Onni ja Helmi Karttusen säätiö sr hagi XX ja YY vastu võla, kahju hüvitamise ja viiviste nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 12.04.2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
18 713,55 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Onni ja Helmi Karttusen säätiö sr (Soome registrikood 1056303-4), lepinguline esindaja Reimo Mets Kostja I: XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Merike Roosileht Kostja II YY (isikukood XXXXXXXXXXX)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Resolutsioon
1.Tühistada Harju Maakohtu 12.04.2018 otsus osas, milles maakohus mõistis XX-lt Onni ja Helmi Karttusen säätio sr kasuks välja korteri siseviimistlusele tekitatud kahju hüvitamiseks 2373 eurot 50 senti. Jätta tühistatud osas hagi rahuldamata.
2.Tühistada Harju Maakohtu 12.04.2018 otsus osas, milles maakohus mõistis XX-lt Onni ja Helmi Karttusen säätio sr kasuks välja kahjuhüvitise kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks 50 eurot ületavas osas. Jätta tühistatud osas hagi rahuldamata.
Samuti tühistada Harju Maakohtu 12.04.2018 otsus osas, milles maakohus jaotas Onni ja Helmi Karttusen säätio sr hagis XX vastu menetluskulud ja määras need kindlaks. Teha selles osas uus menetluskulude jaotus.
4.Muus osas jätta Harju Maakohtu 12.04.2018 otsus muutmata.
5.Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine:
5.1 Hagi rahuldada osaliselt. 5.2 Mõista kostjatelt XX-lt (isikukood XXXXXXXXXXX) ja YY-lt (isikukood XXXXXXXXXXX) solidaarselt hageja Onni ja Helmi Karttusen säätiö sr (registrikood 1056303-4) kasuks välja üürivõlgnevus 5796,25 (viis tuhat seitsesada üheksakümmend kuus eurot ja 25 senti) eurot ja kommunaalkulude võlgnevus 1022,47 (üks tuhat kakskümmend kaks eurot ja 47 senti) eurot. 5.3 Mõista kostjalt XX-lt (isikukood XXXXXXXXXXX) hageja Onni ja Helmi Karttusen säätiö sr (registrikood 1056303-4) kasuks välja kommunaalkulude võlgnevus 535 (viissada kolmkümmend viis) eurot, hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 3457,25 (kolm tuhat nelisada viiskümmend seitse eurot ja 25 senti) eurot ning alates 29.03.2017 sissenõutavaks muutuv viivis üürivõlgnevuse summalt 5796,25 eurolt määraga 0,25% päevas kuni üürivõlgnevuse täieliku tasumiseni. 5.4 Jätta rahuldamata hageja nõue mõista kostjalt YY-lt solidaarselt koos kostja XXga välja kommunaalkulude võlgnevus 622,3 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 3457,25 eurot ja alates 29.03.2017 sissenõutavaks muutuv viivis lepingus sätestatud määras. 5.5 Mõista kostjalt XX-lt (isikukood XXXXXXXXXXX) hageja Onni ja Helmi Karttusen säätiö sr (registrikood 1056303-4) kasuks välja kahjuhüvitis 50 eurot hageja kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks. 5.6 Jätta rahuldamata hageja nõue mõista kostjalt XX-lt välja korteri siseviimistlusele tekitatud kahju 4747 eurot ning hageja kohtueelsed õigusabikulud 190 eurot. 5.7 Jätta rahuldamata hageja nõue mõista kostjalt YY-lt välja korteri siseviimistlusele tekitatud kahju 4747 eurot ning hageja kohtueelsed õigusabikulud 240 eurot. 5.8 Asendada jõustunud kohtulahendis selle avalikustamisel arvutivõrgus kostjate XX ja YY ning CC nimed initsiaalidega ning jätta avalikustamata nende isikukoodid ja aadressid. 5.9 Onni ja Helmi Karttusen säätiö sr maakohtu menetluskulud, mida ta kandis seoses hagi esitamisega XX vastu, jätta 32 % ulatuses Onni ja Helmi Karttusen säätiö sr kanda ja 68 % ulatuses XX kanda. 5.10 XX maakohtu menetluskulud jätta 32 % ulatuses Onni ja Helmi Karttusen säätiö sr kanda ja 68 % ulatuses XX kanda. 5.11 Onni ja Helmi Karttusen säätiö sr maakohtu menetluskulud, mida ta kandis seoses hagi esitamisega YY vastu, jätta Onni ja Helmi Karttusen säätiö sr kanda. 5.12 YY maakohtu menetluskulud jätta YY kanda. 5.13 Onni ja Helmi Karttusen säätiö sr ja XX ringkonnakohtu menetluskulud jätta 32 % ulatuses Onni ja Helmi Karttusen säätiö sr kanda ja 68 % ulatuses XX kanda.
6.Võtta asja materjalide juurde XX poolt 01.04.2019 ringkonnakohtule esitatud kinnistusraamatu väljatrükk.
7.Keelduda XX poolt 01.04.2019 ringkonnakohtule esitatud abielulahutuse tõendi vastuvõtmisest.
