Niine 11 OÜ hagi Kodusaade OÜ ja M S vastu lepinguliste kohustuste täitmise nõudes
Tsiviilasja hind
18 480,50 eurot
Menetlusosalised ja nende
Hageja Niine 11 OÜ (registrikood 12066866) Hageja lepinguline esindaja Priit Pööbo (elektronpost [email protected]) Kostja I Kodusaade OÜ (registrikood 11346990) Kostja I seaduslik esindaja M S Kostja II M S (isikukood xxxx) Kostja II riigi õigusabi korras määratud esindaja vandeadvokaat Marje Mängel (e-post [email protected])
esindajad
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Kohtuistung 14.05.2018, edasi kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Niine 11 OÜ hagiavaldus Kodusaade OÜ ja M S vastu osaliselt.
2.Välja mõista Kodusaade OÜ-lt ja M Slt solidaarselt Niine 11 OÜ kasuks võlgnevus summas 447,02 eurot (s.o põhinõue 228,02 eurot ja viivis 219 eurot).
3.Välja mõista Kodusaade OÜ-lt Niine 11 OÜ kasuks viivis 0,1 % põhinõude (s.o 228,02 eurot) tasumata osalt alates 06.12.2017 kuni põhinõude täitmiseni.
Välja mõista Kodusaade OÜ-lt Niine 11 OÜ kasuks täiendavalt 9507,08 eurot (s.o kahjuhüvitis summas 7946,31 eurot ja viivis 1560,77 eurot).
5.Välja mõista Kodusaade OÜ-lt Niine 11 OÜ kasuks viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kahjuhüvitise (s.o 7946,31 eurot) tasumata osalt 06.12.2017 kuni põhinõude täitmiseni.
6.Menetluskulud seoses hagi esitamisega Kodusaade OÜ vastu jätta 42 % ulatuses Niine 11 OÜ kanda ning 58 % ulatuses Kodusaade OÜ kanda. Menetluskulud seoses hagi esitamisega M S vastu jätta 97 % ulatuses Niine 11 OÜ kanda ja 3 % ulatuses M S kanda.
7.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist (TsMS § 174 lg 4). Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 06.12.2017 esitatud hagiavalduse ning 18.12.2017 esitatud täpsustuse kohaselt sõlmisid Niine 11 OÜ (hageja) ja Kodusaade OÜ (kostja I) 26.10.2012 mitteeluruumide üürilepingu nr 11/12. Lepinguga andis hageja kostjale õiguse kasutada äriruumi aadressil xxxx pindalaga 189 m2. Vastavalt lepingu p.2.5. kohaselt oli igakuine üüri summa 1228,50 eurot, millele lisandus käibemaks (lisandub tasu parkimiskoha eest summas 50 eurot +km). Lisaks üürile kohustus kostja tasuma kõrvalkulud vastavalt lepingu üldtingimustes toodud tingimustel (p.8.6). Kostja I kohustus tasuma üüri igakuiselt hiljemalt 1. kuupäevaks (lepingu üldtingimused p.8.4). Vastavalt lepingu punktile 2.7 kohustus kostja I tasuma hagejale lepingu täitmise tagatiseks tagatisraha 2948 eurot, mille tasumine ajatati ositi tasumiseks (p. 2.8.9). Kostja I kohustus ruumides välja ehitama ventilatsiooni, mille osas tehtavad teostusdokumendid kohustus hagejale üle andma ja kooskõlastama enne ja peale ehitustööde teostamist (Lepingu p.2.8). Kostja eeltoodud (Lepingu p.2.8) kohustust täitnud ei ole. Hageja on kostjale I andnud tasumiseks täiendava tähtaja, kuid kostja I ei ole kohustusi täitma asunud. Hageja on esitanud kostjale I ruumide kasutamise eest igakuiselt üüri kui ka kõrvalkulude arved. Kostja I on jätnud tasumata arved summas 8174,33 eurot.
