Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

X X vastu on 28.12.2017 Põhja Ringkonnaprokuratuuris alustatud KarS § 201 lg 2 p 2 tunnustel kriminaalmenetlus nr 17730000407 (edaspidi nimetatud kriminaalmenetlus). Kriminaalmenetluse algatamise aluseks olnud kuriteoteate kohaselt kuulus hageja osanikele x ja x asuv kinnistu kogupindalaga 100,4244 ha, registriosa nr x (edaspidi nimetatud osanike kinnistu). Kõik hageja osanikud andsid X Xle notariaalsed ja apostille’tud volikirjad, millega volitati X Xa tegelema osanike kinnistu arendusega eesmärgil see muuhulgas jagada, uue elurajooni rajamiseks ette valmistada ning kas uus elurajoon rajada või järgmis(t)ele arendaja(te)le müüa nii, et osanike kinnistu asukohas oleks võimalik alustada uue elurajooni ehitust. Eeltoodud tegevuse asemel seadis X X talle antud volikirjade alusel osaühingu x ning OÜ x kasuks hüpoteegid, mis tagasid X Xle kuuluvate äriühingute kohustusi. Nimetatud hüpoteekide seadmise lepingud sõlmiti 04.06.2010 ning kanti kinnistusraamatusse 16.06.2010. Nimetatud äriühingute kasuks seatud hüpoteegid realiseeriti ning sellega tekitati hageja osanikele kahju hinnanguliselt 54 117 861 eurot. Lisaks on kriminaalmenetluse algatamise aluseks olevas kuriteoteates välja toodud tema tegevus hagejale kuuluvatele kinnistutele hüpoteegi seadmine, üks kannatanutest on hageja ning käimasoleva täitemenetluse läbiviimisel tekitatava kahju suurus hinnanguliselt 301 900 eurot. JTP arenduse OÜ jättis laenu õigeaegselt tagastamata. Sellest tulenevalt on hüpoteegipidaja asunud lepinguga kinnistutele seatud ühishüpoteeki realiseerima. Keelumärked kinnistute käsutamise keelu kohta ühishüpoteegist tulenevate nõuete täitmisel kostja ja kohtutäitur Risto Sepp kasuks on kinnistute registriossa 10.01.2018 kohtutäituri avalduse alusel sisse kantud 17.01.2018. Kinnistute aadressil x ja x täitemenetluses kinnisasja enampakkumise teated on väljaandes Ametlikud Teadaanded avaldatud 19.02.2018. TsÜS § 131 lg 1 kohaselt võib esindatav tühistada esindaja poolt tehtud tehingu, mille tegemisel esindaja rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava huvidega, kui teine pool kohustuste rikkumisest teadis või pidi teadma. Ühishüpoteegi seadis X X hagejale kuuluvatele kinnistutele hageja osanike teadmata ning hageja juhatuse liikmeks määramisega esialgu antud volituse alusel. ÄS § 187 lg 1 kohaselt peab juhatuse liige täitma oma kohustusi korraliku ettevõtja hoolsusega. Juhatuse liikme tegevus ei tohi olla äriühingu huvidega vastuolus. Hageja osanikud määrasid X X hageja juhatuse liikmeks eesmärgil, et ta tegeleks kinnistute arenduse- ja seejärel müügiga hageja ja seeläbi hageja osanike huvides. Eelnimetatud tegevuse eesmärk oli kinnistute müügilt tulu teenimine. Hageja ja hageja osanike ning X X sisesuhtest ei tulnud X Xle mistahes volitusi või nõusolekuid kinnistuid käsutada viisil, milles X X seda tegi. Hageja osanikud ei andnud X Xle mistahes volitusi või nõusolekuid kinnistutele hüpoteekide seadmiseks nii, et need tagaksid X Xle kuuluva JTP Arenduse poolt võetud kohustusi. Eeltoodust tulenevalt on X X rikkunud hüpoteekide seadmisega kinnistutele tema ning hageja ja hageja osanike sisesuhtest tulenevaid volitusi. Samuti on X X rikkunud kohustust hageja juhatuse liikmena tegutsedes järgida hageja huve ning tegutseda korraliku ettevõtja hoolsusega. X X tegevus hageja juhatuse liikmena sõlmides lepingu, mille alusel seati ühishüpoteek hagejale kuuluvatele kinnistutele, tagamaks laenu, mille võttis X Xle 100%liselt kuuluv äriühing JTP Arenduse ning mille juhatuse liige X X oli, läbi viidud huvide konfliktis ning hageja esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi rikkudes. Hüpoteegipidaja on majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik, mille tegevusala on x2008 koodiga x, muud mujal liigitamata finantsteenuste abitegevusalad. Hüpoteegipidaja ainuosanik on Advokaadibüroo x OÜ. Hüpoteegipidaja juhatuse liige on vandeadvokaat. Eeltoodust tulenevalt, arvestades hüpoteegipidaja ning selle osaniku tegevusala ning selle juhatuse liikme eriala, on tõenäoline, et kostja oli lepingut sõlmides teadlik asjaolust, et X X rikub hageja eest lepingut allkirjastades oma ÄS § 187 lg-st 1 tulenevat kohustust käituda

