Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Meeli Kaur ja Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
16.05.2019, Tallinn
Tsiviilasja number
2-18-3750
Tsiviilasi
XX ja YY hagi CC ja QQ vastu korteriomandi müügilepingu tingimustele mittevastavusest tekkinud kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 28.09.2018 otsus
Kaebuse esitajad, kaebuse liik XX ja YY apellatsioonkaebus, 11 408,70 eurot ja tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja I (apellant I): XX (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Hageja II (apellant II): YY (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Äili Rodi Kostja I (vastustaja I): CC (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kostja II (vastustaja II): QQ (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Eve Grass
Istungi toimumise aeg
19.02.2019; kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Rahuldada XX ja YY taotlus uute tõendite vastuvõtmiseks.
2.Võtta asja materjali juurde järgmised tõendid: Google serverist info 2 lehel; algne kiri 23.09.2016 kell 13:08, originaalsõnum 23.09.2016 kell 13:08 kirja kättesaamise kohta; kinnisvaramaakleri e-kiri 23.09.2016 kell 14:18; originaalsõnum 26.09.2016
kell 2:23 PM; kinnisvaramaakleri e-kiri 26.09.2016 kell 3:52 PM; algne kiri 24.11.2016 kell 19:54. Tühistada Pärnu Maakohtu 28.09.2018 otsus hagi rahuldamata jätmise, menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi rahuldada. Välja mõista CC-lt ja QQ-lt solidaarselt 11408,70 eurot XX ja YY kasuks. Osas, milles maakohus võttis vastu hagist loobumise, on maakohtu otsus edasikaebamata jõustunud. Apellatsioonkaebus rahuldada. Maakohtu menetluskulud jätta 92 % solidaarselt CC ja QQ kanda ja 8 % ulatuses solidaarselt XX ja YY kanda. Ringkonnakohtu menetluskulud jätta solidaarselt CC ja QQ kanda. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (hageja I) ja YY (hageja II) esitasid 09.03.2018 hagiavalduse CC (kostja I) ja QQ (kostja II) vastu korteriomandi müügilepingu tingimustele mittevastavusest tekkinud kahju 12 408,70 euro hüvitamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ostjatena ja kostjad müüjatena 12.09.2016 korteriomandi, asukohaga Torni 2, Kuressaare linn (registriosa nr 1124634) müügilepingu müügihinnaga 57 000 eurot. Müügilepingu p-s 1.2.2. kinnitasid kostjad, et lepingu esemel ei ole müüjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole ostjaid teavitanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Pärast müügilepingu sõlmimist selgus aga, et korteriomand ei vasta müügilepingus kokkulepitud tingimustele elektripaigaldiste - ja veetorustiku seisundi osas.
3.Korteri müügikuulutustes väitsid müüjad, et korteris on vahetatud kõik torud ja elektrijuhtmestik ning aknad. Seega võisid hagejad eeldada, et nad ostavad nõuetele vastava elektrisüsteemiga korteri. Hagejate poolt on elektripaigaldiste seisukorra väljaselgitamiseks tellitud eksperthinnang Inspecta Estonia OÜ-st, milles tuvastati mitmed puudused. Puuduliku elektrisüsteemiga korter ei vasta eluruumi keskmisele kvaliteedile. Eksperthinnangus nimetatud puudused on varjatud puudused, kuna elektrijuhtmed paiknevad seintes ja vahelagedes. Seega ei olnud juhtmestiku olukorda
võimalik korteri ülevaatamise käigus tuvastada. Lisaks ei ole kostjad korteriomandi müümisel üle andnud ka elektripaigaldiste projektdokumentatsiooni (VÕS § 217 lg 1 rikkumine). 2017. a. aprilli alguses selgus, et ka korteris asuv torustik on vahetamata ja pärineb ilmselt maja ehitamise ajast. Ka see ei vasta müügilepingu tingimustele. Kuna müügikuulutuses oli müüdav korter reklaamitud väidetega, et korteris on vahetatud kõik torud ja elektrijuhtmestik ning aknad, siis oli hagejatel põhjendatud ootus, et lubatud tööd on tehtud. Samuti õigustas eeltoodu korteri eest küsitavat hinda. Seega ei vasta müüdud korter lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 4 järgi. Korteri omaduste mittevastavus lepingu tingimustele oli olemas korteriomandi üleminekul hagejatele ja kostjad vastutavad hiljem ilmnenud korteri lepingutingimustele mittevastavuste eest VÕS § 218 lg 1 järgi. Hagejad tellisid 29.09.2017 Domus Kinnisvaravaralt puudustega korteri hindamisakti, milles leiti, et puudustega korteri turuhind on 45 000 eurot ning juhul, kui