Otsuse avalikult teatavaks 27. veebruar 2019. a, Tartu kohtumaja kantselei tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-18-5309
Tsiviilasi
TA Haldus OÜ hagi Eesti Vabariik Rahandusministeeriumi kaudu vastu kahju hüvitamise nõudes
Tsiviilasja hind
103 526 eurot
Menetlusosalised ja nende hageja: TA Haldus OÜ (registrikood 12208792, asukoht Vinkli tn 8, 50411 Tartu, e-post esindajad [email protected]); seaduslik esindaja Andrus Umbleja (juhatuse liige, e-post [email protected]) kostja: Eesti Vabariik Rahandusministeeriumi kaudu (Suur-Ameerika 1, 10122 Tallinn); esindaja jurist Silvi Uljas ([email protected]) Kohtuistungi toimumise aeg
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata TA Haldus OÜ hagi Eesti Vabariik Rahandusministeeriumi kaudu vastu kahju hüvitamise nõudes.
2.Jätta menetluskulud hageja kanda. Rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud asjas puuduvad.
3.Toimetada otsus kätte menetlusosalistele. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama tähtaja kestel ka apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.TA Haldus OÜ (hageja) esitas 05.04.2018 Tartu Maakohtule hagi Eesti Vabariik Rahandusministeeriumi kaudu (kostja) kahju hüvitamise nõudes (tl 3-6, lisad 7-42). Hagiavalduse kohaselt sõlmisid TA Haldus OÜ ja Tamme Arendus OÜ XX.XX.XXXX üürilepingud Tartus, XXX ja XXX kinnistute üürimiseks, mille alusel andis omanik Tamme Arendus OÜ need kinnistud hageja kasutusse 15 aastaks, see on kuni 27.12.2026. Eesti Vabariik (Tartu Maavalitsuse kaudu) sai Tartus, XXX kinnistu omanikuks 22.09.2015 ja XXX kinnistu omanikuks 21.09.2015. Riik konfiskeeris need kinnistud Tamme Arendus OÜ-lt. Kinnistuid koormavad üürilepingud kehtisid edasi, kostja ja hageja TA Haldus OÜ täitsid sõlmitud üürilepinguid lepingutes sätestatud tingimustel. Kostja müüs kinnistud enampakkumisel, need omandas XX.XX.XXXX müügilepingu alusel OÜ Rakurs (registrikood 11856313, kustutatud äriregistrist 26.09.17). OÜ Rakurs esitas 22.06.2016 hagejale avaldused mõlema üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 323 lg 1 alusel. Tartu Maakohtu 26.01.2017 otsusega tsiviilasjas nr 2-16-17257 kohustati hagejat TA Haldus OÜ-t andma Tartus XXX ja Tartus XXX asuvate kinnistute valdus üle OÜ-le Rakurs. Hageja andis kinnistute valduse omanikule üle peale eelnimetatud kohtuotsuse alusel täitemenetluse algatamist. Hageja on seisukohal, et kuivõrd uus üürileandja OÜ Rakurs on öelnud tähtajalise üürilepingu üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik (kostja) üürilepingu lõppemisega üürnikule (hagejale) tekkinud kahju eest. Riiklikult tunnustatud finantseksperdi Andres Juhkami 09.10.2017 hinnangu kohaselt sai hageja XXX ja XXX üürilepingu ülesütlemise tulemusena seisuga 01.06.2017 kahju saamata jäänud tulu näol summas 103 526 eurot. Hageja nõue tugineb VÕS § 323 lg 2 sätestatule. Hageja leiab, et kahjuna on antud juhul käsitletav hagejal saamata jäänud tulu VÕS § 128 lg 4 tähenduses, alternatiivselt on hagejal kahju hüvitamise VÕS § 291 lg 4 järgi. Hageja taotleb: 1) mõista kostjalt hageja kasuks kahju hüvitisena välja 103 526 eurot; 2) mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis alates 05.04.2018 protsendina (8% aastas + Euroopa Keskpanga intressimäär) põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni; 3) menetluskulud jätta kostja kanda. Hagile on lisatud hageja ja Tamme Arendus OÜ XX.XX.XXXX rendilepingud Tartu XXX ja Tartu XXX kinnistute kohta, kinnistusraamatu väljavõtted Tartu XXX ja Tartu XXX kinnistu kohta; OÜ Rakurs lepingu ülesütlemise avaldused XXX ja XXX kinnistute kohta; Tartu Maakohtu 26.01.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-16-17257, finantsekspert Andres Juhkami 09.10.2017 hinnang, maksekorraldus riigilõivu tasumise kohta.
