LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ hagi N.S-i vastu maakleri tasu väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 27. mai 2025. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
N.S-i apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
5069,93 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja: LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ (registrikood 14106280), lepinguline esindaja vandeadvokaat PirkkaMarja Põldvere Kostja: N.S (isikukood XXX), lepinguline esindaja Birgit Riivits
Istungi toimumise aeg
4. veebruar 2026
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 27. mai 2025. a otsus osas, millega maakohus mõistis N.S-ilt LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ kasuks välja maakleritasu 4250 eurot ületavas osas, samuti menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse kindlaksmääramise osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista N.S-ilt LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ kasuks välja maakleritasu 4250 eurot, jätta hagi 100 euro ulatuses rahuldamata ning menetluskulud 90% ulatuses N.S-i ja 10% ulatuses LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ kanda. Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus muutmata.
Kohtulahendi tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:
3.1.Rahuldada LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ hagi osaliselt.
3.2.Mõista N.S-ilt LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ kasuks välja maakleritasu 4250 eurot, 19. detsembri 2024 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 11,93 eurot ja viivis maakleritasult võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 20. detsembrist 2024 kuni kohustuse täitmiseni.
3.3.Jätta LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ nõue N.S-ilt maakleritasu väljamõistmiseks 100 euro ulatuses rahuldamata.
3.4.Mõista N.S-ilt LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ kasuks välja kahjuhüvitis 156 eurot ja viivis sellelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 20. detsembrist 2024 kuni kohustuse täitmiseni.
3.5.Jätta poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 90% ulatuses N.S-i kanda ja 10% ulatuses LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ (hageja) esitas 19.12.2024 Pärnu Maakohtule N.S-i (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista maakleritasu 4350 eurot, kahjuhüvitise 156 eurot, 19.12.2024 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 11,93 eurot ja edasiulatuva viivise seadusjärgses määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
1.1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 21.06.2023 maaklerilepingu nr 20230608KE. Lepingu p 1 järgi pidi hageja vahendama kolmanda isikuga korteri asukohaga Vallimaa 21A-12, Kuressaare müügilepingu sõlmimist selliselt, et otsib korterile ostja ja osutab temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Lepingu p 3 kohaselt jäi kostjale korteri isemüügi õigus. Lepingu p 5 kohaselt pidi kostja maksma hagejale lepingu täitmise eest 5% korteri müügihinnast (sh käibemaks) müügilepingu sõlmimise päeval.
1.2.Hagejaga võttis 23.07.2024 ühendust C, kes leidis korteri hageja kuulutuse peale ja soovis seda vaatama minna. Hageja teavitas sellest ka kostjat. Hageja näitas Cle korterit 24.07.2024. Kokku vahetasid hageja ja C korteriga seoses umbes 10 kirja. 08.08.2024 avaldas kostja soovi langetada müügihind 97 000 eurole. 02.09.2024 avaldas C hagejale soovi korterit uuesti 2
2-24-19268 vaatama minna, andes mõista, et tema ostusoov on kindel. Hageja pidas Cga läbirääkimisi korteri vaatamise aja üle, kuid kindlat aega kokku ei lepitud.
1.3.Kostja teatas 18.09.2024, et leidis korterile ostja. Hageja palus kostjal edastada ostja andmed, mida kostja ei teinud. 20.09.2024 selgus, et kostja müüs korteri Cle.
1.4.Hageja täitis lepingu, mistõttu on tal õigus maakleritasule. C soov korter osta tekkis hageja tegevuse tulemusena. Asjaolu, et hageja ei osutanud nimeliselt Cle kui kolmandale isikule, kellega kostjal on võimalik leping sõlmida, ei muuda olematuks hageja tehtud tööd lepingu sõlmimise eesmärgi saavutamiseks. Hageja tegi kõik mõistlikud ettevalmistused, et viia C ja kostja kokku kohe, kui C vaatab korteri uuesti üle. Hageja ei rikkunud hoolsus- ega lojaalsuskohustust.
