Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja hagi aluseks olevad asjaolud Harju Maakohtule esitatud hagiavalduse kohaselt OÜ X, kes oli X -X üürileandja, ja X X Ltd, kes oli X tee X üürnik, sõlmisid 20. veebruaril 2006. a. üürilepingu, mille esemeks oli X tee X korter. 20. märtsil 2010. a. sõlmisid X X Ltd ja kostja allüürilepingu, mille esemeks oli samuti X tee X korter. Hageja hxngul on mõlemad viidatud lepingud näilikud ja vormistatud tagasiulatuvalt, et takistada enampakkumise võitjal valduse saamist. X X Ltd kustutati registrist 8. oktoobril 2013. a. X tee X korter pandi enampakkumisel müüki. 29. oktoobril 2015. a ostis enampakkumisel täiteasjas nr 025/2011/1787 X tee X korteri hageja. 30. oktoobril 2015. a. saatis hageja kõigile puudutatud isikutele X tee X korteri vabastamise nõude ning lepingute ülesütlemise avaldused juhuks kui lepingud peaks olema kehtivad. Nende hulgas oli ka kostja. X tee X korteri omanikuks sai hageja 5. novembril 2015. a, kuna TMS § 156 kohaselt omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega. 14. jaanuaril 2016. a sõlmisid hageja ning OÜ X X tee X korteri üleandmise akti, millega hageja sai oma korterile valduse tagasi. Kostja tekitatud kommunaalkulude tasumata võla ning sellelt arvutatud viiviste kohta on hagile lisatud kõik asjakohased arved. Arvetest nähtub, et võlg tekkis 2015. a. märtsis ja et 2015. a. juuni kommunaalarve on tasutud. Põhivõla kogusuurus on 2834,41 eurot ja see koosneb 2015. a. märtsist kuni 2016. a. jaanuarini (k.a.) tasumata kommunaalkulude arvetest, millest on maha võetud 2015. a. juunikuu tasutud arve. Jaanuarikuu kommunaalarve on jagatud võrdselt pooleks, kuna pool kuud elas sees kostja enne kui hageja sai korteri valduse endale tagasi. Kuivõrd võlgnevuse tekkimise ajaks ei saanud üürileping ega allüürileping juba kehtida X X Ltd registrist kustutamise tõttu, siis valdas kostja korteriomandit ilma õigusliku aluseta. KÜS § 5 kohaselt korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Järelikult sai korteriomandi omandamisega hageja vastutavaks suhtes korteriühistuga kostja poolt tarbitud, kuid maksmata jäetud kommunaalkulude eest. Riigikohus selgitas, et omavolilise tarbimise korral vastustab tarbija nii deliktiõiguse sätete (VÕS § 1043 jj) kui ka alusetu rikastumise rikkumiskonditsiooni sätete (VÕS § 1037 jj) alusel. Hageja tuginebki kahele alternatiivsetele alustele. VÕS § 1037 lg 1 sätestab, et õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Antud juhul oli kostja rikkujaks, kes kasutas hagejale õigusliku alusega kuuluvat korteriomandit ilma hageja nõusolekuta. Kuna kostja sees elamise ajal kommunaalmakseid ei maksnud, siis rikastus kostja kommunaalkulude võrra hageja arvelt. Eelkõige sai kostja tasuta kasutada kanalisatsiooni, vett, elektrit ja kütet, mille harilik väärtus tuleb hagejale rikkumiskonditsiooni alusel hüvitada. Riigikohus on leidnud, et rikkumiskonditsiooni esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutueelised. Kasutuseelised on kõik eelised, mis tulenevad asja või õiguse kasutamisest, olenemata seejuures viljad. Seega

hõlmab VÕS § 1037 lg-e 1 ka kommunaalkulud, mis otseselt ei sõltunud kostja tarbimisest, vaid mida kostja sai eelisena korteris elamise eest. Sellisteks kasutuseelisteks on eelkõige üldelekter (sh tänavavalgustus maja juures), üldvesi, remondifond, vee soojendamise võimalus, prügivedu, töökorras ning puhaste liftide kasutamise võimalus, valve teenused, haldusteenused, sise- ja väliskoristus, talvel lumekoristus, muud hoolduskulud, interneti kasutamise võimalus, kindlustus ja arvuti halduri kasutamise võimalus. Hageja võib nõuda kostjalt enne korteri omanikuks saamist samuti kostjapoolt maksmata jäänud kommunaalkulusid ning nendelt arvestatavaid viiviseid samadel alustel (so VÕS § 1037 lg 1). Järelikult on hagejal nõue kogu kommunaalkulude osas kostja vastu. Kui kohus peaks leidma, et hagejal puudub rikkumiskonditsioonist tulenev nõue, leiab hageja, alternatiivselt, et tal on nõudealus tulenevalt VÕS §-st 1043, § 1045 lg 1 p-st 5 ning §-st 1050. VÕS § 1043 alusel teisele isikule (kannatanule) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Riigikohus on märkinud, et VÕS § 1043 alusel nõude rahuldamise üldise eeldusena peab hageja tõendama esmalt kostja käitumise õigusvastasuse, endal kahju tekkimise ning põhjusliku seose teo ja tagajärje vahel. Kostja tegu antud juhul seisneb selles, et kostja elas hagejale kuuluvas korteris ilma