8.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Onni ja Helmi Karttusen säätiö sr (hageja, üürileandja) ja XX (kostja I) 20.11.2014 tähtajalise üürilepingu (edaspidi leping) kehtivusega 24.11.2014 – 23.11.2017, mille esemeks oli korter aadressil XXX, Tallinn koos selle juurde kuuluva parkimiskoha ja muude esemetega. Kostja I kohustus maksma hagejale hiljemalt iga kuu 5. kuupäevaks üüri 535 eurot, millele lisandusid kommunaalmaksed. Maksetega hilinemisel pidi kostja I tasuma hagejale viivist 0,25% õigeaegselt tasumata summast iga viivitatud päeva eest. Kostja I pidi esitama iga kuu 3. kuupäevaks sooja- ja külmavee näidud kinnisvara hooldusfirmale. Lepingu punktis 2.4.1 andis hageja kostjale I nõusoleku üüripinnal majutada oma abikaasat YY-lt (kostja II) ja kahte alaealist last.
2.Kostja I ei täitnud lepingulisi kohustusi üüritasu maksmise osas. Hageja teavitas kostjaid üürivõlgnevusest 18.10.2016 e-kirjaga ning kostja II lubas võlgnevuse hagejale tasuda. Kuivõrd kostjad ei täitnud jätkuvalt lepingulisi kohustusi hageja ees, esitas hageja kostjatele 22.01.2017 üürilepingu ülesütlemisavalduse. Kostja I avaldusele ei vastanud, kostja II tunnistas taas võlgnevuse olemasolu, lubades selle ära tasuda.
3.Lepingu ülesütlemisavalduse järgselt leppisid hageja ja kostja II, kelle faktilises ainuvalduses oli lepingu ese, kokku lepingu esemeks oleva üürikorteri ja selle juurde kuuluvate esemete valduse tagastamise hagejale. 01.02.2017 üleandmisaktis fikseeriti lepingu eseme puudused: naturaalparkettpõrand oli kandnud veekahjustusi 30 m2 ulatuses, magamistoa elektrijuhtmed olid lühises, koridoris olev lamp oli katki, magamistoas ja elutoas olevad laelambid olid laest alla kruvitud, üks pistik oli lõhutud, magamistoas olev seinalamp oli katki, köögilamp oli katki, vannitoa esikulamp oli katki ning selle osad olid lambi küljest puudu, uus dušinurk oli katki ja hooldamata, elutoas ja magamistoas oli seintelt värv osaliselt maha kraabitud, elutoa kohvilaud oli rikutud, köögilaud oli rikutud ning rulood olid katki. Puudusid 1 väravapult, 2 korterivõtit, 2 panipaigavõtit ja üks välisuksevõti. Korter oli täielikult koristamata ning vajas põhjalikku puhastust. Sellega on tekitatud hagejale kahju 4747 eurot.
4.Kostjad jätsid üüri maksmise kohustuse täielikult täitmata 12 kalendrikuu ulatuses, nõuetekohaselt tasuti üüri vaid 3 kalendrikuu ulatuses ning ülejäänud perioodil tasusid kostjad üüri kokkulepitust väiksemal määral. Üürimaksed on tasumata summas 5796,25 eurot. Üürimaksete tasumata jätmise tõttu võlgnevad kostjad viiviseid 01.02.2017 seisuga
summas 3457,45 eurot. Kostjad on jätnud tasumata kõik üüripinna kommunaalkulud 01.01.2017 – 31.01.2017 eest. Kostjad ei täitnud kogu lepingu kestvuse ajal kohustust esitada iga kuu 3. kuupäevaks kinnisvara hooldusfirmale sooja ja külma vee näidud. Seega sattusid kostjad vee tarbimisega seonduvate kommunaalkulude tasumisega võlgnevusse 2014. aasta detsembrist kuni 31.01.2017. Koguvõlgnevus tasumata kommunaalkulude osas oli 1 557,47 eurot. Kuivõrd võlgnevuse tõttu tuli maksta viivist, tasus hageja selle lõpuks ise. Hagejale tekkis kahju 1 644,77 eurot.
5.Kostja I 09.02.2017 e-kirjast nähtub, et ta oli andnud üürilepingu eseme pärast lepingu sõlmimist kostja II ainukasutusse. Seega oli kostja II lepingu eseme allkasutaja, kelle tegevuse eest lepingu eseme kasutamisel vastutab võlaõigusseaduse (VÕS) § 288 lg 5 korras kostja I. Kostjate omavaheline suhe sarnaneb seltsingulepingule. Kostjad on lähikondsed Pankrotiseaduse § 117 kohaselt ja seega nad vastutavad hageja ees ka sellest tulenevalt. Lisaks üüritasu maksmise kohustusele on kostja II omaks võtnud süü üürilepingu eseme kahjustamises ning lubanud lisaks üürivõlgnevuse ja sellest tulenevale kõrvalkohustuse (viiviste) tasumisele ka eseme kahjustamisega tekitatud kahju hüvitada. Hageja leidis, et ta on sõlminud kostjaga II võlatunnistuse ning kostja II oli solidaarselt vastutav koos kostjaga I.
6.Kohtusse pöördumise vältimiseks esitas hageja lepinguline esindaja kostjale I 24.03.2017 nõudeavalduse võlgnevuse tasumiseks. Nõudeavalduse esitamisega kandis hageja täiendava kulutuse summas 240 eurot koos käibemaksuga.