1.5.Vastavalt lepingule arvestatakse maakleritasu hageja ja kostja vahel kokku lepitud korteri pakkumishinnalt, mitte korteri müügihinnalt. Hagejal on seega õigus 5%-le 97 000 eurolt. Kostja tasus hagejale vaid 500 eurot. Hagejal on kostja vastu ka varalise kahju nõue 153 eurot kohtueelsete õigusabikulude eest. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2.1.Hagejal ei ole õigust maakleritasule, sest ta jättis lepingu täitmata. Hageja ei teavitanud kostjat potentsiaalsest ostuhuvilisest ega sellest, et maakler tutvustas talle kostja korterit. Seega ei leidnud hageja kostja korterile ostjat ega loonud eeldusi müügilepingu sõlmimiseks.
2.2.Kostja avaldas ka ise korteri müügikuulutuse erinevates Facebooki kinnisvaragruppides. C pöördus kostja poole korteri ostusooviga ja käis korterit vaatamas koos kostja emaga. Kostja pidas Cga seoses korteri müügiga läbirääkimisi ja saavutasid kokkuleppe. Asjaolu, et C oli suhelnud ka hagejaga ja käis temaga korterit vaatamas, selgus alles pärast korteri müügilepingu sõlmimist.
2.3.Hageja tasunõue ei ole kooskõlas lepingu ega seadusega. Lepingus ei ole kokkulepet, et maakleritasu saamine ei sõltu hageja vahendusel lepingu sõlmimisest ehk vaid ostjale korteri tutvustamisest. Kostja tasus 500 eurot, lootes saavutada hagejaga kohtuväline kokkulepe.
2.4.Hageja rikkus lojaalsus- ja hoolsuskohustust. Hageja ei edastanud kostjale C soovi korteri hinna alandamiseks. Hageja andis Cle valeinfot, väites, et korteril on mitmeid ostuhuvilisi. Samas kostjale edastas hageja vaid ühe ostupakkumise. Lisaks ei saanud C hageja vahendusel korteri kohta piisavalt infot, sh ei olnud tal võimalik tutvuda keldriga. Selle asemel, et pidada hinnaläbirääkimisi, tegi hageja Cle ettepaneku osta teine korter.
2.5.Hageja arvestas maakleritasu valesti. Korteri tegelik müügihind oli 95 000 eurot, millest 5% on 4750 eurot. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Maakohus rahuldas hagi ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja 4350 eurot, seisuga 19.12.2024 sissenõutavaks muutunud viivise 11,93 eurot ja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatuna põhivõla tasumata jäägilt kuni põhivõla tasumiseni ning kahjuhüvitise 156 eurot ning sellelt viivise alates 20.12.2024 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätesatud määras kuni kahjuhüvitise tasumiseni. Kohus jättis menetluskulud kostja kanda ja 3
2-24-19268 mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise 3185 eurot ja viivise sellelt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
3.1.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud: - pooled sõlmisid VÕS § 658 lg 1 mõttes maaklerilepingu; - hageja koostas lepingu täitmiseks korteri müügikuulutused ja avaldas need kinnisvara müügiportaalides www.kv.ee ja www.kinnisvara24.ee; - hageja käis huvilistele korterit mitmel korral näitamas, ühel korral tegi huviline konkreetse hinnapakkumise, mille hageja kostjale edastas ja mille kostja tagasi lükkas; - C võttis 23.07.2024 hagejaga hageja avaldatud müügikuulutuse peale ühendust ja soovis minna kostja korterit vaatama, hageja näitas 24.07.2024 Cle korterit; - C võttis 27.08.2024 hagejaga uuesti ühendust ja tundis huvi, kas korter on veel alles ja soovis lisainformatsiooni kommunaalkulude kohta. Samal päeval vastas hageja, et korter on alles ja märkis, et sellel on mitu huvilist. Hageja edastas teabe kommunaalkulude kohta (saates kolm arvet); - C avaldas 02.09.2024 hagejale, et ta soovib korterit uuesti vaatama tulla ja kinnitas ostusoovi, kui hinnas saab läbi rääkida. Hageja pakkus 02.09.2024 Cle võimalust korteri näitamiseks, kuid Cle ei sobinud pakutud aeg; - kostja müüs 17.09.2024 korteri Cle hinnaga 95 000 eurot.