seadusliku aluseta ja hageja tahte vastaselt. Kostja ei maksnud sees elamise ajal kommunaalkulude eest, millest tekkis hagejale kahju kommunaalkulude ning nende viiviste eest. Elektri, kütte, kanalisatsiooni ning veekulude näol on tegemist otsese varalise kahjuga VÕS § 128 lg-e 3 mõistes. Riigikohus on leidnud, et võõra vara ebaseadusliku valduse korral hüvitatakse deliktiõiguse alusel tulenevalt valduse rikkumist keelava sätte (VÕS § 1045 lg 1 p 5) kaitse-eesmärgist kasutuseelised TsÜS § 62 lg-e 1 tähenduses. Seega on hüvitatavad antud asjas ka kasutuseelised. Sellisteks kasutuseelisteks on eelkõige üldelekter (sh tänavavalgustus maja juures), üldvesi, remondifond, vee soojendamise võimalus, prügivedu, töökorras ning puhaste liftide kasutamise võimalus, valve teenused, haldusteenused, sise- ja väliskoristus, talvel lumekoristus, muud hoolduskulud, interneti kasutamise võimalus, kindlustus ja arvuti halduri kasutamise võimalus. VÕS § 127 lg-e 4 alusel on olemas põhjuslik seos. Kommunaalkulude kahju ei oleks tekkinud kui kostja oleks oma sees elamise ajal kommunaalkulud vastavalt arvetele õigeaegselt tasunud. On ilmselge, et ebaseaduslikus valduses sees elamine ja kommunaalkulude mittemaksmine toob kaasa kommunaalkulude võla ning maksmata arvete pealt ka viivised. Sellest tulenevalt oli VÕS § 127 lg-st 3 kostjale selline kahju ettenähtav. Ei ole mõeldav, et kostja ei tea, et kommunaalkulude eest tasumata jätmine toob kaasa võla. Kostja tegu antud asjas on õigusvastane tulenevalt VÕS § 1045 lg 1 p-st 5, mille kohaselt kahju tekitamine on õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega. Antud juhul tekitas kostja kahju ebaseaduslikult võõras korteriomandis elamisega. Käesolevas asjas puuduvad õigusvastasust välistavad või vastutust piiravad asjaolud, mis on välja toodud VÕS § 1045 lg 2 p-des 1-4. Järelikult on kostja tegu õigusvastane. Kostjapoolne kommunaalkulude maksmata jätmine on tahtlik tegu VÕS § 104 lg-e 5 kohaselt. Kostja eesmärk oli tahtlikult jätta kommunaalkulud maksmata, vastasel juhul oleks kulud tasutud. Kui isik oleks tegutsenud hooletuses, ei oleks ilmselt maksmata jäänud periood niivõrd pikk (st arved maksmata 2015. a. märtsist). Seega on alust arvata, et tegemist on tahtliku teoga. Tavaliselt käibes osaleva inimese puhul eeldatakse, et kommunaalkulusid tasutakse õigeaegselt. Õigeaegne tasumine ei too kaasa viivisenõudeid. Samuti ei ole antud

asjas kohased vastutuse piirangud, mis tulenevad VÕS § 1052 lg-dest 1 ja 2. VÕS § 1050 lg-e 2 kohaselt tuleb arvestada kostja süü hindamisel muu hulgas tema olukorda, vanust, haridust, teadmisi, võimeid ja muid isiklikke omadusi. Kostja puhul on tegemist täiskasvanud inimesega (sünd. 1990. a.), kes on juba oma elu peal. Järelikult arvestades tema olukorda ja vanust, pidi kostja aru saama, et kommunaalmaksete tasumata jätmine tekitab võla ja viivisenõude. Järelikult on kostjal süü antud asjas. Hageja võib nõuda kostjalt enne korteri omanikuks saamist samuti kostjapoolt maksmata jäänud kommunaalkulusid ning nendelt arvestatavaid viiviseid samadel alustel (so VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5 ning § 1050 alusel). Hageja leiab, et tekkinud kahju suurus on võrdeline kommunaalkuludega. Kommunaalkulude nõude summa on 2834,41 eurot tulenevalt esitatud kommunaalarvetest ajavahemiku märts 2015 kuni jaanuar 2016 eest. Nõude moodustavad igakuised kostja poolt maksmata jäetud kommunaalarved. Juunikuu arve on kostjal tasutud. Jaanuarikuu eest leiab hageja, et on õiglane kommunaalkulud jagada täpselt pooleks, kuna korteri valdus anti üle keset jaanuarikuud. Kommunaalkulude maksmisega viivitamine on rahalise nõude täitmisega viivitamine, mistõttu on võimalik selle pealt viivist arvestada tulenevalt VÕS § 113 lg-st 1. Arvetest nähtub, et arved esitatakse 0,07% päevamääraga, mistõttu kostja maksmata jätmise tõttu arvutab korteriühistu juhatus viivist sellises määras tulenevalt KÜS § 7 lg-st 4. Arved tuleb seega tasuda sellise viivisemääraga, mistõttu palub hageja kohtult peale X tee korteri omanikuks saamist (so 5. novembrist 2015. a.) edasi arvestada viivist määras 0,07% päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni TsMS §-i 367 alusel. Viivis on kokku 693,15 eurot. Võttes arvesse kostja maksejõulisust, soovib hageja viivist sisse nõuda vaid osaliselt summas 665,59 eurot. Kui kohus leiab, et hagejal ei ole õigust nõuda päevamääraga 0,07% viivist peale korteri omanikuks saamist, siis alternatiivselt, hageja