O.G ja Z.R-i hagi MARAVO aktsiaseltsi vastu kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 30.09.2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
O.G ja Z.R-i apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
4774,43 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja I O.G (isikukood XXX) Hageja II Z.R (isikukood XXX) Hagejate lepinguline esindaja Eino Tamm Kostja MARAVO aktsiaselts (registrikood 11000517), lepinguline esindaja Indrek Repnau
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Tühistada Pärnu Maakohtu 30.09.2024 otsus. Teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Mõista MARAVO aktsiaseltsilt solidaarselt O.G ja Z.R-i kasuks välja 4320 eurot. Mõista MARAVO aktsiaseltsilt solidaarselt O.G ja Z.R-i kasuks alates 04.05.2023 kuni põhivõla 4320 euro tasumiseni välja viivis põhivõlalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.
5.Rahuldada O.G ja Z.R-i apellatsioonkaebus.
6.Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus MARAVO aktsiaseltsi kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2-23-6637 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.O.G (hageja I) ja Z.R (hageja II) esitasid 04.05.2023 Pärnu Maakohtule hagi MARAVO aktsiaseltsi (kostja) vastu kahjuhüvitise 4320 eurot ja viivise väljamõistmiseks.
1.1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja kostja 23.05.2022 müügilepingu (müügileping), millega kostja müüs hagejatele Saaremaa vallas Ridala külas asuva hoonestatud kinnistu AUTSI (kinnistu). Lepingu punktis 2.1.6 kostja kinnitas, et „kinnistu on ühendatud ja liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus. Liitumisleping on sõlmitud ja liitumistasu makstud. Elekter on toodud elumajja, aga juhtmestik puudub, abihoonetesse ei ole elektrit viidud.“ Müügihind lepiti kokku teadmisega, et elekter on olemas, tuleb ainult paigaldada juhtmed, pistikupesad ja valgustid.
1.2.Juunis 2022 selgus, et kinnistul elektrivarustus puudus. Elektrilevi OÜ teatas 02.06.2022 hagejale I, et kinnistu mõõtesüsteem ei vasta nõuetele, mistõttu ei ole võimalik võrgulepingut sõlmida. Võrgulepingu saab sõlmida peale võrguühenduse väljaehitamist. Elektrilevi OÜ selgitas 04.07.2022 kirjas, et juba 2019. aastal, kui Elektrilevi OÜ-le esitati võrgulepingu sõlmimise avaldus, oli võrguühendus kõnealusel aadressil katkestatud ja puudus nõuetekohane mõõtesüsteem. Tarbimiskoht on olnud pingetu, liitumispunkti asukohta varem kirjeldatud asukohas ei eksisteeri ning puudub kliendipoolne nõuetekohane mõõtekilp, kuhu võrguettevõtja saab paigaldada mõõtesüsteemi. Elektrilevi OÜ selgitas 13.07.2022 kirjas, et lähtub võrgulepingu tüüptingimuste punktidest 14.7 ja 14.13, mille alusel ei tagata võrguteenuse kasutamist, kui tarbimiskoht on hävinenud või ei ole kasutuses olnud rohkem kui kolme aasta jooksul. Võrguühenduse taastamiseks peab ostja tasuma võrguettevõtjale selleks tehtavad tegelikud kulud. Kuigi eelmise omanikuga sõlmiti võrguleping, jäi tarbimiskoht võrgust lahti ühendatuks, see tähendab, et Elektrilevi OÜ ei edastanud tarbimiskohta elektrienergiat. Võrguühenduse pingestamist ei toimunud eelmise omaniku soovil. Elektrilevi OÜ-l ei oleks olnud võimalik võrguühendust pingestada ka seetõttu, et kliendil puudus nõuetekohane elektripaigaldis. Pingestamise soovi korral tulnuks eelmisel omanikul kanda võrguühenduse taastamise kulud.
1.3.Kostja oli või pidi olema puudusest, s.o elektrivarustuse puudumisest teadlik, kuid varjas seda müügilepingu sõlmimisel.
1.4.Hagejad palusid kostjal tasuda võrguühenduse taastamise kulud võlaõigusseaduse (VÕS) § 222 lg 4 järgi vastavalt Elektrilevi OÜ esitatud pakkumise nr 417009 alusel esitavatele arvetele. Kostja keeldus, väites, et kinnistul oli liitumine olemas.
1.5.Kuna läbirääkimised kostjaga jäid edutuks, aktsepteerisid hagejad Elektrilevi OÜ pakkumise nr 417009 ja tasusid esitatud arvete alusel 4032 eurot. Hagejad esitasid 24.03.2023 kostjale kulutuste hüvitamise nõude. Nõude koostamiseks ja esitamiseks osutas hagejate 2
2-23-6637 õigusabi jurist Eino Tamm. Hagejad tasusid õigusabi eest 288 eurot (4 töötundi hinnaga 72 eurot/tund). Seega on hagejatel tekkinud kahju kokku 4320 eurot. Kostja vastuväited
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata.