2.23.05.2018 vastuses hageja märgib, et kostja on täitnud üürilepinguid ilma igasuguseid vastuväiteid esitamata kuni kinnistute müügini XX.XX.XXXX . Kinnistute müügilepingu p-s 2.4.4. kostja kinnitas, et müügilepingu eset koormavad TA Haldus OÜ-ga sõlmitud rendilepingud tähtajaga 27.12.2026. Sellises olukorras on vastuoluline ja isegi pahatahtlik öelda, et tegelikult ei olnudki üürilepingud kehtivad. Hageja leiab, et kuni kostja poolt kinnistute omanikuks saamiseni oli üldse välistatud igasuguste märkuste kinnistusraamatusse sissekandmine. Kostjal oli kinnistu omanikuna vastavalt üürilepingute p-le 8.2. võimalus ja õigus ise kanda ühepoolse avalduse alusel märked kinnistusraamatusse. Kostja ei ole seda õigust kasutanud, mistõttu on kohatu seda hagejale ette heita. Hageja märgib ostueesõiguse märke kinnistusraamatusse kandmise kohta, et kokkulepe ostueesõiguse kohta peab olema notariaalselt tõestatud, vastasel juhul on see tühine. Kui
kostja väidab, et hagejal oli kinnistu müügil ostueesõigus, siis on kostja seda lepingulist kohustust rikkunud – kostja ei ole edastanud hagejale müügilepingut ostueesõiguse teostamiseks. Ka see võib olla hagejale kahju tekkimise aluseks, mis võib tingida hagi täiendamise. Hageja on seisukohal, et OÜ Rakurs poolt üürilepingute üleütlemise õigustatusega seoses ei saa käesolevas tsiviilasjas hakata revideerima tsiviilasjas nr 2-16-17257 tehtud kohtulahendit. Kostja väite kohta, et üürilepingu saab lugeda lõpetatuks poolte kokkuleppel, märgib hageja, et üürilepingud öeldi hageja suhtes OÜ Rakurs poolt üles ja seejärel esitas OÜ Rakurs hageja vastu Tartu Maakohtule. Kohtuotsuse järgselt pöördus OÜ Rakurs otsuse sundtäitmiseks kohtutäitur O. Kutšmei poole, kes võttis alustatud täitemenetluse raames hagejalt valduse ära. Samuti ei saa öelda, et kostja oleks vastuvaidlematult OÜ Rakurs hagi õigeks võtnud, hageja vaidles hagile vastu, nägemata küll võimalust üürilepingute ülesütlemisele vastu vaielda, kuid viidates koheselt oma õigusele nõuda kahju hüvitamist. Hageja ei ole väljendanud mitte ühegi tahteavaldusega, et ta oleks olnud nõus üürilepingute lõpetamisega, samuti ei saanud see vastata hageja huvidele – kostja on oma vastuses põhjalikult kirjeldanud, et tähtajalised üürilepingud olid koostatud üürnikule vägagi soodsatel tingimustel. Hagejal ei saanud olla mõistlikku huvi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, kuna need pidid kestma veel kuni aastani 2026.a. Hageja jääb selle juurde, et hageja nõude aluseks saab olla ka VÕS § 291 lg 4 ja kostja peab vastutama kahju hüvitamise eest nagu käendaja. Vastusele on lisatud hageja vastus tsiviilasjas nr 2-16-17257 (II kd, tl 77-79).
KOSTJA SEISUKOHT
3.30.04.2018 vastuses (I kd, tl 50-60, lisad I kd tl 62-249, II kd, tl 1-66) kostja vaidleb hagile vastu.
3.1.Kostja esitas vastuses asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud kronoloogilises järjekorras, s.h: 1) 07.12.2011 kanti prokuratuuri avaldusel kinnistusraamatusse keelumärked Tamme Arendus OÜ-le kuuluvate XXX ja XXX kinnistute käsutamise keelamiseks Eesti Vabariigi kasuks. 2) 21.12.2011 asutati TA Haldus OÜ, mille üks asutaja ja juhatuse liige oli ühtlasi Tamme Arendus OÜ raamatupidaja Julia Šapovalova; 3) XX.XX.XXXX sõlmisid Tamme Arendus OÜ ja kostja rendilepingud XXX ja XXX kinnistute osas kehtivusega kuni 27.12.2026. 4) 22.06.2015 jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 26.06.2014 otsus kriminaalasjas nr 1-125792, millega tunnistati süüdi Vladimir Tšaštšin, Valentina Tšaštšina, Timur Gerassimenko, Dmitri Jegorov ja Konstantin Poltev. Isikud tunnistati süüdi rahapesus suures ulatuses kuritegeliku ühenduse poolt või kuritegeliku ühenduse organiseerimises. Samas kriminaalasjas tunnistati süüdi ka viis juriidilist isikut, nende hulgas Tamme Arendus OÜ, kellelt muuhulgas konfiskeeriti XXX ja XXX kinnistud. 5) 21. ja 22.09.2015 kanti kinnistusraamatusse XXX ning XXX kinnistute omanikuna Eesti Vabariik, riigivara valitseja Tartu Maavalitsus. 6) 08.03.2016 lõppes elektrooniline enampakkumine, mille võitis XXX ja XXX kinnistute osas Rakurs OÜ. XXX kinnistu võõrandatakse hinnaga 666 000 eurot ning XXX võõrandatakse hinnaga 883 200 eurot. 7) XX.XX.XXXX sõlmisid Tartu Maavalitsus ja Rakurs OÜ notariaalse lepingu XXX ja XXX kinnistute müügiks. 8) 22.06.2016 esitas Rakurs OÜ hagejale avaldused rendilepingute ülesütlemiseks alates 30.09.2016.
9) 14.09.2016 avaldati Rakurs OÜ ettevõtte kustutamishoiatus Ametlikes Teadaannetes. 10) Rakurs OÜ esitas hagi TA Haldus OÜ vastu Tartu maakohtusse valduse vabastamise nõudes. 26.01.2017 tegi Tartu Maakohus õigeksvõtul põhineva otsuse, millega kohus rahuldas hagi ja kohustas TA Haldus OÜ-d andma XXX ja XXX kinnistud üle Rakurs OÜ-le. 11) 26.09.2017 kustutati Rakurs OÜ äriregistrist majandusaasta aruande esitamata jätmise tõttu.
