuaril 2018. Seetõttu ei oma tähtsust apellatsioonkaebuse väited, mis puudutavad kostja
11.detsembril 2017 esitatud ülesütlemisavaldust ning ringkonnakohus analüüsib üksnes
11.jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse õiguspärasust. Maakohus tuvastas, et hageja sai kostja 11. jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse kätte
16.jaanuaril 2018. Ringkonnakohtu istungil väitis kostja, et hagejale on edastatud 11. jaanuari 2018 ülesütlemisavaldus nii e-kyla portaali kaudu kui ka e-tähtkirjana. Toimiku materjalides puudub tõend, mis kinnitaks hagejale e-kyla kaudu ülesütlemisavalduse saatmist. Hageja hagi lisadest nähtub, et hageja on e-kyla kaudu kätte saanud üksnes 11. detsembri 2017 ülesütlemisavalduse (I kd, tl 22-25). Maakohus lähtus ülesütlemisavalduse kättetoimetamise kontrollimisel kostja esitatud väljatrükkidest e-tähtkirjade staatuse kohta (I kd, tl 132-133). Tõenditest nähtub, et
11.jaanuaril 2018 kell 16:11 on hagejale kiri saadetud (tl 132). Samuti, et kirja staatus
11.jaanuaril 2018 kell 16:11 on „edastatud“ (tl 132, 133). Ringkonnakohtu hinnangul on nimetatud tõenditega tuvastatav, et hagejale on e-tähtkirjana e-posti aadressile ülesütlemisavaldus saadetud. Küll aga ei ole tõenditest nähtav see, kas hageja on ka e-tähtkirjana saadetud ülesütlemisavalduse avanud, s.o ka tegelikult ülesütlemisavalduse kätte saanud (TsÜS § 69). E-tähtkirja avamine eeldab digiallkirja andmist ID-kaardi või Mobiil-ID-ga. Hageja esitas koos apellatsioonkaebusega tõendi hageja ja Omniva kirjavahetusest (II kd, tl 63). Nimelt teavitas hageja 17. detsembril 2017 Omnivat, et ei saanud 11. detsembril 2017 saadetud e-tähtkirja avada. Omnivast vastati hagejale 23. detsembril 2017, et saatjat on teavitatud hageja digitaalse allkirjastamise võimatusest ning palutud saatjal kiri edastada paberkandjal. Olukorras, kus kostjat oli teavitatud, et hageja ei saa digiallkirja anda, püüdis kostja 11. jaanuaril 2018 taas hagejale edastada ülesütlemisavaldust e-tähtkirjaga. Eeltoodut arvestades leiab ringkonnakohus, et asjas ei ole tõendatud, et hageja oleks saanud
11.jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse kätte enne kostja esitatud hagi materjalide hagejale kättetoimetamist. Seega sai hageja 11. jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse kätte hiljemalt koos kostja 29. märtsil 2018 esitatud hagi materjalidega 26. aprillil 2018, mil hageja kinnitas hagi ja selle lisade kättesaamist kohtule saadetud e-kirjas (liidetud tsiviilasja 2-18-4868 tl 25). Sama on kinnitanud hageja apellatsioonkaebuses. Ebaõige on hageja väide, et ülesütlemisavaldus tulnuks üldtingimuste järgi edastada e-kyla kaudu. Üldtingimuste p 5.3.1 sellist kohustust üürileandjale ei sätesta, vaid kirjas on, et kõik lepingust tulenevad teated võib edastada e-kyla portaali kaudu.
Kuna hageja on kostja 11. jaanuari 2018 ülesütlemisavalduse kätte saanud hiljemalt 26. aprillil 2018, on põhjendatud maakohtu seisukoht, et üürileping on kehtivalt üles öeldud korralise ülesütlemise tõttu. Väärad on aga maakohtu seisukohad, et hageja sai ülesütlemisavalduse kätte
16.jaanuaril 2018 ning hageja valdus ei põhine õiguslikul alusel alates 10. veebruarist 2018. Kuna asjas leidis tuvastamist, et hageja sai ülesütlemisavalduse kätte hiljemalt 26. aprillil 2018, saabus ruumi vabastamise tähtaeg 28. mail 2018. Seega on hageja vallanud ühiselamu ruumi õigusliku aluseta alates 29. maist 2018.