7.Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista üürivõlgnevuse 5 796,25 eurot, kahju hüvitise 6 391,77 eurot (4747+1644,77), sissenõutavaks muutunud viivise 3 457,45 eurot (28.03.2017 seisuga) ning alates hagi esitamisest viivise kuni võlgnevuse tasumiseni määraga 0,25% päevas. Samuti palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista võla sissenõudmisega tekitatud kahju 240 eurot. Menetluse vahepealne käik
8.Maakohus rahuldas hagi kostja I vastu tagaseljaotsusega. Kostja I esitas kaja menetluse taastamiseks. Maakohus rahuldas kaja ja taastas 08.08.2017 määrusega menetluse. Kostjate vastuväited
9.Kostja I vaidles hagile vastu ning leidis, et ta pole kohane kostja, kuna ta pole lepingu pooleks. Üürileping on kostja I poolt allkirjastamata. Üürieset kasutas faktiliselt kostja II, kes oli ka tegelikuks üürnikuks. Üürilepinguga seonduv suhtlus on toimunud kostjaga II. Hageja poolt NN-le antud volitus on antud lihtkirjalikult 06.02.2017. Kuivõrd korteriomandi puhul on tegemist kinnisasjaga, siis omaniku poolt välja antud volikiri lepingute sõlmimiseks peab olema notariaalses vormis. Selle rikkumise tagajärjel on 06.02.2017 volikiri tühine ja sellel pole õiguslikke tagajärgi. Rismar Haldus OÜ 08.03.2017 hinnapakkumine ei tõenda korterile tekitatud kahjustuste suurust. Seal puuduvad tööde ja asjade maksumused. Kohtueelse nõudeavalduse koostamise eest nõutud summa 240 eurot on samuti põhjendamatu. Hageja pole üürilepingu kehtivuse ajal kordagi viivist nõudnud. Hageja pidi viivisenõude esitama kirjalikult.
10.Kostja II vaidles hagile vastu osaliselt. Üüripinnal elas kostja II koos lastega. Üürnikuks oli kostja II. Hageja poolt NN-le antud volitus oleks pidanud olema notariaalses vormis. Selle rikkumise tagajärjel on 06.02.2017 volikiri tühine ja sellel pole õiguslikke tagajärgi. Kostja II tunnistas üürivõlgnevust 5796,25 eurot ja kommunaalkulude võlgnevust 1557,47 eurot, kokku 7 353,72 eurot, millest palub maha arvata tasutud tagatisraha 535 eurot. Rismar Haldus OÜ 08.03.2017 hinnapakkumine ei tõenda korterile tekitatud kahjustuste suurust. Seal puuduvad tööde ja asjade maksumused. Kohtueelse nõudeavalduse koostamise eest nõutud summa 240 eurot on samuti põhjendamatu. Hageja viivisenõue on põhjendamatu, kuna see oleks tulnud esitada kirjalikult. Kostja II ei ole võlatunnistust allkirjastanud. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
11.12.04.2018 otsusega rahuldas maakohus hagi osaliselt ning mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja üürivõlgnevuse 5 796,25 eurot ja kommunaalkulude võlgnevuse 1 022,47 eurot. Lisaks mõistis maakohus kostjalt I hageja kasuks välja kommunaalkulude võlgnevuse 535 eurot, hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 3 457,25 eurot ning alates 29.03.2017 sissenõutavaks muutuva viivise üürivõlgnevuse summalt 5 796,25 eurolt määraga 0,25% päevas kuni üürivõlgnevuse täieliku tasumiseni. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude mõista kostjalt II solidaarselt koos kostjaga I välja kommunaalkulude võlgnevuse 622,3 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 3 457,25 eurot ja alates 29.03.2017 sissenõutavaks muutuva viivise lepingus sätestatud määras. Maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja kahju 2 613,50 eurot, millest 2 373,50 eurot on korteri siseviimistlusele tekitatud kahju ja 240 eurot on hageja kohtueelsed õigusabikulud, ning jättis rahuldamata hageja nõude mõista kostjalt II välja korteri siseviimistlusele tekitatud kahju 4 747 eurot ning hageja kohtueelsed õigusabikulud 240 eurot. Maakohus jättis menetluskulud 84,5% ulatuses kostja I kanda ja kummagi kostja menetluskulud kostjate endi kanda. Maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks menetluskuludena välja 4 646,99 eurot ja viivise menetluskuludelt.
12.Käesolevas asjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: 1) kostja I allkirjastas üürnikuna hagejaga 20.11.2014 sõlmitud üürilepingu Tallinnas, XXX asuva korteri kasutamiseks; korteris elas koos kahe lapsega alates lepingu sõlmimisest kostja II; üürilepingu kohaselt tuli üürnikul tasuda igakuiselt üüri 535 eurot ning maksta korteri kommunaalkulud; hageja ütles üürilepingu 22.01.2017 võlgnevuse tõttu üles; kostja II tagastas hagejale korteri valduse 01.02.2017; üürivõlgnevuse suurus korteri tagastamisel oli 5 796,25 eurot.
13.Kohus ei nõustunud kostjate väidetega, et kuivõrd hageja poolt NN-le antud volikiri oli lihtkirjalik, ei olnud esindaja vahendusel sõlmitud üürileping kehtiv. AÕS § 120 lg 1 sätestab, et kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Üürilepingu näol ei ole tegemist kinnisomandi üleandmisele suunatud lepinguga ja üürilepingu sõlmimiseks antud volikiri ei pidanud olema notariaalselt tõestatud vormis. Kohus ei nõustu ka kostja I väidetega, et kuivõrd viimane sõlmis üürilepingu eksituse tõttu, ei ole sellest tulenevad kohustused talle siduvad. Kostja I on jätnud oma vastavad väited tõendamata ja õiguslikult põhistamata. Lisaks ei ole kostja I esitanud tehingu tühistamise avaldust.