hageja huvides ning allkirjastas lepingu olles huvide konfliktis, kuna laenu, mida tagas kinnistutele seatav ühishüpoteek, saaja oli X Xle 100%-liselt kuuluv äriühing JTP Arenduse, mille juhatuse liige oli samuti X X. Kui kostja eeltoodut ei teadnud, pidi ta sellest teadlik olema oma majandus- ja kutsetegevuses tegutsemisest tuleneva hoolsuskohustuse ning selle juhatuse liikme erialast tulenevalt. Lepingu tühistamisavaldus esitatakse kostjale käesoleva hagi kättetoimetamisega. Hageja avaldab soovi leping tühistada. TsÜS § 131 lg 3 kohaselt võib esindatav tehingu vastavalt sama sätte lõikele 1 tühistada kuue kuu jooksul, arvates ajast, mil ta sai teada asjaoludest, mis annavad õiguse tehing vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele 1 tühistada. Tehingut ei või tühistada pärast kolme aasta möödumist tehingu tegemisest. Tehing sõlmiti 12.10.2016, millest tulenevalt ei ole tehingu sõlmimisest möödunud kolme aastat. Asjaolust, et kinnistutele on seatud ühishüpoteek X Xle 100%-liselt kuuluva äriühingu JTP Arendusele antud laenu tagatiseks, sai hageja teada 20.10.2017, mil Advokaadibüroo x AS töötaja tegi kasutaja portaali x.co. Andmed portaali x vahendamise tulemusel antavate laenude kohta ei ole avalikud ning on kättesaadavad ainult registreeritud kasutajatele. Eelviidatud kuupäeval saadi andmed selle kohta, et laen, mille tagatiseks on kinnistutele lepingu alusel seatud ühishüpoteek, on antud JTP Arendusele ning vastavad tehingud on sõlmitud vastuolus ÄS § 187 lg-ga 1. Sellest tulenevalt on lepingu kui tehingu tühistamise avaldus esitatud tähtaegselt. Eelnimetatu on kehtib kinnistutele seatud ühishüpoteegi võlaõigusliku tehingu kohta. Riigikohus on leidnud, et asjaõiguslepingut saab üldjuhul tühistada esindaja kohustuste rikkumise tõttu (TsÜS § 131), kuna see eeldab TsÜS § 131 lg 1 kohaselt tehingu tingimuse analüüsimist, mis saab puudutada esmajoones võlaõiguslikku (kausaal)tehingut. Samuti on Riigikohus leidnud, et kui võlaõiguslik kohustustehing on kehtetu ja asjaõigusleping kehtiv ning kui ei esine asja käsutamist takistavaid asjaolusid (nt kinnisomandi üleminek heausksele kolmandale isikule), siis on võimalik kinnisomand tagasi saada alusetu rikastumise sätete järgi, s.o võlaõigusseaduse 52. peatüki 2. jao kohaselt. Tühiste ja tühistatud tehingute tagasitäitmine toimub alusetu rikastumise sätete järgi vastastikuse restitutsiooni põhimõttel. TsÜS § 90 lg 2 kohaselt tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt peab olema võlausaldaja võlgnikule midagi üle andnud. X X on seadnud hüpoteegi ehk teinud soorituse kostjale I, mille tulemusena tagas sooritus kui ühishüpoteek kõiki hageja rahalisi kohustusi. Seega oli X X teinud soorituse nii olemasolevate kui ka tulevaste kohustuste täitmiseks. Kohustustehing, mille alusel sõlmiti ühishüpoteegi seadmiseks käsutustehing, oli tehtud hageja esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi rikkudes, X Xl puudus hageja esindamiseks õigus, tema juhatuse liikme volitused olid lõppenud ning osanikud ei teadnud tehingust, X X vastu alustati kriminaalmenetlust. Puuduvad nõuet välistavad asjaolud VÕS § 1028 lg 2 mõttes. VÕS § 1032 lg 1 alusel võib üleandja saajalt tagasi nõuda saadu. Hagejal tuleb nimetatud sätte mõttes taastada endine olukord. Selleks palub hageja kohtul asendada kostja I nõusolek hüpoteegi kustutamiseks kohtulahendiga TsÜS § 68 lg 5 tähenduses. Eeltoodu põhjal toimub kohtutäitur Risto Sepp poolt läbiviidav sundtäitmine ilma õigusliku aluseta ning sellest tulenevalt on hageja taotlenud kinnistute osas läbiviidava sundtäitmise lubamatuks tunnistamist TMS § 222 lg 1 alusel. Hageja palub tuvastada, et 12.10.2016 sõlmitud kohustustehing, mille alusel seati Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud kinnistutele registrikoodidega x (katastritunnus x sihtotstarve elamumaa 100%); x (katastritunnus x, aadress x, sihtotstarve elamumaa 100%) ning 13588402 (katastritunnus x, aadress x, sihtotstarve elamumaa 100% ühishüpoteek summas 210 000 eurot kostja I kasuks on TsÜS § 131 lg 1 alusel kehtivalt tühistatud hageja

08.03.2018 hagiavalduses sisalduva tühistamisavaldusega. Samuti palub hageja kohustada kostjat I andma nõusolek kustutada kinnistutele seatud ühishüpoteek ning asendada TsÜS § 68 lg 5 alusel kostja nõusolek kinnistusraamatu kannete muutmiseks. Samuti palub hageja tunnistada kohtutäitur Risto Sepp poolt alustatud kinnistute suhtes toimuv sundtäitmine lubamatuks TMS § 22 lg 1 alusel. Kostja I vastuväited Kostja I vaidles hagile vastu. Kostja leiab, et selgelt põhjendamatud ja ebaloogilised X Arenduse viited tehingu tühistamise aluste esinemise osas TsÜS § 131 lõike 1 alusel. X tagatisagent ei teadnud ega pidanudki teadma, et X Xl puudub sisesuhtest tulenevalt esindusõigus ning vastupidine ei nähtu ka hagist ega menetlusdokumendist. Samas on ka väited ÄS § 181 lõikes 3 sätestatud olukorra esinemisest selgelt väärad. Nimelt ei väljunud hüpoteegi seadmise leping X Arenduse tavapärasest majandustegevusest, kuna hagi lisaks olevast äriregistri väljavõttest nähtub, et oma