3.2.Kostja esitab hagi rahuldamata jätmise põhjenduseks järgmised selgitused.
3.2.1.Kostja on seisukohal, et hagi aluseks olevate rendilepingud olid algusest peale tühised TsÜS § 86 mõttes s.o heade kommete vastasuse tõttu. Kostja leiab TA Haldus OÜ asutamise ja rendilepingute sõlmimise asjaolude põhjal, et rendilepingute eesmärk oli algusest peale kaitsta kuritegeliku ühenduse vara ja raskendada XXX ja XXX kinnistute väljumist kuritegeliku ühenduse kontrolli alt. Heade kommetega vastuolus olevateks tuleks pidada ka tehinguid kuritegelikul teel saadud varaga. Rendilepingute tühisuse tõttu ei ole hagejal võimalik nõuda kahju hüvitamist VÕS § 323 lg 2 alusel. Kostja osutab, et Rakurs OÜ oli samuti kaudselt seotud kriminaalasjas 1-12-5792 süüdi mõistetud isikutega.
3.2.2.Kostja leiab, et kui kohus ei nõustu kostjaga üürilepingute tühisuse osas, tuleb alternatiivselt jätta kahju välja mõistmata VÕS § 101 lg 3 või § 139 lg 1 alusel, sest kahju tekkis hageja enda tegevusetusest tingitud asjaoludel. Kostja osutab VÕS § 6 lg-tes 1 ja 2 sätestatud hea usu põhimõttele. Kostja on seisukohal, et kahju vältimise ja vähendamise kohustus on VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõtte väljendus ning üheks oluliseks erandiks kahju täieliku hüvitamise põhimõttest. Kahju vältimise või vähendamise kohustuse rikkumise tagajärjeks on see, et kahju tekitaja ei pea hüvitama kahju ulatuses, milles kannatanu oleks saanud seda oma tegevusega vältida või vähendada. Kostja leiab, et antud juhul tuleb VÕS § 6 lg 2 alusel VÕS § 323 lõikes 2 sätestatud kahju jätta välja mõistmata, kuna kostja on käitunud vastuoluliselt ja rikkunud keeldu kuritarvitada oma lepingust ja seadusest tulenevaid õigusi. Kostja osutab rendilepingute punktides 7.1.-7.3. rentnikule ostueesõiguse andmise ja selle kohta kinnistusraamatusse kohta tingimusteta märke (omandamise eelmärke) tegemise kohta kokkulepitule. Kinnistusraamatute väljatrükist nähtub, et sellist märget ostueesõiguse kohta kunagi tehtud ei ole. Samuti ei ole kostja vastuse kohaselt hageja vastavalt rendilepingute p-le 8.1. kasutanud õigust nõuda kinnistusraamatusse lepingu kohta tingimusteta märke tegemist. Kostja leiab, et hageja näol on tegemist isikuga, kes sõlmis rendilepingud oma majandus- või kutsetegevuses. Järelikult tegutses hageja kinnisvara üürimisega professionaalsel tasemel, mistõttu võib eeldada, et hageja soov mitte kanda rendilepinguid VÕS § 324 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse oli hageja teadlik valik ja äririsk. Rakurs OÜ ja kostja vahel sõlmitud müügilepingu punktis 4.4. sisaldub kokkulepe, et Rakurs OÜ ei nõua kostjalt müügilepingu eset koormavate rendilepingute lõpetamist kostja poolt. Kostja märgib, et kuna temal müüjana ei oleks olnud muid võimalusi rendilepinguid lõpetada kui rendilepingutes ette nähtud (mis olid seotud ainult rentnikupoolsete rendilepingu rikkumistega), siis saab sellist kokkulepet tõlgendada kui Rakurs OÜ poolset tahet kehtivate rendilepingutega jätkamiseks. Lisaks saab seda tõlgendada müügilepingu poolte tahtena vabastada kostja rendilepingute ennetähtaegse lõpetamisega kaasnevast riskist.
