Võlaõigus › Võõrandamislepingud

E Ki (isikukood xxx) kasuks Björkhagen Invest OÜ (registrikood 11953660) omandis olevale Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx sisse kantud xxx asuvale kinnistule, esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 36 517 eurot.

-

E Ki kasuks Björkhagen Invest OÜ omandis olevale Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx sisse kantud xxx asuvale kinnistule esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 36 517 eurot.

-

E Ki kasuks Björkhagen Invest OÜ omandis olevale Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx sisse kantud xxx mõttelist osa kinnistust ja reaalosa eluruum nr xxx xxx asuvale kinnistule, esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 21 516 eurot.

Hagi tagamise tühistamine jõustub kohtulahendi jõustumisel. Hagi tagamise tühistamise või hagi tagamise abinõu asendamise korral omandab hüpoteegi kinnisasja, laeva või õhusõiduki omanik. Tema taotlusel kustutatakse kohtulik hüpoteek hagi tagamise tühistamise määruse alusel kinnistusraamatust, laevakinnistusraamatust või tsiviilõhusõidukite registrist. Edasikaebamise kord Otsuse peale apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg on 30 päeva arvates kohtuotsuse kättetoimetamisest kuid mitte hiljem kui 5 kuud avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJA NÕUE, PÕHJENDUSED

Björkhagen Invest OÜ ja E K sõlmisid 03.08.2016 korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu (notariaalakti numbriga xxx). Lepingu p 1.3 järgi oli esemeks xxx asuva kinnistu korteriomandite 2 (32)

jagamisel tekkiv korteriomand, mille reaalosaks oli eluruum nr xxx (korter, 69,30M2) koos selle oluliste osadega ja päraldistega ja p 1.4. järgi vastavalt jagamisel tekkiv korteriomand, mille reaalosaks oli ehitise esimesel korrusel paiknev mitteeluruum nr xxx (panipaik 2,5m2) koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Hageja tasus esemete ostuhinnast 18575,25 eurot, ülejäänud ostuhinna pidi tasuma asjaõiguslepingu sõlmimisel (lepingu p 4.2 ja 4.3). Kostja kohustus püstitama korterelamu, ehitama välja lepingu esemeks olevad korteriomandid ja lõpetama korteriomandite reaalosades ehitustööd hiljemalt 31.01.2017. a. Hiljemalt nimetatud kuupäeval pidi toimuma ka lepingu eseme ülevaatus ning sõlmitama notariaalne asjaõigusleping (lepingu punktid 3.7. ja 6.2). Enne lepingu eseme ülevaatuse toimumisaja kokkuleppimist, tekkis hagejal lepingu esemega tutvumas käies (tellimaks korterisse vajalikku sobivat mööblit jms) mitmeid küsimusi lepingu eseme kvaliteedi ja tehniliste lahenduste nõuetekohasuse osas. Kuivõrd kostja ei osanud juba siis hageja küsimustele vastata, soovis hageja ülevaatuse teostamiseks ehitustööde kohta käivat dokumentatsiooni. Pooled leppisid kokku, see leiab aset 22.12.16 ja hageja võttis kaasa Xxx Xxx OÜ ehitusjärelevalve spetsialisti A A’u. Ülevaatuse käigus tekkis palju küsimusi, hageja soovis saada dokumente, mida kostja ei esitanud. Hageja ja xxx OÜ maakler T S leppisid kokku, et ülevaatus toimub 22.12.2016. Hageja palus edastada talle enne ülevaatuse toimumist tema korterit puudutav projektdokumentatsioon ja kaetud tööde aktid (ostja e-kiri 20.12.2016. a. kl 11:51:09). Vastuseks ostja soovile edastas maakler ostjale ehitaja vastuse, milles lubati tutvustada ostjale soovitud dokumente korteri ülevaatusel kohapeal (maakleri e-kiri 21.12.2016. a. kl 8:19. 22.12.2016. a hagejale seda dokumentatsiooni tutvumiseks ei esitatud. Seega ei olnud hagejal võimalik teha ülevaatust ning tuvastada teostatud tööde vastavust või mittevastavust lepingule ja ehitusprojektile, mistõttu pooled ülevaatamise akti ei koostanud ega allkirjastanud. Hageja pöördus seejärel korduvalt müüja poole ning nõudis lepingu esemete ülevaatuseks vajalike dokumentide esitamist, millest kostja keeldus ja mis nähtub poolte e-kirjavahetusest. (29.12.16, 31.12.16, 12.01.178, 19.01.17, 20.01.17, 27.01.17, 12.02.17). Hageja ei saanud asja üle vaadata. Selle asemele et dokumendid esitada, korraldas ta korteri ülevaatuse 20.01.17, mille kohta tehtud aktil ei ole hageja allkirja, hageja oli eelnevalt märkinud, et ei ole võimalik ilma dokumentideta ülevaatust teha. Seetõttu ei pidanud hageja võimalikuks kostja poolt teatatud aegadel asjaõiguslepingu sõlmimiseks notari juurde ilmuda. Käesolevaks ajaks on lepingus nimetatud ehitis püstitatud ning ehitis on kantud ehitisregistrisse registrikoodiga xxx ( aadressiga xxx). Lepingu eseme ülevaatus jäi kostjast tulenevatel põhjustel lepingus sätestatud tähtpäevaks teostamata ning notariaalne asjaõiguslepingu sõlmimata. Kuna lepingu eseme ülevaatuse ning asjaõiguslepingu sõlmimise viibimine oli tingitud müüjast (müüja ei esitanud ostjale lepingu ülevaatuse teostamiseks vajalikku dokumentatsiooni, vaatamata ostja korduvatele nõudmistele), esitas ostja müüjale 23.02.2017 avalduse lepingust taganemiseks koos täiendava tähtaja andmisega rikkumise heastamiseks. Taganemisavalduses esitas ostja müüjale ka leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõuded. Hageja andis taganemisavalduses kostjale kahenädalase täiendava tähtajarikkumise heastamiseks ehk nõutud dokumentatsiooni esitamiseks, mis lõppes 09. märtsil 2017. Kostja sai taganemisavalduse kätte samal päeval ehk 23.02.2017. Taganemine jõustus 10.03.17.

3 (32)

Hagejal oli õigus lepingu p 8.2 alusel lepingust taganeda, sest lepingu p 8.4 järgi oli taganetud 23.02.17 ja selle sai kostja kätte. Hageja viitas taganemisavalduse punktis 2.3, et lepingust taganemine toimub lepingu punktide 8.2.3 järgi, kirjeldas rikkumist, põhjendas seda. Lepingu p 8.2 järgi teatas taganemisest ja andis võimaluse kohustust täita 2 nädala jooksul. Taganemine oli tehtud õigeaegselt, rikkumine leidis aset 22.12.16 alates (dokumentatsioon oli esitamata). Lisaks oli kostja rikkumises ka 31.01.17 kui jäi sõlmimata kostjast tingituna asjaõigusleping. Kostja kirjast 13.02.17 selgus, kostja ei kavatse jätkuvalt hagejale ülevaatuse teostamiseks vajalikku dokumentatsiooni esitada ning nõudis hagejalt asjaõiguslepingu sõlmimist, ilma et hagejal oleks olnud võimalik lepingu eseme tegelikku ülevaatust teostada. See kõik andis õiguse lepingust taganeda. Hageja leiab, et tal oli õigus nõuda lepingu p 8.2.4 järgi dokumentatsiooni, kuivõrd lepingule kohalduvad ka töövõtulepingule iseloomulikud tunnused (VÕS § 635 lg 1) ja VÕS § 217 ning § 641 sätestavad ühtviisi, et üleantav asi või töö peab vastama lepingutingimustele ning et lepingutingimustele peavad vastama ka asja või töö juurde kuuluvad dokumendid. Tingimised, millele peab asi vastama, olid lepingu p -des 3.1, 3.2 ja 3.12 ja dokumentide loetelu, mida oli hagejal õigus saada, et asja vastavust lepingule kontrollide, olid EhS-s ja majandus- ja taristuministri 04.09.2015 määruses nr 115 „Ehitamise dokumenteerimisele, ehitusdokumentide säilitamisele ja üleandmisele esitatavad nõuded ning hooldusjuhendile, selle hoidmisele ja esitamisele esitatavad nõuded“ (edaspidi: määrus nr 115) ning majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruses nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ (edaspidi: määrus nr 97). hageja õigust selliste dokumentide saamiseks toetab ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-84-06. hageja ei nõustanud kostja vastuses toodud väitega, justkui pidanuks määrama eksperdi lepingu järgi, sest eelkõige oli hagejal õigus nõuda dokumente, et üldse selgeks, teha kas asi vastab lepingu tingimustele või ei. Hageja leiab, et kostja on rikkunud hageja ees lepingust ja seadusest tulenevat kohustusi alljärgnevalt. 1.Kostja ei esitanud hagejale esemete ehitustööde kohta käiva dokumentatsioon, mida oli vaja ülevaatuseks. Lepingu p 3.1 järgi peab ta tagama ehitise ja lepingu esemeks olevate korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosade ehitustööde teostamise vastavalt kehtivale ehitusprojektile. Lepingu punkti 3.2 järgi pidi müüja tagama ehitustööde, sealhulgas siseviimistlustööde, teostamise kooskõlas seaduses sätestatud tingimustel kooskõlastatud ehitusprojektiga ning lepingu lisas nr 2 toodud pakkumistele. Kvaliteedi nõuded on lepingu p 3.12 - ehitustööde kvaliteet peab olema vastavuses Hea Ehitustavaga (Ehitusreeglite Nõukogu seisukoht, avaldatud ET–1 0207-0068), Eestis kehtivate õigusaktide normide ja standarditega. Osas, milles ehitustöö kvaliteedinõuded ei ole määratletud lepingu dokumentides rangemalt, peab ehitustöö vastama Soome Ehitustööde kvaliteedinõuetele RYL, mis reguleerib sihtotstarbe järgi erinevaid viimistluse ja ehituse kvaliteedinõudeid korterelamutele. Lepingu punktis 3.5.1. kohustus müüja lõpetama korteriomandite reaalosades ehitustööd hiljemalt 31.01.2017. a. ning vastavalt lepingu punktidele 3.6. ja 3.7. tuli esitada lõpetatud tööd ostjale üle vaatamiseks ja vastuvõtmiseks hiljemalt 31.01.2017. Lepingu punktist

töödes. Selline käsitlus on kooskõlas ka tavaarusaamaga ülevaatuse olemusest ja tähendusest. Dokumentatsioonita ei saa tuvastada kas ehitis vastab lepingu p 3.1 ja p 3.2. nimetatud nõuetele. 2.Kostja sattus viivitusse asjaõiguslepingu sõlmimisega. Pärast müügilepingu punktis 6.2. asjaõiguslepingu sõlmimiseks ette nähtud tähtaja möödumist ehk 31.01.2017 sattus kostja viivitusse ka lepingu eseme omandi üleandmisega hagejale, (eelviidatud dokumentide esitamise kohustuse rikkumine põhjustas omakorda kostja poolt p 6.2 rikkumise ja asjaõiguslepingut ei saanud 31.01.17 sõlmida). 3.Kostja pole hageja tagastanud ettemaksu lepingu p 8.6 järgi vastavalt 16.03.17 ega ole tasunud leppetrahvi 7 kalendripäeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. 4.Hagejal on tekkinud rikkumise tõttu varaline kahju.

