Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

2-18-7501 tähtaegselt esitada kaebus. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või muu kaebuses esineva menetlusabi taotlemisega seotud puuduse kõrvaldamiseks, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagiavaldus ja hageja seisukohad OÜ Ritual & Rahula (hageja) esitas Viru Maakohtule hagi SA Narva Haigla (kostja) vastu üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks ja kostja üürilepingu täitmise kohustamiseks. Hagiavaldusest nähtub, et pooled sõlmisid 19.12.2017 üürilepingu, millega kostja andis ja hageja võttis üürile ruumid asukohaga XXX. Vaidlusalune üürileping sõlmiti 2017 aasta novembris välja kuulutatud avaliku enampakkumise tulemusel kõige kõrgemat hinda pakkuva rituaalteenuste osutajaga (s.o hagejaga), kostja poolt hinnapakkumise esitamise ettepanekus esitatud tingimustel. Hageja tasub kostjale ruumide eest igakuiselt üüritasu summas 250.00 eurot, nimetatud summale lisandub tasu kommunaalkulude eest. Avalikult teatavaks tehtud pakkumuse esitamise ettepaneku p 1 kohaselt oli üürilepingu kehtivusaeg 36 kuud alates lepingu sõlmimisest. Üürilepingu p 1.2 kohaselt on üürilepingu kehtivus 36 kuud alates jõustumisest, s.o alates 01.01.2018. Kostja esitas 03.04.2018 hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse, millega teavitas hagejat üürilepingu lõppemisest lepingu p 4.4 alusel ning määras varade üleandmise tähtpäevaks 10.05.2018. Üürilepingu p 4.4 sätestab poolte õiguse leping ennetähtaegselt lõpetada, teavitades sellest teist poolt kirjalikult 30 päeva ette. 04.05.2018 esitas kostja hagejale täiendava teate, millega määras varade üleandmise uueks tähtpäevaks 18.05.2018. Hageja esitas 04.05.2018 vastuväite kostja 03.04.2018 üürilepingu lõpetamisele põhjusel, et kostja ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud. SA Narva Haigla saatis 04.05.2018 hagejale e-kirja kutsega osaleda avalikul enampakkumisel XXX asuvate ruumide üürilepingu sõlmimiseks ning esitada hinnapakkumus ühe kuu üürihinna kohta. Pakkumuse esitamise ettepaneku p 2 kohaselt on kostja sätestanud alghinna, milleks on 700.00 eurot kuus, ilma kommunaalmakseteta. 08.05.2018 esitas kostja hageja 04.05.2018 vastuväitele vastuse. Kostja hinnangul on üürilepingu ülesütlemine kehtiv, kostja palus hagejal ruumid vabatahtlikult vabastada teatatud kuupäevaks. 11.05.2018 avaldas kostja väljaandes „Город” kuulutuse, milles teavitas avalikkust enampakkumisest ruumide asukohaga XXX üürilepingu sõlmimiseks, rituaalteenuste osutamise eesmärgil. Hinnapakkumiste esitamise tähtaeg oli kuulutuse järgi 15.05.2018. Hageja on seisukohal, et vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemisavaldus on tühine, kuna ei ole täidetud üürilepingu ülesütlemise formaalsed tingimused. Ülesütlemisavaldus ei vasta seaduse nõuetele – selles puudub lepingu lõppemise kuupäev. Hageja hinnangul ei ole üürilepingu lõppemise kuupäev samastatav vara üleandmise kuupäevaga, sest vara üleandmise kuupäeva võib muuta ning vara saab üle anda ka siis, kui leping enam ei kehti. Lepingu lõppemise kuupäevast ei saa ka kaks korda teavitada. Lepingu ülesütlemise teates peab lepingu lõppemise kuupäev olema märgitud sõnaselgelt, mida kostja käesoleval juhul teinud ei ole. Hageja on seisukohal ka, et vaidlusalune üürileping on tüüptingimustega leping. Üürilepingu p 4.4 on tühine tüüptingimus, sest tegemist on hagejat ebamõistlikult kahjustava tingimusega. Tegemist on tüüptingimusega, kuna vaidlusalune üürileping sõlmiti avaliku enampakkumise tulemusel ning hinnapakkumise esitamise ettepanekus sätestatud tingimustel. Pooled sõlmisid üürilepingu täpselt sellises sõnastuses nagu enampakkumise teatises lisatud lepinguprojekt ette nägi. Lepingu sõlmimisel juhtis hageja suuliselt kostja tähelepanu vaidlusaluse üürilepingu p-le 4.4 ning selle 2 / 15

2-18-7501 vastuolule lepingu eesmärgiga, kuid kostja nimetatud punkti osas läbirääkimisi hagejaga ei pidanud. Kostja ei pidanud võimalikuks läbirääkimiste pidamist ka ülejäänud üürilepingu tingimuste üle. Seega ei saanud hageja võimalust lepingutingimuste üle läbirääkimisi pidada ning üürileping sõlmiti kostja poolt varasemalt välja töötatud lepingutingimuste kohaselt. Seda, et vaidlusalune üürileping on tüüptingimustega leping, toetab ka asjaolu, et kostja kasutas täpselt sama lepinguteksti ka 2016 aastal sõlmitud üürilepingus, kusjuures ka sel korral oli enampakkumise teates olev lepinguprojekt identne enampakkumise järgselt sõlmitud lepinguga. Nimetatud asjaolu kinnitab ka kostja ise oma 08.05.2018 kirjas hagejale. 2018 aasta enampakkumise teatele lisatud lepinguprojekt on peaaegu identne 2016 ja 2017 aasta lepingutele, eristudes väga vähesel määral eelnimetatud lepingutest p 3.2 sätestatud üürniku kohustuste poolest (lisandunud on üks kohustus alapunktis 8 ning alajaotuse nummerdus on muutunud). Asjaolu, et kostja kasutab ühte ja sama üürilepingu teksti rohkem kui kaks korda, toetab hageja seisukohta, et tegemist on tüüptingimustega lepinguga. Kõik kolm lepinguprojekti ja kaks sõlmitud lepingut sisaldavad p 4.4 täpselt identses sõnastuses, mis annab alust järelduseks, et vaidlusaluse üürilepingu p 4.4 on tüüptingimus. See, et lepingutekst on olnud kolmel korral täpselt identne hinnapakkumise esitamise ettepanekus sisalduvale lepinguprojektile, annab ka alust järeldusele, et üürnikud ei ole saanud lepingutingimuste üle läbirääkimisi pidada. Pooled sõlmisid tähtajalise üürilepingu kestusega 36 kuud. Tähtajalise üürilepingu võib erakorraliselt üles öelda ainult seaduse alusel või lepingus määratletud alustel. Käesoleval juhul ei ole üürilepingus kokku lepitud erakorralisi lepingu ülesütlemise aluseid, mille esinemise korral oleks pooltel õigus tähtajaline üürileping erakorraliselt üles öelda, vaid korraline lepingu ülesütlemise õigus. Tähtajalise lepingu eesmärgiga kooskõlas ei ole sätestada lepingus korralise ülesütlemise õigust. Hageja sõlmis kostjaga üürilepingu kindlas teadmises ja veendumuses, et saab XXX asuvat üüripinda kasutada oma teenuste pakkumiseks 3 aastat, arvestades ka, et kostja kutsus avalikult nimetatud tähtajaks lepingut sõlmima. Vaidlusaluse 3-aastase üürilepingu eesmärgiga ei ole kooskõlas selle ennetähtaegne lõpetamine vahetult pärast selle sõlmimist, s.o pisut enam kui nelja kuu pärast üürilepingu allkirjastamisest. Pooled sõlmisid tähtajalise üürilepingu eesmärgiga, et leping kehtiks poolte vahel kokkulepitud konkreetse tähtaja jooksul. Tähtajaline leping annab lepingupoolele kindluse, et ta saab oma lepingulisi õigusi ja kohustusi täita teatud konkreetse perioodi jooksul ilma, et peaks kartma lepingu lõpetamist teise poole suva kohaselt. Seega on tähtajalises lepingus korralise ülesütlemise õiguse sätestamine juba iseenesest pooli ebamõistlikult kahjustav tingimus, eriti juhul, kui teisele poolele lepingu lõpetamisest etteteatamise tähtaeg on 30 päeva, mis on üürilepingu puhul ebamõistlikult lühike aeg. Eeltoodut arvestades on ilmne, et vaidlusaluse üürilepingu p 4.4 on hagejat ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus. Käesoleval juhul ei ole võimalik üürilepingut ennetähtaegselt lõpetada vähem kui viie kuu pärast selle sõlmimisest, 30 päevase etteteatamise tähtajaga, hagejale kahju tekitamata. Eeltoodust tulenevalt on üürilepingu p 4.4 hageja hinnangul tüüptingimusena tühine VÕS § 42 lg 1 tähenduses. Isegi juhul, kui üürilepingu p 4.4 ei ole tüüptingimus ega ole tühine, siis ei ole kostja käitumine seoses üürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega kooskõlas lepingulistes suhetes kehtivate hea usu ning mõistlikkuse põhimõtetega. Üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise põhjus hagejale teada ei ole, sest kostja lepingu lõpetamise teates üürilepingu ülesütlemist põhjendanud ei ole. Seda enam on üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine hagejale ootamatu, sest hageja ise on täitnud üürilepingust tulenevad kohustused nõuetekohaselt ning seega ei saa alus üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks tuleneda hagejast (tema poolsest üürilepingu rikkumisest). 3 / 15

