Tsiviilasi Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ hagi XX-i vastu võlgnevuse nõudes 5069,93 eurot Hageja LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ (registrikood 14106280), lepinguline esindaja vandeadvokaat Pirkka-Marja Põldvere Kostja XX (isikukood XXX), lepinguline esindaja Birgit Riivits
Kohtuistungi toimumise aeg
23.04.2025
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ hagi XX-i vastu.
2.Mõista XX-ilt (isikukood XXX) LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ (registrikood 14106280) kasuks välja põhivõlg 4350 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis (19.12.2024 seisuga) summas 11,93 eurot ja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatuna põhivõla tasumata jäägilt (4350 eurot) kuni põhivõla täieliku tasumiseni.
3.Mõista XX-ilt LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ kasuks välja kahjuhüvitis 156 eurot ja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatuna kahjuhüvitise tasumata jäägilt (156 eurot) alates 20.12.2024 kuni kahjuhüvitise täieliku tasumiseni.
5.Määrata XX-i poolt hüvitatavate menetluskulude suuruseks 3185 eurot ja mõista nimetatud summa XX-ilt LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ kasuks välja.
6.Menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõikes 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord 1
2-24-19268
Tulenevalt TsMS § 637 lg 21 võetakse TsMS § 405 lõikes 1 nimetatud asjas esitatud apellatsioonkaebus menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Maakohus edasikaebamiseks luba ei anna. Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot.
KIRJELDAV OSA
Hagiavalduse asjaolud ja hageja seisukohad
1.Hageja esitas 19.12.2024 kohtule hagi maakleritasu 4350 euro, kahju 156 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 11,93 euro ja edasiulatuva viivse nõudes. Hageja nõuded lähtuvad poolte vahel 21.06.2023 sõlmitud maaklerlepingust (dtl 10).
2.Pooled leppisid maaklerlepingus kokku, et hageja vahendab kolmanda isikuga korteriomandi xxx müügilepingu sõlmimist selliselt, et otsib korteriomandile ostja ja osutab temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele (lepingu p 1). Kostja soovitud müügihind oli 109 000 eurot, mida võis muuta ainult kooskõlastatult kostjaga (lepingu p 2). Kostjale jäi korteriomandi isemüügi õigus (lepingu p 3). Oma ülesande täitmiseks oli hagejal õigus ja kohustus korteriomandit reklaamida, näidata võimalikele ostjatele, edastada kostjale ostja poolt tehtud hinnapakkumine aktsepteerimiseks või tagasilükkamiseks, nõustada kostjat müügilepingu sõlmimisega seotud asjaajamises (lepingu p 4). Kostja pidi hagejale maaklerlepingu täitmise eest maksma tasu 5% korteriomandi müügihinnast (sh käibemaks) müügilepingu sõlmimise päeval (lepingu p 5).
3.Hageja täitis lepingut, mh koostas hageja korteriomandi müügikuulutuse, levitas seda oma veebilehel ja Eesti suurimates kinnisvaraportaalides (nt kv.ee, kinnisvara24.ee) (dtl 11 – 16), suhtles korteri ostust huvitatud isikutega ja edastas kostjale hinnapakkumise, mis kostjale ei sobinud (dtl 17 – 36).
4.23.07.2024 võttis hagejaga ühendust XX, kes leidis korteri hageja kuulutuse peale ja soovis korterit vaatama minna (dtl 36 – 37). Hageja teavitas nimetatud asjaolust kostjat (dtl 17 – 36). 24.07.2024 näitas hageja korterit XXle. Kokku vahetasid hageja ja XX korteriga seonduvalt ca 10 kirja.
5.07.08.2024 avaldas kostja soovi kuulutus maha võtta. Samas teatas kostja järgmisel päeval, et soovib korteri müügihinda langetada 97 000 eurole. Hageja jätkas maaklerteenuse osutamist (dtl 17 – 36).