3.2.Hageja täitis maaklerlepingust tulenevaid maakleri kohustusi. Kohustustest jäi täitmata see, et hageja ei osutanud suhtes kostjaga Cle kui isikule, kellega on võimalik korteri müügileping sõlmida, sest C ei leppinud hagejaga korteri vaatamise aega kokku ega teinud hagejale konkreetset ostupakkumist.
3.3.C selgitused on vastuolus asjas esitatud muude dokumentaalsete tõenditega, mistõttu ei ole tema selgitused usaldusväärsed. C väidab, et tal oli hagejaga ainult üks kokkupuude, kui ta käis hagejaga korterit vaatamas. Samas avaldas C 02.09.2024 e-kirjas hagejale soovi korterit uuesti vaatama minna ja väljendas ostuhuvi, kui hinda on võimalik vähendada. Samuti ei ole tõene C kirjutatu selle kohta, et ta pidi (korduvalt) kommunaalkulude kohta infot küsima, mille peale hakkas hageja talle hoopis teist korterit pakkuma. Tõenditest nähtub, et hageja pakkus Cle minna vaatama Niidu 8 majas asuvat korterit 27.07.2024, s.o kolm päeva pärast seda, kui C käis hagejaga esmakordselt vaatamas kostja korterit. Hageja edastas Cle teabe korteri kommunaalkulude kohta 27.08.2024, s.o ca kuu aega hiljem. Samuti järeldub C kirjast, nagu oleks hageja ise pakkunud uut aega korteri vaatama minemiseks, kuid tegelikult võttis C korteri uuesti vaatama minemiseks hagejaga ise ühendust. Arvestades, et C avaldas hagejale uuesti soovi korterit vaatama minna ja väljendas ostuhuvi, kui hinnas on võimalik läbi rääkida, ei mõjutanud väidetav infopuudus tegelikult C otsustusi müügiprotsessis.
3.4.Kuigi lepingu p 3 järgi oli kostjal korteri isemüügi õigus, reageeris C hageja tegevusele. Asjaolu, et C pöördus pärast otse kostja poole, ei tähenda, et hageja oleks oma kohustused jätnud täitmata. Maakleri kohustuse osutada käsundiandjale müügilepingu sõlmimise võimalusele, saab lugeda täidetuks sellega, et maakleri tegevuse tulemusena tegi ostja ostupakkumise müüjale.
3.5.Mõistlik inimene pidi samadel asjaoludel mõistma, et „Vara müügihind“ lepingu p-s 5 ei ole mitte korteri tegelik müügihind, vaid poolte vahel kokku lepitud korteri pakkumishind. Viimane kokku lepitud pakkumishind oli 97 000 eurot, millest 5% on 4850 eurot. Kuna kostja tasus hagejale 500 eurot, võlgneb ta hagejale veel 4350 eurot. Hageja viivisenõuded on põhjendatud. Samuti on põhjendatud hageja kohtueelsete õigusabikulude nõue.
4
2-24-19268
3.6.TsMS § 162 lg 1 alusel jäävad menetluskulud kostja kanda. Kohus nõustus osaliselt kostja vastuväidetega hageja õigusabikuludele ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja riigilõivu 595 eurot ja õigusabikulude 2390 eurot. Apellatsioonkaebus
4.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
4.1.Kaebuse kohaselt ei nõustu kostja kohtu järeldusega, et maakleri tasunõue saab sõltuda kolmanda isiku subjektiivsest käitumisest, mida hageja ei saanud kontrollida ega mõjutada. Eriti olukorras, kus hageja ei viinud kostjat ja ostuhuvilist kokku.