5 (32)

Esialgses hagis palus hageja kostjalt välja mõista võla kogusummas 80873,87 eurot ja viivised (I kd lk 1). Täpsustatud hagis 12.03.2017 (III kd lk 4) palus hageja mõista kostjalt välja võlgnevus kogussummas 81721,60 eurot, sh samuti lisanduv viivis alljärgnevalt: 1) lepingu alusel saadu 18575,25 eurot ning sellelt hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivist 4,46 eurot ning lisanduvat viivist määras 0,024% päevas kuni nõude täitmiseni; 2) asjaõiguslepingu täitmisega viivitamise eest arvestatud leppetrahvi 1 099,64 eurot; 3) lepingust taganemise tõttu tasumisele kuuluvat leppetrahvi 18 875,50 eurot ning sellelt hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivist 4,53 eurot ning lisanduvat viivist määras 0,024% päevas kuni nõude täitmiseni; 4) kohtueelsete sissenõudekulude hüvitamiseks kahju hüvitist 10227,60 eurot ning sellelt hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivist 17,37 eurot ja lisanduvat viivist VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras kuni nõude täitmiseni; 5) lepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamiseks kahjuhüvitis 32 422,39 eurot ning sellelt hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivist 7,13 eurot ja lisanduvat viivist VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras kuni nõude täitmiseni; 6) lepingu sõlmimisel tasutud notari tasu eest kahju hüvitist 487,73 eurot. Oma 05.10.18 avalduses vähendas ta osaliselt kahjunõuet 1800 euro võrra, kuna mööbel õnnestus müüa ja samas esitas uue kahju nõude mööbli transpordi - ja hoiukulude hüvitamiseks 3020,79 eurot (vt ka kohtu määrus 05.11.18, IV kd lk 185 Kokkuvõtvalt palus välja mõista kostjalt võlgnevus kogussummas 82908,90 eurot, sh samuti lisanduv viivis alljärgnevalt (IV kd lk 112p): 1) lepingu alusel saadu 18575,25 eurot ning sellelt hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivist 4,46 eurot ning lisanduvat viivist määras 0,024% päevas kuni nõude täitmiseni; 2) asjaõiguslepingu täitmisega viivitamise eest arvestatud leppetrahvi 1 099,64 eurot; 3) lepingust taganemise tõttu tasumisele kuuluvat leppetrahvi 18 875,50 eurot ning sellelt hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivist 4,53 eurot ning lisanduvat viivist määras 0,024% päevas kuni nõude täitmiseni; 4) kohtueelsete sissenõudekulude hüvitamiseks kahju hüvitist 10227,60 eurot ning sellelt hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivist 17,37 eurot ja lisanduvat viivist VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras kuni nõude täitmiseni; 5) lepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamiseks kahjuhüvitis 33 643,18 eurot ning sellelt hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivist 7,13 eurot ja lisanduvat viivist VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras kuni nõude täitmiseni; 6) lepingu sõlmimisel tasutud notari tasu eest kahju hüvitist 487,73 eurot. Menetluskulud palus jätta koos nendelt väljamõistetavate viivistega hageja kanda.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja hagi ei tunnista, palus jätta rahuldamata ja menetluskulud vastaspoole kanda (II kd lk 2, 188, IV kd lk 1, 164, 186). Pooltevahelises lepingus ei lepitud kokku selles (kostja 12.04.18 vastus (IV kd lk 1jj), et dokumendid, mida hageja soovis saada, peab kostja andma hagejale, seda ei räägitud läbi ka enne lepingu sõlmimist. Seega ei näe lepingu p 3.1, 3.2, 3.8, 3.12 ette kostjale kohustust anda hagejale 6 (32)

üle xxx korterelamu ehitusprojekti dokumentatsioon, muud ehitusdokumendid. Märgitud sätted kohustasid seda, et objekt ehitataks vastavate nõuete kohaselt, mitte ei tähenda kohustust anda hagejale taganemisvalduses nimetatud dokumente. Lisaks on hageja enda poolt kaasatud eritamistega isik saanud objekti kontrollida dokumentide põhjal, mille ta sai vallalt. Nii on arusaamatu väide, et ilma dokumentideta ei saa kontrollida objekti vastavust lepingu tingimustele. Lisaks pole kostja keeldunud dokumendituga tutvumisest, mida hageja soovis enne asja ülevaatust saada. 2016. a detsembriks olid lepingu eseme ehitustööd lõpetatud ning kostja esindaja T S pakkus hagejale 20.12. 2016 välja lepingu esemeks olevate korteriomandite ülevaatuse aja 22. detsembril 2016. a kell 12.30. hageja palus 20.12. 2016. a e-kirjas võimalust tutvuda vee- ja kanalisatsiooni- ning elektriprojektiga selles osas, mis puudutab lepingu esemeks olevat korterit. Selle peale tegi ehitaja xxx OÜ esindaja E S 21.12. 2016. a elektronkirjas ettepaneku tutvuda dokumentidega vajaduse koha peale ja hageja nõustus 21.12 2016. a e-kirjas tutvuma projektidega kohapeal.

kohta arvamust omaniku järelevalvet teinud Xxx OÜ- lt. Xxx OÜ selgitas, korterelamu ehitustööd olid teostatud projektikohaselt ja vastas nõuetele.

vaidlusaluse

Kostja leiab, et ei seaduse ega lepingu kohaselt ei pea müüja vastavaid andmeid ja dokumente ostjale väljastama, vaid ostjale esitatava dokumentatsiooni maht määratakse kindlaks sõlmitud müügilepinguga, mis aga ei näe ette ostja sellises mahus dokumentatsiooni väljanõudmise õigust. Sellist arvamus jagas ka Xxx OÜ. Kostja tegi 10.01.2017 hagejale ettepaneku korraldada uus lepingu eseme ülevaatus ostja, müüja ja ehitaja esindajate osavõtul kas 11. jaanuaril 2017. a kell 14.30 või 13. jaanuaril 2017. a kell

8 (32)

Kuivõrd hageja ei ilmunud kostja poolt lepingu kohaselt teatatud ajal lepingu eseme ehitustööde ülevaatamisele, siis tõendab müügilepingu punkti3.9 kohaselt lepingu eseme ehitustööde vastuvõtmist müüja ja ehitaja poolt koostatud akt ning kooskõlas müügilepingu punktiga 3.9 puudub ostjal õigus esitada müüja vastu mistahes nõudeid seoses lepingu esemel teostatud ehitustööde väidetavate puudustega. 20. jaanuaril 2017. a esitas kostja hagejale kirja, milles tegi ettepaneku sõlmida lepingu esemeks oleva xxx kinnisasjale püstitatavas elamus paikneva eluruumi nr xxx ja mitteeluruumi nr xxx suhtes asjaõigusleping omandi üleandmiseks 30. jaanuaril 2017. a kell 10.30 Tallinna notar E R büroos, kirjale oli lisatud eelmärgitud akt. Hageja notari juurde ei ilmunud. 30. jaanuaril 2017. a saatis kostja hagejale uue kirja, milles märkis, et on broneerinud uue notariaja lepingu esemeks oleva xxx kinnisasjale püstitatavas elamus paikneva eluruumi nr xxx ja mitteeluruumi nr xxx omandi üleandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning asjaõiguslepingu sõlmimine toimub 13. veebruaril 2017. a kell 10.30 Tallinna notar E R büroos. Kirjas märkis hageja, et vaidluste lahendamiseks, võib hageja nimetada eksperdi 03. veebruaril 2017. a kella 16.00-ks nagu lepingus on kokku lepitud. Hageja ei ilmunud notari juurde ega nimetanud eksperti. 13. veebruaril 2017. a saatis kostja hagejale kirja, milles märgiti, et kostja on broneerinud uue notariaja lepingu esemeks oleva xxx kinnisasjale püstitatavas elamus paikneva eluruumi nr xxx ja mitteeluruumi nr xxx omandi üleandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning asjaõiguslepingu sõlmimine toimub 06. märtsil 2017. a kell 10.30 Tallinna notar E R büroos. Lisati, et kui hageja soovib ehitustööde ülevaatamise käigus tekkinud vaidluse lahendamist ekspertide vahendusel, siis paluti ostjal E K hiljemalt 17. veebruaril 2017. a kella 16.00-ks nimetada ostja poolne sõltumata ekspert, kes lahendaks tekkinud vaidluse müügilepingus kokkulepitud korras. Kostja juhtis tähelepanu, et lepingu 6.2.2, mille kohaselt juhul, kui asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale ei ole sõlmitud ostjast tulenevatel põhjustel hiljemalt lepingus kokkulepitud tähtpäevaks, kohustub ostja Müüja nõudmisel tasuma müüjale leppetrahvi 0,024% ostuhinnast asjaõiguslepingu sõlmimisega viivitatud iga päeva eest, välja arvatud juhul, kui tähtpäeva ületamine on tingitud müüjast tulenevatel põhjustel, millisel juhtumil ei ole ostja kohustatud leppetrahvi tasuma. Lisaks märkis, et ta nõuab lepingu p 6.2.2 järgi hagejal leppetrahvi tasumist ning et ajavahemikus 31. jaanuar 2017. a kuni 13. veebruar 2017. a on leppetrahvi suuruse (123 835 eurot × 0,024% × 13 päeva) summas 386,36 eurot. Hageja eksperti ei nimetanud, notari juurde ei ilmunud. Nii on hageja ise rikkunud lepingut kuigi talle anti korduvalt kohustuse täitmiseks tähtaegu.

Kostja leiab, et hagejal puudus sisuline alus müügilepingust taganemiseks, mistõttu hageja taganemisavaldusel ei olnud mistahes õiguslikke tagajärgi ning hageja taganemisavalduse alusel müügilepingu kehtivus ei lõppenud. Hageja taganes 23. veebruari 2017. a avaldusega müügilepingust eelkõige põhjusel, et Björkhagen Invest OÜ jättis ostjale E K esitamata xxx korterelamu ehitusprojekti dokumentatsiooni koosseisus, mis vastab majandus- ja taristuministri 17. juuli 2015. a määrusest nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ (edaspidi „määrus nr 97“). Teiseks taganemise aluseks oli asjaolu, et Björkhagen Invest OÜ jättis ostjale E K esitamata xxx korterelamu ehitusdokumendid (so teostusjoonised, ehituspäevik, kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid, ehitise hooldus- ja kasutusjuhendid) EhS § 15 lõikes 3 ja majandus- ja taristuministri 04. septembri 2015. a määrusest nr 115 „Ehitamise dokumenteerimisele, ehitusdokumentide säilitamisele ja üleandmisele esitatavad nõuded ning hooldusjuhendile, selle hoidmisele ja esitamisele esitatavad nõuded“ (edaspidi „määrus nr 115“) sätestatud koosseisus. Taganemisavalduses (vt taganemisavalduse p-d 3.1-3.4) on välja toodud mõningaid xxx korterelamu ehituslikke puuduseid, kuid ebaselgeks jääb asjaolu, kas need on taganemise aluseks, kuivõrd taganemisavalduse punktis 3.1 on märgitud, et „käesolevaga juhib ostja tähelepanu ehitise puudustele, kuid ühtlasi rõhutab ka, et taganemisavalduse aluseks on müüja keeldumine võimaldada kindlaks teha lepingu eseme nõuetekohasust ning teostada ülevaatust informeeritud lepingu eseme nõuetekohasuse kindlakstegemiseks“. Kostja leiab, et ei sõlmitud lepingust ega seadusest ei tulene müüja kohustust esitada ostjale Kaselaane põik 6 korterelamu ehitusprojekti dokumentatsiooni ja muid ehitusdokumente (so teostusjoonised, ehituspäevik, kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid, ehitise hooldus- ja kasutusjuhendid jne) hageja 23. veebruari 2017. a taganemisavalduses nõutud mahus. Ehitamise dokumenteerimisele ning ehitusdokumentide säilitamisele ja üleandmisele on õigusaktidega kehtestatud imperatiivsed erisätted ning need ei võimalda ehitusdokumentide väljastamist igale suvalisele ja eriteadmisteta füüsilisest isikust või juriidilisest isikust ostjale vastavalt 23. veebruari 2017. a taganemisavalduses nõutud mahus. Samuti on asjaoludest tulenevalt ebamõistlik ning ekslik ostja hageja seisukoht, et iga arendajaga võlaõigusliku müügilepingu sõlminud füüsilisest isikust või juriidilisest isikust ostja saab hakata suvaliselt nõudma arendajalt absoluutselt kõikide ehitusprojekti dokumentatsiooni ja muude ehitusdokumentide väljaandmist ning asuda teostama korterelamu kõikide ehitustööde (sh üldehitustööde) totaalset kontrollimist, sh nõuda arendajalt iga üksiku ehitusmaterjali ja/või lahenduse kehtestatud nõuetele vastavuse tõendamist ning paludes arendajal tõendada iga üksiku lahenduse toimivus, sh jäikus, stabiilsus, helisummutus, niiskuskindlus jne. Kostja tugineb EhS § 15 lg 1, 4, mis reguleerib üldiste põhimõtetena seda, et ehitamise dokumenteerib mitte arendaja (omanik), vaid ehitaja, samuti on seaduses sõnaselgelt ette nähtud ehitaja kohustus, mille kohaselt ehitaja poolt tuleb ehitusdokumendid üle anda ehitisregistrile, kohaliku omavalitsuse üksusele või muule õigusaktiga määratud pädevale asutusele. Arendajaga võlaõigusliku müügilepingu sõlminud füüsilisest isikust ostja ei ole ehitisregister ega kohaliku omavalitsuse üksus. Samuti on ilmselge, et arendajaga võlaõigusliku müügilepingu sõlminud füüsilisest isikust või juriidilisest isikust ostjat ei saa lugeda „muuks õigusaktiga 10 (32)