6.02.09.2024 avaldas XX hagejale soovi korterit veelkord vaatama minna ja andis mõista, et tema ostusoov on kindel (dtl 39 – 41). Hageja pidas XX läbirääkimisi korteri vaatamise aja sobivuse üle, kuid kindlat aega kokku ei lepitud.
7.18.09.2024 teavitas kostja hagejat, et ta leidis korterile ostja ja palus müügikuulutuse maha võtta (dtl 46).
8.Hageja palus kostjat edastada ostja andmed, millele kostja ei vastanud. 20.09.2024 selgus, et kostja müüs korteri XXle (dtl 47).
9.Hageja on seisukohal, et tal on õigus maakleritasule VÕS § 664 lg 1 alusel, millega kostja pole 2
2-24-19268 nõustunud (dtl 50). Hageja on lepingu täitnud. XX soov korter osta tekkis hageja tegevuse tulemusena. Asjaolu, et hageja ei ole nimeliselt osutanud XXle kui kolmandale isikule, kellega kostjal on võimalik leping sõlmida, ei muuda olematuks hageja tehtud tööd lepingu sõlmimise eesmärgi saavutamiseks. Hageja tegi kõik mõistlikud ettevalmistused, et viia XX ja kostja müügihinna läbirääkimise eesmärgil omavahel kokku niipea, kui XX vaatab korteri uuesti üle. Hageja on seisukohal, et vastavalt lepingule oli tal õigus arvestada maakleritasu hageja ja kostja vahel kokkulepitud korteri pakkumishinnalt, mitte tegelikult müügihinnalt (dtl 49). Kostja tasus hagejale ainult 500 eurot, mis ei ole kooskõlas lepinguga.
10.Hageja proovis kostjaga jõuda kohtuvälisele kokkuleppele ja kasutas selleks professionaalse õigusnõustaja abi (dtl 51 – 52). Hageja tegi kohtueelses menetluses kulutusi professionaalsele õigusnõustajale summas 153 eurot (dtl 56).
11.Hageja on maakleritasult arvestanud viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 30.09.2024, s.o alates hageja poolt kostjale kohtueelses menetluses kohustuse täitmiseks määratud tähtaja möödumist. Hagi esitamise päevaks, s.o 19.12.2024 on viivis muutunud sissenõutavaks summas 11,93 eurot.
12.Hageja ei ole rikkunud kostja suhtes hoolsus- ja lojaalsuskohustust. Kostja vastuse asjaolud ja kostja seisukohad
13.Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu.
14.Kostja võttis omaks, et pooled sõlmisid hagi lisas 1 kirjeldatud tingimustel maaklerlepingu.
15.Kostja on seisukohal, et hagejal ei ole õigust maakleritasule, sest hageja jättis lepingu täitmata. Hageja ei teavitanud kostjat potentsiaalsest ostuhuvilisest XXust ega sellest, et ta tutvustas talle kostja korterit. Samuti ei edastanud hageja kostjale XXu kontaktandmeid, tema ostuhuvi ega asunud pidama hinna läbirääkimisi kuigi tõenditest nähtub, et XX soovis hinnas tingida ega osundanud muul viisil ostjale ega teinud võimalikuks põhilepingu sõlmimist. Seega hageja ei täitnud lepingust tulenevat kohustust, s.o ta ei leidnud kostja korterile ostjat ega loonud eeldusi müügilepingu sõlmimiseks.
16.Maaklerlepingu järgi oli kostjal korteri isemüügiõigus (lepingu p 3). Kostja koos elukaaslase Riin Rätsepaga avaldasid ja levitasid korteri müügikuulutusi erinevates FB kinnisvaragruppides (dtl 80 – 82). XX pöördus ise otse kostja poole korteri ostusooviga. XX käis korterit vaatamas koos kostja emaga. XX ja kostja pidasid korteri müügiga seonduvalt läbirääkimisi ja saavutasid kokkuleppe (dtl 84). Asjaolu, et XX oli suhelnud korteri ostuga seoses hagejaga ja käis hagejaga korterit vaatamas, selgus kostja jaoks alles pärast korteri müügilepingu sõlmimist, kui hageja saatis sellekohase kirja.