14.VÕS § 288 lg 1 kohaselt võib üürnik üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. VÕS § 288
lg 5 sätestab, et kui üürnik annab kasutuse üle allkasutajale, vastutab ta allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Kohtu hinnangul võib asjas kogutud tõenditest järeldada, et kostja I andis üüritud asja kostja II allkasutusse, jäädes samal ajal ise üürileandja ees lepingu alusel vastutavaks.
15.Kostjate väidete kohaselt läksid üürilepingust tulenevad üürniku õigused pärast lepingu sõlmimist üle kostjale II, kuid kohtu hinnangul ei ole kostjad vastavat väidet tõendanud. Kostjad ei ole käesolevas asjas tõendanud, et neil oli üldse tahe anda üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üürnikult üle kostjale II. Kostjad ei ole tõendanud, et selliseks õiguste ja kohustuste üleminekuks andis üürileandja kirjalikult taasesitatavas vormis nõusoleku. Nõusoleku andmist ei saa kohtu hinnangul järeldada üksnes asjaolust, et hageja oli teadlik, et korteris elas üksnes kostja II koos lastega.
16.Hageja esindaja ja kostja II e-kirjade vahetusest oktoobris 2016 (toimiku 1. kd, lk 13 pöördel – 15) nähtub, et üürimaksed olid jäänud tasumata. Kostja II tunnistas probleeme üüri maksmisel. Kostja II lubas tasuda 208,75 eurot nädalas, millise ettepanekuga hageja nõustus. Samas ei saa nimetatud e-kirjadest järeldada, et hageja oleks andnud nõusoleku üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmiseks kostjalt I kostjale II. Hageja ja kostja I vahelisest e-kirjade vahetusest 2017. aasta veebruaris (toimiku 1. kd, lk 15 kuni 16) nähtub, et hageja on pidanud kostjat I jätkuvalt korteri üürnikuks.
17.Hageja ja kostja II vahelisest e-kirjade vahetusest 2017. aasta jaanuaris (toimiku 1. kd, lk 16 pöördel – lk 18) nähtub, et hageja lõpetas üürilepingu ja teatas sellest kostjale II. Hageja osundas, et kostja II ei täitnud kokku lepitud maksegraafikust tulenevaid kohustusi. Kostjal II paluti vabastada korter 28. jaanuariks 2017, millega ta nõustus. Kostja II palus võlgnevuse osas esitada talle maksegraafik. Hageja nõustus võla tasumisega maksegraafiku alusel, kuid soovis, et see peaks olema reaalne. E-kirjadest ei saa järeldada, et hageja oleks andnud nõusoleku üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmiseks kostjale II. 01.02.2017 on koostatud üleandmise-vastuvõtmise akt (toimiku 1. kd, lk 19-20, lk 189), millega hageja võttis tagasi korteri valduse. Akti on allkirjastanud kostja II, keda aktis on nimetatud kostja I esindajaks. Seega ei olnud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused hageja hinnangul kostjale II üle läinud ning hageja pidas üürnikuks jätkuvalt kostjat I.
18.Hageja koostas kostjale I võlatunnistuse (toimiku 1. kd, lk 20 pöördel, saatmist tõendav ekiri toimiku 1. kd, lk 157), mida viimane ei allkirjastanud. Võlatunnistusest võib järeldada, et kostja I oli hageja hinnangul jätkuvalt korteri üürnikuks.
19.Kohus leiab, et eelviidatud tõendeid kogumis hinnates ei saa lugeda tõendatuks kostjate väiteid, milliste kohaselt olevat lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle läinud kostjalt I kostjale II. Hageja ei ole üürilepingust tulenevate kohustuste üleandmiseks avaldanud nõusolekut üheski kirjas ega pöördumises. Kostjad ise ei ole kordagi pöördunud hageja poole tahteavaldusega õiguste ja kohustuste üleandmiseks.
20.Hagiavalduses nõutud üürivõlgnevuse suurusele 5 796,25 eurot iseenesest kumbki kostja vastuväiteid ei esitanud. KÜ XXX arve summas 1 557,47 eurot (toimiku 1. kd, lk 26 pöördel) 2017. aasta jaanuari eest sisaldas mh tasu vee soojendamise ja vee ning kanalisatsiooni eest, samuti varasema perioodi võlgnevust. Hageja tasus 15.03.2017 korteri kommunaalkulude eest 1 644,77 eurot (toimiku 1. kd, lk 27). Hageja esitas kohtule ka KÜ XXX arve perioodi eest 01.02.2017 kuni 28.02.2017 (toimiku 1. kd, lk 191) summas 87,39 eurot. Koos varasema võlgnevusega oli summaks kokku 1 644,77 eurot. Esitatud tõenditest
nähtub, et seisuga 01.02.2017 oli korteri kommunaalkuludest tuleneva võlgnevuse suuruseks 1 557,47 eurot. Alates 01.02.2017 oli korter juba hagejale tagastatud ning alates sellest ajast ei pidanud üürnik enam korteri kommunaalkulusid tasuma. Kostjate esindaja kinnitas 13.12.2017 istungil, et kommunaalkulude võlgnevuse suuruse osas kostjatel vastuväiteid ei ole. 23.01.2018 menetlusdokumendis pidasid kostjad põhjendatud kommunaalkulude suuruseks 1 557,47 eurot, millest nad soovisid maha arvestada tagatisraha 535 eurot.
