Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Indrek Ausmeel (hageja) esitas 20. septembril 2017 Tartu Maakohtule hagiavalduse LAVO Kaubanduse Osaühingu (kostja) vastu müügilepingust tuleneva eseme puuduste parandamiskulude hüvitamiseks. Hageja palus mõista kostjalt välja 3782 eurot 40 senti. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 23. septembril 2013 kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu esemeks oli kostjale kuuluv 1⁄4 suurune mõtteline osa kinnistust aadressil XXX, Viljandi. 2014. aasta oktoobri keskpaigas, kui algas uus kütteperiood, tekkisid probleemid pliidi kütmisega. Korstnapühkija poolt küttekolde ülevaatamisel selgus, et korstnajala ja truubi vahel on tekkinud lõhed. Elamu üle vaadanud ehitusspetsialist selgitas, et keldrikorrusel on põranda tala korralikult toestamata, olemasolevad talad on tohletanud ja mädad, mistõttu on esimese korruse põrand vajunud ja korstnajala ja truubi vahele on tekkinud lõhed. Kostja ei teavitanud hagejat lepingu sõlmimisel ega ka eelnevalt, et keldri lagi vajab toestust, vältimaks, et esimese korruse põrand ära vajub. Korteris oli tehtud värske remont ning kinnisasja üleandmisel hageja neid puudusi ei näinud. Hageja pöördus 12. detsembril 2014 kostja poole nõudega lepingu esemel olevad puudused parandada. Pooled leppisid suuliselt kokku, et kostja likvideerib puudused, s.o toestab talad ja kui see ei ole võimalik talade halbade olukorra tõttu, siis paneb uued talad omal kulul. Kokku lepiti ka remont esimese korruse ruumis ulatuses, mis on tinginud põranda äravajumise, s.o pliidi korstnajala ja truubi vahelised praod. Kostja saadetud ehitaja käis puudusi likvideerimas 2015. aastal vähemalt neljal korral. Teostatud tööd on olnud ebakvaliteetsed, kuna 2016. aastaks on esimese korruse põrand uuesti ära vajunud ja korstnajala ning truubi vahel on tekkinud veelgi suuremad vahed. Hageja pöördus 6. septembril 2016 kostja poole vastava nõudekirjaga. Kostja lubas puudused likvideerida, kuid jättis puudused kõrvaldamata. 20. detsembril 2016 esitas hageja kostjale asja ebaõnnestunud parandamise ja puuduse uuesti parandamisest keeldumise tõttu kahju hüvitamise nõude.
Müügilepingu p-s 4.1 lepiti kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse üle lepingu sõlmimise päeval, 23. septembril 2013. Asja puudus ilmnes oktoobri keskpaigas 2014. Hageja on asja lepingutingimustele mittevastavusest kostjale teavitanud mõistliku aja jooksul. Kostjale on antud võimalus asjal olev puudus parandada. Kostja poolt asja parandamine on ebaõnnestunud ning kostja ei ole nõus asja uuesti parandama. Kostja ei ole hüvitanud asja parandamisega kaasnevaid kulutusi. Kostja parandustööd ei õnnestunud, seega on hagejal õigus lasta parandus teha kolmandal isikul ja nõuda kostjalt mõistlike kulutuste hüvitamist. Baumer Ehitus OÜ oktoobris 2014 tehtud hinnapakkumise kohaselt on asjal puuduse parandamise tasu koos käibemaksuga 3782 eurot 40 senti, mille kostjalt väljamõistmist hageja taotleb.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ning vaidles hagiavalduse aluseks olevatele asjaoludele vastu. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Tegemist on umbes 60 aastat tagasi ehitatud vana elamuga, mille eluruume renoveeriti. Tööde hulka ei kuulunud konstruktsioonide parendamine. Enne müügilepingu sõlmimist tutvus hageja esindaja Sirje Ausmeel kinnisasja seisukorraga ning talle selgitati olukorda, et elamu keldrisse võib koguneda suurvete ajal tulvavesi, mis võib hoone konstruktsioonidele mõjuda negatiivselt. Ülevaatuse käigus tutvuti vana maja seisukorraga, sealhulgas keldriga, kus paiknevad kõnealused talad. Töömehe tehtud parandustööd ei olnud ebakvaliteetsed. Tegemist on vana