17.Sisuliselt on hageja esitanud kostjale maakleritasu arve selle eest, et hageja on müüdavat korterit potentsiaalsele ostjale esitlenud ja see isik hiljem ostab korteri, mida esitleti. VÕS § 664 lg 1 järgi on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Käesoleval juhul hageja maakleritasu nõue ei ole kooskõlas lepingu ega seadusega. Lepingus ei ole kokkulepet selle kohta, et maakleritasu saamine ei sõltu hageja vahendusel lepingu sõlmimisest ehk vaid ostjale korteri tutvustamisest.
18.Kostja tasus hagejale 500 eurot, lootes saavutada hagejaga kohtuväline kokkulepe. Tasutud 500 euro näol ei ole tegemist maakleritasuga ülesande täitmise tähenduses vaid mõistliku hüvitisega, kuigi seda kohustust kostjal maakleriteenuse lepingust ei tulenenud. Eesmärgiks oli õigusrahu saavutamine ja pooltevahelise erimeelsuse lõpetamine.
19.Kostja on seisukohal, et maakleril ei ole tasu saamise õigust ka seetõttu, et hageja rikkus lojaalsus- ja hoolsuskohustust (VÕS § 620 lg 1). Hageja ei edastanud kostjale XXu soovi korteri hinna alandamiseks ega asunud üldse sellesse dialoogi. Hageja andis XXule valeinfot, väites et korteri suhtes on mitmeid ostuhuvilisi, kuigi kogu maaklerlepingu kehtivuse jooksul edastas hageja kostjale vaid ühe ostupakkumise. Seega on kostjal alust järeldada, et hageja ei tegutsenud tema huvides, rikkudes lepingust tulenevat kohustust leida ostja. Lisaks ei saanud 3
2-24-19268 XX hageja vahendusel korteri kohta piisavalt infot, sh ei olnud tal võimalik tutvuda keldriga. Kostjal on kahtlus, et maakler on takistanud korteri müüki, jättes kostjale potentsiaalsete huviliste ostuhuvid/hinnapakkumised edastamata. Selle asemel, et pidada hinnaläbirääkimisi XXuga, tegi hageja XXule ettepaneku omandada kostjale mittekuuluv korter aadressil Niidu 8. Sellega võis kostja saada rahalist kahju, sest võib olla oleks ta saanud korteri müüa kõrgema hinnaga huviliste konkurentsi tõttu (huviliste vahel oleks saanud korraldada enampakkumise).
20.Hageja on maakleritasu suuruse arvestanud valesti. Korteri tegelik müügihind oli 95 000 eurot. Seega on 5% 95 000 eurost 4750 eurot, mitte 4850 eurot, nagu hageja on arvutanud.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
21.Kohus, tutvunud asja materjalidega ja hinnates kõiki tõendeid kogumis, on seisukohal, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 438 lg 1 kohaselt kohus otsustab otsust tehes, mis asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb asjas kohaldada.
22.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1 sätestab, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Kostja on võtnud hagivastuse p-s 2.3 (dtl 72) omaks (TsMS § 231 lg 2), et pooled sõlmisid 21.06.2023 lepingu hagi lisas 1 toodud tingimustel. Kohus on seisukohal, et poolte vaheline leping on maaklerileping. Vastavalt lepingu p-le 1 pidi hageja vahendama kostjale kolmanda isikuga korteriomandi asukohaga Xxxmüügilepingu sõlmimist selliselt, et otsib korterile ostja ja osutab temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Vastavalt lepingu p-le 4 oli hagejal korteri müümiseks õigus ja kohustus korterit reklaamida, näidata seda võimalikele ostjatele, edastada kostja ostja poolt tehtud hinnapakkumised aktsepteerimiseks/tagasilükkamiseks ja nõustada kostjat müügilepingu sõlmimisega seotud asjaajamises. Vastavalt lepingu p-le 5 pidi kostja maksma hagejale teenuse eest tasu. Eeltoodud tingimustel sõlmitud leping vastab maaklerilepingu tunnustele. Samal seisukohal on olnud ka pooled.