2.1.Kostja ei vastuta hagejate ostetud kinnistu võrguühenduse taastamise kulu ega ka õigusabikulu hüvitamise eest. Müügilepingu sõlmimisel oli kinnistul võrguleping Elektrilevi OÜ-ga olemas. Võrguleping oli sõlmitud kostjaga seotud äriühingu OÜ Mönus Mees poolt. Lisaks tasus kostja jaanuar – mai 2022 võrgulepingu eest arvete alusel Eesti Energia AS-le (osutab Elektrilevi OÜ-le arveldusteenust).
2.2.Müügilepingust nähtub, et hagejad olid kinnistu ostmisel väga hästi teadlikud kinnistu ja sellel paiknenud ehitiste ning rajatiste seisundist ja kasutusele võtmise tingimustest (sh p-des 2.1.6 ja 2.1.10 nimetatud asjaoludest). Müügilepingust nähtub, et kostjal oli liitumisleping sõlmitud ja liitumistasu makstud, kuid elektrienergiat ei olnud kostja kasutanud, sest juhtmestik puudus. Samuti olid hagejad lepingu sõlmimisel teadlikud, et kinnistul asuvad ehitised ei ole tänapäevases mõistes elamiskõlbulikud ja vajavad põhjalikku renoveerimist, sealhulgas konstruktsioonilisi materjali vahetusi. Hagejad kinnitasid, et on teadlikud, millised äriühingud ning millistel tingimustel tarnivad ja osutavad kinnistu omanikule elektri- ja muid sarnaseid olmeteenuseid.
2.3.Hagejad pidid kinnistu ostmisel olema teadlikud asjaolust, et Elektrilevi OÜ võib sõlmida uue kinnisasja omanikuga võrgulepingu, kuid ei ole selleks kohustatud, kui võrguettevõtja hinnangul ei vasta kinnistu mõõtesüsteem või muud tingimused võrguettevõtte veebilehel avaldatud teenuse osutamise üldtingimustele. Vaidlust ei saa olla selles, et müügilepingu sõlmimise hetkel oli kinnistule sõlmitud kehtiv leping võrguettevõttega Elektrilevi OÜ, et kinnisasja omaniku vahetumisel kehtiv võrguleping lõppeb ja uus omanik on kohustatud sõlmima nii uue võrgulepingu kui ka elektrienergia edastamise lepingu ja et kostjal puudus mistahes võimalus mõjutada kolmandat isikut Elektrilevi OÜ-d hagejatega lepingut sõlmima. Hagiavalduses esitatust nähtub, et kostjal oli võrguleping sõlmitud ja liitumistasu makstud.
2.4.Elektrivõrgu korrashoid ei ole kinnisasja omaniku kohustus, vaid on võrguettevõtja kohustus, sest võrgu korrashoiu eest tasutaksegi võrguettevõtjale lepingu alusel tasu. Kui hagejad otsustasid Elektrilevi OÜ-le hüvitada kulud Elektrilevi OÜ omandis oleva võrgu korrastamise eest, siis see on hagejate vaba valik, mis ei saa tekitada kostjale kohustusi. Maakohtu otsus
3.Maakohus jättis 30.09.2024 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning mõistis hagejatelt solidaarselt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitise 1725 eurot.
3.1.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaielnud pooled selle üle, et müügilepingu p 2.1.6 kohaselt pidi kinnistu olema ühendatud ja liitunud tehnovõrguga: elektrivarustus. Poolte avaldatust ja väidetest võis aru saada nii, et kinnistu pidi olema elektrivõrguga faktiliselt ühendatud ja elektriga varustatud. Pooled vaidlesid selle üle, kas kinnistu vastas müügilepingu tingimustele, st kas kinnistu oli ühendatud ja liitunud elektrivõrguga ning kas kinnistul oli olemas elektrivarustus.
3.2.Poolte esile toodud asjaolude ja tõendite (sh müügileping, 31.01.2019 Elektrilevi OÜ-ga sõlmitud võrguleping, Eesti Energia AS esitatud arved, Elektrilevi OÜ 24.04.2022 saadetud 3
2-23-6637 sms, Elektrilevi 02.06.2022, 04.07.2022 ja 13.07.2022 e-kirjad) alusel järeldas maakohus, et müügilepingu sõlmimisel oli kinnistu ühendatud ja liitunud elektrivõrguga, sõlmitud olid kehtiv võrguleping, mille kohaselt pidi võrguettevõtja tagama liitumispunktis standardse pinge, tagama võrguühenduse kasutamise, edastama elektrienergiat kuni liitumispunktini ning korraldama võrguteenuse ja elektrienergia koguste mõõtmise.
