Määruse tegemise aeg ja koht 22. märts 2019, Tartu kohtumaja Tsiviilasja number
2-18-2164
Tsiviilasi
Põllumees OÜ avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks. Avaldaja: Põllumees OÜ (registrikood 11677585, asukoht Vallikraavi 2, 51003 Tartu, e-post [email protected]), lepingulised esindajad: vandeadvokaat Martin Tamme ja vandeadvokaat Meree Punab (Advokaadibüroo TGS Baltic, asukoht Ahtri 3a, 10151 Tallinn, e-post [email protected]) Puudutatud isikud: Toompark OÜ (registrikood 14040641, asukoht J.Liivi 2d, 51003 Tartu, e-post XXX), lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kristina Uuetoa-Tepper (e-post [email protected])
Menetlusosalised ja nende esindajad
Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liit (registrikood 80071623, asukoht Roosikrantsi 11, 10119 Tallinn, epost [email protected]) Vallikraavi 19a Arendus OÜ (registrikood 14060661, asukoht Vallikraavi 2, 51003 Tartu, e-post [email protected]), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Tamme Tartu linn Tartu Linnavalitsuse kaudu (asukoht Raekoja plats 1a, 50089 Tartu, e-post [email protected]), esindaja Kadri Valdre Tartu Kolgata Baptistikogudus (aadress Veski tn 40, 51005 Tartu, e-post XXX), esindaja Janar Tiidermann Piret Erikson (isikukood XXX, aadress XXX) Riigi Kinnisvara AS (registrikood [email protected]), esindaja Kaido Tori Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
10788733,
e-post
Tsiviilasi nr 2-18-2164
1.Jätta rahuldamata Põllumees OÜ avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks.
Määrus toimetada kätte menetlusosalistele. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
3.Jätta menetlusosaliste menetluskulud Põllumees OÜ kanda.
4.Määrata Toompark OÜ menetluskulude suuruseks 4715,92 eurot.
5.Määrata Riigi Kinnisvara AS menetluskulude suuruseks 38 eurot.
6.Välja mõista Põllumees OÜ-lt Riigi Kinnisvara AS kasuks menetluskulud summas 38 eurot.
7.Välja mõista Põllumees OÜ-lt Toompark OÜ kasuks menetluskulud summas 4715,92 eurot.
8.Põllumees OÜ-l tuleb tasuda OÜ-le Toompark hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (4715,92 eurot) käesoleva lahendi jõustumisest kuni nõude täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse kirjalikult Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu kaudu. Määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest alates.
ASJAOLUD
1.Põllumees OÜ (avaldaja) esitas 09.02.2018 Tartu Maakohtule avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks, märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks ning nõusolekute andmise kohustuse tuvastamiseks (I kd, tlk 2-7). 19.09.2018 esitas avaldaja täiendatud avalduse (I kd, tlk 161-166), milles vähendas taotletava servituudiala pindala suurust, ja loobus nõudest kohustada Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liitu (edaspidi Ühingut) ja OÜ-t Vallikraavi 19a Arendus nõusoleku andmiseks juurdepääsuservituudi seadmiseks – viidatud äriühingutega on avaldajal põhimõtteline kokkulepe juurdepääsu osas saavutatud.
2.Avalduse kohaselt kuulub Põllumees OÜ-le Vallikraavi 21a asuv kinnistu (registriosa nr XXX, Vallikraavi 21 kinnistu) (I kd tlk 9). Ühingule kuulub Vallikraavi 19/21 kinnistu (registriosa nr XXX, Vallikraavi 19 kinnistu) (I kd tlk 10). XX.XX.XXXX on Ühing sõlminud lepingu (I kd tlk 11-18), mille kohaselt tulevikus Vallikraavi 19 kinnistu jagatakse kaheks eraldi kinnistuks ning selle järgselt annaks Ühing ühe tekkiva kinnistu üle mitterahalise sissemaksena OÜ-le Vallikraavi 19a Arendus (edaspidi Vallikraavi Arendus). Vastav eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks Vallikraavi Arendus kasuks on kantud kinnistusraamatusse. Eelmärge annab Vallikraavi 19 kinnistu suhtes ka asjaõigusliku positsiooni, täpsemalt võimaluse välistada, et kinnistu omanikuks saaks keegi teine. Seega on Vallikraavi Arendusel Vallikraavi 19 kinnistuga tugev õiguslik seotus ning tulevikus saab tema selle omanikuks. Vallikraavi 19 kinnistu naaberkinnistul – Liivi 2d kinnistul (endine Vallikraavi 23, registriosa nr XXX, Liivi kinnistu) asub lasteaed-põhikooli hoone. Liivi kinnistu omanik ja arendaja on OÜ Toompark (I kd tlk 20). Vallikraavi 19 kinnistul asub hetkel kolm hoonet. Avaldaja ja Vallikraavi Arenduse eesmärk on arendada ja ehitada kinnistul kortermaja, mis paikneb Vallikraavi 21 ja Vallikraavi 19 kinnistul. See hoone on ette nähtud Tartu Kesklinna üldplaneeringus (I kd tlk 21-27).
