Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke
Otsuse tegemise koht ja aeg
Tartu, 29. august 2019
Tsiviilasja number
2-17-14832
Tsiviilasi
Ahti Veeberi hagi Nele Kivistiku vastu kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind
19 545 eurot 4 senti
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 18. märtsi 2019 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Nele Kivistiku apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (kostja): Nele Kivistik (isikukood XXXXXXXXXXX ), esindaja Harri Paabo Vastustaja (hageja): Ahti Veeber (isikukood XXXXXXXXXXX ), esindaja advokaat Siiri Kuusik
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 18. märtsi 2019. a otsus osas, milles maakohus Ahti Veeberi nõude rahuldas ja saata tsiviilasi tühistatud osas Tartu Maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Ahti Veeber (hageja) esitas 5. oktoobril 2017 hagi Nele Kivistiku (kostja) vastu kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks. Hageja palub mõista kostjalt välja kahju 19 219 eurot 70 senti, viivise 15 000 eurolt seadusjärgses määras alates hagiavalduse esitamisest kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni, ning viivise akna ning veesüsteemiga seotud nõuetelt (s.o 4219 eurolt 70 sendilt) alates 15. detsembrist 2017 kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt müüs kostja 11. märtsil 2016 hagejale 70 000 euro eest XXXXXXX kinnistu asukohaga XXXXXXX . Kinnistu valdus anti üle 1. aprillil 2016. Müügilepingus kinnitas kostja, et talle teadaolevalt ei ole müügilepingu objektil, samuti sellel paikneval hoonel mingeid varjatud puudusi ega vigu, v.a see, et köögi veetoru on külmade ilmadega külmunud, kuid nimetatud puudus on kõrvaldatud. Oktoobris 2016 selgus elamu esmasel kütmisel, et maja ei soojene. Asjatundja K. Koppeli seisukoha kohaselt esinevad küttesüsteemil puudused: küttesüsteem on ehitatud valedest kividest, ahi on ehitatud liiga kõrgeks, küttesüsteemi ladumisel ei ole arvestatud telliste ja segu sobivust, mis on tinginud segu vuukidest väljapudenemise. Kostja küttesüsteemi puuduseid ei kõrvaldanud ning keeldus küttesüsteemi kordategemise kulusid hüvitamast. Hinnapakkumise kohaselt kuluks küttesüsteemi kordategemiseks 15 000 eurot. Kohtu määratud ekspert M. Oleski poolt tehtud ekspertiisi usaldusväärsust ei saa mõjutada pelgalt asjaolu, et hoonel oli Päästeameti luba. Eksperdi tuvastatud puudustest nähtub, et puudused loodi juba küttesüsteemi ehitamisel. Elamu ühe akna äärde koguneb vesi, mis tingib kipsi hallitamise. Puudus ilmnes esmakordselt kevadel 2017 seoses sulaga ning süveneb jätkuvalt. Hageja nõuab akna ääre parandamise kulu 1128 euro hüvitamist. Samuti esineb probleem veetorustiku külmumisega. Kostja selgitas hagejale lepingu sõlmimisel, et veesüsteemi külmumise probleemi enam ei esine. Hagejal ei olnud võimalik puuduseid lepingu sõlmimisel tuvastada, kuivõrd need ei olnud tavainimesele ilmsed ja nähtavad. Hageja on andnud kostjale korduvalt aega puuduste kõrvaldamiseks, kuid kostja ei ole seda teinud. Hageja kõrvaldas kiiret lahendust vajavad olukorrad (külmunud veetorustik) ning võttis hinnapakkumised ülejäänud probleemide (küttesüsteemi parandamine, akna parandamine, torustiku soojustamine) lahendamiseks. Saadud hinnapakkumiste kohaselt maksab küttesüsteemi parandamine 15 000 eurot, aknaümbruse parandamine 1128 eurot ning torustiku soojustamine 2 882 eurot 40 senti. Lisaks
on hageja kandnud juba kulu külmunud veesüsteemi lahtisulatamiseks ning purunenud osa vahetamiseks (vastavalt 139 eurot 30 senti ja 70 eurot).