3.3.Maakohtu hinnangul ei esitatud tõendeid asjaolu kohta, et Elektrilevi OÜ oleks kostjat vastavalt tüüptingimuste p 12.1 teavitanud kinnistul (samuti elamus) asuvate elektriseadmete/ paigaldiste/mõõtekilbi jne puudustest ja nende korrastamise vajadusest, samuti et võrguleping oleks üles öeldud. Puudusid veenvad tõendid hagejate väidetu kohta, et kostja teadis elektriseadmete puudusest ja varjas seda hagejate eest. Elektrilevi OÜ teatas 30.01.2024 e-kirjas, et nende andmetel ei ole veebruaris 2021 toimunud kinnistuga seoses suhtlust ei kostja ega OÜ-ga Mönus Mees. Vastusest kohtu nõudele nähtus, et veebruaris 2021 teavitas Elektrilevi OÜ telefoni teel võimalikust liitumispunkti taastamise vajadusest kolmandat isikut – maaklerit, mitte kostjat. Kostja eitas maaklerilepingu sõlmimist ja maakleri volitamist kostja nimel Elektrilevi OÜ-ga suhtlemiseks.
3.4.Pooled vaidlesid selle üle, kas müügilepingu p-s 2.1.6 ja 2.1.10 kokkuleppe järgi võis ka kinnistul asuv elektrisüsteem enne kasutusele võttu korrastamist vajada. Hagejad olid seisukohal, et elektrivoolu pidi saama tegelikult kasutada, kostja väidete järgi ei saanud hagejad eeldada puudusteta elektrisüsteemi, st et elektripaigaldis (liitumiskilp ja arvesti) oleks pidanud olema terve ja töökorras, kuna 1900. a kasutusele võetud ja paarkümmend aastat tühjana ning lukustamata seisnud elumaja oli elamiskõlbmatu, seal puudus mh juhtmestik ja elektritarbimist ei ole pikka aega olnud.
3.5.Müügilepingu sisu väljaselgitamiseks tõlgendas maakohus müügilepingut VÕS §-s 29 sätestatud reeglite järgi. Arvestades muuhulgas lepingu olemust ja eesmärki, ei olnud maakohtu arvates võimalik müügilepingu p-st 2.1.6 järeldada, et kinnistu elektrisüsteem pidi olema täielikult töökorras. Kuigi nimetatud lepingutingimusest ei tulene nõudeid kinnistu elektrisüsteemi kvaliteedile ega töökorras olemisele, tuleb arvestada samas p-s 2.1.6 sisalduvat müüja kinnitust, et elekter on toodud elumajja, aga juhtmestik puudub, abihoonetesse ei ole elektrit viidud ning p-s 2.1.10 sisalduvat kinnitust, et (üle 100 a vanused) ehitised ei ole elamiskõlbulikud ja vajavad põhjalikku renoveerimist, et lepingu esemeks on paarkümmend aastat tühjalt seisnud vana talukoht, et ehitise uksed ei ole lukustatud ja võtmed puuduvad.
3.6.Maakohus leidis, et tingimusest, et kinnistul asuvad elamiskõlbmatud ehitised on seisnud paarkümmend aastat tühjana ja vajavad põhjalikku renoveerimist (müügilepingu p 2.1.10), peaks mõistlik isik järeldama ka seda, et kinnistu tehnosüsteemid, sh elektrisüsteem, vajab põhjalikku renoveerimist, st võivad vajada parandamist või uuendamist. Seega, müügilepingu p-s 2.1.6 sisalduvast tingimusest, et lepingu ese on ühendatud ning liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus, ei saa mõistlik isik järeldada seda, et kinnistu elektrisüsteem (liitumiskilp ja majas asuv arvesti) pidi olema terve ja täielikult töökorras.
3.7.Asjas puudus vaidlus, et tagamaks uue võrgulepingu sõlmimine ja voolu avamine, tuli uuendada liitumiskilp ja arvesti. Maakohtu arvates tähendas 20 aastat tühjana seisvate elamiskõlbmatute ehitiste põhjalik renoveerimise vajadus ka seda, et kinnistul asuv liitumiskilp ja elektriarvesti tuleb korda teha ja uuendada, vajadusel uus paigaldada. Järelikult ei ole see, et kinnistu elektrisüsteem (liitumiskilp ja elektriarvesti) vajas parandamist või uuendamist, praegusel juhul käsitatav lepingutingimustele mittevastavusena.
4
2-23-6637
3.8.Kuna asjas esitatud tõendite pinnalt ei saanud järeldada, et kinnistu elektrisüsteem ei vastanud lepingutingimustele, jättis maakohus hagejate nõude kinnistu elektrivarustuse võrguühenduse taastamiseks vajalike tööde tegemisega seotud kahju hüvitamiseks rahuldamata. Kuivõrd hagejate nõue seoses kinnistu elektrivarustuse väidetava puudusega osutus põhjendamatuks, jäi rahuldamata ka nõue kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks. Apellatsioonkaebus
4.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda.
4.1.Maakohus eksis müügilepingu tõlgendamisel, kohaldades ebaõigesti VÕS § 29 ja andes vale tähenduse ka elektrituruseaduses (ELTS) kasutatavatele mõistetele. Maakohtu arusaam võrguühendusest on väär. Vastuoluline on maakohtu järeldus, et vaatamata elektriühenduse puudumisele vastas tõele kostja väide, et elektrivarustus oli olemas.