Kuna kostja I on viivitanud arvete tasumisega, on hageja arvestanud tasumata summalt viivist 0,1% päevas (Lepingu üldtingimuste p.16.4). Kostja on esitatud arvetega tasumisega viivituses 7322,54 euro ulatuses. Kostja I ja hageja on sõlminud 13.01 2015 võla tasumise kokkuleppe, kus kostja I vastu olevaid lepingulisi nõudeid käendab M S (kostja II). Vastavalt kokkuleppe punktile 3 on kostja II käenduse piirmäär 15 000 eurot. Seega hageja nõue kostja II vastu sisaldab põhinõuet summas 9202,65 eurot ja viivisnõuet summas 5797,35 eurot, kokku 15 000 eurot. 07.05.2018 esitatud dokumendis märkis hageja, et on kostja poolt tasutud tagatisraha lugenud arvete 15115 summas 1534,20 eurot katteks ning arve nr 15159 summas 1413,80 euro katteks. Eeltoodust tulenevalt palus hageja välja mõista kostjatelt solidaarselt põhivõlg 8174,33 eurot ning sissenõutavaks muutunud viivis 7322,54 eurot, kuid kostja II puhul mitte rohkem kui 6825,67 eurot. Samuti palus hageja kostjalt I välja mõista põhisummalt viivis 0,1% päevas alates 06.12.2017 kuni põhinõude kohase täitmiseni. 07.12.2018 ning täiendavalt 10.06.2019 esitatud dokumentides taotles hageja alternatiivselt hagi rahuldamist kahju hüvitisena VÕS § 335 alusel, teise alternatiivina leppetrahvi lepingu p 16.7 alusel. Kui kohus leiab, et esmane nõue tuleb rahuldada osaliselt, siis palub hageja kohtul menetleda alternatiivseid nõudeid ulatuses, milles esmane nõue jäi osaliselt rahuldamata. Hageja märkis, et ei nõua alternatiivsete nõuete puhul suuremat summat kui hagiavalduse resolutsioonis. Kostja I ja kostja II vastus Kostjad vaidlesid oma vastuses hagiavaldusele vastu. Kostja I on tasunud tagatisraha 3000 eurot ning selle arvelt oleks olnud võimalik lugeda üür tasutuks. Kostjatel on kahjunõue hageja vastu 15 000 eurot ruumidesse jäänud sisustuse eest. Samuti ei paigaldanud hageja ventilatsiooniseadet mitte kunagi ja kostjate soetatud ventilatsiooni materjalid väärtuses 1000 eurot jäid hagejale. Ruumidele oli tellitud ka ventilatsiooni projekt, mis on ka hagejale edastatud ning mille valmistamise kulu ei ole hageja hüvitanud. Kostjad on teinud ruumis remonti ja paigaldanud seadmeid 30 000 euro ulatuses. 09.10.2018 esitatud selgituste kohaselt märkisid kostjad, et kuivõrd alates 16.03.2015 on üürileping lõppenud, siis ei puudus hagejal alates 16.03.2015 õigus nõuda kostjatelt lepingulise kohustuse täitmist ning kostjatel puudus alates 16.03.2015 lepingujärgne kohustus tasuda hagejale üüri ja kõrvalkulusid. Kohtu põhjendused
1.Kohus, analüüsinud hagiavaldust, poolte poolt esitatud tõendeid ning analüüsinud kostjate vastuväiteid, leiab, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele osaliselt.
2.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki
pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
3.Käesoleval juhul puudub poolte vahel vaidlus selles, et hageja ja kostja I vahel oli 26.10.2012 sõlmitud üürileping, mille esemeks oli xxxx korrusel paiknev bürooruum üldpinnaga 189 m2 (kd I lk 4-20). Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Seega on tegemist tasulise kestvuslepinguga. VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürilepingu p 2.5 kohaselt on hageja ja kostja I kokku leppinud üüri suuruses 6,50 eur/m2 ehk 1228,50 eurot, millele lisandub käibemaks. Lisaks üürile kohustus üürnik lepingu p 2.5 kohaselt tasuma kinnistul viie auto parkimise eest parkimiskoha tasu summas 10 eurot koht, s.o kogusummas 50 eurot, millele lisandub käibemaks. Lepingu p 2.8.2 kohaselt tasub üürnik kõrvalkulusid alates ruumide üleandmisest.