elektripaigaldis vastab nõuetele, on turuhind 54 000 eurot. Seega on puudustega korteri turuväärtus 9000 euro võrra väiksem. Vastavalt AS Saare Erek hinnapakkumisele on korteri elektripaigaldiste vahetuse summaks 9000 eurot. Vastavalt Kuressaare Kommunaalprojekt OÜ hinnapakkumisele on elektrisüsteemi elektriauditi ja projekteerimistööde summaks 1344 eurot. Eeltoodust tulenevalt paluvad hagejad kostjatelt välja mõista korteri lepingutingimustele mittevastavusest tekkinud kahjuhüvitise 11 344 eurot (sh elektriauditi ja projekteerimistööde maksumuse 1344 eurot + elektripaigaldiste vahetuseks 9000 eurot + torustike vahetusele kuluva materjali ja töö teostamiseks 1000 eurot). Lisaks paluvad hagejad kostjatelt välja mõista kulutused kohtuvälisele õigusabile 1064,70 eurot. Kuna hagejatel puudusid kostjate kontaktid, saatsid nad teate varjatud puuduste kohta maaklerile. Maaklerilt õnnestus teada saada kostjate e-posti aadress. Kostjad ei vastanud hagejate kirjadele, seetõttu venis ametliku nõudeavalduse esitamine. Vaatamata eeltoodule on 19.01.2017 nõudeavaldus esitatud mõistliku aja jooksul, eelkõige arvestades asjaolusid, et elektripaigaldise erakorralise auditi tulemused selgusid alles 24.11.2016 ning hagejad tegid kõik endast oleneva, et teavitada müüjaid esinevatest probleemidest juba varem. 05.09.2018 kohtuistungil vähendasid hagejad oma nõuet torustiku vahetusele kuluva summa võrra ning loobusid nõudest 1000 euro osas.
Kostja vastuväited hagile
10.Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
11.Kostjad ei ole müügilepingut rikkunud, müüdud korteriomand vastab lepingutingimustele elektripaigaldise osas. Kostjad avaldasid müügikuulutuses, et korteris on vahetatud juhtmed. Kostjad ei ole avaldanud, et kogu korteri elektripaigaldis vastab tänapäevastele standarditele.
12.Elamu on ehitatud ja kasutusel alates 1965. aastast. Uue elektrijuhtmestiku paigaldamise all pidasid kostjad ja ka eelmine korteriomanik silmas asjaolu, et korteris ei kasutata enam 1965. aastast pärinevat elektrijuhtmestikku.
13.Lisaks tutvusid hagejad korteriga mitmeid kordi, ühel korral viibis juures ka hageja I poolt kutsutud ehitaja. Juhul, kui tegemist ei olnud vahetatud elektrijuhtmestikuga, oleks see puudus pidanud koheselt hagejatele silma torkama.
14.Inspecta Estonia OÜ auditi koostaja ei ole võtnud eelduseks asjaolu, et tegemist on 1965. a. kasutusele võetud kortermajas asuva korteriomandiga, vaid on lähtunud auditi koostamisel üksnes tänapäevastest nõuetest. Auditi koostaja on lähtunud eeldusest, et
remont on teostatud 2014. a. Tegelikkuses kostjad elektrijuhtmestiku remonti ei teostanud ning kostjatele teadaolevalt vahetas elektrijuhtmestiku eelmine korteriomanik 2004. a.
15.Inspecta Estonia OÜ auditist ei tulene, et korteris ei oleks tegelikkuses vahetatud juhtmeid. Auditist nähtub, et ohutusnõuetele vastavaks viimine eeldab korrusekilbi vahetust. Elamu trepikojas asuv korrusekilp on kõigi korteriomanike kaasomandis (KOS § 1 lg-d 1 ja 2) ning AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. Müügilepingu sõlmimise ajal puudus korteriomanike kokkulepe selle kohta, et korrusekilp tuleks ümber ehitada.
16.Hagejad ei saa tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele, kuivõrd nad ei ole õigeaegselt sellest kostjaid teavitanud (VÕS § 220 lg-d 1 ja 3). Hagejad märkisid hagiavalduse, et peagi, pärast 22.09.2016 korteriomandi valduse üleminekut selgus, et korteriomand ei vastanud lepingus kokkulepitud tingimustele elektripaigaldiste ja veetorustike seisundi osas. Väidetavad puudused selgusid Kuressaare Kommunaalprojekt 07.11.2016 hinnapakkumisest. Hagejad teavitasid kostjaid puudusest alles 19.01.2017 nõudeavaldusega, kuid oleksid pidanud puudustest teavitama hiljemalt 07.01.2017. Esimese astme kohtu otsus
17.Pärnu Maakohtu 28.09.2018 otsusega jäeti hagi rahuldamata ja võeti vastu hagejate osaline nõudest loobumine 1000 euro osas. Maakohus jättis menetluskulud hagejate kanda ja mõistis hagejatelt kostjate kasuks välja menetluskulu 1530 eurot ja viivise menetluskuludelt. Hagejate lõplik nõude suurus on 11 408,70 eurot.
18.Pooled vaidlevad selle üle, kas pärast müügilepingu sõlmimist ilmnes korteril varjatud puudus, mille eest kostjad vastutavad ning mille tõttu on hagejatel õigus nõuda kahju hüvitamist.