Kostja märgib, et hageja ei esitanud rendilepingute punktis 6.2.10 ettenähtud 30 päeva jooksul kostja vastu mingeid pretensioone. Sellest tulenevalt oli kostjal tekkinud usaldusel põhinev ettekujutus ja põhjendatud eeldus rendilepingute kehtima jäämise suhtes ehk ka kahju hüvitamise nõude mitte esitamisele. Kostja leiab, et Rakurs OÜ poolt rendilepingute ülesütlemine põhjusel, et ta vajab neid äriruume tungivalt ise, ei olnud põhjendatud. Kuna ülesütlemine tehti korraga kahe kinnistu suhtes, poleks olnud tõenäoline, et Rakurs OÜ oleks suutnud põhjendada tungivat omavajadust mõlema kinnistu suhtes. Samuti oli Rakurs OÜ suhtes käimasolevat registrist kustutamise menetlust arvestades selge, et Rakurs OÜ poleks renditud ruume tulevikus ise kasutama hakanud. Nendele ilmsetele asjaoludele tuginedes oleks hageja saanud lihtsasti vastu vaielda rendilepingute õigusvastasele ülesütlemisele ja ära hoida kahju tekkimise. Kostja leiab, et kuivõrd hageja ei ole teinud piisavalt (st kasutanud oma rendilepingutes ja seaduses sätestatud õigusi), et sellise kahju tekkimist ära hoida, võib sisuliselt eeldada, et hageja on rendilepingute lõppemisega olnud vaikimisi nõus või möönnud sellise kahju tekkimise võimalikkust. Kostja leiab ühtlasi, et hageja on kostja vastu kahju hüvitamise nõuet esitades oma seadusest tulenevat õigust ka kuritarvitanud. Kostja osutab asjaolule, et äriregistri andmetel on hageja ettevõte, mille tegevusalaks on enda või renditud kinnisvara üürile andmine ja käitus. Alates 14.10.2016 on hageja ainuosanikuks saanud OÜ Tehnotaip, kelle põhitegevusalaks on õigusnõustajate ja õigusbüroode tegevus (hageja esindaja on mõlema ettevõtte juhatuse liige). Seega on hageja näol tegemist isikuga, kes sõlmis rendilepingud oma majandus- või kutsetegevuses, samuti hagejas osaluse omandanud ettevõttel on selgelt vastavad teadmised ja kogemused olemas. Kostja leiab, et kogu ettevõtte tegevuse rajamine ühele võlaõigusseaduse alusel ülesütlemist võimaldavale rendilepingule viitab põhjendamatute riskide võtmisele. Kostja leiab, et hageja tegutses kinnisvara üürimisega professionaalsel tasemel, mistõttu võib eeldada, et soov mitte kanda rendilepingutest tulenevaid märkeid kinnistusraamatusse ning hageja kui ettevõtte tegevuse edasine kavandamine ilma kehtivate rendilepinguteta oli hageja teadlik valik ja äririsk. Kostja arvates kuritarvitas hageja oma õigusi ka kahju hüvitamise nõude esitamisega alles pärast rendilepingud lõpetanud kinnistu omaniku äriregistrist kustutamist 26.09.2017, s.o ligi aasta hiljem. Hagejal oli õigus nõue kahju hüvitamiseks esitada rendilepingute lõppemisel 30.09.2016. Lisaks tulenes rendilepingute p-st 6.2.10 rentniku kohustus teavitada rendileandjat 30 päeva jooksul oma pretensioonidest – sellise tähtaja jooksul kostja vastu mingeid pretensioone ei esitatud. Samuti on hagiavaldusele lisatud finantseksperdi hinnang tekkinud kahju suuruse kohta küll väidetavalt koostatud juba 01.06.2017, kuid selle esitamise kuupäevaks on märgitud 09.10.2017. a, s.o ligi kaks nädalat pärast Rakurs OÜ kustutamist äriregistrist. Kostja on seisukohal, et seetõttu saab hagi esitamist kostja vastu VÕS § 323 lg 2 alusel käsitleda oma õiguse kuritarvitamisena, mis on vastuolus hea usu põhimõttega ja sellest tulenevalt keelatud.
3.3.Kostja leiab, et kuna hageja enda tegevusetus on kaasa toonud kahju tekkimise ning analoogselt kohustuse rikkumise juhtumitele puudub ka antud juhul hagejal õigus VÕS § 101 lg-st 3 tulenevalt kahju hüvitamist nõuda või siis tuleb möönda hageja määravat osa kahju tekkimisel ning vähendada kohtu poolt väljamõistetavat kahjuhüvitist VÕS § 139 lg 1 alusel nullini.
3.4.Kostja märgib täiendavalt, et isegi eelnevalt väljatoodu mittearvestamisel tuleb silmas pidada, et saamata jäänud tulu puhul tuleb hinnata tõenäosust, millega ja millises suuruses
tulu oleks saadud, kui kohustusi oleks nõuetekohaselt täidetud. Hageja ei ole tõendanud, et tal olid kehtivad allüürilepingud eksperthinnangus näidatud mahus ja tingimustel (tähtaeg, üür jne) ja et need oleksid kehtinud kogu hinnangus näidatud perioodi. Lisaks ei nähtu kahju hinnangust, et selles oleks arvestatud kõiki VÕS-is sätestatud hüvitatava kahju ulatuse määramise tingimusi, sh hageja poolt säästetud kulud või kahju suuruse ettenähtavus. Samuti tuleb arvestada, et kinnistute müügilepingu kohaselt ei võtnud kostja üle rendilepingute ennetähtaegsest lõpetamisest tulenevaid riske.
3.5.Kostja hinnangul ei ole asjakohane hageja alternatiivse kahju hüvitamise nõude määratlus VÕS § 291 lg 4 alusel. Kuna hageja oli tsiviilasjas nr 2-16-17257 õigeksvõtva otsuse kohaselt ise nõus üürilepingute lõppemisega VÕS § 323 lg 1 järgi, siis ei saa antud juhul lugeda lepingu lõppemist üürilepingu rikkumiseks VÕS § 291 lg 4 tähenduses.
3.6.Samuti märgib kostja, et VÕS § 323 lg 3 järgi annab kinnisasja mitmekordne võõrandamine üürnikule valikuvõimaluse, kelle käest kahju hüvitamist nõuda. Üürnik võib kahju hüvitamise nõude esitada kõikide eelnevate üürileandjate suhtes. Seetõttu võib hageja nõuda kahju hüvitamist ka Tamme Arendus OÜ-lt.