23.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus maakleritasule. VÕS § 664 lg 1 sätestab, et maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Maakleritasu saamine VÕS § 664 lg 1 mõttes eeldab, et maakleri panuse tulemusena sõlmib käsundiandja maakleri vahendatud või osundatud kolmandate isikutega lepingu (RkTKO 2-18-1521, p 13). Tegemist on dispositiivse sättega. Vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingu p-le 5 pidi kostja hagejale tasuma „Ülesande“ täitmise eest tasu „Vara“ müügilepingu sõlmimise päeval. „Ülesanne“ oli määratletud lepingu p-s 1, millest nähtub, et hageja pidi kostjale vahendama kolmanda isikuga korteriomandi asukohaga Xxxmüügilepingu sõlmimist selliselt, et otsib korterile ostja ja osutab temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Riigikohus on selgitanud, et maakleri kohustused võivad VÕS § 658 lg 1 mõttes piirduda sellega, et ta osutab käsundiandja võimalusele kolmanda isikuga leping sõlmida (RkTKO 2-18-1521, p 11). Erialases kirjanduses on asutud seisukohale, et lepingu sõlmimise võimalusele osutamine tähendab üksnes võimaluse äranäitamist käsundiandjale leping sõlmida.1 4
2-24-19268
24.Kohus loeb tuvastatuks, et hageja koostas lepingu täitmiseks korteri müügikuulutused ja avaldas need kinnisvara müügiportaalides www.kv.ee (dtl 11 – 12) ja www.kinnisvara24.ee (dtl 13 – 15). Hageja käis huvilistele korterit mitmel korral näitamas (dtl 17 – 36). Ühel korral tegi huviline ka konkreetse hinnapakkumise, mille hageja kostjale edastas ja mille kostja tagasi lükkas (dtl 17 – 36). XX võttis hagejaga hageja avaldatud müügikuulutuse peale 23.07.2024 ühendust ja soovis minna kostja korterit vaatama (dtl 38). Hageja näitas XXule korterit 24.07.2024 (dtl 37). 27.08.2024 võttis XX hagejaga uuesti ühendust ja tundis huvi, kas müüdav korter on veel alles ja soovis lisainformatsiooni kommunaalkulude kohta (dtl 40). Samal päeval vastas hageja, et korter on alles, sellel on mitu huvilist. Hageja edastas teabe kommunaalkulude kohta (saates kolm arvet) (dtl 40). 02.09.2024 avaldas XX hagejale, et ta soovib korterit uuesti vaatama tulla ja kinnitas ostusoovi, kui hinnas saab läbi rääkida (dtl (39-40). Hageja pakkus 02.09.2024 XXule võimalust korteri näitamiseks, kuid XXule ei sobinud pakutud aeg (dtl 39). 17.09.2024 müüs kostja korteri XXule (dtl 88 – 108) hinnaga 95 000 eurot. Kohtu hinnangul täitis hageja maaklerlepingust tulenevaid maakleri kohustusi. Kohustustest jäi täitmata see, et hageja ei osutanud suhtes kostjaga XXule kui isikule, kellega on võimalik korteri müügileping sõlmida, sest XX ei leppinud hagejaga korteri vaatamise aega kokku ega teinud hagejale konkreetset ostupakkumist.