Tsiviilasi nr 2-18-2164
3.Vallikraavi 21 kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavatelt teedelt. Praegu saab Vallikraavi 21 kinnistule vaid Vallikraavi 19 kinnistu ja Liivi kinnistu kaudu. Tagamaks tulevikus ligipääsu kavandatud korterelamule on vajalik seada servituut Vallikraavi 21 kinnistu kasuks (I kd tlk 28). Hetkel kasutusel olnud juurdepääsutee on kitsas ning on tihtipeale kinni pargitud (I kd tlk 29-32). Käesolevaks hetkeks näitab avaldaja poolt tellitud liiklusekspertiis, et juurdepääsu teenindavate veokitega Vallikraavi 19 ja Vallikraavi 21 kinnistule kavandatud korterelamule ei ole võimalik normikohaselt lahendada oma maa kaudu ilma Liivi kinnistut kasutamata (I kd tlk 33-42, 170-177).
4.Avaldaja palub määrata Tartu linnas Vallikraavi 21a asuvale kinnistule (registriosa nr XXX) juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle J.Liivi tn 2d asuva kinnistu (registriosa nr XXX) järgmistel tingimustel: a. juurdepääsuala alaline asukoht kinnistu J.Liivi tn 2d osas (registriosa nr XXX) on märgistatud 19.09.2018 menetlusdokumendi lisas 1 toodud plaanil kollasega tähistatud alal (servituudialune pindala 110,5m2); b. tähtajaline ehitusaegne juurdepääs kinnistu J.Liivi tn 2d osas (registriosa nr XXX) ehitusloa väljastamisest Vallikraavi 21a asuva kinnistu (registriosa nr XXX) suhtes kuni ehitisele kasutusloa väljastamiseni, selliselt, et servituudialune pindala on märgitud 18.09.2018 menetlusdokumendi lisas 1 toodud plaanil lillaga tähistatud alal (128m2); c. juurdepääs on tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks kõikidele isikutele nii jalgsi kui sõidukitega; d. juurdepääsutee alal ei ole lubatud parkimine, rajada ega paigaldada liiklemist takistavaid elemente (prügikonteinereid jms); e. juurdepääsutee ala teeremondi ja hoolduse (sh lendlev praht, langenud puulehed, lumekoristus) korraldab servituudiga koormatud kinnistu igakordne omanik, kellel on õigus nõuda Vallikraavi 21a kinnistu igakordselt omanikult 30% ulatuses hüvitist otsekuludest või juhul kui need ületavad teostatud tööde turuhinda, siis 30% tööde turuhinnast; f. juurdepääsutee eest tasub Tartu linnas Vallikraavi 21a asuva kinnistu (registriosa nr XXX) igakordne omanik perioodilise maksena J. Liivi 2d kinnistu omanikule summa (nö igaaastane kasutamise hüvitis), mis vastab juurdepääsutee aluse maa maamaksule.
5.19.09.2018 esitas Toompark OÜ kohtule Tartu Linnavalitsuse korralduse (I kd, tlk 183-184), kinnisasja Vallikraavi tn 19 // 21 jagamisel tekkinud reaalosadele aadresside ja katastriüksuste sihtotstarvete määramine. Antud korraldusest nähtuvalt määras Tartu Linnavalitsus kinnistu Tartu maakond, Tartu linn, Tartu linn, Vallikraavi tn 19 // 21 (registriosa nr XXX, katastritunnus XXX, pindala 5972 m2, sihtotstarve ühiskondlike ehitiste maa 100%) jagamisel uutele moodustatavatele reaalosadele aadressid ja katastriüksuste sihtotstarbed alljärgnevalt: reaalosale J. Liivi tn 2c, 100% ühiskondlike ehitiste maa ning J. Liivi tn 2b // Vallikraavi tn 23, 100% ühiskondlike ehitiste maa. Samuti määrati moodustataval J. Liivi tn 2b // Vallikraavi tn 23 katastriüksusel asuvatele hoonetele aadressid alljärgnevalt: hoonele (ehitisregistri kood XXX) Tartu maakond, Tartu linn, Tartu linn, J. Liivi tn 2b ning amortiseerunud väravapaviljonile (ehitisregistri kood XXX) Tartu maakond, Tartu linn, Tartu linn, Vallikraavi tn 23.
6.26.02.2018 esitatud seisukohas teatas Vallikraavi 19a Arendus OÜ, et toetab Põllumees OÜ poolt esitatud avaldust. Juurdepääs Vallikraavi 21a kinnistule tuleb tagada ning avaldaja soovitud servituudi tingimused on asjakohased ja põhjendatud (I kd, tlk 51-52).
7.19.03.2018 seisukohas märkis MTÜ Eesti Noorte Naiste ja Noorte meeste Kristlike Ühingute Liit, et on Põllumees OÜ avaldusega nõus (I kd, tlk 56).
8.22.03.2018 edastatud vastuse kohaselt on Tartu Linnavalitsus seisukohal, et Põllumees OÜ poolt pakutud tingimused juurdepääsutee määramiseks on mõistlikud (I kd, tlk 61-63).