määratud pädevaks asutuseks“, kes võiks nõuda absoluutselt kõikide ehitusdokumentide üleandmist ja/või nendest koopiate tegemist. Majandus- ja taristuministri määruse nr 115 § 3 lg 10 sätestab, et ehitamise ajal peavad kõik ehitusdokumendid olema kättesaadavad ehitise omanikule ja asjassepuutuvale isikule ehitusplatsil või reaalajas andmeside võrgu kaudu. Seega kehtestab vastav säte üldise põhimõttena, et ehitusdokumendid peavad olema kättesaadavad eelkõige ehitise omanikule (antud juhul Björkhagen Invest OÜ-le) ning muule asjassepuutuvale isikule. Samuti on vastavas sättes täpsustatud, et ehitusdokumendid olema kättesaadavad ehitusplatsil või reaalajas andmeside võrgu kaudu. Sätte tähenduses saab lugeda muuks asjassepuutuvaks isikuks eelkõige omanikujärelevalve või riikliku järelevalve teostajat, alltöövõtjaid vms, kuid selleks ei saa mõistlikult lugeda arendajaga võlaõigusliku müügilepingu sõlminud iga füüsilisest isikust või juriidilisest isikust ostjat. Tavaline keskmine ostja ei oma ehitusalast eriharidust, mistõttu oleks ebamõistlik ning ehitajale ebaproportsionaalselt ja ülemääraselt koormav anda igale füüsilisest isikust või juriidilisest isikust ostjale võimalus tutvuda kõikide ehitusdokumentidega ja nõuda nendest koopiate tegemist. Müügilepingus kokkulepitud iga ostja lepingu eseme ülevaatamise õigus ei saa mõistlikult tähendada seda, mille kohaselt iga vastavate eriteadmisteta füüsilisest isikust või juriidilisest isikust ostja hakkab välja nõudma kõiki ehitusdokumente ning üle kontrollima absoluutselt kõikide ehitustööde, kasutatud materjalide ja lahenduste nõuetele vastavust (sh nõudma arendajalt iga üksiku ehitusmaterjali, värvide ja segude toimivuse tõendamist, erinevate ehitustehniliste lahenduste ja paigalduse toimivuse tõendamist jne). Määruse nr 115 § 3 lg 11 sätestab, et ehitamise ajal on ehitise omanikul, omanikujärelevalve tegijal ja muul asjassepuutuval isikul õigus omal kulul teha ehitusdokumentidest koopiaid. Ka nimetatud sätte puhul on oluline, et vastava sätte tähenduses saab lugeda muuks asjassepuutuvaks isikuks eelkõige omanikujärelevalve või riikliku järelevalve teostajat, alltöövõtjaid vms, kellel on õigusaktidest tulenevalt põhjendatud huvi ehitusdokumentidega tutvumise suhtes, kuid selleks ei saa mõistlikult lugeda arendajaga võlaõigusliku müügilepingu sõlminud iga füüsilisest isikust või juriidilisest isikust ostjat. Määruse nr 115 § 3 lg 10 kui ka lg 11 kehtestavad nõuded ehitusdokumentidega tutvumisele ning koopiate tegemisele eelkõige ehitamise ajal. Peale ehitamise lõpetamist reguleerivad ehitusdokumentide üleandmist muud erisätted. EhS § 52 lõige 3 sätestab, et koos kasutusloa taotlusega esitatakse ehitusprojekt, mille järgi ehitis ehitati. EhS § 52 lõige 1 täpsustab, et kasutusloa taotlus ja sellega seonduvad dokumendid esitatakse pädevale asutusele elektrooniliselt ehitisregistri kaudu. Kui kasutusloa taotlust ja sellega seonduvaid dokumente ei ole võimalik esitada ehitisregistri kaudu, esitatakse need pädevale asutusele, kes kannab andmed ehitisregistrisse. Määruse nr 115 § 15 lg 3 sätestab, et kasutusloa taotlemisel esitatakse pädevale asutusele ja ehitisregistrile ehitusdokumentidena vähemalt ehitise mahamärkimise akt, ehituspäevik, teostusjoonised, tehnosüsteemi või -seadme mõõdistusprotokoll ning asjakohasel juhul operatiivkaart. Seega näeb EhS § 52 lg 3 ning määruse nr 115 § 15 lg 3 sõnaselgelt ette ehitaja kohustuse esitada peale ehitamise lõpetamist kasutusloa taotlemisel pädevale asutusele (so 11 (32)

kohalikule omavalitsusele) ja ehitisregistrile ehitusprojekt, mille järgi ehitis ehitati ning enamik ehitusdokumente. Konkreetsel juhul on xxx korterelamu ehitaja OÜ xxx poolt 20. detsembril 2016. a koos kasutusloa taotlusega esitatud kogu ehitusprojekt ning enamik ehitusdokumente kooskõlas seadusega kohalikule omavalitsusele (OÜ xxx 20. detsembri 2016. a kasutusloa taotlusele lisatud dokumentide nimekiri lisatud). xxx Vallavalitsuse poolt 10. jaanuaril 2017. a xxx hooneosale väljastatud kasutusloast nr xxx lehekülgedel 7-17 on samuti välja toodud nimekiri OÜ xxx poolt kohalikule omavalitsusele ja ehitisregistrile esitatud dokumentidest. Seega ei ole kehtestatud õigusaktide kohaselt ehitusprojekt ning ehitusdokumendid mitte arendaja (omaniku), so antud juhul Björkhagen Invest OÜ valduses, vaid ehitaja, so antud juhul OÜ xxx valduses, kusjuures ehitajal on õigusaktidest tulenev kohustus esitada ehitusprojekt ning enamik ehitusdokumente koos kasutusloa taotlusega kohalikule omavalitsusele. Vastavat kohustust on OÜ xxx täitnud, kui OÜ xxx esitas 20. detsembril 2016. a kasutusloa taotluse xxx Vallavalitsusele. xxx Vallavalitsuse poolt on 20. detsembril 2016. a kantud ehitisregistrisse kogu xxx korterelamuga seotud ehitusdokumentatsioon, kusjuures igaühel on võimalik nimetatud dokumentidega tutvuda. Hagejal on olnud võimalus dokumentiga tutvuda, talle on saadetud nõutud dokumendid. Hageja pöördus esimest korda valla pool 31. detsembril 2016. ja siis järgnevalt 03. jaanuaril 2017. Ta soovis saada xxx ehitusprojekti. xxx vallavalitsus edastas 04. jaanuaril 2017. a xxx energiamärgise ja ehitusprojekti hagejale, lisaks saatis ka energiamärgise väljastaja vastuse. Selgitusi energiamärgise ja tuletõkkenõuete kohta küsis hageja täiendavalt 14. jaanuari 2017. a ja 24. jaanuari 2017. a kirjades. Kasutusloa dokumentatsiooniga käis hageja tutvumas vallas 2017. aasta teise nädala alguses ja talle saadeti pärast dokumentidega tutvumist soovitud koopiad 11. jaanuaril 2017. Hageja soovis vallalt 23. jaanuaril 2017. a ja 30. jaanuaril 2017. a saadetud kirjades kogu xxx kasutusloa dokumentatsiooni ning xxx Vallavalitsuse edastas talle xxx kasutusloa taotluse lisadokumentatsiooni skaneerituna 06. veebruaril 2017. a kokku 27 e-kirjaga. Kostja leiab, et xxx Vallavalitsuse 21. veebruari 2017. a vastus kinnitab, et xxx korterelamu ehitusprojekti dokumentatsioon ja muud ehitusdokumendid on ehitaja poolt koostatud, säilitatud ja üle antud kohalikule omavalitsusele ja ehitisregistrile kooskõlas kehtestatud õigusaktidega ning et vastavad dokumendid ei ole kunagi olnud ega õigusaktide kohaselt ei saa olla Björkhagen Invest OÜ valduses. Kooskõlas kehtestatud õigusaktidega olid xxx korterelamu ehitusprojekti dokumentatsioon ja muud ehitusdokumendid korterelamu ehitamise ajal ehitaja xxx OÜ valduses, kusjuures arendajaga (omanikuga) võlaõigusliku müügilepingu sõlminud füüsilisest isikust või juriidilisest isikust ostjal puudus kehtestatud õigusaktide kohaselt õigus nendega tutvumiseks ning nendest koopiate tegemiseks.

12 (32)

Peale xx korterelamu valmimist oli ehitajal xxx OÜ kehtestatud õigusaktidest tulenev kohustust esitada ehitusprojekt ning enamik ehitusdokumente koos kasutusloa taotlusega kohalikule omavalitsusele, millist kohustust on xxx OÜ kohtule esitatud dokumentaalsete tõendite kohaselt nõuetekohaselt täitnud. Konkreetsel juhul on xxx korterelamu ehitaja OÜ xxx poolt 20. detsembril 2016. a koos kasutusloa taotlusega esitatud kogu ehitusprojekt ning enamik ehitusdokumente kooskõlas seadusega kohalikule omavalitsusele. xxx Vallavalitsuse poolt on 20. detsembril 2016. a kantud ehitisregistrisse kogu xxx korterelamuga seotud ehitusdokumentatsioon, kusjuures igaühel on võimalik nimetatud dokumentidega tutvuda. Xxx Vallavalitsuse 21.veebruari 2017 vastuse kohaselt on hageja nimetatud ehitusdokumentidega tutvumise õigust aktiivselt kasutanud ning on saanud Xxx Vallavalitsusest oma valdusesse kogu xxx korterelamu ehitusprojekti dokumentatsiooni ja muud ehitusdokumendid. Eeltoodu aluse leiab kostja, et hageja väited 23. veebruari 2017. a taganemisavalduses ja hagis selle kohta, et xxx korterelamu ehituse kohta käiva dokumentatsiooni mitteesitamise tõttu ei olnud tal võimalik kontrollida lepingu eseme nõuetele vastavust, on väärad. Kostja ei nõustu taganemisavalduses ja hagiavalduses esitatud väidetega, et poolte vahel sõlmitud müügilepingu punktidest 3.1 ja 3.2 tulenes ostja (hageja) õigus saada oma valdusesse kogu Kaselaane põik 6/1 korterelamu ehitusprojekti dokumentatsioon ja muud ehitusdokumendid. Müügilepingu punkt 3.1 kohaselt kohustus müüja tagama ehitise ja lepingu esemeks olevate korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosade ehitustööde teostamise vastavalt kehtivale ehitusprojektile. Lepingu punkti 3.2 järgi pidi müüja tagama ehitustööde, sealhulgas siseviimistlustööde teostamise kooskõlas seaduses sätestatud tingimustel kooskõlastatud ehitusprojektiga ning lepingu lisas nr 2 toodud pakkumisega. Kostja leiab, et vastavaid sätteid ei saa mõistlikult tõlgendada selliselt, et nimetatud sätted annavad ostjale õiguse saada müüjalt (kes on arendaja ja omanik) oma valdusse kogu xxx korterelamu ehitusprojekti dokumentatsiooni ja muud ehitusdokumendid. Kehtivate õigusaktide kohaselt nimetatud dokumendid ei ole arendaja (omaniku) valduses ei ehitamise ajal ega peale ehitustööde lõppemist. Müügilepingu punktides 3.1 ja 3.2 sätestatud müüja kohustusest teostada ehitustööd vastavalt kehtivale ehitusprojektile ning müügilepingu punktis 3.9 sätestatud ehitustööde ülevaatamise õigusest ei saa mõistlikult järeldada, et ostja saab nõuda Björkhagen Invest OÜ-lt kogu ehitusprojekti dokumentatsiooni ja muude ehitusdokumentide esitamist, mis kehtestatud õigusaktide kohaselt ei olegi Björkhagen Invest OÜ kui arendaja (omaniku) valduses. Seda ei tulena ka hageja viidatud Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-84-06, mis reguleerib teist olukorda. Pooltevahelises müügilepingus ei ole sellist kokkulepet, et müüjal oleks kohustus enne asjaõiguslepingu sõlmimist ja korteriomandi valduse üleandmist anda ostjale üle kõik korteriomandi ehitamise kohta käivad dokumendid. Alates 01. juulist 2015. a jõustunud EhS reguleerib ehitamise dokumenteerimist ning ehitusdokumentide säilitamist ja üleandmisest ning ette nähtud ehitaja kohustus esitada kasutusloa taotlemisel pädevale asutusele (so kohalikule omavalitsusele) ja ehitisregistrile ehitusprojekt, mille järgi ehitis ehitati ning enamik ehitusdokumente. Nimetatud ehitusdokumendid ei sattu seetõttu seaduse imperatiivse regulatsiooni kohaselt arendaja (omaniku) valdusesse, mistõttu arendajale ei saa panna lepingulist kohustust esitada ehitusdokumendid sõlmitud müügilepingute järgsetele ostjatele. 13 (32)