palub kohtult välja mõista viivis seadusjärgses määras alates hageja korteriomanikuks saamisest (so 5. novembrist 2015. a.) kuni kostja poolt kohustuse täitmiseni TsMS §-i 367 alusel. Sellisel juhul enne hageja omanikuks saamist, tuleks viivist arvestada määras 0,07% päevas. Hageja palub kostjalt hageja kasuks välja mõista 3 500 eurot, sellest 2834,41 eurot põhinõudena ja 665,59 eurot viivisenõudena. Hageja palub menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Kostja leiab, et ei vasta tõele hageja väide, et OÜ X, kes oli X tee X üürileandja, ja X X Ltd, kes oli X tee X üürnik, sõlmisid 20. veebruaril 2006. a. üürilepingu, mille esemeks oli X tee X korter. Tegemist oli rendisuhtega ja rendilepinguga samast kuupäevast. Vastab tõele, et 20. märtsil 2010. a. sõlmisid X X Ltd ja kostja allüürilepingu, mille esemeks oli samuti X tee X korter. Ei vasta tõele, et mõlemad viidatud lepingud on näilikud ja vormistatud tagasiulatuvalt, et takistada enampakkumise võitjal valduse saamist. Selline hageja hxng ei põhine ühelgi tõendil ja on paljasõnaline. Hageja lihtsalt valetab ja eksitab kohut. Eluliselt ei ole usutav, et 20. veebruaril 2006. a. rendilepingu sõlmimisel ja 20. märtsil 2010. a. üürilepingu sõlmimisel nägid lepingu sõlmijad ette, et 5-9 aastat hiljem toimub korteri enampakkumine ja lepingutega loodetakse takistada konkreetselt hageja korterile valduse saamist. Seda oli ka parima tahtmise juures raske ette näha, kuna hageja kanti esmakordselt registrisse alles 04.12.2013. a. Vastupidi – Tallx kohtutäituri Kaire Põlts vara (kordus)enampakkumise aktiga 29.10.2015. a. (on tõendatud, et enampakkumise tingimuseks ja olulisteks asjaoludeks oli eelnimetatud kahe lepingu olemasolu, millega kui

enampakkumise tingimustega on hageja esindaja 20.10.2015. a. kell 17:38 enne enampakkumist tutvunud. Vastab tõele, et X X Ltd kustutati registrist 8. oktoobril 2013. a. Hageja sai X tee X korteri omanikuks 5. novembril 2015. a., kuna TMS § 156 kohaselt omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega. Sellest tulenevalt jääb arusaamatuks, milline õiguslik tähendus on hageja 30. oktoobril 2015. a. saadetud X tee X korteri vabastamise nõudel ning väidetavatel lepingute ülesütlemise avaldustel? Kostja ei tunnista hageja 30.10.2015. a. nõuet, kuna hageja ei olnud selleks ajaks veel omanik ja lepingud ei olnud talle veel üle läinud. Aga kui oletada, et hageja 30.10.2015. a. nõue on kehtiv, siis VÕS § 309 lg 1 järgi tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. 30.10.2015. a. eluruumi vabastamise nõuet tuleb pidada n-ö korraliseks ülesütlemiseks, kuna VÕS § 314-319 toodud erakorralise ülesütlemise eeldused ei ole käesoleval juhul kohaldatavad. Hageja 30.10.2015. a. nõudes tehtud viide VÕS 312 kui ülesütlemise alusele ei ole kostja suhtes kohaldatav, kuna kostjal oli tähtajaline leping. Viide VÕS § 323 lg 1 teisele lausele võiks teoreetiliselt olla kohane (ehkki hageja juhatuse liikme vajadused ei ole käsitatavad hageja vajadustega ja selle üle võib eraldi vaielda), aga ka sellisel juhul peab juhinduma sama sätte esimesest lausest, et üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega (kolm kuud) järgides üles öelda. Hageja polnud veel omanik ega üürileandja, kui ta 30.10.2015. a. oma ülesütlemisnõude esitas. Sõltumata sellest, et hageja ei ole kostjale kehtivat üürilepingu ülesütlemise nõuet esitanud, oli kostja teadlik enampakkumisest ja selle tulemustest ning teadis ka sellest, et 14. jaanuaril 2016. a sõlmisid hageja ning OÜ X X tee X korteri üleandmise akti, millega hageja sai oma korterile valduse kätte. Vale on hageja väide, et ta sai valduse tagasi – tagasi saab midagi, mis on vahepeal valdusest välja läinud. Kostja ei pea teadma X X Ltd registrist kustutamisest ja sellega seonduvatest üürilepingute õigusjärglusest vms. Kostja teab vaid üht – mingil hetkel (2013 lõpp, 2014 algus) suhtles ta üürisuhte osas OÜ X esindajaga. Sõlmitud üürilepingut tähtajaga märts 2021 ei ole kostjale keegi kehtivalt üles öelnud. See üürileping ei saanud õhku haihtuda ja üürisuhe iseenesest „õigusliku aluseta“ suhteks muutuda nagu väidab hageja. Siin tuleb juhinduda VÕS § 291 mõttest, et üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad igal juhul üle uuele üürileandjale, olgu selleks kinnisasja uus omanik või, nagu antud juhul, üürileandja allüürileandja suhtes (OÜ X X X Ltd suhtes). Tõendatud on, et X OÜ andis 29.10.2015. a. enampakkumise aktiga ka kostjat