3.7.Kostja taotleb: 1) jätta hagi rahuldamata; 2) jätta hageja menetluskulud hageja kanda. Kostja on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kostja vastusele on lisatud: AS Pindi Kinnisvara eksperthinnang nr XXX XXX kinnistu kohta ja eksperthinnang nr XXX XXX kinnistu kohta, Tartu maavanema XX.XX.XXXX. a korraldused nr XXX ja nr XXX, Tartu maavanema XX.XX.XXXX korraldus nr XXX ja XX.XX.XXXX korraldus nr XXX riigivara enampakkumise tulemuste kinnitamise kohta, Tartu notar Tiina Tombergi poolt XX.XX.XXXX ametitegevuse raamatus notariaalakti nr XXX all tõestatud müügileping, Tartu Ringkonnakohtu otsus kriminaalasjas nr 1-12-5792 ja Riigikohtu otsus kriminaalasjas nr 3-1-1-94-14.
4.18.10.2018 vastuses kostja jääb selle juurde, et soov kuritegelikku vara kaitsta on tõendatud läbi sündmuste toimumise ajatelje, lepingu sõlminud isikute ärilise tiheda seotuse, lepingu ebatüüpilise sisu ning osapoolte läbivalt vastuolulise käitumise. Rendilepingu p-i 8.1 alusel rendilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemise nõude osas märgib kostja, et hageja pole kostjale sellekohast soovi kunagi avaldanud. Seega on hageja võtnud talle rendilepingu ülesütlemise tagajärjel tekkinud väidetava otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu osas kogu vastutuse riisiko enda kanda. Kostja ei saanud teada üürilepingute heade kommete vastasusest enne, kui hageja väljendas suhetes kostjaga oma vastuolulist käitumist ning esitas kahjuhüvitisnõude. Kostja leiab, et kui kohus hindab, et nimetatud lepingud olid siiski kehtivad, on just kostjalt nende lepingute lõppemisega tekkinud kahju väljamõistmine moraalses mõttes ebaõiglane. Kostja leiab, et hageja esitatud vastusest tsiviilasjas nr 2-16-17257 nähtub sõnaselgelt, et ta lepingu lõpetamisele vastu ei vaielnud. 19.12.2016 vastuse punktis 2.2 ütleb kostja: „Olles analüüsinud üürilepinguid ning hageja poolt saadetud avaldusi üürilepingute ülesütlemiseks leiab kostja, et üürilepingud on üles öeldud seaduslikult.“ Kostja hinnangul nähtub vastusest, et TA Haldus OÜ jättis oma huvid kaitsmata eesmärgiga esitada kahjuhüvitisnõue. Eelnimetatud vastus esitati kohtule 19.12.2016, kahjunõue esitati aga siis, kui OÜ Rakurs oli registrist kustutatud ehk ligemale poolteist aastat hiljem.
KOHTU SEISUKOHT
5.Kohus on seisukohal, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
6.Poolte vahel puudub vaidlus järgmistes asja lahendamisel olulistes asjaoludes: 1) 07.12.2011 kanti prokuratuuri avalduse alusel kinnistusraamatusse keelumärked
Tamme Arendus OÜ-le kuuluvate kinnistute asukohaga XXX , Tartu ja XXX , Tartu käsutamise keelamiseks Eesti Vabariigi kasuks; 2) 21.12.2011 asutati TA Haldus OÜ; 3) XX.XX.XXXX sõlmisid TA Haldus OÜ ja Tamme Arendus OÜ rendilepingud eelnimetatud kinnistute väljarentimiseks tähtajaga kuni 27.12.2026; 4) 22.06.2015 jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 26.06.2014 otsus kriminaalasjas nr 1-12-5792, millega tunnistati Tamme Arendus OÜ süüdi rahapesus (KarS § 394 lg 4 alusel); 5) 21.09.2015 kanti kinnistu XXX , Tartu ja 22.09.2015 kinnistu XXX , Eesti omanikuna kinnistusraamatusse Eesti Vabariik (Tartu Maavalitsus riigivara valitsejana); 6) XX.XX.XXXX sõlmisid Tartu Maavalitsus ja Rakurs OÜ kinnistute XXX , Tartu ja XXX , Tartu notariaalse müügilepingu; 7) 04.04.2016 kanti Rakurs OÜ eelnimetatud kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse; 8) 22.06.2016 esitas Rakurs OÜ TA Haldus OÜ-le avaldused rendilepingute ülesütlemiseks alates 30.09.2016; 9) Tartu Maakohus rahuldas 26.01.2017 õigeksvõtul põhineva otsusega Rakurs OÜ hagi ja kohustas TA Haldus OÜ-t andma XXX , Tartu ja XXX , Tartu kinnistud üle Rakurs OÜle.
7.Poolte vahel on vaidlus XX.XX.XXXX rendilepingute kehtivuses ja selles, kas rendilepingute kehtivuse korral on hagejal õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist. Kostja on seisukohal, et XX.XX.XXXX rendilepingud on heade kommetega vastuolus ja seega tühised tsiviilseadustiku (TsÜS) § 86 tähenduses, alternatiivselt ei kuulu hageja seadusest tulenev kahju hüvitamise nõue rahuldamisele tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lg-test 1 ja 2.