Alates 01. juulist 2015. a jõustunud õigusaktide kohaselt muutuvad ehitaja poolt kohalikule omavalitsusele ja ehitisregistrile esitatud ehitusdokumendid avalikeks dokumentideks, mistõttu igaüks saab nendega tutvuda kas kohalikus omavalitsuses või elektroonselt ehitisregistri kaudu. Sellest tulenevalt puudub samuti vajadus panna arendajale lepingulist kohustust esitada ehitusdokumendid sõlmitud müügilepingute järgsetele ostjatele. Õiged pole taganemisavalduses väljatoodud xxx korterelamu ehituslikud puudused, mis käsitlevad korterelamut kui tervikut ning tegemist ei ole konkreetses müügilepingu esemeks olevas korteriomandis tuvastatud ehituslike puuduste või vaegtöödega. Korterielamu ehitustööde (sh üldehitustööde) vastavust kehtestatud ehitusnormidele ja –standarditele saab hinnata järelevalvet teostavad omanikujärelevalve (vt EhS § 20) ja riikliku järelevalvena kohaliku omavalitsuse üksus (vt EhS § 130 lg 2) või Tehnilise Järelevalve Amet (vt EhS § 130 lg 3). Taganemisavalduses on leitud, et väidetavalt puudusid xxx kortermajale gaasipaigaldise projekteerinud xxx OÜ-l vastavad õigused ning et väidetavalt ei ole hinnatud katlamaja ruumide vastavust nõuetele. Märgitu pole õige, mida kinnitab omanikujärelevalve teostaja OÜ Xxx 18. aprilli 2017. a arvamuses ja selle lisad. Lisaks on Päästeamet hoone tuleohutusalase ülevaatuse viinud läbi detsembris 2016 ja on oma allkirjaga kinnitanud hoone tuleohutusnõuetele vastavust ehitise ülevaatuse aktil. Ka pole õige, et maja tuletõkkel on puudused, mis eelkõige seisnvad asjaolus, et kasutatud tuletõkkevärv PROTHERM STEEL ei vasta kehtestatud nõuetele. See on ümber lükatud OÜ Xxx arvamusega, kust nähtub, tuletõkkevärvi „Protherm Steel“ (tootja J.F. Amonn SPA) nõuetele vastavus on tõendatu, selle nõuetele vastavust hindas ka Tehnilise Järelevalve Amet Ka terastalade tulekaitseks kasutatud lahendus ja selle kontrolli metoodika ei sisalda olulisi ehitustehnilisi puuduseid. Hageja oli seadnud kahtluse alla ka selle, et xxx kortermaja vaheseinad ei vasta müratõkkenõuetele, siis xxx 20 Eesti filiaali 28. veebruari 2017. a mõõtmisprotokolli, kinnitab vastupidist. Ka ei ole õige taganemisavalduses leitu, et väidetavalt esinevad xxx kortermajal energiamärgisega seonduvad puudused, mis seisnevad selles, et energiamärgise algandmetes on kasutatud valeandmeid. Seda kinnitab OÜ Xxx 18. aprilli 2017. a arvamus, Nimelt koostas xxx energiamärgise teatise ja sellega seotud arvutused OÜ xxx aprillis 2015. Viimasel on MTR-is registreering xxx ehitiste projekteerimise alal. Energiamärgise arvutuste juures kasutati allkonsultandina M V, kes sel hetkel oli EKVÜ energiamärgise väljastajate nimekirjas. Eeltoodud arvutuste alusel on energiamärgis antud ka ilmakaarte suhtes sama orientatsiooniga analoogsetele hoonetele, sh. käsitletavale hoonele. OÜ Xxx on leidnud, et hoone projektlahenduse järgi on hoone energiatõhususarv 117 kWh/(m2·a), mille järgi kuulub vaadeldav hoone energiamärgise klassi B“. Energiamärgist ei ole koostanud mitte arendaja Björkhagen Invest OÜ ega ehitaja xxx OÜ poolt, vaid sõltumatu ja erapooletu kolmandas isik Xxx OÜ 22. oktoobril 2015. a, so enne Björkhagen Invest OÜ ja E K vahel 03. augustil 2016. a müügilepingu sõlmimist. OÜ Xxx 18. aprilli 2017. a arvamuses on tõendatud ka, asjaolu, et täiendavalt telliti arvutused O3 xxx OÜ-lt, kelle registrikood majandustegevuse registris on xxx ning arvutuste vastutav tegija on diplomeeritud energiatõhususe spetsialist M K (kutsetunnistus xxx). Eelnimetatud energiaarvutuse põhjal on deklareeritud energiatõhususarvuks 119 kWh/(m2·a). Seega vastab energiatõhusus B-le. O3 Xxx OÜ 17. aprilli 2017. a energiaarvutusega on seega selgelt ümber lükatud E K 23. veebruari 2017. a taganemisavalduses esitatud väited, et xxx kortermajal esinevad energiamärgisega seonduvad puudused ja justkui oleks kasutatud valeandmeid.

14 (32)

Kokkuvõtvalt leiab kostja, et ei ole rikkunud lepingust või seadusest tulenevaid kohustusi, kui jättis ostjale esitamata xxx korterelamu ehitusprojekti dokumentatsiooni ja muud ehitusdokumendid. Lisaks ei ole xxx kortermajal puudusi, mis on märgitud hageja 23. veebruari 2017. a taganemisavalduses rikkunud mistahes omapoolset lepingust või seadusest tulenevaid kohustusi. Seega puudus hagejal alus müügilepingust taganemiseks, mistõttu ei ole taganemisavaldusel ei olnud õiguslikke tagajärgi ning taganemisavalduse alusel müügilepingu kehtivus ei lõppenud. Seega on E K hagiavaldus tervikuna põhjendamatu. Hagiavalduses esitatud rahalised nõuded on vastuolulised ja üksteist osaliselt välistavad, esitatud rahalised nõuded ei ole tõendatud ega põhjendatud. Hageja ei saa samaaegselt nõuda leppetrahvi summas 1099,64 eurot asjaõiguslepingu sõlmimisega viivitamise eest ning leppetrahvi summas 18 875,50 eurot lepingust taganemise tõttu tasumisele kuuluva leppetrahvi katteks. VÕS § 101 lg 2 sätestab, et võlausaldaja võib kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. VÕS § 187 lg 1 sätestab, et kohustuse lõppemisel lõpevad ka sellega seotud tagatised ja kõrvalkohustused, kui seadusest ei tulene teisiti. Kuivõrd käesolevaks hetkeks on nii ostja kui ka müüja esitanud müügilepingu suhtes taganemisavaldused, siis ei saa olla kahtlust küsimuses, et vähemalt üks taganemisavaldustest on kehtiv, müügilepingust on kehtivalt taganetud ning lõppenud on mõlema poole kohustus sõlmida asjaõiguslepingut. Seega on mõlemal poolel ära langenud võimalus nõuda teiselt poolelt asjaõiguslepingu sõlmimist, millega on ära langenud ka kõrvalkohustusena õigus nõuda müügilepingu punkti 6.2.1 või 6.2.2 alusel leppetrahvi tasumist asjaõiguslepingu sõlmimata jätmise eest. Ülaltoodust tulenevalt ei saa hageja samaaegselt nõuda leppetrahvi summas 1 099,64 eurot asjaõiguslepingu sõlmimisega viivitamise eest ning leppetrahvi summas 18 875,50 eurot lepingust taganemise tõttu tasumisele kuuluva leppetrahvi katteks, sest tegemist on üksteist välistavate õiguskaitsevahenditega. Kuivõrd praegusel hetkel ei saa kumbki pool enam nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist, siis ei saa seaduse kohaselt nõuda ka leppetrahvi tasumist kui kõrvalkohustuse täitmist nimetatud kohustuse rikkumise eest. Lisaks nõuab hageja hagis nimetatud summat õigusvastaselt, kuivõrd VÕS § 161 lg 2 üldise regulatsiooni kohaselt ei saa hageja nõuda nii kahju hüvitamist kui ka leppetrahvi, vaid seaduse üldise mõtte kohaselt tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud. VÕS § 161 lg 2 sätestab sõnaselgelt, et kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud. Seega isegi eeldades kõikide hageja hagiavalduses esitatud faktiväidete ja kahjusummade õigsust ja tõendatust, ei saa hageja rahaline nõue olla kostja vastu selline nagu ta nõuab, sest sealt tuleb maha arvestada 18 875,50 eurot ja 1 099,64 eurot. Vastavalt peab muutuma ka viivise nõue. Kahjunõue pole põhjendatud ega tõendatud. Hageja peab tõendama, et tekkinud kahju oli kostjale väidetava rikkumise tagajärjena ettenähtav. Hageja pole välja toodud ega tõendanud järgmist: 15 (32)

1.kasutatud sisekujundaja teenust 4122 eurot - kostja leiab, et vastav kahju ei saa olla hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) ning vastav kahju ei saa olla rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav (VÕS § 127 lg 3). Lepingu esemeks oleva eluruumi osas on tegemist standardse eluruumiga, mille ruumikujundust ei ole muudetud ning mille puhul sai valida standardsete (avaldatud aadressil http://xxx.ee/) sisekujunduse pakettide vahel, sellest tulenevalt oli sisekujundaja väidetav kasutamine mittevajalik ning põhjendamatu.

Põhjendamatu ning ülepaisutatud on kohtueelse sissenõudekulu hüvitamise nõue. Kostja leiab, et kuna müügilepingu esemeks olevate korteriomandite hinnaks oli kokku 123 835 eurot, siis moodustavad kohtueelsed sissenõudekulud (tekkinud ca 2 kuu jooksul) korteri hinnast juba ca 10%, mis on ülepaisutatud ning ebaproportsionaalne. Konkreetsel juhul on hageja toodud kohtueelse sissenõudekulu hüvitamise nõue kogusummas alusetu ja nõue tuleb jätta tervikuna rahuldamata. Igal juhul on ilmne, et neid kohtueelse sissenõudega seotud kulusid on hageja poolt kunstlikult ja hea usu põhimõtte vastaselt kuritahtlikult suurendatud ning et tegemist on valdavalt mittevajalike, põhjendamatute ja ülemäära suurte kuludega. Mis puudutab mööbliga seotud kahjunõuet (kostja seisukoht, 19.10.18, IV kd lk 164, 186) siis pole põhjendatud ja tõendatud, miks ei saanud hageja varem seda võõrandada, selline kahjunõue on kunstlikult koostatud ja kahju on hageja endale ise põhjustanud. Mööbel on müüdud 1800 €-ga , arvestades seda, et algne hind oli 23740 €, müügiperiood 21 päeva ei olnud piisav , et müüa mõistliku hinnaga, selle mööbli enampakkumisest ei ole teavitatud ka kostjat, esitatud dokumentaalsed tõendid ei ole ka usutavad, leping on sõlmitud V. K ́iga, kes on hageja äripartner xxx Oü-s mille dokumentide hoidja on hageja. Usutavad pole ka mööbli ladustamise kulud OÜ-s xxx ja transpordikulus xxx OÜ lattu, kus asub tootmishoone, seega on põhjendamatud OÜ-s xxx ladustamise kulud. Seega on igal juhul täielikult põhjendamatud hageja nõue vähendamine 1800 euro võrra ja suurendamine 3020,79 euro võrra. Nende hoiu ja transpordikulude kui kahju liik ja tekkimine ei olnud kostjale ka ettenähtav väidatava rikkumise tagajärjena (VÕS § 127 lg 3). Kahju hüvitamine ei saa tuua kaasa kahjustatud isiku rikastumist. Kostja märkis 18.09.17 (II kd lk 188), et hagejaga seotud äriühing on pankrotistumas, seega on kahjunõuded kunstlikult kujundatud, sest hagejal on makseraskused. Ülaltoodust tulenevalt on täies ulatuses põhjendamatu hageja nõue lepingu alusel üleantu saadu 18 575,25 eurot tagastamiseks, leppetrahvi saamiseks 1 099,64 eurot ja 18 875,50 eurot, kohtueelsete sissenõudmiskulude kui kahju hüvitamiseks, ülejäänud kahju hüvitise saamiseks ja viiviste saamiseks ning edaspidise viivise nõudes.

KOHTU PÕHJENDUSED

Vaidlus puudus järgnevas: 



17 (32)

 

Lepingu järgi tuli asjaõigusleping müügilepingust nimetatud korteriomandite omandi üleandmise kohta sõlmida hiljemalt 31.01.2017, see on sõlmimata. Korterelamu ehitas xxx OÜ.

Vaidlus VÕS § 76 lg 1, 2 järgi tuleb kohustust täita vastavalt lepingule või seadusele ja kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. VÕS § 6 lg 1 sätestab sama moodi, et võlasuhte pooled peavad käituma teineteise suhtes heas usus ja mõistlikult. VÕS § 101 lg 1 p 4 kohaselt võib võlausaldaja juhul, kui võlgnik on kohustust rikkunud, muuhulgas kasutada õigust lepingust taganeda. Lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (VÕS § 118, § 188 lg 1) kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, st taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes. VÕS § 209 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 211 lg 1 sätestab, et müüja peab ostjale asja vastuvõtmiseks ning valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalikud dokumendid (asja juurde kuuluvad dokumendid) lepingus ettenähtud vormis üle andma asja üleandmise kohas asja üleandmise ajal. Kui müüjal on õigustatud huvi jätta asja kohta käiva dokumendi originaal endale, peab ta ostjale viimase nõudmisel andma dokumendi originaali asemel ärakirja või väljavõtte. Märgitud VÕS § 211 lg 1 mõtte kohaselt tuleb müüjal ostjale üle anda koos asja omandiga kinnistu kaardid, plaanid, ehitamise kohta käivad dokumendid, mis on TsÜS § 58 mõtte kohaselt asja päraldiseks. Eelkõige tuleb üleandmisele kuuluvaid dokumentide mõistet sisustada sellega, mida on VÕS § 6 lg 1 mõistlikkuse ja hea usu põhimõttest tulenevalt müüjal võimalik ostjale asja omandi üleandmisel üle anda, mida on ka pooled lepingus kokku leppinud ja mis on vajalik asja valdamiseks, kasutamiseks ehk milleta ei saa või ei tohi asja kasutada aga ka kasutusjuhised selle kohta kuidas asja kasutada. Käesoleval juhul on tegemist olukorraga, kus hageja ei olnud asja omanik ja tal oli kostjaga sõlmitud vaid võlaõiguslik müügileping, mistõttu tuleb arvestada asjaoluga, kas hagejal oli õigus nõuda nende dokumentide, mida ta nõudis enne lepingust taganemist ja taganemisavalduses, esitamist, tutvumist kostjalt. Hageja väiteks on see, et ta ei saa ilma dokumentideta asja üle vaadata ja asja vastavust lepingule kontrollida enne kui ta asja omandi saab. Seega võib jaatada, et hagejal oli õigus nõuda ehitise dokumentidega tutvumist, kuid milliste dokumentidega (millises mahus) ja kuidas tal oli nendega õigus tutvuda, seda vaatleb kohus järgnevalt. Taganemisavaldus Kohtule esitatud hageja 23.02.17 (I kd lk 28) tehtud taganemisavaldusest nähtub, et hageja ei saanud asja ülevaatust teha, sest tal ei ole dokumente, mille alusel kontrollida eseme vastavust lepingus kokkulepitud kvaliteeditingimustele. Taganemisavalduse p –s 1.14 viitab hageja sellele, et kostjal oli kohustus ese ehitada vastavalt ehitusprojektile, teostada ehitustööd ja siseviimistlustööd kooskõlas seaduses sätestatud tingimustel kooskõlas ehitusprojektiga ning lepingu lisas 2 toodud pakkumistele. 18 (32)