puudutava allüürilepingu hagejale (kui enampakkumise võitjale) üle – mis tähendab X OÜ oli vahepeal kostjale üürileandja rollis 20.03.2010. a. sõlmitud lepingu järgi. Käesoleval juhul tuleks parema puudumisel asuda seisukohale, et üürileandja õigused ja kohustused kostja ees läksid X X Ltd-lt OÜ-le X üle 08.10.2013. a., kui X X Ltd registrist kustutati. Kui uus üürileandja rikub üürilepingust tulenevat kohustust, vastutab eelmine üürileandja kolme aasta jooksul, alates üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekust, kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja (VÕS § 291 lg 4). Kostja sai OÜ-lt X suuliselt ja 01.02.2015. a. ka garantiikirjaga teada vajadusest ruumid vabastada, kuna rentnikul/üürileandjal on majanduslikud raskused ja korter läheb tõenäoliselt enampakkumisele. OÜ X loobus kostjale kommunaalteenuste eest alates veebruarist 2015 kuluarvete esitamise. Selle põhjuseks oli asjaolu, et kostja oli arvestanud üürilepingu kehtivusega kuni märtsini 2021 (üürilepingu p 3.6.). Sisuliselt tehti kostja ja OÜ X vahel

tasaarvestus, mille järgi kostja loobus nõudest tähtajalise lepingu ennetähtaegse lõpetamise eest ja üürileandja ei võtnud tasu kommunaalteenuste eest, mida saab kokkuvõtvalt nimetada „väljakolimiseks ettevalmistamise ja väljakolimise aeg“. Igal juhul ei vastuta kostja väidetava kommunaalteenuse võla eest, kui selline üldse tuvastamist leiab. See on eluliselt usutav ja mõistlik ning dokumentaalselt tõendatud asjaolu/fakt. See on ka õiguslikult põhistatav, kuna VÕS § 297 lg 1 ja 2 järgi võib eluruumi üürnik talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Sellest kõrvalekalduv kokkulepe oleks tühine. Kostjal puudub teadmine, millistest kommunaalkulude eest tasumata võlast ja viivistest hageja räägib. Arveid võib hageja ju oma arvutites genereerida, kuid arve ei ole kohustuse tekkimise alus – aluseks on kokkulepped/lepingud. Kostja tasus 2015. a. juuni kommunaalarve, kuna oli väljapääsmatus olukorras, sest korteriühistu ähvardas vee kinni keerata. X OÜ ei olnud oma kohustusi ilmselt täitnud, aga see ei ole käesolevas vaidluses oluline. Kuna kostja ei tunnista nõuet, mis põhineb hageja hxngul mingisugustel arvetel, ei hakka ta detailselt analüüsima nende arvete õiguslikku olemust ja matemaatilist sisu. Õiguslikku alust hageja esitatud nõudele ei ole ja see oleks käesoleval juhul vastuolus ka VÕS § 304 lg 1 sätestatuga. KÜS § 51 kohaselt korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Järelikult sai korteriomandi omandamisega hageja vastutavaks suhtes korteriühistuga kostja poolt tarbitud, kuid väidetavalt maksmata jäetud kommunaalkulude eest. Seda kinnitab ka eelnimetatud (kordus)enampakkumise akt 29.10.2015. a. p 2, kus on enampakkumise tingimusena, mis oli hageja esindajale teada ja millistel tingimustel ta oli nõus enampakkumisel osalema, kirjas X OÜ kohustus summas 1489.51 eurot pluss viivised 113.84 eurot. Kuidas see peaks puudutama kostjat, ei ole hageja kohtule ega ka kostjale arusaadavalt selgitanud ega põhistanud. Kostja juhib tähelepanu asjaolule, et hageja ja kostja vahel puudub (vähemalt kuni ajani kui hageja sai kõnealuse kinnisasja omanikuks) õigussuhe, mistõttu hagejal puudub õiguslik alus nõude esitamiseks kostjale varasemate perioodide vms eest. On ka teine probleem – hageja esitab kogu nõude sees ka viidatud summad (1489.51 + 113.84 eurot), ehkki on need summad enampakkumise tingimusena omaks võtnud. Üüritud asja omaniku vahetumisel võib omandaja VÕS § 304 lg 1 järgi nõuda üürnikult üüri maksmist omandi ülemineku kalendrikuule järgnevast kalendrikuust. Üür varasema aja eest tuleb maksta senisele üürileandjale. Senine üürileandja oli aga kostja eluruumi kulude tasumisest „väljakolimise ettevalmistamise ja väljakolimise ajaks“ sisuliselt tasaarvelduse korras vabastanud. Seega hagejal võiks teoreetiliselt olla alates omanikuks saamisele (5.11.2015. a.) järgnevast kuust (detsembrist 2015) õigus nõuda kostjalt üüritulu ja seda kuni valduse üleandmiseni 14.01.2016. a. Seega hageja nõue on nõude suuruse osas ebaselge. Hageja viidatud õiguslike põhjenduste peamised alused nagu VÕS § 1037; § 1043; § 1045 ja § 1050 põhinevad eeldusel, et kostjal puudus üürileandjaga lepinguline suhe. Käesoleval juhul on kostja veenvalt tõendanud ja põhistanud, et lepinguline üürisuhe oli. Seega ei ole hageja juriidiline konstruktsioon lepinguvälise kohustuse ja vastava kahju osas ainetu ja käesolevas vaidluses mittekohaldatav.