19.Selleks, et hinnata kostjate vastutust rikkumise eest tuleb välja selgitada, kas müüdud asi vastas lepingutingimustele ning kas kostjad vastutavad asja lepingutingimustele mittevastavuse osas. Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi. Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine. Kasutatud asjade puhul võib asja puudus olla tekkinud ka mittenõuetekohase hoolduse tagajärjel (RKTKo nr 3-2-1-23-10 p 12).
20.Sõlmitud ostu-müügilepingus ei ole pooled välja toonud, millistele tingimustele korteriomand vastama peab, st müügileping ei sisaldanud kokkulepet korteri kvaliteedi kohta. Korteri müügikuulutustes väitsid müüjad, et korteris on vahetatud kõik torud ja elektrijuhtmestik ning aknad, seega võisid ostjad eeldada, et ostavad nõuetele vastava elektrisüsteemiga korteriomandi. Kuna müügileping ei sisaldanud kokkulepet kvaliteedi kohta, siis pidi korter VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele nõuetele.
21.Hagejad ei ole välja toonud, et ostetud korter ei olnud vähemalt keskmise kvaliteediga. Kuigi hagejad on hagiavalduse lisana esitanud kostjate poolt hagejatele kohtuväliselt edastatud Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ müügikuulutuse, on tegemist tegelikkuses 2014. a. pärineva müügikuulutusega, mille avaldas eelmine korteriomanik Lea Kuldsepp. 2014. a. müügikuulutusest sai ka vastav info kostjatele teatavaks. Kostjad ei saanud kuidagi eeldada, et kahe aastaga, mil korter kostjate omandis oli, vananeb elektrijuhtmestik niivõrd olulisel määral, et selle kasutamine muutub ohtlikuks. Hagejad jätavad tähelepanuta, et elamu on ehitatud ja kasutusel alates 1965 aastast. Uue elektrijuhtmestiku paigaldamise all pidasid kostjad ja ka eelmine korteriomanik silmas
asjaolu, et korteris ei kasutata enam 1965. aastast pärinevat elektrijuhtmestikku. Inspecta Estonia OÜ auditi koostaja ei ole võtnud eelduseks asjaolu, et tegemist on 1965. a. kasutusele võetud kortermajas asuva korteriomandiga, vaid on lähtunud auditi koostamisel üksnes tänapäevastest nõuetest. Asjaolust, et korteril on vahetatud 1965. aastast pärinev elektrijuhtmestik, ei saa järeldada, et korter ei oleks elamiseks kõlbulik või see ei vastaks vähemalt keskmisele kvaliteedile. Lepingu ese on igal juhul eesmärgipäraselt kasutatav.
22.Kohtu hinnangul ei saa korteri puudusi tõendavateks tõenditeks pidada hagejate poolt esitatud hinnapakkumisi, sest need ei tõenda puuduste olemasolu ja puuduste tekkeaega ning -põhjusi.
23.Kohtule ei ole teada, kas väidetavalt tekkinud puudused ilmnesid juba ostumüügilepingu ajal või hiljem. Kostjad kinnitavad, et ajal, mil nemad korterit kasutasid, probleeme ei esinenud.
24.Kahju hüvitamiseks peavad hagejad tõendama kohustuse rikkumise, oma kahju ning põhjusliku seose rikkumise ja kahju vahel, aga ka kahju ettenähtavuse kostjale (VÕS § 127).
25.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-46-17 p-s 30 selgitanud, et nii kahju hüvitamise nõude VÕS § 115 lg-te 2 ja 3 kui kulutuste hüvitamise nõude VÕS § 222 lg 5 järgi eelduseks on üldjuhul müüjale täiendava tähtaja andmine (vt VÕS § 115 lg 2 ja § 222 lg-d 1 ja 5). Erandlikult ei ole kahju hüvitamise nõude eeldusena täiendava tähtaja andmine vajalik (VÕS § 115 lg 3). Seega tuleb kohtul ka käesolevas asjas analüüsida, kas ja millal nõudis hageja kostjalt puuduse kõrvaldamist.
26.Hagejad ei ole kostjaid teavitanud väidetavatest elektripaigaldise puudustest mõistliku aja jooksul. Hagejad omandasid korteriomandi 12.09.2016, lepingueseme valdus anti üle 22.09.2016. Hagejad märgivad hagiavalduses, et peagi, pärast korteriomandi valduse üleminekut selgus, et korteriomand ei vastanud lepingus kokkulepitud tingimustele elektripaigaldiste ja veetorustike seisundi osas, ühel hetkel kadus vool esiku ning poole elutoa ja köögi pistikutest. Mõõdistustööde käigus, mis telliti Kuressaare Kommunaalprojekt OÜ-st, selgus elektripaigalduse ebakorrapärasus ning nõuetele mittevastavus. Hagejad selgitasid, et nad avastasid asjaolu, et elektripaigaldis ei vasta nõuetele elektririkke tõttu ning kohale kutsutud spetsialist tõi välja kiirelt avastatud puudused ja soovitas auditi koostamist. Kuressaare Kommunaalprojekt on hinnapakkumise teinud juba 07.11.2016. Seega pidid hagejad väidetavast puudustest teada saama enne 07.11.2016. Hagejad teavitasid kostjaid puudusest alles 19.01.2017 nõudeavaldusega, mille sisust said kostjad teada esindaja vahendusel alles 24.01.2017, kuivõrd kostjad eesti keelt ei valda. Hagejad oleksid pidanud kostjaid puudustest teavitama hiljemalt 07.01.2017. Kuivõrd hagejad ei ole mõistliku aja jooksul pärast elektririkke avastamist kostjaid puudustest teavitanud, siis on hagejad kaotanud õiguse puudustele tugineda ning kostjad ei vastuta puuduste eest (VÕS § 220 lg-d 1 ja 3).