21.Maakohus märkis, et kostjate esitatud tõenditest (C+K Nordic OÜ ja CC konto väljavõtted) nähtub, et korteri üüri eest tasuti alates lepingu sõlmimisest kuni selle ülesütlemiseni hagejale kokku 6 665 eurot. Lepingu kohaselt oleks üürnik pidanud tasuma üüri alates 24.11.2014 kuni 01.02.2017 14 445 eurot. Tagatisraha tasumist kostjate esitatud tõenditest järeldada ei saa. Kohus nõustus hageja väitega, et kostjad ei ole tõendanud tagatisraha maksmist, mistõttu puudub kostjatel õigus arvata hageja üürivõlgnevuse nõudest maha tagatisraha summa.
22.Tõendeid kogumis hinnates leidis kohus, et hageja nõue üüritasu ja kommunaalkulude võlgnevuse ning viivise osas kuulub kostja I suhtes täielikule rahuldamisele. Kostja I oli lepingu kohaselt üürnikuks ning oli kohustatud täitma lepingust tulenevaid kohustusi. Asjakohatud on kostja I vastuväited viivisenõudele põhjusel, et seda ei esitatud kirjalikult. Hageja on esitanud kostjale I viivisenõude 09.02.2017, millise asjaolu on kostja I omaks võtnud. Lisaks oli hagejal õigus esitada viivisenõue kirjalikult hagiavalduses, sest leping ei sätestanud, millal ja kuidas tuleb kirjalik viivisenõue esitada. Asjakohatu on kostja I väide, et kuna ta ei olnud võlgnevusest teadlik, ei pea ta viivist tasuma. Kostja oli teadlik, et ta on üürilepingu pooleks ning üürilepingu alusel tuleb tal tasuda üüri.
23.Maakohus asus seisukohale, et kostjalt I tuleb hageja kasuks välja mõista üürivõlgnevus 5 796,25 eurot, kommunaalkulude võlgnevus 1 557,47 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 3 457,25 eurot ning alates 29.03.2017 sissenõutavaks muutuv viivis summalt 5 796,25 eurolt määraga 0,25% päevas.
24.Kostja II on võtnud õigeks hageja üürivõlgnevusest tuleneva nõude summas 5 796,25 eurot. 13.12.2017 istungil võttis kostja II õigeks hageja kommunaalkuludest tuleneva nõude. 23.01.2018 menetlusdokumendis võttis kostja II õigeks üürivõlgnevuse ja kommunaalkulude nõude summas 6 818,72 eurot. Seejuures võttis kostja täielikult õigeks üürivõlgnevuse nõude summas 5 796,25 eurot ja kommunaalkuludest tuleneva nõude summas 1 557,47 eurot, millest ta soovis maha arvestada tagatise 535 eurot. Kohus leidis, et õigeks võetud ulatuses tuleb hagi solidaarselt rahuldada ka kostja II suhtes. Muus osas kostjad solidaarselt ei vastuta, sest kostja II kohustus üürilepingut täita ei tulene seadusest ega lepingust. Eeltoodu alusel tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista üürivõlgnevus 5 796,25 eurot ja kommunaalkuludest tulenev võlgnevus summas 1 022,47 eurot. Hageja nõue mõista kostjalt II solidaarselt koos kostjaga I välja kommunaalkulude võlgnevus summas 622,3 eurot (1644,77 eurot – 1022,47 eurot), samuti hageja nõue mõista kostjalt II solidaarselt koos kostjaga I välja sissenõutavaks muutunud viivis 3 457,25 eurot ja alates 29.03.2017 sissenõutavaks muutuv viivis lepingus sätestatud määras, tuleb jätta rahuldamata. Kuivõrd kohus pidas hageja kommunaalkulude nõuet 1 557,47 eurot kostja I suhtes täielikult põhjendatuks ning kommunaalkulude nõue 1 022,47 eurot tuleb mõlemalt kostjalt välja mõista solidaarselt, tuleb ülejäänud kommunaalkulude nõue ehk 535 eurot välja mõista üksnes kostjalt I.
25.Hageja esitas kostjate vastu kahju nõude, sest korter ja selle sisustus olid pärast tagastamist kahjustatud ning korter oli täielikult koristamata. Puuduste kõrvaldamise kulu oli hageja jaoks 4 747 eurot. Lisaks koostas hageja esindaja kostjale I 24.03.2017 nõudeavalduse, mille koostamise kulu oli 240 eurot.
26.Kohus leidis, et hageja kahju nõue on põhjendatud ning tõendatud osaliselt. 01.02.2017 üleandmise-vastuvõtmise akti (toimiku 1. kd, lk 19-20, lk 189) on allkirjastanud kostja II. Aktil on märgitud korteri ja selle sisustuse puudused. Kumbki kostjatest ei ole tõendanud, et korter tagastati hagejale koristatult ja ilma aktis märgitud puudusteta. Kohus leidis, et 01.02.2017 akt kajastab korteris selliste puuduste olemasolu, milliseid oleks üürnik pidanud üürilepingu kehtivuse ajal ise kõrvaldama.