4.2.Kostja ei esitanud oma väite tõenduseks kohtule tõendina ei väidetavat liitumislepingut ega kviitungit liitumistasu maksmise kohta, vaid Elektrilevi OÜ ja OÜ Mönus Mees vahel 31.01.2019 sõlmitud võrgulepingu. Elektrilevi OÜ on korduvalt kinnitanud, et võrguleping oli eelmise omaniku soovil sõlmitud ilma võrguühenduseta. See tähendab, et kinnistu ei olnud ühendatud elektrivõrguga.
4.3.Väär on maakohtu seisukoht, et kuna Eesti Energia AS esitas arveid ja eelmine omanik neid tasus, tõendab see elektri tegelikku olemasolu kinnistul. Arvetelt nähtub, et Autsi tarbimiskohas 01.01.2022–15.05.2022 elektrienergiat ei tarbitud.
4.4.Maakohus tuvastas ebaõigesti, et kinnistu oli ühendatud ja liitunud elektrivõrguga. Elektrilevi OÜ väidab algusest peale vastupidist ja hagejad on tõendanud, et eelmine omanik oli sellest teadlik juba lepingut sõlmides.
4.5.Maakohus viitas põhjendamatult müügilepingu p-le 2.1.10, sest hagejad ei ole nõudnud kostjalt hoonete elektripaigaldise korrastamise kinni maksmist, vaid puuduva võrguühenduse taastamist, mis on elektri hoonesse toomiseks vältimatu.
4.6.Ebaõige on maakohtu seisukoht, et pooled ei vaidle selle üle, et lepingu p 2.1.6 kohaselt on elekter toodud elumajja, aga juhtmestik puudub, abihoonetesse ei ole elektrit viidud. Vaidlus käib just selle üle, et elektrit ei olnud elumajja toodud, kuna puudus ühendus elektrivõrguga. Võrguühenduse loomiseks elektrivõrgu ja tarbija elektripaigaldise vahel on vaja sõlmida liitumisleping ja tasuda liitumistasu. Hagejad pidid seda võrguühenduse taastamiseks tegema.
4.7.Maakohus jättis tähelepanuta ja analüüsimata kohtu poolt Elektrilevi OÜ-lt nõutud vastuse. Elektrilevi OÜ 17.04.2024 vastus kinnitab, et kuigi varasem võrguleping oli sõlmitud, puudus nii tehniline võimalus kui ka õiguslik kohustus kinnisasja elektrienergiaga varustada. Kostja seaduslik esindaja oli sellest teadlik. Tõendi tähelepanuta jätmise tõttu jõudis maakohus ebaõigele järeldusele, et müügilepingu sõlmimisel oli kinnistu ühendatud ja liitunud elektrivõrguga, sõlmitud olid kehtiv võrguleping, mille kohaselt pidi võrguettevõtja tagama liitumispunktis standardse pinge, tagama võrguühenduse kasutamise, edastama elektrienergiat kuni liitumispunktini ning korraldama võrguteenuse ja elektrienergia koguste mõõtmise. Kuna võrgulepingus kirjeldatud liitumispunkti ei olnud olemas, ei saanud kinnistul olla ka ühendust elektrivõrguga. Liitumispunkti õhuliini sisestuspüstak on hoone omaniku 5
2-23-6637 vastutusala. See oli hävinenud. Samas reklaamiti müügikuulutuses elektriühendust hoopis maakaabliga.
4.8.Maakohus leidis ebaõigesti, et puuduvad veenvad tõendid selle kohta, et kostja teadis elektriseadmete puudusest ja varjas seda hagejate eest. Kui võrguleping sõlmiti 01.02.2019 tingimusel, et kinnistu jääb elektrivõrgust lahti ühendatuks, siis ei saa olla kahtlust, et kostja oli sellest asjaolust teadlik. Elektrilevi OÜ on seda kinnitanud 04.07.2022 ja 13.07.2022 ekirjades ning 17.04.2024 vastuses kohtunõudele. Maakohtule oli teada, et kuigi müügilepingu esemeks olnud kinnistu kuulus kostjale, oli 31.01.2019 võrgulepingu sõlminud OÜ Mönus Mees. Nii kostja kui ka OÜ Mönus Mees seaduslik esindaja oli B.S.
4.9.Maakohus tegi üksteist välistavaid järeldusi. Maakohus asus seisukohale, et kostja kinnitus elektrivarustuse olemasolu kohta kinnisasjal ei tähendanud, et elektri tarbimine (ilma ostjate poolt täiendavaid kulutusi tegemata) pidi olema võimalik. Samas luges maakohus õigeks ka kostja väited selle kohta, nagu olnuks kinnistul elektrivool olemas, viidates kostjale saadetud sõnumile. Kostja poolt tõendina esitatud sõnum (sms) oli mobiiltelefonile saadetav tüüpteade kõigile potentsiaalsetele tarbijatele, kui vool oli olnud ära näiteks tormi tõttu. Tegemist on kaheldava väärtusega tõendiga (trükitud tekst pdf formaadis). Vastustaja seisukoht
5.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi rahuldada ja maakohtu otsus tühistada. Ringkonnakohus saab teha asjas ise uue otsuse, millega rahuldab hagi. Maakohtu otsuse tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust, samuti tühistada maakohtu otsus menetluskulude kindlaksmääramise osas.