25.XXu selgitusest nähtub, et tal oli hagejaga ainult üks kokkupuude, kui ta käis hagejaga korterit vaatamas. Ta uuris hagejalt, kas korteri hinnas on võimalik läbi rääkida, kuid hageja teatas, et hinda madalamaks ei saa. Nimetatu on vastuolus XXu enda 02.09.2024 e-kirjaga hagejale, milles ta avaldab soovi korterit uuesti vaatama minna ja et tal on ostuhuvi, kui hinnas on võimalik (2000 – 3000 eurot) alla tulla. Juhul, kui hageja oleks eelnevalt teatanud, et hinnas kaubelda ei ole võimalik, siis ei oleks XXul olnud enam vajadust teavitada hagejat hinna läbirääkimise soovist. Seega ei ole kohtule usutav XXu väljendatu, et kuna hageja ei võimaldanud hinnas läbi rääkida, siis ta rohkem hagejaga ühendust ei võtnud. Samuti ei ole tõene XXu kirjutatu selle kohta, et ta pidi (korduvalt) kommunaalkulude kohta infot küsima, mille peale hakkas hageja talle hoopis teist korterit pakkuma. Dokumentaalsetest tõenditest nähtub, et hageja pakkus 27.07.2024 XXule Niidu 8 majas asuvat korterit vaatama minna (dtl 85), s.o 3 päeva pärast seda, kui XX käis hagejaga esmakordselt vaidlusalust korterit vaatamas. Hageja edastas XXule teabe vaidlusaluse korteri kommunaalkulude kohta 27.08.2024 (dtl 40), s.o ca kuu aega hiljem. Samuti järeldub XXu kirjast, et hageja ise pakkus uut aega korteri vaatama minemiseks, kuid kirjalikest tõenditest nähtub, et tegelikult võttis XX ise hagejaga ühendust selleks, et korterit uuesti vaatama minna (dtl 39 – 40). XXu kirjast nähtub, et ta ei saanud hagejalt korteri kohta piisavalt informatsiooni, samas ei nähtu selgitusest, mis informatsioon saamata jäi ja kuidas see mõjutas tema edasist otsustusprotsessi. Arvestades, et XX avaldas hagejale uuesti soovi korterit vaatama minna ja et ta soovib korterit osta, kui hinnas on võimalik läbi rääkida, siis järeldub sellest, et infopuudus, s.h asjaolu, et ta keldrit üle vaadata ei saanud, XXu otsustusi müügiprotsessis ei mõjutanud. Kuna XXu kirjalikus selgituses olevad väited on vastuolus asjas esitatud muude dokumentaalsete tõenditega, siis on kohus seisukohal, et XXu selgitus korteri müüki puudutavate asjaolude kohta ei ole usaldusväärne.
26.Vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingu p-le 3 oli kostjal korteri isemüügi õigus. Käesoleval juhul on aga tuvastatav, et XX tutvus hageja avaldatud müügikuulutusega ja võttis hagejaga ühendust, et korterit vaatama minna. Samuti on tuvastatav, et XX käis hagejaga koos korterit vaatamas ja soovis korterit hagejaga koos korduvalt vaadata. Seega reageeris XX hageja tegevusele, mitte kostja tegevusele korteri pakkumisel müügiks. Asjaolu, et XX pöördus pärast otse kostja poole, ei tähenda, et hageja oleks oma kohustused jätnud täitmata. Kohtu hinnangul saab maakleri kohustuse osutada käsundiandjale lepingu sõlmimise võimaluse lugeda käesoleval juhul täidetuks sellega, et maakleri tegevuse tulemusena kostja korterile ostja otsimisel tegi ostja ostupakkumise otse müüjale. Olukorras, kus kostja eesmärk maaklerilepingu sõlmimisel on saada teada kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalustest, on tema huvid 1
2-24-19268 võrdselt tagatud olukorras, kus maakleri tegevuse tulemusena osutab maakler ise kolmanda isikuga tehingu sõlmimise võimalusele ja kus maakleri tegevuse tulemusena osutab kolmas isik ise kostjale endaga tehingu sõlmimise võimalusele. Seejuures ei välista hageja õigust maakleritasule asjaolu, et kostja väidetavalt ei teadnud, et XX oli enne kostjaga ühenduse võtmist olnud ühenduses hagejaga ja hagejaga koos käinud korterit vaatamas, kuna sellist tasu sissenõutavaks muutumise tingimust seadus ega leping ei sätesta.