4.Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt vaidlevad pooled üürilepingu lõppemise kuupäeva osas, s.o mis ajani oli hageja õigustatud kostjalt I üüri ning kõrvalkulusid nõudma. Hageja leiab, et üürileping lõppes 01.09.2015, kostjad leiavad, et 16.03.2015. Üürilepingu p 2.6 kohaselt oli lepingu tähtajaks kolm aastat alates üüripinna üleandmise kuupäevast ning lepingu kehtivuse ajaks 01.11.2012-30.10.2015. Seega oli tegemist tähtajalise üürilepinguga. VÕS § 309 lg 1 esimese lause kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Kostjad on esitanud kohtule teatise, millest nähtub, et hageja on kostjale andnud teada, et ütleb üürilepingu üles alates 16.03.2015 ning palub üüripinna tagastada hiljemalt vastaval kuupäeval (kd II lk 28). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 sätestab, et kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kindlale isikule suunamata tahteavaldus muutub kehtivaks tahte väljendamisega. TsÜS § 72 kohaselt ei loeta tahteavaldust tehtuks, kui enne tahteavaldust või sellega ühel ajal jõuab tahteavalduse saajani tahteavaldust tagasivõttev tahteavaldus. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et hageja oleks tahteavalduse (s.o üürilepingu erakorraline ülesütlemine) tagasivõtnud. See, et hageja kostjat I ruumidest välja ei tõstnud, ei kinnita poolte tahet jätkata lepingulisi suhteid ega tõenda ka üürilepingu muutumist tähtajatuks ning juba lõppenud üürilepingut ei saa lugeda jätkatuks või tähtajatuks. Ka arvete esitamine pärast üürilepingu lõppemist ei tõenda
lepinguliste suhete olemasolu. Seega on kohtu hinnangul tõendatud, et üürileping lõppes 16.03.2015.
5.Hageja on palunud kostjatelt solidaarselt välja mõista üürivõlgnevuse summas 6 136,80 eurot perioodi eest mai 2015 kuni august 2015 ning kõrvalkulude võlgnevuse summas 2037,53 eurot perioodi eest märts 2015 kuni august 2015 (arved kd I lk 22-31). Samuti on hageja palunud välja mõista kostjatelt solidaarselt viivise summas 7322,54 eurot, kuid kostjalt II mitte rohkem kui 6825,67 eurot ning kostjalt I viivise 0,1 % päevas alates 06.12.2017 kuni põhinõude kohase täitmiseni. Vastavalt VÕS § 108 lg 1, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hageja ja kostja I vahel sõlmitud lepingu üldtingimuste p 4.14 kohaselt on lepingu kohaseks viivise määraks 0,1% päevas. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtule mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.
6.Kuna üürileping lõppes 16.03.2015, siis oli hageja õigustatud nõudma lepingu alusel üüri ja kõrvalkulusid kuni 16.03.2015. Seega üürilepingu alusel ei ole hageja nõue üürivõlgnevuse summas 6136,80 eurot perioodi eest mai 2015 kuni august 2015 põhjendatud. Märts 2015 arve kõrvalkulude eest moodustas summa 441,78 eurot (kd I lk 22). Kuna kõrvalkulusid sai hageja nõuda samuti kuni 16.03.2015, siis on põhjendatud hageja nõue kostjate vastu solidaarselt kõrvalkulude eest üksnes 228,02 euro ulatuses (441,78 eurot : 31 päevaga * 16 päevaga).
7.Kohus selgitab, et kostja II solidaarvastutus tuleneb poolte vahel 13.01.2015 sõlmitud dokumendist „Võla tasumise kokkulepe“, mis on kohtu hinnangul oma olemuselt käendusleping (kd I lk 34). VÕS § 142 lg 1 sätestab, et käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest. VÕS § 143 lg 1 sätestab, et tarbijakäendusleping on käendusleping, kus käendajaks on füüsiline isik. VÕS § 145 lg 1 kohaselt kohustuse rikkumise korral vastutavad põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. Käendusleping on seega leping, mille eesmärgiks on võlausaldajale tagatise andmine teatavate põhivõlgnike kohustuste suhtes. Käenduslepingu iseloomulikuks tunnuseks on
käendaja tahe vastutada võlausaldajale tagatise andmise eesmärgil teise isiku kohustuse täitmise eest. Sõlmitud käenduslepingu p 1.1 kohaselt kohustub kostja II hageja ees vastutama täies ulatuses kogu oma varaga kokkuleppest (s.o 01.03.2015 sõlmitud äripinna üürileping) ja selle võimalikest lisadest tulenevate kõigi üürniku kohustuste täieliku täitmise eest. Käenduslepingu p 1.2 kohaselt vastutab kostja II ka nende kokkuleppest tulenevate kostja I kohustuste täitmise eest, mis muutuvad sissenõutavaks pärast lepingu sõlmimist. Seega olid pooled kokku leppinud kostja II vastutuse kõigi üürniku kohustuste täitmise eest, sh kohustuste eest, mis muutuvad sissenõutavaks pärast käenduslepingu sõlmimist. Seega ei nõustu kohus ka kostjate selgitusega, et käenduslepingu eesmärgiks oli anda hagejale üksnes tagatised üürilepingust tulenevate nõuete täitmise tagamiseks, mis olid kostjal täitmata seisuga 29.07.2016, s.o 14 488,43 eurot. Kostjad ei ole esitanud tõendeid, et pooled oleksid kokku leppinud või poolte tahteks oleks olnud kokku leppida muudes tingimustes. Samuti on jäänud kostjate väited eelistungil selle kohta, et kostjatele on prinditud mingi muu dokument (kd I lk 130 pöördel), paljasõnaliseks.
