OÜ Helsiko Pluss (registrikood 10568476, aadress V. Reimani tn 4, 10124 Tallinn)
Kostja
INTOHIMO OÜ (registrikood 12929824, aadress Kalasadama tn 8, 10415 Tallinn)
Viimase kohtuistungi aeg
26.04.2019
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu hagist loobumine üüripinna valduse üleandmise nõudes ja lõpetada selle nõude osas menetlus.
2.Rahuldada OÜ Helsiko Pluss hagi INTOHIMO OÜ vastu 15.10.2015 sõlmitud üürilepingu lõppemise asjaolude tuvastamise nõudes. Lugeda OÜ Helsiko Pluss ja INTOHIMO OÜ vahel 15.10.2015 sõlmitud üürileping OÜ Helsiko Pluss poolt kehtivalt üles öelduks, lepingu kehtivus lõppes 22.09.2016.
Rahuldada INTOHIMO OÜ vastuhagi 600 euro väljamõistmiseks OÜ-lt Helsiko Pluss tingimusel, et INTOHIMO OÜ tasub eelnevalt OÜ-le Helsiko Pluss oma võlgnevuse 15.10.2015 üürilepingu eseme kasutamise eest. Jätta ülejäänud osas INTOHIMO OÜ vastuhagi 19 621,24 euro ja viivise väljamõistmiseks OÜ-lt Helsiko Pluss rahuldamata.
4.Määrata menetluskulud INTOHIMO OÜ kanda.
5.Mõista INTOHIMO OÜ-lt (registrikood 12929824) OÜ Helsiko Pluss (registrikood 10568476) kasuks välja menetluskulude hüvitis 4 795 (neli tuhat seitsesada üheksakümmend viis) eurot.
6.Mõista INTOHIMO OÜ-lt (registrikood 12929824) OÜ Helsiko Pluss (registrikood 10568476) kasuks välja viivis menetluskulude tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni võla tasumiseni.
7.Tagastada hagiavalduselt tasutud riigilõivust 150 eurot OÜ Helsiko Pluss (registrikood 10568476) arveldusarvele nr xxx. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Asjaolud ja menetluse käik
1.OÜ Helsiko Pluss (hageja) esitas 24.04.2017 INTOHIMO OÜ (kostja) vastu hagi, nõudes üürilepingu ülesütlemise kehtivuse tunnustamist ning üüritud vara tagastamist. Vaidlusalune üürileping oli sõlmitud poolte vahel 15.10.2015 ja selle alusel oli kostja kui üürniku kasutuses äriruumid aadressil xxx. Lepingu rikkumise tõttu esitas hageja 09.06.2016 kostjale lepingu ülesütlemise avalduse, millega soovis lepingu lõpetada alates 15.09.2016. Avaldus esitati kostjale mitmel erineval viisil, kaasaarvatud 22.06.2016 e-kirjaga. Kostja on tasunud hagejale üüripindade kasutamise eest kuupäeva 15.09.2016 seisuga, kui jätkas pindade kasutamist ka pärast nimetatud kuupäeva. Hageja täiendavate selgituste kohaselt pole kostja järgnevalt hagejale üüri maksnud, kuid jätkas faktiliselt üüripindade kasutamist kuni 2018.a alguseni. Kuna üürilepingu esemeks olnud ruumid tagastati hagejale kohtumenetluse ajal, loobus hageja 18.03.2019 avaldusega vara tagastamise nõudest. Hageja põhjendas huvi tuvastusnõude esitamiseks kahjunõude esitamise kavatsusega. Menetluskulud palus hageja määrata kostja kanda.
2.28.04.2017 määrusega võttis Harju Maakohus hagi menetlusse.
3.Kostja vastas hagile 05.06.2017, paludes jätta hagi täielikult rahuldamata. Kostja sai lepingu ülesütlemisavalduse kätte 09.09.2016. Hagejal puudus tegelik huvi ja põhjus lepingu ülesütlemiseks. Hageja soovis vabaneda parenduste hüvitamise kohustusest. Ülesütlemine oli seetõttu vastuolus hea usu põhimõttega. Kui lugeda ülesütlemine kehtivaks, siis üürileping lõppes 09.12.2016. Kostja seadis üüripinna tagastamise sõltuvusse tema poolt tehtud parenduste hüvitamisest. Hagejal puudub õigus tuvastushagi esitamiseks. Kostja teatas nõusolekust asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Menetluskulud palus kostja määrata hageja kanda.
4.09.06.2017 esitas kostja vastuhagi, nõudes üürilepingu esemele tehtud parendus- ja renoveerimistööde kulude hüvitamist summas 16 195,24 eurot. See summa on arvestatud seisuga 06.01.2017. Lisaks nõudis kostja 08.09.2016 üüri ettemaksuna tasutud 2 826 euro hüvitamist ja tagatisrahana tasutud 600 euro tagastamist.