4.2.Kohus hindas vääralt C selgitusi ja leidis põhjendamatult, et need ei ole usaldusväärsed. C selgitusi tuleb mõista selliselt, et kuna hageja kinnitas 24.07.2024 ülevaatusel, et korteri hinnas tingida ei saa, siis sama ülevaatuse järgselt C kostjaga enam ühendust ei võtnud. Lisaks nähtub C selgitustest, et hageja ei võimaldanud juurdepääsu keldrile ja tal ei olnud andmeid kommunaalteenuste maksumuse kohta. Oluline ei ole see, millise konkreetse info saamine mõjutas C edasist otsustusprotsessi, vaid see, et pärast 24.07.2024 toimunud ülevaatust ei täitnud hageja oma kohustusi määral, mis oleks viinud lepingu sõlmimiseni. Maakohus jättis arvestamata, et hageja pakkus 27.07.2024 Cle teist korterit. Järelikult ei olnud Cl kostja korteri ostuhuvi. Kuna hageja ei vahendanud hinnaläbirääkimisi ega viinud osapooli kokku, ei täitnud hageja oma lepingulist kohustust. Kuna hageja ei kooskõlastanud kostjaga hinnaalandust ega teavitanud Cle võimalusest hinnas tingida, puudus hageja panus selles, et C kostjalt korteri ostis.
4.3.Kohtu järeldus nagu oleks C reageerinud hageja tegevusele, on väär. C selgitustest nähtuvalt oleks ta jõudnud kostjani ka hageja kaasabita. Maakleritasu oleks õigustatud, kui maakler oleks konkreetse ostuhuvilise kohta edastanud kostjale teabe, mille tulemusel oleks sõlmitud leping. Isegi kui oletada, et maakler otsis ostja, ei osutanud ta Cga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Ka ei ole hageja tõendanud, et kostja tegi Cga tehingu selle informatsiooni alusel, mille kostja sai hagejalt.
4.4.Kohtu järeldused on vastuolulised. Kohus möönab, et maakler jättis lepingujärgse kohustuse täitmata, sest maakler ei osundanud Cle kui ostjale. Samas leidis kohus, et C tegi kostjale ostupakkumise hageja tegevuse tulemusel. Et C ise ei võtnud hagejaga ühendust ega teinud pakkumist, näitab, et maakler ei teinud tööd piisava hoolsusega.
4.5.Kohus jättis hindamata Q selgitused, millest nähtub, et kostja tingimuseks ja eelduseks lepingu sõlmimisel oli maakleritasu tekkimise õigus juhul, kui hageja viib kostja kokku ostjaga.
4.6.Kohtu järeldus, et vara müügihinnana tuleb mõista korteri pakkumishinda, on väär. Keskmine inimene mõistab, et vara müügihind on tegelik müügihind. Ka lepingu p 5 viitab tegelikule müügihinnale.
4.7.Kohus jättis hindamata kostja väited seoses maakleri lojaalsus- ja hoolsuskohustuse rikkumisega.
4.8.Kohus rikkus menetluskulude hindamisel TsMS § 175 lg-t 1. Kostja jääb oma 02.05.2025 vastuväidete juurde.
5
2-24-19268 Vastustajate seisukoht
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus mõistis kostjalt hageja maakleritasuna välja enam kui 4250 eurot, samuti menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse kindlaksmääramise osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega mõistab kostjalt hageja kasuks välja maakleritasu 4250 eurot ja jätab hagi 100 euro ulatuses rahuldamata. Samuti jaotab ringkonnakohus uuesti menetluskulude. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
7.Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud (vt p 3.1 ülal), kuivõrd puuduvad kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks. Pooled vaidlevad ka ringkonnakohtus selle üle, kas kinnisvaramaakleri tasunõude rahuldamise eeldused on täidetud ja kui jah, siis milliselt summalt tuleb maakleri tasu arvestada.