8.Kuna kohus pidas põhjendatuks eelnevalt üksnes märts 2015 arvet kõrvalkulude eest summas 228,02 eurot, siis on sissenõutavaks muutunud viivis nimetatud arvelt põhjendatud summas 219,81 eurot (nimetatud arve maksetähtaeg oli 17.04.2015 ning viivist arvestab kohus kuni 06.12.2017). Kostjad ei ole tõendanud, et nimetatud arve oleks tasutud. Kostjad on küll esitanud kohtule kostja I pangakonto väljavõtte, millest nähtub, et kostja I on 06.04.2015 tasunud hagejale m.h 461,37 eurot selgitusega „arve number märts“ (kd II lk 33), kuid kohtu hinnangul ei saa nimetatud maksest järeldada, et see oleks tasutud märtsi üüri või kõrvalkulude eest. Hageja poolt kostjale I esitatud arvetest nähtuvalt, esitas hageja kostjale I arveid eelmise kuu eest, s.o aprillis märtsi teenuste eest, mais märtsi teenuste eest jne. Seega on eluliselt usutav, et märtsis esitas hageja arve veebruari teenuste eest. Seega võib järeldada, et kostja I poolt tasutud 461,37 eurot on tasutud veebruari teenuste eest märtsis esitatud arve alusel. Kohus järeldab nimetatut ka sellest, et märtsi teenuste eest esitatud arve summas 441,78 eurot ei kattu kostja I poolt makstud summaga ning kostja I on viidatud makse teinud enne märtsi teenuste eest arve esitamist (s.o makse on tehtud 06.04.2015 ning arve esitatud 07.04.2015).
9.Seega on põhjendatud kostjatelt solidaarselt välja mõista üürilepingust tulenev põhivõlgnevus, s.o kõrvalkulud summas 228,02 eurot, viivis kõrvalkuludelt summas 219 eurot ning kostjalt I viivis 0,1 % päevas põhinõudelt alates 06.12.2017kuni põhinõude täitmiseni.
10.Hageja on kohtule esitanud ka alternatiivseid nõudeid ning palunud kohtul menetleda neid ulatuses, milles esmane nõue jäi osaliselt rahuldamata. Kuna kohus on eelnevalt leidnud, et hageja esmane nõue on põhjendatud üksnes osaliselt, siis hindab kohus järgnevalt hageja alternatiivseid nõudeid.