2-18-7501 Käesoleval juhul ei ole mõistlik kostja poolt mistahes põhjusel üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine ning seda olukorras, kus hageja on oma lepingulised kohustused nõuetekohaselt täitnud. Üürilepingu p 4.4 sätestatu näitab, et poolte õigused ei ole tegelikult tasakaalus, olgugi, et lepingu ülesütlemise õigus 30 päevase etteteatamise ajaga on kehtestatud mõlemale poolele. Arvestades vaidlusaluse üürilepingu olemust, siis on ilmne, et hagejal puudub igasugune huvi lepingu lõpetamiseks üürilepingu p 4.4. alusel, kuna hageja huvi on osutada teenuseid vaidlusalusel üüripinnal 3 aastat. Kostja seevastu saaks juhul, kui jaatada korralise ülesütlemise võimaluse kehtivust sõltumata põhjusest, lepingu lõpetada ükskõik millal ja seda ainult 30 päevase etteteatamise tähtajaga. Hageja leiab, et 2018 aasta hinnapakkumise esitamise ettepanekust nähtub vaidlusaluse üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise tegelik põhjus, milleks on kostja soov saada suuremat üüritasu. 2018 aasta avaliku enampakkumise kutse kohaselt on hinnapakkumisele sätestatud alghind 700.00 eurot, käesoleval ajal tasub aga hageja kostjale üüritasu 250.00 eurot. Eelmiste aastate avalikes enampakkumistes kostja alghinda ei sätestanud. Hageja hinnangul ei ole kostja käitumine, mis seisneb poolte vahel sõlmitud üürilepingu ennetähtaegses lõpetamises vähem kui viie kuu pärast lepingu sõlmimisest ilma mõjuva põhjuseta, tähtajalise üürilepingu ennetähtaegses lõpetamises suurema üüritasu saamise eesmärgil, uue avaliku enampakkumise korraldamises kehtiva üürisuhte ajal, lepingulistes suhetes vastuvõetav ning kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega. Kostja edastas hagejale 04.05.2018 e-kirja, milles teavitas hagejat uuest avalikust enampakkumisest vaidlusaluse üüripinna üürilepingu sõlmimiseks. Lisaks sellele, et selline käitumine ei ole vastuvõetav ajal, kui poolte vahel on vaidlus üürilepingu kehtivuse üle sama üüripinna osas, on hinnapakkumise esitamise ettepanekus sätestatud pakkumiste esitamise kuupäev minevikus, s.o 15.04.2018. Seega on kostja andnud hagejale valeinfot ega teavitanud hagejat, et tegelik kuupäev hinnapakkumiste esitamiseks on 15.05.2018. Kuna kostja ei ole kehtivalt 19.12.2017 sõlmitud üürilepingut üles öelnud, leiab hageja, et poolte vahel on jätkuvalt kehtiv üürileping. Hageja palub, et kohus tuvastaks ülesütlemisavalduse tagajärjetuse, poolte vahelise üürisuhte kehtivuse ning kostja kohustuse täita kehtivat üürilepingut. Kostja vastus hagile Kostja palub jätta hagi läbi vaatamata või rahuldamata. Kostja hinnangul esineb alus hagi läbi vaatamata jätmiseks, kuna hagejal ei ole õigust, mida tuleb kaitsta. Nimelt esitas hageja seaduslik esindaja 17.05.2019 kostjale teate, millest nähtub, et hageja on 03.04.2018 ülesütlemisavalduse ja vara tagastamisega nõus. Seoses poolte üürilepingu ülesütlemisavalduse esitamisega ja hagejaga üürisuhte lõpetamisega, korraldas kostja üürilepingu sõlmimiseks uue konkurssi. Teade konkurssi korraldamise kohta oli avaldatud väljaandes „Город”, pakkumuste esitamise tähtaeg oli 15.05.2018. Ettepanekud osaleda konkursil saadeti huvitatud isikutele, sh ka kostjale. Konkursi raames laekus kokku neli pakkumust (I kd, tlk 54-55 pöördel). 04.05.2018 esitas hageja vastuväite kostja ülesütlemisavalduse peale. 08.05.2018 edastas kostja hageja vastuväitele vastuse, milles muuhulgas teatas, et üürilepingu objekti üürimiseks on välja kuulutatud uus konkurss, kus hageja võib samuti osaleda. Hageja kostja vastusele ei reageerinud ning pakkumust ei esitanud. Kostja on seisukohal, et selleks, et lugeda teda hea usu põhimõtet rikkunuks, tuleb tuvastada, kas rikkuja tegeles seadusvastasel viisil või eesmärgiga kahjustada vastaspoolt. Seadus ei kehtesta üürilepingu poolte piirangut leppida kokku tähtajalise lepingu ennetähtaegses lõpetamises ühe poole soovil. Seoses sellega ei saa ka üürilepingu p 4.4. lugeda seadusvastaseks. Enne hagejaga üürilepingu sõlmimist oli kostjal sõlmitud vaidlusaluse üüripinna üürileping, milles sätestatud 4 / 15