8.TsÜS § 86 lg 1 kohaselt on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine. Riigikohus on selgitanud, et heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Tehingu heade kommete vastasus tuleneb kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil ning neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis (nt RKTKo 3-2-1-80-02, p 10, RKTKo 3-2-180-05, p 23). Tehingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid (RKTKo 3-21-140-07, p 30).
9.Kohus leiab, et XX.XX.XXXX sõlmitud rendilepingud on heade kommetega vastuolus ja seetõttu tühised alltoodud põhjendustel. Tallinna Ringkonnakohtu 26.06.2014 otsusega kriminaalasjas nr 1-12-5792 (osaliselt tühistatud 22.06.2015 Riigikohtu otsusega, jõustus 22.06.2015) (I kd, tl 90-205, tl 207-249) tunnistati Tamme Arendus OÜ süüdi karistusseadustiku (KarS) § 394 lg 4 järgi, s.o rahapesus, mille on toime pannud juriidiline isik. KarS § 831 lg 1 alusel konfiskeeriti Tamme Arendus OÜ-lt kuriteoga saadud varana mh kinnistud aadressiga XXX , Tartu ja Turu tn 63, Tartu. Õiguskirjanduse põhjal tuleks heade kommetega vastuolus olevateks pidada ka tehinguid kuritegelikul teel saadud varaga (P.Varul jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2010, lk 273). Kohus leiab, et antud juhul tuleb tehinguks kuritegelikul teel saadud varaga ja seega heade kommetega vastuolus olevaks lugeda mitte ainult XXX , Tartu ja XXX , Tartu kinnistute omandamise tehinguid, mis on tehtud (ringkonnakohtu otsuses esitatud asjaolude põhjal) arvutikuritegudena käsitletavate
eeltegude toimepanemisest pärineva rahaga, vaid ka järgnevaid eelnimetatud kinnistute kasutamise kohta sõlmitud tehinguid, mille pooleks on Tamme Arendus OÜ. Kohus arvestab rendilepingute tühisuse tuvastamisel täiendavalt rendilepingute sõlmimise asjaolude ja lepingupoolte eesmärkidega. Kostja esitatud sündmuste kronoloogiast ilmneb, et rendilepingute pooleks olev TA Haldus OÜ asutati vaid kaks nädalat pärast kriminaalasja menetluse raames Tamme Arendus OÜ-le kuuluvate XXX , Tartu ja XXX , Tartu kinnistute käsutamise keelumärke seadmist ning veel kuus päeva hiljem sõlmiti vaidlusalused rendilepingud. Arvestades Tamme Arendus OÜ hilisemat süüdimõistmist ning ringkonnakohtu otsusest nähtuvat rahapesu eesmärgil toimepandud toimingute mahtu ja ulatust, nõustub kohus kostjaga, et lepingupoolte ajendiks oli soov takistada kuriteoga saadud vara väljumist kuritegeliku ühenduse kontrolli alt või vähemalt seda raskendada. Kohus leiab, et sellist seisukohta kinnitavad rendilepingute p-s 2.4 kokkulepitud lepingu kehtivuse tähtaeg kuni 27.12.2026, mida ei saa kohtu hinnangul koostoimes lepingute p-s
3.2.ettenähtud vara allkasutusest saadavast tulust sõltuva fikseeritud rendiga pidada tavapäraseks ega toimiva ja tulu teenimisele orienteeritud äriühingu kui rendileandja seisukohalt mõistlikuks. Viidatud lepingu p-i 3.2. 1. lause kohaselt on rendi suurus 70% kogu rentniku poolt vara allkasutusse andmisega teenitud tuludest, mis on reaalselt laekunud rentniku arveldusarvele, seega puudub rendileandjal kindlus selles, et ta saab vara kasutusse andmiselt tulu ning seda rendilepingute p-st 4.1. tuleneva kohustuse, kanda vara kasutamisega seotud kõrvalkulud, juures. Riigikohus on selgitanud, et kui tehing oli tegemise ajal kooskõlas heade kommetega, siis asjaolude hilisem muutumine ei tingi heade kommete vastasust (RKTKo 3-2-1-76-01). Kohus on seisukohal, et antud juhul ei ole tegemist eelkirjeldatud olukorraga, sest ka Tamme Arendus OÜ puhul süütuse presumptsioonist lähtumine ei muuda olematuks asjaolu, et pooled sõlmisid lepingud kuriteoga saadud vara kasutamiseks ning arvestades TA Haldus OÜ asutamise asjaolusid (s.h kostja osutatud äriühingu ühe asutaja Julia Šapovalova seotust kriminaalasjas nr 1-12-5792 süüdimõistetud isikutega; I kd, tl 51, ringkonnakohtu lahendis I kd, tl 104)), olid eelduslikult mõlemad pooled nimetatud asjaolust teadlikud. Kohtu seisukohta, et XX.XX.XXXX sõlmitud rendilepingud on tühised, ei muuda ka hageja väljatoodud asjaolu, et kostja kinnistute uue omanikuna on asunud rendilepinguid täitma. Antud juhul ei ole kostja poolt lepingute täitma asumine või aktsepteerimine vaadeldav (tühistatava) tehingu kinnitamisena TsÜS § 100 lg 1 tähenduses, sellega ei lange ära tehingu tühisust tingivad asjaolud. Kohus möönab, et kostja sellist käitumist võib hinnata vastuoluliseks (kostja on tuginenud lepingute täitmisel heausksusele), kuid see ei too sellegipoolest kaasa rendilepingute kehtivust, kehtiva õiguse kohaselt ei mõjuta lepingu täitmise heausksus ka tühise tehingu alusel toimuvat tagasitäitmist. TsÜS § 84 lg 1 1. lause kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seega eeltoodust tulenevalt puudub hagejal VÕS § 323 lg-st 2 tuleneva kahju hüvitamise nõude esitamiseks kostja vastu õiguslik alus ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Kahjuhüvitamise nõude äralangemisel puudub vajadus järgnevalt hinnata kahju hüvitamise nõude eelduste esinemist ja tõendatust.