Taganemisavalduse p-s 1.21 (I kd lk 31-32) on ta nõudnud kostjalt vastavalt avalduses toodud numeratsioonile järgmist dokumentatsiooni:

Seega on hageja põhimõtteliselt õigesti lähtunud enne taganemisavalduse tegemist müügilepingus kokkulepitud taganemise korrast (formaalsed eeldused) ja VÕS § 101 lg 1 p 4, 114 lg 1 lg 3 § 116 lg 1, 2 p 5, lg 5 sätetest (kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmine). Lisaks on dokumente hageja nõudnud ka A. Au kaudu ja palunud tõendada tööde vastavust (I kd lk 39) 29.12.16. Järgnevalt vaatleb, milles pooled kokku leppisid. Kohtule esitatud müügilepingu (I kd lk 13jj) p 3.1 sätestab, et müüja kohustub tagama ehitise ja lepingu esemeks olevate korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosade ehitustööde teostamise vastavalt kehtivale ehitusprojektile ning sõlmima vajalikud lepingud ehitustööde teostamiseks, samuti ehitise teenindamiseks vajalike välistrasside, liinide ning juurdepääsutee ehitamiseks, kusjuures müüja võib teha mitteolulisi kõrvalekaldumisi ehitusprojektist ja/või vahetada ehitusprojektis nimetatud ehitusmaterjale analoogide vastu. Lepingu p 3.2 sätestab, et müüja tagab ehitustööde, sealhulgas siseviimistlustööde, teostamise kooskõlas seaduses sätestatud tingimustel kooskõlastatud ehitusprojektiga ning siseviimistlustööde spetsifikatsiooniga (edaspidi Lisa nr 2). Lepingu p 3.12. sätestab, et ehitises ja lepingu esemeks olevate korteriomandite reaalosades teostatud ehitustööde kvaliteet peab olema vastavuses Hea Ehitustavaga (Ehitusreeglite Nõukogu seisukoht, avaldatud ET–1 0207-0068), Eestis kehtivate õigusaktide, normide ja standarditega. Osas, milles töö kvaliteedinõuded ei ole määratletud lepingu dokumentides rangemalt, peab töö vastama Soome Ehitustööde kvaliteedinõuetele RYL, mis reguleerib sihtotstarbe järgi erinevaid viimistluse ja ehituse kvaliteedinõudeid korterelamutele. Hageja leiab, et märgitud lepingus sätteist tulenevalt on tal õigus nõuda, et ehitis oleks ehitatud vastavate nõuete kohaselt, mistõttu selle kontrollimiseks on tal õigus nõuda ehitise kohta käivate dokumentide esitamist kostjalt. Kostja on sellises ulatuses dokumentide esitamise kohustuse olemasolu eitanud. Hageja on märkinud 12.03.18 (lk 4jj, III) menetlusdokumendis, et sisuliselt ei ole pooled lepingu läbirääkimisel muutnud ülalviidatud lepingu punktides poolte, st kostja kohustuse sisu. Seda, et pooled oleksid arutanud selle üle, et milliseid ehitise kohta käivaid ehitusdokumente peab kostja esitama hagejale enne kui pooled sõlmivad asjaõiguslepingu või kui asja hakatakse üle vaatama, ei nähtu hageja poolt kohtule esitatud e-kirjavahetusest ja lepingu projektidest (III kd lk 13-72, kostrja esitatud dokumendid IV kd lk 44,45-109). Hageja e-kirjast 16.09.16 (III kd 44) nähtuvalt on hageja suhelnud xxx OÜ-ga. Kes oli ehitaja (vaidlus puudus) teemal, et hagejal oleks teada, kus kulgevad elektrijuhtmed, veetorud, et saaks arvestada kuhu saab erinevaid asju paigutada. Tema päringule on ehitaja xxx OÜ vastanud, et kaetud tööde aktid on olemas, vastavad nõuetele, neid on kontrollitud ja kooskõlas hageja juhistega on ostetud LED lambid. Kohtule esitatud lepingu projekti kohaselt pidi olema lepingu lisaks ehitustööde spetsifikatsioon (III lk 20, 30). Lepingu projektides on pooled kooskõlastanud puuduste kindlakstegemise korda, sj on räägitud eksperdi nimetamisest (III lk 36, projekti p 3.9). Lisaks on hageja pidanud kirjavahetust ka sisekujundajaga (III lk 55-71). Tunnistaja T. S, kes oli kostja kui müüja esindaja, kes osales lepingueelsetes läbirääkimistes, ütles, et notariaalne leping ei näinud ette kõikide dokumentidega tutvumist. Tunnistaja ütles, et läbirääkimiste käigus räägiti läbi kõikides ehitustehnilistes detailides nagu millised tulevad laed, millised on kipskarbikud, milline on ventilatsiooni agregaat, 21 (32)

milliseid muudatusi saab ellu viia. Tunnistaja ütles, et räägiti läbi ka pangadetailid ja jutt oli, et notariaalsesse lepingusse lähevad juurde lisadena asendiplaan, panipaiga korruse plaan, korteri korruse plaan ja ka muudatustööde hinnapakkumine. Kohtule hageja poolt esitatud ja sõlmitud lepingu enda lisadeks on xxx OÜ hinnapakkumus muudatustele, reaalosaks oleva korteri plaan ja korruseplaan, asendiplaan, panipaiga plaan, korruse plaan (lepingu lisa nr 2-5, I kd 22-27). Kuivõrd esitatud eelnimetatud tõenditest, sj kostja tunnistaja ütlustest ei nähtu, et pooled oleksid pidanud läbirääkimisi selles, et kostja peaks andma hagejale üle enne asjaõigusliku lepingu või asjaõigusliku lepingu sõlmimisel muud dokumendid, kui on nimetatud sõlmitud lepingu lisades, siis ei ole võimalik tõlgendada lepingu p 3.1, 3.2, 3.13 VÕS § 29 lg 1, 5 p 1 (ühine tahe, lepingueelsed läbirääkimised) järgi nii, et kostjal oli kohustus esitada hagejale kõik ehitisega seotud dokumendid, mida hageja on nimetanud taganemisavalduses. Seega, hinnates eelviidatud kostja tunnistaja ütlusi, viidatud dokumentaalseid tõendeid, sj lepingu lisasid, leiab kohus, et VÕS § 211 lg 1 mõtte kohaselt on olulised ostetava asja ilmestavad ja kasutamist võimaldav plaanid hagejale koos lepinguga esitatud nii nagu lepingus on kokku lepitud kooskõlas VÕS § 76 lg 1, 2. Kohus vaatleb järgnevalt, kuidas on reguleeritud Ehitusseadustikus ehitudokumentiga seonduv ja kas sellest tuleneb kostjale kohustus hageja poolt nimetatud dokumentide esitamiseks hagejale. Vaidlusaluse lepingu sõlmimise ajal reguleerib ehitise ehitamise dokumenteerimist, ehitise ja tema dokumentide kontrollimist, ehitusdokumentide säilitamist ja üleandmist ning nendega tutvumist alates 01.07.15 kehtiv Ehitusseadustik, mis erineb hageja viidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-84-06 kirjeldatud situatsioonist, kus vaidlus puudutas 15.02.2001 sõlmitud lepingut ja kus lepinguga oli müüja võtnud endale kohustuse anda üle kõik ehitise kohta käivad kaardid, plaanid ja muud päraldiseks olevad dokumendid. Hageja poolt kostjale saadetud ja kohtule esitatud taganemise avalduses viidatud EhS § 5 lg 1 järgi on ehitusprojekt projekteerimise käigus koostatud dokument või dokumentide kogum, mis sisaldab ehitamiseks vajalikku teavet. Asjakohasel juhul kajastab ehitusprojekt ka ehitise kasutamiseks ja korrashoiuks vajalikku teavet. Majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 § 4 lg 1 sätestab et konkreetsest ehitisest tulenevalt sisaldab ehitusprojekt üldjuhul järgmisi osi vastavas täpsusastmes: 1) asendiplaan; 2) arhitektuur, sealhulgas sisearhitektuur ja maastikuarhitektuur; 3) konstruktsioonid; 4) tehnosüsteemid, nagu küte- ja ventilatsioon, jahutus ja soojusvarustus, gaasivarustus, veevarustus- ja kanalisatsioon; 5) elektripaigaldised (tugevvoolunõrkvoolu- ja automaatikapaigaldis); 6) tuleohutus; 7) energiatõhusus; 8) asjakohasel juhul ehitise eripärast tulenev osa. EhS § 15 lg 1 sätestab, et õigusaktis sätestatud juhul tuleb ehitamine dokumenteerida. Ehitamine tuleb alati dokumenteerida, kui ehitamiseks on nõutav ehitusluba. Ehitamise dokumenteerib ehitav isik, lg 2 sätestab, et ehitamist kajastavad dokumendid (edaspidi ehitusdokumendid) peavad võimaldama saada ehitise kasutamiseks ning selle kontrollimiseks asjakohast teavet ehitisest ja ehitamisest, sealhulgas ehitamisel kasutatud ehitustoodetest ja -materjalidest. Ehitusdokumentidest peab olema võimalik tuvastada ehitamise eest vastutanud isik. Lõige 3 sätestab, et ehitusdokumendid on eelkõige: 1) teostusjoonised; 2) ehituspäevik; 3) kaetud tööde akt; 4) töökoosolekute protokollid; 5) muud ehitamist iseloomustavad dokumendid, sealhulgas seadmete seadistus- ja katseprotokollid, paigaldus-, hooldus- ja kasutusjuhendid ning lõige 4 sätestab, et ehitusdokumendid tuleb üle anda ehitisregistrile, kohaliku omavalitsuse üksusele või 22 (32)

muule õigusaktiga määratud pädevale asutusele. Eelistada tuleb dokumentide elektroonilist üleandmist. Majandus -ja taristuministri 04.09.2015 määruse nr 115 § 1 lg 5 sätestab, et teave ehitamisega või ehitisega seotud seadmete, tööde ning kasutus- või hooldusjuhendite kohta, millele on ettenähtud nõuded teistes õigusaktides, dokumenteeritakse vastavates õigusaktides ette nähtud korras ning liidetakse ehitusdokumentatsiooni juurde. Määruse § 3 sätestab, et ehitamise dokumenteerimise üldnõuded ja lg 3 tuleneb, et kui ehitisel on mitu ehitajat, dokumenteerib üldjuhul ehitamist ning vastutab teiste ehitajate (alltöövõtjate) dokumenteerimiskohustuse ja ehitusdokumentide säilitamise eest peaehitaja (peatöövõtja), lg 7 sätestab, et ehitusdokumendi allkirjastab töö tegija selle konkreetse ehitise eest vastutav pädev isik või seadmetööks kompetentne isik ning muu asjaomane isik, hiljemalt kolme tööpäeva jooksul ehitusdokumendi koostamisest, lg 11 järgi on ehitamise ajal on ehitise omanikul, omanikujärelevalve tegijal ja muul asjassepuutuval isikul õigus omal kulul teha ehitusdokumentidest koopiaid. EhS 17 lg 1 sätestab, et hooldusjuhendis sisalduvad ehitisse paigutatud materjali, seadme või toote tootja poolt ettenähtud kasutamis- ja korrashoiunõuded, arvestades ehitise kasutamisega seonduvat eripära. Hooldusjuhend võib sisaldada ka teavet ehitise auditi kohustuslikkuse kohta ja ehitise korrashoiuks vajalikku muud teavet, lg 2 sätestab, et hooldusjuhendi koostab ehitise projekteerinud, ehitanud või muu selleks pädev isik, lg 4 järgi tuleb hooldusjuhend esitada ehitisregistrile ning õigusaktis sätestatud juhul ka muule registrile või pädevale asutusele. Määruse nr 115 § 14 lg 1 sätestab, et ehitise kasutus- ja hooldusjuhend (edaspidi hooldusjuhend) tuleb koostada selliselt, et sellest juhindudes on võimalik mõistliku kulu ja pingutusega ehitist kasutada, tuvastada ehitise ja selle osade omadused ning nende säilitamiseks vajalik tegevus kogu ehitise kasutusea ajal, lg 2 sätestab, et ehitaja koostab ehitise omanikule ja ehitisregistrile üleantava hooldusjuhendi koostöös ehitusprojekti koostajaga ja teiste ehitamisel osalenud isikutega, lähtudes ehitusprojektist, ehitusprojektiga seonduvalt koostatud hooldusjuhendist ning ehitamisel saadud teabest. EhS § 58 lg 1 sätestab, et ehitisregistri eesmärk on hoida, anda ja avalikustada teavet kavandatavate, ehitatavate ja olemasolevate ehitiste ning nendega seotud menetluste kohta. Sama seaduse § 60 lg 1 järgi on ehitusregistri üldandmed 1) ehitise andmed; 2) ehitise asukoha andmed; 3) ehitusdokumendid; 4) ehitamise andmed; 5) vallasasjast ehitise omaniku andmed; 6) ehitustehniliste uuringute andmed; 7) ehitise auditi andmed; 8) ehitise hooldusjuhend; 9) ehitise või ehitamisega seotud isikute andmed; 10) andmed ehitise või ehitamisega seonduvate taotluste ning projekteerimistingimuste, teatiste, lubade ja ettekirjutuste kohta; 11) riikliku järelevalve andmed; 12) energiamärgise andmed; 13) võrguvaldaja või -omaniku huvipiirkonna andmed; 14) vajaduse korral muud ehitise või ehitamisega seonduvad andmed. Need andmed avaldatakse EhS § 60 lg 3 järgi ja nendele andmetele on olemas lg 4 alusel juurdepääs. EhS § 20 lg 1 II lause järgi võib ehitusloakohustusliku ehitise üle omanikujärelevalvet teha kvalifikatsiooninõuetele vastav isik. EhS § 130 lg 1 sätestab, et ehitusseadustikus ja selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud nõuete järgimise üle teostavad riiklikku järelevalvet käesolevas paragrahvis nimetatud asutused ning lg 2 kohasel teostab seaduses sätestatud kohaliku omavalitsuse üksus ning lg 3 järgi vastavalt tarbijakaitse ja Tehnilise Järelvalveamet