Hageja väide, et kostjapoolne kommunaalkulude maksmata jätmine on tahtlik tegu VÕS § 104 lg-e 5 kohaselt, on paljasõnaline ja tõendamata. Kui tahtlust on võimalik määratleda ja tõendada selliselt, nagu hageja seda teeb: “Kostja eesmärk oli tahtlikult jätta kommunaalkulud maksmata, vastasel juhul oleks kulud tasutud”, siis on akadeemilise kõnepruugi järgi tegemist tautoloogiaga. Seega on väidetav tahtlus kui etteheide paljasõnaline ja tõendamata. Hageja õiguslikku konstruktsiooniga, millest on võimalik aru saada kui kahju lepinguvälise hüvitamise nõudest, ei sobi viide VÕS § 127 lg 3, kuna see säte käsitleb lepingulist vastutust: Lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Õiguslikus mõttes jääb ebaselgeks, millisel õiguslikul alusel hageja oma kommunaalkulude ja viiviste väljanõudmise hagi esitanud on – kas lepingulise või lepinguvälise õigussuhte alusel. Mõlemal alusel ühe ja sama nõude esitamine ei ole võimalik. Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastusega ning poolte poolt menetluse käigus esitatud tõenditega ja kuulanud ära pooled, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning kohtule esitatud tõendite alusel tuvastatuks: Hageja ostis 29. oktoobril 2015. a enampakkumisel täiteasjas nr 025/2011/1787 korteri X tee X (I kd tlk 26-31). 30. oktoobril 2015. a. saatis hageja kostjale X tee X korteri vabastamise nõude ning lepingute ülesütlemise avalduse (I kd 32-34). Hageja sai X tee X korteri omanikuks 5. novembril 2015 (I kd tl 35-37). 14. jaanuaril 2016. a sõlmisid hageja ning OÜ X X tee X korteri üleandmise akti, mille kohaselt andis OÜ X hagejale üle X tee X korteri valduse (I kd tl 40-41). Kostja elas korteris X tee X ajavahemikus 2015 märts kuni 14. jaanuar 2016. Kostja ei ole selle perioodi eest kommunaalkulusid tasunud, välja arvatud juuni 2015. Hageja on kostja vastu esitanud nõude summas 2834,41 eurot, mis seisneb perioodil märts 2015 kuni jaanuar 2016 eest kostja poolt tasumata kommunaalkuludes ja viivise nõude summas665,59 eurot. Kostja leiab, hageja nõue on põhjendamatu. Hageja on oma nõude õigusliku alusena märkinud VÕS § 1037, § 1045, § 1045 ja § 1050. Hageja nõue põhineb eeldusel, et kostjal puudus üürisuhe ja kostja kasutas X tee 5-X korteriomandit õigusliku aluseta. Kohus märgib, et TsMS § 436 lg 7 tulenevalt kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega ja kohus kohaldab õigust ise. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt 20. veebruaril 2006 sõlmisid OÜ X üürileandjana ja X X Ltd üürnikuna X tee X asuva korteri üürilepingu (I kd tl 14-17) ja 20. märtsil 2010 sõlmisid X X Ltd ja kostja allüürilepingu, mille esemeks oli X tee X asuv korter (I kd tl18-20). Kohus tuvastab, et May X Ltd kustutati registrist 8. oktoobril 2014 (I kd tl 21-23). Kohus ei pea veenvaks hageja väiteid, et eelnimetatud lepingud on näilikud ja sõlmitud tagasiulatuvalt, et takistada enampakkumise võitjal korteriomandi valduse saamist. Kohtu hxngul ei ole eluliselt usutav, et 20.02.2006 üürilepingu sõlmimisel ja 20.03.2010 allüürilepingu sõlmimisel nägid lepingu osapooled ette, et 5-9 aastat hiljem müükse X tee X korterit enampakkumisel ja eelnimetatud lepingutega üritatakse takistada hageja poolt eelnimetatud korteriomandite