10.Kohus peab vajalikuks märkida, et isegi juhul, kui XX.XX.XXXX rendilepingud lugeda kehtivateks, tuleks hagi jätta rahuldamata VÕS § 6 lg-le 2 alusel. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 näeb ette, et võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Heas usus käitumine tähendab käitumist, mis on vastav seadusele, ühiskonnas
väljakujunenud moraalistandarditele, mis ei ole ülekohtune, on ausust, lojaalsust, õiglust, koostööd, teise poole huve arvestav jne (P.Varul, Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2016, lk 34). Hea usu põhimõtte kohaldamisel hinnatakse seega lepingupoole käitumist, mitte lepingu kui sellise kehtivust, hea usu põhimõtte rikkumine ei too kaasa tehingu tühisust või tühistatavust.
11.Kostja on seisukohal, et hageja on kasutanud oma rendilepingutest tulenevaid õigusi pahatahtlikult, samuti on jätnud täitmata omapoolsed kohustused kahju tekkimise vältimiseks. Kohus nõustub kostjaga ning leiab poolte esitatud tõendeid ja selgitusi kaaludes, arvestades seejuures rendilepingute sõlmimise asjaoludega, et hageja on võlasuhtes käitunud pahatahtlikult ja oma õigusi kuritarvitades ning seetõttu on põhjendatud VÕS § 6 lg-le tuginedes jätta kostja suhtes kohaldamata VÕS § 323 lg-st 2 tulenev nõudeõigus. Kohus leiab, et rendilepingute ülesütlemine Rakurs OÜ poolt oleks olnud välditav lepingute kohta kinnistusraamatusse märke tegemisega. VÕS § 324 lg 1 kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. VÕS § 324 lg 2 kohaselt tagab kinnistusraamatusse kantud märge, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS §-s 323 sätestatule üles öelda. Karistusseadustiku § 85 lg 1 järgi läheb konfiskeerimisotsuse jõustumisel konfiskeeritud vara omandiõigus automaatselt üle riigile ja riigil ei ole vaja teha pärast konfiskeerimisotsuse jõustumist mingeid toiminguid selleks, et riik saaks konfiskeeritud esemete omanikuks, konfiskeeritud kinnisasja puhul muutub kinnistusraamatu kanne senise omaniku kohta konfiskeerimisotsuse jõustumisest alates ebaõigeks (RKTKo 3-2-1-26-13, p 11), seega tekkis kinnistute konfiskeerimise otsuse jõustumisest alates hagejal võimalus nõuda vastava märke tegemist kinnistusraamatusse. Kuna kinnistusraamatusse märke tegemise võimaluse kasutamine on üürniku/rentniku õigus, mitte kohustus, siis ei võta VÕS § 324 lõikes 1 sätestatud märke tegemise võimaluse kasutamata jätmine viimaselt õigust nõuda kahju hüvitamist. Samas tuginedes VÕS §-s 139 sätestatule (kahjustatud isiku osa kahju tekitamisel), võib see olla aluseks üürilepingu ülesütlemisest tingitud kahju hüvitamise nõude vähendamiseks. Kohus nõustub kostjaga, et kuna TA Haldus OÜ sõlmis rendilepingud oma majandus- ja kutsetegevuses, olles seejuures kinnisvara üürileandmise ja käituse alal tegutsenud alates asutamisest, siis võib eeldada, et ta professionaalina oskab ette näha ja maandada kinnistute haldamisega, s.h kinnistute võõrandamisega kaasnevaid riske, seega võis temalt rendilepingute ülesütlemisega tekkiva kahju vältimisel mõistlikult oodata suuremat aktiivsust ja vastutust. Kohus leiab, et kostjal üürileandjana puudus kohustus ilma hageja sellekohase nõude esitamiseta üürilepingute kohta kinnistusraamatusse märke kandmiseks. Kohus nõustub kostjaga ka selles, et hageja kuritarvitas oma õigusi kahju hüvitamise nõude esitamisega alles pärast OÜ Rakurs äriregistrist kustutamist 26.09.2017. Toimikumaterjalide põhjal esitas OÜ Rakurs avaldused rendilepingute ülesütlemiseks 22.06.2016 (ülesütlemistähtajaga 30.09.2016) (I kd, tl 22-24). 19.12.2016 vastuses kohtule tsiviilasjas nr 2-16-17257 (II kd, tl 77-79) märgib hageja, et üürilepingute ennetähtaegse lõpetamisega on talle tekitatud kahju 10 aasta saamatajäänud üüritulu ulatuses ning ta tegeleb hetkel kahjunõude suuruse kindlaksmääramisega, ilmselt plaanib ta esitada tekitatud kahju osas hagi, kuid see ei ole käesoleva tsiviilasja teema. Asjatundja Andres Juhkami hinnangust (I kd, tl 28-42) nähtub, et hinnang TA Haldus OÜ-le kahju tekkimise kohta on koostatud 01.06.2017 seisuga, hinnangu esitamise ajaks seevastu on märgitud 09.10.2017. Hageja ei ole selgitanud, millest oli tingitud selline viivitus, kui hageja 19.12.2016 vastuse järgi tegeles ta kahjunõude suuruse kindlaksmääramisega juba