27.Hageja kahju nõue kostjate vastu ei ole täielikult tõendatud. Hagiavalduses kirjeldatud korteri kõik puudused ei ole aktis kajastatud. Nii ei nähtu aktist ega ühestki teisest hageja esitatud tõendist, et korteri parkett oli veeavarii tõttu kahjustatud 30 m2 ulatuses, lõhutud oleks olnud pistik, rikutud vannitoa lamp, toimunud elektrijuhtmete lühis ning elutoa ja magamistoa seintelt oleks värv maha koorunud. Vaatamata kohtu selgitustele ei tõendanud hageja viidatud puuduste olemasolu korteris pärast selle tagastamist, mistõttu on need hageja väited jäänud tõendamata. Rismar Haldus esitas hagejale hinnapakkumise koos tööde loeteluga (toimiku 1. kd, lk 26). Hinnapakkumine oli koostatud XXX korteri ülevaatuse alusel 21.02.2017. Hinnapakkumise kohaselt kulus töödele kokku 4 747 eurot. Hinnapakkumine sisaldas seinte viimistlemist ja värvimist, lagede viimistlemist ja värvimist, liistude paigaldust, uute aknakatete paigaldamist, 3 laelambi paigaldamist, elektritöid, prahi äravedu, uut elutoa lauda ja uut köögilauda, köögi toolide katete vahetust, elutoa diivani ja tugitooli, samuti diivanikatete keemilist pesu, voodikatte keemilist pesu ja voodi puhastamist, torutöid ummistuse likvideerimiseks, ehitusjärgset koristust, luku vahetust ning prahi utiliseerimist.
28.Kohus asus seisukohale, et hinnapakkumises toodud kulud on põhjendatud nende puuduste osas, milliste olemasolu korteri tagastamisel on hageja tõendanud. Kohtu hinnangul on kulud põhjendatud lampide paigalduse ja vahetuse, torutööde, kahe uue laua soetamise, ruloode paigalduse, luku vahetuse, puhastamise, keemilise pesu ja koristamise osas. Hinnapakkumises ei ole erinevate toimingute ja tööde maksumust eraldi hinnatud. Hinnapakkumine koosneb kokku 16-st erinevast positsioonist, millistest kohtu hinnangul olid põhjendatud pooled ehk 8 positsiooni. Lähtudes VÕS § 127 lõikest 6 peab kohus põhjendatud ja tõendatud kahju suuruseks poolt 4 747 eurost ehk 2 373,50 eurot. Kohus leiab, et antud kahju summa 2 373,50 eurot tuleb välja mõista kostjalt I kui korteri üürnikult. Kuivõrd kostja II ei olnud üürilepingu pooleks, vaid oli üksnes eluruumi allkasutajaks, kes ei vastuta kostjaga I solidaarselt, tuleb kahju nõue summas 4 747 eurot kostja II osas jätta rahuldamata.
29.Kohus leidis, et nõude kohtueelse esitamisega seotud õigusabikulud 240 eurot tuleb välja mõista kostjalt I, kuna kostja II ei olnud üürilepingu pooleks. Hageja ei ole kostjale II võlanõuet ka esitanud. Kohus ei nõustunud kostja I väitega, et nõude koostamiseks ei saanud aega kuluda 1,5 tundi. Kohus leiab, et nõude koostamisel ei kulunud aeg üksnes kirjaliku teksti koostamisele, vaid eelnevalt tuli esindajal tutvuda nõude esitamiseks vajalike dokumentidega ning tuvastada nõude suurus.
30.Tulenevalt kostjate taotlusest määras maakohus, et jõustunud kohtulahendis tuleb asendada kostjate ning CC nimed initsiaalidega ning jätta avalikustamata nende nimed ja aadressid.
Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
31.14.05.2018 esitas kostja I Harju Maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada osas, milles hagi tema vastu rahuldati ning teha asjas uus otsus, millega jätta rahuldamata hageja nõue kostja I vastu täies ulatuses.
32.Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus rikkunud materiaalõiguse norme, sh osa nõude osas on kohaldatud kostjate suhtes solidaarset vastutust (üür, osaline kommunaalmaksete võlg), kuid ülejäänud nõude osas on võlgnevus välja mõistetud ainult kostjalt I. Kostja I on seisukohal, et maakohus oleks pidanud tegema kostja II poolt tunnistatud üüri- ja kommunaalmaksete võlgnevuse osas hagi õigeksvõtva otsuse ja mõistma üüri ja kommunaalmaksete võlgnevuse välja üksnes kostjalt II. Kostja II on palunud 11.05.2017 menetlusdokumendis mitte kaasata menetlusse kostjat I ja jätta võlgnevus kostja II kanda. Maakohus on jätnud selle tähelepanuta, kohaldanud solidaarvastutust mõlema kostja suhtes ning lisaks jätnud osa kommunaalmaksete võlgnevusest üksnes kostja I kanda. Samuti ei nõustu kostja I, et temalt on mõistetud välja kahjuhüvitis.