23 (32)

Lähtudes ülalviidatud EhS § 5 lg 1, § 15 lg 1, 2,3, § 17 lg 1, 2, § 58 lg 1, § 60 lg 1, 3, 20 lg 1 II lausest, § 130 lg 1, 2, 3, leiab kohus, et alates 01.07.15 kehtivas Ehitusseadustikus on reguleeritud üksikasjalikult ehitist, mis on nn maatüki oluline osa, puudutavate (seaduses ja määruses nimetatud) ehitusdokumentide kui päraldiste pidamise kord, asukoht ja samuti on reguleeritud nende dokumentidega tutvumise võimalus, mida on võimalik teha ehitisregistri ja kohaliku omavalitsuse kaudu. Kohtu hinnangul tagab selline ühene regulatsiooni just selle, et järelvalvet teostavad asutused ja asjast huvitatud isik, kelleks on ka võlaõigusliku lepingu pooleks olev hagejast ostja, saaks ehitise kohta objektiivse ja olulise teabe, et ehitist kontrollida, sest selliste dokumentide registrile esitamise kohustus on ehitajal. Nii on kohtu hinnangul ostja huvides just registrist nähtavate dokumentide alusel objektiivselt aru saada, kas kõik vajalikud ehitise dokumendid on olemas, mida nendes on kajastatud, kas asi ise vastab sellele, mis on esitatud registrile ja kas ka dokumendid ise vastavad seaduses ja määrustes märgitud nõueteel. Seega on vaidlusaluse müügilepingu objektiks olevate korteriomandite (eluruum ja mitteeluruum) dokumentide ehk päraldiste asukoht mitte müüja käes vaid registris ja nende dokumentide alusel on võimalik kontrollida hagejast ostjal ka vaidlusaluses müügilepingus nimetatud esemete vastavust lepingus märgitud kvaliteedinõuetele. Selline tutvumise võimalus ei saa olla koormav, erinevalt hageja arvamusest, hagejast ostjale. Märgitud määrustes ega EhS-s ei ole reguleeritud eraõigussuhtes olevate isikute õigusi ja kohustusi dokumentide saamiseks, üleandmiseks, kuid neist ei tulene kostjale kui arendajast müüjale kohustust neid dokumente anda hagejale üle. Märgitu ei välista seda, et pooled ei võiks kokku leppida millised dokumendid tuleb asja omandi üleandmisel või enne üleandmist ostjale üle anda või neid näidata, kuid ei tähenda, et ülalnimetatud sätetes ja taganemisavalduses nimetatud dokumentide märkimisväärne kogum kui asja päraldised tuleb müüjal, ilma et ta oleks võtnud lepingus sellise kohustuse, ostjale üle anda. Märgitud dokumentide kogum, mille esitamist hageja nõuab taganemisavalduses, on niivõrd ulatuslik, et sellises kogumis dokumentide esitamine VÕS § 211 lg 1 järgi ei ole VÕS § 6 lg 1, 2 , VÕS § 76 lg 1, 2 tuleneva mõistlikkuse ja hea usu põhimõttega kooskõlas olukorras, kus selliste dokumentide saamise võimalus on olemas hagejal ehitisregistri kaudu. Nii asub kohus seisukohale, et hagis ja hageja taganemisavalduses nimetatud dokumentide esitamise kohustust ei olnud kostjal ei tulenevalt nendevahelisest müügilepingust ega ka ehitusseadustikust. Info dokumentide kohta Sõltumata sellest, kas kostjal oli kohustus taganemisvalduses nimetatud dokumentide esitamiseks või ei, vaatleb kohus, kas kostja on keeldunud hagejale võimaldamast nende dokumentidega tutvumast või ei, sest kohtu hinnangul on oluline VÕS § 6, § 76 lg 1, 2 järgi kindlaks teha, kas kostja on kuidagi hea usu põhimõtte ja mõistlikkuse põhimõtte vastaselt käitunud ehitise dokumentide kui asja päraldiste kohta info esitamisest hagejale kui asja ostjale ja kellel on õigustatud huvi saada teavet ostetava asja kohta. Kostja on tõendanud kohtule esitatud T. S (S), kes oli kostja esindaja müügiprotsessi, e-kirjaga hagejale (II kd lk 17, all), et pakkus hagejale 20.12.2016 lepingu esemeks olevate korteriomandite ülevaatuse ajaks 22. detsembril 2016 kl 12.30. Kostja tugines ka hageja poolt esitatud ekirjavahetusele (I kd lk 38, hagi lisa 4), millest nähtuvalt soovis hageja saada kanalisatsiooni- ning 24 (32)

elektriprojekti, mis puudutab lepingu esemeks olevat korterit, sj pidid olemas olema ka kaetud tööde aktid (lk 17, II kd, I kd lk 38). Et kaetud tööde aktid olid olemas, nähtub ka kohtu poolt viidatud e-kirjavahetuses, mida kohus hindas pooltevahelise lepingu sõlmimise küsimuse lahendamisel (vt otsus eespool). Kostja on tõendanud xxx OÜ, kes oli ehitaja, töötaja E S 21.12. 2016 e-kirjaga, et ehitaja selgitas hagejale seda, et kui hagejal on vaja, siis saab ta projektide ja aktidega tutvuda koha peal. Hageja e-kirjalisest vastusest, millele tugines ka kostja, nähtub, et hageja nõustus 21.12.2016 e-kirjas tutvuma projektidega kohapeal (IV kd lk 38 kõige ülemine e-kiri). Kostja tunnistaja E. S, kes oli ehitaja töötaja, ütles, et maakler saatis kirja, kust nähtus, et hageja tahtis tutvuda teostusjoonistega. Tunnistaja ütles, et materjalid olid olemas objektikontoris, ja nad teavitasid maaklerit, et nendega on võimalik ehitaja juures tutvuda. Tunnistaja ütles, et tutvumise ajaks oli ehitajal kogutud kasutusloa taotluse esitamiseks vajalikud dokumendid, valmis olid vajalikud lisad, mis puudutasid ehitamist, olemas olid koopiad, teostusjoonised, projekt. Valmis olid erinevate ehitusosade projektid: arhitektuurne, konstruktiivne, vee- ja kanalisatsiooni, ventilatsiooni-, kütte projektid, samuti elektriprojekt. Tunnistaja üles, et teostusprojektis olid kirjas korteriomaniku poolsed muudatused nagu näiteks elektriteostusjoonised. Tunnistaja ütles, et joonised olid paberkandjal ja hageja korteri xxx puhul oli projekt ka välja prinditud paberkujul. Tunnistaja ütles, et nad olid ette valmistunud ja neile oli see küsimus teada. Ta ütles, et ülevaatamisel tuli isegi jutuks see, et dokumendid on olemas, kuid ülevaatamise käigus ei tulnud juhtuks nendega tutvumine ja et nad oleksid läinud neid vaatama. Peale ülevaatust ei esitatud dokumentidega tutvumise nõuet. Tunnistaja ütles, et nädal pärast objekti ülevaatust oli küsimus dokumentidega tutvumisest, aga eraldi kohtumist ei nõutud ega esitatud soovi ning ta ei mäletanud, et oleks esitatud konkreetne dokumentide saamise nõue. Tunnistaja seletas, et maakler edastas palve ja ehitaja esitas vastuse, et nendega on võimalik tutvuda ja need on olemas. Tunnistaja ütles, et dokumendid olid paberkandjal, sest oli ülemineku aeg, kui need ehitusregistrisse läksid. Tunnistaja T. S, kes oli kostja esindaja, ütles, et hagejal oli õigus tutvuda dokumentidega, mida ta enne ülevaatust soovis, ja seda talle ka pakuti. Tunnistaja ütles, et dokumendid olid olemas paberkandjal vastavates registraatorites ja hageja oli ise vastanud talle, et tutvub dokumentidega kohapeal. Dokumendituga tutvumist pakuti hagejale kohe õues enne majja sisenemisist enne ülevaatust, kuid tollel hetkel ei soovitud sellest juttu rohkem teha; kogu dokumentatsioon on ehitisteregistris ja esitati vallale kasutusloa saamiseks. Kostja tunnistaja R. J, kes oli ehitaja töötaja, ütles, et suhtles hagejaga objekti ehitamise ajal, kuna hageja soovis teha vannitoa, WC-i ja garderoobi muudatusi. Veel ütles tunnistaja ütles, et seoses objekti ülevaatusega, teatati talle, et hageja soovib tutvuda dokumentatsiooniga. Tunnistaja ütles, et nad vastasid, et dokumentidega saab tutvuda ehitussoojakus objektil ja soojakus olid olemas kasutusloataotluse jaoks vajalikud dokumendid paberkandjal, eraldi oli välja prinditud korteri plaanid: vee-, kanalisatsiooniplaan, arhitektuuriline plaan, küte, elektrijoonised. Tunnistaja ütles, tema ise printis need välja ja lisaks oli tal välja prinditud korteri teostusjoonised, küll aga ei tulnud ülevaatuse käigus konkreetset juttu, et hageja tahaks neid näha. Hageja tunnistaja A. A, kellel on pädevus omaniku järelevalve üldehituse alal ja järelevalve vee ja kanalisatsiooni alal, käis objektiga tutvumas koos hagejaga, kus tutvumine kestis paar tundi. 25 (32)