kinnisvara ost ja müük on X Arenduse põhitegevusalaks. Seejuures on kinnisvaraarendusega tegelevate ettevõtete puhul tavapärane riskide jaotamine mitmete äriühingute vahel ning kinnisvara tagatisel antavate laenudega ehituse finantseerimine. Seega ei olnud käesoleval juhul juba olemuslikult tegemist X Arenduse tavapärasest majandustegevusest väljuva tegevusega. Kolmanda isiku varale hüpoteegi seadmine teise isiku kohustuse tagamiseks on igati seaduslik ning tavapärane praktika, mistõttu ei ole võimalik vastavast asjaolust koheselt esindaja esindusõiguse piiride ületamist eeldada. X Arenduse viited ÄS § 181 lõikele 3 on täiesti asjakohatud ja ebaõiged, kuna käesoleval juhul ei olnud JTP arenduse hüpoteegi seadmise lepingu osapooleks. Seetõttu ei olnud vastava tehingu näol tegemist juhatuse liikmega ega tema 100% omandis oleva äriühinguga tehtud tehinguga, nagu X Arendus ekslikult on leidnud. Seega, kuigi ÄS § 181 lõikes 3 sätestatud alus ei annaks alust tehingu tühistamiseks TsÜS § 131 lõike 1 alusel, on ka väited vastavate aluste esinemise kohta väärad. Lisaks on põhjendamatud ning ebaloogilised X Arenduse etteheited selle osas, et X tagatisagendi osanikuks on Advokaadibüroo x OÜ ning juhatuse liikmeks vandeadvokaat T K . Esiteks nähtub hagi lisaks olevast dokumendist, et X tagatisagendi esindajana tegutses vastava lepingu sõlmimisel volikirja alusel E X. Seetõttu ei saa X tagatisagendile mingil juhul ette heita, et kuivõrd viimase juhatuse liikme näol on tegemist vandeadvokaadiga, oleks ta pidanud tehingu tegemisel mõistma esindusõiguse piiride ületamist, kuna X tagatisagendi seaduslik esindaja vastava lepingu sõlmimisel ei osalenud. Samas oleks sellised etteheited põhjendamatud ka siis, kui vandeadvokaat X X oleks tehingus osalenud. Lisaks puudub käesoleval juhul vaidlus selle üle, et hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise ajal oli X X kantud X Arenduse juhatuse liikmena äriregistrisse. Eeltoodud põhjustel oli X tagatisagendil ÄS § 34 lõike 2 kohaselt õigus vastavale kandele tugineda. Seejuures puudub käesoleval juhul vaidlus ka selle üle, et X X juhatuse liikme volitused hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise ajal olid kehtivad, st vastav kanne ei olnud ebaõige. Eeltoodud etteheited on põhjendamatud ka seetõttu, et X X on X Arenduse seadusliku esindajana hüpoteegi seadmise lepingu punktis 2.1.8 kinnitanud, et tema esindusõigus on kehtiv ning tal on olemas kõik käesoleva lepingu sõlmimiseks vajalikud äriühingusisesed nõusolekud, volitused ja kooskõlastused. Kuivõrd X X vastavat asjaolu lepingu sõlmimisel kinnitas, puudus X tagatisagendil mistahes põhjus vastava kinnituse õigsuses kahelda. Seejuures on oluline rõhutada, et ka hüpoteegi seadmise lepingu notariaalse vormi tõttu ei ole

põhjendatud X Arenduse etteheited seadusliku esindaja esindusõiguse olemasolus kahelda, kuivõrd ka notari ülesandeks on vastavat asjaolu kontrollida. Seetõttu ei saa käesoleval juhul väita, nagu oleks X tagatisagendil esinenud kõrgendatud kohustust X X esindusõigust kontrollida. Seejuures ei teadnud ega saanudki X tagatisagent teada, et X Arenduse osanikud ei soovinud anda X Xle täieliku juhatuse liikme esindusõigust ning X Arenduse ei ole vastupidist tõendanud. Lisaks on vastav asjaolu ebaoluline ka seetõttu, et ÄS § 181 lõike 2 teise lause kohaselt ei kehti esindusõiguse piiramine kolmandate isikute suhtes. X Arenduse peamiseks etteheiteks on X X poolne juhatuse liikme sisesuhtest tuleneva kohustuse rikkumine. Seetõttu on hagi esitatud vale isiku vastu. Puudub mistahes mõistlik põhjus kanda X X poolseid kohustuse rikkumisi üle X tagatisagendile ning ka X Arendus ei ole välja toonud asjaolusid, mis õigustaksid X X poolsete rikkumiste etteheitmist X tagatisagendile. X Arendus soovib sisuliselt X X poolt sisesuhtest tuleneva kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Käesoleval juhul ei ole eluliselt usutav, et X Arendus sai hüpoteegi seadmise lepingu tühistamise aluste esinemisest teada alles 20. oktoobril 2017. Seetõttu on hagi esitatud TsÜS § 131 lõikes 3 sätestatud tähtaega rikkudes. X Arendus on väitnud, et X Arendus sai hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingu tühistamise alustest teada alles 20. oktoobril 2017, mil Advokaadibüroo x töötaja tegi kasutaja portaali x.co. Eeltoodud asjaolu ei ole eluliselt usutav, kuna Tartu Maakohtu kinnistusosakond saadab puudutatud isikutele kandeavalduste tegemisest teate. Eeltoodud teade saadeti ilmselt ka X Arenduse üldmeilile, mistõttu pidi X Arendus vastaval hetkel hüpoteegi seadmise lepingust teadlikuks saama. Lisaks on kinnistusraamatu andmed avalikud, mistõttu ei ole eluliselt