Apellatsioonkaebus
27.Hagejad paluvad apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, milles jäeti hagi rahuldamata ning paluvad uue otsusega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostjate kanda.
28.Kostjad on rikkunud VÕS § 217 lg-st 1 ja lg 2 p-st 2 tulenevaid kohustusi. Müüdud korteriomand ei vasta lepingutingimustele elektripaigaldise osas.
29.Kohus on müügikuulutust kui tõendit hinnanud ebaõigesti ja osaliselt. Müügikuulutuses (hagiavalduse lisa 3) on toodud selgelt välja, et „Korteris on vahetatud aknad, torustik,
juhtmed, uksed – ühesõnaga teostatud on äsja remont“. Seega võisid hagejad eeldada, et ostavad nõuetele vastava elektrisüsteemiga korteriomandi.
30.Kohus on jõudnud ebaõigele seisukohale, et kuna müügileping ei sisaldanud kokkulepet kvaliteedi kohta, siis pidi korter VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele nõuetele. Hagejad ei pidanud välja tooma, et ostetud korter ei olnud vähemalt keskmise kvaliteediga, vaid hagejad pidid tõendama, et korter ei vasta nendele tingimustele, mida kostjad esitasid oma müügipakkumuses (müügikuulutuses).
31.Kohus on asunud arusaamatule seisukohale, et müügikuulutuse näol on tegemist tegelikkuses 2014. a. pärineva müügikuulutusega, mille avaldas eelmine korteriomanik ja et 2014. a. müügikuulutusest sai ka vastav info kostjatele teatavaks ning et kostjad ei saanud kuidagi eeldada, et kahe aastaga, mil korter kostjate omandis oli, elektrijuhtmestik vananeb niivõrd olulisel määral, et selle kasutamine muutub ohtlikuks. Hagejad on seisukohal, et 2014. a. kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ müügikuulutuses ei sisaldu teavet, et teostatud oleks äsjane remont, mis aga nähtub kostjate poolt avaldatud müügikuulutusest. 2014. a. kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ müügikuulutuses on välja toodud: „Müüa Kuressaare kesklinnas Torni tänaval 4- toaline keskküttega korter, esimesel korrusel. Korteris tehtud remont, vahetatud kõik torud ja elektrijuhtmestik ning aknad“. Kahe kuulutuse võrdlemisel ei saa kuidagi väita, et tegemist on sisuliselt sama müügikuulutusega.
32.Asjaolu, et kostjad tuginesid eelmise omaniku poolt esitatud kahe aasta tagusele informatsioonile, ei vabasta neid vastutusest hagejate ees. Kui kostjad esitasid enda poolt avaldatud müügikuulutuses konkreetseid tingimusi korteri kohta, siis lasub neil kohustus kontrollida, et vastav informatsioon vastab tõele. Kostjad on müügikuulutuses elektrijuhtmestiku äsjast vahetust eraldi esile tõstnud, millest nähtub, et müüjad on püüdnud kuulutuse kaudu äratada korteri vastu suuremat huvi ja usaldust ning selle kaudu saavutada parimat kokkulepet hinnas. Seda iseäranis 1965. a. ehitatud majas.
33.Hagejatele jääb arusaamatuks, kuidas jõudis kohus järeldusele, et uue elektrijuhtmestiku paigaldamise all pidasid kostjad ja eelmine korteriomanik silmas asjaolu, et korteris ei kasutata enam 1965. aastast pärinevat elektrijuhtmestikku.
34.Inspecta Estonia OÜ auditi koostaja lähtus talle hagejate poolt antud informatsioonist ja võttis auditi koostamisel aluseks, et korteri remont teostati 2014. a. ja lähtus sellel ajal kehtinud standarditest. Seega, kui lähtuda kostjate poolt müügikuulutuses avaldatust, siis oleks äsja enne müügilepingut toimunud remondi ajal tulnud järgida kõiki sellel ajal kehtivaid nõudeid ja standardeid, mida kahjuks ei ole tehtud. Elektripaigaldis tuleb viia vastavusse nõuetega, mis kehtisid kostja poolt müügikuulutuses avaldatud „äsjase remondi“ ajal ehk tänapäeva nõuetele, mis on toodud auditis.