27.Kohus loeb tõendatuks, et kostja sõlmis XXuga 17.09.2024 Vallimaa tn 21a – 12, Kuressaare asuva korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu (dtl 86 – 108), mille alusel kostja võõrandas korteri XXule 95 000 euro eest. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja on oma lepingulised kohustused täitnud ja maakleritasu on muutunud sissenõutavaks.
28.Pooled vaidlevad selle üle, mis on maakleritasu suurus. VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 4 sätestab, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Maakleritasu sõltuvusse seadmine osutatud teenuse tulemusest (müügihinnast) ei ole maaklerilepingu sätete dispositiivse iseloomu tõttu välistatud, kuid see peaks oma erandlikkuse ja ühte poolt kahjustava iseloomu tõttu olema selgesti kokku lepitud (vt RKTKo nr 2-181521/36, p 13).
29.Lepingu p 2 sätestas: „Kliendi poolt soovitud Vara müügihind on 109 000 eurot, mida võib muuta ainult kooskõlastatult Kliendiga. Müügihind sisaldab ka soovi korral korteris olevat sisustust. Lepingu p 5 sätestas: „Klient maksab Maaklerile Ülesande täitmise eest tasu viis (5) % Vara müügihinnast (sh käibemaks) Vara müügilepingu sõlmimise päeval (maaklertasu).“ Pooltel on erimeelsus selle üle, kas lepingu p-s 5 sätestatud „Vara müügihinda“ tuleb mõista poolte vahel kokku lepitud korteri pakkumishinnana või korteri tegeliku müügihinnana. Kohus on seisukohal, et mõistlik inimene pidi samadel asjaoludel mõistma, et „Vara müügihind“ ei ole mitte korteri tegelik müügihind, vaid poolte vahel kokkulepitud korteri pakkumishind. Esiteks puudub mõistlik põhjendus, miks peaks maakler leppima kokku maakleritasus, mille suurus ei ole talle etteennustatav, kuivõrd lõpliku hinnaotsuse teevad müüja ja ostja. Teiseks kui maakleritasu suurus oleks ka tegelikult seatud sõltuvusse tegelikust müügihinnast, siis ei oleks olnud lepingu p-s 2 kokkulepitud vara pakkumishinna ja selle muutmise võimaluse kajastamisel lepingus mõtet, sest lõpliku müügihinna otsustab igal juhul müüja (käesoleval juhul müüja võõrandaski korteri alla kokkulepitud pakkumise hinna). Kolmandaks ei ole pooled sõnaselgelt kokku leppinud, et p-s 5 sätestatud „Vara müügihinda“ tuleb mõista tegeliku müügihinnana (arvestades kohtuotsuse p-s 28 toodud Riigikohtu praktika kriteeriume). Neljandaks viitab asjaolule, et lepingu p-s 5 sätestatud „Vara müügihind“ tähendab poolte vahel p-s 2 kokku lepitud pakkumishinda, see et nii lepingu p-s 5 kui p-s 2 on „Vara müügihind“ tähistatud ühtemoodi, s.o suure algustähega. Üheski teises lepingu p-s ei ole mõistet „Vara müügihind“ kasutatud teistsuguses kontekstis, mistõttu on mõistlikule inimesele arusaadav, et lepingu p-des 2 ja 5 kajastatud „Vara müügihinda“ on mõeldud samas tähenduses, s.o poolte vahel kokku lepitud pakkumishinnana.
30.Pooled ei vaidle selles, et viimane poolte vahel kokku lepitud pakkumishind oli 97 000 eurot. 5% 97 000 eurost on 4850 eurot. Hagist nähtub, et kostja on hagejale tasunud 500 eurot. Kostja on nimetatud asjaolu omaks võtnud hagivastuses (p 2.13). Seega on kostja kohustatud hagejale tasuma maaklertasu 4850 – 500=4350 eurot. Kohus mõistab nimetatud summa kostjalt hageja kasuks välja.