usutav, et X Arendus ei teadnud terve aasta jooksul tema kinnistutele seatud hüpoteekidest ega nende aluseks olevast asjaõiguslepingust. Seejuures on asjakohatud X Arenduse viited, et portaali x.co vahendusel antud laenude info ei ole avalik, vaid on kättesaadav vaid registreeritud kasutajatele. Asjaolu, et hüpoteek on seatud JTP arenduse kohustuse tagamiseks, nähtus ka hüpoteegi seadmise lepingust, mis oli X Arendusele eesti.ee portaali vahendusel igati kättesaadav. Seetõttu ei ole eluliselt usutav, et X Arendus sai väidetavatest hüpoteegi seadmise lepingu tühistamise alustest teada alles 20. oktoobril 2017. Igal juhul oleks X tagatisagendi ning x.co portaali kaudu JTP arendusele antud laenu investeerinud isikute suhtes äärmiselt ebaõiglane, kui X Arenduse majandustegevusest tulenevate riskide (esindaja poolt sisesuhtest tuleneva kohustuse väidetava rikkumise) realiseerumise tulemusena kaotaks X tagatisagent tema poolt heauskselt omandatud asjaõiguse. Kostja II seisukohad Kostja II vastuse kohaselt Harju Maakohtu 9.01.2018.a. kohtumäärusega kuulutati välja kostja II endise juhatuse liikme X X’i pankrot ning tulenevalt PankrS § 91 laienes X X’ile automaatselt ärikeeld, mis tähendab, et X X ei tohtinud alates nimetatud kuupäevast enam tegutseda JTP Arenduse OÜ juhatuse liikmena. Eelnimetatust tulenevalt otsustas JTP Arenduse OÜ osanik kutsuda X X’i juhatuse liikme kohalt tagasi ning valida uueks juhatuse liikmeks X X, kes on äriregistrisse kantud juhatuse liikmena alates 07.03.2018.a. Kostja II seaduslik esindaja on korduvalt saatnud X X’ile teabenõudeid ja elektronkirju, milles on palunud endale üle anda JTP Arenduse OÜ raamatupidamisdokumendid. Samuti on kostja II

seaduslik esindaja palunud X X’ilt selgitust antud hagiavalduses toodud asjaolude kohta, kuid ei ole vastust saanud. Nimetatust tulenevalt ei ole JTP Arenduse OÜ-l võimalik esitada oma seisukohta hagiavaldusele. Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostjate vastusega ning poolte poolt menetluse käigus esitatud tõenditega ja kuulanud ära pooled, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning kohtule esitatud tõendite alusel tuvastatuks:  Hageja ja kostja I vahel on 12.10.2016 sõlmitud notariaalne ühishüpoteegi seadmise võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping, mille alusel seati hagejale kuuluvatele kinnistutele aadressidel X põik x ja x (edaspidi ka kinnistud) ühishüpoteek kostja I kasuks summas 210 000 eurot, mida hiljem asuti kostja 2 makseraskuste tõttu realiseerima  Hagejat esindas 12.10.2016 tehingute sõlmimisel X X, kes oli samal ajal kantud äriregistrisse hageja ainsa juhatuse liikmena. X X ei olnud hageja osanik.  12.10.2016 sõlmitud ühisüpoteegi seadmise lepinguga seati ühishüpoteek hageja kinnistutele selleks, et tagada X OÜ poolt kostjale II antud laenu;  X X oli tehingute sõlmimise ajal korraga nii kostja II kui ka AS-i x ainuosanik ja juhatuse liige;  Kostjat I esindas 12.10.2016 ühishüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel Eli X: Hageja palub tuvastada, et 12.10.2016 sõlmitud kohustustehing, mille alusel seati kinnistutele aadressiga X x (eelnimetatud kinnistud edaspidi koos nimetatud kinnistud) ühishüpoteek summas 210 000 eurot (edaspidi nimetatud ühishüpoteek) kostja I kasuks on TsÜS § 131 lg 1 alusel kehtivalt tühistatud hageja 08.03.2018 hagiavalduses sisalduva tühistamisavaldusega, kohustada kostjat I andma nõusolek kustutada eelnimetatud kinnistutele seatud ühishüpoteek ja asendada kohtuotsusega kostja I nõusolek kinnisraamatu kannete muutmiseks. Samuti palub hageja tunnistada kohtutäitur Risto Sepp poolt alustatud kinnistute suhtes toimuv sundtäitmine lubamatuks TMS § 222 lg 1 alusel. Kinnistusraamatu kande kustutamise eelduseks on AÕS § 65 lg 1 järgi see, et kanne peab olema ebaõige. Hageja on hagiavalduses toonud esile selle, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige seetõttu, et hüpoteegi seadmise lepingu sõlmis hageja esindaja oma kohustusi rikkudes ja hageja tühistas seetõttu esindaja tehtud tehingu TsÜS § 131 alusel sõltumata sellest, et esindaja oli juhatuse liikmena kantud äriregistrisse. Kohus leiab, et hageja esimene nõue võiks kuuluda rahuldamisele TsÜS § 131 alusel, hageja teine nõue võiks kuuluda rahuldamisele, asjaõigusseaduse § 65 lg 1 ja kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 alusel. Kui hüpoteegipidaja keeldub vastavat tahteavaldust tegemast, saab kohus tema tahteavalduse TsÜS § 68 lg 1 järgi asendada kohtuotsusega. Kuna kostja I on alustanud hüpoteegipidajana täitemenetlust, siis hageja kolmas nõue võiks kuuluda rahuldamisele täitemenetluse seadustiku § 221 lg 1 alusel.