valduse üleandmist. Kohus märgib, et hageja on kantud registrisse alles 04.12.2013 (I kd tl 78). Kohus tuvastab, et 30. oktoobril 2015 on hageja saatnud kostjale üürilepingu ülesütlemise teate ja nõude korteri vabastamiseks hiljemalt 2. novembril 2015 kell 15.00 (I kd tl 32-34). Kuigi kostja on oma 18.12.2015 vastuses hageja nõudele väitnud, et tema üürileping kehtib kuni märts 2021 ja on lugenud hageja 30.10.2015 avalduse üürilepingu suhtes tühiseks (I kd tl 123), siis 14. jaanuaril 2016 kell 16:13 on hageja esindaja Maksim Greinoman ja kostja vormistanud X tee X korteriomandi üleandmise akti (I kd tl 38-41). Seega on kostja poolt hagejale X tee X korteriomandi valdus üle antud 14. jaanuaril 2016, st 2 kuud pärast korteri omandiõiguse üleminekut hagejale. Seetõttu ei kinnita kostja käitumine, et eelnimetatud üürilepingud oleksid sõlmitud eesmärgiga teha takistusi enampakkumise võitjal korteriomandi valduse saamiseks. Lisaks sellele ei pea kohus eluliselt usutavaks, et OÜ X oleks täitemenetluses esitanud näiliku üürisuhte tõendamiseks lepingu isikuga, kes on 8.oktoobril 2014 registrist kustutatud. Juhul kui OÜ X sooviks oleks olnud tõesti takistada enampakkumise võitjal korteriomandi valduse saamist, siis oleksid OÜ X ja kostja saanud sõlmida üürilepingu nimetatud korteriomandi kasutamiseks ja poleks olnud vaja esitada täiturile üürilepinguid, milles üheks osapooleks oli 8. oktoobril 2014 registrist kustutatud May X Ltd. Hageja leiab, et kuivõrd üürileping ei saa eksisteerida ilma teise pooleta, siis seoses X X Ltd registrist kustutamisega lõppes ka allüürileping X X Ltd ja kostja vahel. Hageja arvates kostja elas alates 9. oktoobrist 2013 X tee X korteris VÕS § 288 lg 6 tulenevalt ilma õigusliku aluseta. Kostja väitel ta ei teadnud ega pidanud teadma X X Ltd registrist kustutamisest ja sellega seonduvatest üürilepingute õigusjärglusest vms. Mingil hetkel (2013 lõpp, 2014 algus) suhtles ta üürisuhte osas OÜ X esindajaga. Kostja hxngul tuleb juhinduda VÕS § 291 mõttest, et üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad igal juhul üle uuele üürileandjale, olgu selleks kinnisasja uus omanik või, nagu antud juhul, üürileandja allüürileandja suhtes (OÜ X X X Ltd suhtes). VÕS § 288 lg 6 kohaselt allkasutaja ei või kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist ega teisiti, kus see on lubatud üürnikule. Juriidiline isik lõppeb TsÜS § 45 lg 2 järgi tema registrist kustutamisega. Seega lõppes OÜ X ja X X Ltd vaheline üürileping X X Ltd registrist kustutamisega. Samas on Riigikohus leidnud, et üürilepingu lõppemine iseenesest ei too kaasa allkastuslepingu lõppemist. Allkasutusleping võib pärast kasutulepingu lõppemist kehtima jääda, kui lepingupooled ei leppinud kokku, et see lõppeb kasutuslepingu lõppedes (Vt Riigikohtu 3. juuni 2009 .a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-09, p 12; Riigikohtu 28.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-139-12, p 14). Kohus leiab, et tulenevalt OÜ X ja kostja käitumisest pärast 9. oktoobrit 2013 võib järeldada, et pooled on konkludentselt leppinud kokku, et üürileandja õigused läksid X X Ltd’lt üle OÜ-le X pärast 08.10.2013 X X Ltd registrist kustutatamist. Kohus leiab, et seda kinnitab asjaolu, et OÜ X vastu algatatud täiemenetluses on OÜ X informeerinud Tallx kohtutäitur Kaire Põltsi 20.06.2006 OÜ X ja X X Ltd vahel sõlmitud üürilepingust ning X X Ltd ja kostja vahel 20.03.2010 sõlmitud üürilepingust. Samuti kinnitab seda asjaolu, et X OÜ on kuni X tee X korteriomandi võõrandamiseni enampakkumisel aktsepteerinud seda, et kostja kasutab X tee X korteriomandit. Juhul kui kostja oleks kasutanud X tee X eluruumi ilma õigusliku aluseta, siis oleks OÜ X nõudnud kostjalt antud eluruumi valduse üleandmist, kuid OÜ X seda ei ole teinud. Lisaks on OÜ X juhatuse liige X andnud kostjale kinnituse, et OÜ X seoses korteri müügiga oksjonil kostjalt kommunaalkulude tasumist ei nõua nimetatud korteri kasutamise eest (I kd 109-110). Juhul kui kostja oleks kasutanud X tee x korterit ilma õigusliku aluseta, siis ei oleks OÜ X ilmselgelt sellist kinnitust andnud. Seega oli OÜ X ja kostja vahel üürisuhe VÕS § 271 tähenduses.