detsembris 2016. Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et hageja poolt nõude esitamisega viivitamine oli põhjendamatu ja tõi muuhulgas kaasa kostja poolt OÜ Rakurs suhtes XX.XX.XXXX sõlmitud müügilepingust tulenevate õiguskaitsevahendite kasutamise võimaluse kaotuse. Kohus osutab, et XX.XX.XXXX kinnistute müügilepingu p-s 4.4. leppisid Eesti Vabariik müüjana ja OÜ Rakurs ostjana kokku selles, et ostja ei nõua müügilepingu eset koormavate rendilepingute lõpetamist müüja poolt. Kohtu hinnangul sõlmisid pooled sellega lepingu kolmanda isiku (rentniku) kasuks, millega OÜ Rakurs loobus lepingute ülesütlemisõigusest, mis oleks välistanud rendilepingute kehtiva ülesütlemise. OÜ Rakurs kustutamisel äriregistrist jäi kostja ilma võimalusest esitada uue rendileandja vastu rendilepingute ülesütlemisest tulenevad vastuväited kahju hüvitamise nõudele või omapoolne regressinõue. Hageja osutas alternatiivse nõudealusena VÕS § 291 lg-le 4, mille kohaselt kui uus üürileandja rikub üürilepingust tulenevat kohustust, vastutab eelmine üürileandja kolme aasta jooksul, alates üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekust, kohustuste rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja. VÕS § 291 lg-le 4 tuginemine eeldab seega üürilepingu rikkumist. Kohus selgitab, et Riigikohtu seisukoha kohaselt VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud üürilepingu ülesütlemise õiguse kasutamisel tungiva omavajaduse tõttu ei riku uus üürileandja üürilepingut (RKTKo tsiviilasjas nr 3-2-1-100-13, p 11). Kohus leiab, et antud juhul oli Rakurs OÜ-l õigus lõpetada rendilepingud ka tungiva omavajaduse põhjenduseta, kuivõrd VÕS § 323 lg 1 seob üürilepingu ülesütlemise õiguse üürileandja tungiva vajadusega ruume ise kasutada vaid elu- või äriruumi üürilepingute puhul. VÕS § 272 lg 4 p 2 kohaselt ei kohaldata elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil. XX.XX.XXXX rendilepingutest ja asjatundja koostatud hinnangust (TA Haldus OÜ rendilepingute ülesütlemise tulemusel tekkinud kahju) põhjal sõlmitigi rendilepingud eesmärgiga anda kinnistud tasu eest allkasutusse, seega ei pidanudki Rakurs OÜ rendilepingute ülesütlemise õigust põhjendama tungiva omavajadusega ja lepingute lõpetamine oli õiguspärane. Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et kuna ülesütlemisavalduste kohaselt ütles Rakurs OÜ rendilepingud üles VÕS § 323 lg 1 alusel, s.o kasutades talle seadusega antud õigust, ei rikkunud Rakurs OÜ rendilepinguid ja hagejal puudub rendilepingust tuleneva kahju hüvitamise nõue ka kostja kui käendaja vastu VÕS § 291 lg 4 alusel. Kohus möönab, et kostja kui seaduse alusel konfiskeeritud kinnistute omanikuks saanu seisukohalt võib olla ebaõiglane VÕS § 323 lg-st 2 tuleneva nõude esitamine nimelt tema vastu, samas tuleneb osutatud sättest üürniku õigus valida, millise eelneva üürileandja suhtes ta nõude esitab, seega puudub mõjuv põhjus ka rendilepingute sõlmimise asjaolusid arvestades, miks hageja oleks pidanud nõude esitama näiteks Tamme Arendus OÜ vastu. Kohus märgib täiendavalt, et kohtu hinnangul ei ole kostja etteheide kinnistusraamatusse ostueesõiguse kohta märke kandmise taotlemata jätmise kohta põhjendatud, kuivõrd ainuüksi kinnistusraamatusse märke kandmine ilma ostueesõiguse teostamiseta ei hoia ära rendilepingute ülesütlemist uue omaniku poolt ja selle tagajärjel rentnikule tekkivat kahju. Hagejal puudub ka võlaõiguslik ostueesõigus XX.XX.XXXX rendilepingute alusel seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmise tõttu (asjaõigusseaduse § 257 lg 1, TsÜS § 83 lg 1). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
12.TsMS § 173 lõike 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lõige 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi
menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.
13.TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kostja ei ole kohtule esitanud menetluskulude nimekirja. Toimikumaterjalidest nähtuvalt puuduvad kostjal rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud. /allkirjastatud digitaalselt/ Zakaria Nemsitsveridze Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.