11.Hageja leiab, et ülesütlemise kehtivuse korral on ülesütlemine hea usu põhimõttega vastuolus seetõttu, et üürileping ülesütlemise põhjus oli hageja mittenõustumine üüri tõstmisega seega üürilepingu muutmisega üürniku kahjuks (VÕS § 327 lg 1 p 2). Maakohus leidis, et hageja ei ole tõendanud, et kostja tegelik motiiv üürilepingu ülesütlemisel seisnes hageja poolt üüri tõstmisega mittenõustumises. Apellatsioonkaebuses on hageja selgitanud, et ta on tõendanud üürilepingu ülesütlemise tegeliku põhjuse, kuid on jätnud asjakohastele tõenditele viitamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et asja materjalid (30. novembri 2017 meeldetuletus liidetud tsiviilasja 2-18-4868 tl 10, 11. detsembri 2017 lõpetamisteade I kd, tl 22 ja pooltevaheline e-kirjavahetus I kd, tl 23-25) viitavad vaidlusele maksevõlgnevuse üle ja ülesütlemise kehtivuse üle (pooltevaheline elektronkirjavahetus I kd, tl 26-27). Viidatud tõenditest nähtuvad küll hageja erinevad pretensioonid kostjale, kuid kordagi ei ole hageja märkinud, et ta ei nõustu üüri tõstmisega. 11. veebruari 2018 e-kiri kostjale (I kd, tl 49-52) on saadetud pärast hagejale e-tähtkirjaga 11. jaanuaril 2018 ülesütlemisavalduse edastamise katset, st kostja oli otsustanud üürilepingu üles öelda enne hagejalt 11. veebruari 2018 e-kirja saamist. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja tõendanud, et üürilepingu ülesütlemise kostja poolt oleks põhjustanud hageja üüritõstmisega keeldumine. Järelikult tuvastas maakohus õigesti, et üürileping on kehtivalt üles öeldud, ülesütlemine pole olnud hea usu põhimõttega vastuolus ning hageja hagi nimetatud nõuetes tuleb jätta rahuldamata.
12.Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude pikendada üürilepingut kuni kolmeks aastaks (VÕS § 326 lg 2). Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et VÕS § 326 lg 2 tuleb kohaldamisele üksnes tähtajalise üürilepingu puhul. Kuna poolte vahel oli sõlmitud tähtajatu üürileping, siis hageja VÕS § 326 lg-le 2 tugineda ei saa. Seega jättis maakohus õigesti hageja nõude üürilepingu kolmeks aastaks pikendamiseks rahuldamata. Kuivõrd ringkonnakohus tuvastas, et hageja valdab alates 29. maist 2018 õigusliku aluseta üürilepingu eset, siis rahuldas maakohus õigesti kostja hagi nõuda eluruum hageja ebaseaduslikust valdusest välja. Kõike eeltoodut arvestades jättis maakohus õigesti rahuldamata ka hageja nõude kohustada kostjat täitma üürilepingut.
13.Maakohus tuvastas, et üüri tõstmine alates 1. juulist 2017 on VÕS § 299 lg 3 järgi tühine. Üüri tõstmise tühisuse korral kehtib eelnevalt kehtinud üür, s.o 88 eurot kuus. Selles osas ei ole üliõpilasküla maakohtu otsust vaidlustanud. Kuivõrd hageja üks nõuetest oli tuvastada, et üüri suuruseks on 88 eurot kuus, tulnuks maakohtul võtta hageja selle nõude osas seisukoht otsuse resolutsiooniga. Ringkonnakohus täiendab selles osas maakohtu otsuse resolutsiooni.
14.Hageja heidab maakohtule ette, et maakohus ei ole talle kostja 19. juuni 2018 nõude täpsustust (I kd, tl 140-141) kätte toimetanud. Kohtute infosüsteemi (KIS) andmetest ei nähtu hageja poolt kostja 19. juuni 2018 nõude kätte saamist, kuid täpsustatud nõue on tehtud hagejale nähtavaks 29. augustil 2018 avaliku etoimiku kaudu. Ringkonnakohtu hinnangul ei too nõude täpsustuse kätte toimetamata jätmine
kaasa maakohtu otsuse tühistamist. Ringkonnakohus edastas antud dokumendid hagejale e-posti teel 10. juulil 2019 ning kõrvaldas sellega maakohtu rikkumise. 19. juuni 2018 menetlusdokumendis vähendas kostja oma nõuet. Peale nõude täpsustamist
19.juunil 2018 edastas maakohus kostjale 27. augustil 2018 kirja, milles palus esitada kohtule detailselt võlgnevuse arvestuse. Kostja esitaski kohtule 4. septembril 2018 selgituse koos arvetega, millele maakohus otsuses tugines (I kd, tl 145-151). Toimikust nähtub, et hagejale edastati kostja 4. septembri 2018 selgitus 28. septembril 2018 e-posti teel. Järelikult oli hagejal võimalik kostja vähendatud nõude suurusega ja nõude aluseks olevate arvetega tutvuda. Hageja sai apellatsiooniastmes kostja nõude täpsustusele vastuväiteid esitada ning seda hageja ka tegi.
