2-17-129554/21 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Tallinna kohtumaja - lahend.ee

2.Kohus toob otsuse kirjeldavas osas vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lg-le 1 välja hagi aluseks olevad põhilised asjaolud. Hageja andis 17.05.2017 sõlmitud üürilepinguga kostjale üürile XXX asuva kahetoalise korteri koos sisutusega ja tähtajaga üks aasta. Lepingu kohaselt kohustus üürnik tasuma üüri 350 eurot kuus. Lisaks üürile kohustus üürnik tasuma kaasnevate kommunaalteenuste ehk kõrvalkulude eest vastavalt üürileandja poolt esitatavatele arvetele. Lepingu sõlmimisel tasus üürnik tagatisraha ühe kuu üürisumma ulatuses ehk 350 eurot ja juuni kuu üüri 350 eurot. Korteri valdus läks üürnikule üle 01.06.2017 ja märgitud päevast algas üüriarvestus. Üürisuhe kostjaga lõppes ja kostja tagastas korteri valduse 31.01.2018. Probleemid üüri ja kõrvalkulude maksmisega tekkisid kostjal alates juulist 2017. Juulis, augustis ja septembris ei maksnud kostja ei üüri ega kõrvalkulude eest, oktoobris maksis 134,12 eurot, novembris üüri 416,40 eurot ja 04.01.2018 350 eurot. 19.06.2017 tekkis probleem korteri veevarustusega. Korteriühistust sõltuvatel põhjustel katkestati veevarustus üürilepingu objektiks oleva korteri köögi püstakus. Korteri WC-s ja vannitoas veevarustus säilis. Hageja suhtles veekatkestuse teemal üürnikuga ja viimane väitis, et vee katkestus köögikraanist ei ole temale probleemiks. Hageja tegi omalt poolt ettepaneku, et veekatkestuse aja eest ta kõrvakulude, välja arvatud elekter, arvete tasumist ei nõua. Hageja sai kostja suulisest vastusest ettepanekule aru selliselt, et kostja aktsepteerib ettepanekut. Kirjalikult sõlmitud üürilepingu tingimusi pooled ei muutnud. Veekatkestus korteri köögi püstakus kestis kuni 20.08.2017. Hageja nõuab kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist ajavahemiku 01.06.2017 kuni 31.01.2018 eest summas 1853,24 eurot. Kostja oleks pidanud ajavahemiku 01.06.2017 kuni 31.01.2018 eest tasuma kokku 3565,73 eurot, kuid on tasunud 1600,52 eurot. Hageja ei nõua 2017.a juuli ja augusti eest kõrvalkulude (välja arvatud elekter) 112,97 eurot tasumist (tl-d 18-20).

5.Hageja nõuab kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist ajavahemiku 01.06.2017 kuni 31.01.2018 eest summas 1853,24 eurot. Hageja põhjendab nõude suurust sellega, et ajavahemiku eest oleks kostja pidanud tasuma kokku 3565,73 eurot, kuid tasus 1600,52 eurot. Hageja avaldab, et lisaks ei nõua ta 2017.a juuli ja augusti eest kõrvalkulude (välja arvatud elekter) 112,97 eurot tasumist. Kostja vaidleb hagile vastu põhjendusega, et hageja ja kostja leppisid kokku selles, et kostja maksab üüri pooles ulatuses ja kommunaalmakseid ei maksa. Tunnistaja K V ütlustest nähtuvalt sõlmisid hageja ja kostja suulise kokkuleppe, mille kohaselt hageja garanteerib kommunaalkulude tasumise ja nõuab üüri pooles ulatuses sellel ajal, kui vett ei ole (tl-d 88, kohtuistungi salvestis, ajavahemik 00:19:19 kuni 00:21:30). Tunnistaja K V ütlustest nähtuvalt sõlmiti kokkulepe 2017.a juunis (tl 88, kohtuistungi helisalvestis, ajavahemik 00:27:18 kuni 00:27:50). Kostja saatis hagejale 20.08.2017 e-kirja, milles kostja kirjutas järgmist: „13. augustil üritasin Teiega arutada ja üürihinna alandamise teemadel ja olukorra lahendamise teemadel, aga Te jooksite selle peale kohe minema“ (tl 75). Kostja on e-kirjas märkinud, et ta nõuab üürihinna alandamist 50% alates juunist 2017 kuni puuduste likvideerimiseni (tl 75). Kohus hindab tõendeid kogumis. Kohtu hinnangul ei kinnita kostja 20.08.2017 e-kiri tunnistaja K V ütlustes sisalduvat teavet. Tunnistaja ütluste kohaselt leppisid pooled üürihinna alandamises ja kommunaalkulude mittemaksmises suuliselt kokku 2017.a juunis. Kostja 2017.a augustis saadetud ekirjas sellisele kokkuleppele ei tugine ega sellise kokkuleppe olemasolule ei viita. Kohtu hinnangul kinnitab kostja enda saadetud e-kiri, et vähemalt 20.08.2017 seisuga ei olnud pooled kokku leppinud üürihinna alandamises ja kõrvalkulude mittetasumises ajaks, millal korteris vesi puudub. Kui poolte vahel oleks olnud selline kokkulepe, oleks kostja mõistlikult käituva isikuna sellisele kokkuleppele 20.08.2017 e-kirjas tuginenud või sellele vähemalt viidanud. Kohus arvestab, et 20.08.2017 e-kirja allikaks on kostja ise, kes eelduslikult omab terviklikku informatsiooni selle kohta, millised kokkulepped tal teiste isikutega on. Elektronkiri on jäädvustanud dokumentaalse tõendina teabe ajast, millal pooled pidasid õigusvaidlust. Tunnistaja ütlused on antud aga umbes 21 kuud pärast väidetava kokkuleppe sõlmimist, mistõttu ajaline distants võib moonutada tunnistaja mälestusi tegelike asjaolude kohta. Kohus leiab seetõttu, et tunnistaja K V ütlused on ilmselt ebausaldusväärsed ja jätab need arvestamata. Kostja ei ole esitanud väidetava kokkuleppe kohta muid tõendeid, mistõttu on kostja väide kokkuleppelise üüri alandamise ja kõrvalkulude mittetasumise kohta tõendamata. Kostja vastuväide ei anna seetõttu alust hagi rahuldamata jätmiseks. Hageja tunnistajate K L ja O P ütlused ei lükka iseenesest ümber kostja väiteid kokkuleppe sõlmimise kohta (tl 88, kohtuistungi helisalvestis, ajavahemik 00:39:18 kuni 00:57:19). See ei mõjuta siiski asja lahendamist, sest kostja ei ole vaatamata tõendamiskoormusele tõendanud hageja ja kostja vahel sõlmitud väidetava kokkuleppe olemasolu ja sisu.