5.Hageja selgitas 27.06.2017 avaldusega lepingu ülesütlemise asjaolusid. Hageja väitel ei ole kostja tegelikkuses parendusi teinud ega üüripinna väärtust suurendanud. Üürilepingus lepiti kokku parenduste tegemine tulevikus, kuid kostja pole parenduste faktilist tegemist tõendanud.
6.19.07.2017 määrusega võttis Harju Maakohus vastuhagi menetlusse.
7.04.09.2017 määrusega jättis Harju Maakohus rahuldamata kostja taotluse tuvastusnõude läbi vaatamata jätmiseks leides, et hagejal on õiguslik huvi tuvastushagi esitamiseks.
8.17.09.2017 vastas hageja kostja vastuhagile, paludes jätta see rahuldamata. Hageja kordas, et kostja pole parendusi teinud ega üüripinna väärtust suurendanud. Vastuhagi on aegunud. Kostja pole tasunud ettemaksu, vaid on tasunud varem tekkinud võlgnevust. Tagatisraha tagastamisest hageja keeldus kostja poolsete kohustuste täitmiseni.
9.20.09.2017 määrusega nõudis kohus hageja taotlusel xxx OÜ-lt välja dokumendid 22.06.2016 hageja poolt kostjale üürilepingu ülesütlemise kohta saadetud e-kirja kättesaamise kohta. 22.09.2017 kirjaga teatas xxx OÜ, et vaidlusalune e-kiri toimetati adressaadi e-postkasti.
10.11.10.2017 avaldusega selgitas hageja täiendavalt lepingu ülesütlemise asjaolusid.
11.30.10.2017 avalduses selgitas kostja täiendavalt lepingu ülesütlemise asjaolusid. Kostja taotles asja arutamist kohtuistungil.
12.12.03.2019 teatas kohus pooltele kohtukoosseisu muutumisest ja selgitas menetluse seisu ja tõendamiskoormist.
13.03.04.2019 teatas hageja, et ei osale 26.04.2019 kohtuistungil ja palus asja arutada tema osavõtuta.
14.26.04.2019 esitas hageja kohtule oma menetluskulude nimekirja.
15.26.04.2019 kohtuistungile kumbki pool ei ilmunud. Kostjale oli kohtukutse loetud kättetoimetatuks vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 314(1), millest kohus teavitas kostjat 04.04.2019 e-kirjaga. Kohus lahendas asja poolte osavõtuta vastavalt TsMS §-le 414. Otsuse põhjendused
16.Hageja loobus vara tagastamise nõudest, kuna kostja rahuldas selle nõude ise kohtumenetluse ajal. Kohus võtab loobumise vastu ja lõpetab selle nõude osas menetluse.
17.Kohus leiab, et hagi põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Vastuhagi tuleb rahuldada osaliselt ja tingimuslikult. Kohus põhjendab seda alljärgnevaga.
18.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: 1) 09.09.2016 andis hageja kostjale üle 15.10.2015 sõlmitud üürilepingu ülesütlemise teate (hageja väitel oli ta selle esitanud kostjale juba varem). Üürileping oli sõlmitud tähtajatuna; 2) kostja ei ole teinud üürilepingu alusel hagejale makseid pärast 15.09.2016; 3) kostja tagastas üüritud vara hagejale 2018.a alguses.
19.Ülesütlemisteate kohaselt soovis hageja teatada lepingu ülesütlemisest ette 3 kuud. Nimetatu oli kooskõlas võlaõigusseaduse (VÕS) § 311 lg 1 ja § 312 lg 1 sätetega.
20.Hageja on tõendanud, et püüdis perioodil 09-22.06.2016 korduvalt toimetada kostjale kätte üürilepingu ülesütlemise avaldust. Muuhulgas edastas hageja ülesütlemisavalduse kostjale e-kirjaga 22.06.2016 (hagiavalduse lisa 16, tl I 56). E-kirja teemaks oli märgitud „Ülesütlemisavaldus (15.10.2015 xxx üürileping)“. Täites kohtu 20.09.2017 määrust teatas xxx OÜ 22.09.2017 kohtule, et see kiri jõudis e-postiaadressile xxx. Kostja seaduslik esindaja C S kasutas seda e-posti aadressi lepinguga seotud suhtluses (vt näiteks toimik I lk 29). Kostja pole eitanud, et tegemist on tema seadusliku esindaja poolt kasutatud e-posti aadressiga. Kostja pole vaidlustanud XXX OÜ 22.09.2017 avalduses märgitud asjaolusid. 30.10.2017 vastuses teatas kostja, et puuduvad andmed 22.06.2016 e-kirja sisu ja võimalike manuste kohta. See vastuväide on ebamõistlik ja alusetu. Kostja pole selgitanud, miks on põhjust kahelda e-kirja kättesaamises hageja poolt saadetud kujul. Kostja ei eita, et ülalpool tsiteeritud pealkirjaga e-kiri tema e-posti aadressile jõudis. Jättes kõrvale e-kirja muud osised, on selle sõnumi põhisisu selge ka ainult pealkirja lugedes. Seega on tõendatud, et hiljemalt 22.06.2016 sai kostja hagejalt avalduse vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemise kohta. Kohus märgib, et kostja pole püüdnudki lükata eluliselt usutavate põhjendustega ümber hageja väiteid
ülesütlemisavalduse korduva kättetoimetamise kohta. Eelnimetatu alusel kohus tuvastab, et vaidlusalune üürileping üürileandja poolse ülesütlemise tulemusel hiljemalt kolme kuu möödudes kuupäevast 22.06.2016, seega hiljemalt 22.09.2016.