35.Kui hagejad oleks teadnud, et korterisse ei ole paigaldatud tänapäevast elektrisüsteemi ega torustikku, ei oleks nad korterit ostnud ja kindlasti mitte sellise hinna eest.
36.Hagejad on esitanud lepingutingimuste mittevastavuse tõendamiseks kohased tõendid (hinnapakkumised). Maakohus on jätnud ebaõigesti nendega arvestamata.
37.Kostjate poolt esitatud tõend (OÜ Kuressaare Elamute Hoolduse vastus teabenõudele; tl 107) ei ole antud korteri elektrisüsteemide ülevaatamise järgselt, vaid on abstraktne vastus abstraktselt esitatud küsimusele ja tuleb seega jätta tähelepanuta.
38.Kostjatele VÕS § 114 lg 1 järgi täiendava tähtaja andmine ei oleks olnud kõiki asjaolusid arvestades mõistlik. Hagejad olid juba asunud kasutama eluruumiks omandatud korterit koduna. Ei ole mõistlik eeldada, et hagejad lasevad kostjad oma koju, kus on ka kaks väikest last, elektrisüsteemide parandustöid tegema. Hagejatel on sellisel juhul õigus valida, kas nõuda kohustuse täitmist või kahju hüvitamist.
39.Hagejad on teatanud puudustest mõistliku aja jooksul. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta leiab, et puudusest teavitamise mõistlikuks tähtpäevaks pidi olema 07.01.2017.
Lisaks ei ole selline tähtaeg mõistlik, kuna hagejad olid just elukohta vahetanud, novembrikuust algavad juba ettevalmistused jõuludeks ja aastavahetuseks ning oleks täiesti ebamõistlik oodata, et äsja elukohta vahetanud inimesed pühendavad selle aja oma korteri puudustega seotud õigusvaidlustele. Mõistlik aeg puuduse esitamiseks oleks olnud kolm kuud.
40.18.01.2019 esitasid hagejad taotluse uute tõendite vastuvõtmiseks (24.11.2016, 23.09.2016 ja 26.09.2016 e-kirjad). Vastustaja seisukoht
41.Kostjad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kostjad palusid jätta hagejate 18.01.2019 taotluse uute tõendite vastuvõtmiseks rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
42.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel hagi rahuldamata jätmise osas tühistada materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi tuleb rahuldada.
43.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 kohaselt maakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud, see on osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata. Osas, milles maakohus võttis vastu osalise loobumise hagist, on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause kohaselt edasikaebamata jõustunud.
44.Esmalt käsitleb kolleegium menetlusnormide rikkumist maakohtu poolt ja sellest tulenevalt uute tõendite vastuvõtmist ringkonnakohtus.
45.Ringkonnakohtu hinnangul rikkus maakohus selgitamiskohustust, kuna ei selgitanud pooltele tõendamiskoormuse jaotust ega andnud võimalust sellest tulenevalt tõendeid esitada. TsMS § 328 lg 2 kohaselt kohus tagab pooltele võimaluse vastaspoole taotlustele ja faktilistele väidetele vastata, kui seadusest ei tulene teisiti. 18.06.2018 seisukohas esitasid kostjad esmakordselt vastuväite, et hagejad ei ole teavitanud kostjaid puudustest mõistliku aja jooksul. Tegemist on olulise vastuväitega. Puudustest mõistliku aja jooksul teatamine on hagi rahuldamise üks kohustuslikest eeldustest. Kohus ei andnud hagejatele võimalust kostjate täiendavale vastuväitele vastata ja lõpetas 25.06.2018 määrusega eelmenetluse. Sellest tulenevalt keeldus maakohus alusetult kohtuistungil e-kirjavahetuse vastuvõtmisest, millega hagejad soovisid tõendada, et on puudustest õigeaegselt teatanud. Samas jättis maakohus hagi rahuldamata muuhulgas põhjusel, et hagejad ei ole teavitanud kostjaid puudustest mõistliku aja jooksul.
46.Riigikohus on leidnud, et kvalifitseerimis- ja selgitamiskohustuse rikkumise korral saab ringkonnakohus rikkumise kõrvaldada, andes pooltele vajadusel võimaluse esitada apellatsioonimenetluses ka uusi tõendeid, ning sellisel juhul ei piira TsMS § 652 lg-s 4 sätestatu uute tõendite vastuvõtmist. (vt Riigikohtu 01.03.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-21-145-16, p 12).