2.Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata. Hageja nõuded ja väited on tõendamata. Vaidlusalune ahi on ehitatud ajavahemikul 26. oktoobrist – 8. detsembrini 2011. Ahju ehitamisel on kasutatud materjale (kive ja segu) vastavalt nende sertifikaatides märgitud omadustele ja tingimustele. Elamule on 23. jaanuaril 2015 väljastatud kasutusluba, eelnevalt on kohalik omavalitsus tellinud Päästeametilt elamu tuleohutuse (sh küttesüsteemi ja -seadmete) vastavuse kontrolli. Kostja elas elamus oma perega alaliselt alates 2012. aastast ja probleeme küttesüsteemi toimimisega ei esinenud. Kostja sai esmakordselt teada küttesüsteemi väidetavatest probleemidest 15. juunil 2017. Hageja ei ole teatanud elamu mittevastavusest õigeaegselt. Kõik probleemid seoses elamu küttesüsteemi kasutamise või selle efektiivsusega on tekitanud hageja ise pärast kinnistu valduse saamist (ahju ja korstna vahelise ülemise ühenduse kinnimüürimine, ahju malmist siseuste kõrvaldamine ja ahju ülekütmine). Ekspertarvamuse kohaselt on ahju lõõristik ja korstna lõõri mõõt jäetud dimensioneerimata, millest on põhjustatud halb tõmme. Mõistet dimensioneerimine ekspert ei ava. Kontekstist jääb mulje, et ekspert peab silmas ahjust väljuva lõõri ja korstna lõõri ristõigete suuruste vastavusse viimist. Asjatundja, kellega kostja konsulteeris, avaldas teistsugust arvamust. Pakkumustes kajastatud tööde ja materjalide hind on ebamõistlikult kõrge. Väidetavast akna alla vee kogunemisest pole hageja kostjat enne hagi täienduse esitamist teavitanud. Kuna hageja ei ole kostjat müüdud kinnistu väidetavast mittevastavusest õigeaegselt teatanud, siis ei tohi ta mittevastavusele tugineda.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 18. märtsi 2019 otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahju ja kulutuste katteks hüvitise 18 091 eurot 70 senti, viivise nõudelt 15 000 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 5. oktoobrist 2017 kuni võla täieliku tasumiseni ja nõudelt 3091 eurot 70 senti VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates
15.detsembrist 2017 kuni võla täieliku tasumiseni. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude aknaga seotud kahju osas summas 1128 eurot. Maakohus jättis menetluskulud 94% ulatuses kostja kanda ja 6% ulatuses hageja kanda. Hageja sooviks oli kinnistut ostes asuda seal asuvasse majja elama. Elamus ei tohtinud olla elamist takistavaid või seda võimatuks tegevaid asjaolusid. VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi pidid elamus olema tagatud elementaarsed elamistingimused. Kohtupraktika kohaselt on elementaarseteteks elamistingimusteks, millele eluruum peab vastama, normaalne temperatuur, elementaarne veevarustus, kanalisatsioon, piisav päevavalgus ja häiriva püsiva müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumine. Eeltoodu kehtib ka kasutatud eluruumi ostmisel. Kui ostetud eluruum ei vasta elementaarsetele tingimustele, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama. Pooled ei ole müügilepingus lepingueseme omadusi/puudusi üksikasjalikult kokku leppinud. Müüja on lepingu p-s 2.5.2. kinnitanud, et temale teadaolevalt hoonel varjatud puudusi ega vigu ei ole ning elamu vastab projektile; ümberehitisi ei ole teostatud õigusliku aluseta. Köögi veetoru on külmade ilmadega külmunud, kuid nimetatud puudus on tema poolt kõrvaldatud. Ostja on lepingu p-s 2.6.3. kinnitanud, et ta on müügilepingu objekti ja sellel paikneva hoone üle vaadanud, objekti seisukorrast teadlik ning ostab müügilepingu objekti kokkulepitud seisukorras. Hageja kinnitus ei välista kostja vastutust, sest hagis toodud puudused võisid olla