Hageja esitas 09.03.2018 kohtule hagiavalduse, milles palus tühistada tehing, mille alusel seati hagiavalduses nimetatud kinnistutele ühishüpoteek summas 210 000 eurot kostja kasuks TsÜS § 131 lg 1 alusel. Hageja on seisukohal, et kuna hagi ja selle täiendus on kostjale I kätte toimetatud 28.03.2018, siis sellest tulenevalt on kohustustehing, millega hüpoteek kanti kinnistusraamatusse, tühistatud alates 28.03.2018 TsÜS § 131 lg 1 alusel. Hageja leiab, et X X sõlmides kohustustehingu hageja esindajana, millega seati ühishüpoteek hagejale kuuluvatele kinnistutele tagamaks kostjale II antud laenu, rikkus X X hageja suhtes TsÜS §-st 35 tulenevat lojaalsuskohustust hoiduda ühingu jaoks kahjulike tehingute sõlmimisest juhatuse liikme endaga seotud isikuga ja ÄS § 187 lg 1 tulenevast hoolsuskohustust. Kostja I leiab, et hageja ei ole järginud hüpoteegi tühistamisel 6-kuulist tähtaega. Samuti on kostja I seisukohal, et puuduvad alused 12.10.2016 sõlmitud lepingu tühistamiseks. Kõigepealt võtab kohus seisukoha küsimus, kas hageja on tühistanud 12.10.2016 sõlmitud ühishüpoteegi seadmise võlaõigusliku lepingu TsÜS § 131 lg-s 3 sätestatud tähtaja jooksul. TsÜS § 131 lg 3 kohaselt võib esindatav tehingu vastavalt sama sätte lõikele 1 tühistada kuue kuu jooksul, arvates ajast, mil ta sai teada asjaoludest, mis annavad õiguse tehing vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele 1 tühistada. Tehingut ei või tühistada pärast kolme aasta möödumist tehingu tegemisest. Kohus leiab, et hageja on esitanud hagi TsÜS § 131 lg-3 nimetatud tähtaega järgides. Hageja esitas kostjale I tühistamisavalduse 08.03.2018. Hageja on selgitanud, et hageja osanikud said juhuslikult teada asjaolust, et hageja kinnistule seati 16.10.2016 tehinguga ühishüpoteek tagamaks X X isiklike äriühingute kohustusi, alles 20.10.2017 x.co portaali kaudu. Vaidlust pole selle üle, et andmed portaali x.co vahendamise tulemusel antavate laenude kohta pole avalikud, vaid kättesaadavad ainult kasutajatele. Kohtule esitatud ekraanitõmmisest kasutaja registreerimise kohta nähtub, et Advokaadibüroo X AS töötaja Mirjam on soovinud liituda X keskkonnaga ja seejärel on talle saanud nähtavaks andmed X põik sildfinantseeringu kohta, millest nähtuvalt laen, mille tagatiseks on kinnistutele lepingu alusel seatud ühishüpoteek, on antud JTP Arendusele (I kd tl 35). Kohtule esitatud osanike otsusest nähtuvalt valiti uueks juhatuse liikmeks x 02.03.2018 (I kd tl 9-11). Seega on esitatud tühistamisavaldus ca 5 kuud peale hageja osanike poolt X X poolt väideava rikkumise toime panemisest teada saamisest ja vähem kui nädal pärast uue juhatuse liikme valimisest. Hagiavaldus toimetati kostjani I e-toimiku andmetel 28.03.2018 ehk enne 6-kuulise tähtaja möödumist 20.04.2018. Tühistamisavalduse esitamise hetkeks oli tehingute sõlmimiseks möödunud umbes poolteist aastat. Kuigi kostja I on väitnud, et hageja oli varasemalt teadlik tema kinnistule seatud ühishüpoteegist ja asjaolust, et vastav hüpoteek tagab kostja II poolt võetud kohustusi, ei ole selle kohta tõendeid esitatud. Kostja väitel saadetud ilmselt Tartu Maakohtu kinnistusosakonna poolt teade ühishüpoteegi seadmisest hageja üldmeilile ja lisaks on kinnistusraamatu andmed avalikud. Kohus märgib, et isegi kui Tartu Maakohus saatis ühishüpoteegi seadmise kohta teate hageja üldmeilile, siis sellel ajal oli hageja juhatuse liikmeks X X, kes need väidetavalt rikkumised toime pani ning hageja endise juhatuse liikme X X poolt ühisüpoteegi kohta kande tegemisest teadlik olemist ei saa käesoleval juhul käsitleda asjaoludest teada saamisena, mis annavad õiguse tehing tühistada. Lisaks eelnevale ei olnud hagejal võimalik ka tehingu tühistamise avaldust enne 02.03.2018 esitada, sest hageja juhatuse liige oli selle ajani M X. Alles 02.03.2018 on hageja juhatuse liikmeks valitud x. Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et hageja on esitanud hagi TsÜS § 131 lg-s 3 nimetatud tähtaega järgides. Järgnevalt tuleb kohtul kontrollida ka on täidetud TsÜS § 131 lg 1 sätestatud materiaalsed eeldused tehingu tühistamiseks.