7.Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid 23.05.2022 müügilepingu, mille esemeks oli Autsi kinnistu Saaremaa vallas Ridala külas. Selle p 2.1.6 kinnitas kostja, et „lepingu ese on ühendatud ja liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus. Liitumisleping on sõlmitud ja liitumistasu makstud. Elekter on toodud elumajja, aga juhtmestik puudub, abihoonetesse ei ole elektrit viidud.“ Samuti tuvastas maakohus, et OÜ Mönus Mees oli sõlminud võrgulepingu Elektrilevi OÜ-ga ja et hagejad kandsid võrguühenduse taastamise kulusid 4032 euro ulatuses. Neid järeldusi ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustatud ja ringkonnakohus võtab need kaebuse lahendamisel aluseks.
8.VÕS § 222 lg 5 sätestab, et kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Hagejad on nõude esitanud nimetatud sätte alusel.
9.Sellise nõude rahuldamise eeldused on järgnevad: ‒ esineb asja lepingutingimustele mittevastavus (puudus) (VÕS § 217, § 77); ‒ puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1, § 214); ‒ puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); 6
2-23-6637 ‒ ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); ‒ sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ‒ ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul (VÕS § 220 - §221); ‒ ostja on esitanud täitmisnõude mõistliku aja jooksul (VÕS § 222 lg 5, lg 6); ‒ müüja ei paranda asja mõistliku aja jooksul (ostja poolt parandamisnõude esitamisest) (VÕS § 222 lg 5); ‒ ostja on asja ise parandanud või lasknud selle parandada (VÕS § 222 lg 5); ‒ kulutused puuduse kõrvaldamiseks on kantud (3-2-1-98-09); ‒ asja parandamise kulud on mõistlikud (VÕS § 222 lg 5).
10.VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. VÕS § 218 lg 1 p 1 järgi ei vasta asi lepingu tingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on rikkunud müügilepingu p-s 2.1.6 antud kinnitust selle kohta, et lepingu ese on ühendatud ja liitunud elektrivarustuse tehnovõrguga.
10.1.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ebaõigesti asja kokkulepitud omaduste tuvastamisel võtnud aluseks, et lepingu p 2.1.6 järgi oli elekter toodud elumajja, aga juhtmestik puudub, abihoonesse ei ole elektrit viidud ning lepingu p 2.1.10 kohaselt olid ehitised elamiskõlbmatud, vajasid põhjalikku renoveerimist ja et ehitised on paarkümmend aastat tühjalt seisnud ning et uksed olid lukustamata. Hagejad on menetluses selgelt esile toonud, et ta ei väida, et müügilepingut oleks rikutud sellega, et hoonetes puudus elekter. Hagejad leiavad, et rikkumine seisneb selles, et erinevalt lepingu p-s 2.1.6 kokku lepitust ei olnud lepingu esemeks olev kinnistu tegelikult elektrivõrguga ühendatud, st ei olnud kehtivat liitumist. Kostja on esile toonud, et mõõtepunkt oli kinnistul olemas, kuid see ei vastanud Elektrilevi OÜ nõuetele (dtl 73, p 7).
10.2.VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 4 alusel, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Sama sätte lõike 5 järgi tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi (p 1), tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud (p 2), lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (p 3), lepingu olemust ja eesmärki (p 4), vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust (p 5) ning tavasid ja lepingupoolte vahelist praktikat (p 6). Lepingu p 2.1.6 kohaselt kinnitas müüja, et lepingu ese on liitunud ja ühendatud elektrivõrguga. Pooled on menetluses esile toonud oma erineva tõlgenduse nimetatud sättest, seega ei ole võimalik poolte ühist tahet tuvastada. Seetõttu tõlgendab ringkonnakohus VÕS § 29 lg 4 alusel sätet lähtudes mõistlikku isiku seisukohast. Ringkonnakohtu hinnangul sai mõistlik kinnisasja ostja mõista lepingu punkti 2.1.6 selliselt, et kuigi kinnisasjal asuvates pikalt tühjalt seisnud hoonetes ei ole elektrit, on kinnisasi liidetud toimivalt elektrivõrguga.