15.Hageja vaidlustab maakohtu otsust osas, milles hagejalt mõisteti välja tasumata üüri- ja kõrvalkulud 261,39 eurot perioodil 11. veebruar 2018 kuni 18. juuni 2018. Maakohus hindas kostja esitatud arveid (I kd, tl 148-151) ning leidis, et arvetelt ei nähtu kirjeid, mille tasumist ei saaks kostja hagejalt nõuda. Maakohtu hinnangul puudub alus arvata, et kostja ei ole kõrvalkulude arvestamisel lähtunud üldtingimuste p-s 4.1 sätestatust ning seetõttu on kostja võlgnevuse nõue põhjendatud 261,39 euro ulatuses. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus kõrvalkulude väljamõistmisel ei ole põhjendatud. Hageja vaidles maakohtu menetluses vastu kostja nõutud kõrvalkulude kujunemisele ning seega tulnuks kostjal näidata vastavalt üldtingimuste p-le 4.1 arvetel esitatud summade matemaatiline arvestus. Maakohus ongi kohustanud kostjat esitama võlgnevuse arvestus, millest nähtuks detailselt võlgnevuse summa kujunemine (periood, eraldi üüri ja kõrvalkulude võlgnevus artiklite kaupa). Kostja võlgnevuse summa kujunemist kohtule ei esitanud. Olukorras, kus üks pool vaidleb kõrvalkulude kujunemisele vastu, ei saanud maakohus eeldada, et arvetel esitatud summad on õiged. Arvete (I kd, tl 148-151) järgi oli hagejal 589,39 euro tasumise kohustus, millest on tasutud 280 eurot (vastav arvestus I kd, tl 143). Maakohus tuvastas, et üürisumma oli 88 eurot/kuus, mistõttu vähendas maakohus hagejalt võla katteks väljamõistetud rahasummat. Kuivõrd kostja ei ole tõendanud kõrvalkulude tekkimist, on hagejale esitatud arved põhjendatud üksnes nelja kuu kasutustasu (üüri) osas 4x 88 =352 eurot, millest on maha arvatud hageja poolt tasutud 280 eurot. Seega mõistab ringkonnakohus hagejalt kostja kasuks välja 72 eurot (352-280). Eeltoodu tõttu tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse osas, milles maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja võlgnevuse suuremas summas kui 72 eurot.
16.Hageja heidab maakohtule ette hageja kohalolekuta istungil asja arutamist. Hagejale saadeti 28. septembril 2018 kutse maakohtu 18. oktoobri 2018 istungile, mille kättesaamist kinnitas hageja 10. oktoobril 2018. Ühtlasi teavitas hageja, et ei saa tervislikel põhjustel 18. oktoobri 2018 istungil osaleda. Maakohus selgitas hagejale 11. oktoobril 2018, et haigust tuleb põhistada vormikohase tõendiga, millest nähtub, et haigust saab lugeda takistuseks kohtuistungile ilmumast (TsMS § 422). Seejärel esitas hageja kohtule perearsti tõendi, mille kohaselt on patsiendile (hagejale) rangelt soovitav akadeemiline puhkus alates 1. septembrist 2018 - 31. augustini 2019 tervislikel põhjustel (I kd, tl 168). Maakohus hindas 18. oktoobri 2018 istungil tõendit ning leidis, et tõendist ei nähtu haigust, mis takistaks hagejal istungile ilmumast ning seetõttu leidis, et istungi edasilükkamiseks alus puudub. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga. Tõendist ei tulene, kas ja millise haiguse tõttu on hagejale akadeemiline puhkus soovitatav ning kas see haigus on selline, mis takistab kohtuistungil osalemast. Seega ei ole maakohus rikkunud menetlusõiguse norme, kui arutas asja istungil hageja kohalolekuta.
Koos apellatsioonkaebusega esitatud 14. mail 2019 koostatud arstitõend (II kd, tl 61) on esitatud hilinenult ja ei anna alust heita maakohtule ette istungi edasi lükkamata jätmist.