8.VÕS § 664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule reeglina alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Maaklerilepingu puhul on maakleritasu maksmise tingimus seega see, et maaklerilepingu eesmärk peab olema saavutatud – vahendatud või osutatud leping sõlmitud. Maakleritasu nõude tekkimiseks peab maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel olema põhjuslik seos, st et lepingu sõlmimiseni on viinud just maakleri tegevus. Maakleri tegevus ei pea olema lepingu sõlmimise ainsaks põhjustajaks, küll aga peab olemas olema maakleri määrav panus selles, et leping sai sõlmitud. Maakleritasule õiguse tekkimiseks on oluline ka see, et maakleri tegevuse tulemusena on sõlmitud just see leping, mida käsundiandja maakleri poole pöördudes sõlmida soovis. VÕS § 664 lg 1 on siiski dispositiivne ja pooled võivad maakleritasu eeldusi ka täpsustada, s.o täpsustada, mille eest tasu makstakse, mh selles osas, mida lugeda „vahendamise ja osutamise tulemusena lepingu sõlmimiseks“. Kuna maaklerleping on oma olemuselt tasuline leping, peavad erikokkulepped, mis piiravad maakleritasu saamise õigust, nähtuma selgelt maaklerilepingust või olema tõendatud muude tõenditega (vt ka VÕS III komm (2021), § 664, p 3.1.2 ja RKTKo 11.06.2025, 2-23-130056/47).
9.Siinsel juhul nägi maaklerileping ette, et klient maksab maaklerile tasu ülesande täitmise eest. Ülesannet defineerib leping järgmiselt (lepingu punkt 1): maakler vahendab kliendile kolmanda isikuga (ostjaga) kinnisvara müügilepingu sõlmimist selliselt, et otsib varale ostja ja osutab temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele (dtl 10). Kostja peamine etteheide hagejale seisnebki selles, et hageja ei täitnud kohustust viia ostja ja kostja kokku, s.t ei osutanud kostjale ostjaga lepingu sõlmimise võimalusele. Kostja leiab, et seetõttu on ülesanne täitmata ja hagejal tasu nõudeõigust ei ole. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Maakohus leidis õigesti, et maakleritasu saamise eeldused on siinsel juhul täidetud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.
6
2-24-19268
9.1.Maakohtu otsus ei ole vastuoluline. Maakohus märkis õigesti, et hagejal jäi täitmata kohustus osutada kostjale ostjaga lepingu sõlmimise võimalusele (lepingu p 1 nimetatud osutamiskohustus), kuna ostja ei leppinud hagejaga korteri vaatamise aega kokku ega teinud hagejale konkreetset ostupakkumist. Maakohus leidis õigesti, et antud juhul on maakleril siiski tasunõue, kuna maaklerlepingu eesmärk sai täidetud seeläbi, et ostja huvi tekkis ja ta pöördus müügilepingu sõlmimiseks otse kostja poole maakleri tegevuse tulemusel. Ostumüügileping, mida kostja maakleriga lepingut sõlmides soovis, sai sõlmitud.