21.Oma vastuhagi alusena tugineb kostja üüripinna parendamiseks väidetavalt tehtud kulutustele. Kostja tugineb üürilepingu p-le 4.1. Hageja väitel nõustus ta viidatud lepingupunkti kaudu kostja 14.10.2016 ettepanekuga (see avaldus on 15.10.2016 allkirjastatud üürilepingu dokumentide osa, toimik I lk 17p), et üürisumma kokkuleppes võetakse arvesse kostja vastavat kohustust parenduste tegemisel. Puudub vaidlus, et lepingu sõlmimise hetkeks ei olnud nimetatud parendused veel tehtud. Kohus nõustub hagejaga, et üürileping ei tõenda parenduste tegemist. Parenduste tegemist pidi tõendama kostja, kuid vastavaid tõendeid kohtule ei esitatud. Samuti pidi kostja tõendama üüritud ruumide väärtuse suurenemist tehtud parenduste tulemusel (VÕS § 286). Kostja pidanuks nimetatud väärtust tõendama selle kuupäeva seisuga, mil kostja üüritud vara hagejale faktiliselt tagastas. Varasemalt ei ole hageja saanud kostja poolt väidetavalt tehtud parendustest mingisuguseid eeliseid, mille hüvitamist saaks nõuda. Kostja ei esitanud kohtule tõendeid üüritud ruumide väärtuse suurenemise kohta.
22.Hageja on esitanud kostja vastuhagile aegumise vastuväite. Vastavalt VÕS § 338 lg 2 teisele lausele on üürniku hüvitusnõuete aegumistähtaeg 6 kuud alates lepingu lõppemisest. Kostja esitas vastuhagi 09.06.2017. Kuna üürileping lõppes hiljemalt 22.09.2016 (vt p 21 eespool), oli kostja vastuhagi selle esitamise ajaks aegunud. Kohtule pole esitatud tõendeid asjaolude kohta, mille alusel saaks tugineda aegumise katkemisele. Hageja ei ole tunnistanud oma võlgnevust väidetavate parenduste eest ega ole pidanud kostjaga läbirääkimisi nende hüvitamiseks. Üüriarvete esitamine lepingus kokkulepitud tasumäärade alusel ei ole lepingu lõpetamisel tekkiva hüvitamiskohustuse tunnistamine. Lisaks tõendamatusele, on vastuhagis esitatud nõue parenduste hüvitamiseks seega ka aegunud.
23.Kostja poolt 15.09.2016 tasutud väidetava ettemaksu jääk 2 826 eurot koos 600 euro suuruse tagatisrahaga on palju väiksem üürist, mida hageja on kostjalt õigustatud nõudma üüritud vara tagastamisega viivitamise eest vastavalt VÕS §-le 335. Kostja teatas 06.01.2017 avalduses hagejale, et jätkab esialgse üürilepingu objektiks olnud ruumi pindalaga 62 m2 kasutamist selle eest täiendavaid üürimakseid tegemata (toimik I lk 133-134). Hageja väitel polnud 15.09.2016 tasutud summa näol tegemist ettemaksuga, vaid võlgnevuse tasumisega 48 m2 suuruse lisaruumi kasutamise eest (tl 63). Kohus peab seda seisukohta põhjendatuks. Pole vaidlust, et kostja kasutas kõnealust ruumi, kuid pole kasutuse eest muul viisil tasunud. Tagatisraha tagastamise nõudele vastu vaieldes on hageja õigustatult tuginenud VÕS § 110 lg-le 1. Nimetatud sätte kohaselt võib võlgnik keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Käesoleval juhul järeldub omaksvõetud ja tuvastatud asjaoludest, et kostja oleks pidanud jätkama hagejale üürimaksete tegemist üüritud vara kasutamise eest perioodil
15.09.2016 kuni 2018.a algus (täpne kuupäev pole vaidluse õige lahendamise seisukohalt oluline).