TsÜS § 131 lg 1 alusel tehingu tühistamiseks tuleb hagejal tõendada järgmiste eelduste täidetust:   

esindaja on rikkunud tehingu tegemisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi; tehing on vastuolus esindatava huvidega; tehingu teine pool teadis kohustuse rikkumisest või pidi teadma.

Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole hageja tõendanud kõigi eelnimetatud tingimuste täidetust. Poolte vahel puudub vaidlus, et 12.10.2016 notariaalse ühishüpoteegi seadmise võlaõigusliku lepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajal oli X X hageja juhatuse liikmena kantud äriregistrisse. Seega oli kostjal I ÄS 1⁄2§ 34 lõike 2 kohaselt õigus vastavale kandele tugineda. Kohus leiab, et tõendamist on leidnud, et X X rikkus tema ja hageja sisesuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi hageja huvidega vastuolus oleva tehingu. Kohus tuvastab, et 12.10.2016 sõlmitud notariaalse ühishüpoteegi seadmise, võlaõigusliku lepingu ja asjaõiguslepingu alusel seati hagejale kuuluvatele kinnistutele aadressidel X põik x (edaspidi ka kinnistud) ühishüpoteek kostja I kasuks summas 210 000 eurot. Nimetatud lepingu punkti 5.2.1 kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik laenuandjate nõuded ja hüpoteegipidaja nõuded JTP Arenduse OÜ vastu, sealhulgas tulevikus tekkivad nõuded, mis on tekkinud või tekivad laenuandjate poolt „X põik sildfinantseering“ projekti rahastamiseks X OÜ peetava portaali x.com kaudu JTP Arenduse OÜ-le antud või antavate laenudega, sealhulgas on tagatud võimalikud võlgnevuse sissenõudmise ja hüpoteegi realiseerimisega seotud kuud. Samuti on tagatud nõueteks vastavalt portaali x.co tingimustele nimetatud portaali vahendusel laenude andmisel tekkivast paralleelkohustustest kostjale tulenevad nõuded JTP Arenduse OÜ vastu (I kd tl 1322). Nimelt X X eelistas endaga seotud äriühingut ehk kostja II ja AS-i x huve tehingus esindatava äriühingu ehk hageja huvidele, seades hageja varale ühishüpoteegi ilma igasuguse vastusoorituseta hageja jaoks. Kohus nõustub hagejaga, et laenu, mida ühishüpoteek tagas, ainus eesmärk oli X Xle kas otse või kaudselt kuuluvate äriühingute kohustuse tagamine. Nimelt portaali x.co laenu detailse info all on muu hulgas välja toodu järgnev: „Laenu kasutatakse laenuvõtja olemasoleva laenu refinantseerimiseks ja AS Kodu Grupp kohustuste tasumiseks“ (I kd tl 40 pöördel). Kohtule esitatud Väärpaberite keskregistri väljavõttest nähtuvalt AS-i Kodu Grupp aktsiad nimeväärtusega 25,560.00 eurot, mis moodustavad 50% äriühingu aktsiakapitalist, kuuluvad X Xle ja aktsiad nimiväärtusega 25,560.00 eurot kuuluvad OÜ-le X Konsultatsioonid (II kd tl 8). Kohtule esitatud äriregistri väljavõttest nähtuvalt OÜ X Konsultatsioonid ainuosanik on X X, kellele kuulub äriühingu osa nimeväärtusega 2,556.00 eurot, moodustades 100% osakapitalist (II kd tl 9). Äriregistri väljavõttest nähtuvalt X X on JTP arenduse OÜ ainuosanik (I kd tl 26). TsÜS § 35 sätestab, et juriidilise isiku juhtorgani liikmed peavad oma seadusest või põhikirjast tulenevaid kohustusi täitma juhtorgani liikmelt tavaliselt oodatava hoolega ja olema juriidilisele isikule lojaalsed. ÄS § 187 lg 1 kohaselt peab juhatuse liige täitma oma kohustusi korraliku ettevõtja hoolsusega. Juhatuse liikme tegevus ei tohi olla äriühingu huvidega vastuolus. Kohus tuvastab, et hageja osanikud on X Xile andnud volituse tegelemiseks kinnistute arendamisega (II kd tl 10-21). Hageja on selgitanud, et hageja osanikud valisid X Xi juhatuse liikmeks eesmärgil, et ta tegeleks kinnistute arendamisega ja seejärel müügiga hageja ja hageja osanike huvides. Hageja osanikud ei ole andud X Xle volitusi või nõusolekuid kinnistutele hüpoteekide seadmiseks nii, et need tagaksid X Xle kuuluva JTP Arendus OÜ kohustusi. Sellega rikkus X X TsÜS § -st 35 tulenevat lojaalsuskohustus tegutsedes äriregistri kandele tuginedes hageja juhatuse liikmena ja seades hagejale kuuluvatele kinnistutele hüpoteegid