700 eurot tasumise nõue, sest hageja süülise tegevuse tulemusel terroriseerisid naabrid kostjat ja tema abikaasat vaimselt; kostjal on hageja vastu elukoha vahetamisega seonduvate kolimiskulude 400 euro tasumise nõue. VÕS § 297 lg 1 sätestab, et elu- või äriruumi üürnik võib talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. VÕS § 296 lg 2 sätestab, et kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. VÕS § 278 p-d 3 ja 4 sätestavad, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik: [---] 3) nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist; 4) alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule [---]. Kostja on ise avaldanud, et ta taastas veevarustuse 10.09.2017 (tl 59). VÕS § 296 lg 2 järgi saab üüri alandada ajavahemiku 01.06.2017 kuni 10.09.2017 eest. Pooled leppisid kokku, et jooksva kuu üür tasutakse sama kuu esimeseks päevaks (tl 22, p 4.2). Seega saabus 2017.a septembri üüri tasumise tähtpäev 01.09.2017. Seega pidi kostja oma nõuete tasaarvestamise või üüri alandamise kavatsusest hagejale teatama hiljemalt 01.08.2017. Kostja saatis 20.08.2017 hagejale e-kirja, milles nõudis üürihinna alandamist poole võrra, majandusliku kahju hüvitamist 400 eurot ja mittevaralise kahju hüvitamist 200 eurot (tl 75). E-kirjast ei nähtu kostja kavatsust hageja nõuet tasaarvestada. Samuti on e-kiri saadetud pärast VÕS § 297 lõikes 1 sätestatud tähtaja möödumist. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja üürilepingu kehtivuse ajal ühepoolse tahteavaldusega üüri alandanud ega tasaarvestanud oma nõuet hageja nõudega. Kostja leiab, et tal on hageja vastu maakleritasu 300 eurot tagastamise nõue. Kohus on seisukohal, et VÕS § 14 lõikes 1 sätestatud kohustus ei anna üürnikule õigust nõuda kahju hüvitamist selle eest, et lepingueelsete läbirääkimiste tulemusel sõlmitud üürilepingu ese ei vasta lepingutingimustele. Seetõttu ei vastuta hageja VÕS § 14 lg 1 ja 127 lg 2 järgi kulutuse eest, mille kostja on maakleritasu makstes teinud. Kohus leiab, et VÕS § 297 lõikes 1 sätestatud piirang ei keela kostjal tasaarvestada oma nõudeid hageja nõuetega, kui nii hageja kui ka kostja nõuded on muutunud sissenõutavaks. Kohus on seisukohal, et kostja avaldatud asjaoludel ei ole kostjal hageja vastu nõudeid. Üürilepingust tulenev üürileandja kohustus anda üürnikule üle puudusteta (st lepingutingimustele vastav) asi ei ole suunatud mittevaralise huvi järgmisele. Seetõttu ei vastuta hageja VÕS § 134 lg 1 ja 127 lg 2 järgi võimaliku mittevaralise kahju eest, mis kostjale tekkis. Kohus leiab, et kostja avaldatud asjaoludel ei ole tal 400 euro tasumise nõudeõigust hageja vastu. Kostja ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtuvalt on ta kasutanud üürilepingu ülesütlemist õiguskaitsevahendina hageja lepingurikkumise suhtes. Kohus on seisukohal, et arvestades kostja poolt hagejale etteheidetavat rikkumise aega (kostja tugineb veevarustuse taastumisele alates 10.09.2017) ja korteriomandi valduse vabastamise aega 31.01.2018, ei ole üürilepingu ülesütlemine kostja poolt õiguskaitsevahendina toimunud mõistliku aja jooksul. Seetõttu ei ole kostjale tekkinud kulutuste põhjuseks hageja kohustuse rikkumine, vaid hageja enda tegevus. Seetõttu puudub kostjale tekkinud kulutuste ja hageja kohustuse rikkumise vahel põhjuslik seos ning kostjal ei ole õigus nimetatud kulutuse tasumist hagejalt nõuda. Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et kostja esitatud tasaarvestuse vastuväide ei ole põhjendatud. Kostja ei ole üürilepingu kehtivuse ajal oma nõudeid hageja nõuetega kehtivalt tasaarvestanud. Hageja ei vastuta kostja osundatud kulutuste ja mittevaralise kahju hüvitamise eest, mistõttu ei lõpeta kohtumenetluses esitatud tasaarvestuse vastuväide hageja nõudeid. 4 (5)