sellised, mida hageja ei saanud hoone ülevaatusel märgata. Elamuga kinnisasja ostmisel ei saa eeldada, et elutingimuste tagamiseks peab sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Küttesüsteemi puudused on hageja poolt tõendatud. Kohtuliku ekspertiisiga ja spetsialisti (korstnapühkija) arvamusega on tuvastatud, et elamu küttesüsteemil on mitmeid ehituslikke puudusi. Küttesüsteemi ehitas kostja elukaaslane, kellel puudub vastav väljaõpe ning kes tugines ainult Päästeameti poolt antud kooskõlastustele ja väljaantud erialasele kirjandusele. Seetõttu võivad hageja poolt väidetud ja eksperdi ning spetsialisti poolt kindlaks tehtud puudused olla tekkinud juba küttesüsteemi ehitamise ajal. Küttesüsteemiga seotud puudused ei saanud olla hagejale müügieseme ülevaatusel nähtavad ega tajutavad. Hageja ei saanud kinnistut ostes mõista, et ahju ja korstna lõõride mõõdud ei ole kooskõlas; et ahju ja pliidi suitsugaasid on juhitud samasse lõõri; et ahi on ehitatud lubatust kõrgemaks; et ahjul puuduvad deformatsioonivuugid; et saunakeris asetseb korstna puhastusluukide ees; et küttekonstruktsioonid asetsevad põlevmaterjalidele liiga lähedal. Need puudused ei olnud tavainimesele ilmsed ja kohe välja paistvad. Hageja ei tea ja ei peagi teadma ehitus- ja tuleohutusalastest nõuetest, näiteks kui lähedal võivad põlevmaterjalid korstnale olla. VÕS § 219 järgi puudub füüsilisest isikust ostjal kohustus asi üle vaadata (VÕS § 219). Tuleohutuse seaduse § 3 lg 1 p 3 järgi tuleb isikul tagada küttesüsteemi ohutus ja nõuetekohasus. Käesoleval juhul on ekspertiisiga tuvastatud, et küttesüsteem nõuetele ei vasta. Ekspert K. Koppeli arvamuse väited selle kohta, et kivid olid mittesobivad ning ladumisel oli tehtud vigu ning ei ole arvestatud kivide ja segu sobivust, on ümber lükatud M. Oleski ekspertiisiga, mille kohaselt on küttesüsteemide ehitamisel kasutatud tuleohutusnõuetele vastavaid materjale ning küttesüsteemide kivid on õigesti laotud ja kaitstud. Samas on kohtulikus ekspertiisis juhitud tähelepanu mitmetele täiendavatele puudustele. Kostja väide, et nõue on alusetu, sest hageja on muutnud elamus müügihetkel toiminud ahju (küttesüsteemi) ja selle töörežiimi, ei ole põhjendatud. Kohtuliku ekspertiisiga tuvastatud küttesüsteemi puudused ei sõltu asjaolust, et suvesiiber oli piiratud ajal kinni kaetud. Kasutusloa andmisest ei saa järeldada, et hoone vastab müügilepingu tingimustele, sest ehitusseaduse § 32 järgi tähendab kasutusluba üksnes seda, et ehitis vastab ettenähtud nõuetele ja projektile. Seega kasutusluba välja andes ei tuvastata elamu vastavust lepingutingimustele. Eeltoodust tulenevalt ei vasta lepinguese elamu küttesüsteemi osas lepingutingimustele, sest see ei vasta keskmisele kvaliteedile ega sobi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse ning puuduste olemasolust ei olnud hagejat teavitatud, puudusi ei olnud lepingus esile toodud. Kostja vastutust välistavaid muid asjaolusid ei esine. Seega tuleb kostjal hagejale hüvitada puuduste kõrvaldamisega tekitatud kahju. Hageja nõue küttesüsteemi puuduste osas ei ole esitatud hilinenult. Hageja edastas 1. veebruaril 2017 e-kirja ahju probleemide kohta kostja elukaaslase T.S. e-posti aadressile ning järgmine e-kiri 21. veebruaril 2017 on saadetud juba kostjale endale. E-kirjale on lisatud K. Koppeli hinnang ja küsitakse kostja ettepanekut puuduste likvideerimiseks. Tegemist on esimese talvise kütteperioodiga pärast elamu omandamist. Hageja tõenditega on ümber lükatud kostja väide, et hageja teatas kostjale küttesüsteemi puudustest esmakordselt 7. juunil 2017. Hageja nõuab kahju hüvitamist seoses elamu ühe aknaga, mille puhul vesi imbub väljast majja, koguneb aknalauale ja põhjustab hallituse aknapõskedel. Akna puudused on hageja poolt tõendatud ja fikseeritud hageja esitatud fotodega ning kostja poolt esitatud A. Sarjase eksperthinnanguga. Müüja ei ole müügilepingus esile toonud, et garderoobiakna ümbrus vajab erihoolt, st vältimaks hallituse tekkimist on tarvis ümbruse laudist ja selle alust regulaarselt puhastada. Sellist kohustust ei pidanud ostja ette nägema. Vee akna äärde kogunemise puhul selliselt, et vesi koguneb sissepoole, mis omakorda tingib hallituse teket, on tegu