majaga. Amortisatsiooni käigus jätkus hoone kandekonstruktsioonide deformatsioon, millele juhiti ka hageja tähelepanu. Keldris kandekonstruktsioonide seisukorda pidanuks hageja märkama juba varem ja millest oleks tulnud koheselt kostjat teavitada. Nõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul peale väidetavate puuduste ilmnemist. Müügilepingu sõlmimisel ei olnud põranda talad sellises seisukorras, mis vajanuks kohest remonti või nende väljavahetamist. Hoone omanik peab suhtuma heaperemehelikult hoone heakorda (sh ventileerimine) ja jälgima selle konstruktsioonide seisukorda ning vajadusel teostama remonttöid.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 23. oktoobri 2018 otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 3782 eurot 40 senti. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskuluna 2256 eurot. Maakohus mõistis kostjalt riigituludesse välja riigilõivu summas 325 eurot. Vaidlust ei ole, et peale müügilepingu sõlmimist ilmnes, et põrand on vajunud ja sellest tekkisid korstnajala ja truubi vahele lõhed. Maakohus leidis, et müüja ei teavitanud ostjat majaosa tegelikust olukorrast. Põhjendamata ja tõendamata on kostja väide, et hageja ise on süüdi selle olukorra tekkimises (võlaõigusseaduse (VÕS) § 218 lg 1). Eksperdi arvamusega on tõendatud, et antud puudused ei ole tuvastatavad asja tavapärasel välisel ülevaatusel tavalist hoolsust rakendades, v.a juhul, kui esimese korruse põrand õõtsunuks tugevalt ehk peale hüpates ostueelsel ajal, nagu ta õõtsub praegu. Kostja on avaldanud, et tegemist oli vana elamuga, mille kandekonstruktsioonid olid amortiseerunud ning mida teadis väga hästi ka hageja. Talle selgitati olukorda, et elamu keldrisse võib koguneda suurvete ajal tulvavesi, mis võib hoone konstruktsioonidele mõjuda negatiivselt. Tegemist on ca 60 aastat tagasi ehitatud elamuga, mille eluruume on kostja vaid renoveerinud, konstruktsioone parendamata.
Müügilepingus ei ole märgitud, et asja ülevaatamisel oleks müüja juhtinud ostja tähelepanu sellele, et kandekonstruktsioon on amortiseerunud. Maakohus leidis, et ei ole tõendatud, et puitkonstruktsioonide pehkimine ja mädanemine on toimunud ainult ajavahemikus 23. september 2013 (ostu-müügi aeg) kuni 2014. aasta oktoober (puuduste ilmnemine). Samuti ei ole tõendamist leidnud, et see toimus hageja süül. Hageja esitas Baumer Ehitus OÜ hinnapakkumise, mille kohaselt läheb puuduste parandamine maksma 3782 eurot 40 senti.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada tervikuna ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Alternatiivselt, hagi rahuldamise korral, palub kostja vähendada kostjalt hageja kasuks väljamõistetavat hüvitist ulatuses, mille eest vastutab hageja ise, s.o vähemalt 75% võrra. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Hagejal puudus õigus tugineda lepingu eseme võimalikele puudustele. Hageja vaatas enne müügilepingu sõlmimist lepingu eseme üle ja ei omanud lepingu sõlmimisel kostjale lepingu eseme seisundi osas mingeid pretensioone. Hageja väide, et tal ei olnud võimalik keldriruumi üle vaadata, on paljasõnaline ning tõendamata. Müügilepingu p 2.2.1 ja p 2.2.6 saab tõlgendada selliselt, et lepingu esemel vastavat puudust lepingu sõlmimise ja lepingu eseme üleandmise ajal üldse ei eksisteerinud. Seega kostja ei vastuta (VÕS § 218 lg 1). Kui lugeda, et hageja viidatud puudus oli kinnisasjal olemas juba selle üleandmise ajal, siis pidi hageja olema sellest puudusest teadlik. Hagiavaldusele lisatud menetlusabi taotluse kohaselt on hageja ehitus- ja puidutisler, seega pidi ta olema võimeline puidukonstruktsioone seisundit ja neil olemasolevaid puudusi märkama. Kui kohus leiab, et lepingu eseme puudused eksisteerisid juba