Objekt vaadati üle ja selle käigus tekkisid mitmed küsimused hüdroisolatsiooni, ripplagede, tuletõkke, ujuvate põrandate, pragude, akende markeeringu, tehnoruumi paigalduse, panipaiga ventilatsiooni, energia tõhususe klassi kohta. Tunnistaja seletas, et kohtumisel küsiti dokumente, kuid neid ei olnud. Samas vastas ta kostja küsimusele, et dokumentidega tutvumist pakuti kohapeal soojakus, kuid tunnistaja seletas, et nendega tutvumiseks läheb aega. Kohapeal ei õnnestunud kontrollida gaasipaigaldust, tuletõket, seda ei olnud võimalik jooniste pealt välja lugeda. Tunnistaja ütles, et ehitusregistrist sai ta kätte projekti, kuna käimas oli kasutusloa taotlemine, siis käidi tutvumas vallas dokumentatsiooniga, et tema küsis tööprojekti, mis oli projekti staadiumis, kui tööprojekti pole, ei saa seaduslikkust kontrollida. Tunnistaja ütles, et ta selgitas hagejale kui kliendele, millised dokumendi peavad olemas olema (vt tunnistaja ütlus ja tema viide tl 147-149,150, 151-152 kohta, III kd). Samas ütles ta kohtule, et ei ole võimalik välja lugeda II kd lk 55-64, millega tegu on (kasutusluba, ehitise tehnilised andmed). Tunnistaja ütles kostja küsimusele, et kasutusloa eelduseks olevad dokumendid sai ta ehitusregistrist pärast jõule ja et ta käis hagejaga 2017.a jaanuaris vallas dokumentidega tutvumas, mida oli mitu kausta. Hinnates kogumis kostja tunnistajate ütluste, poolte ning ehitaja vahelist kirjavahetust vaidlusaluste dokumentidega tutvumise teemal, leiab kohus, et kostja on tõendanud, et neid dokumente, mida hageja palus enne korteriomandite ülevaatust 22.12.2016, olid tema jaoks olemas, ette valmistatud ning hagejale pakuti võimalust nendega tutvuda enne objekti ülevaatust 22.12.2016, millega oli hageja ka päri, kuid millega tutvumist hageja ega tema eriteadmistega tunnistaja A. A enne ülevaatust ei pidanud vajalikuks. Dokumentidega tutvumise võimalust kinnitas ka hageja enda eriteadmistega tunnistaja A. A, kuid kes ütles, et selleks on vaja pikemat aega. Samas ei saa hageja heita ette kostjale seda, et tutvumiseks oli eriteadmistega isikul vaja pikemat aega, sest kui palju aega oli vaja dokumentidega tutvumiseks, pidi olema eriteadmisega isikul teada ja seega pidi see olema teada ka hagejale. Veelgi enam tõendas kostja tunnistaja E. S ütlustega, et tutvumise ajaks olid olemas lisaks sellele, mida hageja oli soovinud näha, ka kasutusloa taotluse esitamiseks vajalikud dokumendid, sj ehitamist puudutavad vajalikud lisad, teostusjoonised, projekt, ehitusosade projektid (arhitektuurne, konstruktiivne, vee- ja kanalisatsiooni, ventilatsiooni-, kütte projektid, elektriprojekt), sest need olid paberandjal olemas ja lisaks oli olemas ka hageja korteri xxx projekt. Samuti tõendas kostja tunnistaja R. J oma ütlustega, et kasutusloataotluse jaoks vajalikud dokumendid olid paberkandjal ja ta oli ise need eraldi välja printinud - vastavalt korteri vee-, kanalisatsiooni, arhitektuurilise plaani, kütte-, elektrijoonised ja korteri teostusjoonised. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostja on tõendanud, et on pakkunud hagejale enne ülevaatust nõutud dokumentidega tutvumist ja käitunud seega kooskõlas VÕS § 6 lg 1 tuleneva mõistlikkuse ja hea usu põhimõttega ega ole rikkunud kohustust, mida hageja on talle hagis ja taganemisavalduses ette heitnud (st justkui pole kostja võimaldanud hagejal tutvuda ehitise kohta käivate dokumentidega, eriti aga dokumentidega, mida hageja nõudis enne ülevaatust (vee, kanalisatsooni ja elektrilahendust)). Kostja on tõendanud kohtule, et vaidlusaluse korterelamu, st hageja poolt ostetud korteriomandite kohta oli ehitaja OÜ xxx 20. detsembril 2016. a esitanud koos kasutusloa taotlusega kogu ehitusprojekt ning enamik ehitusdokumente on kooskõlas seadusega kohalikule omavalitsusele (II kd lk 53-54) ja kasutusluba nr xxx on väljastatud xxx Vallavalitsuse poolt 10.01.2017 (II kd lk 5564). Kasutusloa nr xxx lehekülgedelt 7-17 nähtuvalt on toodud nimekiri OÜ xxx poolt kohalikule omavalitsusele ja ehitisregistrile esitatud dokumentidest. Seda, et vallale oli esitatud kogu ehitusdokumentatsioon, kinnitavad ka kohtule esitatud energiamärgisega seotud kirjavahetus 26 (32)

12.01.17 (II kd lk 67-70), hoone energiamärgis, ehitusprojekt, kasutusloa dokumentatsioon (vt valla e-kirjad II kd 110, 119,121), sh ehitise vastuvõtmise akt 27.12.17, kaetud tööde aktid, tulekaitsevärvi kihi mõõtmiste tabel, tuletõkke teostusjoonised, kanalisatsiooni plaan, mikrovaiade teostusjoonised, energiatõhususarvu arvutus ja märgis, omaniku järelevalvet teinud Xxx OÜ arvamus gaasipaigaldise, hoone energiamärgise, tuletõkkesüsteemi kohta, samuti gaasipaigaldise kasutuselevõtule eelneva auditi kokkuvõte, arvamus tuletõkke värvi nõuetele vastavuse kohta, tehnilise järelevalve ameti menetluse lõpetamise otsus xxx OÜ suhtes, kuna tuletõkkevärv vastas nõuetele ja omas sertifikaate, õhumüra isolatsiooni mõõtmise protokoll, energiamärgis ja selle eelnev arvutus, viimistlustulemused (II lk 73-109,114-118, 120, 122-131,132-133,131,135, 137143,144-146p, 147-150,151-152). Eeltoodu alusel leiab kohus, et ehitaja, mitte kostja, valduses olid ehitusprojekt ning ehitusdokumendid ja need dokumendid on ehitaja kooskõlas ülalpool märgitud EhS ja määrustega koos kasutusloa taotlusega esitanud kohalikule omavalitsusele. Nii on asjas tõendatud ka kostja väide, et xxx Vallavalitsuse poolt on 20.12.2016 kantud ehitisregistrisse kogu Kaselaane põik 6/1 korterelamuga, antud juhul vaidlusaluste korteriomanditega seotud ehitusdokumentatsioon, ja hagejal on olnud võimalus nendega tutvuda. Seda on hageja ka teinud, mida on kostja tõendanud kohtule esitatud vastavalt Xxx Vallavalitsuse 21.02.17 kirjaga, milles on märgitud, et hageja pöördus esimest korda nende poole 31.12.16 ja palus xxx hoone energiamärgist ja selgitusi selle kohta, ja teine kord 03.01 2017 kui soovis saada (II kd lk 65) xxx ehitusprojekti (Xxx Vallavalitsuse 21. veebruari 2017. a vastus teabenõudele lisatud). Vastusest nähtuvalt saatis vallavalitsus hagejale 04.01.17 energiamärgise, ehitusprojekti ja energiamärgise väljastaja vastuse. Samast kirjast nähtub, et hageja küsis selgitusi energiamärgistuse ja tuletõkke kohta 14.01.17 ja 24.01.17 ja käis kasutusloa dokumentatsiooniga tutvumas 2017.a. II nädala alguses, ning kui oli tutvunud dokumentidega, sai soovitud ja valitud dokumentidest koopiaid, mis talle 11.01.17 edastati e-kirjaga. Valla kirja kohaselt soovis hageja 23.01.17 ja 30.01.17 saada kasutusloa dokumentatsiooni ja need lisadokumentatsioon edastati talle e-kirja teel skaneerituna 06.02.17 kokku 27 e-kirjaga (Xxx Vallavalitsuse vastus, II kd lk 65). Kohtule on kostja esitanud ka hageja nõudekirjad vallale dokumentide saamiseks (04.01.17 valla e-kiri, 03.01.17 hageja ekiri (II kd lk 71 -72). Seega on kostja tõendanud, et vajaminevate ehitusdokumentidega on hagejal olnud võimalus tutvuda ja neid saada ja on neid ka saanud, mis tähendab, et nõutud dokumendid olid faktiliselt olemas ja esitatud vallale ehk mingeid takistusi, mis lähtuksid kostjast, dokumentidega tutvumiseks hagejal ei olnud. Arvestades ülaltoodud valla ja hageja kirjavahetust, vallale ehitaja poolt esitatud dokumentatsiooni, leiab kohus, et kostja pole VÕS § 6 lg 1, § 76 lg 1, 2 tulevast hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte vastaselt käitunud hageja suhtes, et hageja saaks nõutud ehitise dokumente või need oleksid vallale esitamata, mis välistaks nendega tutvumise. Kostja on tõendanud 10.01.2017 (II kd lk 19,22), et tegi hagejale ettepaneku korraldada uus lepingu eseme hageja ostja, kostja ja ehitaja esindajate osavõtul kas 11. jaanuaril 2017. a kell 14.30 või 13. jaanuaril 2017. a kell 14.00. Sama kirjaga on tõendatud, et kostja tegi hagejale ettepaneku juhuks, kui hageja ei pea vajalikuks korraldada uut korteriomandi ülevaatust või kui uuel korteriomandi ülevaatusel jääb uuesti koostamata ja allkirjastamata ehitustööde ülevaatamise akt, et hageja algataks kooskõlas müügilepingu p 3.9 ja 3.19 menetluse vaidluste lahendamiseks 27 (32)

vastava ala ekspertide osavõtul, ja et sellisel juhul nimetaks hageja hiljemalt 13.01. 2017. a kella 16.00-ks sõltumata eksperdi, kes lahendaks tekkinud vaidluse müügilepingus kokkulepitud korras. Nimelt nähtub lepingu p 3.9, et kui pooled ei jõua kokkuleppele eseme puuduste olemasolus või puudumises, puuduste ulatuses, tuleb lepingu p 3.19 järgi kaasata eksperdid ja p 3.19 järgi nimetab iga pool 1 eksperdi vaidluse lahendamiseks. Seega on tõendatud kostja väide, et müügilepingus olid pooled kokku leppinud VÕS § 76 lg 1, 2 järgi ka korras kuidas kontrollida ostetava objekti kvaliteeti ja selle vastavust lepingule ja seadusele ehk et hageja väidetav dokumentide saamise võimatus ei välistanud ega teinud hagejal võimatuks kontrollida lepingu eseme vastavust lepingule kooskõlas p 3.9 ja 3.19. Seda, et hageja oleks nimetanud eksperdi kooskõlas lepingu p 3.9 ja 3.19 ei ole hageja esile toonud vaidlustanud. Nimetatud põhjustel leiab kohus, et ebaõige on hageja väide, et ilma kostja poolt dokumentatsiooni esitamiseta ei ole võimalik sisuliselt teostada ka lepingu p 3.9 järgset menetlust. Hageja on jätnud tähelepanuta, et märgitud lepingu p –s 3.9 on viide sellele, et kui pooled ei jõua kokkuleppele eseme puudusete olemasolus või puudumises, siis ongi vaja hagejal nimetada ekspert. See tähendab, et isegi kui hageja arvates kostja ei esitanud talle kõiki ehitusseadustikus ja ülalviidatud määrustes ja taganemisavalduses nimetatud dokumente (millega kohus ei nõustunud) ja mistõttu ei olnud tal võimalik kontrollida eseme kvaliteeti ehk siis kindlaks teha lepingu eseme vastavus lepingus kokkulepitule, et siis oligi hagejal kohustus nimetada ekspert lepingu p 23.9 ja 3.19 järgi. Kostja on tõendanud 17.01.17 kirjaga (II kd lk 27, 30), et tegi järjekordse ettepaneku korraldada uus lepingu esemeks olevate korteriomandite ülevaatus hageja, kostja ja ehitaja esindajate osavõtul

on eelviidatud tõenditega kostja tõendanud, et ta pakkus enne lepingus kokku lepitud asjaõiguslepingu sõlmimise aega hagejale võimalust asjaõigusleping sõlmida, samuti pakkus seda ta ka kaks korda pärast lepingus märgitud tähtaja möödumist ning selgitas võimalust hagejale ka enne asjaõiguslepingu sõlmimist lahendada vaidlus asja võimalikest puudustest lepingus kokkulepitud korras, kuid tõendeid, et hageja oleks VÕS § 76 lg 1, 2 ja lepingu p 3.9 ja 3.19 järgi asunud lepingu eset tema nimetatud eksperdi vahedusel kontrollima, ei ole hageja esitanud. Ülaltoodu alusel leiab kohus leiab, et ebaõiged on hageja väited, et ei kuivõrd ta ei saanud Kaselaane põik 6/1 korterelamu ehituse kohta käiva dokumentatsiooni kostjalt, et siis ei olnud tal võimalik kontrollida lepingu eseme nõuetele vastavust seadusele ja lepingus märgitud kvaliteedi tingimustele ja seetõttu ei olnud võimalik sõlmida ka lepingus kokkulepitud ajal p 6.2 alusel 31.01.17 korteriomandite omandi ülekandmiseks asjaõiguslepingut ja et ta ei pidanud nimetama omapoolset eksperti. Kuna 1) hageja taganemisavalduses märgitud ja nõutud ulatuses ja mahus dokumentide esitamise kohustust kostjal hageja ees ei olnud ei lepingu ega seaduse järgi, sest selliste dokumentide asukoht oli vastavalt seaduses ja märgitud määruste regulatsiooni järgi ehitusregistris ning sellises ulatuses ja mahus dokumentide nõudmine kostjalt ei ole hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega kooskõlas, 2) need dokumendid, mida hageja nõudis kostjalt enne lepingu eseme ülevaatust 22.12.2018, olid tema jaoks valmis pandud nii nagu kokku lepiti (objektil kohapeal) ja lisaks oli valmis pandud ka täiendavad dokumendid, mida kinnitasid kostja tunnistajad R. J ja E. S), 3) ehitusdokumentatsioon oli koos kasutusloa taotlusega esitatud 20.12.16 Xxx vallale, mis on kantud ehitusregistrisse, 4) hageja on tema poolt nõutud dokumente vallalt saanud, 5) lepingu p 3.9 ja 3.19 järgi ei ole hageja nimetanud eksperti, et kontrollida lepingu eseme vastavast lepingule ja teha kindlaks võimalikud puuduste olemasolu, nende ulatus või ka nende puudumine, 6) kostja on pakkunud enne lepingu p 6.2 nimetatud tähtaega (31.01.17) võimalust sõlmida asjaõigusleping 30.01.17 ja nimetanud aja ja koha, kus seda sõlmida, kuhu hageja ei ilmunud, siis on lubamatu ja põhjendamatu hageja 23.02.17 taganemisavalduses toodud etteheide kostjapoolsele lepingust tulenevate kohustuste rikkumisele põhjusel, et kostja ei esitanud hagejale taganemisavalduses nõutud dokumente ja mille tõttu ei olnud hagejal võimalik kostjast tingituna lepingu objekti vastavust kontrollida lepingus kokkulepitud nõuetele ja et just seetõttu ei olnud võimalik omakorda kostjast tingituna sõlmida asjaõiguslepingut hiljemalt 31.01.17 (lepingu p 6.2), ja mis võimaldas hageja arvates lepingu p 8.2.3, 8.2.4 (14 -päevane tähtaeg kohustuse täitmiseks) järgi müügilepingust taganemiseks. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostja ei ole talle hagis ja taganemisavalduses etteheidetavaid kohustusi (p 8.2.3, 8.2.4, p 3.1, 3.2, 3.12) rikkunud, mistõttu hageja poolt lepingust taganemine VÕS § 101 lg 1 p 4, 114 lg 1, lg 3 § 116 lg 1, 2 p 5, lg 5 järgi ei olnud õigustatud ja sellel taganemisel ei ole õiguslikku toimet. Kohtul puudub vajadus anda eeltoodu tõttu hinnangut kostja 29 (32)