10.3.ELTS § 3 p 32 järgi on võrguühendus elektriline ühendus võrgu ja muu elektripaigaldise vahel. Esile toodud asjaolude kohaselt oli OÜ Mönus Mees sõlminud võrgulepingu, kuid selle alusel lepingu esemele elektrit ei edastatud, s.o võrku ei pingestatud. 04.07.2022 ja 13.07.2022 kirjades (dtl 24) on Elektrilevi OÜ hagejatele selgitanud, et 2019. aastal võrgulepingu sõlmimise avalduse esitamisel oli võrguühendus lepingu esemel katkestatud ja 7
2-23-6637 puudus nõuetekohane mõõtesüsteem. Eelmine klient ei soovinud tarbimiskoha pingestamist. 18.02.2021 võttis Elektrilevi OÜ-ga ühendust eelmise omaniku OÜ Mönus Mees maakler. Helistajale selgitati, et tarbimiskoht on võrgust lahti ühendatud ning tarbimiskohal on 1faasiline peakaitse suurusega 20A. Samuti selgitati helistajale, et tarbimiskohal võib olla vajalik liitumispunkti taastamine ning pingestamisega seonduvad kalkulatsioonipõhised kulud (dtl 160). Ringkonnakohtu hinnangul ei saa üksnes võrgulepingu olemasolust, kui selle alusel tegelikku varustust elektriga ei toimunud, järeldada, et lepingu ese vastas müügilepingu tingimustele. Lepingu esemel olev elektripaigaldis ei olnud elektriliselt ühendatud võrguga ELTS § 3 p 32 mõistes. Kuigi võrguleping oli sõlmitud, ei toimunud selle alusel tegelikult liitumispunkti elektriga varustamist ning liitumispunkt vajas taastamist, mistõttu ei olnud õige kostja kinnitus selle kohta, et lepingu ese on liitunud elektrivõrguga. Seetõttu üksnes asjaolust, et OÜ-l Mönus Mees oli sõlmitud kehtiv võrguleping, ei saa järeldada, et kinnistu oleks ühendatud elektrivõrguga, kui tegelikult elektriühendust polnud. Elektrilevi OÜ on selgitanud, et võrguleping oli sõlmitud ilma ühenduseta: „tarbimiskoha pingestamist klient ei soovi“ (dtl 157). Ka sellest, et Eesti Energia AS oli väljastanud kostjale arved, mille kostja tasus, ei saa tuletada elektriühenduse olemasolu. Kõigilt arvetelt nähtub, et tarbimine lepingu esemel puudus ning kostja tasus üksnes võrgutasu (dtl 81–92). Elektriühenduse olemasolu ei tõenda ka 24.04.2022 sms, milles on teavitatud elektriühenduse olemasolust. Hagejad on esile toonud, et tegemist on pärast ulatuslikku elektrikatkestust kõigile piirkonna tarbijatele saadetud sõnumiga. Arvestades seda, et menetluses on tõendatud ja pooled ka ei vaidle selle üle, et Autsi kinnistule tulev elektrivõrk ei olnud pingestatud (elektriühendust polnud), ei tõenda vastupidist ka saadetud sms.
10.4.Seejuures on hagejad menetluses tõendanud, et kostja pidi asjaolust, et lepingu ese ei ole elektrivõrguga ühendatud, olema teadlik. Mõlemad pooled on menetluses tuginenud asjaolule, et võrguleping oli sõlmitud OÜ Mönus Mees poolt. 23.05.2022 müügilepingus on nii hagejat kui OÜ-t Mönus Mees esindanud seadusliku esindajana B.S. Elektrilevi OÜ vastuse kohaselt teatas Elektrilevi OÜ juba 18.02.2021 oma kliendi maaklerile, et tarbimiskohal võib olla vajalik liitumispunkti taastamine ning pingestamisega kaasnevad kalkulatsioonipõhised kulud (dtl 160). Kuigi kostja on väitnud, et tegemist ei olnud tema maakleriga, on usutavalt tõendatud, et võrgulepingu sõlminud OÜ Mönus Mees pidi hiljemalt 18.02.2021 teadma, et kinnistu ei ole elektrivõrguga ühendatud. Kuna OÜ Mönus Mees ja kostja juhatuse liige on sama isik, pidi sama teadmine olema ka kostjal. Asjaolu, et kostja kasutas müügilepingu vahendamisel maakleriteenust, tõendab nii kinnistu müügikuulutus (dtl 243–2450), milles on „Võta ühendust“ rubriigis kajastatud Adrem Kinnisvara OÜ, kui ka müügilepingu (dtl 9–21) punkt 5.2.2, mille kohaselt on Adrem Capital OÜ-le tasutud Autsi kinnistu vahenduse eest 2100 eurot.
10.5.Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et lepingu ese ei vastanud kokkulepitud tingimustele, puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale ning puudus ei tulenenud ostjast.
10.6.Asja materjalidest ei nähtu, et ostjad teadsid või pidid lepingu sõlmimise ajal teadma, et mõõtepunktis puudub elektriühendus. Ostja oli teadlik, et elamus puudub juhtmestik, abihoonesse ei ole elektrit viidud ning hooned on elamiskõlbmatud (lepingu p 2.1.6.). Esile toodud asjaoludest ei saa järeldada, et ostja oleks teadnud, et tegelikult ei ole lepingu ese ka elektrivõrguga ühendatud kuni liitumiskilbini/mõõtepunktini. Seejuures on müüjad märkinud lepingu eseme müügikuulutuses, et olemas on elektriliitumine 1x20A (toodud maakaabliga elumajja). Ka lepingu p 2.1.6 kohaselt on elekter toodud elumajja.