33.Kostjale I ei saa tulla võlatunnistusest kohustust, kuna see on allkirjastamata. Samuti on kohus mõistnud kostjalt I välja kahju tuginedes üüriobjekti üleandmisel aktile, mis on kostja I poolt allkirjastamata. Kostja I ei saa vastutada kahju eest, mis ei ole tekkinud tema tegevuse tagajärjel. Tegelikuks üürilepingu pooleks oli kostja II ning kostja II ei ole seda ka vaidlustanud. Samuti pole maakohus täitnud oma selgitamiskohustust, sh selgitanud pooltele asjaolude tõendamise koormist. Lisaks ei ole kohus hinnanud piisava hoolikusega ning objektiivselt hageja esitatud tõendeid.
34.Kostja I ei nõustu menetluskulude jaotusega. Hageja menetluskulud on ebamõistlikult suured. Vastus apellatsioonkaebusele
35.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
36.TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu otsuse vaidlustas kostja I. Hageja ja kostja II ei ole maakohtu otsust vaidlustanud. Sellest tulenevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsust osas, milles maakohus rahuldas hagi kostja I vastu.
37.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjalt I välja 2373,50 eurot korteri siseviimistlusele tekitatud kahju hüvitamiseks. Samuti tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjalt I välja kahjuhüvitise kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks 50 eurot ületavas osas. Tühistatud osas tuleb hagi jätta rahuldamata. Lisaks tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus jaotas menetluskulud hageja hagis kostja I vastu ja määras need kindlaks. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue menetluskulude jaotuse. Ülejäänud osas tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
38.Maakohus leidis õigesti, et üürilepingu järgi oli üürnikuks kostja I. Tsiviilasja materjalides on üürileping, mille kostja I on allkirjastanud (I kd tl 153 – 156). Samuti leidis maakohus põhjendatult, et tõendamist ei ole leidnud kostjate väide, et üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused on kostjalt I üle antud kostjale II. Lepingu ülevõtmine eeldab üürileandja
nõusolekut, kuid sellise nõusoleku olemasolu on tõendamata. Ringkonnakohus ei korda selles osas maakohtu põhjendusi.
39.01.04.2019 menetlusdokumendis ringkonnakohtule märkis kostja I, et üürileandja registrikoodiks on lepingus ja hagiavalduses märgitud 05583604, kuid sellise registrikoodiga isikut ei ole, mistõttu ei saa hageja olla üürilepingu pooleks. Ringkonnakohus märgib, et üürilepingus, hagiavalduses ja ka maakohtu otsuses on märgitud hageja registrikood ebaõigesti. Hageja registrikaardi väljavõttest selgub, et hageja registrikood on 1056303-4 (I kd tl 63-67). Kostja I poolt 01.04.2019 esitatud kinnistusraamatu väljavõttest selgub, et üüritud korter kuulus hagejale ning kinnistusraamatus on hageja registrikoodiks märgitud samuti 1056303-4. Ringkonnakohus võtab selle tõendi asja materjalide juurde. Üürilepingus hageja registrikoodi ebaõige märkimine ei tähenda aga seda, et hageja ei ole üürileandjaks ja üürilepingu pooleks.
40.Lisaks on kostja I 01.04.2019 menetlusdokumendis toonud esile, et üürilepingu on üürileandja esindajana sõlminud 20.11.2014 NN. Hageja on aga volikirja väljastanud alles 06.02.2017 ning sellegi Angulus OÜ-le. Kostja I leiab, et NN-l puudus hageja esindusõigus. Ringkonnakohus on seisukohal, et isegi kui 20.11.2014 NN-l puudus volitus hageja nimel üürilepingu sõlmimiseks, on hageja üürilepingu heaks kiitnud, kuna ta hakkas üürilepingut täitma, samuti on hageja väljastanud hiljem Angulus OÜ-le (juhatuse liige NN) volikirja tehingute tegemiseks.
41.Maakohus tuvastas, et üürilepingujärgne üürivõlgnevus oli 5796,25 eurot ja kommunaalkulude võlgnevus 1557,47 eurot. Lisaks mõistis maakohus kostjalt I välja viivise üürisummalt lepingujärgses määras. Kostja I apellatsioonkaebuse väited ei anna alust asuda eeltoodu osas maakohtust erinevale seisukohale. Asjaolu, et kostja II on soovinud, et tema poolt õigeksvõetud osas rahuldataks hagi üksnes kostja II suhtes, ei andnud maakohtule alust sellisel viisil otsustada. Maakohus pidi lähtuma hageja nõudest ning hageja soovis üürilepingust tulenevate võlgnevuste väljamõistmist ka kostjalt I. Mis puudutab kostja I väidet, et maakohus on ebaõigesti mõistnud osa kommunaalmaksete võlgnevusest välja üksnes temalt, siis kolleegium märgib, et kostja I ei saa tugineda sellele, et hagi on tema hinnangul jäetud kostja II vastu mingis osas ebaõigesti rahuldamata. Hagi rahuldamata jäetud osas saab kohtuotsust vaidlustada üksnes hageja. Hageja ei ole kohtuotsust vaidlustanud.