Tsiviilasi nr 2-18-2164
9.27.03.2018 teatas Toompark OÜ kohtule, et ei nõustu avaldusega ning vaidleb sellele täielikult vastu (I kd, tlk 65-72). Vallikraavi 21a kinnistu ei piirne ühestki küljest Toompargile kuuluva J. Liivi tn 2d kinnistuga. Kuigi avalduse kohaselt kasutab avaldaja väidetavalt oma kinnistule pääsemiseks Vallikraavi 19/21 ja J. Liivi 2d kinnistuid, siis tegelikkuses kasutab Vallikraavi 21a kinnistu avalikule teele pääsemiseks kui üldse, siis ainult Vallikraavi 19/21 kinnistut. Toompark juhib tähelepanu, et Vallikraavi 21a kinnistul (suurus 610 m2, sihtotstarbe 100% tootmismaa) ei asu täna faktiliselt ühtegi ehitist. Rajatistest asub kinnistul AS Tartu Keskkatlamaja soojatorustiku soojakamber. Nii kinnistu suurust kui sihtotstarvet arvestades on selge, et korterelamut Vallikraavi 21a kinnistule ehitada võimalik ei ole. Seega taotleb avaldaja näiliselt küll juurdepääsu Vallikraavi 21a kinnistule, kuid esitab selleks põhjendused, millised kinnitavad üheselt, et tegelikult soovib avaldaja lahendada juurdepääsuküsimusi mitte enda kinnistuga seonduvalt, vaid hoopis võibolla tulevikus naaberkinnisasjale (praegusele Vallikraavi 19/21 kinnistule) rajatava korterelamuga seonduvalt. Soovides seejuures täiesti alusetult saada tasuta kasutusõigust osale Toompargi kinnistust, millega Toompark mõistlikult ei nõustu. Toompark juhib tähelepanu, et tänane juurdepääs (kui seda üldse kasutatakse, sest kinnisasi ei ole aktiivses kasutuses) üle Vallikraavi 19/21 kinnistu on Vallikraavi 21a kinnistule mõistlikult piisav, sh pole ühtegi põhjust, miks peaks Vallikraavi 21a kinnistule juurde pääsema suuremõõtmeliste sõidukitega. Avaldaja nõue ei põhine seaduslikul alusel, kuivõrd juurdepääsuõigust ei ole võimalik taotleda kinnistule ja/või hoonele, mida täna faktiliselt ei eksisteeri. Nagu märgitud on arvestades avalduses toodut üheselt selge, et avaldajal puudub huvi ja soov saada juurdepääs enda ehk Vallikraavi 21a kinnistule. Avaldaja soovib avaldusega, viidates tulevikus tekkida võivale hüpoteetilisele olukorrale, kus Vallikraavi 21a ja Vallikraavi 19/21 kinnistutele planeeritava korterelamu tõttu võib juurdepääs läbi Vallikraavi 19/21 kinnistu osutada ebapiisavaks, tagada juurdepääsutee tulevasele korterelamule. Korterelamu rajamise jutud on kestnud aastatid, kuid tänaseni faktiliselt ehitamist alustatud ei ole, mh ei ole algatatud detailplaneeringut, millist nõuavad Vallikraavi 19/21 kinnistu detailplaneeringu algatamiseks väljastatud muinsuskaitse eritingimused, taotletud ega väljastatud ehitusluba. Muinsuskaitse eritingimuste punkt VI ütleb sõnaselgelt, et detailplaneeringuga tuleb lahendada juurdepääs Vallikraavi 19 ja 21 kinnistutele J. Liivi tänavalt. Ekslik on seejuures ka avaldaja seisukoht, et väidetav korterelamu on ette nähtud üldplaneeringuga. Toompark juhib tähelepanu, et üldplaneeringu eesmärgiks on linna territooriumi arengu põhisuundade ja tingimuste määramine, mitte konkreetsete ehitustingimuste määramine. Kusjuures ka üldplaneeringus on konkreetne viide, et „Hoonestusala on näilik ja täpsustub detailplaneeringu, projekteerimistingimuste või muu menetluse käigus“. Oluline on ka asjaolu, et sõltuvalt detailplaneeringu menetlusest võib servituudi ala ja muud selle tingimused muutuda, mistõttu nö ette määratud servituuti tuleks hakata muutma, mis täiendavalt kinnitab, et avaldaja ruttab alusetult asjade käigus ette ning avaldus tuleks jätta rahuldamata. Isegi kui avaldajal oleks võimalik soovitud kujul juurdepääsuõigust nõuda, siis kahjustaks taotletud kujul servituudi määramine oluliselt Toompargi huve, seda eriti olukorras, kus tegelikult soovitakse Vallikraavi 21a kinnistule juurdepääsu varjus saada tasuta kasutusõigust osale Toompargi kinnistust, et viia ellu oma arendusplaane. Toompark juhib tähelepanu, et avaldaja soovitud servituudi ala moodustaks ca 238 m2 ehk ligikaudu 13,5 % kogu Toompargi kinnistust, mis on ilmselgelt ebaproportsionaalne. Toompark selgitab, et J. Liivi 2d kinnistul tegutseb täna lasteaed-kooli hoone.
10.Tartu Maakohtu 11. mai 2018 määrusega kaasati menetlusse Tartu Kolgata Baptistikogudus, Piret Erikson ja Riigi Kinnisvara AS (I kd, tlk 137).
Tsiviilasi nr 2-18-2164
11.Tartu Kolgata Baptistikogudus esitas 14.05.2018 vastuse, mille kohaselt ei ole võimalik rajada juurdepääsuteed üle nende kasutuses oleva parklaala (I kd, tlk 139).