8
2-23-6637 Kostja on menetluses läbivalt tuginenud sellele, et kuna hooned olid aastakümneid seisnud tühjana ning lukustamata ja tegemist on vana talukohaga, ei saanud hagejad oodata, et lepingu esemel ei ole puuduseid. Seejuures jätab aga kostja tähelepanuta, et antud juhul olid pooled kokku leppinud konkreetses lepingu eseme kvaliteeditingimuses – lepingu ese on ühendatud elektrivõrguga. Kuivõrd tegelikult see nii ei olnud, on müüjad seda tingimust ka rikkunud ja lepingu esemel esineb puudus.
11.Hagiavalduse kohaselt said hagejad esmakordselt teada, et lepingu ese ei ole ühendatud elektrivõrguga, 02.06.2022, kui Elektrilevi OÜ keeldus võrgulepingu sõlmimisest hagejatega (dtl 22). 04.07.2022 on Elektrilevi OÜ teatanud, et komisjon tutvus kinnistu võrguühenduse seisukorraga ning leidis, et elektripaigaldise seisukord ei võimalda võrgulepingut sõlmida (dtl 24). Hagejad edastasid samal päeval viimati nimetatud e-kirja kostjale, teatades varjatud puuduse avastamisest. Ringkonnakohtu hinnangul on hagejad kostjat teavitanud avastatud puudusest mõistliku aja jooksul (VÕS §-d 220 - 221). Puudusest on teavitatud ca ühe kuu jooksul. Koos puudusest teavitamisega on hagejad nõudnud ka selle kõrvaldamist, seega on ka täitmisnõue esitatud mõistliku aja jooksul (VÕS § 222 lg-d 5 ja 6).
12.Sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet (VÕS § 221 lg 2). Hagejad on kulud kandnud (dtl 38–39).
13.Hagejad ehitasid uue liitumispunkti, mis paiknes teises asukohas, paigaldasid senise õhuliini asemel maakaabli ja liitusid senise 1-faasilise ühenduse asemel 3-faasilise ühendusega. Puuduse kõrvaldamiseks tehtud kulutused peavad olema mõistlikud ja vajalikud VÕS § 222 lg 5 tähenduses ning kulude mõistlikkus on nõude üks eeldustest (RKTKo 18.12.2024, 2-21-13451/53, p 15.3). Kuivõrd maakohus ei olnud seda nõude eeldust maakohtu menetluses analüüsinud, täitis ringkonnakohus selgitamiskohustuse ning andis hagejatele ja kostjale võimaluse tõendada kantud kulutuste vajalikkust ja mõistlikkust ning teineteise väiteid ja tõendeid ümber lükata.
13.1.Hagejad on esile toonud ja tõendanud, et tehti järgmised tööd (dtl 122): ‒ koostati projekt koos vajalike maakasutuslepingutega; ‒ paigaldati uus liitumiskilp ja arvesti; ‒ tehti liitumiskilbi nõuetele vastavuse kontrollimiseks audit.
13.2.Elektrilevi OÜ on selgitanud, et maakaabli ja sokli kilbi rajamine Autsi kinnistu piirile tuleneb planeerimispõhimõtetest ja liitumistingimustest, mis määravad ära liitumispunkti asukoha kinnistu piiril. 3-faalise ühenduse loomine tuleneb liitumistingimuste p-st 4.6, mille alusel uut liitumist ühefaasilisel pingesüsteemil ei võimaldata (dtl 262). Seega on hagejad tõendanud, et kinnistu elektrivõrguga ühendamiseks olid vajalikud kulutused geoalusele, liitumiskilbi ja arvestile ning auditile. Kostja esitatud Elektrilevi OÜ võrgulepingu tüüptingimused madalpingel kuni 63A (dtl 271–279) ei tõenda kostja väidet, et Elektrilevi OÜ oleks hagejal võimaldanud ka 1-faasilise elektrivõrguga liitumist. Kuigi viidatud tüüptingimuste punktides 2.1.10 ja 6.7 käsitletakse ka 1-faasilise elektriühenduse küsimusi, tuleb arvestada, et kõnealused tüüptingimused käivad võrgulepingu sõlmimise, aga mitte liitumise kohta. Tõendeid selle kohta, et hagejatel oleks olnud objektiivselt võimalik puudus kõrvaldada muul viisil, kostja ei esitanud.