9.2.Kolleegium ei nõustu kostja lepingu punktile 1 antud grammatilise tõlgendusega, nagu oleks maakleril tasunõue üksnes siis, kui maakler on lisaks ostja leidmisele, andnud kostjale ostjast isiklikult teada. Samuti ei ole veenvad kostja selgitused selle kohta, et mõistlik inimene võis maaklerilepingut selle sõlmimise ajal selliselt mõista. Arvestades maaklerlepingu eesmärki (vt ka (VÕS § 658 lg 1), pidi maakleri tegevus viima ostjaga müügilepingu sõlmimiseni. See nõue on antud juhul täidetud. Maakohus tuvastas, et ostjal tekkis huvi kostja korteri vastu nimelt maakleri tehtud töö tulemusel 23.07.2024, mis viiski ostja selleni, et ta pöördus hiljem otse kostja poole. Õige ei ole ka kostja väide, nagu oleks ostjal pärast korteri maakleriga koos ülevaatamist 24.07.2024 puudunud soov korter osta. Maakohus tuvastas ka selle, et ostja oli maakleriga kirjavahetuses veel kuni septembri alguseni. Nimelt avaldas ostja maaklerile soovi korterit veelkord näha ja astuda hinnaläbirääkimistesse. Selleks pakkus maakler ka võimaluse. Kuna seejärel suhtlus katkes ostja tegevuse, mitte maakleri tegevusetuse tõttu, ei ole tegemist olukorraga, kus maakler oleks jätnud lepingujärgsed kohustused täitmata või loobunud käsundi täitmisest.
9.3.Asjaolu, et lepingu järgi oli kostjal ka nn isemüügiõigus, ei oma siinse asja lahendamisel tähtsust, kuna ostja pöördus otse kostja poole alles augustis/septembris 2024 (ringkonnakohtu istungi protokoll, ajamärge 00:23:45), seega pärast maakleri tegevuse tulemusel huvi tekkimist objekti vastu. Arutlus selle üle, millal tekkis ostjas siseveendumus, et ta korterit osta soovib, ei oma aga lepingu p-s 1 ja VÕS § 664 lg-s 1 sätestatut arvestades tähtsust. Samuti ei oma tähtsust kostja väide, et ta müügilepingu sõlmimise ajal ei teadnud, et ostja oli varem suhelnud ka maakleriga.
9.4.Maakohus ei ole eksinud tõendite, sh ostja kirjalike selgituste hindamisel. TsMS § 232 lg 1 kohaselt peab kohus hindama seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustama oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Maakohus ei ole nende nõuete vastu eksinud. Seejuures ei oma maakleri tasunõude sissenõutavaks muutumise seisukohast tähtsust väide, nagu oleks ostja pidanud kommunaalkulude kohta küsima teavet korduvalt, nagu oleks maakleril puudunud ligipääs keldrile ega see, et maakler viitas ostjale, et tal on peale kostja korteri pakkumises veel teinegi korter.
9.5.Kostja rangelt grammatiline tõlgendus viib ebaõiglasele järeldusele, nagu kaotaks maakler tasunõude ainuüksi põhjusel, et ostja katkestab suhtluse maakleriga ja pöördub ise otse müüja poole. Selline tõlgendus ei ole kooskõlas maaklerlepingu eesmärgiga. Teistsugust järeldust lepingu eesmärgist ja poolte tahtest maaklerlepingu sõlmimisel ei saa teha ka kostja viitest esialgse maakleri Q selgitustele. Q selgitas samuti, et maakleril tekib tasunõue siis, kui müügileping sõlmitakse maakleri leitud ostjaga, kuid ei teki siis, kui see sõlmitakse kostja enda leitud ostjaga (dtl 79). Siinsel juhul oli tegemist maakleri leitud ostjaga.