31.VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hageja 6
2-24-19268 nõuab kostjalt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 30.09.2024. Kuigi kohus tuvastas kohtuotsuse p-s 27, et kostjal tekkis maakleritasu maksmise kohustus 17.09.2024 (nimetatud päeval sõlmisid kostja ja XX korteri võõrandamisele suunatud lepingu), siis on hageja õigustatud viivist nõudma hilisemast ajast, s.o 30.09.2024. Hageja on nõudnud viivist perioodi 30.09.2024 – 19.12.2024 eest summas 11,93 eurot. Kohtu hinnangul on viivisesumma põhjendatud ega ületa VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi arvutatud viivise suurust. Kohus mõistab nimetatud summa kostjalt hageja kasuks välja.
32.TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja on hagis nõudnud kostjalt viivise väljamõistmist alates 20.12.2024 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni maakleritasu täieliku tasumiseni. Kostja ei ole viivisenõudele sisulisi vastuväiteid esitanud. Kohus rahuldab hageja nõude.
33.Riigikohus on oma 09.02.20211 otsuses nr 3-2-1-138-10 p-s 29 asunud seisukohale, et advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele aidata kaasa kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke või vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid. Professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on seega vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Käesoleval juhul on kohus tuvastanud, et kostja on rikkunud hageja suhtes maakleritasu maksmise kohustust. kohustuse rikkumisega tekitatud ja hüvitamisele kuuluv kahju hõlmab VÕS § 128 lg 3 järgi ka kulusid kahjuhüvitise saamiseks, mh kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Kostja ei ole kahju hüvitamise nõudele sisulisi vastuväiteid esitanud. Kohtule esitatu kohaselt on hageja kandnud kohtueelselt õigusabikulusid summas 156 eurot, mille väljamõistmist hageja taotleb. Kohus loeb tõendatuks (dtl 54 – 55), et hageja on kohtueelses menetluses kandnud õigusabikulusid vähemalt 156 euro ulatuses. Kohtu hinnangul on advokaadi tegevused (kostjaga peetud kirjavahetuse analüüs, hagejaga suhtlemine ja kostjale e-kirjade koostamine) vajalik ja põhjendatud kulu. Advokaadi tunnitasu suurus on olnud 180 eurot (dtl 54). Üldiselt on kohtupraktikas tunnustatud, et kohtuvälise õigusabi saamiseks advokaadi poole pöördumine on mõistlik ja tunnustatud ning isik ei pea pöörduma odavama õigusabi saamiseks pöörduma õigusbüroosse. Seega on kohane hinnata, kas hageja lepingulisest esindaja vandeadvokaadi tunnihind vastab advokaadibüroode keskmisele tunnihinnale. Üldisemalt on Riigikohus pidanud viimaste aastate praktikas põhjendatud tunnitasu määradeks näiteks 170 eurot ilma käibemaksuta (RKTKm 27.02.2017, 3-2-1-159-16, p 24), 175 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo 02.06.2021, 2-19-5942), 190 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo 13.05.2020, 2-18-17536, p 18) ja 200 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo 03.04.2019, 2-16-3785, p 31.4). Eeltoodust tulenevalt mahub 180 eurot/h (ilma käibemaksuta) vandeadvokaadist lepingulise esindaja turuhinna piiresse ja tuleb seetõttu hinnata mõistlikuks. Kohus on seisukohal, et advokaadi tegevused on vajalikud ja põhjendatud kohtueelses menetluses. Seega mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja 156 eurot.
34.Hageja on taotlenud kostjalt kahjuhüvitiselt viivise väljamõistmist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras hagi esitamisele järgnevast päevast, s.o 20.12.2024, (VÕS § 113 lg 2) kuni kahjuhüvitise täieliku tasumiseni (TsMS § 367). Kohtu hinnangul on viivisenõue põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
35.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab 7
2-24-19268 pool, kelle kahjuks otsus tehti, lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kuna kohus rahuldab hagi täielikult, jäävad menetluskulud kostja kanda.