12.25.05.2018 edastas Riigi Kinnisvara AS seisukoha, mille kohaselt juurdepääsu tagamise vajadus Vallikraavi 21 kinnistule ei ole piisavalt motiveeritud ja tõendatud (I kd, tlk 143-148). Põllumees OÜ avaldusest nähtuvalt omab Vallikraavi 21 kinnistu ligipääsu avalikult kasutatavale teele Vallikraavi 19 ja Liivi 2d kinnistute kaudu. Seega omab Vallikraavi 21 kinnistu tavapärast ja olemasolevat ühendust avalikult kasutatava teega üle Vallikraavi 19 ja Liivi 2d kinnistu. Riigi Kinnisvara AS-i arvates ei ole käesoleval juhul piisavalt tõendatud, et Põllumees OÜ ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ üldse sooviksid väidetud korterelamu püstitada või kõnealuse korterelamu püstitamine üldse võimalikuks osutub. Kuna Vallikraavi 21 kinnistule korterelamu püstitamine on hetkeseisu arvestades ebamäärane, puudub järelikult ka alus väita, et olemasolev tavapärane juurdepääs Vallikraavi 21 kinnistule üle Vallikraavi 19 ja Liivi 2d kinnistute ei oleks piisav. Vallikraavi 19a Arendus OÜ ei ole hetkel ka Vallikraavi 19 kinnistu omanik (kinnistu jagamist ja omandiõiguse muutmist tõendavaid kinnisturaamatu kandeid ei ole teostatud), mistõttu ei saa tõsikindlalt rääkida Vallikraavi 19a Arendus OÜ põhjendatud huvist juurdepääsu rajamiseks Vallikraavi 21 kinnistule. Juhul, kui kohus peaks siiski leidma, et Põllumees OÜ avaldus seoses plaanitava/lubatava korterelamu rajamise sooviga on piisavalt põhjendatud (st Vallikraavi 21 kinnistule parema juurdepääsu vajadus on kindel ja tõendatud), toetab Riigi Kinnisvara AS taolisel juhul juurdepääsu rajamist Põllumees OÜ avalduses toodud kujul ja tingimustel läbi Vallikraavi 19 ja Liivi 2d asuvate kinnistute.
13.Kohus kuulas menetlusosalised ära 7. novembril 2018 toimunud istungil (II kd, tlk 116-124).
KOHTU SEISUKOHT
14.Kohus leiab, et avaldus tuleb jätta rahuldamata.
15.Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asjad lahendatakse TsMS § 475 lg 1 p 131 ja § 6181 järgi hagita menetluses.
16.Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08 p 20).
17.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et avaldaja kasutab Vallikraavi 21 kinnistult avalikule teele pääsemiseks Vallikraavi 19/21 kinnistut. Nii Ühing kui ka OÜ Vallikraavi 19a Arendus on andnud oma põhimõttelise nõusoleku juurdepääsuservituudi seadmiseks. Seega on avaldajal olemas kinnisasjalt avalikule teele juurdepääs. Avaldaja väitel on täiendavalt vajalik määrata Vallikraavi 21 asuvale kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle J. Liivi tn 2d asuva kinnistu. Nimetatud asjaolu on avaldaja põhjendanud vajadusega arendada ja ehitada kinnistutel Vallikraavi 19 ja Vallikraavi 21 kortermaja. Hetkel kasutuses olev juurdepääsutee on kitsas ning tihtipeale kinni pargitud, samuti puudub võimalus suuremõõtmeliste autodega (sh prügiauto, kiirabi, päästeauto) nii alaliselt kui ka ehitusajal ehitusele juurde pääseda.
18.Avaldaja on 05.12.2018 menetlusdokumendis möönnud, et nähtuvalt 21.11.2018 Toompargi seisukoha lisas 29 esitatud videost on sõiduautoga võimalik sooritada juurdepääsu manööver Vallikraavi 19/21 kinnistu piirides. Samas jääb avaldaja siiski 21.11.2018 seisukohas toodu juurde, et tegemist on ebamõistlikult kitsaste oludega, mis ei võimalda tagada ohutust. Veoautode
Tsiviilasi nr 2-18-2164 (prügiauto, ehitusmasinad, päästeautod) osas ei ole ühtegi spetsialisti arvamust, mis väidaks, et veoautod saaks tänastes oludes Vallikraavi 19/21 kinnistu piires avaldaja kinnistule liikuda. 6.11.2018 Toompargi esitatud spetsialisti arvamusest endast nähtuvalt on selles arvestatud veoautode puhul 9.03-meetri pikkuste veokitega.
19.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-04 punktis 14 märkinud, et isegi siis, kui hageja kinnistuga külgneb avalik tee, tuleb juurdepääsu nõude lahendamisel kaaluda, milliseid kulutusi peab hageja tegema oma kinnisasjalt (sh hoonete juurest) avalikule teele pääsemiseks ning kas kostja kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vähem koormav. Seega tuleb arvestada nii juurdepääsu nõudva kui koormatava kinnisasja omanike kõiki huve ja asjaolusid kinnisasjade kasutamisel.
20.Toompark OÜ on kohtule avaldanud, et tänane juurdepääs (kui seda üldse kasutatakse, sest kinnisasi ei ole aktiivses kasutuses) üle Vallikraavi 19/21 kinnistu on Vallikraavi 21a kinnistule mõistlikult piisav, sh pole ühtegi põhjust, miks peaks Vallikraavi 21a kinnistule juurde pääsema suuremõõtmeliste sõidukitega.