47.Eeltoodust tulenevalt võtab ringkonnakohus täiendavalt vastu hagejate poolt esitatud uued tõendid, millega hagejad soovivad tõendada, et nad teavitasid kostjaid puudustest koheselt ja ka hiljem korduvalt mõistliku aja jooksul. Ringkonnakohtu istungil võttis kohus tõenditena vastu e-kirjad, mille hagejad on saatnud 23.09.2016, 26.09.2016 ja 24.11.2016 maaklerile ja kostjatele. Kuna kostjad väitsid, et ei ole neid kirju kätte saanud, andis ringkonnakohus hagejatele võimaluse täiendavate tõendite esitamiseks kirjade kättesaamise kohta ja kostjatele võimaluse vastata ja omapoolseid tõendeid esitada. Ringkonnakohus võtab asja materjali juurde järgmised hagejate poolt esitatuid
tõendid: Google serverist info 2 lehel; algne kiri 23.09.2016 kell 13:08, originaalsõnum 23.09.2016 kell 13:08 kirja kättesaamise kohta; kinnisvaramaakleri e-kiri 23.09.2016 kell 14:18; originaalsõnum 26.09.2016 kell 2:23 PM; kinnisvaramaakleri e-kiri 26.09.2016 kell 3:52 PM; algne kiri 24.11.2016 kell 19:54. Kostjad omapoolseid tõendeid ei esitanud, kuid väidavad endiselt, et nad ei ole hagejate poolt saadetuid ekirju kätte saanud, samuti ei ole maakler neile vastavat infot edastanud ega väidetavatest puudustest teavitanud.
48.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi. .Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus otsust tehes järginud TsMS §-s 438 lg-s 1 ja 442 lg-s 8 sätestatut. TsMS § 438 lg 1 kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 442 lg 2 sätestab nõuded otsuse põhjendavale osale, mille kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama.
49.Hagejad esitasid kostjate vastu müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude.
50.Võlausaldaja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud järgmised üldised eeldused: võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kaitseeesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a. kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4), (vt Riigikohtu otsus nr 2-17-1937, p 15).
51.Müügilepingu rikkumiseks on muuhulgas see, kui müüdud ese ei vasta lepingutingimustele (st on puudusega), mh ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1 , § 217).
52.Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 221 lg 2); sõlmitud ei olnud müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a. kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 2), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS 221 lg 1 p 2), (vt Riigikohtu otsus nr 2-17-1937, p 16).
53.Maakohus on jätnud hindamata kostjate poolt müügikuulutuses esitatud teabe tähenduse hagejate tahte kujundamisel ja tähenduse müügilepingule. LVM Kinnisvara maakler EE kuulutuses on antud teada, et korteris on vahetatud aknad, torustik, juhtmed, uksed – ühesõnaga teostatud on äsja remont.
54.Müügilepingus ei ole poolte kokkulepet korteriomandi elektrijuhtmete seisukorra kohta ega infot, millal või millises mahus juhtmestik on vahetatud. Maakohtu menetluses ei ole kostjad tõendanud, et nad oleksid hagejaid müügilepingu sõlmimisel teavitanud asjaolust, et elektrijuhtmestik ei ole äsja vahetatud, nagu väideti müügikuulutuses. Samuti ei ole kostjad hagejatele öelnud, et neile ei ole teada elektrijuhtmestiku faktiline seisukord.
55.Riigikohus on leidnud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes ning kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada ( vt Riigikohtu otsus 2-17-1937, p 25 ja selles viidatud otsus nr 3-2-1-46-1, p 19).
56.Müügilepingu p-s 1.2.2 müüjad kinnitavad, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.
57.Alusetu ja asjakohatu on maakohtu seisukoht, et müügikuulutuse näol on tegemist tegelikkuses 2014. aastast pärineva kuulutusega, mida avaldas eelmine korteriomanik. Esiteks ei sisaldu 2014. aasta kuulutuses teavet, et teostatud on äsjane remont ning teiseks ei vabasta kostjaid vastutusest see, kui nad arvasid, et juhtmed on vahetatud. VÕS § 218 ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest. Kui puudused ilmnevad, siis tuleb müüjal arvestada sellega, et eelkõige vastutab puuduste eest VÕS § 218 lg 1 järgi tema, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti või müüja ei ole sõnaselgelt avalikustanud, et tal puudub informatsioon asja seisundi kohta ( vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-46-17, p 28). Antud juhul on kostjad müügikuulutuses juhtmete äsjast vahetust just eraldi esile tõstnud.
58.Ringkonnakohtu hinnangul on müügikuulutusega tõendatud, et lepinguesemel pidi olema müüjate poolt avaldatud omadus, et korteris on äsja tehtud remont, muuhulgas vahetatud ka elektrijuhtmed. Inspecta Estonia OÜ elektripaigaldise erakorralise auditi protokolliga on tõendatud, et elektrijuhtmestik on vahetatud üksnes osaliselt ja seda ka puudustega ning kogu elektrisüsteem ei vasta elektripaigaldisele kehtestatud nõuetele. Põhjendamatu on maakohtu seisukoht, et auditi koostaja ei ole võtnud arvesse, et tegemist on 1965. aastal kasutusse võetud majaga ning on lähtunud tänapäevastest nõuetest. Äsja enne müügilepingu sõlmimist toimunud remondi ajal oleks tulnud järgida juba sel ajal kehtivaid nõudeid ja standardeid.