lepingutingimustele mittevastavusega. Tegemist oli varjatud puudusega ning puudus oli olemas juba müügilepingu eseme üleandmise ajal. Probleemid garderoobiaknaga ilmnesid kevadel 2017. Väidetavast vee kogunemisest akna alla pole hageja kostjat enne hagi täienduse esitamist teavitanud. Seega teavitas ostja müüjat nimetatud puudusest 15. detsembril 2017, esitades põhjendused 6. märtsil 2018 hagi terviktekstis. Nimetatud tähtaega ei saa pidada mõistlikuks ajaks puudustest teavitamiseks. Arvestades, et ostja sai asja valduse 1. aprillil 2016 ning nimetatud puudus sellel ajal asjal esines, pidi hageja sellest teavitama kostjat 2017 kevadel, s.o puuduse ilmnemisel või hiljemalt hagiavalduse kohtusse esitamisel, s.o 5. oktoobril 2017. Puudustest teavitamata jätmine ei ole VÕS § 220 lg 3 mõttes mõistlikult vabandatav. Seetõttu ei saa hageja müügilepingu tingimustele mittevastavusele tugineda. Hageja nõue kahju ja kulutuste hüvitamiseks seoses köögi veetoru külmumisega on tõendatud. Hageja on elamu veetorustiku soojustuse puudulikkuse fikseerinud. Veetoru külmumine elamu seinas on müügieseme lepingutingimustele mittevastavus. Vee kasutamise võimalus on elamu puhul elementaarne tingimus, millele peab elamiseks mõeldud lepinguese VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi eelduslikult vastama. Kostja ei maininud hagejale lepingu sõlmimisel, et veesüsteemil on jätkuvalt külmumise probleem, vaid selgitas, et seda enam ei esine. Külmunud toru probleem ilmnes 24. veebruaril 2018, hageja teavitas sellest kostjat e-kirjadega. Kostja on 26. veebruaril 2018 e-kirja saamist (II kd, tl 12) vastuses kinnitanud. Maakohus leidis, et kostja vastutust välistavaid asjaolusid ei esine. Samuti ei välista VÕS § 218 lg 3 kohaselt kostja vastutust asjaolu, et osad märgid puudustest (nt segu pudenemine vuugi vahedest) ilmnesid asja kasutamise käigus. VÕS § 218 lg 3 kohaselt vastutab müüja ka asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis tekib pärast juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekut ostjale, kui asja lepingutingimustele mittevastavus tekkis müüja kohustuste rikkumisest tulenevalt. Hageja on esitanud kostjale puuduste osas nõuded, et kostja kõrvaldaks puudused, kuid kostja ei ole seda teinud (VÕS § 222 lg 6). Hageja poolt juba kantud kulud külmunud veesüsteemi sulatamise ning purunenud osa vahetamiseks on kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 222 lg 5 järgi. Kostja peab hagejale hüvitama torustiku külmumisega seotud kahju. Hageja on esitanud tehtud tööde eest temale esitatud arved. Kostja ei ole hageja poolt tehtud kulutustele sisulisi vastuväiteid esitanud. Kostja peab hagejale hüvitama tehtud kulutused 209 eurot 30 senti. Küttesüsteemi nõuetega vastavusse viimine ja torustiku soojustamine on kahju hüvitamise nõuded VÕS § 115 lg 2 ja 3 alusel. Hageja nõuab torustiku edasise külmumise vältimiseks vajalike tööde osas kahju hüvitamist 2882 eurot 40 senti. Hageja poolt esitatud hinnapakkumised puuduste likvideerimiseks, kahju suuruse põhjendamiseks ja tõendamiseks on usutavamad, kui kostjapoolne väide, et piisab ventilatsiooni ette kaanega luugi paigaldamisest. Hageja nõue kahju 15 000 euro hüvitamiseks küttesüsteemi nõuetega vastavusse viimiseks on põhjendatud. Maakohus leidis, et kostja hinnapakkumise koostaja ei ole käinud puudustega enne ega pärast hinnapakkumise tegemist tutvumas ning hinnapakkumine on koostatud vaid osaliselt puudusi väljatoovale ekspertiisile tuginedes. Puudub põhjus kahelda hageja hinnapakkumiste õigsuses, kuivõrd need on koostatud eriteadmistega isiku poolt. Kostja ei ole tõendanud, et kahju sellises ulatuses ei ole. Hageja seadusjärgne viivisenõue summalt 15 000 eurot alates 5. oktoobrist 2017 ja summalt 3091 eurot 70 senti alates 6. märtsist 2018 on põhjendatud.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada otsus hagi rahuldamise ulatuses ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt on hageja välja toonud seitse väidet küttesüsteemi mittetoimimise kohta. Nendest viie väite kohta (maja ei soojene, tõmme olevat halb, ahju kivide vahelt ajab suitsu sisse, kütmisel eraldub tuppa vingu) ei ole maakohus otsuses seisukohta üldse võtnud. Maakohtu otsusest ei selgu, kas kostjalt on hageja kasuks kahjuhüvitis välja mõistetud ka nendel põhjustel või mitte. Maakohus on ekspertiisile ja asjatundja arvamusele tuginedes tuvastanud, et ahi on ehitatud liiga kõrgeks, mistõttu ei ole täidetud ohutuskauguse nõuded. Nimetatud tõendite põhjal ei ole ahju lubamatu kõrguse tuvastamine õige põhjusel, et mõlemad asjatundjad on ahju lae kauguse vahelaest tuletanud seda vahetult kohapeal mõõtmata. Ainus vahekaugust tegelikult