VÕS § 291 lg 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle omandajale. Kuna hageja omandas 29. oktoobril 2015. a toimunud enampakkumisel täiteasjas nr 025/2011/1787 X tee X asuva korteri ja hageja kanti korteri X tee X omanikuna kinnistusraamusse 5. novembril 2015, siis on kohtu hxngul OÜ X ja kostja vahel sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused läinud 5. novembril 2015 üle hagejale. Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 291 lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Hageja nõuab kostjalt ajavahemikus märts 2015 kuni jaanuar 2016 kommunaalkulude tasumist summas 2834,41 eurot. X X Ltd ja kostja vahel sõlmitud allüürilepingu, millest tulenevad õigused ja kohustused on üle läinud OÜ-le X, punkti 4.1. kohaselt allüürnik kohustub tasuma üürnikule objekti kasutamise eest igakuiselt allüüri summas 250.- eurot, mille tasumisel lisandub käibemaks vastavalt seadusele ettenähtule. Lepingu punkti 4.3 kohaselt allüür tasutakse üürnikule vastavalt lepingu p-s 4.1 nimetatud lepingu alusel esitatavate arvete suurusele ja tähtaegadele põhimõttel, et üürniku üürilepingust tulenevad kohustused oleksid kohaselt ja tähtaegselt täidetud. Sama kehtib ka halduslepingute jm. lepingute osas, mida seoses objekti üürimise või allüürimisega ei ole sõlmitud allüürniku nimel vaid nimetatud kohustused lasuvad üürnikul (I kd tl 19). Kostja on kohtule esitanud 1. veebruaril 2015 OÜ X juhatuse liikme X X poolt allkirjastatud teate, mille kohaselt seoses sellega, et korter aadressil X tee X pannakse oksjonile müüki, võtab X OÜ enda peale kohustused tasuda kommunaalkohustused nimetatud korteri eest alates 1. veebruarist 2015 (I kd tlk 109-110). KÜ X tee x pangakonto väjavõttest nähtuvalt KÜ X tee x poolt OÜ-le X adresseeritud 2015.a juuni teenuste eest osutatud arve on tasunud kostja (V kd tl 7-8). Kohus leiab, et eelnimetatud tõenditega on leidnud kinnitamist, et vastavalt OÜ X ja kostja vahel sõlmitud üürilepingule kostja kohustub tasuma x tee xX korteri üürileandjale nimetatud eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulude eest. Kostja väidab, et tulenevalt OÜ X juhataja X X poolt antud kinnitusest on ta vabastatud kõrvalkulude kandmisest. Kostja tugineb X X poolt 01.02.2015 antud kinnitusele (I kd tlk 109-110). Hageja on seisukohal, et nimetatud kinnitus on võltsitud, st tähendab, et see on vormistatud tagantjärele. Samuti leiab hageja, et juhul kui kostja poolt esitatud teade/garantiikiri ei ole võltsitud, siis on see tühine TMS § 54 lg 2 ja TsÜS § 88 lg 1 alusel. Kohtule esitatud ekspertiisiakti nr 18E-DK0100 kohaselt on eksperdid leidnud, et ekspertiisiks esitatud 01.02.2015 dokumendile on allkirja X X nimel väga tõenäoliselt kirjutanud X X (V kd tl 50-55). Kohtule esitatud ekspertiisiakti nr 18E-DM0062 kohaselt on eksperdid leidnud, et ekspertiisiks esitatud dokumendi aega ei ole võimalik määrata teaduslikult väljatöötatud meetodi puudumise tõttu. Ekspertiisiks esitatud dokumendil olev allkiri on kantud prinditud teksti peale, st et kõigepealt on prinditud trükitekst ja siis kirjutatud allkiri (V kd tl57-59). Seega ei ole kohtu hxngul leidnud tõendamist, et X X poolt 01.02.2015 antud kinnitus oleks võltsitud ja see oleks antud tagantjärele. VÕS § 304 lg 2 sätestab, et kui üürileandja on enne omaniku vahetumist asja omandajale üleminevat üüri nõuet käsutanud, kehtib see omandaja suhtes niivõrd, kuivõrd omandaja nõude käsutamisest omandi üleminekul teadist. Asja materjalidest ei nähtu, et täitemenetluses nr 025/2011/1787 toimunud X tee xX korteriomandi enampakkumisel oleks ostjaid teavitatud sellest, et üürileandja OÜ X on loobunud kõrvalkulude nõudest ja hageja oleks sellest enne X tee xX omanikuks saamist sellest teada saanud. Seetõttu võib kostja olla vabastatud kõrvalkulude kandmisest üürileandja

OÜ X ees, kuid eelnimetatud kinnitus ei vabastada teda kõrvalkulude hüvitamise kohustusest X tee X uue omaniku ja üürileandja ees, kelleks alates 05.11.2016 on hageja. Hageja on nõudnud kostjalt kommunaalkulusid ajavahemiku märts 2015 kuni jaanuar 2016 eest. 05.11.2015 kehtinud KÜS § 5 1 kohaselt korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Seega sai korteriomandi omandamisega hageja vastutavaks suhtes korteriühistuga kostja poolt tarbitud, kuid maksmata jäetud kommunaalkulude eest. Kohus leiab, et samas hageja ja kostja vahel puudub selle ajani kui hageja sai kõnealuse kinnisasja omanikuks õigussuhe, mistõttu hagejal puudub õiguslik alus nõude esitamiseks kostjale varasemate perioodide vms eest. VÕS § 304 lg-st 1 sätestab, et üüritud asja omaniku vahetumisel võib omandaja nõuda üürnikult üüri maksmist omandi ülemineku kalendrikuule järgnevast kalendrikuust. Üür varasema aja eest tuleb maksta senisele üürileandjale. Kohus leiab, nimetatud põhimõte kehtib ka kõrvalkulude osas. Lähtuvalt eelnimetatust on põhjendamatu hagejal nõuda kostjalt kommunaalkulusid märts 2015 