9.6.Riigikohus on sarnases küsimuses varem selgitanud, et maakleri kohustuste täitmise hindamisel on olulised käsundiandja sõlmitava lepingu n.ö identiteet – kui maakler leiab käsundiandjale ostja, kuid käsundiandja jätab seejärel maakleri lepingu sõlmimise protsessist 7
2-24-19268 kõrvale ja sõlmib ostjaga lepingu mõnevõrra teistsugustel tingimustel, kui ta maakleriga kokku leppis, on maakleril siiski õigus saada kokkulepitud tasu, kui käsundiandja saavutab sõlmitava lepinguga olulises osas maaklerilepinguga silmas peetud eesmärgi (RKTKo 11.06.2025, 2-23130056/47, p 13). Samuti on Riigikohus selgitanud, et VÕS § 664 lg 1 järgi võib maakleri õigus saada maakleritasu tekkida ka üksnes tema osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest, kuid seadusega võib vastuolus olla selline kokkulepe, mis annab täielikult või põhiosas maaklerile tasunõude lepingu sõlmimisel, kui maakleril ei ole tehinguni jõudmisel kas üldse mingit rolli või on see roll minimaalne (RKTKo 13.11.2013, 3-2-1-123-13, p 21). Siinsel juhul ei olnud maakleri roll minimaalne ja ta oli tehingu tegemiseks tööd teinud. Maakohus tuvastas, et maakler oli ostjaga kontaktis, käis temaga korterit vaatamas ja pidas hiljem kirjavahetust, sh edastas talle küsitud infot. Neid asjaolusid apellatsioonimenetluses vaidlustatud ei ole. Väide, nagu ei oleks hagejal olnud korteri müümisel panust, ei ole seega õige. Kostja ei vabane seetõttu maaklerile tasu maksmisest ainuüksi põhjusel, et ostja katkestas suhtlemise maakleriga ja pöördus otse müüja poole.
9.7.Kostja väide, nagu tuleks olukorras, kus ostja pöördub lepingu sõlmimiseks otse müüja poole, andmata maaklerile võimalust ostja huvi müüjale osutada, tasuda maakleritasu maakleri tegelikult tehtud töö eest 500 eurot, on tõendamata. Sellist tasukokkulepet maaklerlepingust ei nähtu ja kostja ei ole sellise tasukokkuleppe olemasolu tõendanud ka ühegi muu tõendiga.
9.8.Maakohus ei ole rikkunud ka kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Siinse asja lahendust ei mõjuta kostja väited maakleri lojaalsus- ja hoolsuskohustuse rikkumise kohta. Nimelt heidab kostja hagejale ette, et andis ostjale valeinfot ostuhuviliste olemasolu kohta, ei omanud korterist piisavat ülevaadet ja pakkus ostjale hoopis teist korterit. Need asjaolud ei ole aga VÕS § 664 lg 1 ega lepingu p 1 kohaselt maakleri tasu sissenõutavaks muutumise seisukohast olulised. Kostja väidab küll üldsõnaliselt, et võis saada nende asjaolude tõttu rahalist kahju, sest võibolla oleks ta saanud müüa korteri kõrgema hinnaga, kuid ei ole hageja vastu ühtegi rahalist nõuet ega hinna alandamise nõuet esitanud. Kostja väide, nagu oleks maakler jätnud ostja hinna alandamise soovi kostjale edastamata ega asunud dialoogi, ei ole aga õige. Maakohus tuvastas õigesti, et suhtluse katkestas ostja, kes maaklerile enam ei vastanud, mitte maakler, kes jäi ootama ostja sisendit korteri teiseks ülevaatamiseks sobiva aja kohta.
10.Eeltoodust tulenevalt jõudis maakohus õigesti järeldusele, et hagejal on maaklerlepingust tulenev tasunõue kostja vastu. Maakohus leidis aga ekslikult, et maakleri tasu suuruse arvestamisel tuleb aluseks võtta maakleri ja kostja vahel viimati kokku lepitud pakkumishind. Maakleritasu tuleb arvestada korteri tegelikult müügihinnalt.
10.1.Maakleritasu suurus lepitakse reeglina kokku maaklerlepingus (VÕS § 665). Lepingu p 5 kohaselt peab klient maksma maaklerile ülesande täitmise eest tasu 5% Vara müügihinnast (sh käibemaks) vara müügilepingu sõlmimise päeval. Maakohtu järeldus, et termini „Vara müügihind“ all mõeldi tegelikult pakkumishinda, ei ole kooskõlas lepingu p 5 sõnastusega ja sellist järeldust ei saa teha ka koostoimes lepingu p-s 2 sätestatuga. Ka lepingu p 2 ei viita pakkumishinnale. Punkti 2 kohaselt oli kliendi poolt soovitud Vara müügihind 109 000 eurot, mida võis muuta ainult kooskõlastatult kliendiga. Asjaolust, et leping reguleerib müügihinna muutmist, ei järeldu, et pooled oleksid „Vara müügihinna“ asemel silmas pidanud pakkumishinda ja ei käsitlenud esialgset müügihinda kui hinda, millega müüja oleks tegelikult soovinud asja võõrandada, nagu leidis maakohus. Seetõttu ei saa „Vara müügihinnana“ ka punktis 5 käsitleda pakkumishinda.