vahetult mõõdulindiga mõõtnud asjatundja sai teistsuguse tulemuse ja asus vastupidisele seisukohale. Maakohtu seisukoht, et hagejal ei olnud võimalik küttesüsteemiga seotud probleeme ülevaatusel tuvastada, on põhjendatud vaid osaliselt. Miski ei takistanud hagejal ostjana tajumast seda, et ahi ulatub peaaegu laeni ja korsten teisel korrusele puitseinani. Maakohus ei arvestanud kostja vastuväitega, et hageja on omavoliliselt muutnud ahju küttesüsteemi ja töörežiimi. Hageja kinnitas 20. veebruari 2018 eelistungil, et siiber sai pottsepa soovitusel kinni ehitatud, mitte piiratud ajaks kinni kaetud, nagu maakohus otsuses leidis. Kostja elukaaslase teavitamist küttesüsteemi puudustest ei tohiks samastada hageja enda teavitamisega. TsÜS § 69 lg 1 ja 2 kohaselt muutub kindlale isikule suunatud tahtevaldus kehtivaks kättesaamisega ja tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Maakohus leidis, et hageja ei ole hilinenud küttesüsteemi puudustest kostjale teatamisega seetõttu, et on saatnud 21. veebruaril 2017 hagejale sellekohase elektronkirja koos asjatundja hinnanguga ning küsinud kostja ettepanekut puuduste likvideerimiseks. Kostja ei ole nimetatud kirja kätte saanud. TsÜS § 69 lg 1 kohaselt muutub kindlale isikule suunatud tahtevaldus kehivaks alles kättesaamisega. Hageja pidi hagis loetletud küttesüsteemi väidetavatest puudustest teada saama juba kevadel 2016. Maakohus ei arvestanud hageja enda väitega, et küttesüsteemi probleemid selgusid juba kütteperioodi alguses oktoobris 2016. Maakohus tuvastas, et külmunud toru probleem ilmnes 24. veebruaril 2018. Maakohus ei arvestanud hageja väitega, et ta oli juba hagiavaldust esitades 16. oktoobril 2017 teadlik vee külmumisega seotud probleemidest. Veetoru külmumise probleemidest pidi hageja teada saama 2016/2017 talvel, nõude esitas aga alles 2018 märtsis, seega on ta nõude esitamisega ebamõistlikult viivitanud. Maakohtu järeldus, et veetorustik on osaliselt soojustamata, on põhjendamata. Veetoru külmumise probleemi kõrvaldamise kulu 2882 eurot 40 senti on ebamõistlik. Probleemi lahendamiseks maja välissoojustuse väljavahetamine elamu ühe seina ulatuses ei ole põhjendutud ega proportsionaalne. Hageja veetoru külmumisest tulenev nõue on ebaselge. Vee külmumise põhjused ei saanud olla kinnistu valduse üleandmise ajal kostjalt hagejale. Veetoru külmumise on põhjustanud hageja enda käitumine. Maakohus on puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumuse hinnapakkumiste hindamisel jätnud kõrvale kõik kostja esitatud hinnapakkumised põhjendusega, et need on tehtud ilma objektiga kohapeal tutvumata. Tööde maksumuse hindamisel ei tohiks olla tähtsust asjaolul, kas hindaja objekti kohapeal üle vaatab või mitte. Koos hagiavaldusega esitatud hinnapakkumine ei sisalda asjatundja hinnangut puuduste kõrvaldamiseks kavandatavate tööde vajalikkuse kohta.
Hageja poolt esitatud asjatundja arvamus küttesüsteemi ja selle puuduste kõrvaldamiseks loetletud tööde kohta on ebausaldusväärne ja vastuolus teiste asjas kogutud tõenditega. Maakohus on jätnud hageja poolt kohtule esitatud asjatundja arvamuse ning hageja taotlusel määratud ekspertiisiakti analüüsimata ning igakülgselt, täielikult ja objektiivselt hindamata. Maakohus ei ole analüüsinud valdavat osa kostja esitatud dokumentaalsetest tõenditest. Maakohus on rajanud otsuse asjaoludele, millele kumbki pool ei ole tuginenud. Maakohus on omal initsiatiivil tuvastanud veel mitmeid küttesüsteemi puudusi: vaba ruumi nõude rikkumised soojamüüri ja korstna puhastusluukide ees, ühenduskohtade vahekauguse nõuete rikkumise, ohutuskauguse nõude rikkumised saunakerisest, ühenduslõõrist ja korstnast, ahjul deformatsioonivuugi puudumine. Nimetatud puudusi tõlgendas kohus lepingutingimustele mittevastavusena ilma, et hageja oleks üheski menetlusdokumendis seda taotlenud. Maakohus pidas küttesüsteemi puudustena müügilepingu tingimustele mittevastavuseks muuhulgas ka ohutusstandardites kajastatud soovituste mittejärgimist kütteseadmete ehitamisel. Maakohus ei arvestanud, et standardites kajastatud nõuded on vähemalt osaliselt kehtestatud soovituslikena. Kohtuotsus on vastuolus kahju hüvitamise põhimõtetega, sest kohtuotsuse kohaselt hüvitatakse hagejale olemasoleva küttesüsteemi ja välissoojustuse lammutamine ja uue ehitus, arvestamata, et sedasi saab hageja hüvitise läbi ka kasu (kasutatud süsteemide asemele uue). Kasu tuleks kostjalt hageja kasuks väljamõistetavast kahjuhüvitisest VÕS § 127 lg 5 alusel maha arvata. Maakohus on mõistnud välja hüvitise muuhulgas ka uue küttesüsteemi projekteerimisega seotud kulude katteks. Kuna elamu üleandmisel projekti olemas ei olnud, ei tohiks ka selle koostamise kulusid hüvitada. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud vaidluse aluseks olevaid asjaolusid. Ringkonnakohtul tuleb tuvastada, millal hageja sai või pidi teada saama küttesüsteemi ja veevarustussüsteemi väidetavatest varjatud puudustest. Küttesüsteemi puuduste kõrvaldamiseks ei ole vaja seda lammutada. Maakohtu poolt viivise summas 3091 eurot 70 senti alates 15. detsembrist 2017 väljamõistmine on arusaamatu. Vee külmumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude esitas hageja 6. märtsil 2018. Kohtuotsuses märgitud 15. detsembril 2017 esitas hageja akna alla vee kogunemisega tekitatud kahju hüvitamise nõude, kuid selle jättis maakohus rahuldamata. Maakohtu otsus menetluskulude jagamiseks vahekorras 94% ulatuses kostja kanda ja 6% ulatuses hageja kanda ei ole selge, sest kohtuotsusest ei nähtu, kuidas maakohus just niisuguse tulemuseni on jõudnud. Tuleb kontrollida, kas menetluskulude jagamisel on arvesse võetud ka hageja poolt hagist osaline loobumine ja hagist loobumise ning hagi rahuldamata jätmisega seotud viiviste kui kõrvalnõude läbivaatamata või rahuldamata jätmine. Kostja apellatsioonkaebuse täienduse kohaselt nõustus maakohus ekspertiisimääruses kostja sooviga viibida küttesüsteemide ekspertiisi tegemise juures ning kohustas eksperti teavitama kostjat ekspertiisi läbiviimise ajast. Ekspert seda ei teinud. Kostja kahtleb ekspertiisi objektiivsuses, kuna eksperdile avanenud pilt küttesüsteemidest on teostatud 27 kuud peale kinnistu valduse üleandmist ning korduvaid ümberehitusi.
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Vastuse kohaselt ei ole maakohus menetlusõiguse ega materiaalõiguse norme rikkunud. Maakohus on tõendeid hinnanud igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Kostja on küttesüsteemi osas osasid puuduseid ja seeläbi lepingurikkumist ka selgelt jaatanud
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, milles maakohus hageja nõude rahuldas ja saadab tsiviilasja tühistatud osas TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis. Maakohus rahuldas hageja nõude osaliselt, jättes rahuldamata hageja nõude aknaga seotud kahju osas summas 1128 eurot. TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hageja apellatsioonkaebust ei esitanud, mistõttu on maakohtu otsus jõustunud osas, milles maakohus jättis hageja nõude rahuldamata.
7.Hageja ja kostja sõlmisid sõlmisid 11. märtsil 2016 müügi- ja ühishüpoteegiga koormamise lepingu, millega kostja müüs hagejale kinnistu pindalaga 7626 m2 aadressil XXXXXXX , XXXXX maakond, koos oluliste osade ja päraldistega (p 3.1). Kinnistul asub elamu. Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist, mis on seotud müügilepingu eseme puudustega. Hagiavalduses tugines hageja küttesüsteemi puudustele, hagi täienduses puudustele seoses veesüsteemi külmumisega, menetluse kestel täiendas hageja oma nõuet seoses kulutustega elamu aknale.
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on hageja elamu küttesüsteemiga ja torustiku külmumisega seotud nõuete osas jätnud eelmenetluses olulised asjaolud välja selgitamata. Menetlusökonoomia põhimõttest (TsMS § 2) lähtudes peab ringkonnakohus esmajoones püüdma asja ise lahendada ning üksnes erandina saatma asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa aga olukorras, kus valdav osa menetluses esitatud tõendeid, mh kohtu poolt läbi viidud ekspertiis, ei võimalda asjas põhjendatud lahendi tegemist, asja apellatsioonimenetluses lõplikult lahendada. Maakohus on õigesti leidnud, et kahjuhüvitamise nõude aluseid peab TsMS § 230 lg 1 järgi menetluses tõendama hageja. Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole oma tõendamiskoormist täitnud.