tema endaga seotud äriühingute kohustuste tagamiseks. Samuti rikkus X X ÄS § 187 lg 1 tulenevat hoolsuskohustust. Samas asub kohus seisukohale, et tõendamist pole leidnud, et kostja I teadis või pidi teadma hageja esindaja X X poolsest kohustuse rikkumisest. Kostja I on kohtuistungil selgitanud, et temale edastatakse enne iga tehingut vaid tagatislepingu sõlmimiseks vajalikud andmed. Vaidlusaluse 12.10.2016 tehingu osas kohtule esitatud e-kirjast nähtuvalt on x.co laenuhalduri poolt kostjale I edastatud andmed X portaalis oleva projekti „X põik sildfinantseering“ hüpoteegi seadmiseks järgmised andmed: hüpoteegisumma, millist nõuet hüpoteek tagab ning notari kontaktid (II kd tl 86). Kohus nõustub kostjaga I, et seetõttu ei teadnud ega pidanudki kostja I teadma, et laenu kasutatakse ettevõtete kasuks, mille kasusaajaks lõppastmes on M X. Kohus leiab, et hageja ei ole vastupidist käesolevas tsiviilasjas tõendanud. Kostja I on selgitanud, et kostja I näol on tegemist X OÜ-st, laenusaajatest ja tagatise andjatest eraldiseisva ja sõltumatu tagatiste hoidjaga, kes ei anna ühelegi vastaspoolele nõu. Seetõttu ei teadnud kostja I ega pidanudki teadma, millisel sihtotstarbel laenu antakse või millised on laenusaaja ja tagatise andja omavahelised suhted, ega kontrollinud ka laenusaaja ja tagatise andja osanikeringi. Küll aga nähtub 12.10.2016 hüpoteegi seadmise lepingust, et hageja esindaja X X kinnitas tehingu käigus, et tal on olemas kõik ühingusised kooskõlastused hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimiseks ning tehing ei kahjusta hageja huve. Hageja on väitnud, et kostja I oleks pidanud eeldama, et hageja esindaja esitab valekinnituse ja seetõttu M X poolt antud kinnitust mitte usaldama. Kohus hageja käsitlusega ei nõustu. Kohus märgib, et kohtule esitatud kokkuvõttest 15.12.2017 M X vastu esitatud kuriteoteate asjaolude kirjeldusest nähtub, et hageja ise on X X poolseid kinnitusi uskunud ja oodanud M Xlt materjale ja uurimisasutuste väliseid lahendusi (II kd tl 71-82). Kohus leiab, et seetõttu on põhjendamatud hageja etteheited, et kostja I ei saanud X X kinnitustele tugineda, kui hageja ise on kriminaalasjas X X poolsetele lubadustele tuginenud. Seega puudus kostjal I alus või põhjus hageja osanike nõusoleku küsimiseks. Lisaks ei oleks kostja I poolt registriväljavõtete tegemine midagi täiendavat juurde andnud, kuna olukord, kus laenusaaja ja tagatise andja on erinevad isikud, ei saa iseenesest tähendada hageja huvide lubamatut kahjustamist. Lisaks sellele nähtub hageja poolt kohtule esitatud kuriteoteate asjaolude kirjeldusest, et sarnane olukord on aset leidnud ka varasemalt. Nimelt seadis X X teisele hagejale kuulunud kinnistu kaasomandiosale (registriosa nr x) hüpoteegi X Konsultatsioonid OÜ kohustuste tagamiseks, mis on X Xle ainuisikuliselt kuuluv äriühing. Hagejale kuulunud kinnistu kaasomandiosa müüdi 2012. aastal täitemenetluse tulemusel. Seega leidis sarnane olukord aset juba 2012. aastal. Kohus märgib, et sellest hoolimata ei kutsunud hageja osanikud X Xa hageja juhatusest tagasi ega võtnud tagasi nende poolt väljastatud ulatuslikke ja tähtajatuid volikirju. Kohus nõustub kostjaga I, et käesoleval juhul on toonud hageja huvide kahjustumise kaasa hageja osanike enda hooletus ning juhatuse üle piisava kontrolli teostamata jätmine. Hageja osanike poolne hooletus ning oma õiguste kaitseks vajalike sammude astumata jätmine ei saa panna kostjale I kohustust seda hageja eest teha. Ei saa kuidagi eeldada ega nõuda, et keegi kolmas isik (käesoleval juhul kostja I) peaks olema hageja huvide kaitsel hoolikam kui hageja enda osanikud. Seetõttu ei ole käesoleval juhul TsÜS § 131 lg 1 sätestatud eeldused täidetud. Ka õiguskirjanduses on leitud, et TsÜS § 131 lõikes 1 sätestatud tehingu tühistamise aluste hindamisel tuleb silmas pidada, et tehingu teisel poolel ei ole kohustust kontrollida, kas esindusõigust omav esindaja tegutseb tehingu tegemisel ka esindatava parimates huvides ning ta ei riku tehingu tegemisega sisesuhtest tulenevaid kohustusi või piiranguid. Näiteks ei ole juhatuse liikme poolt juriidilise isiku nimel allkirjastatava lepingu teisel poolel kohustust kontrollida, kas juhatuse liige tegutseb nõukogu nõusolekul ning võib tehingu allkirjastada ka

juhul, kui leping väljub ilmselgelt igapäeva majandustegevuse raamest ning juhatuse liige vajab selle tegemiseks sisesuhtest tulenevalt nõukogu nõusolekut. Kui teine pool nõukogu nõusoleku olemasolu ei kontrolli, ei käitu ta hooletult ning nõukogu nõusoleku puudumise korral ei järeldu sellest vastava asjaolu teadma pidamine (Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne, P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, lk 383) Hageja on tuginenud ka ÄS § 181 lg 3-le, mille kohaselt osaühingu ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing on tühine, kui tehinguga ei nõustunud osanikud või nõukogu. See ei kehti tehingu suhtes, mis tehakse osaühingu igapäevases majandustegevuses kauba või teenuse turuhinna alusel. Kohus selgitab, et ÄS § 181 sätestab osaühingu juhatuse liikmete esindusõiguse reeglid, sealhulgas esindusõiguse piirangud. Selle paragrahvi esimese lõike kohaselt võib osaühingut kõikide tehingute tegemisel esindada iga juhatuse liige, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud, et juhatuse liikmed esindavad osaühingut mitmekesi