9
2-23-6637
13.3.Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega sellest, et kuna dtl 262 olevas e-kirjas on viide lingile, mis avab liitumislepingu tüüptingimused alates 01.10.2024, ei lähtu Elektrilevi OÜ ekiri liitumise tingimustes kulutuste tegemise aja seisuga kehtinud tüüptingimustest. Elektrilevi OÜ vastuses nähtub, et see selgitab konkreetselt Autsi kinnistul tehtud töid. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja põhistanud vastuväidet Elektrilevi OÜ e-kirja (dtl 262) ehtsusele. Kostja on märkinud põhistusena üksnes, et e-kiri on konverteeritud pdf formaadis olevaks dokumendiks. TsMS § 277 lg 1 sätestab, et menetlusosaline võib esitatud dokumendi ehtsuse vaidlustada ja taotleda, et kohus dokumenti tõendina ei arvestaks, kui ta põhistab dokumendi võltsituse. Ringkonnakohtu hinnangul ei piisa tõendi ehtsuse vaidlustamiseks üksnes väitest, et e-kiri on esitatud pdf vormingus. Kostja ei ole esitanud ühtegi asjaolu, millest võiks järeldada, et e-kiri ei ole ehtne.
13.4.Eeltoodust järeldab ringkonnakohus, et hagejate tehtud tööd on olnud vajalikud ja põhjendatud, kuivõrd hagejal puudus lepingu eseme elektrivõrguga ühendamiseks alternatiiv, millega oleks saanud kulutusi vähendada või ära hoida. Sellest tulenevalt on hagejate nõue 4032 euro väljamõistmiseks VÕS § 222 lg 5 alusel põhjendatud.
14.Hagejad on esitanud õigusabikuludes 288 eurot.
nõude
kahju
hüvitamiseks,
mis
seisneb
kohtueelsetes
14.1.Otsese varalise kahjuna VÕS § 128 lg 3 tähenduses on käsitatavad ka lepingu rikkumise tõttu kantud kohtueelsed õigusabikulud (RKTKo 24.11.2021, 2-18-13432/108, p 24). Hagejate eelnimetatud kulude hüvitamise nõude rahuldamise esmase eeldusena peavad olema täidetud kahju hüvitamise nõude (VÕS § 115 lg 1) eeldused, eelkõige kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel (RKTKo 05.11.2008, nr 3-2-1-79-08, p 18). Lisaks peavad kulud olema mõistlikud, st vajalikud ja mõistliku suurusega (RKTKo 03.04.2013, 3-21-19-13, p 11).
14.2.Hagejate esile toodud kahju seisneb kostjale 24.03.2023 esitatud kohtueelse kulutuste hüvitamise nõude koostamises ja esitamises (dtl 40–42). Selle eest tasusid hagejad juristile 288 eurot, mis hagejatele esitatud arve kohaselt koosneb õigusteenuse osutamises nelja tunni ulatuses, tunnihinnaga 72 eurot. Kohtupraktika kohaselt on professionaalse õigusabi kasutamine kohtueelses vaidluse staadiumis üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hüvitatavad. Ringkonnakohus leiab, et kohtueelsed õigusabikulud on praegusel juhul põhjendatud, kuivõrd juristi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib aidata kaasa kokkuleppe sõlmimisele. Vaidlust ei ole selles, et enne hagiga kohtusse pöördumist pöördusid hagejad otse kostja poole nõudega kahju hüvitamiseks. Asja materjalidest nähtuvalt on täidetud kahju hüvitamise üldised eeldused VÕS § 115 lg 1 järgi, s.o kahju olemasolu ning põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel.
15.Hagejad on hagis esitanud viivisenõude, paludes kostjalt mõista välja viivis põhinõudelt 4320 eurot kuni võla tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Kuna hagejate nõuded on põhjendatud, mõistab ringkonnakohus TsMS § 367 alusel viivise kostjalt välja. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
16.Seoses hagi rahuldamisega tuleb tühistada maakohtu otsus ka menetluskulude jaotuse osas.
16.1.Kuna maakohus jättis hagi rahuldamata, jättis ta menetluskulud hagejate kanda. 10
2-23-6637 Ringkonnakohus tühistab otsuse, mistõttu tuleb muuta ka menetluskulude jaotust ja seda puudutavaid kohtuotsuse põhjendusi. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust asja sisulise lahenduse osas, tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust. Ringkonnakohus asus eelnevalt seisukohale, et hagi on põhjendatud. Arvestades hagi ja apellatsioonkaebuse rahuldamist, jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 järgi kostja kanda.
16.2.Kuna ringkonnakohus muudab maakohtus kantud menetluskulude jaotust, tuleb maakohtu otsus tühistada ka menetluskulude kindlaksmääramise ja väljamõistmise osas. Lähtudes Riigikohtu 20.04.2016 otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS § 177 lg-st 2, määrab asja lahendanud maakohus hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. TsMS § 174 lg-te 3 ja 5 kohaselt ei tule kõrgema astme kohtul kindlaks määrata ka alama astme kohtus kantud menetluskulude rahalise suurust olukorras, kus ta muudab alama astme kohtu otsust sel määral, et sellega kaasneb menetluskulude jaotuse muudatus, või teeb ise uue, osaliselt või täielikult vastupidise otsuse (samas, p 22).
17.Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.
(allkirjastatud digitaalselt)
11
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.