9.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on hageja nõuete rahuldamisel, mis on seotud külmunud veesüsteemi sulatamise ning torustiku soojustamisega, rikkunud selgitamiskohustust. Elamu võimalike puuduste üle tuleb otsustada kokkuleppe puudumisel VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel, s.o tuleb kindlaks teha, kas elamu vastab selle kasutamisotstarbele, st sobib elamiseks ja on vähemalt keskmise kvaliteediga. Hageja soovis müügilepingu p 2.6.2. järgi kasutada müügilepingu objekti oma elukohana. Lepingu p-s 2.5.2 kinnitas müüja, et talle teadaolevalt ei ole müügilepingu objektil, samuti sellel paikneval hoonel, varjatud puudusi ega vigu. Samas punktis kinnitas kostja, et kinnistule rajatud elamu vastab projektile ning ei ole teostatud õigusliku aluseta ümberehitisi. Köögi veetoru on külmade ilmadega külmunud, kuid nimetatud puudus on müüja poolt kõrvaldatud. Seega on pooled leppinud VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi eritingimusena kokku, et köögi veetoru külmumisega seotud probleem on kõrvaldatud. Kostja on lepingus kinnitanud, et köögi veetorude külmumisega seoses probleeme ei ole. Seega ei vasta müügilepingu ese kokkulepitule, kui köögi veetorud siiski külmuvad. Ekslik on kostja apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt on hageja kaotanud õiguse tugineda torude külmumisele kui eseme puudusele. Cuubi Invest OÜ 25. veebruari 2018. a arvel on külmunud plasttorude sulatamise põhjust selgitatud. Ka see, et vee külmumise põhjused on tekkinud elamu valduse üleandmisega võrreldes hiljem, ei mõjuta hageja nõude esitamise õigust. Müügilepingu kohaselt on köögi veetoru külmumisega seonduvad probleemid kõrvaldatud. Hagiavalduse kohaselt sai ta kinnistu valduse aprillis 2016. Kui torud külmuvad 2018. a veebruaris, seega ülejärgmisel talvel pärast valduse saamist, on hagejal õigus tugineda elamu VÕS § 217 lg 2 p 1 alusel lepingus kokkulepitule. VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 kohaselt on
müüja vastutuse eelduseks siiski ostja poolt müüjale puudusest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puuduse avastas või avastama pidi. Kostja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid hageja 6. märtsi 2018 menetlusdokumendi avaldatud seisukohale, et hageja on kostjat torude külmumisest teavitanud. Hageja väitel suhtles ta kostja esindajaga 28. veebruaril 2018 ja 1. märtsil 2018 püüdmaks vee külmumise osas kohtuvälist lahendust leida (I kd, tl 163). Ringkonnakohus leiab aga, et maakohus on jätnud välja selgitamata asjaolud, mis põhjustasid torude külmumise. Seda olukorras, kus asja materjalide põhjal on torud külmunud vaid ühel korral, aasta kõige külmemal päeval, kui väline temperatuur oli -300C. Ka torude külmumise vältimiseks läbiviidavate tööde maksumuse suhtes on maakohus jätnud kostja vastuväited tähelepanuta. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et ainuüksi kostja esitatud dokumentaalne tõend (OÜ Greenwing juhatuse esimehe A. Sarjase arvamus), et torude külmumise vältimiseks tuleb paigaldada raskusklapp köögi ventilatsioonile (II kd, tl 187), ei ole piisav ega tõenda nimetatud klapi mõju torude külmumise ärahoidmiseks. Samuti ei tohiks elamu veetorustiku külmumine olla sõltuvuses sellest, kas ehitise läheduses on läbi viidud lageraie, mistõttu on hoone tuultele rohkem avatud (II kd, tl 177). Ka nimetatud seisukoht viitab pigem maja soojustusega seotud probleemidele. Samas on hageja poolt kohtule esitatud Laroca OÜ hinnapakkumine (I kd, tl 173) üldine, sellest ei tulene külmumise põhjuse likvideerimiseks vajalikke ja põhjendatud töid ja tehtavate tööde kogumahtu. Asja uuel menetlemisel tuleb anda pooltele võimalus tõendada torude külmumisega seotud asjaolusid, tööde põhjendatust ja hinda.
10.Küttesüsteemi osas poolte vahel eraldi kokkulepe puudub. Seega peab elamu vastama selle kasutamisotstarbele VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 tähenduses. Elamu kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojaks kütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks (vt Riigikohtu 14. märtsi 2019 otsus tsiviilasjas 2-17-1937, p 20). Nimetatu ei laiene üldjuhul siiski lisaks igapäevaselt kasutatavatele eluruumidele ilma eraldi kokkuleppeta ka abi- ja kõrvalruumidele (mh saunale). Hagiavalduse kohaselt ei soojenda küttekolle maja, soojus läheb läbi korstna välja. Maakohus viis 27. aprilli 2018 määruse alusel läbi ekspertiisi elumaja küttesüsteemile hinnangu andmiseks. Maakohus on lugenud otsuse p-s 4 elamu küttesüsteemi puudused tõendatuks kahe tõendiga: riiklikult tunnustatud eksperdi M. Oleski eksperthinnanguga ja hageja esitatud dokumentaalse tõendi, korstnapühkija K. Koppeli ekspertarvamusega. Nimetatud tõenditele tuginedes on maakohus lugenud ka küttesüsteemide puudused tuvastatuks. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus nimetatud kahe tõendi osas rikkunud TsMS-i § 351 kohtuliku väljaselgitamise kohustust. Ekspert M. Oleski ekspertiisi koostamise aluseks on EVS 812-3:2013 Ehitise tuleohutus. Osa 3: Küttesüsteemid; EVS-EN 15544:2009 Kahhelahjud / Krohvitud pinnaga ahjud. Dimensioneerimine. Ekspertiisi koostamise aluseks on Päästeameti 04.04.2018 juhendmaterjal „Küttesüsteemide tuleohutus“. Maakohus ei ole selgitanud välja, kas tegemist on soovituslike või kohustuslike nõuetega, mille rikkumist ekspert küttesüsteemi puhul ette heidab. Eksperthinnangu p-s 8 nimetab ekspert EVS 812-3:2013 lisa C.5 ja C. 2 soovitusi. Lisaks leiab ringkonnakohus, et kui ekspertiisi aluseks olnud 4. aprillil 2018 välja antud Päästeameti juhendmaterjal erineb oluliselt elamu valduse üleandmise ajal kehtinud Päästeameti juhenditest, on uute nõuetega vastavusse viimine juba hageja kohustuseks. Iseenesest on õige maakohtu seisukoht, et ainuüksi kasutusloa andmisest ei saa järeldada, et hoone vastab müügilepingu tingimustele. Samas tuleneb kostja poolt esitatud Päästeameti Lõuna Päästekeskuse ehituse kasutusloa teatisest, et ehitis või selle osa vastab ehitisele esitatud tuleohutusnõuetele ja seda võib ettenähtud otstarbel kasutada (I kd, tl 132). Kostja on esitanud ka Lõuna päästekeskuse ohutuskontrolli büroo nõuniku teate, mille kohaselt on kasutusloa
väljastamise eelsel kontrollil vaadeldud ka hoones paiknevaid küttesüsteeme (I kd, tl 134). Ka kostja on kohtu tähelepanu ekspertiisiks võetud alustele juhtinud (II kd, tl 87). Maakohus ei ole kostja vastuväidete osas seisukohta võtnud. Läbiviidud ekspertiisi mahust moodustab suure osa eksperdi hinnang saunakerisele leiliruumis (II kd, tl 30jj). Samas ei ole hageja menetluses puudustele sauna kasutamises või poolte kokkuleppele sauna seisukorra osas tuginenud. Maakohtule tuleb asja uuel menetlemisel selgitada välja, kas elamu kütmiseks on võimalik kasutada ka muid kütteseadmeid (elektril vms põhinevaid süsteeme). Samuti tuleb maakohtul selgitada, kas hageja on pärast elamu valduse saamist küttesüsteemi või selle üksikuid osi ümber ehitanud ning kuidas need tööd kogu küttesüsteemi on mõjutanud. Maakohus on ka ise otsuse põhjendustes leidnud, et hageja poolt kohtule esitatud spetsialisti ja ekspertarvamuse seisukohad on erinevad. Ringkonnakohus leiab, et erinevused puudutavad just hageja nõude põhilisi aluseid: nii on kohtu poolt määratud ekspert leidnud, et küttesüsteemide ehitamisel on kasutatud tuleohutusnõuetele vastavaid materjale ning kivi on õigesti laotud ja kaitstud (II kd, tl 40). Kohus saab kutsuda TsMS § 303 lg 2 järgi eksperdi kohtuistungile. Kohtul on õigus TsMS § 304 lg 1 järgi eksperdiarvamuse ebaselguse, vasturääkivuse või puudulikkuse korral, mida ei ole võimalik kõrvaldada täiendavate küsimustega, määrata kordusekspertiis, samuti TsMS § 304 lg 3 järgi teha samale või teisele eksperdile ülesandeks täiendav ekspertiis.
11.Maakohtul tuleb asja uuel menetlemisel selgitada välja ka võimaliku kahjunõude suurus. Nimetatu selgub aga alles siis, kui on kohtu poolt tuvastatud, kas kostja on üldse elamu küttesüsteemide suhtes müügilepingust tulenevat kohustust rikkunud, kostjapoolse kohustuse rikkumise ulatus ja küttesüsteemis tehtavate tööde maht. Maakohus on tuginenud kahju suuruse kindlakstegemisel K. Koppeli hinnapakkumisele (II kd, tl 110jj). Nimetatud pakkumine ei põhista aga, millised on need konkreetsed tööd, mis on vajalikud küttesüsteemi muutmiseks. Tegemist on üldise pakkumisega, mis mh hõlmab töid, mida ka eksperdi arvamuses ei ole vajalikuks peetud (nt ahju täielik lammutamine). Pooltele tuleb anda võimalus vastavalt kohtu poolt tuvastatud lepingurikkumisele esitada tõendid kahju hüvitamise nõude suuruse kohta. Ringkonnakohus leiab täiendavalt, et maakohtu 20. oktoobri 2017 määrus, millega kohus andis hagejale tähtaja nõude täpsustamiseks, on eksitav. Hageja ei tuginenud hagiavalduses hinna alandamisele. Hageja nõue on menetluses selgelt ja arusaadavalt tuginenud kahju hüvitamisele. Kahju hüvitamise suuruseks tuleb praegusel juhul põhjendatuks lugeda kulutuste summat, mis on vajalikud tuvastatud puuduste kõrvaldamiseks. Ringkonnakohus jätab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel menetluskulude jaotuse maakohtu otsustada.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kai Kullerkupp
Kersti Kerstna-Vaks
Triin Uusen-Nacke
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.