10.2.Teistsugust järeldust ei saa teha maakohtu viidatud Riigikohtu selgitusest, mille järgi ei ole maakleritasu sõltuvusse seadmine osutatud teenuse tulemusest (müügihinnast) maaklerilepingu 8
2-24-19268 sätete dispositiivse iseloomu tõttu välistatud, kuid see peaks oma erandlikkuse ja ühte poolt kahjustava iseloomu tõttu olema selgesti kokku lepitud (vt RKTKo nr 2-18-1521/36, p 13). Viidatud asjas oli küsimus selles, kas käsundiandja vabaneb maakleritasu maksmise kohustusest, kui ta lepib kolmanda isikuga kokku soovitud müügihinnast madalama hinna. Siinses asjas ei ole küsimus maakleritasu saamise õiguses, vaid tasu arvestamise kokkuleppe tõlgendamises. Samuti ei saa teistsugust järeldust kokkuleppe sisu kohta teha hageja väidetust, et ostuhind oligi väiksem just seetõttu, et kostja jättis maakleri tehingu tegemisest kõrvale.
11.Maakohus tuvastas, et kostja võõrandas korteri hinnaga 95 000 eurot. Kooskõlas lepingu p-ga 5 on maakleril seega õigus tasule 4750 eurot. Arvestades, et kostja tasus hagejale 500 eurot, võlgneb ta hagejale veel 4250 eurot. Kuna maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 4350 eurot, tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse kostjalt hageja kasuks 100 euro väljamõistmise osas. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtul ei ole alust muuta maakohtu otsust ka osas, millega maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks ajavahemiku 30.09.2024 kuni 19.12.2024 eest välja sissenõutavaks muutunud viivise 11,93 eurot. Kuigi viivis 4250 eurolt nimetatud ajavahemiku eest on 115,22 eurot, ei või kohus otsuses ületada nõude ega apellatsioonkaebuse piire (TsMS § 439 ja § 651 lg 1). Seega ei saa kohus mõista kostjalt hageja kasuks välja enam, kui hageja hagiavalduses taotles.
12.Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust, tuleb muuta ka maakohtu määratud menetluskulude jaotust (TsMS § 173 lg 3 esimene lause). Hageja nõudis hagiavalduses kostjalt 4350 euro, viivise ja kohtueelsete õigusabikulude väljamõistmist. Käesoleva otsusega rahuldatakse hagi osaliselt. Hagi jääb rahuldamata põhinõude osas 100 euro ulatuses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades hagi rahuldamise ulatust, samuti asjaolu, et hagi jääb osaliselt rahuldamata, kuna kostja maakleritasu arvestamise põhimõtteid puudutavad vastuväited olid põhjendatud, kuid need moodustasid väikese osa kogu vaidluse mahust, leiab kolleegium, et poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud on õiglane jätta 90% ulatuses kostja ja 10% ulatuses hageja kanda.
13.Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu määratud menetluskulude jaotust, määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras pärast käesoleva otsuse jõustumist (RKTKo 02.11.2018, 2-16-14924, p 21). Kuna menetluskulude rahaline suurus tuleb kindlaks määrata uuesti maakohtus, ei pea ringkonnakohus otstarbekaks vastata apellatsioonkaebuse etteheitele maakohtu poolt hageja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise kohta. (allkirjastatud digitaalselt)
9
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.