2-18-7501 üürimäär suurem, kui hagejaga sõlmitud lepinguga ettenähtud üüritasu. Hagejaga sõlmitud lepinguga ettenähtud üüritasu on oluliselt väiksem, kui varem kehtiva üürilepinguga ettenähtud tasu. Mais 2018 esitatud pakkumusest tuleneb, et keskmine üürimäär vaidlusalustele ruumidele on 1 212.50 (1 100.00 + 1 100.00 + 1 300.00 + 1 350.00 / 4) eurot ilma käibemaksuta. Sellist üüritasu määra on võimalik lugeda keskmiseks vaidlusaluste ruumide eest. Hagejaga sõlmitud üürilepingust tulenev tasu on seega oluliselt väiksem, kui keskmine turuhind. Arvestades, et vaidlusalune üürileping on sõlmitud kostjale ebasoodsatel tingimustel, pakkus kostja lepingut sõlmides leppida kokku selles, et leping võib olla üles öeldud ennetähtaegselt ning hageja nõustus sellega. Nii üürilepingu p 4.4, kui ka lepingu ülesütlemine nimetatud punkti alusel ei ole seadusvastane, mistõttu ei riku ka hea usu põhimõtet. Kostjale jääb ebaselgeks, millise kahju tekitamist pidas hageja silmas. Lepingust tulenevalt ei ole hageja kohustatud tegema üüritud ruumide parendusi ega ruume sisustama. Hageja ei ole tõendanud ka, milliseid olulisi ettevalmistusi ta üürilepingu sõlmimiseks või üüritud objekti kasutamiseks tegi. Hageja viitab üksnes sellele, et tal oli ootus, et üürileping kehtib kuni selle tähtaja lõppemiseni. Lepingu sõlmides oli aga hageja teadlik sellest, et kostja võib igal hetkel lepingu üles öelda. Antud tingimus oli kehtestatud lepinguga ning lepingut sõlmides pidi hageja lähtuma sellisest võimalusest oma tegevuse planeerimisel. Hageja viitab ka, et kostja poolse hea usu põhimõtte rikkumine seisneb selles, et kostja soovib saada ruumide üürimisest suuremat üüritasu. Kostja soov saada oma vara kasutamisest suuremat kasu on seaduslik ja loomulik. Siinjuures tuleb rõhutada järgmist - hageja võtab omaks, et talle oli tehtud pakkumus osaleda uuel konkursil. Siinkohal oli ka täidetud hea usu põhimõte - hagejale oli esitatud teade, et ta võib jätkata ruumide üürimist turutingimustel, kuid hageja seda võimalust ei kasutanud. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise alusena võib olla VÕS § 313 lg 1 kehtestatud erinorm, mille kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on sama sätte järgi mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Hageja tegeleb ja tegeles ka enne vaidlusaluse üürilepingu sõlmimist matusetalituste korraldamisega. Seoses sellega ei või üürilepingu olemasolu või selle puudumine oluliselt hageja majandusseisundit mõjutada. Samas aga eelpool viidatud arvestusest tulenevalt juhul, kui vaidlusalune üürileping jääb kehtima olemasolevatel tingimustel ning arvestades läbiviidud konkurssi tulemusi, on võimalik järeldada, et vastupidi kostjal tekib kahjum (saamata jäänud tulu näol). Arvestades hageja 2016 aasta käibe suurust, võinuks hageja võtta osa viimasest konkursist ning pakkuda üüritud objekti eest õiglast tasu. Lähtudes sellest on lepingu ülesütlemine ka kooskõlas VÕS § 313 lg 1. Lepingu p 4.4 kehtestab mõlema poolte õiguse üürileping üles öelda ainult poole tahteavalduse alusel. Lähtudes lepingust puudub üürileandjal kohustus täiendavalt põhjendada oma tahteavaldust üürilepingu ülesütlemiseks. Lisaks eeltoodule leiab kostja, et hea usu põhimõte lepingu ülesütlemisel ei või mõjutada ülesütlemisavalduse tühisust. Kostja leidis ka, et lepingu p 4.4 ega lepingu enda puhul ei ole tegemist tüüptingimustega lepinguga, vaatamata sellele, et kuulutuse lisana konkurssi kohta oli esitatud üürilepingu projekt. Samuti kasutas kostja ka varem samade ruumide üürimisel sama lepingu teksti. Kuid lepingu teksti korduv kasutamine ei anna alust lugeda üürilepingut sõlminuks tüüptingimustel. On tavaks, et üks ja sama isik sarnastes suhetes kasutab sama lepingu teksti. Juhul, kui hageja soovib tugineda oma vastuväidetes sellele, et vaidlusalune üürileping on tüüptingimustega leping, tuleb tal seda tõendada. Hageja seda aga teinud ei ole. Tüüptingimustel sõlmitud lepingu kvalifitseerimise tunnuseks on ka see, et isik, kellega sõlmiti leping, ei saanud võimalust pidada läbirääkimisi lepingu tingimuste üle. 5 / 15

2-18-7501 Leping oli sõlmitud konkurssi (avaliku enampakkumise) tulemusel. Enampakkumise teates olid esitatud pakkuja kvalifitseerimise tingimused ning välja toodud, et leping sõlmitakse suurema üüritasu pakkunud isikuga. Enampakkumise teate tekstis on tehtud märge selle kohta, et üürileandja koos enampakkumise teatisega avaldab ka üürilepingu projekti. Kuid enampakkumise teates puudub viide selle kohta, et pakkujal puudub võimalus esitada omapoolseid ettepanekuid lepingu tingimuste muutmise osas. Seega võis hageja lepingu tingimusi mõjutada, tegemist ei ole tüüptingimustega lepinguga. Isegi kui eeldada, et tegemist on tüüptingimusega, peab hageja tõendama, et tingimus on tühine. Hageja peab tõendama, kuidas lepingu tingimus teda ebamõistlikult kahjustab. Kostja arvates on lepingus poolte õigused ja kohustused tasakaalus. Ülesütlemisavaldus vastas ka formaalsetele nõuetele, avalduses on välja toodud vara üleandmise kuupäev. Üürileping kehtib kuni vara üleandmiseni, seega vara üleandmise kuupäeva tuleb lugeda lepingu lõppemise kuupäevaks. Hageja seaduslik esindaja on ka lepingu ülesütlemisega nõustunud. Igasugused hageja viited ülesütlemisavalduse tühisusele on seega kostja hinnangul põhjendamatud. Poolte täiendavad seaisukohad Hageja seaduslik esindaja S F teatas kohtule, et kostja esitatud tõendi (I kd, tlk 56) puhul on tegemist võltsitud dokumendiga. Nimelt ei ole hageja seaduslik esindaja mitte kunagi vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemisega nõustunud (I kd, tlk 118). Hageja leidis seega, et puudub alus hagi läbi vaatamata jätmiseks. Hageja selgitas ka, et tal puudub igasugune huvi lepingu ülesütlemist heaks kiita. Vastupidi, on hagejal jätkuvalt huvi vaidlusaluse üürilepingu kehtivuse vastu. Hageja esitas tõendina hageja juhatuse liikmete 17.04.2018 vastuse kostjale, millest nähtub, et hageja seaduslikud esindajad lepingu ülesütlemisega nõus ei ole (I kd, tlk 138). Seoses võimaliku tõendi võltsimisega oli algatatud kriminaalasi nr 18740000085 (I kd, tlk 148). Hageja esitas kohtule dokumendi, millest nähtub, et prokuratuuris on registreeritud hageja esindaja kuriteokaebus ja on algatatud kriminaalmenetlus (I kd, tlk 159). Kohus selgitas pooltele tõendamiskoormust ning andis tähtaja täiendavate seisukohtade esitamiseks. Samuti teatas kohus pooltele, et asi lahendatakse kirjalikus menetluses, kuna mõlemad pooled on kirjaliku menetlusega nõus. Hageja selgitas 27.02.2019 täiendavalt, et üürilepingu p 4.4 tingimus on hagejat kahjustav põhjusel, et tal on raske leida sobivaid ruume teenuse osutamiseks. Üüritud ruumides on olemas kõik vajalik hageja teenuse osutamiseks, s.h külmruum. Hagejale teadaolevalt Narvas rohkem selliseid ruume ei ole. Hageja leidis ka, et kostja käitumine on olnud pahatahtlik. Tähtajalise lepingu erakorralise ülesütlemise võimalusega kaob igasugune mõte lepingu tähtajas. Kostjal oli võimalik alustada läbirääkimisi hinna muutmise osas. Kostja oleks võinud ühepoolselt üüri tõsta, kuid tema seda ei teinud, vaid ütles üürilepingu üles. Kostja 27.02.2019 seisukohast nähtub, et hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et tal puudus võimalus lepingu tingimusi mõjutada. Hageja ei ole tõendanud, et üürilepingu puhul oleks tegemist tüüptingimustega lepinguga. Samuti ei saa lepingu p 4.4 olla hea usu põhimõttega vastuolus, kuna hageja teadis tingimusest juba enne enampakkumisel osalemist. Seega pidi hageja esitama kõik võimalikud etteheited lepingu suhtes juba enne vaidlusaluse lepingu sõlmimist. Hageja aga hakkas neile viitama alles pärast lepingu ülesütlemist. Hageja kaotas seega võimaluse tugineda ülesütlemise tühisusele. Kostjal ei ole kohustust tõendada VÕS § 313 lg 1 sätestatud eeldusi, kuna pooled on üürilepingus kokku leppinud lepingu erakorralises ülesütlemises. Kostja on seisukohal ka, et isegi, kui ta oleks üürilepingu üles öelnud VÕS § 313 lg 1 alusel, esineb käesoleval juhul selleks mõjuv põhjus ning kostja on seda tõendanud. Nimelt on hageja pakutud hind turuhinnast oluliselt madalam. Hageja saab oma tegevuse tulemusena kasu, selle tõendamiseks 6 / 15

2-18-7501 esitas kostja hageja majandusaastaaruanded. Kostja leiab, et kuna pooled on lisaks seadusele lepingus kokku leppinud lepingu ülesütlemise eraldi aluses, ei pea pooled lepingu ülesütlemisel järgima seaduse nõudeid, s.h ei pea avalduses olema lepingu lõppemise kuupäeva. Seega ei saa ülesütlemisavaldus olla tühine vorminõuete rikkumise tõttu. 06.06.2019 andis kohus pooltele tähtaja lõplike seisukohtade esitamiseks. Kohus andis pooltele tähtaja ka kriminaalasja nr 18740000085 tulemuste kohta tõendite ja seisukohtade esitamiseks. Hageja 27.06.2019 lõplik seisukoht Hageja 27.06.2019 lõplikust seisukohast nähtub, et kriminaalmenetlus nr 18740000085 lõpetati, kuna ei olnud võimalik kindlaks teha kuriteo toimepannud isikut. Hageja on seisukohal, et kriminaalmenetluse lõpetamine, ei muuda olematuks asjaolu, et kostja esitas kohtule mitteehtsa tõendi, milleks on hageja seadusliku esindaja Sergei Fjodorovi käsikirjalist allkirja kandev 17.05.2018 teade. Asjaolu, et tegemist on mitteehtsa tõendiga, kinnitab ka hageja poolt 29.05.2018 kohtule esitatud tõend, mis on hageja seadusliku esindaja poolt digitaalselt allkirjastatud ja milles viimane kinnitab, et ta ei ole kostja poolt esitatud tõendit allkirjastanud. Hagejale ei ole teada, kuidas ja kellelt sai kostja hageja seadusliku esindaja Sergei Fjodorovi väidetava allkirja kandva dokumendi. Hageja leiab, et kostja pidi nimetatud dokumendi mitteehtsusest teadlik olema, kostja esitas teadlikult kohtule võltsitud tõendi, üritades tõendada üürilepingu ülesütlemise heakskiitmist hageja poolt ning taotledes seega ebaausal teel endale soodsat lahendit. Hageja jäi varem esitatud seisukohtade juurde, kuid märkis täiendavalt, et üürilepingu p 4.4 on tüüptingimus, sest hagejal ei olnud võimalik nimetatud lepingu punkti osas kostjaga läbirääkimisi pidada. Hageja juhtis kostja tähelepanu nimetatud lepingu punktile suuliselt ja selle vastuolule üürilepingu eesmärgiga, kuid kostja ei pidanud võimalikuks muuta mitte ühtegi poolte vahel sõlmitud üürilepingu tingimust. Vaidlusalune üürileping allkirjastati käsikirjaliselt ning puuduvad kirjalikud tõendid selle kohta, et hageja kostja tähelepanu üürilepingu p-le 4.4 juhtis. Pool, kes ei soovi, et lepingutingimustele kohaldataks tüüptingimuste regulatsiooni, peab § 35 lg 2 tulenevalt tõendama, et lepingu pooled rääkisid tingimuse eraldi läbi. Vaidluse korral tingimuste läbirääkimise üle kohaldatakse lõikes 2 sätestatud eeldust, et tüüptingimus ei olnud eraldi läbi räägitud, mistõttu peab läbirääkimisvõimaluste olemasolule tuginev tingimuse kasutaja hoolitsema vajalike tõendite eest. Eeltoodust tulenevalt on hageja seisukohal, et kostja ei ole tõendanud läbirääkimiste olemasolu üürilepingu tingimuste üle, sest kostja ei ole esitanud mitte ühtegi tõendit, mis kinnitaksid läbirääkimiste toimumist. Vaidlusaluse üürilepingu sõlmimisel oli kostja tahe sõlmida leping 3 aastaks. Nimetatud väidet kinnitab ka asjaolu, et 2016 aastal sõlmiti üürileping üheks aastaks. Kui kostjal oli teadmine, et sõlmib hagejaga lepingu üüritasuga alla turuhinna, mida kostja tegelikkuses ei soovinud, siis ei olnud kostjal takistust sõlmida leping üheks aastaks nagu 2016 aastal või jätta leping sõlmimata ning korraldada uus avalik enampakkumine. Eeltoodust järeldub, et kostja sõlmis lepingu teades, et ta selle lähiajal lõpetab, s.o juhul, kui tuleb kõrgem üüritasu pakkumine. Sellisel viisil käitumine on aga vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja viitab ka üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele tulenevalt VÕS § 313 lg 1. Hageja märgib, et käesoleval juhul ei ole kostja lepingut üles öelnud nimetatud õigusnormi alusel, vaid poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 4.4 alusel. Isegi juhul, kui kostja oleks üürilepingu eelviidatud normi alusel üles öelnud, siis ei saa mõjuvaks põhjuseks olla liiga väike üüritasu. Nimetatud sätte alusel tuleb ülesütlemine kõne alla vaid siis, kui tekivad asjaolud, mida lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu sõlmimisel ette ei näinud ja ette näha ei saanud, sest kui ülesütlemist sooviv lepingupool oleks vastavaid asjaolusid teadma pidanud, kuid sellest hoolimata vastava üürilepingu sõlmis, siis välistas ta sellega vastaval alusel üürilepingu ülesütlemise võimaluse. 7 / 15

2-18-7501 Juhul, kui tüüptingimus loetakse siiski kehtivaks, võib tingimusele üllatuslik või ebaaus tuginemine olla vastuolus hea usu põhimõttega ja keelatud tulenevalt VÕS § 6 ja TsÜS § 138. Kostja poolt üürilepingu lõpetamine oli üllatuslik, sest ülesütlemise avaldus järgnes pea koheselt üürilepingu sõlmimisele. Lepingulistes suhetes teise poole suhtes sellisel viisil käitumine ei ole lubatav. Kostja selline käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu on lepingu p 4.4 kasutamine selle kehtivuse korral samuti vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja hinnangul on p 4.4 olemasolu vaidlusaluses üürilepingus juba iseenesest vastuolus hea usu põhimõttega. Eeltoodud põhjustel palus hageja hagi rahuldada. Kostja 27.06.2019 lõplik seisukoht Ükski hagiavalduses esitatud väide ega seaduslik alus ei anna alust hagi rahuldamiseks. Kostja poolt üürilepingu ülesütlemine oli seaduslik, põhjendatud ning hea tavaga kooskõlas. Kostja käitumine ei saanud olla hea usu põhimõttega vastuolus, kuna hageja oli üürilepingu tingimustest teadlik enne lepingu sõlmimist. Seega teadis hageja, et kostja võib igal ajal üürilepingu lõpetada. Samuti teadis hageja, et tegelik üürihind on oluliselt suurem, kui hageja poolt pakutud, ja seega võis hageja eeldada, et kostjal on olemas õigustatud huvi saada suuremat kasu. Hea usu põhimõtte arvestamisel tuleb lähtuda ka kostja õigustatud huvist. Kostja ei ole hea usu põhimõtet rikkunud. Hea usu põhimõtte rikkumine ei tooks ka endaga kaasa lepingu ülesütlemise tühisust. Enampakkumise kuulutuses ei olnud viidet, et osalejad ei saa lepingu tingimusi muuta. Seega oli hagejal võimalus tingimusi mõjutada ja seetõttu ei olnud lepingu p 4.4 puhul tegemist tüüptingimusega. Isegi, kui tegemist oleks tüüptingimusega, ei ole hageja tõendanud, et tingimus on teda ebamõistlikult koormav. Kostja arvates on lepingu p 4.4 hageja jaoks soodsam võrreldes seaduses sätestatuga, kuna annab võimaluse ka hagejal endal igal ajal leping üles öelda. Kostjal, kui üürileandjal, on ka seadusest tulenev võimalus leping üles öelda VÕS § 313 lg 1 alusel. Kuna hageja õigused laiendatakse nimetatud lepingu punktiga, ei saa olla tegemist hagejat kahjustatava tingimusega, mistõttu ei ole tingimus tühine. Nii hageja kui ka kostja on eraõiguslikud juriidilised isikud, kelle eesmärgiks on võimalikult suure kasu saamine. Seega ei saa hageja huvid üles kaaluda kostja huve saada suuremat kasu ruumide üürile andmisel. Teised 2018 enampakkumises osalejad on võimelised tasuma suuremat üüritasu ning tegutsevad matuseteenuste osutamise alal edukalt ka teistes ruumides. Seega ei ole põhjendatud hageja väide, et vaidlusaluste ruumide üürimine on tema jaoks hädavajalik. Neil põhjustel on ülesütlemine seaduslik ja põhjendatud. Kostja palus jätta hagi rahuldamata.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud hagiavalduse, poolte seisukohtade ja menetluse käigus esitatud tõenditega, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 438 lg 1 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 5 lg 1 ja 2 sätestab, et hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 alusel peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti. Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle:

8 / 15

2-18-7501 -

-

Poolte vahel on sõlmitud 19.12.2017 üürileping (I kd, tlk 8, 30), millega hageja võttis ja kostja andis üürile ruumid asukohaga XXX; Üürileping sõlmiti 2017 aasta novembris välja kuulutatud avaliku enampakkumise alusel (I kd, tlk 14, 31); Hageja maksab lepingu alusel kostjale üüritasu summas 250.00 eurot; Sõlmitud üürilepingu kehtivus on 36 kuud alates selle jõustumisest; Kostja esitas 03.04.2018 hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse (I kd, tlk 16, 33 pöördel), millega teatas lepingu lõppemisest lepingu p 4.4 alusel ning määras varade üleandmise kuupäevaks 10.05.2018; 04.05.2018 edastas kostja hagejale täiendava teate (I kd, tlk 19, 34), mille kohaselt on varade üleandmise kuupäev 18.05.2018; kostja edastas 04.05.2018 hagejale ettepaneku osaleda uuel enampakkumisel, mille kohaselt on üüritasu alghind 700.00 eurot (I kd, tlk 16, 17, 34 pöördel - 35); 11.05.2018 avaldas kostja väljaandes „Город” enampakkumise uue üürilepingu sõlmimiseks.

Poolte vahel on vaidlus selles, kas kostja poolt vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, kas lepingu p 4.4 puhul on tegemist tühise tüüptingimusega ning kas üürilepingu ülesütlemine on heade kommetega vastuolus. Hageja leidis ka, et ülesütlemisavaldus ei vastanud formaalsetele nõuetele, mistõttu ei ole ülesütlemine kehtiv. Kohus peab kõigepealt vajalikuks anda hinnangut tõendina esitatud hageja seadusliku esindaja 17.05.2019 teatele (I kd, tlk 56), millest nähtub, et hageja seaduslik esindaja on 03.04.2018 üürilepingu ülesütlemisavalduse ja vara tagastamisega nõus. Juhul, kui hageja seaduslik esindaja on vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemise heaks kiitnud, tuleb lugeda leping lõppenuks ning jätta hagi rahuldamata. TsMS § 277 lg-te 1 ja 4 alusel võib menetlusosaline esitatud dokumendi ehtsuse vaidlustada ja taotleda, et kohus dokumenti tõendina ei arvestaks, kui ta põhistab dokumendi võltsituse. Kui dokumendi ehtsus on vaidlustatud, võib kohus otsuse tegemisel jätta selle arvestamata või arvata dokumendi määrusega tõendite hulgast välja. Dokumendi võltsituse kontrollimiseks võib kohus määrata ekspertiisi või välja nõuda muud tõendid. Hageja on kostja poolt tõendina esitatud 17.05.2019 teate ehtsust vaidlustanud. Toimiku materjalidest nähtub, et nimetatud tõendi võltsituse kontrollimiseks oli hageja seadusliku esindaja avalduse alusel algatatud kriminaalmenetlus nr 18740000085 (I kd, tlk 148, 159), mis küll hiljem lõpetati, kuna ei olnud võimalik kindlaks teha kuriteo toimepannud isikut (II kd, tlk 37). Hageja esitas tõendina hageja juhatuse liikmete 17.04.2018 vastuse kostjale, millest nähtub, et hageja seaduslikud esindajad vaidlusaluse lepingu ülesütlemisega nõus ei ole (I kd, tlk 138). Kohtule on 29.05.2018 esitatud ka hageja seadusliku esindaja poolt digitaalselt allkirjastatud tõend, millest nähtub, et ta ei ole kostja poolt kohtule tõendina esitatud 17.05.2019 teadet allkirjastanud (I kd, tlk 118). Kohus on seisukohal, et hageja menetluse käigus antud seletused ja esitatud tõendid, s.h kriminaalmenetluse algatamise kohta, teevad eluliselt usutavaks, et 17.05.2019 teate puhul võib olla tegemist mitteehtsa dokumendiga. Ka kostja ise ei ole nimetud tõendile pärast hagi vastuse esitamist kordagi tuginenud ega nimetatud tõendi osas seisukohta avaldanud. Kostja ei ole seda teinud ka oma lõplikes seisukohtades. Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et 17.05.2018 teate (I kd, tlk 56) puhul on tegemist ilmselgelt ebausaldusväärse tõendiga, millega kohus käesoleva otsuse tegemisel ei arvesta. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 alusel kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). 9 / 15

2-18-7501 Poolte vahel ei ole vaidlust, et 19.12.2017 üürileping oli poolte poolt kehtivalt sõlmitud ning hageja on üürilepingut nõuetekohaselt täitnud. Kostja poolne üürilepingu ülesütlemine tulenes mitte hageja poolsest lepingu rikkumisest, vaid üürilepingu p-st 4.4. Üürilepingu p 4.4. kohaselt on lepingu poolel õigus leping ennetähtaegselt lõpetada, sellest teavitades teist poolt kirjalikult 30 päeva ette (I kd, tlk 30 pöördel). Sisuliselt on hageja esitanud lepingu ülesütlemisele kolm vastuväidet: 1.) ülesütlemisavaldus ei vastanud formaalsetele nõuetele ning on seetõttu tühine; 2.) üürilepingu p 4.4 on tüüptingimus, mis on hagejat ebamõistlikult koormav ning seetõttu tühine; 3.) kostja käitumine lepingulises suhtes on heade kommetega vastuolus. Kõigepealt analüüsib kohus, millisel alusel oli üürilepingu ülesütlemine tehtud, kuna kostja viitas nii lepingu p-le 4.4 kui ka VÕS § 313 lg 1. Seejärel tuleb vaadata kas ülesütlemisavaldus vastas formaalsetele nõuetele ning kas võimalikud üleütlemisavalduse puudused toovad kaasa ülesütlemise tühisuse. Seejärel annab kohus hinnangu, kas üürilepingu p 4.4 puhul on tegemist hagejat liigselt kahjustava tüüptingimusega ning kas nimetatud lepingu punkti kasutamine on heade kommetega vastuolus. VÕS § 309 lg 1 ls 1 kohaselt tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Pooled sõlmisid tähtajalise üürilepingu kestusega 36 kuud. Kohus on seisukohal, et reeglina kehtib tähtajaline üürileping kuni tähtaja lõppemiseni, kuid erandlikult võib nii tähtajalise kui ka tähtajatu üürilepingu erakorraliselt üles öelda. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema õiguslik alus, mis võib tuleneda seadusest või pooled võivad erakorralise ülesütlemise alused lepingus eraldi määratleda. Kostja tugines oma vastuses VÕS § 313 lg 1, mille kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kohus on seisukohal, et VÕS § 313 alusel lepingu ülesütlemiseks peab põhjus olema niivõrd eriline ning tekkinud pärast lepingu sõlmimist, s.o asjaolud peavad olema pärast lepingu sõlmimist niivõrd muutunud, et see õigustaks lepingu ülesütlemist. Antud juhul oli kostjale hageja poolt pakutud üüritasu teada juba enne üürilepingu sõlmimist, kuid vaatamata sellele on ta hagejaga lepingu sõlminud. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millest nähtuks, kui palju on pakkunud üüritasu teised 2017 aasta enampakkumisel osalejad või kas hageja oli ainuke osaleja ning hinna pakkuja. Kostja on esitanud tõendina eelmise üürilepingu ja 2018 aastal korraldatud enampakkumisel osalenute pakutud hinnatingimusi, kuid novembris 2017 tehtud pakkumisi ei esitanud. Kuna hageja on 2017 aastal enampakkumise võitnud, tuleb eeldada, et ta on pakkunud kõige paremat hinda või oli tol hetkel ainuke enampakkumisel osaleja. Esitatud tõenditest ei nähtu ning kostja ei ole ka väitnud, et tal oleks ilmunud mistahes eriline asjaolu pärast vaidlusaluse lepingu sõlmimist, mis õigustaks lepingu ülesütlemist VÕS § 313 lg 1 alusel. Kostja on ka ise tunnistanud, et tema ainsaks põhjuseks vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemiseks oli majanduslik kasum, s.o soov saada suuremat üüritasu. Riigikohtu lahendi 3-2-1-62-04 p-des 13-14 on märgitud, et VÕS § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks ka erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Samas ei ole välistatud ka õigus üles öelda üürileping ennetähtaegselt VÕS § 313 lg 1 alusel siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast 10 / 15

2-18-7501 lepingupoolest tulenevatest asjaoludest. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et VÕS § 313 lg 1 järgi võib mõjuvaks põhjuseks üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla pelgalt asjaolu, et avaliku võimu kandjast üürileandja soovib üürilepingu esemeks olevaid ruume ise kasutada avalikes huvides. VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Kohus on eelnevast tulenevalt seisukohal, et antud juhul ei saanud kostja üürilepingut VÕS § 313 lg 1 alusel üles öelda. Kostja tegelikuks ja ainsaks üürilepingu ülesütlemise põhjuseks on olnud üüritasu, mis lepingus hagejaga oli kostja hinnangul liiga madal. Hageja poolt pakutud üüritasu oli aga kostjale teada juba enne vaidlusaluse üürilepingu sõlmimist. Samuti pidi kostja teadma, et üüritasu saab olla kõrgem, kuna eelmine üürileping oli sõlmitud kõrgema üüritasuga. Vaatamata sellele kostja hageja 2017 aastal pakutud üüritasuga nõustus ning sõlmis lepingu hageja pakutud tasuga. Kohus leiab, et kostjal oli võimalik määrata ka 2017 aasta enampakkumise kuulutuses soovitud alghind, nagu ta on seda hiljem teinud. Kohus on seega eelnevast tulenevalt seisukohal, et antud juhul ei ole mõjuvat põhjust, mis oleks tekkinud pärast vaidlusaluse lepingu sõlmimist ja mille tõttu võis kostja poolte vahel sõlmitud üürilepingut VÕS § 313 lg 1 alusel üles öelda. Vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemise aluseks saab seega antud juhul olla vaid lepingu p 4.4. VÕS § 325 lg 1, 2 ja 5 alusel võivad üürileandja ja üürnik elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Käesoleva paragrahvi lõigetes 1 - 4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Vaatamata sellele, et kostja 03.04.2018 koostatud dokumendi pealkirjaks on „üürilepingu lõpetamise teade“ (I kd, 16, 33 pöördel), tuleb seda käsitleda vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemisavaldusena. Pooled on seda ka selliselt mõistnud ning andnud nimetatud dokumendile just sellise tähenduse. Seega leiab kohus, et 03.04.2018 teate puhul on tegemist ülesütlemisavaldusega, mõlemad pooled on seda ka selliselt tõlgendanud. Poolte vahel ei ole põhimõtteliselt vaidlust selles, et ülesütlemisavalduses puudus lepingu lõppemise kuupäev. Kostja selgitas, et vara üleandmise kuupäeva all tuleb silmas pidada lepingu lõppemise kuupäeva. Vara üleandmise tähtaeg oli ülesütlemisavalduses märgitud (I kd, tlk 16, 33) ning hiljem muudetud (I kd, tlk 19, 34). Ülesütlemisavalduses on märgitud, et leping lõpetatakse üürilepingu p 4.4 alusel, ülesütlemine oli tehtud 03.04.2018, varade üleandmise päevaks oli algselt määratud 10.05.2018. Kohus märgib, et ka lepingu ülesütlemisavalduses on kirjas vaidlusaluse lepingu lõpetamise alus, s.o üürilepingu p 4.4. Kuna üürilepingu p 4.4 annab pooltele võimaluse leping ennetähtaegselt lõpetada, teavitades teist poolt kirjalikult 30 päeva ette, ei pidanud kostja ülesütlemisavalduses rohkem üürilepingu lõpetamist põhjendama, piisas vaid viitest nimetatud lepingu punktile. Kohus selgitab, et VÕS § 325 on imperatiivne ning pooltel ei ole võimalik teisiti kokku leppida. Seega isegi, kui kostja on üürilepingu üles öelnud lepingu p 4.4 alusel, tuli tal igal juhul ülesütlemisavalduses märkida VÕS § 325 lg 2 seadusandja poolt sätestatud andmeid. Ülesütlemisavalduse puhul on tegemist kindlale isikule suunatud tahteavaldusega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 1 kohaselt tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada 11 / 15

2-18-7501 vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kostja selgitas, et vara üleandmisega lõpeb ka üürileping ning vara üleandmise kuupäeva tuleb pidada lepingu lõppemise kuupäevaks. Kuivõrd ülesütlemisavaldusest nähtub, et hagejale oli varade üleandmiseks määratud 30 päevast pikem tähtaeg, leiab kohus, et hagejal ei olnud võimalik ühiselt aru saada lepingu lõppemise kuupäeva kohta. Lepingu lõppemisel ei saa enam üürnik ruume kasutada, mistõttu on lepingu lõppemise kuupäev tähtis. Üürnikule peab olema ühiselt selge, millal muutub üürniku valdus ebaseaduslikuks. See on tähtis ka üürileandja jaoks, et nt uut lepingut sõlmida või esitada endise üürniku vastu kahju hüvitamise nõude, kui viimane tähtaegselt ruume ei vabasta. Kohus on seisukohal, et hageja jaoks ei saanud lepingu lõppemise kuupäev olla ühiselt selge ka põhjusel, et kostja on vara üleandmise kuupäeva muutnud. Kohus on seisukohal, et kostja poolt määratud kuupäevadest ei ole võimalik siiski üheselt aru saada, millal pidi leping lõppema ning millal tuli hagejal vaidlusalused ruumid vabastada. Kohus nõustub siinjuures hagejaga, et üürilepingu lõppemise kuupäev ei ole siiski täiesti samastatav vara üleandmise kuupäevaga, sest vara üleandmise kuupäeva võib muuta ning vara saab üle anda ka siis, kui leping enam ei kehti. Lepingu ülesütlemise teates peab lepingu lõppemise kuupäev olema märgitud sõnaselgelt, mida kostja käesoleval juhul teinud ei ole. Seega leiab kohus, et kuna üürilepingu ülesütlemisavalduses ei olnud selget lepingu lõppemise kuupäeva, on kostja poolt vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemine tühine. Kuigi kohus on jõudnud järeldusele, et vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemine on olnud tühine, peab kohus siiski vajalikuks anda hinnangut, kas üürilepingu p 4.4 puhul on tegemist hagejat ebamõistlikult koormava tüüptingimusega. VÕS § 35 lg-te 1 ja 3 alusel loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Tüüptingimus võib sisalduda lepingudokumendis või olla lepingu eraldi osa. Tüüptingimus võib olla lepingu tingimuseks sõltumata sellest, milline on selle tingimuse ulatus, millisel viisil on tingimus lepingus kajastatud või mis vormis on leping sõlmitud. VÕS § 37 lg 1 kohaselt tüüptingimused on lepingu osaks, kui tingimuse kasutaja enne lepingu sõlmimist või sõlmimise ajal neile kui lepinguosale selgelt viitas ja teisel lepingupoolel oli võimalus nende sisust teada saada. Tüüptingimused on lepingu osaks ka siis, kui lepingu sõlmimise viisist tulenevalt võis nende olemasolu eeldada ja teisel lepingupoolel oli võimalus nende sisust teada saada. Seega on tegemist tüüptingimusega eelkõige siis, kui seda ei ole võimeline mõjutama pool, kelle suhtes tingimust kasutatakse. Sisu mõjutamise võimalus puudub eelkõige siis, kui tingimus on eelnevalt välja töötatud kavatsusega kasutada seda mitmes lepingus. Samas võib tüüptingimusega olla tegemist ka siis, kui seda kasutatakse ainult ühes lepingus. Kohtule esitatud poolte vahel sõlmitud üürilepingust (I kd, tlk 8, 30) ja lepingu projektist (I kd, tlk 33) nähtub, et lepingu p 4.4 on samas sõnastuses. Nimetatud lepingu punkti on kasutatud ka eelnevates kostja lepingutes. Kuid ainuüksi nimetatud asjaolu ei tähenda automaatselt, et tegemist on tüüptingimusega. Kostja selgitas, et hagejal oli võimalus lepingu tingimusi läbi rääkida ja nende sisu mõjutada. Kohus leiab, et kostja ei ole oma väidet tõendanud. Kohtu hinnangul on õige hageja seisukoht, mille kohaselt peab kostja tõendama, et tegemist ei olnud tüüptingimusega (vt Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-39-11 p 13). Kostja ei ole välja toonud ega 12 / 15

2-18-7501 tõendanud asjaolusid, millest võiks järeldada, et hagejal oli võimalus lepingu tingimusi muuta või nende osas kaasa rääkida. Arvestades ka, et tegemist oli avalikul enampakkumisel kuulutatud konkurssiga, kus avaldati koheselt ka lepingu projekt, leiab kohus, et ei ole eluliselt usutav, et hagejal oli võimalik lepingu tingimuste osas kaasa rääkida või neid muuta. Kui enampakkumise võitjal oleks võimalus lepingu tingimusi muuta, oleks see teiste enampakkumise osalejate suhtes ebaõiglane ning rikuks avaliku enampakkumise läbiviimise eesmärki. Eeltoodu alusel leiab kohus, et tegemist on tüüptingimusega üürilepinguga. VÕS § 42 lg 1 järgi on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õigusi ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga. Kohus selgitab, et pool, kes tugineb lepingu punkti tüüptingimuseks lugemisele, peab tõendama nende asjaolude esinemist, mille alusel võiks tingimust kvalifitseerida tüüptingimuseks (RK 3-2-145-07 p 11). Lisaks sellele tuleb poolel, kes tugineb tüüptingimuse tühisusele, tõendada ka tühisuse aluseks olevaid asjaolusid. Pool, kes ei soovi, et lepingutingimustele kohaldataks tüüptingimuste regulatsiooni, peab VÕS § 35 lg 2 tulenevalt tõendama, et lepingu pooled rääkisid tingimuse eraldi läbi. Vaidluse korral tingimuste läbirääkimise üle kohaldatakse VÕS § 35 lg 2 sätestatud eeldust, et tüüptingimus ei olnud eraldi läbi räägitud, mistõttu peab läbirääkimisvõimaluste olemasolule tuginev tingimuse kasutaja hoolitsema vajalike tõendite eest. Kohus leiab, et hageja on veenvalt põhjendanud, miks vaidlusaluse üürilepingu p 4.4 tuleb pidada tüüptingimuseks, kohus hagejaga nõustub. Kostja väited aga, et hagejal oli võimalus lepingu tingimusi muuta on paljasõnalised ega leidnud menetluse käigus tõendamist. Kohus on seisukohal ka, et üürilepingu p 4.4 on hagejat ebamõistlikult kahjustatav. Lepingu tingimuse ebamõistlikuks lugemisel tuleb lähtuda muuhulgas sellest, kas kaldutakse seadusest kõrvale ning kas järgitakse olulisi põhimõtteid ja lepingu eesmärki, samuti kas tingimus ei riku lepingust tulenevate õiguste ning kohustuste tasakaalu ega piira hagejale lepingu olemusest tulenevaid õigusi ning kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutuks küsitavaks. Kohus on eelnevalt analüüsinud tähtajalise üürilepingu erakorralise lõpetamise võimalusi. Seadus võimaldab küll pooltel kokku leppida lisaks seadusele ka muudes lõpetamise alustes, kuid need ei tohi rikkuda lepingu eesmärki. VÕS § 313 lg 1 alusel on võimalik leping lõpetada mõjuva põhjuse olemasolul, s.o kui poolte huve arvestades on suhete jätkamine võimatu. Kohus leiab, et nimetatud põhimõttest tuleb lähtuda ka tüüptingimuse kahjulikkuse hindamisel. Nimelt tuleb asuda seisukohale, et võimalus tähtajalise üürilepingu ülesütlemiseks võiks kõne alla tulla vaid erandjuhtudel, poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 4.4 kasutamine peaks olema kohtu hinnangul erandlik. Üürilepingu p 4.4 annab aga pooltele võimaluse piiramatult ning igal ajal leping üles öelda, sõltumata tegelikust põhjusest. Kuigi vaidlusaluse üürilepingu p 4.4 on ette nähtud mõlema poole jaoks ning võimalus lepingu ülesütlemiseks oli ka hagejal, arvestab kohus hageja põhjenduste ja lepingu olemusega ning leiab, et on eluliselt usutav hageja kindel soov lepingut täita ning üüritud ruume ka edaspidi oma majandustegevuses kasutada. Seetõttu oli ka hageja nõus sõlmima lepingu 3 aastaks. Hageja on kohtule teatanud ka, et Narva linnas samaväärse üüripinna matuseteenuste osutamiseks leidmine on väga raske. 13 / 15

2-18-7501 Kohus on seisukohal, et üürnikul ei saa olla huvi nimetatud lepingu punkti alusel leping üles öelda, kui ta on ise sobivat üürihinda pakkunud, teised lepingutingimused on talle samuti teada olnud ning ta on ka ilmselt teinud üüripinnale kolimisel täiendavad kulutusi. Kohus leiab, et on eluliselt usutav hageja soov üürida vaidlusaluseid ruume kuni lepingus määratud tähtajani. Tänu sõlmitud üürilepingule oli hagejal võimalik edukalt oma majandustegevust korraldada. Kohtu hinnangul ei saanud hagejal olla mistahes huvi lepingu ennetähtaegseks ülesütlemiseks. Kohus on seisukohal ka, et hageja jaoks lepingu sõlmimine ja vähem kui viie kuu pärast lõpetamine on seotud ilmselt ka täiendavate kulutustega seoses teenuse osutamiseks vajalike materjalide, seadmete jne paigaldamisega/ väljaviimisega jne. Kohus nõustub siinjuures hagejaga, et juhul, kui kostjal oli teadmine, et ta sõlmib lepingu üüritasuga alla turuhinna, mida ta tegelikkuses ei soovinud, siis ei olnud tal takistust sõlmida leping nt üheks aastaks nagu 2016 aastal või jätta see üldse sõlmimata ning korraldada uus avalik enampakkumine. Sellisel juhul saanuks kostja vältida kahju ning sõlmida lepingu enda jaoks parematel tingimustel, sest eluliselt usutav on ka kostja soov saada suuremat üüritasu. Kostjal oli ka lepingu p 4.1 või 4.2 tulenevalt võimalik alustada hagejaga läbirääkimisi hinna muutmise osas. Neil põhjustel leiab kohus, et lepingu p 4.4 puhul on siiski tegemist üürnikku ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusega ning seetõttu on nimetatud tingimus tühine. Kuna kohus tuvastas, et üürilepingu p 4.4 on tüüptingimus ning tühine vastavalt VÕS § 42 lg 1, siis kohus ei saa ega pea tuvastama lepingu tühisust TsÜS § 86 alusel. Kohus selgitab, et heade kommete regulatsiooni kohaldab kohus vaid siis, kui vastav seaduse säte puudub. Kuivõrd antud juhul on üürilepingu p 4.4 tüüptingimusena tühine vastavalt VÕS § 42 lg 1, siis TsÜS § 86 enam kohaldamisele ei kuulu. Heade kommete vastasus tähendaks ka, et tehing iseenesest ei ole ühiskonnas aktsepteeritav. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu puhul ei saa aga seda väita. Poolte vahel sõlmitud leping on kehtiv, kuid sellest tulenevate õiguste kasutamine võib olla hea usu põhimõttega vastuolus. VÕS § 6 järgi võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. TsÜS § 138 kohaselt õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Nimetatud sätte eesmärk, on sätestada tsiviilõiguse üldpõhimõttena tunnustatud keeld õigusi kuritarvitada ehk teostada seadusvastaselt või eesmärgiga tekitada teisele isikule kahju. Hea usu põhimõtte kohaldamisel antakse hinnang eraõiguslikus suhtes osalevate isikute käitumisele. Kohtupraktikas võib leida ka viited hea usu põhimõttele hinnangute andmisel tehingute sisule (vt nt RKTKo 3-2-1-109-06, p 12). Kostja on kohtule teatanud, et hageja pidi olema teadlik, et kostja võib igal ajal üürilepingu lõpetada, kuna tegelik üürihind on oluliselt suurem, kui hageja poolt pakutud üüritasu. Kohus nõustub siinjuures hagejaga, et kuna kostja sõlmis hagejaga üürilepingu 3 aastaks, teades samas, et ta selle lähiajal lõpetab (s.o siis, kui tuleb kõrgem üüritasu pakkumine), on hea usu põhimõttega vastuolus. Kostja poolne selline käitumine, mis seisnes poolte vahel sõlmitud üürilepingu ennetähtaegses lõpetamises vähem kui viie kuu pärast lepingu sõlmimisest ilma mõjuva põhjuseta, tähtajalise üürilepingu ennetähtaegses lõpetamises suurema üüritasu saamise eesmärgil, uue avaliku enampakkumise korraldamises kehtiva üürisuhte ajal, ei ole lepingulistes suhetes vastuvõetav ega kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega. Heas usus käitumist on õiguskirjanduses defineeritud ka kui käitumist, kus hoidutakse ebamõistlikult kahjustavate tingimuste pealesurumisest (VÕS § 42). Kuivõrd kohus on leidnud, et üürilepingu p 4.4 on tüüptingimus ning tühine vastavalt VÕS § 42 lg 1, siis on see ka kohtu 14 / 15

2-18-7501 hinnangul hea usu vastane, kostjal puudub võimalus nimetatud punkti alusel lepingu ülesütlemiseks. Kohus on seisukohal ka, et vaidlusaluse 3-aastase üürilepingu eesmärgiga ei saa olla kooskõlas selle ennetähtaegne lõpetamine igal ajal, käesoleval juhul aga pea vahetult pärast selle sõlmimist. Eeltoodu alusel rahuldab kohus hagiavalduse täies ulatuses. Ühes hagiavaldusega esitas hageja ka hagi tagamise taotluse, milles palus hagi tagamise korras vaidlusaluse üürisuhte esialgset reguleerimist, et vältida hagejale olulise kahju tekkimist ning hageja suhtes omavoli rakendamist. Kohus rahuldas 15.05.2018 määrusega hagi tagamise taotluse osaliselt ning kohustas kostjat hagi tagamise abinõuna täitma 19.12.2017 üürilepingut üürilepingus sätestatud tingimustel kuni käesolevas asjas vaidluse lahendamiseni. TsMS § 445 lg 2 kohaselt kui hagi otsusega rahuldatakse, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, või kompromissilepingu pooled ei taotle abinõu tühistamist. Kohus jätab hagi tagamise abinõu kehtima kuni kohtulahendi jõustumiseni.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Tulenevalt TsMS § 173 lg 1 ls-st 1 märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. TsMS § 162 lg 1 alusel hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldab hagi, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel määrab kohus menetluskulud rahaliselt kindlaks pärast otsuse jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/ Angelina Abol kohtunik

15 / 15

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.