11.Esmalt on hageja palunud alternatiivselt hagis märgitud summa kostjatelt välja mõista solidaarselt kahjuhüvitisena VÕS § 335 alusel. VÕS § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud
juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Ka Riigikohus on oma lahendis 3-2-143-13 p 11 märkinud, et VÕS § 335 juhul on tegemist seaduses sätestatud lihtsustatud kahjuhüvitise nõudega juhuks, kui üürnik või rentnik rikub oma kohustust lepingu ese lepingu lõppemisel tagastada. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Kui kostja I oleks üüritud asja üürilepingu lõppedes tagastanud või korraldanud selle tagastamise, oleks hageja saanud üüritud eluruumi eelduslikult uuesti välja üürida ning ei peaks üüritud asjaga seotud kommunaalkulusid omavahenditest kandma. Kohtu hinnangul oli sellise kahju tekkimine kostjale ka ettenähtav (VÕS § 127 lg 3). Hagejal on seega õigus tulenevalt VÕS §-st 335 nõuda kostjalt I kokkulepitud üüri ning kõrvalkulude tasumist ka perioodi eest, millal kostja I kasutas ruume ilma õigusliku aluseta (s.o ajal, millal üürileping oli lõppenud). Sellise nõude puhul ei pea üürileandja täiendavalt midagi muud tõendama. Hagiavalduses nõuab hageja üüri perioodi eest mai 2015 kuni august 2015 summas 6136,80 eurot. Kostjad ei ole esitanud tõendeid, et nad oleksid lepingu eseme hagejale pärast üürilepingu lõppemist tagastanud või et nad ei oleks lepingu eset kasutanud. Seega on kahju summas 6136,80 eurot (s.o kokkulepitud üür) kohtu hinnangul põhjendatud ja kuulub kostjalt I välja mõistmisele. Hagiavalduses nõudis hageja kõrvalkulude võlgnevuse tasumist summas 2037,53 eurot perioodi eest märts 2015 kuni august 2015. Kohus pidas põhjendatuks sellest 228,02 eurot. Kostjad on küll eelistungil märkinud, et nad ei ole nõus kõrvalkulude suurusega, kuid ühtegi veenvat selgitust ega tõendit kostjad esitanud ei ole. Seega on kõrvalkulude nõue kahjuna põhjendatud summas 1809,51 eurot. Kohtu hinnangul ei vastuta eeltoodud kahju eest aga kostjad solidaarselt. Hageja ei ole tõendanud, mis alusel ta kostjalt II kahju hüvitamist nõuab. Käenduslepingu alusel vastutas kostja II üksnes üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise eest. Seega ei ole hageja nõue kostja II vastu VÕS § 335 lausel põhjendatud.
12.Hageja on hagiavalduses palunud välja mõista ka viivise, s.h edasiulatuvalt 0,1 % põhinõudelt, seega arvestab kohus seda ka alternatiivse nõude lahendamisel. Kohtu hinnangul ei ole VÕS § 335 alusel viivise väljamõistmine lepingus märgitud protsendi ulatuses põhjendatud. Seega arvestab kohus viivist seaduses sätestatud määra järgi. Arvestades hageja poolt esitatud viivisearvestuse andmetega (kd I lk 33) loeb kohus seega põhjendatud viiviseks 1560,77 eurot (kasutatud viivisekalkulaatorit). Samuti on põhjendatud viivise väljamõistmine edasiulatuvalt seaduses sätestatud määras.
13.Seega on põhjendatud kostjalt I hageja kasuks välja mõista kahjuhüvitis summas 7946,31 eurot, viivis summas 1560,77 eurot ning viivise kahjult seaduses sätestatud määras alates 06.12.2017 kuni põhinõude täitmiseni.
14.Täiendava alternatiivina on hageja palunud välja mõista hagis märgitud summa lepptrahvina lepingu p 16.7 alusel. Kuna kohus leidis, et kostja II vastu ei ole hageja nõue VÕS § 335 alusel põhjendatud, siis tuleb kohtul täiendavalt hinnata ka hageja poolt välja toodud alternatiivset leppetrahvi nõuet. Lepingu p 16.7 sätestab, et juhul, kui üürnik ei vabasta üüripinda nõuetekohaselt lepingu lõppemise või lõpetamise kuupäeval, on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale leppetrahvina 1,50 eurot üüripinna 1 m2 kohta iga päeva eest, mil üüripinna