59.Eeltoodust tuleneb, et lepinguese oli puudusega, puudus oli olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjatele, puudus ei tulenenud ostjatest, ostjad ei teadnud ega pidanudki teadma lepingu sõlmimise ajal puudusest, müüja vastutust piiravat kokkulepet sõlmitud ei olnud. Seega on müüjad rikkunud lepingut ja vastutavad lepingurikkumise eest.
60.VÕ § 114 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. VÕS § 115 lg 2 kohaselt kohustuse täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda pärast VÕS §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist. VÕS § 115 lg 3 kohaselt kohustuse täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda ka täiendavat tähtaega määramata, kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust, samuti VÕS § 116 lg 2 p-des 1-4 nimetatud juhtudel või kui asjaolude kohaselt on kahju kohene hüvitamine muul põhjusel mõistlik. Tulenevalt sellest, et kostjad hagejate e-kirjadele puuduste kohta ei vastanud ja andsid maakleri kaudu teada, et nad ei kavatse midagi hüvitada, on ilmne, et täiendava tähtaja andmine ei oleks andnud tulemust. Samuti olid kostjad koos väikeste lastega eluruumi sisse kolinud, mistõttu elektrisüsteem tuli kiiresti nõuetega vastavusse viia. Ringkonnakohtu hinnangul on sellises olukorras hagejatel õigus nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist.
61.Järgnevalt käsitleb kolleegium kahju suurust ja kahju ettenähtavaust.
62.Ostjatele on tekkinud kahju elektripaigaldises puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste näol. Selline kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse
eesmärgiga. Kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena müüjatele lepingu sõlmimise ajal ka ettenähtav.
63.Korteri müümisel müügieseme vähemasti keskmise kvaliteediga seisundisse viimiseks vajalikud kulutused peavad olema oma kohustusi rikkunud müüjale vähemasti üldjuhul ettenähtavad (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-100-15, p. 36).
64.Riigikohus on analoogilise vaidluses märkinud, et kahju hüvitamist nõudes saab nõuda mh asja parandamiseks vajalike kulutuste hüvitamist (VÕS § 128 lg 3) ja selline kahju on puudustega müügieseme üleandmisel vähemasti üldjuhul hüvitatav ka kaitseeesmärgist lähtudes (VÕS § 127 lg 2), (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-100-15 p. 24).
65.Rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Hagejate kulutused puuduste kõrvaldamiseks on tingitud asjaolust, et kostjad müüsid hagejatele varjatud puudustega korteriomandi.
66.Ringkonnakohtu hinnangul on hagejad tõendanud, et nad on teatanud puudustest müüjatele mõistliku aja jooksul. Hagejate poolt ringkonnakohtule esitatud tõenditest nähtub, et XX teavitas kostjaid esmakordselt lepingu esemel olevast puudusest juba 23.09.2016 e-kirja teel, mille saatis korteri müüki vahendanud kinnisvaramaaklerile ja cc-na ka kostjatele, kelle ühiseks e-posti aadressiks on lepingus märgitud [email protected]. Maakler kinnitas hageja e-kirjale vastates, et müüjad on info kätte saanud. 26.09.2016 e-kiri puuduste kohta oli samuti esitatud nii maaklerile kui ka müüjatele nende öeldud e-postiaadressil. Teistkordsele kirjale vastas maakler, et tema on kõik ostjate poolsed küsimused/nägemised edastanud müüjatele ja nemad on öelnud, et nad ei ole valmis hetkel midagi kompenseerima.
67.Seega said hagejad põhjendatult aru, et kostjad on saanud nende pretensioonid kätte, kuid ei soovi või ei kavatse hagejatele midagi öelda ega kompenseerida. Seejärel võtsid hagejad Kuressaare Kommunaalprojekt OÜ-lt hinnapakkumise korteris mõõdistusprojekti koostamiseks, olemasoleva elektripaigaldise teostusjoonise koostamiseks, korteri elektripaigaldise katse-mõõtetööde tegemiseks, erakorralise tehnilise auditi läbiviimiseks ja elektripaigaldise nõuetele vastavusse viimiseks. Kommunaalprojekt esitas 07.10.2016 hinnapakkumise. Elektripaigaldise erakorraline audit viidi läbi 17.11.2016 ja protokoll koostati 24.11.2016 Inspecta Estonia OÜ-poolt. Sellest dokumendist said hagejad teada, millised varjatud puudused esinevad müügiesemel.
68.24.11.2016 e-kirjaga edastasid hagejad kostjate e-postiaadressile, samuti maaklerile esmase rahalise kahju hüvitamise nõude ning loetlesid ka auditist teada saadud puudused korteriomandi elektrisüsteemis. Hagejad nõudsid kirjale vastamist ja esmase kahjunõude hüvitamist hiljemalt 08.12.2016. Sellele kirjale kostjad samuti ei vastanud.
69.19.01.2017 esitasid hagejad kostjatele nõudeavalduse advokaadibüroo vahendusel, mille kättesaamist kostjad tunnistavad.