kuni november 2016 eest, sest omand on hagejale üle läinud kinnistusraamatu andmete kohaselt 05.11.2016. Hagejal on VÕS § 304 lg 1 tulenevalt õigus nõuda kostjalt kõrvalkulude eest tasumist alates 1. detsember 2016, sest selle ajani oli õigustatud kõrvalkulude eest hüvitist nõudma OÜ X. Kui hageja on X tee 5 KÜ-le tasunud märts 2015 kuni november 2016 kommunaalkulude eest, siis oli hagejal võimalus esitada VÕS § 69 lg 2 alusel nõue eelnimetatud kulude osas X tee 5-X korteriomandi eelmise omaniku OÜ X vastu. Kohtule esitatud tõenditega on leidnud kinnitust, et KÜ X tee x on esitanud 25.01.2016 arve x OÜ-le X tee x korterile KÜ poolt detsembris 2016 osutatud teenuste eest summas 232,44 eurot ja 31.01.2016 KÜ poolt jaanuaris 2016 osutatud teenuste eest arve sumas 263.24 eurot (I kd tl 60-63). Pärast seda kui hageja esitas kohtule KÜ X ja teenuste osutajate vahel sõlmitud lepingud, teenuste osutajate poolt esitatud arved, X üldkoosolekute protokollid ja majandusaasta aruanded, ei ole kostja esitanud sisulisi vastuväited eelnimetatud teenuste osutamise osas, millest kohus järeldab, et poolte vahel ei vaidlust selle üle, et KÜ X tee 5 poolt Xta korteriomanikule osutatud teenuste ja nende maksumuse osas vaidlus puudub. Lisaks sellele KÜ X kinnituse kohaselt on hageja arve nr 41-4051215 tasunud (V kd tl 5). VÕS § 76 kohaselt kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 82 lg 7 sätestab, et kohustus muutub sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. Kohus leiab, et kuna kostja vabastas X x korteriomandi 14. jaanuari 2016, siis on kostjal kohustus maksta hagejale X x korteri kasutamisega seotud kõrvalkulude eest ja hageja võib nõuda selle kohustuse täitmist. Sellest tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista võlgnevus X kasutamisega seotud kõrvalkulude eest perioodil 01.12.2015-14.01.2016 summas 359,06 eurot (232,62 +126,62). Kohus jätab rahuldamata hageja nõude ajavahemiku märts 2015 kuni november 2016 hageja poolt kantud kommunaalkulude osas. VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõua viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmise. Viivise määraks loetakse VÕS-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Hageja on palunud kostjalt välja mõista viivis 0,07 päevamääraga KÜS § 7 lg-st 4 tulenevalt. Juhul kui kohus asub seisukohale, et hagejal ei ole õigust nõuda päevamääraga 0,07% viivist peale korteri omanikuks saamist, siis alternatiivselt palub hageja välja mõista viivise seadusjärgses

määras alates hageja korteriomanikuks saamisest (so 5. novembrist 2015) kuni kostja poolt kohustuse täitmiseni. Kohus leiab, et KÜS § 7 lg 4 sätestatud viivisemäär 0,07% päevas ei kohaldu üürisuhtes esitatavale nõudele kui selles ei ole üürilepingus kokku lepitud. Kuna kohtule esitatud 20.03.2010 kostjaga sõlmitud üürilepingus ei ole kokku lepitud viivise määras, siis kuulub käesoleval juhul kohaldamisele VÕS § 113 lg 1 sätestatud viivisemäär. Kohus ei nõustu hageja käsitlusega, et detsember 2015 eest esitatud kõrvalkulude nõue on muutunud sissenõutavaks 26.01.2016 ja jaanuar 2016 kõrvalkulude nõue on muutnud sissenõutavaks 01.03.2016, sest kohtule pole esitatud tõendeid, et kostjale oleks enne käesoleva tsiviilasja menetlust kõrvalkulude nõue üldse esitatud. VÕS § 82 lg 3 sätestab, et kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik kohustuse täitma selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist või muul alusel võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust. Kuna kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et hageja oleks kostjalt nõudnud kõrvalkulude tasumist enne kohtusse pöördumist, siis tuleb kohtu hxngul mõislikuks ajaks kostja kohustuse täitmiseks lugeda 20 päeva pärast hageja poolt kohtule esitatud hagi menetlusse võtmist 19.10.2016 ja kostja kohustus muutus seega sissenõutavaks 20.10.2016. Kuna kostja ei ole oma võlgnevust tasunud, siis alates 20.10.2016 on hagejal õigus nõuda kostjalt kohustuse täitmisega viivitatud aja eest viivist VÕS § 113 lg 1 teises lausel sätestatud määras. Eeltoodus tulenevalt kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutnud viivised summas 74,51 eurot (viivitatud päevi kokku 947, viivisemäär 8% aastas ja viivisesumma 0,078 eurot päevas). Seega rahuldab kohus hagi osaliselt ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse summas 433,57 eurot, millest põhivõlg on 359,06 eurot ja viivised 74,51 eurot. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 163 lg 1 sätestatust lähtudes ja arvestades, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt umbes 85 % ulatuses, siis peab kohus põhjendatuks jätta poolte menetluskulud 85% ulatuses hageja kanda ning 15 % ulatuses kostja kanda. Kohus määrab TsMS § 177 lg 2 alusel menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest. /allkirjastatud digitaalselt/ Marget Henriksen Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.