42.Hageja nõudis üüriesemele tekitatud kahju hüvitamist summas 4747 eurot. Maakohus leidis, et hageja viidatud puudused on tõendatud osaliselt. Kuna Rismar Haldus hinnapakkumises ei ole erinevate tööde ja asjade maksumust eraldi hinnatud, ning arvestades, et hinnapakkumine koosneb 16-st erinevast positsioonist, millest põhjendatud on 8, siis pidas maakohus VÕS § 127 lg 6 alusel tõendatud kahju suuruseks 2373,50 eurot. Maakohus mõistis kahju välja kostjalt I. Kostja I vaidles nõudele vastu, kuna Rismar Haldus hinnangus puuduvad tööde ja asjade maksumused. Kolleegium märgib, et VÕS § 127 lg 6 sätestab, et kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, muu hulgas mittevaralise kahju tekitamise ja tulevikus tekkiva kahju korral, otsustab hüvitise suuruse kohus. Rismar Haldus esitas hinnangu 08.03.2017 kahju suuruse kohta, milles loetles ära vajalikud tööd ning asendatavad asjad, märkides kahju kogusuuruseks 4747 eurot (I kd tl 26). Tööde ja asjade maksumust hinnangus eraldi välja toodud ei olnud. Riigikohus on 12.03.2008 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-2-08 p-s 18 selgitanud, et VÕS § 127 lg 6 kohaldamiseks peab olema võimatu tõendada kahju täpset suurust. Ringkonnakohtu hinnangul oli käesoleval juhul võimalik kindlaks teha kahju täpne suurus, kuna puuduste
kõrvaldamiseks vajaminevate tööde ja asendatavate asjade maksumust on võimalik konkreetsete tööde ja asjade kaupa tõendada. Seega on maakohus põhjendamatult rakendanud VÕS § 127 lg-t 6. Kostja I on vastuses hagile toonud esile, et Rismar Haldus hinnapakkumine ei tõenda korterile tekitatud kahjustuste suurust, kuna seal puuduvad tööde ja asjade maksumused. Seega oli hageja teadlik, et kahjus suuruse üle on vaidlus ning tal tuleb seda tõendada. Kuna hageja ei ole kahju suurust tõendanud, siis tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles kohus mõistis kostjalt I välja kahjuhüvitise 2373,50 eurot ning hagi korteri siseviimistlusele tekitatud kahju hüvitamiseks tuleb jätta kostja I vastu rahuldamata.
43.Maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja 240 eurot kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks. Kolleegium leiab, et hageja kahjunõue on selles osas põhjendatud osaliselt. Hageja esindaja on kohtueelselt esitanud kostjale I nõudekirja võlgnevuse tasumiseks (I kd tl 190). Nõudekirja eest on hageja esindaja esitanud hagejale arve summas 240 eurot (I kd tl 23 pöördel). Arvest nähtuvalt on hageja esindajal kulunud nõudekirja koostamisele 1,5 h, tunnihinnaga 130 eurot, millele lisandub käibemaks. Kolleegiumi hinnangul ei ületa esindaja tunnihind keskmist turuhinda. Arvestades nõudekirja sisu ja mahtu peab kolleegium selle koostamise vajalikuks ajakuluks 0,5h. Samas tuleb arvestada, et hageja nõue kostja I vastu kuulub rahuldamisele osaliselt, seega ei saa kohtueelsete õigusabikulude nõue ka vajaliku ajakuluga seonduvalt kuuluda rahuldamisele täielikult. Eeltoodust tulenevalt peab kolleegium põhjendatuks kohtueelsete õigusabikulude nõuet summas 50 eurot. Seega tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjalt I välja kahjuhüvitise kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks 50 eurot ületavas osas. Tühistatud osas tuleb hagi jätta rahuldamata.
44.Hageja esitas täiendava tõendina 01.04.2019 ka kostjate abielulahutuse tõendi. Kolleegiumi hinnangul ei ole abielulahutuse tõendil asja lahendamiseks tähtsust ning kohus keeldub selle vastuvõtmisest (TsMS § 238 lg 1). Kuna tõend esitati elektrooniliselt, siis ei ole vaja seda tagastada. Menetluskulude jaotus
45.Kolleegium leiab, et maakohus, jättes hageja menetluskulud 84,5 % ulatuses üksnes kostja I kanda, ei arvestanud, et hagi esitati kahe kostja vastu. Samuti on maakohus jätnud kostja I menetluskulud põhjendamatult tema enda kanda, kuigi hagi kostja I vastu rahuldati osaliselt.
46.Kuna hagi kostja I vastu kuulub rahuldamisele osaliselt, siis tuleb menetluskulude jaotamisel selles osas lähtuda hagi rahuldatud osast vastavalt TsMS § 163 lg 1. Hageja maakohtu menetluskulud, mida ta kandis seoses hagi esitamisega kostja I vastu, tuleb jätta 32 % ulatuses hageja kanda ja 68 % ulatuses kostja I kanda. Kostja I maakohtu menetluskulud tuleb jätta 32 % ulatuses hageja kanda ja 68 % ulatuses kostja I kanda. Hageja ja kostja I menetluskulud ringkonnakohtus tuleb jätta 32 % ulatuses hageja kanda ja 68 % ulatuses kostja I kanda.
47.Kuna maakohus ei saanud jätta hageja menetluskulusid üksnes kostja I kanda ning hageja apellatsioonkaebust ei esitanud, siis jäävad hageja maakohtu menetluskulud, mida ta kandis seoses hagi esitamisega kostja II vastu, hageja enda kanda.
48.Lähtudes Riigikohtu 20.04.2016 otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS § 177 lg-st 2, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude
suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots
(allkirjastatud digitaalselt) Krista Kirspuu
(allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.