või ühiselt. Kolmandate isikute suhtes kehtib ühine esindus ainult siis, kui see on kantud äriregistrisse. ÄS § 181 lg 2 järgi on juhatuse liikmed osaühingu nimel tehingute tegemisel kohustatud osaühingu suhtes järgima põhikirjas ettenähtud või osanike, nõukogu või juhatuse kehtestatud piiranguid, kuid eelnimetatud piirangud ei kehti kolmandate isikute suhtes. Juhatuse liikme esindusõiguse piirangu sätestab ka ÄS § 181 lg 3, mille kohaselt on osaühingu ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing tühine, kui tehinguga ei nõustunud osanikud või nõukogu (v.a kui tehing tehakse osaühingu igapäevases majandustegevuses kauba või teenuse turuhinna alusel). Sama paragrahvi lg 4 järgi ei ole juhatuse liikmel õigust esindada osaühingut ka selliste tehingute tegemisel, mille puhul vastavalt seadusele otsustavad esindaja määramise eraldi osanikud või nõukogu. ÄS § 181 lg 2 sätestab põhimõtte, et kõik juhatuse liikmete esindusõiguse piirangud kehtivad üldjuhul vaid ühingu sisesuhtes. Sama paragrahvi esimese lõike järgi on üksnes ühine esindus võimalik teha äriregistri kande vahendusel nähtavaks ja panna kehtima ka kolmandate isikute suhtes. Riigikohus on 14.10.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-110-15 leidnud, et eeltoodust tuleneb, et kuigi üldiselt tuleb kõiki juhatuse liikme esindusõiguse piires tehtud tehinguid lugeda kolmandate isikute suhtes kehtivaks, saavad äriühingu sisesuhtes toimunud rikkumised omada siiski tähendust ka ühingust väljapoole ja mõjutada kolmandate isikutega sõlmitud tehingute kehtivust juhul, kui tehing tehakse vastuolus esindatava huvidega ja kolmas isik on rikkumise suhtes pahauskne, st teab või peab rikkumisest teadma. Kohus leiab, et hageja väited ÄS § 181 lõikes 3 sätestatud olukorra esinemise kohta ei ole leidnud tõendamist. Nimelt ei väljunud hüpoteegi seadmise leping sõlmimine hageja tavapärasest majandustegevusest, kuna kohtule esitatud äriregistri väljavõttest nähtub, et oma kinnisvara osa ja müük on hageja põhitegevusalaks. Lisaks on hageja poolt viited ÄS § 181 lõikele 3 põhjendamatud ka seetõttu, et käesoleva juhul ei olnud kostja II hüpoteegi seadmise lepingu osapooleks. Seetõttu ei olnud hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel tegemist juhatuse liikme ega tema 100% omandis oleva äriühinguga tehtud tehinguga nagu hageja on seda ekslikult leidnud. Riigikohus on leidnud, et asjaõiguslepingut saab üldjuhul tühistada esindaja kohustuste rikkumise tõttu (TsÜS § 131), kuna see eeldab TsÜS § 131 lg 1 kohaselt tehingu tingimuse analüüsimist, mis saab puudutada esmajoones võlaõiguslikku (kausaal)tehingut. Samuti on Riigikohus leidnud, et kui võlaõiguslik kohustustehing on kehtetu ja asjaõigusleping kehtiv kui ei esine asja käsutamist takistavaid asjaolusid (nt kinnisomandi üleminek heausksele kolmandale isikule), siis on võimalik kinnisomand tagasi saada alusetu rikastumise sätete järgi.

Kohus leiab, et kuivõrd ei ole täidetud tehingu tühistamise materiaalsed alused, siis ei ole 16.10.2016 sõlmitud kohustustehingut kehtivalt tühistatud, siis on 16.10.2018 sõlmitud ühishüpoteegi seadmise võlaõiguslik leping jätkuvalt kehtiv ning sellest tulenevalt ei ole hagejal TsÜS § 90 lg-test 1 ja 2 ning VÕS § 1028 lg-st 1 tulenvalt nõudeõigust kostja I kasuks seatud hüpoteegikannete kustutamiseks ja TsÜS § 68 lg 5 alusel kostja I vastava nõusoleku asendamiseks kohtuotsusega. Kuivõrd kostja I kasuks seatud hüpoteegikanne kinnistusraamatus kehtib ja tagab jätkuvalt JTP arenduse OÜ kohustusi, siis sellest tulenevalt tuleb jätta rahuldamata ka hageja nõue TMS § 221 lg alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. TsMS § 442 lõike 5 kohaselt tuleb otsuse resolutsiooniga lahendada mh rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Harju Maakohtu 28.03.2018 määrusega kohus rahuldas hagi tagamise avalduse ja peatas täitemenetluse, mille on algatanud kohtutäitur Risto Sepp kinnistute suhtes, mis on Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud registrikoodidega x (katastritunnus x, aadress X x, sihtotstarve elamumaa 100%); x (katastritunnus x, aadress X põik x, sihtotstarve elamumaa 100%) ning x (katastritunnus x, aadress X põik x, sihtotstarve elamumaa 100%). Kohus tühistab TsMS § 386 lg 4 alusel hagi rahuldamata jätmise tõttu 28.03.2018 rakendatud hagi tagamise abinõud. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, siis jätab kohus menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. Kohus määrab TsMS § 177 lg 2 alusel menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest. /allkirjastatud digitaalselt/ Marget Henriksen Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.