21.Riigi Kinnisvara AS-i arvates ei ole käesoleval juhul piisavalt tõendatud, et Põllumees OÜ ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ üldse sooviksid väidetud korterelamu püstitada või kõnealuse korterelamu püstitamine üldse võimalikuks osutub (Põllumees OÜ lisatud üldplaneeringu plaanidelt nähtub, et hoonestusala on näitlik ja täpsustub detailplaneeringute või projekteerimistingimustega). Riigi Kinnisvara AS on seisukohal, et kuna Vallikraavi 21a kinnistule korterelamu püstitamine on hetkeseisu arvestades ebamäärane, puudub järelikult ka alus väita, et olemasolev tavapärane juurdepääs Vallikraavi 21a kinnistule üle Vallikraavi 19 ja Liivi 2d kinnistute ei oleks piisav. Samuti ei selgu avaldusest, et juurdepääs Vallikraavi 21a kinnistule oleks objektiivselt takistatud.
22.Esitatud vastuväidetest tulenevalt tuleb maakohtul hinnata, kas praegune juurdepääs avaldaja kinnistult avalikult kasutatavale teele on avaldaja jaoks piisav või mitte ning kas täiendava juurdepääsu andmine üle mõne teise külgneva kinnistu on põhjendatud või mitte.
23.Asja materjalidest nähtuvalt kuulub Põllumees OÜ-le Vallikraavi 21a asuv kinnistu (registriosa nr XXX). Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liidule (Ühing) kuulub Vallikraavi 19/21 kinnistu (registriosa nr XXX, Vallikraavi 19 kinnistu (I kd tlk 10). XX.XX.XXXX on ühing sõlminud lepingu, mille kohaselt tulevikus Vallikraavi 19 kinnistu jagatakse kaheks eraldi kinnistuks ning selle järgselt annaks ühing ühe tekkiva kinnistu üle mitterahalise sissemaksena OÜ-le Vallikraavi 19a Arendus (Vallikraavi Arendus). Vastav eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks Vallikraavi Arendus kasuks on kantud kinnistusraamatusse. Eelmärge annab Vallikraavi 19 kinnistu suhtes ka asjaõigusliku positsiooni, täpsemalt võimaluse välistada, et kinnistu omanikuks saaks keegi teine. Seega on Vallikraavi Arendusel Vallikraavi 19 kinnistuga tugev õiguslik seotus ning tulevikus saab tema selle omanikuks.
24.XX.XX.XXXX Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike ühingute Liidu ja Vallikraavi 19a Arenduse OÜ vahel sõlmitud lepingu (kinnistu jagamisel tekkiva kinnistu võlaõiguslik mittevaralise sissemaksena üleandmise leping ja avaldus eelmärke kinnistamiseks) punkt 3.1. kohaselt lepivad omanik ja ühing kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu eseme omandi mittevaralise sissemaksena üleandmiseks omanikult ühingule pärast lepingu esemele detailplaneeringuga ehitusõiguse määramisest ja osanike lepingu punktis 3.1.3 toodud tingimustele vastavas otsuses toodud tähtajaks ning tingimusel, et lepingu eseme suhtes on registreeritud iseseisev katastriüksus Maa-ametis. Sama lepingu punkti 3.5 kohaselt on omanik ja ühing kokku leppinud, et juhul kui omaniku ja ühingu vahelist asjaõiguslepingut käesoleva lepingu esemeks oleva kinnistu suhtes ei ole kinnistusosakonnale esitatud 31.12.2021, siis on omanikul õigus ühepoolselt kustutada käesoleva lepingu alusel ühingu kasuks kinnistule kinnistav eelmärge.
Tsiviilasi nr 2-18-2164
25.Eelnevast tulenevalt ei saa kohus avaldajaga nõustuda, et Vallikraavi Arendusel on Vallikraavi 23//J. Liivi 2 b (varasem Vallikraavi 19) kinnistuga tugev seos ning temast saab tingimata antud kinnistu omanik. Kohtule ei ole esitatud materjale, millest nähtuks, et Vallikraavi 21a kinnistu ja katastriüksuse nr XXX (J. Liivi tn 2c) osas oleks algatatud detailplaneeringu menetlus.
26.Avaldaja selgitas 07.11.2018 toimunud kohtuistungil, et vaidlus puudub selle üle, et ehitusluba ega detailplaneeringut käesoleval hetkel ei ole. Tartu Linnavalitsuse esindaja märkis, et üldplaneeringu kohaselt on tegemist muinsuskaitsealaga. Arvestada tuleb muinsuskaitse nõuetega. Seejuures on Vallikraavi 19/21 kinnistul hoone, mis on mälestis ning mis kuulub säilitamisele.
27.Toompark OÜ on oma vastuses kohtule selgitanud, et Vallikraavi korterelamu rajamise jutud on kestnud aastatid, kuid tänaseni faktiliselt ehitamist alustatud ei ole, mh ei ole algatatud detailplaneeringut, millist nõuavad Vallikraavi 19/21 kinnistu detailplaneeringu algatamiseks väljastatud muinsuskaitse eritingimused (I kd tlk 83-113), ei ole taotletud ega väljastatud ehitusluba. Muinsuskaitse eritingimuste punkt VI ütleb sõnaselgelt, et detailplaneeringuga tuleb lahendada juurdepääs Vallikraavi 19 ja 21 kinnistutele J. Liivi tänavalt.
