Tallinna linna hagi X X vastu eluruumi valduse üleandmise nõudes
Tsiviilasja hind
1101,36 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: Tallinna linn (aadress Vabaduse väljak 7, 15199 Tallinn, telefon 640 4345, e-post [email protected]) Hageja lepinguline esindaja: Marge Aron (e-post [email protected]) Kostja: X X (isikukood: x; elukoht x) Kostja volitatud esindaja: A X (elukoht x)
Asja läbivaatamine
09.08.2019 kohtuistung kostja volitatud esindaja osavõtul
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi.
2.Mõista kostja X X ebaseaduslikust valdusest välja hageja Tallinna linna valdusesse munitsipaalkorter aadressil x.
3.Määrata otsuse täitmise viisiks x munitsipaalkorteri mittetagastamisel X X (ik x) väljatõstmine nimetatud eluruumist koos temaga eluruumi kasutavate isikutega (A X, ik x) ning neile kuuluva varaga. Menetluskulude jaotus
5.Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista kostjalt X X välja hageja Tallinna linna kasuks menetluskulud summas 200 eurot. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus
2-18-2757 Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
EELNEV MENETLUS
1.Tallinna Üürikomisjoni rahuldas 01.02.2018 otsusega asjas 11-1/92/17 (lisa 1) hageja nõude osaliselt, mõistes kostjalt välja üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus summas 535,39 eurot ning põhinõudelt arvestatud viivised summas 17,03 eurot ning edasi kuni võla tasumiseni määras 0,15% põhivõlalt päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. Üürikomisjoni otsusega jäeti rahuldamata hageja eluruumi tagastamise nõue. Üürikomisjon rahuldas osaliselt ka kostja nõude ning pikendas vaidlusalust üürilepingut kuni 30.03.2018. Hagejale on nimetatud otsus kätte toimetatud 01.02.2018 (vt Tallinna Üürikomisjoni, s.o TÜK, tlk 57).
2.Hageja esitas 20.02.2018 Harju Maakohtule hagi nõudes, mille Tallinna Üürkomisjon rahuldamata jättis (so eluruumi tagastamise nõue). HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
3.Hagist nähtub, et 22.06.2016.a sõlmisid pooled tähtajalise ja tasulise eluruumi üürilepingu nr ISS-1599 eluruumi kasutamiseks kuni 22.06.2017.a. Pärast üürilepingu tähtaja saabumist kasutas kostja eluruumi edasi, mistõttu muutus üürileping tähtajatuks VÕS § 310 lg 2 sätete alusel. Üürilepingu p 8 kohaselt oli eluruumi üldpinnnaks 47,8 m2, üürilepingu p 9 kohaselt tuli eluruumi kasutamise eest tasuda üüri 1.92 eurot/m2. Ühes kalendrikuus kohustus kostja tasuma 91,78 eurot. Täiendavalt kohustus kostja tasuma eluruumi kasutamisega seonduvate kõrvalkulude eest, milleks on veevarustuse- ja kanalisatsiooniteenus, elektrienergia, prügiveo teenus jms. (üürilepingu tingimuste p-d 6.1 – 6.3. ja 7.1 – 7.7).
4.Kostja ei täitnud üürilepingust tulenevaid rahalisi kohustusi nõuetekohaselt, mille tõttu ütles hageja 21.11.2017 tehtud avaldusega üürilepingu alates 30.12.2017 erakorraliselt üles. Seisuga 20.11.2017 oli üüri- ja kõrvakulude võlgnevus 408,79 eurot, millega üürnik oli kolmel järjestikusel kalendrikuul makseviivituses tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude tasumisega. Erakorralisele üleütlemisele eelnes kostja korduv hoiatamine ja lisatähtja andmine võlgnevuse tasumiseks. Ülesütlemise teatise kohaselt pidi kostja vabastama eluruumi ja selle hagejal üle andma 30.12.2017. Kostjale toimetati ülesütlemisavaldus kätte 28.11.2017. Tallinna Üürikomisjon leidis, et ülesütlemine on kehtiv. Kostja ei tagastanud lepingu ülesütlemise järgselt eluruumi hagejale ja jätkas omavoliliselt eluruumi kasutamist. Üürilepingu lõppemise hetkeks kostjal oli võlgnevus korteri kasutamise eest summas 644,59 eurot, millele lisanduvad põhinõudelt arvestatud viivised.