kinnisasja üleandmise ajal, siis on kostja vastutus välistatud, kuna hageja ei ole kinnisasjal tekkinud puudustest mõistliku aja jooksul kostjat teavitanud (VÕS § 220 lg 3). Mingil juhul ei saa mõistlik tähtaeg olla pikem kui tarbijalemüügi kohta sätestatud erireegel ette näeb, s.o kaks kuud (VÕS § 220 lg 1). Hageja ei ole menetluses tõendanud, millal ta sai teada müügilepingu puudustest. Hageja 12. detsembri 2014 nõudekirjas on märgitud 2014. aasta oktoobri keskpaik ning et probleemid tekkisid pliidi kütmisel. Arvestades, et kütteperiood algab augustis või septembris, pidi hageja teadma puudustest igal juhul rohkem kui kaks kuud enne nõudekirja esitamist kostjale. Maakohus on jaganud valesti tõendamiskoormise tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg-st 1. Hageja peab tõendama, et mittevastavus oli olemas juba riisiko ülemineku ajal, s.o müügilepingu sõlmimise ajal. Hageja ei ole kinnisasja suhtes rakendanud hea omaniku hoolsust ning vastutab ise tekkinud puuduse eest. Hageja ei täitnud omandi korrashoiu ja hooldamise kohustust alates müügilepingu sõlmimisest 23. septembril 2013 kuni puuduste väidetava avastamise ajani oktoobris 2014. Põrandatalad jõudsid saada sedavõrd suures ulatuses niiskusekahjustusi, et hageja kasutuses olevas eluruumis hakkas põrand vajuma. Arvestades, et kahju on osaliselt tingitud hageja poolt oma omanikukohustuste rikkumisest, tulnuks kahjuhüvitist vähendada vastavalt VÕS § 139 lg-tele 1 ja 2. Hageja ei olnud olukorda kõrvaldanud ka kohtulikult määratud ekspertiisi käigus paikvaatluse teostamise ajaks (mis toimus 1. ja 17. juunil 2018). Seega oli olukord ekspertiisi teostamise ajaks muutunud sedavõrd kriitiliseks eelkõige just hageja enda tegevusetuse tõttu. Ekspertiisist võib lugeda, et niiskuse ligipääsemise takistamata jätmise tõttu pika aja jooksul, s.o perioodil 23. september 2013 – 30. juuni 2018, muutus põrand sisuliselt kasutuskõlbmatuks.
Ekspertiisiaktiga ei ole tõendatud, kas hageja poolt väidetavad puudused eksisteerisid ka juba müügilepingu sõlmimise ajal või mitte. Ekspertiis on teostatud alles viis aastat peale müügilepingu sõlmimist ega saa peegeldada asja seisundit müügilepingu sõlmimise ajal. Samas on ekspertiisiaktis selgitatud, et seesugused keldriruumi puitlae niiskuskahjustused võivad areneda ka väga kiiresti (ekspertiisiakti lk 12). Kahju, mille hüvitamist hageja nõuab, on tekkinud täielikult või vähemasti suuremas osas hageja tegevusetuse tõttu.
5.Hageja palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hagejal on õigus tugineda lepingu eseme võimalikele puudustele (VÕS § 218 lg 21). Kostja ei teavitanud hagejat lepingu sõlmimisel või enne seda, et keldri või majaaluse korruse lagi vajab toestust, selleks et esimese korruse põrand ära ei vajuks. Hageja lepingu eseme üleandmisel antud puudust ei näinud, sest põrand ei olnud ära vajunud, korteris oli tehtud värske remont ning korstnajala ja truubi vahel ei olnud lõhesid. Asja mittevastavus ilmnes kahe aasta jooksul asja üleandmisest ostjale, seega kostja kui majandus- ja kutsetegevuses tegutsev müüja, vastutab tarbijast ostja ees asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Kuivõrd kostja asus asja 2015. aastal parandama, on ta tunnistanud, et hageja teatas asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul ning eelduslikult kostja teadis, et asi ei vasta tegelikult lepingutingimustele, s.o asjal on sellised olulised puudused, mis takistavad asja sihipärast kasutamist või on ohtlikud varale. Kostja teostas parandustöid, kuna ta oli selleks kohustatud, mitte ei tulnud hagejale vastu.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus jätab kohtuotsuse TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.
7.Hageja ja kostja sõlmisid 23. septembril 2013 kinnisasja mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Hageja on esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõude, mis on seotud kinnisasja osaks oleva lepingutingimustele mittevastavusega. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et kostja on oma kohustust rikkunud ning rahuldanud hageja nõude. Menetluses esitatud asjaolude kohaselt ei ole hageja veel kandnud neid kulutusi, mida tal tuleb väidetavalt kanda kinnisasja puuduste kõrvaldamiseks. Niisuguste kulutuste hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel, tegemist on puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega (vt Riigikohtu 30. septembri 2015. a. otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 19). Sellise nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist. Hageja pöördus kostja poole seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega esmakordselt 12. detsembril 2014. Väidetavaks puuduseks oli see, et korteri põrand on alla vajunud ning selle tulemusena on korstnajala ja truubi vahele tekkinud lõhed. Põranda vajumise põhjuseks on esimese korruse puitpõranda kandevõime vähenemine. Kostja ei vaidle vastu sellele, et ta asus pärast hageja pöördumist asja parandama. Hageja väitel ei olnud kostja poolt tehtud tööd piisava kvaliteediga, kostja keeldus täiendavate tööde tegemisest.
8.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus on menetluses valesti jaganud tõendamiskoormise. Üldjuhul peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja.
Seega tuli menetluses hagejal esmalt tõendada, et müügilepingu ese ei vastanud lepingutingimustele ning kostja on oma lepingulist kohustust rikkunud. Hagejal tuli ka tõendada, et elamus olid puudused talle selle üleandmise ajal. Hageja esitas tõendina pooltevahelise kinnisasja mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu p-i 2.1.3 kohaselt ei ole lepingu esemel mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei oleks saanud märgata tavapärase ülevaatuse teostamisel. Rohkem lepingus märkeid kinnisasja seisukorra kohta ei ole. Vastuses hagile ei vaidlusta kostja seda, et ta viis kinnisajal läbi parandustöid. Hageja on hagis leidnud, et ta on valmis juhul, kui kostja vaidleb vastu asjaoludele, mis puudutavad kostja poolt tehtud parandustööde eesmärki ja pooltevahelisi läbirääkimisi, oma väiteid ka tunnistaja ütlustega tõendama (I kd, tl 3). Hageja taotles menetluses kohtuekspertiisi, et saada eksperdi arvamust elamuosa põrandatalade toestuse vastavuse kohta (I kd, tl 82). Eksperdile esitati küsimused, mis puudutavad kinnisasja puudusi ja nende tekkimise põhjuseid. Ekspertarvamuse kohaselt on kinnisasja põrand vajunud, selle tulemusel on korstnajala ja truubi vahele tekkinud vahed/lõhed. Ekspertarvamuse kohaselt on põrand koos küttekehadega muutunud tule- ja vinguohtlikuks. Tegemist on ringkonnakohtu hinnangul lepingueseme olulise puudusega. Hageja on taotlenud menetluses tunnistaja B. Linamägi ärakuulamist, kes saaks anda ütlusi selle kohta, milline oli vaidlusaluse kinnisasja seisukord siis, kui B. Linamägi võõrandas selle kostjale (I kd, tl 55). Hageja kordas oma taotlust 15. augusti 2018 menetlusdokumendis (I kd, tl 177). Tunnistajat ei ole menetluses ära kuulatud. Ekspertarvamuse p-s 2.4 on ekspert põhjalikult kirjeldanud põranda vajumise põhjuseid. Ekspert on kokkuvõtvalt leidnud, et puudus ei ole tekkinud ootamatult, vaid see on pikaajalise protsessi tulemus. Kuigi ekspertiis on teostatud 5 aastat hiljem pärast müügilepingu sõlmimist, saab ringkonnakohus eksperdi hinnangule antud vaidluse lahendamisel tugineda. Ekspert lähtus hinnangu andmisel selle kohta, kas võis müügilepingu sõlmimise ajal tavalist hoolsust arvestades asja puudust avastada, korteri piltidest enne müügilepingu sõlmimist. Kostja apellatsioonkaebuse väidet, nagu oleks ekspert kinnitanud, et sellised kahjustused tekkivad väga kiiresti, tuleb vaadata eksperthinnangus avaldatud kontekstis, mitte eraldi võetud väitena. Ekspert kinnitas eelkõige, et kostja poolt esitatud fotodelt korteri müügieelsest seisukorrast on näha, et korteri siseruumid, sh põrand, on korras, pole näha defekte, mis võiksid viidata kandekonstruktsioonide ebastabiilsusele. Ilmselt ei olnud teada ka põrandaaluse madala keldriruumi puitlae niiskuskahjustused, mis tekivad pika aja jooksul, aga võivad areneda ka väga kiiresti, kui ruum oleks täielikult umbne. Keldris on olemas ventileeriv tuule liikumine keldriakna ja korstna tahmaluugi kaudu, kuid see ei ole piisav. Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja oli puuduste esinemise suhtes kinnisasja talle üleandmise hetkel menetluses oma tõendamiskoormise täitnud ning kostjal tuli tõendada seda, et ta ei vastuta nimetatud puuduste eest.