36.TsMS § 138 lg 1 sätestab, et menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Vastavalt TsMS § 138 lg-le 2 on kohtukulud riigilõiv ja asja läbivaatamise kulud.
37.Hageja on tasunud asjas riigilõivu summas 595 eurot. Kohus on kontrollinud, et vastavas ulatuses on riigilõiv laekunud. Riigilõiv on asjas vajalik ja põhjendatud kulu, olles hagimenetluse eelduseks.
38.TsMS § 144 p 1 sätestab, et kohtuvälised kulud on menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
39.Hageja õigusabikulud olid 3248,50 eurot 17,75 tunni eest tunnitasu määradega 165 eurot/h, 170 eurot/h, 195 eurot/h ja 210 eurot/h (dtl 141-142). Kostja vaidleb hageja õigusabikulude suurusele vastu.
40.Menetluskulude nimekirja kohaselt on 13.12.2024 toimingule kirjega „LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ vs XX (Xxx) kulunud 3 h ja 15 minutit ning 16.12.2024 toimingule kirjega „LVM Kuressaare OÜ vs XX (Xxx). Kokku 1 h 30 min, millest rahalise arvestuseta 1 h“ kulunud 30 minutit. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et kuna nimetatud toimingud ei sisalda selget viidet konkreetsele menetlustoimingule ega sellele, milliseid konkreetseid õigusabitoiminguid on tehtud, siis ei ole võimalik tuvastada, milliste konkreetsete toimingute ajakulu hüvitamist hageja taotleb. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kõnealuste toimingute ajakulu ei ole põhjendatud ega kuulu hüvitamisele.
41.Ülejäänud toimingute osas leiab kohus, et need on kooskõlas menetluse käiguga ja nende osas ei ole menetluskulude nimekirjas märgitud ajakulu ilmselt ülemäärane.
42.Eelpooltoodust lähtuvalt on kohtu hinnangul põhjendatud ja vajalikud hageja õigusabitoimingud kokku 14 tunni ulatuses.
43.Menetluskulude nimekirja kohaselt osutati hagejale õigusabi erinevate tunnitasu määradega alates 165 eurot/h kuni 210 eurot/h. Riigikohus on pidanud põhjendatud tunnitasu määradeks näiteks 170 eurot ilma käibemaksuta (RKTKm 27.02.2017, 3-2-1-159-16, p 24), 175 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo 02.06.2021, 2-19-5942), 190 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo 13.05.2020, 2-18-17536, p 18) ja 200 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo 03.04.2019, 2-16-3785, p 31.4). Hagejale osutatud õigusabi keskmiseks tunnitasu määraks on 185 eurot/h (käibemaksuta) (165 + 170 + 195 + 210 : 4). Võttes arvesse käesoleva tsiviilasja mahtu ja keerukuse astet, peab kohus käesoleval juhul põhjendatuks hageja lepingulise esindaja tunnitasu määra 185 eurot/h käibemaksuta, mis vastab ühtlasi ka keskmisele turuhinnale ja kohtupraktikale.
44.Eeltoodust tulenevalt on kohtu hinnangul põhjendatud hageja lepingulise esindaja kulu 2590 eurot (185 x 14).
45.Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista menetluskulu kokku 3185 eurot (riigilõiv 595 eurot + lepingulise esindaja kulu 2590 eurot).
46.Vastavalt TsMS § 177 lg-le 4 märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Hageja on vastava taotluse esitanud. (allkirjastatud digitaalselt) Siiri Malmberg kohtunik 8
2-24-19268
Kohtuotsus jõustus osaliselt, tühistatud osaliselt Tallinna Ringkonnakohtu 20.02.2026 lahendiga.
9
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.