5.Arvestades asjaolu, et kostja on korduvalt rikkunud üürilepingust tulenevat üüri- ja kõrvalkulude tasumise kohustust, ei ole hageja nõus jätkama kostjaga üürisuhet. Hageja on kostjale selgitanud teise eluaseme saamise asjaolusid.
6.Hageja palub nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest välja hageja valdusesse munitsipaalkorteri aadressil x. x munitsipaalkorteri mittetagastamisel määrata otsuse
2-18-2757 täitmise viisiks X X ik xväljatõstmine nimetatud eluruumist koos temaga eluruumi kasutavate isikutega (A X ik x) ning neile kuuluva varaga. Hageja palub ühtlasi jätta kõik menetluskulud kostja kanda.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
7.Kostja ei võta hagi õigeks ega tunnista hagis tema vastu esitatud nõudeid. Kostja on esitanud taotluse eluruumi üürilepingu pikendamiseks. Kostja kahtleb üüriarvete õiguses ning üürileandjale teinud hulganisti etteheiteid olmeküsimusi puudutavas osas. Kostja lisab, et 08.04.2019 seisuga on kogu võlgnevus tasutud.
8.Istungil märkis kostja, et korter ei kuulu Tallinna linnale, kunagi linn ehitas need majad, kuid siis müüs need majad ameeriklastele maha, seejärel loodi x OÜ, kes rendib Tallinna linnale neid pindasid. Kostja elab ka täna selles korteris ja maksab siiani arveid, ei saa teha etteheiteid, et elab seal arveid maksmata. x OÜ on 6887 euro eest arveid esitanud. Kostja on augusti seisuga maksnud kokku arveid 6750,88. Lisaks on kostja tasunud kogu aeg viivist. Üürilepingu p 18 näeb ette lepingu pikendamise 3 kuud enne lõpetamise tähtaega. 2017 juunis ema käis Tallinna Linnavalitsuses. Talle öeldi, et pikendame lepingut. Anti kaasa paber ja öeldi, et jah üürileping pikendatakse ja tuleb postiga koju. Linn väidab, et leping muutus tähtajatuks. Lepingus ju kirjas, et pikeneb esialgse tähtaja võrra, s.o aasta võrra. Kuidas aasta lõpus sai linn lepingu lõpetada, mis ei olnud isegi kehtiv (kehtis kuni 22.06.2017)?
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
9.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
10.Esmalt märgib kohus, et algselt on käesolev tsiviilasi ebaõigesti menetlusse võetud. Tallinna Üürikomisjon rahuldas osaliselt nii hageja kui kostja nõuded, mõistes kostjalt välja üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse ning viivise, ja pikendades kostja nõudel vaidlusalust üürilepingut kuni 30.03.2018. Hageja on üürikomisjoni otsuse vaidlustanud üksnes eluruumi vabastamise nõude rahuldamata jätmise osas, samas ei vaidlustanud hageja otsust osas, mis käsitles üürilepingu pikendamist. Olukorras, kus üürikomisjoni otsus jõustus üürilepingu pikendamise osas, oli eluruumi vabastamise nõude menetlusse võtmine perspektiivitu, kuna jõustunud üürikomisjoni otsuse mõjul esines kostjal õiguslik alus vaidlusalust korterit kuni 30.03.2018 vallata. Siiski pikendas üürikomisjon üürilepingut kuni 30.03.2018, mis tähendab, et käesoleva tsiviilasja menetluse kestel on üürikomisjoni otsuse mõju nimetatud osas möödunud. Seega saab kohus käesoleva tsiviilasja lahendada sisuliselt.