28.Detailplaneeringu nõue tuleb avaldajale ka planeerimisseaduse § 125 lg 1 p-st 1, mille kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks. Planeerimisseaduse § 126 lg 1 p 17 sätestab, et detailplaneeringuga lahendatakse servituutide seadmise ja olemasoleva või kavandatava tee avalikult kasutatavaks teeks määramise vajaduse märkimine.
29.Tartu Ringkonnakohus on tsiviilasjas nr 2-12-52181 (jõustunud Riigikohtu lahendiga kassatsioonkaebust mitte menetleda) leidnud, et naaberkinnistute omanike vahelised vaidlused detailplaneeringute menetlemise käigus ei saa olla põhjuseks avalduse esitamiseks juurdepääsutee määramiseks olukorras, kus avaldajatel on juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Ringkonnakohus leidis, et kuna avaldajatel on enda kinnisasjalt juurdepääs avalikult kasutatavale teele, siis puudub vajadus kohtulahendiga juurdepääsuõigust määrata. Kinnistule kavandatava SPA Hotelli planeeringu menetlemine on kestnud aastaid ning vastuses määruskaebusele on avaldajad kinnitanud, et SPA hotelli detailplaneeringut ei ole senini vastu võetud. Seetõttu on ennatlik avaldajate kartus, et SPA hotelli detailplaneeringu vastuvõtmisega kaob nendel juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Ringkonnakohus märkis, et juhul, kui vastuvõetud kinnistu detailplaneeringuga kaob avaldajatel võimalus pääseda avalikult kasutatavale teele, on avaldajatel õigus vaidlustada kohaliku omavalitsuse haldusakte või esitada AÕS § 156 lg 1 alusel avalduse juurdepääsutee määramiseks. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08 p-s 21 märkinud, et asjaolude muutumise korral saab hageja (avaldaja) esitada AÕS § 156 lg 1 alusel uue hagi (avalduse).
30.Tsiviilasja materjalidest nähtub ning pooled ei vaidle selle üle, et avaldajal on käesoleval hetkel juurdepääs kinnistule vähemalt sõiduautoga ning, et avaldaja ei kasuta antud kinnistut (seal puuduvad hooned, mida oleks võimalik hetkel elamiseks kasutada). Kohtu hinnangul on olukorras, kus avaldaja ei ole eeldatava hoone ehituseks algatanud detailplaneeringut (seega pole kindel, kas Vallikraavi Arendus) saab katastriüksuse nr XXX (J. Liivi tn 2c) omanikuks või mitte) (vaata p 25) ning puudub tõsikindel veendumus, et kortermaja hakatakse ehitama, avaldaja taotlus juurdepääsutee saamiseks ennatlik ning ebaproportsionaalne Liivi tn 2 d kinnistu omaniku suhtes.
31.Kohtu hinnangul on detailplaneeringu menetluse eesmärgiks vastavalt planeerimisseaduse § 126 lg 1 p 17 välja selgitada, millised on võimalikud juurdepääsuteed kavandatava ehitiseni. Juhul kui detailplaneeringu menetluses ei suudeta leida lahendust kinnistule juurdepääsu tagamiseks, tuleks avaldajal pöörduda kohtu poole. Kohtumenetlus ei saa asendada haldusmenetluse raames toimuvat detailplaneeringu menetlust.
Tsiviilasi nr 2-18-2164
32.Kohus on seisukohal, et teadmata kinnistule ehitatava hoone otstarvet, suurust ja tulevikus tekkivat liikluskoormust, ei ole võimalik hinnata ka juurdepääsutee eest tasutava hüvitise suurust. Teadmata, kas Vallikraavi Arendus saab kõnealuse kinnistu omanikuks, kuhu ehitada soovitakse ning kas ehitamine antud kohas on üldse võimalik, oleks juurdepääsu andmine üle Liivi 2d kinnistu või mõne muu kinnistu kaudu ebaproportsionaalne ja koormatava kinnisasja omaniku huve liigselt riivav. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-27-17 märkinud, et koormatava kinnisasja omanikele määratav tasu peab lisaks juurdepääsutee korrashoiu kulude hüvitamisele sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest (vt RKTKm nr 3-2-1-180-15, p 33). Hüvitise määramisel ei ole õige lähtuda kinnisasja väärtuse väidetavast vähenemisest, vaid kinnisasja omanikele makstav perioodiline hüvitis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Olukorras, kus juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed või koormatava kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuteed ka ise kasutama, peab hüvitis hõlmama juurdepääsu taotleja kulutusi, mida ta on AÕS § 156 kohaldamisega koormatud kinnisasja omaniku kulul saadud kasutuseelise ulatuses säästnud, ehk saadavat kasutuseelist kui kasu TsÜS § 62 lg 1 mõttes (p 14). Juurdepääsutee talumise tasu suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada seda, kui palju on hooneühistul liikmeid, kes teed kasutavad ja sellest kasutuseeliseid saavad. Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda näiteks eeldatavast keskmisest üürihinnast, mida konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutamise eest oleks võimalik nõuda, arvestades samas ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha (vt nt RKTKo nr 3-2-1-46-09, p 14; RKTKo nr 3-2-1-64-05, p 16). Ka maamaksu ja tee korrashoiu kulude proportsionaalsel jaotamisel taotleja ja tee omaniku vahel on oluline arvestada, kui palju isikuid tegelikult saadud loa alusel juurdepääsuteed kasutama hakkavad (p 15). Kuivõrd avaldaja kinnistu osas ei ole detailplaneeringu menetlust algatatud, ei ole kohtul informatsiooni, kas ja millist hoonet kinnistule üldse ehitada saab. Samuti ei ole selge ka isikute hulk, kes soovitud juurdepääsu kasutama hakkaksid.