valduse tagastamine üürileandjale viibib. VÕS § 158 lg 1 sätestab, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Nimetatud paragrahvi lõike 2 kohaselt peab seega pool enne leppetrahvi nõude esitamist teatama kohustust rikkunud poolele nõudeõiguse kasutamisest. Seega, kui pool on saatnud mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumist avastamist teisele poolele teate, et ta nõuab leppetrahvi maksmist, siis võib ta leppetrahvi nõude esitada aegumistähtaja jooksul. Teade leppetrahvi maksmise nõude esitamise kohta võimaldab võlgnikul valmistada selle maksmiseks, võtta tarvitusele abinõusid kahju vähendamiseks ning annab selguse võimalike tulevaste kohustuste suhtes. Kui leppetrahvi maksmise nõue esitatakse mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumist, ei pea enam leppetrahvi nõudmise teadet esitama. Kohustuse täitmise nõude esitamine ei asenda teadet leppetrahvi sissenõudmise kohta, mistõttu peab lisaks täitmisnõudele teatama mõistliku aja jooksul ka leppetrahvi nõude esitamisest (vt nimetatud selgituste kohta ka Võlaõigusseadus I Kommenteeritud väljaanne; Juura 2016; koostajad P.Varul, I.Kull, V.Kõve, M.Käerdi, K.Sein, § 159). Kohtu hinnangul on käesoleval juhul leppetrahvi nõudmisega ebamõistlikult pikalt viivitatud ning seega on see hea usu põhimõttega vastuolus. Üürileping lõppes 16.03.2015. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks kostjatele leppetrahvi nõuet pärast lepingu lõppemist esitanud. 10.11.2017 on kostjale I üksnes Xxxx OÜ poolt esitatud võlateatis, milles viidatakse üürivõlgnevusele, kõrvalkulude võlgnevusele ning viivisele (kd I lk 21). Samuti nähtub materjalidest, et alates 01.09.2015 sõlmiti uus üürileping. Hageja on ise 07.05.2018 menetlusdokumendis (kd I lk 124 pöördel) ning 14.05.2018 toimunud eelistungil (kd I lk 130) kinnitanud, et 01.09.2015 sõlmiti uus üürileping kostjaga II seotud äriühinguga. Leppetrahvi nõudele on hageja aga esmakordselt viidanud 07.12.2018 dokumendis (kd II lk 36-37) ning 10.06.2019 esitanud nimetatud nõude alternatiivsena (kd II lk 64-65). Seega on hageja oma nõude esitanud ca 4 aasta pärast üürilepingu lõppemist. Kohtu hinnangul on seega hageja kaotanud oma õiguse leppetrahvi nõudmiseks tulenevalt VÕS § 159 lg 2. Seega ei ole hageja alternatiivne nõue leppetrahvi väljamõistmiseks põhjendatud ja kohus jätab selle rahuldamata. Kuna hageja on kohtu hinnangul kaotanud oma õiguse leppetrahvi nõudmiseks, siis ei pea kohus vajalikuks hinnata ka muid asjaolusid seoses leppetrahviga.
15.Kostjad on oma vastuses välja toonud, et kostja I on tasunud tagatisraha ning selle arvelt oleks olnud võimalik lugeda üür tasutuks.
Tagatisraha on kostja tasunud 05.12.2012 summas 1474 eurot ja 02.10.2014 summas 1474 eurot, kokku 2948 eurot. Nähtuvalt materjalidest on hageja lugenud kostja I poolt tasutud tagatisraha vastavalt VÕS § 88 lg 6 p 1 järgmiste arvete katteks: arve nr 15115 (üüriarve perioodi eest 01.03.2015-31.03.2015) summas 1534,20 eurot ning arve nr 15159 osaliselt (üüriarve periood 01.04.2015-30.04.2015) summas 1413,80 eurot. Hageja on esitanud kohtule ka arve nr 15115 ning 15159, mille katteks ta tagatisraha luges (kd I lk 127, 128). Kohus on eelnevalt leidnud, et üürileping lõppes 16.03.2015. Kuni selle ajani oli hageja õigustatud nõudma kostjatelt üüri ning pärast nimetatud kuupäeva kahju VÕS § 335 alusel. Kostjad ei ole tõendanud, et nad oleksid 2015 märtsi ja aprilli eest hagejale ruumide kasutamise eest midagi tasunud. Seega oli hageja õigustatud arvestama tagatisraha nimetatud nõuete katteks ja täiendavalt ei saa hagis esitatud nõudeid tagatisraha arvelt tasutuks lugeda.