poolt 12.04.2018 esitatud täiendavale kirjavahetusele ehitajaga ja ülevaatuse aktile 13.0318 (lisa 1-4, IV kd lk 25-43). Taganemisavalduses on hageja viidanud osaliselt ka asja puudustele, kuid nende puuduste tõttu ei ole hageja lepingust taganenud vastavalt taganemiseavalduse p 3.1 (viimane lause, I kd lk 32p), mistõttu ei oma sisulist tähendust hageja esitatud kiri kostjale, milles A. A kirjeldanud puudusi (I kd lk 39, 29.12.16). Taganemisvalduses on ta avaldanud arvamust, et gaasipaigaldus pole paigaldatud nõuetekohaselt, andmed energiamärgise andmed on valed, puudused on tuletõkkeis (I kd lk 32, avalduse p 3), kuid taganemisvaldusest ei nähtu, et need oleks kindlaks tehtud nii nagu pooled on VÕS § 76 lg 1, 2 järgi kokku lepingu p-des 3.9 ja 3.19 kokku leppinud (poolte nimetud eksperdid). Samas on kostja need väited ka ümber lükanud. Kostja on tõendanud OÜ Xxx 18. aprilli 2017. a arvamusega „Korterelamu xxx korter xxx ehituslahenduse vastavus nõuetele“, et see vastab nõuetele. Nimelt nähtub arvamusest, et xxx OÜ on palganud gaasipaigaldise projekteerimise vastutavaks spetsialistiks O K, kellele on Tehnilise Järelevalve Ameti poolt väljastatud luba nr xxx, mille järgi O K on A-kategooria gaasipaigaldise projekteerimise õigus. xxx OÜ gaasivarustuse põhiprojekt (töö nr xx) on xxx poolt 29.07.2016 heaks kiidetud“. Nimelt nähtub OÜ Xxx arvamusest, et gaasipaigaldise lahendus ei sisalda olulisi ehitustehnilisi puuduseid, mida kinnitavad kontrollprotseduurid nagu xxx poolt 25.08.2016 teostatud välise gaasipaigaldise kasutusele eelnev audit 147-16-470, mille järgi paigaldis vastab nõuetele, Xxx poolt 03.10.2016 teostatud sisemise gaasipaigaldise (alates sulgeseadmest kateldeni ja katelde paigaldus) kasutusele eelnev audit 147-16-531, mille järgi paigaldis vastab nõuetele. Lisaks on kostja tõendanud, et Päästeamet on tuleohutusalase ülevaatuse läbi viinud 2016.a. detsembris ja oma allkirjaga kinnitanud hoone tuleohutusnõuetele vastavust ehitise ülevaatuse aktil (II kd lk 130 -133, 134). Mis puudutab taganemisavalduses toodud seisukohta, et kasutatud tuletõkkevärv PROTHERM STEEL ei vasta kehtestatud nõuetele, siis ka selle on kostja ümber lükanud. Nimelt nähtub OÜ Xxx 18.04.2017 arvamusest, et Tehnilise Järelevalve Amet on e-kirjaga 22.07.2016 teatanud, et pärast dokumentidega tutvumist, suhtlemist tootjaga ja sertifitseerimisasutuse küsitlemist, jõudis amet oma 23.02. 2017. a kirjas nr 16-2/16-1218-023 arvamusele, et tuletõkkevärv „Protherm Steel“ (tootja J.F. Amonn SPA) vastab nõuetele, omades ka sertifikaati (II kd lk 137-143). Lisaks kinnitab OÜ Xxx 18.04.2017 arvamus asjaolu, et teraskonstruktsioonide tuletõkketööd on tehtud xxx OÜ poolt. Tööde (mõõtmistulemused, II kd lk 113) töö koosseisu kuulus ka tuletõkkevärvi vajaliku paksuse määramine kaitstava elemendi ristlõikeindeksi ja kus kriitilise temperatuuri järgi ja värvi paksuse määramisel järgiti standardis ISO 19840:2004 esitatud meetodit, ja et kõik vastab standardile ja kus tööde teostaja esitas ka tööde vastavuse kohta. OÜ Xxx 18.04.2017. arvamusega on tõendatud, et terastalade tulekaitseks kasutatud lahendus ja selle kontrolli metoodika ei sisalda olulisi ehitustehnilisi puuduseid. Lisaks on kostja tõendanud OÜ Xxx 18.04. 2017 arvamuse ja Xxx OÜ energiamärgise teatisega, et hoone kuulub energiamärgise klassi B (II kd lk 73, 147) tõhususarvuga 117 kWh/m2a. Sõltumatu arvamuse andnud O3 Xxx arvestuse (10.04.17, II kd lk 148-149) järgi on see tõhusus 119kWh/m2a. Seega on mõlema asutuse tulem enamvähem võrdväärne ja nii on kostja ümber lükanud taganemisavalduses esitatud väite, et energiamärgise algandmetes on kasutatud valeandmeid (sest tulem on võrdväärne). Üleantu tagastamine, kahju, leppetrahv, viivis Kuna hageja ei olnud õigustatud pooltevahelisest müügilepingust 03.08.2016 (notariaalselt tõestatud E R ́i poolt, nr xxx (I kd lk 13) taganema ja taganemisel ei ole õiguslikku toimet, siis ei lõppenud hageja 23.02.17 taganemisavaldusega ka vastav müügileping VÕS § 186 p 5 järgi. Selle 30 (32)

tõttu ei ole hagejal õigus nõuda ka kostjalt VÕS § 189 lg 1 järgi üleantu tagastamist st tasutud müügihinna tagastamist 18 575,25 eurot, sellelt viivist VÕS § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1 0,024% päevas, samuti VÕS § 76 lg 1, 2, § 158 lg 1 ja lepingu p 8.6 järgi leppetrahvi 18875,50 eurot ega ka sellelt leppetrahvilt VÕS § 113 lg 1, § 101 lg 1 p 6 järgi viivist 0,024% päevas. Kohus tuvastas, et kostja ei rikkunud kohustust dokumentidega tutvumiseks ja korteriomandite omandi üleandmise asjaõiguslepingu lepingus nimetatud tähtajal sõlmimiseks ja tuvastas, et selle sõlmimata jäämine ei olnud tingitud kostjast, mistõttu ei saa hageja nõuda kostjalt ka lepingu p 6.2.1, VÕS § 76 lg 1, 2 ja § 158 lg 1 alusel leppetrahvi 1099,64 eurot. Seetõttu ei anna kohus hinnangut leppetrahvi nõude õiguslikule põhjendatusele, suurusele ja ka sellele, kas leppetrahvi nõuded olid esitatud õigeaegselt, aga ka viivise suurusele. Kuna kostja ei ole talle etteheidetavad kohustusi rikkunud, siis ei ole hagejal õigus ka VÕS § 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1, § 127 lg 1, 3, § 128 lg 2 järgi nõuda kahju hüvitamist, mis tal väidetavalt tekkisid seoses sissenõudmiskulude näol 10227,60 eurot ja nendelt VÕS § 113 lg 1 I lause, § 101 lg 1 p 6 järgi viivist, samuti väidetavalt kahju hüvitist lepingu esemele tehtud kulude katteks 33643,18 eurot ja nendelt viivist VÕS § 113 lg 1 I lause, § 101 lg 1 p 6 järgi, samuti kahju hüvitist notarikulude eest 487,73 eurot. Nimetatud põhjusel ei anna kohus hinnangu kahjunõude tõendatusele, põhjendatusele, kahju ulatusele, samuti sellele, kas sellise kahju tekkimine, mida hageja nõuab, oli lepingu sõlmimisel üldse väidetava rikkumise tagajärjena ettenähtav lepingu sõlmimisel (põhjuslik seos). Kohus ei anna seega hinnangut poolte vastavatele väidetele ja tõenditele (I kd 61-78, lk II kd lk 181-182, 198-201 III kd 48-52, 53-72, , 73-80, 81, 82,86,8790,91,92-95, 96, 97-104, 105-172,175, IV kd lk 117-159,162, 171- 176, arved, maksekorraldused, kuulutused, fotod, e-kirjad mööbli müügiks, lepingud, kirjavahetus A. A ja tema esitatud dokumendid, kirjavahetus sisekujundajaga ja vastavad materjalid, hagejaga seotud äriühingu maksejõuetusmenetluse teadaanded, registri väljavõte). Hageja esitatud laenulepingu pikendamise taotlus asjas tähtust ei oma ja kohus nendele tõenditele hinnangut ei anna (II lk 176-180, hageja 14.08.17 dokumendi lisad 2). Mis puudutab hageja esitatud J. F. D kinnitus tuletõkke värvi kohta, siis on kohus värvi tuletõkke kohta seisukoha võtnud otsuses eespool ja kuivõrd hageja kinnitas ise, et asja puuduste tõttu ta ei taganenud lepingust, siis ei oma see tõend ka tähtsust (vt 14.08.17 p 1.3.2, II kd lk 171, 175). Kohtule on esitatud hagi tagamise taotlusega ja määruskaebusega dokumendid, mis asja sisu kohta tähendust ei oma ja kohus neid otsuses ei hinda (I kd lk 86-104, 113-114,115-128, 131-145,167). Kokkuvõte Ülaltoodu alusel tuleb jätta rahuldamata E Ki hagi Björkhagen Invest OÜ vastu, milles ta palus välja mõista Björkhagen Invest OÜ –lt kokku 82908,90 eurot ja sellele lisanduvat viivist järgmiselt: 1) lepingu alusel saadu tagastamiseks 18575,25 eurot ning sellelt hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivist 4,46 eurot ning lisanduvat viivist määras 0,024% päevas kuni nõude täitmiseni; 2) asjaõiguslepingu täitmisega viivitamise eest arvestatud leppetrahvi 1 099,64 eurot;

31 (32)

3) lepingust taganemise tõttu tasumisele kuuluva leppetrahvi 18 875,50 eurot ning sellelt hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivist 4,53 eurot ning lisanduvat viivist määras 0,024% päevas kuni nõude täitmiseni; 4) kohtueelsete sissenõudekulude hüvitamiseks kahju hüvitist 10227,60 eurot ning sellelt hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivist 17,37 eurot ja lisanduvat viivist VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras kuni nõude täitmiseni; 5) lepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamiseks kahjuhüvitis 33 643,18 eurot ning sellelt hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivist 7,13 eurot ja lisanduvat viivist VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras kuni nõude täitmiseni; 6) lepingu sõlmimisel tasutud notari tasu eest kahju hüvitist 487,73 eurot. Hagi tagamise tühistamine Kuna kohus tagas 20.03.17 hagi, mida ringkonnakohus täiendas 05.05.2017 (I kd lk 169), siis tuleb asjas kooskõlas TsMS § 386 lg 4 tühistada maakohtu 20.03.17 ja Tallinna Ringkonnakohtu 05.05.17 seatud hagi tagamine, millega oli: E Ki (isikukood xxx) kasuks Björkhagen Invest OÜ (registrikood 11953660) omandis olevale Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx sisse kantud xxx asuvale kinnistule, esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 36 517 eurot. E Ki kasuks Björkhagen Invest OÜ omandis olevale Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx sisse kantud xxx asuvale kinnistule esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 36 517 eurot. E Ki kasuks Björkhagen Invest OÜ omandis olevale Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx sisse kantud xxx mõttelist osa kinnistust ja reaalosa eluruum nr xxx, xxx asuvale kinnistule, esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 21 516 eurot. TsMS 366 lg 6 sätestab, et hagi tagamise tühistamise või hagi tagamise abinõu asendamise korral omandab hüpoteegi kinnisasja, laeva või õhusõiduki omanik. Tema taotlusel kustutatakse kohtulik hüpoteek hagi tagamise tühistamise määruse alusel kinnistusraamatust, laevakinnistusraamatust või tsiviilõhusõidukite registrist. Hagi tagamise tühistamise avalduse esitab huvitatud isik ise kinnistusosakonnale, hagi tagamise tühistamine jõustub kohtulahendi jõustumisel. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1,2 järgi jäävad poolte menetluskulud hageja kanda, kuna hagi jäi rahuldamata. Kohus määrab kulude suuruse kindlaks pärast asjas tehtud lahendi jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2, lg 2). (digitaalne allkiri) Kohtunik

Otsuse põhjendusi muudetud Tallinna RK lahendiga. 32 (32)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.