33.Eelnevast tulenevalt jätab kohus, Põllumees OÜ avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks, rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
34.TsMS § 172 lg 1 esimese lause järgi kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Menetlus on läbi viidud avaldaja huvides. Seega tuleb menetluskulud jätta avaldaja kanda.
35.05.12.2018 esitas Riigi Kinnisvara AS menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on Riigi Kinnisvara AS-i esindaja sõidukulud isikliku sõiduautoga kokku summas 38 eurot. 05.12.2018 menetlusdokumendis taotleb Toompark OÜ menetluskulude väljamõistmist Põllumees OÜ-lt seisuga 05.12.2018 summas 7431,92 eurot. Põllumees OÜ on 05.12.2018 avalduses märkinud oma menetluskulude suuruseks 6592 eurot. Ülejäänud menetlusosalised ei ole kohtule menetluskulude nimekirju esitanud, nende kantud menetluskulusid ei nähtu ka tsiviilasja materjalidest.
36.TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kohus on seisukohal, et kuivõrd menetluskulud jäävad avaldaja kanda, jätab kohus avaldaja poolt kantud menetluskulude suuruse kindlaks määramata.
37.Riigi Kinnisvara AS menetluskulud summas 38 eurot on kohtu hinnangul TsMS § 175 lg 2 alusel põhjendatud ja vajalikud kulud, mis kuuluvad hüvitamisele.
Tsiviilasi nr 2-18-2164
38.Toompark OÜ on palunud menetluskulude väljamõistmist Põllumees OÜ-lt summas 7431,92 eurot, millest 5437,50 eurot (ilma km-ta) on õigusabikulud, 540 eurot lepingulise esindaja sõidukulud, 360 eurot eriteadmistega isikult arvamuse saamise kulu, 6,92 eurot päringute esitamise kulu. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Kohtu hinnangul on Toompark OÜ poolt materjalidega tutvumiseks ja kohtule seisukoha koostamiseks põhjendatud ja mõistlik aeg 8 tundi (1 tööpäev), arvestades asjaolu, et puudutatud isiku vastus on sisuliselt 6-l lehel ja avaldus 5-l lehel. Kohus leiab, et Toompark OÜ vajalikuks menetluskuluks saab pidada järgmisi toiminguid: tutvumine kohtu 11.05.2018 määrusega (6m); tutvumine RKAS 25.05.2018 ja Tartu Kolgata Baptistikoguduse 14.05.2018 seisukohtadega ning e-kiri kliendile (26m); jooksev infovahetus kohtu ja kliendiga perioodil 04.09.- 31.10.2018 (1h). Kohus jätab rahuldamata puudutatud isiku menetluskulud seoses esindaja vahetusega (4 tundi), kuivõrd selline kulu ei ole põhjustatud avaldaja poolt. 19.09.2018 täiendava seisukoha koostamise osas peab kohus põhjendatuks ajakulu 30 minutit, kuivõrd antud dokument sisaldab peamiselt varem öeldu kordamist ja täiendavate tõendite esitamist. Kohus on seisukohal, et avaldaja 19.09.2018 taotluste näol ei ole tegemist sisuliselt uue avaldusega (samad asjaolud, sama nõue), seega on kohtu hinnangul sellega tutvumiseks ja sellele vastuse koostamiseks mõistlik ja põhjendatud ajakulu 4 tundi. Riigi Kinnisvara AS 15.10.2018 ja 30.10.2018 seisukohtade ja lisadega tutvumise osas peab kohus põhjendatud ajakuluks 1 tundi, kuna tegemist ei ole mahukate materjalidega. Põhjendatud ajakuluks saab lugeda 06.11.2018 tutvumist E. Jahhu arvamusega, täiendavate tõendite kogumist, menetlusdokumendi koostamist, kokku 50 minutit. 07.11.2018 toimus Tartu Maakohtu istung kestvusega 2 tundi ja 19 minutit, mis on põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks. Protokolliga tutvumise osas peab kohus põhjendatud ajakuluks 20 minutit arvestades asjaolu, et esindaja viibis ka ise istungil. Täiendava seisukoha koostamine 21.11.2018, sh oluliste tõendite kogumiseks on kohtu hinnangul põhjendatud ajakuluks 4 tundi ja 26 minutit. Kohtu hinnangul on põhjendatud ajakuluks ka järgnevad toimingud: tutvumine OÜ Põllumees 21.11.2018 seisukohaga (30m); täiendava seisukoha koostamine 26.11.2018 (15m); jooksev infovahetus kohtu ja kliendiga kuni 05.12.2018 (15m). Kohus märgib, et kuivõrd Toompark OÜ 05.12.2018 menetlusdokument sisaldab vaid menetluskulusid ja menetluskulude kindlaksmääramisega seotud kulusid, sh menetluskulude nimekirja koostamise kulusid ei hüvitata (TsMS § 178 lg 4), siis jätab kohus selle dokumendi ajakulu (1 tund) osas õigusabikulud välja mõistmata. Eelnevast tulenevalt on Toompark OÜ põhjendatud ja vajalikuks õigusabile kulunud ajaks 23 tundi ja 57 minutit, mis teeb õigusabikuluks 4311 eurot (koos km-ga) (150*23+ 150*0,95+ km= 4311).