17.Samuti heidab hageja maakohtule ette, et hageja kinnitas 18. oktoobri 2018 istungi kutse kättesaamist alles 10. oktoobril 2018 ning seega ei jäänud kutse kättesaamise ja istungi toimumise vahele TsMS § 343 lg s 2 nõutavat ajavahemikku. Ringkonnakohus märgib, et maakohus edastas hagejale kohtuistungi kutse juba 28. septembril 2018 (I kd, tl 162), seega aegsasti. Kuigi kutse kättesaamise ja istungi toimumise vahele jäi vähem kui 10 päeva, ei ole tegemist olulise menetlusnormi rikkumisega, mis tooks kaasa maakohtu otsuse tühistamise. Hageja väidete kohaselt oli kohtuistungile ilmumist takistavaks teguriks mitte kohtuistungi aeg, vaid väidetav haigestumine (I kd, tl 164-165), mida hageja ei suutnud tõendada. Ringkonnakohus leiab, et menetlusosaline peab olema kohtuga suhtlemisel hoolas, eriti olukorras, kus ta taotleb asjas suulist menetlust. Menetlusosalisel on ka endal kohustus jälgida kohtuga suhtlemiseks kasutatavat e-posti aadressi. Ringkonnakohus edastas hagejale kohtukutse 3. septembri 2019 istungile 8. juulil 2019. Hageja kinnitas kutse kättesaamist alles 27. augustil 2019. Istungi kutsete kättesaamise kinnitamisega viivitamine viitab hageja pahatahtlikkusele. Kohus ei luba menetlusosalisel tema õigusi kuritarvitada, menetlust venitada ega kohut eksitusse viia (TsMS § 200 lg 2). Ringkonnakohus selgitab, et menetlusosalisele, kelle e-posti aadress on kohtule teada, võib kohus edastada menetlusdokumente nimetatud e-posti aadressi kaudu, kui kohus on juba sama kohtuasja käigus sellel elektronpostiaadressil dokumente edastanud või kui menetlusosaline on ise avaldanud kohtule oma elektronpostiaadressi. Menetlusosalisel on sellisel juhul kohustus e-kirja kättesaamist kinnitada. Seda kohustust rikkunud menetlusosalist võib kohus trahvida (TsMS § 3111 lg 5). Hageja on nii maakohus kui ka ringkonnakohtus suhelnud kohtuga peamiselt e-posti teel. Nii näiteks esitas hageja kohtule hagiavalduse ja selle lisad (12. ja 14. veebruaril 2018) e-posti aadressi XXXXXXXXXXX kasutades. Samuti on hageja pöördunud sama e-posti aadressi kaudu käesolevas menetluses kohtute poole taotlusi, seisukohti, kaebuseid jm esitades
20.veebruaril 2018, 12. märtsil 2018, 27. märtsil 2018, 4. aprillil 2018, 26. aprillil 2018, 3. mail 2018, 10. mail 2018, 10. oktoobril 2018, 15. oktoobril 2018, 12. novembril 2018, 17. detsembril 2018, 21. jaanuaril 2019, 2. veebruaril 2019, 6. märtsil 2019, 6. mail 2019, 4. juunil 2019, 27. augustil 2019, 29. augustil 2019. Kohtul ei ole kohustust edastada hagejale menetlusdokumente tavapostiga ning kohus võib valida selleks ökonoomsema viisi.
18.Hageja taotluse ringkonnakohtu istungi edasilükkamiseks lahendas ringkonnakohus kohtuistungil protokollilise määrusega. Hageja ei ole millegagi põhistanud oma väidet, et tal oli mõjuv põhjus kohtuistungilt puudumiseks (viibis välismaal) TsMS § 422 tähenduses.
19.Ringkonnakohus jätab asja materjalide juurde võtmata hageja 27. augustil 2019 esitatud tõendid, kuna tegemist on korduvalt esitatud menetlusdokumentidega.
20.Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Kuigi ringkonnakohus täpsustab maakohtu otsuse resolutsiooni hageja hagi osalise rahuldamise ja kostja hagi rahuldamise ulatuse osas, ei tingi see vajadust muuta menetluskulude jaotust maakohtus. Ringkonnakohus peab põhjendatuks apellatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu jätta apellatsioonkaebuse esitamisel hageja poolt tasutud riigilõiv kostja kanda proportsionaalselt apellatsioonkaebuse rahuldamisega. Tsiviilasja hind apellatsiooniastmes oli 1317,39 eurot, millest 1056 eurot (ca 80%) moodustas kostja eluruumi väljamõistmise nõue ning 261,39 eurot (ca 20%) võlgnevuse nõue. Hagejal tasus apellatsioonkaebuselt riigilõivu 200 eurot.
Kuivõrd kostja varaline nõue jääb ringkonnakohtu otsusega valdavas osas rahuldamata, tuleb kostja kanda jätta hageja poolt apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv proportsionaalses osas, s.o 20% riigilõivust. Kostjalt tuleb hageja menetluskulude katteks välja mõista 40 eurot hageja kasuks. Muus osas jäävad menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt) Andra Pärsimägi
(allkirjastatud digitaalselt) Viivi Tomson
(allkirjastatud digitaalselt) Kersti Kerstna-Vaks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.