16.Kostjad on menetluses esitanud tasaarvestusavalduse märkides, et neil on hageja vastu kahjunõue 15 000 euro ulatuses. Kohus on menetluses selgitanud, et kui kostjad leiavad, et nõuded on tasaarvestatud, tuleb kostjatel seda põhistada ning tõendada. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Tasaarvestuse tulemusena lõpevad pooltevahelised vastastikused nõuded kattuvas ulatuses, kui tasaarvestuse materiaalõiguslikud eeldused on täidetud. VÕS § 197 lg 2 järgi lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisti. Pärast tasaarvestuse õiguse tekkimist sõltub tasaarvestuse tegemine ja tasaarvestus üksnes tasaarvestavast poolest, praegusel juhul kostjast. VÕS § 198 järgi toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Tasaarvestuse tegemine annab tasaarvestuse avalduse teinud isikule võimaluse esitada teise poole nõude kohta, mis tasaarvestati, täitmise vastuväite. 10.01.2019 dokumendis on kostjad märkinud, et hageja valdusesse ja omandisse on üle läinud kostja poolt üüripinnale tehtud parendused ja ruumide sisseseade väärtusega kokku ca 30 000 eurot. Kostjad on välja toonud, et üüripinnale on jäänud ja hageja valdusesse üleläinud ruumidele tehtud remont ja sisseseaded: põranda lakkimine 1000 eurot; kardinad, aknakatted ca 300 eurot; liimpuit ja ristkiht puitkarkass e vahelagi 5000 eurot; torustik ja teenus 1000 eurot; kogu elektriteostus koos valgustitega + elektrikapp 3200 eurot; seintematerjal (laudis+ klaas + tekstiilkatted), tõstetud puitpõranda materjal 1000 eurot; vahelae isolatsioon 500 eurot; teise korruse vaipkate 500 eurot; ventilatsiooniprojekt ja materjalid 1500 eurot; kaks sisseehitatud wc-d koos dushiruumiga (kogu ehitus: seinad, vent, seinasisesed Gberiti raamid, 3 segistit; 1 pott, 1 valamu, dušialus, keraamilise plaadi viimistlus (Kallis Itaalia plaat tippdisaineritelt) WC tarvikud: segistid, sanitaarkeraamika 2000 eurot; keraamiline plaat, viimistlus 3000 eurot; projekti maksumus, Mari Koger 3000 eurot; trepp 4000 eurot; soojaveeboiler, miniköök (lett valamu ja segistiga). Kostjad ei ole põhjendanud ega tõendanud kahju tekkimise eeldusi. Samuti ei ole kostjad kohtule esitanud mitte ühtegi tõendit üüripinnale tehtud parenduste ning sisseseadete kohta. Samuti märgib kohus, et pooled on lepingu p-s 2.86 kokku leppinud, et üürilepingu lõppedes või ennetähtaegse lõpetamise puhul jäävad kõik üürniku poolt üüripinnal
teostatud ehituslikud tööd, lahendused, seadmed ja tehnosüsteemid üürileandjale ja nende eest ei ole üürnikul õigust nõuda üürileandjalt tasu ega kompensatsiooni vastavalt üürilepingu p 2.8.2 ja välja arvatud punktis 2.8.7 sätestatu. Lepingu 2.8.2 kohaselt kohustus üürnik ehitama iseseisvalt ruumis välja hiljemalt 6 kuu jooksul alates ruumide kättesaamisest vajaliku ventilatsioonitorustiku, valgustuse, WC (san.ploki) ja põrandapinna lakkimise ning viima lõpule elektritööd. Samuti nähtub üürilepingust, et hageja on teinud kostjale I punktis 2.8.2 märgitud ehitustööde teostamiseks üürimaksetes soodustusi. Kuna kahju on tõendamata, siis puudub alus hageja nõude tasaarvestamiseks ning kohus ei pea vajalikuks hinnata ka hageja väljatoodud aegumise vastuväidet.
17.Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Kostjatelt tuleb solidaarselt välja mõista võlgnevus 228,02 eurot, viivis 219 eurot ning kostjalt I viivis 0,1 % päevas põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni. Lisaks tuleb kostjalt II välja mõista hageja kasuks kahjuhüvitis summas 7946,31 eurot, viivis 1560,77 eurot ning viivis kahjuhüvitiselt seadusjärgses määras alates hagiavalduse esitamisest kuni nõude täitmiseni. Menetluskulud
18.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades hagi rahuldamise ulatusega, tuleb menetluskulud seoses hagi esitamisega kostja I vastu jätta 42 % ulatuses hageja kanda ja 58 % ulatuses kostja I kanda ning menetluskulud seoses hagi esitamisega kostja II vastu jätta 97 % ulatuses hageja kanda ning 3 % ulatuses kostja II kanda.
19.TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 kohaselt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist.