Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke
Otsuse tegemise koht ja aeg
Tartu, 19. juuni 2019
Tsiviilasja number
2-18-5309
Tsiviilasi
TA Haldus OÜ hagi Eesti Vabariigi (Rahandusministeeriumi kaudu) vastu kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind
111 808 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 27. veebruari 2019 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
TA Haldus OÜ apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja) TA Haldus OÜ (registrikood: 12208792); juhatuse liige Andrus Umbleja Vastustaja (kostja) Eesti Vabariik Rahandusministeeriumi kaudu; volitatud esindaja Silvi Uljas
RESOLUTSIOON
1.Jätta TA Haldus OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Jätta Tartu Maakohtu 27. veebruari 2019 otsus muutmata.
3.Jätta maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotus muutmata ning ringkonnakohtus kantud menetluskulud TA Haldus OÜ kanda.
Eesti Vabariigile Rahandusministeeriumi kaudu hüvitatavad menetluskulud ringkonnakohtus puuduvad. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.TA Haldus OÜ (hageja) esitas 5. aprillil 2018 hagi Eesti Vabariigi (Rahandusministeeriumi kaudu) (kostja) vastu kahju hüvitamiseks ning viivise väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Tamme Arendus OÜ 27. detsembril 2011 üürilepingud Lai tn 6 ja Turu tn 63 Tartus kinnistute üürimiseks, mille alusel andis Tamme Arendus OÜ need kinnistud hageja kasutusse 15 aastaks kuni 27. detsembrini 2026. Eesti Vabariik (Tartu Maavalitsuse kaudu) sai Lai tn 6 kinnistu omanikuks 22. septembril 2015 ja Turu tn 63 kinnistu omanikuks 21. septembril 2015, konfiskeerides need kinnistud Tamme Arendus OÜ-lt. Kinnistuid koormavad üürilepingud kehtisid edasi, kostja ja hageja täitsid üürilepinguid lepingutes sätestatud tingimustel. Kostja müüs kinnistud 29. märtsil 2016 enampakkumisel OÜ-le Rakurs (kustutatud äriregistrist
26.septembril 2017), kes 22. juunil 2016 esitas hagejale avaldused mõlema rendilepingu ülesütlemiseks võlaõigusseaduse (VÕS) § 323 lg 1 alusel. Tartu Maakohtu 26. jaanuari 2017 otsusega tsiviilasjas nr 2-16-17257 kohustati hagejat andma kinnistute valdus üle OÜ-le Rakurs, mida hageja ka peale täitemenetluse algatamist tegi. Kuna uus rendileandja OÜ Rakurs ütles tähtajalise rendilepingu üles enne tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik (kostja) rendilepingu lõppemisega hagejale tekkinud kahju eest. Riiklikult tunnustatud finantseksperdi A. Juhkami 9. oktoobri 2017 hinnangu kohaselt sai hageja üürilepingu ülesütlemise tulemusel seisuga 1. juuni 2017 kahju saamata jäänud tuluna 103 526 eurot. Kostja on täitnud rendilepinguid ilma vastuväiteid esitamata kuni kinnistute müügini 29. märtsil 2016. Kostja kinnitas kinnistute müügilepingu p-s 2.4.4., et müügilepingu eset koormavad hagejaga sõlmitud rendilepingud tähtajaga 27. detsember 2026. Seega on vastuoluline ja pahatahtlik öelda, et tegelikult ei olnudki rendilepingud kehtivad. Kuni kostja poolt kinnistute omanikuks saamiseni oli märkuste kinnistusraamatusse kandmine välistatud. Kostjal oli kinnistu omanikuna vastavalt rendilepingute p-le 8.2. võimalus ja õigus ise kanda ühepoolse avalduse alusel märked kinnistusraamatusse. Kostja ei ole seda õigust kasutanud. Kui kostja väidab, et hagejal oli kinnistu müügil ostueesõigus, siis on kostja seda lepingulist kohustust rikkunud – kostja ei ole edastanud hagejale müügilepingut ostueesõiguse teostamiseks.
Hageja ei ole väljendanud mitte ühegi tahteavaldusega, et ta oleks olnud nõus rendilepingute lõpetamisega, samuti ei vastanud see hageja huvidele. Hagejal ei saanud olla mõistlikku huvi rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, kuna need pidid kestma veel kuni aastani 2026.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Hagi aluseks olevad rendilepingud olid algusest peale tühised tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 mõttes, s.o heade kommete vastasuse tõttu. Rendilepingute eesmärk oli kaitsta kuritegeliku ühenduse vara ja raskendada kinnistute väljumist kuritegeliku ühenduse kontrolli alt. Heade kommetega vastuolus olevateks tuleks pidada ka tehinguid kuritegelikul teel saadud varaga. Rendilepingute tühisuse tõttu ei ole hagejal võimalik nõuda kahju hüvitamist.
7.detsembril 2011 kanti prokuratuuri avaldusel kinnistusraamatusse keelumärked Tamme Arendus OÜ-le kuuluvate Lai tn 6 ja Turu tn 63 kinnistute käsutamise keelamiseks Eesti Vabariigi kasuks. 21. detsembril 2011 asutati hageja, mille üks asutaja ja juhatuse liige oli ühtlasi Tamme Arendus OÜ raamatupidaja Julia Šapovalova. 27. detsembril 2011 sõlmisid Tamme Arendus OÜ ja hageja kinnistute rendilepingud kehtivusega kuni 27. detsembrini 2026. Tallinna Ringkonnakohtu
26.juuni
otsusega kriminaalasjas nr 1-12-5792 tunnistati rahapesus süüdi mh 5 juriidilist isikut, nende hulgas Tamme Arendus OÜ, kellelt vaidlusalused kinnistud konfiskeeriti. 21. ja 22. septembril 2015 kanti kinnistusraamatusse kinnistute omanikuna Eesti Vabariik, riigivara valitseja Tartu Maavalitsus.
29.märtsil 2016 sõlmisid Tartu Maavalitsus ja OÜ Rakurs notariaalse lepingu kinnistute müügiks.
22.juunil 2016 esitas OÜ Rakurs hagejale avaldused rendilepingute ülesütlemiseks. OÜ Rakurs esitas hageja vastu hagi valduse vabastamiseks. 26. jaanuaril 2017 tegi Tartu Maakohus õigeksvõtul põhineva otsuse, millega rahuldas hagi ja kohustas hagejat andma kinnistud üle OÜ-le Rakurs. 26. septembril 2017 kustutati OÜ Rakurs äriregistrist majandusaasta aruande esitamata jätmise tõttu. OÜ Rakurs oli kaudselt seotud kriminaalasjas nr 1-12-5792 süüdi mõistetud isikutega. Kui kohus ei nõustu kostjaga üürilepingute tühisuse osas, tuleb kahju jätta välja mõistmata VÕS § 101 lg 3 või § 139 lg 1 alusel, sest kahju tekkis hageja enda tegevusetusest tingitud asjaoludel. Rendilepingute p-de 7.1.–7.3. kohaselt on rentnikule antud ostueesõigus ja õigus selle kohta kinnistusraamatusse kohta tingimusteta märke (omandamise eelmärke) tegemiseks. Sellist märget ostueesõiguse kohta tehtud ei ole. Samuti ei ole hageja vastavalt rendilepingute p-le 8.1. kasutanud õigust nõuda kinnistusraamatusse lepingu kohta märke tegemist. Hageja sõlmis rendilepingud oma majandus- või kutsetegevuses, s.t hageja tegutses kinnisvara üürimisega professionaalsel tasemel, mistõttu võib eeldada, et hageja soov mitte kanda rendilepinguid VÕS § 324 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse oli hageja teadlik valik ja äririsk. OÜ Rakurs ja kostja vahel sõlmitud müügilepingu p 4.4. kohaselt ei nõua OÜ Rakurs kostjalt müügilepingu eset koormavate rendilepingute lõpetamist kostja poolt. Kuna kostjal müüjana ei oleks olnud muid võimalusi rendilepinguid lõpetada, kui rendilepingutes ette nähtud, siis saab sellist kokkulepet tõlgendada kui OÜ Rakurs poolset tahet rendilepingutega jätkamiseks. Lisaks saab seda tõlgendada müügilepingu poolte tahtena vabastada kostja rendilepingute ennetähtaegse lõpetamisega kaasnevast riskist. Hageja ei esitanud rendilepingute p-is 6.2.10 ettenähtud 30 päeva jooksul kostja vastu pretensioone. Sellest tulenevalt oli kostjal tekkinud eeldus rendilepingute kehtima jäämise suhtes, st kahju hüvitamise nõude mitte esitamisele. OÜ Rakurs poolt rendilepingute ülesütlemine põhjusel, et ta vajab neid äriruume tungivalt ise, ei olnud põhjendatud. OÜ Rakurs suhtes registrist kustutamise menetlust arvestades oli selge, et OÜ Rakurs poleks renditud ruume tulevikus ise kasutama hakanud. Nendele asjaoludele tuginedes oleks hageja saanud vastu vaielda rendilepingute õigusvastasele ülesütlemisele ja ära
hoida kahju tekkimise. Kuivõrd hageja ei ole teinud piisavalt, et kahju tekkimist ära hoida, on ta rendilepingute lõppemisega olnud nõus või möönnud kahju tekkimise võimalikkust. Hageja kuritarvitas oma õigusi kahju hüvitamise nõude esitamisega alles pärast rendilepingud lõpetanud kinnistu omaniku äriregistrist kustutamist 26. septembril 2017, s.o ligi aasta hiljem. Hagejal oli õigus nõue kahju hüvitamiseks esitada rendilepingute lõppemisel 30. septembril 2016. Hagiavaldusele lisatud finantseksperdi hinnang tekkinud kahju suuruse kohta on koostatud 1. juunil 2017, kuid selle esitamise kuupäevaks on märgitud 9. oktoober 2017, s.o ligi kaks nädalat pärast OÜ Rakurs kustutamist äriregistrist. Saamata jäänud tulu puhul tuleb hinnata tõenäosust, millega ja millises suuruses tulu oleks saadud, kui kohustusi oleks nõuetekohaselt täidetud. Hageja ei ole tõendanud, et tal olid kehtivad allüürilepingud eksperthinnangus näidatud mahus ja tingimustel ja et need oleksid kehtinud kogu hinnangus näidatud perioodil. Lisaks ei nähtu kahju hinnangust, et selles oleks arvestatud kõiki hüvitatava kahju ulatuse määramise tingimusi, sh hageja poolt säästetud kulud või kahju suuruse ettenähtavus. Hageja alternatiivne kahju hüvitamise nõude määratlus VÕS § 291 lg 4 alusel ei ole asjakohane. Kuna hageja oli tsiviilasjas nr 2-16-17257 õigeksvõtva otsuse kohaselt ise nõus rendilepingute lõppemisega VÕS § 323 lg 1 järgi, siis ei saa antud juhul lugeda lepingu lõppemist üürilepingu rikkumiseks VÕS § 291 lg 4 tähenduses. VÕS § 323 lg 3 annab kinnisasja mitmekordne võõrandamine üürnikule valikuvõimaluse, kelle käest kahju hüvitamist nõuda. Üürnik võib kahju hüvitamise nõude esitada kõikide eelnevate üürileandjate suhtes. Seetõttu võib hageja nõuda kahju hüvitamist ka Tamme Arendus OÜ-lt.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 27. veebruari 2019 otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda, märkides, et rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud asjas puuduvad. Maakohus leidis, et 27. detsembri 2011 rendilepingud on heade kommetega vastuolus ja seetõttu tühised. Tallinna Ringkonnakohtu 26. juuni 2014 otsusega kriminaalasjas nr 1-12-5792 (I kd, tl 90–205, tl 207–249) tunnistati Tamme Arendus OÜ süüdi rahapesus, mille on toime pannud juriidiline isik. Tamme Arendus OÜ-lt konfiskeeriti kuriteoga saadud varana mh kinnistud aadressiga Lai tn 6, Tartu ja Turu tn 63, Tartu. Maakohus leidis, et antud juhul tuleb tehinguks kuritegelikul teel saadud varaga ja seega heade kommetega vastuolus olevaks lugeda mitte ainult Tartus Lai tn 6 ja Turu tn 63 kinnistute omandamise tehinguid, mis on tehtud arvutikuritegudena käsitletavate eeltegude toimepanemisest pärineva rahaga, vaid ka järgnevaid eelnimetatud kinnistute kasutamise kohta sõlmitud tehinguid, mille pooleks on Tamme Arendus OÜ. Maakohus arvestas rendilepingute tühisuse tuvastamisel täiendavalt rendilepingute sõlmimise asjaolude ja lepingupoolte eesmärkidega. Kostja poolt esitatud sündmuste kronoloogiast ilmneb, et rendilepingute pooleks olev hageja asutati vaid kaks nädalat pärast kriminaalasja menetluse raames Tamme Arendus OÜ-le kuuluvate kinnistute käsutamise keelumärke seadmist ning veel kuus päeva hiljem sõlmiti vaidlusalused rendilepingud. Arvestades Tamme Arendus OÜ hilisemat süüdimõistmist ning rahapesu eesmärgil toimepandud toimingute mahtu ja ulatust, nõustus maakohus kostjaga, et lepingupoolte ajendiks oli soov takistada kuriteoga saadud vara väljumist kuritegeliku ühenduse kontrolli alt või vähemalt seda raskendada. Sellist seisukohta kinnitavad rendilepingute p-s 2.4 kokkulepitud lepingu kehtivuse tähtaeg kuni
27.detsembrini 2026, mida ei saa koostoimes lepingute p-s 3.2. ettenähtud vara allkasutusest saadavast tulust sõltuva fikseeritud rendiga pidada tavapäraseks ega toimiva ja tulu teenimisele
orienteeritud äriühingu kui rendileandja seisukohalt mõistlikuks. Lepingu p 3.2. kohaselt on rendi suurus 70% kogu rentniku poolt vara allkasutusse andmisega teenitud tuludest, mis on reaalselt laekunud rentniku arveldusarvele, seega puudub rendileandjal kindlus selles, et ta saab vara kasutusse andmiselt tulu ning seda rendilepingute p-st 4.1. tuleneva kohustuse, kanda vara kasutamisega seotud kõrvalkulud, juures. Tamme Arendus OÜ puhul süütuse presumptsioonist lähtumine ei muuda olematuks asjaolu, et pooled sõlmisid lepingud kuriteoga saadud vara kasutamiseks ning arvestades hageja asutamise asjaolusid (s.h hageja ühe asutaja Julia Šapovalova seotust kriminaalasjas nr 1-12-5792 süüdimõistetud isikutega; I kd, tl 51, 104), olid eelduslikult mõlemad pooled nimetatud asjaolust teadlikud. Seisukohta, et 27. detsembri 2011 rendilepingud on tühised, ei muuda ka hageja väljatoodud asjaolu, et kostja kinnistute uue omanikuna on asunud rendilepinguid täitma. Antud juhul ei ole kostja poolt lepingute täitma asumine või aktsepteerimine vaadeldav (tühistatava) tehingu kinnitamisena TsÜS § 100 lg 1 tähenduses, sellega ei lange ära tehingu tühisust tingivad asjaolud. Kostja sellist käitumist võib hinnata vastuoluliseks (kostja on tuginenud lepingute täitmisel heausksusele), kuid see ei too kaasa rendilepingute kehtivust. Lepingu täitmise heausksus ei mõjuta ka tühise tehingu alusel toimuvat tagasitäitmist. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seega puudub hagejal VÕS § 323 lg-st 2 tuleneva kahju hüvitamise nõude esitamiseks kostja vastu õiguslik alus. Isegi kui lugeda 27. detsembri 2011 rendilepingud kehtivateks, tuleks hagi jätta rahuldamata VÕS § 6 lg 2 alusel, mille kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Hageja on võlasuhtes käitunud pahatahtlikult ja oma õigusi kuritarvitades ning seetõttu on põhjendatud VÕS § 6 lg-le 2 tuginedes jätta kostja suhtes kohaldamata VÕS § 323 lg-st 2 tulenev nõudeõigus. Rendilepingute ülesütlemine OÜ Rakurs poolt oleks olnud välditav lepingute kohta kinnistusraamatusse märke tegemisega (VÕS § 324 lg-d 1 ja 2). Kuna kinnistusraamatusse märke tegemise võimaluse kasutamine on üürniku/rentniku õigus, mitte kohustus, siis ei võta VÕS § 324 lg-s 1 sätestatud märke tegemise võimaluse kasutamata jätmine viimaselt õigust nõuda kahju hüvitamist. Samas tuginedes VÕS §-s 139 sätestatule (kahjustatud isiku osa kahju tekitamisel), võib see olla aluseks üürilepingu ülesütlemisest tingitud kahju hüvitamise nõude vähendamiseks. Kuna hageja sõlmis rendilepingud oma majandus- ja kutsetegevuses, olles seejuures kinnisvara üürileandmise alal tegutsenud alates asutamisest, siis võib eeldada, et ta professionaalina oskab ette näha ja maandada kinnistute haldamisega, s.h kinnistute võõrandamisega kaasnevaid riske, seega võis temalt rendilepingute ülesütlemisega tekkiva kahju vältimisel mõistlikult oodata suuremat aktiivsust ja vastutust. Kostjal rendileandjana puudus kohustus ilma hageja sellekohase nõude esitamiseta rendilepingute kohta kinnistusraamatusse märke kandmiseks. Hageja kuritarvitas oma õigusi kahju hüvitamise nõude esitamisega alles pärast OÜ Rakurs äriregistrist kustutamist. OÜ Rakurs esitas avaldused rendilepingute ülesütlemiseks 22. juunil 2016 (I kd, tl 22–24). 19. detsembri 2016 vastuses tsiviilasjas nr 2-16-17257 (II kd, tl 77–79) märgib hageja, et rendilepingute ennetähtaegse lõpetamisega on talle tekitatud kahju 10 aasta saamata jäänud tulu ulatuses ning ta tegeleb kahjunõude suuruse kindlaksmääramisega. Asjatundja A. Juhkami hinnangust hagejale kahju tekkimise kohta (I kd, tl 28–42) nähtub, et see on koostatud 1. juuni 2017 seisuga, hinnangu esitamise ajaks on märgitud 9. oktoober 2017. Hageja ei ole selgitanud, millest oli tingitud selline viivitus, kui hageja tegeles kahjunõude suuruse kindlaksmääramisega juba detsembris 2016. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus, et hageja poolt nõude esitamisega viivitamine oli põhjendamatu ja tõi kaasa kostja poolt OÜ Rakurs suhtes müügilepingust tulenevate õiguskaitsevahendite kasutamise võimaluse
kaotuse.
29.märtsi 2016 kinnistute müügilepingu p-s 4.4. leppisid kostja müüjana ja OÜ Rakurs ostjana kokku, et ostja ei nõua müügilepingu eset koormavate rendilepingute lõpetamist müüja poolt. Maakohtu hinnangul sõlmisid pooled sellega lepingu kolmanda isiku (rentniku) kasuks, millega OÜ Rakurs loobus lepingute ülesütlemisõigusest, mis oleks välistanud rendilepingute kehtiva ülesütlemise. OÜ Rakurs kustutamisel äriregistrist jäi kostja ilma võimalusest esitada uue rendileandja vastu rendilepingute ülesütlemisest tulenevad vastuväited kahju hüvitamise nõudele või omapoolne regressinõue. Hageja esitas alternatiivse nõude VÕS § 291 lg 4 alusel. VÕS § 291 lg-le 4 tuginemine eeldab lepingu rikkumist. Antud juhul oli OÜ-l Rakurs õigus lõpetada rendilepingud tungiva omavajaduse põhjenduseta, kuivõrd VÕS § 323 lg 1 seob üürilepingu ülesütlemise õiguse üürileandja tungiva vajadusega ruume ise kasutada vaid elu- või äriruumi üürilepingute puhul. VÕS § 272 lg 4 p 2 kohaselt ei kohaldata elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil.
27.detsembri 2011 rendilepingutest ja asjatundja koostatud hinnangust tulenevalt sõlmitigi rendilepingud eesmärgiga anda kinnistud tasu eest allkasutusse, seega ei pidanudki OÜ Rakurs rendilepingute ülesütlemise õigust põhjendama tungiva omavajadusega ja lepingute lõpetamine oli õiguspärane. Kuna ülesütlemisavalduste kohaselt ütles OÜ Rakurs rendilepingud üles VÕS § 323 lg 1 alusel, s.o kasutades talle seadusega antud õigust, ei rikkunud OÜ Rakurs rendilepinguid ja hagejal puudub rendilepingust tuleneva kahju hüvitamise nõue ka kostja kui käendaja vastu VÕS § 291 lg 4 alusel.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus ning teha asjas uus otsus, millega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole rendilepingud tühised heade kommetega vastuolu tõttu. Hageja ei olnud teadlik kriminaalmenetlusest. Hageja ajend takistamaks rendilepingute kaudu vara väljumist kuritegeliku ühenduse kontrolli alt ei ole tõendatud. Mõlema rendilepingu allkirjastajaks on hageja nimel olnud juhatuse liige Fred Sooläte, kes oli ühtlasi üks hageja asutaja. Kuivõrd just F. Sooläte on allkirjastanud rendilepingud, ei saa hageja teadlikkust siduda asutaja J. Šapovalova isikuga, nagu maakohus on seda teinud. Äriühingu teadlikkust hinnatakse tema esindusõigusliku isiku kaudu. Kostja ei ole näinud rendilepingu sõlmimises midagi kuritegelikku ja hageja esindajatele ei ole süüdistust kunagi esitatud. Kostja on kinnitanud rendilepingute kehtivust. Kostja, saades kinnistute omanikuks, on asunud mõlemat lepingut täitma, olles uueks rendileandjaks, esitades hagejale igakuiseid arveid ja võttes vastu lepingutejärgseid tasusid. Kostja on võõrandanud kinnistud enampakkumisel koos teabega, et kinnistud müüakse koos kehtivate rendilepingutega (kinnistute müügilepingu p 2.4.4.). TsÜS § 100 lg 1 ei kuulu kohaldamisele, sest see puudutab tühistatavaid tehinguid. Heade kommetega vastuolus olev tehing ei ole tühistatav, vaid tühine. Maakohus jättis analüüsimata TsÜS § 84 lg-e 3, mille kohaselt kui tehingu tühisuse kaasa toonud asjaolu on ära langenud, võib tehingu teinud isik avaldada, et ta soovib tehingu kehtivust (kinnitamine). Riik konfiskeeris kaks rendiobjekti ja sai seega uueks rendileandjaks. Sellega lõppes võimalus öelda, et kinnistu omanik on saanud nende kinnistud endale kuritegeliku vara arvelt või et rendileandja kasutab kuriteoga saadud vara. Maakohus on õigustamatult kohaldanud VÕS §-i 6. Märgete sissekandmise õiguse kasutamata jätmine ei ole VÕS § 6 lg-s 2 nimetatud pahauskne käitumine. Mõlemad kinnistud olid arestitud alates 7. detsembrist 2011 kuni kostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseni 21. ja 22.
septembril 2015. Seega oli välistatud igasuguste märgete kinnistusraamatusse sissekandmine kuni kostja poolt kinnistute omanikuks saamiseni. Hagejat ei teavitatud, et kostja asub kinnistuid maha müüma, mistõttu ei olnud hagejal võimalust tegeleda märgete sissekandmisega. Kostja on saanud märgete mittekandmise tõttu kinnistute eest märkimisväärselt paremat hinda. Sellisena on kostja jätnud hageja õigused kaitseta ja võimaldanud ostjal rendilepingud vastavalt VÕS §-le 323 üles öelda. VÕS § 324 järgse nõude märgete sissekandmiseks esitamata jätmine võib olla arvestatav kahju suuruse kindlaksmääramisel, kuid ei võta hageja õigust nõuda kahju hüvitamist. Maakohus on andnud müügilepingu p-ile 4.4. ebaõige tõlgenduse. Kahju hüvitamise nõue on esitatud aegumistähtaja sees peale seda, kui asjatundjal valmis arvamus kahju suuruse kohta. Hageja on esitanud oma nõude kostja vastu VÕS § 323 lg 2 alusel ja see ei puuduta OÜ Rakurs. Müügilepingu p 4.4. kokkulepe ei tähenda, et OÜ Rakurs oleks loobunud VÕS § 323 lg 1 järgsest rendilepingu ülesütlemise õigusest, vaid et OÜ Rakurs on aktsepteerinud, et koos kinnistutega tulevad talle üle kehtivad rendilepingud. Hageja ei nõustu maakohtu põhjendusega hageja alternatiivnõude rahuldamata jätmise osas. Selleks, et hagejal tekiks kostja vastu VÕS § 291 lg-st 4 tulenev nõue, peab kolmas isik olema lepingut üles öeldes rikkunud üürilepingust tulenevat kohustust ja põhjustanud sellega hagejale kahju. Rendilepingu ennetähtaegne ülesütlemine ei ole iseenesest lepingurikkumine. Kui rendilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa rendilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. Praegusel juhul oli rendilepingute ülesütlemine õiguspärane, kuid lepingute ülesütlemine tõi endaga kaasa lepingute rikkumise, s.o hageja oli sunnitud kinnistute valduse vabastama ega saanud enam rendilepingute esemeid kasutada.
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see läbi vaatamata või rahuldamata. Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse läbi vaatamata, kuna see on esitatud pärast apellatsioonitähtaja möödumist. Kostjale ei ole teada täpne aeg, millal hageja maakohtu otsuse kätte sai. Kui hagejale sai otsus teatavaks 27. veebruaril 2019, siis oli apellatsioonkaebuse esitamise viimane päev 29. märts 2019. Apellatsioonkaebus esitati 1. aprillil 2019, seega peale TsMS § 632 lg 1 sätestatud 30-päevast tähtaega. Üürilepingud on tühised heade kommetega vastuolu tõttu. Hageja pidi olema teadlik kriminaalmenetlusest ja muudest asjaoludest. Hageja asutaja ja juhatuse liige oli ühtlasi Tamme Arendus OÜ raamatupidaja J. Šapovalova, kes osales kriminaalasjas nr 1-12-5792 süüdistuse aluseks olnud tegevustes vastavalt Tamme Arendus OÜ juhataja ja omaniku korraldustele. Seega ei ole usutav, et hageja ei olnud teadlik kriminaalmenetlusest. Maakohus on õigesti kohaldanud VÕS § 6. Hageja on kasutanud rendilepingust tulenevaid õigusi pahatahtlikult ja on täitmata jätnud omapoolsed kohustused kahju tekkimise vältimiseks. Hageja sõlmis rendilepingud oma majandus- ja kutsetegevuses, olles seejuures kinnisvara üürileandmise alal tegutsenud alates asutamisest. Maakohus leidis õigesti, et kostjal rendileandjana puudus kohustus ilma hageja sellekohase nõude esitamiseta rendilepingute kohta kinnistusraamatusse märke kandmiseks. Maakohus asus õigele seisukohale, et hageja poolt nõude esitamisega viivitamine oli põhjendamatu ja tõi kaasa kostja poolt OÜ Rakurs suhtes 29. märtsil 2016 sõlmitud müügilepingust tulenevate õiguskaitsevahendite kasutamise võimaluse kaotuse. Hageja alternatiivne kahju hüvitamise nõue VÕS § 291 lg 4 alusel ei ole asjakohane. Kuna hageja oli tsiviilasjas nr 2-16-17257 õigeksvõtva otsuse kohaselt nõus rendilepingute lõppemisega VÕS § 323 lg 1 järgi, ei saa lugeda lepingu lõppemist rendilepingu rikkumiseks
VÕS § 291 lg 4 tähenduses. Maakohus asus õigele seisukohale, et kuna ülesütlemisavalduste kohaselt ütles OÜ Rakurs rendilepingud üles VÕS § 323 lg 1 alusel, s.o kasutades talle seadusega antud õigust, ei rikkunud OÜ Rakurs rendilepinguid ja hagejal puudub rendilepingust tuleneva kahju hüvitamise nõue kostja kui käendaja vastu VÕS § 291 lg 4 alusel.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ning hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jätab ringkonnakohtus kantud menetluskulud kostja kanda.
7.Hageja nõuab kostjalt kui kinnisasja eelmiselt omanikult VÕS § 323 lg 2 alusel kahju hüvitamist. VÕS § 323 lg 2 järgi juhul, kui uus üürileandja ütleb tähtajalise üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. Alternatiivselt tugineb hageja VÕS § 291 lg-le 4, mille kohaselt juhul, kui uus üürileandja rikub üürilepingust tulenevat kohustust, vastutab eelmine üürileandja kolme aasta jooksul, alates üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekust, kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on jätnud hageja nõude põhjendatult rahuldamata. Õige on maakohtu seisukoht, mille kohaselt on vaidlusalused lepingud heade kommete vastased TsÜS § 86 lg 1 alusel ning seetõttu tühised. Vaatamata sellele, et pooled on menetluses kasutanud vahelduvalt vaidlusaluste lepingute tähistamisel nii „üürilepingu“ kui „rendilepingu“ mõisteid, on ringkonnakohtu hinnangul lepingud õigesti pealkirjastatud ja ka maakohtu poolt käsitletud rendilepingutena. Lepingutega anti üle ruumid, mis ise olid äritegevuse allikaks. Rendilepingule kohaldatakse VÕS § 341 järgi üürilepingu kohta käivaid sätteid Apellatsioonkaebuses ei vaidlusta hageja maakohtu poolt tuvastatud asjaolusid, mille kohaselt kanti 7. detsembril 2011 prokuratuuri avalduse alusel kinnistusraamatusse keelumärked Tamme Arendus OÜ-le kuuluvate kinnistute asukohaga Turu tn 63, Tartu ja Lai tn 6, Tartu käsutamise keelamiseks Eesti Vabariigi kasuks. TA Haldus OÜ asutati 21.detsembril 2011, seega vahetult pärast keelumärke seadmist. Hageja nõude aluseks olevad rendilepingud on sõlmitud
27.detsembril 2011 TA Haldus OÜ ja Tamme Arendus OÜ vahel nimetatud käsutamise keelu all oleva kahe kinnistu suhtes tähtajaga kuni 27. detsember 2026.
8.Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega 27. detsembri 2011 rendilepingute heade kommete vastasuse tuvastamisel (otsuse p-d 7–9) ning ei korda neid kõiki TsMS § 654 lg 6 alusel. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et maakohus on oma seisukohta tehingu heade kommete vastasuse tuvastamisel piisavalt põhjendanud ning asjas esitatud tõendeid hinnanud. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole menetluses tõendatud hageja esindaja teadmine vaidlusaluste rendilepingute sõlmimisel sellest, et lepingute eesmärgiks on kuritegelikul teel saadud vara kasutamine ja et rentniku soov oli takistada kuriteoga saadud vara väljumist kuritegeliku ühenduse kontrolli alt. Apellant leiab, et rendilepingud allkirjastanud isik ei teadnud kriminaalmenetlusest. Ringkonnakohus hageja seisukohaga ei nõustu. TA Haldus OÜ poolt on kirjutanud mõlemad rendilepingud alla juhatuse liige Fred Sooläte. TA Haldus OÜ asutati 21. detsembril 2011, asutajateks olid Fred Sooläte ja Julija Šapovalova. Rendilepingud sõlmiti nädal pärast äriühingu asutamist ning vahetult pärast seda, kui Tamme Arendus OÜ-le kuuluvatele kinnistutele kanti
kinnistusraamatusse keelumärked. Hageja ei ole vaidlustanud kostja väidet, et Julija Šapovalova oli Tamme Arendus OÜ raamatupidaja (I kd, tl 51). Eluliselt ei ole usutav see, et kahe asutajaga osaühingu puhul ei tea üks asutajatest äriühingu nimel vahetult pärast asutamist sõlmitud pikaajaliste rendilepingute sõlmimise asjaoludest, lepinguesemest ning äriühingule võetud kohustustest. Kostja poolt menetluses esitatud Tartu Ringkonnakohtu otsus kriminaalasjas nr 1-12-5792 tõendab, et Julija Šapovalova oli seotud Tamme Arendus OÜ poolt kuritegelikul teel saadud rahaga tehtud tehingutega (nt I kd, tl 136jj). Hageja väitel on vaidlusalused rendilepingud sõlmitud notari juures. Usutav ei ole, et Fred Sooläte ei teadnud lepingute sõlmimisel rendilepingu esemele seatud keelumärgetest või asjaolust, et kinnistud võiksid olla soetatud kuritegeliku tulu arvelt. Oluline tehingu tühisuse tuvastamise juures selle heade kommetega vastuolu tõttu ei ole ka see, kas Fred Sooläte enda ajendiks oli tehingu tegemisel soov takistada kuriteoga saadud vara väljumist kuritegeliku ühenduse kontrolli alt. Heade kommetega on tehing vastuolus siis, kui see toob kaasa olukorra, mis ei ole õiguskorra poolt lubatud või on ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi taunitav sõltumata sellest, kas tehingu teinud isik subjektiivselt soovis sellise olukorra tekkimist. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et praegusel juhul tuleb tehinguks kuritegelikul teel saadud varaga ja seega heade kommetega vastuolus olevaks lugeda mitte ainult kinnistute omandamise tehinguid, mis on tehtud kuritegudena käsitletavate eeltegude toimepanemisest pärineva rahaga, vaid ka järgnevaid kinnistute kasutamise kohta sõlmitud vaidlusaluseid rendilepinguid, mille pooleks on Tamme Arendus OÜ. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et rendilepingute tähtaega (15 aastat) ei saa koos lepingutes ettenähtud vara allkasutusest saadavast tulust sõltuva fikseeritud rendiga pidada tavapäraseks ega äriühingu kui rendileandja seisukohalt mõistlikuks.
9.Põhjendatud ei ole hageja väide kostjapoolse rendilepingu kehtivuse kinnitamise kohta. Kohus saab tuvastada tehingu tühisuse, sh hinnata tehingu heade kommete vastasust ka omal algatusel. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt jõustus 22. juunil 2015 Tallinna Ringkonnakohtu 26. juuni 2014 otsus kriminaalasjas nr 1-12-5792, millega tunnistati Tamme Arendus OÜ süüdi rahapesus (KarS § 394 lg 4 alusel). Kostja kanti 21. septembril 2015 kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse, kostja asus sisuliselt viivitamatult tegelema vara võõrandamisega. Kostja tellis kinnistute suhtes hindamisaruanded ning võõrandas kinnistud elektroonilise enampakkumise teel. Iseenesest võib kostjale ette heita seda, et ta ei tuginenud kinnistuid koormavate lepingute tühisusele enne nende võõrandamist ning võõrandas kinnistud enampakkumisel koos neid koormavate rendilepingutega. Samas ei mõjuta nimetatud asjaolu tehingu tühisuse tuvastamist ega võta poolelt õigust sellele tugineda. Tehingu tühisuse alus ei ole ka TsÜS § 84 lg 3 järgi äralangenud. Kinnitamine on võimalik vaid siis, kui tühisuse alused on ära langenud (on muutunud keelav seadus või tühisuse aluseks olnud lepingutingimused). Praegusel juhul ei ole muutunud tehingu sõlmimise asjaolud ega tingimused. Hageja on ekslikult seisukohal, et kinnisasjade konfiskeerimise järel kaotas kostja õiguse tugineda sellele, et kinnistu omanik on saanud kinnistud endale kuritegeliku vara arvelt või et üürileandja kasutab kuriteoga saadud vara.
10.TsÜS § 84 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse alusetu rikastumise sätete kohaselt, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tühise tehingu alusel ei saa esitada nõudeid tulenevalt tehingu täitmisest või selle rikkumisest. Hageja ei saa esitada kostja vastu kahju hüvitamise nõuet. Pooltel on põhimõtteliselt võimalus esitada alusetust rikastumisest tulenevaid nõudeid tühise tehingu alusel saadu tagastamiseks.
Nimetatust tulenevalt ei kontrolli ringkonnakohus täiendavalt hagejapoolsete õiguskaitsevahendite kohaldamise võimalikkust juhul, kui tehingud oleksid kehtivad.
11.Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, puudub vajadus muuta menetluskulude jaotust ja kindlaksmääratud suurust maakohtu menetluses. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda. Ringkonnakohus määras menetlusosalistele tähtaja kuni 31. maini 2019 menetluskulude nimekirjade esitamiseks. Kostja ei ole ettenähtud tähtajaks menetluskulude kindlaksmääramise avaldust ega nimekirja esitanud. Tsiviilasjas puuduvad andmed kostja menetluskulude kohta, mida kohus saaks hagejalt kostja kasuks välja mõista. Kostjat on ringkonnakohtu menetluses esindanud õigusosakonna jurist, s.o kostja töötaja TsMS § 175 lg 2 mõistes. Kostja kasuks hagejalt väljamõistetavad menetluskulud puuduvad.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kai Kullerkupp
Kersti Kerstna-Vaks
Triin Uusen-Nacke
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.