70.Kostjate paljasõnalised vastuväited, et nad ei ole septembris ja novembris 2016 saadetud e-kirju kätte saanud, on hagejate poolt esitatud tõenditega ümber lükatud.
71.Hagejad esitasid mail.google.com originaal sõnumite väljavõtted sellistel kuupäevadel ja sellistele adressaatidele e-kirjade saatmise kohta. Teised adressaadid on nimetatud ekirjad kätte saanud ja maakler on neile ka vastanud ning oma vastustes kinnitanud, et on info kostjatele edastanud. Hageja ei saanud kostjate gmaili kontolt tagasiteadet ekirja edastamise ebaõnnestumise kohta, mida kirja mittekohalejõudmisel saadetakse.
72.TsÜS § 70 järgi, kui lepingupool edastab teisele poolele tahteavalduse, milles teatab, et teine pool on oma lepingulist kohustust rikkunud, ja tahteavalduse edastamisel esineb viivitus või tahteavaldus läheb edastamisel kaotsi, loetakse tahteavaldus kättesaaduks ajal, mil see tavaliste asjaolude korral oleks kätte saadud, kui tahteavalduse edastanud lepingupool tõendab, et ta on tahteavalduse väljendanud ja valinud selle edastamiseks
mõistliku viisi. Selleks, et kostjad kannaks TsÜS § 70 järgi tahteavalduse kättesaamisega seotud riski, tuleb hagejatel tõendada, et nad on tahteavalduse väljendanud ning valinud selle edastamiseks mõistliku viisi. Hagejad on tõendanud tahteavalduse väljendamist. Samuti saab tahteavalduse edastamise mõistlikuks viisiks kolleegiumi hinnangul käesoleval juhul pidada e-kirja saatmist, kuna kostjad on müügilepingus näidanud üksnes oma e-posti aadressi. Kostjad on Soome kodanikud ega avaldanud hagejatele oma elukohta.
73.Järgnevalt käsitleb kolleegium kahju suurust. Hagejad nõuavad 11 408,70 euro hüvitamist. Kahju koosneb hagejate poolt tellitud elektriauditi ja projekteerimistööde maksumusest 1344 eurot, korteri elektrisüsteemi kordategemise kulust 9000 eurot ja kohtuvälistest õigusabikuludest kostjatele nõuete esitamiseks 1064,70 eurot.
74.Tõenditena on hageja esitanud projekteerimistööde osas Kommunaalprojekti hinnapakkumise, mille kohaselt tuleb teha korteri mõõdistusprojekt, olemasoleva elektripaigaldise teostusjoonis, korteri elektripaigaldise katse-mõõtetööd ning erakorralise auditi läbiviimine ning elektripaigaldise nõuetele vastavusse viimise põhiprojekt, kokku koos käibemaksuga 1344 eurot. Teostatavate tööde osas on hagejad esitanud EE’i hinnapakkumise. Hind sisaldab kilbi paigaldust korterisse, elektrikaabelduse, pistikupesade ja lülitite paigaldust, viimistluse taastamist, elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistust ja objekti lõppkoristust, kokku koos käibemaksuga 9000 eurot. Kohtuväliste õigusabikulude kohta on hagejad esitanud Advokaadibüroo LMP arved kokku koos käibemaksuga summas 1064,70 eurot.
75.Kostjad ei ole kahju suuruse osas konkreetseid vastuväiteid esitanud. Kostjate poolt esitatud OÜ Kuressaare Elamute Hoolduse vastus ei puuduta elektrisüsteemi seisundit vaidlusaluses korteris ning ei lükka ümber hageja poolt esitatud tõendeid kahju suuruse kohta.
76.Eeltoodu alusel leiab ringkonnakohus, et hagejate nõue kahju hüvitamiseks summas 11 408,70 eurot kuulub rahuldada ja nimetatud summa tuleb kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja mõista. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
77.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 173 lg 3 kohaselt, kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust.
78.TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb maakohtu menetluskulud hagi rahuldatud osas jätta kostjate kanda. Maakohtu menetluses loobus hageja 1000 euro nõudest. Maakohus võttis loobumise vastu ja lõpetas selles osas menetluse. TsMS § 168 lg 3 sätestab, et kui hageja loobub hagist, kannab ta kostja menetluskulud, välja arvatud juhul, kui hageja loobub hagist seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud. Seega tuleb osas, milles hageja nõudest loobus, jätta maakohtu menetluskulud hagejate kanda. Algsest hagihinnast 12 408,70 eurot moodustab loobutud osa 8 %. Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus maakohtu menetluskuludest 92 % kostjate ja 8 % hagejate kanda. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel täielikult kostjate kanda.
79.Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu poolt tehtud menetluskulude jaotust, mille tulemusena tuleb kindlaks määrata ka hagejate menetluskulud, mida maakohus ei ole teinud, toimub menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine, vastavalt Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud selgitusele, tervikuna maakohtus TsMS
§ 174 lg-s 4 sätestatud korras, s.o pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
/allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.