39.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 144 alusel on hüvitatavad ka menetlusosalise lepingulise esindaja transpordikulud (vt ka Riigikohtu 03.06.2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-13 p 17). Toompark OÜ on palunud välja mõista sõidukulu 540 eurot (arve nr 2018164).
Tsiviilasi nr 2-18-2164 Kohus selgitab, et transpordikulu on hüvitatavaks menetluskuluks, kuid selle suurus ei saa tuleneda ainuüksi advokaadibüroo arvest. 540 eurot sõiduks Tallinn-Tartu-Tallinn on kohtu hinnangul ülemääraselt suur. Riigi Kinnisvara AS on esitanud menetluses kohtule menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on Riigi Kinnisvara AS-i esindaja sõidukulud isikliku sõiduautoga kokku summas 38 eurot. Ka Riigi Kinnisvara AS esindaja on arvestanud sõidukulu marssruudil Tallinn – Tartu – Tallinn (vahemaa 374 km, keskmine kütusekulu 7,5 l = 100 km, kütuse hind 1,379 eurot = 1 liiter, kulunud kütuse kogus 28,05 liitrit). Kohtu hinnangul on see põhjendatud ja vajalik kulu. Kuivõrd Toompark OÜ ei ole esitanud tegelikke kuludokumente transpordi osas, leiab kohus, et ka Toompark OÜ sõidukuludena on põhjendatud välja mõista 38 eurot, mis võiks olla tegelikuks kuluks antud vahemaa läbimiseks.
40.TsMS § 143 p 2 kohaselt on asja läbivaatamise kuludeks dokumentaalse tõendi ja asitõendi saamise kulud. Toompark OÜ on seoses vajalike dokumentaalsete tõendite (kinnistusraamatu andmed ja E. Jahhu arvamus) saamisega tasunud E. Jahhu Projektbüroo OÜ arve nr XXX (km-ga) summas 360 eurot ja Advokaadibüroo Tepper & Partnerid arve nr XXX alusel (km-ga) 6,92 eurot, kohtu hinnangul on tegemist põhjendatud ja vajaliku kuluga arvestades poolte vahelist vaidlust.
41.Lahendis nr 3-2-1-100-15 on Riigikohus märkinud, et, et tulenevalt TsMS § 138 lg-st 1, § 143 pst 2 ja § 174 lg-st 11 (enne 1. jaanuari 2015 § 174 lg-st 7) ei saa asjatundja arvamuse kui dokumentaalse tõendi saamise kulutuste hüvitamist nõuda hagiga, vaid need kulud tuleb esitada menetluskulude kindlaksmääramisel (vt ka Riigikohtu 3. novembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 32-1-93-14, p 22; 11. veebruari 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 13). Lahendis nr 3-21-115-14 on Riigikohus selgitanud, et TsMS ei sätesta dokumentaalse tõendina esitatud asjatundja arvamuse kulu piire. Samuti ei sisalda TsMS kohtu kohustust hinnata dokumentaalse tõendi saamise kulu puhul selle vajalikkust ja põhjendatust sarnaselt lepingulise esindaja kuludega TsMS § 175 lg 1 järgi. Kolleegium on varasemas praktikas leidnud, et vastavalt on kohaldatavad kahju hüvitamise üldreeglid, sh VÕS § 128 lg 3, mille järgi loetakse otseseks varaliseks kahjuks mh kahju tekitamise tõttu kantud mõistlikud kulud. Dokumentaalse tõendi saamise kulude puhul on nende mõistlikkus ehk vajalikkus ja põhjendatus seega kohtus kontrollitav. Muu hulgas saab hinnata tehtud töö vajalikkust, st kas tõendi hankimine oli poole seisukohtade kinnitamiseks vajalik ja mõistlik. Samuti tuleb hinnata, kas arvamuse andmiseks tehtud ajalist ja rahalist kulu võib ka suurusjärguna pidada mõistlikuks, hinnates vajadusel mh võimalikke alternatiive kulu kandmiseks (vt Riigikohtu
3.novembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-14, p 22). Kohtud on asjatundja arvamuse saamise kulu suurust hinnanud ega ole selles osas diskretsioonipiire ületanud. Kohtu hinnangul on dokumentaalse tõendi saamise kulu 360 eurot põhjendatud, kuivõrd käesolevas tsiviilasjas on üheks vaidlusaluseks küsimuseks olnud võimalik olemasolev juurdepääs avaldaja kinnistule avalikult kasutatavalt teelt. Eelnevast tulenevalt on Toompark OÜ kohtuväliste kulude suuruseks 404,92 eurot (360+38+6,92). Seega määrab kohus Toompark OÜ menetluskulude suuruseks 4715,92 eurot (404,92+4311).
/allkirjastatud digitaalselt/ kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.