11.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asja lahendamiseks oluliste asjaolude osas: 22.06.2016.a sõlmisid pooled tähtajalise üürilepingu nr ISS-1599 eluruumi kasutamiseks kuni 22.06.2017 (tlk 22); hageja ütles 21.11.2017 tehtud avaldusega üürilepingu alates 30.12.2017 erakorraliselt üles võlgnevuse tõttu. Kostjale toimetati ülesütlemisavaldus kätte 28.11.2017.
2-18-2757 Tallinna Üürikomisjon leidis, et ülesütlemine on kehtiv, üürikomisjoni otsust nimetatud osas pooled ei vaidlustanud; kostja kasutab korterit tänaseni ega ole selle valdust hagejale üle andnud.
12.Hageja palub mõista kostja ebaseaduslikust valdusest välja hageja valdusesse munitsipaalkorter aadressil x. x munitsipaalkorteri mittetagastamisel palub määrata otsuse täitmise viisiks X X (ik x väljatõstmine nimetatud eluruumist koos temaga eluruumi kasutavate isikutega (Avo X, ik x) ning neile kuuluva varaga. Kostja vaidleb hagile vastu.
13.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-83-09 märkinud, et juhul kui üürnik ei tagasta üüritud asja pärast üürilepingu lõppemist, on üürileandjal õigus nõuda asja tagasi enda valdusse kas VÕS § 334 lg 1 või AÕS § 80 alusel.
14.Poolte vahel on vaidlus kõnealuse korteri omandikuuluvuse osas ning ka selle osas, kas kostjal esineb õiguslik alus nimetatud korterit vallata.
15.Esmalt analüüsib kohus korteri omandiõigusega seonduvat. Kostja vaidlustab asjaolu, et nimetatud sotsiaalkorter kuulub Tallinna linnale, mistõttu leiab, et Tallinna linn ei ole üldse õige hageja. Asja materjalidest nähtub, et x kinnistu ja sellel paiknevate korterelamute omanik on x OÜ (TÜK, tlk 34), kes on andnud Tallinna linnale õiguse sõlmida Tallinna linna poolt nimetatud isikutega üürilepinguid x kinnistul paiknevate korterelamute koosseisu kuuluvate eluruumide üürile andmiseks ning esindama x OÜ-t kui üürileandjat eluruumi üürilepingu täitmise ja lõpetamisega seotud küsimustes. Seega ei ole hageja vaidlusaluse korteri omanik, mistõttu ei ole nõuet võimalik rahuldada AÕS § 80 alusel.
16.Üürilepingust nähtub, et üürileandjaks on Tallinna linn, keda esindab volituse alusel ISS Eesti AS. VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. VÕS § 334 lg 1 ei eelda, et asja vabastamist saab nõuda üksnes omanik, mistõttu on Tallinna linn õige hageja.
17.Alljärgnevalt peab kohus analüüsima, kas poolte vahel on kehtiv leping. Üürikomisjon leidis oma otsuses, et hageja on kostjaga sõlmitud üürilepingu kehtivalt erakorraliselt võlgnevuse tõttu üles öelnud ning leping lõppes 30.12.2017. Samas on Tallinna Üürikomisjon vaidlusalust üürilepingut VÕS § 326 lg 2 alusel pikendanud kuni 30.03.2018. Kohus osundab, et üürikomisjoni otsust nimetatud osas ei vaidlustatud, millest johtuvalt see jõustus. Seega lõppes poolte vahel sõlmitud üürileping lõplikult 30.03.2018. Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud, et tal oleks alates 31.03.2018 õiguslik alus nimetatud eluruumi kasutada. Kostja viited üürilepingu tingimuste p-le 18 ei ole asjakohased, kuna kostja ei ole tõendanud (esitades nt vastava haldusakti s.o Tallinna Linnavalitsuse korralduse või selle alusel pikendatud üürilepingu), et Tallinna linn otsustas temaga sõlmitud lepingut aasta võrra pikendada. Kohus ei saa nimetatud väidet ka põhistatuks lugeda, kuna kostja on mõni aeg pärast üürilepingu tähtaja möödumist selle üles öelnud, mis välistab selle, et kostja tahe oli lepingut pikendada. Istungil on kostja väitnud, et käis 2017. a suvel hageja juures lepingu pikendamist arutamas ning hageja olevat andnud kostjale mõista, et lepingu pikendamisega probleemi ei ole. Hageja olevat andnud kostjale selle kohta ka vastava paberi. Siiski selgus istungil, et kõnealuse paberi näol oli tegemist lepingu pikendamise taotluse blanketiga. Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud, et ta oleks nimetatud blanketi täidetult hagejale tagastanud ning et hageja oleks selle osas mingi otsustuse teinud. Seega on tõendamata, et lepingut oleks
2-18-2757 pikendatud. Seega tuleb hagi rahuldada ning kohustada kostjat nimetatud eluruumi vabastama.
18.Kostja on oma vastuväidetes asunud kahtlema üüriarvete õiguses ning on üürileandjale teinud hulganisti etteheiteid olmeküsimusi puudutavas osas. Kohus leiab, et nimetatud asjaolud ei ole käesoleva vaidluse seisukohalt olulised, mistõttu jätab kohus need tähelepanuta. Üürileandja poolt esitatud arvetega seonduv vaidlus lõppes üürikomisjoni otsuse jõustumisega võlgnevuse väljamõistmise osas, mistõttu maakohus seda puudutavaid väiteid oma otsuses ei käsitle. Samuti ei mõjuta üürileandja võimalikud minetused korterelamu olmeküsimuste korraldamisel käesoleva tsiviilasja lahendust ega anna üürnikule õigust eluruumi kasutada.
19.Kostja on 11.12.2018 hagivastuses ka märkinud, et soovib üürilepingu pikendamist üheks aastaks. Kohus märgib, et VÕS § 329 lg 3 sätestab, et üürikomisjoni või kohtu poolt kord juba pikendatud lepingu pikendamiseks peab üürnik esitama taotluse hiljemalt 60 päeva enne lepingu tähtaja möödumist. Üürikomisjoni otsusega pikendatud lepingu tähtaeg möödus 30.03.2018. Seega pidanuks kostja esitama üürilepingu korduva pikendamise taotluse 60 päeva enne 30. märtsi 2018.a. Kostja taotlus on esitatud hilinenult, mistõttu kohus seda ei lahenda.
20.Kokkuvõtvalt rahuldab kohus hagi ning mõistab kostja ebaseaduslikust valdusest välja hageja valdusesse munitsipaalkorter aadressil x.
21.TsMS § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Lähtudes hageja taotlusest ning TsMS § 445 lg-s 1 sätestatust leiab kohus, et x munitsipaalkorteri mittetagastamisel tuleb määrata otsuse täitmise viisiks X X (ik x) väljatõstmine nimetatud eluruumist koos temaga eluruumi kasutavate isikutega (A X, ik x) ning neile kuuluva varaga.
22.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
23.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldas hagi, siis tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
24.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
2-18-2757
25.Kohus on seisukohal, et menetluskulude kindlaksmääramine ei takista käesolevas asjas kohtuotsuse tegemist.
26.Kohtutoimikust nähtub, et hageja on hagilt tasunud riigilõivu 300 eurot, millest 100 eurot on hagejale 07.05.2019 määrusega tagastatud. Kohtu põhjendused
27.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 sätestab, et kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Menetluskulude kindlaksmääramise avaldusest nähtub, et hageja kohtukulud seisnevad riigilõivus 200 eurot. Kohtuinfosüsteemist nähtub, et hageja on nimetatud ulatuses riigilõivu tasunud. Seega on vastava kulu kandmine on tõendatud. Kohus leiab, et tegemist on põhjendatud ja vajaliku kuluga.
29.TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. TsMS § 178 lg 4 sätestab, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.