24.Juhindudes VÕS § 110 lg-st tuleb vastuhagi rahuldada tagatisraha 600 euro väljamõistmiseks tingimuslikult. Kostjal tekkib õigus selle raha saamiseks hagejalt pärast omapoolsete kohustuste täitmist vaidlusaluse lepingu alusel. Vastavalt eespool (otsuse p 23) põhjendatule on selge, et kostjal on hageja ees rahalisi kohustusi vähemalt selle summa ulatuses, kuid ilmselt veelgi enam. Kostja kohustuste täpne ulatus pole käesoleva vaidluse alusega kindlaks määratud ja seetõttu ei saa kohus kohustuste täpset ulatust ka tuvastada. Nimetatu ei võta aga kostjalt õigust tagatisraha tagasi saamiseks, eeldusel, et ta oma kohustused hageja ees täidab. Ülejäänud osas jätab kohus vastuhagi rahuldamata.
25.Kostja on vaidlustanud üürilepingu ülesütlemise kehtivuse põhjendusega, et ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Kohtu arvates on see seisukoht vastuolus kostja väitega, et üürileping lõppes kolme kuu möödudes 09.09.2017 hageja poolt tehtud tahteavaldusest (kostja 15.09.2016 e-kiri hagejale, toimik I lk 65; kostja 07.12.2016 avaldus hagejale p 1.5, toimik I lk 72). Kostja pole selgitanud, millest tulenevalt oli lepingu ülesütlemine lubatav seisuga 09.09.2017, kuid mitte varem. Hageja ütles tähtajatu üürilepingu üles seaduses ettenähtud korras. Sellise õiguse teostamise lubamatus võiks tulla kõne alla - kui üldse – ainult väga erandlikel asjaoludel, mida käesolevas vaidluses kostja esitanud pole. Kostja süüdistus parenduste hüvitamise kohustuse vältimise soovi kohta pole loogiline, sest kui selline kohustus tõesti oleks esinenud, poleks hageja sellest saanud ühepoolselt vabaneda.
26.Kostja on leidnud, et tuvastusnõude lahendamine pole põhjendatud, kuna vara tagastamise nõude raames tuleb lahendada ka ülesütlemise kehtivuse küsimus. Vara väljanõudmisest loobus hageja põhjusel, et kostja tagastas selle kohtumenetluse ajal. Arvestades hageja selgitusi kahjunõude esitamise kavatsuse kohta, on hagejal kohtu arvates õiguslik huvi eraldi esitatud tuvastusnõude lahendamiseks TsMS § 368 tähenduses. Asja lahendav kohtukoosseis nõustub varasema koosseisu poolt 04.09.2017 selle kohta tehtud määrusega. Menetluskulude jaotus
27.Hageja on tasunud riigilõivu 600 eurot. Kui hageja oleks esitanud ainult tuvastusnõude, oleks sellelt pidanud tasuma riigilõivu 300 eurot. Kuna hageja loobus vara tagastamise nõudest selle vabatahtliku rahuldamise tõttu kohtumenetluse ajal, tuleb vastavalt TsMS § 150 lg 2 p-le 2 tagastada hagejale 150 eurot. Kohus rahuldab selles osas hageja 18.03.2019 taotluse riigilõivu tagastamiseks. Muid aluseid riigilõivu tagastamiseks käesolevas asjas ei esine. Hageja on palunud riigilõivu tagastamist tema kontole nr XXX.
28.Juhindudes TsMS § 162 lg-st 1 ja § 168 lg-st 4 määrab kohus kõik menetluskulud kostja kanda. Vastuhagi tingimuslik rahuldamine 600 euro osas ei anna alust menetluskulude osaliseks määramiseks hageja kanda, kuna hageja on sisuliselt saavutanud tema poolt
käesolevas menetluses nõutu, kuid kostja nõue raha saamiseks rahuldatakse ainult tingimuslikult ning sedagi vaid väikeses osas nõutust.
29.26.04.2019 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt palub hageja mõista kostjalt välja hüvitise tasutud riigilõivu eest ja õigusabikulu 4345 euro eest. Hageja esitas üksikasjaliku nimekirja menetlustoiminguteks kasutatud õigusabi aja kohta. Õigusabi on osutatud tunnitasuga 110 eurot. Kohtu arvates on tööaeg põhjendatud ja tunnitasu pole ebamõistlikult suur. Menetluskulud, mille hüvitamist hageja nõuab, on kohtu arvates põhjendatud ja vajalikud. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja hüvitise riigilõivu eest summas 450 eurot ja hüvitise õigusabikulude eest summas 4345 eurot, kokku 4 795 eurot.
30.Juhindudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus hageja taotlusel lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras lahendi jõustumisest kuni täitmiseni. /allkirjastatud digitaalselt/
Ants Mailend kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.