9.Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (vt Riigikohtu 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23).
Kostja ei ole esitanud menetluses sisulisi vastuväiteid sellele, et esemel olid hageja poolt väidetud puudused. Kostja ei ole aga esitanud ühtegi tõendit, mis puudutab poolte kokkulepet elamu kokkulepitud omaduste kohta VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes, kvaliteeti piirav kokkulepe puudus ka müügilepingus. Kostja on taotlenud vastuses hagile tunnistaja R. Päiviste ärakuulamist, kohus ei ole tunnistajat ära kuulanud, kostja ei ole vastuväidet kohtu tegevusele
esitanud. Kostja väidab, et hageja on keldri üle vaadanud. Samuti leiab kostja apellatsioonkaebuses, et hageja kui ehitus- ja puidutisler pidi sellised puudused avastama. Hageja leidis, et ta ei ole müügieset üle vaadates keldriruumi näinud. Samuti ei kuulu kelder müügieseme koosseisu. Mõlemad menetlusosalised on oma väidete tõendamiseks taotlenud maakohtus tunnistajate ülekuulamist. Maakohus ei ole seisukohta tunnistajate ülekuulamise osas menetluses võtnud, pooled ei ole vastuväidet kohtu tegevusele esitanud. TsMS § 333 lg 2 järgi ei saa juhul, kui menetlusosaline ei esita vastuväidet hiljemalt kohtuistungi lõpus, kus rikkumine toimus, või rikkumisele järgnenud esimeses kohtule esitatud menetlusdokumendis, olgugi et menetlusosaline teadis või pidi viga teadma, vastuväidet hiljem esitada. Nimetatud juhul ei või menetlusosaline tugineda veale kohtu tegevuses ka kohtulahendi peale edasi kaevates (TsMS § 333 lg 3). Seega peaks kinnisasja juurde kuuluv elamu kaasomandi osa vastama keskmistele elamistingimustele, kostja ei ole tõendanud muud kvaliteeti või elementaarseid elamistingimusi puudutavaid kokkuleppeid, mida pooled oleksid sõlminud. Kostja väide, et tegemist on majaga, mis on ehitatud ca 60 aastat tagasi, ei tähenda, et elamu ei peaks vastama tavapärastele elamistingimustele. Põhikonstruktsioonide remondivajaduse suhtes eraldi kokkulepe poolte vahel puudub. Kostja väitel sai hageja kõikidest puudustest teadlikuks lepingu eset üle vaadates, mistõttu olid pooled elamu seisukorra osas kokkuleppe saavutanud. Ringkonnakohus leiab, et ekslik on kostja käsitlus, mille kohaselt välistab kostja vastutuse müügilepingu p 2.2.1, mille kohaselt on hageja isikliku ülevaatuse ning müüja kinnituse alusel teadlik maaüksuse suurusest ja piiridest, samuti lepingu eseme üldisest seisukorrast. Ringkonnakohus leiab esmalt, et esmane elamu ülevaatus ei ole piisav, et näha puudusi ehitise kandekonstruktsioonides. Asja materjalide kohaselt oli tegemist on 1927. aastal ehitatud elamuga, milles asuv korter oli enne ostumüügilepingu sõlmimist kostja poolt värskelt renoveeritud (lepingu p 2.1.4). Seega ei saanud hageja näha neid puudusi korteris, mis on tekkinud põranda vajumisest, s.o korstnajala ja truubi vahele tekkinud lõhed. Lepingu p 2.1.4. järgi on elamuosa renoveeritud, väga heas seisukorras ning sellel ei ole mingeid eritunnuseid ega taolisi puudusi, mille nimetamist müüja peaks oluliseks. Teiseks leiab ringkonnakohus, et elamu puhul oli tegemist ekspertarvamuse kohaselt varjatud puudustega, mis ei olnud tuvastavad asja tavapärasel välisel ülevaatusel tavalist hoolsust rakendades (I kd, tl 136 pöördel). Siinjuures ei oma ringkonnakohtu hinnangul tähtsust, kas hageja vaatas enne müügilepingu sõlmimist keldri üle. Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (vt Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 33). See ei piira aga müüja vastutust müügieseme varjatud puuduste eest. Ringkonnakohtu hinnangul ei oma tähtsust kostja väide hageja ameti ja võimalike erialateadmiste kohta. Esiteks on tegemist alles ringkonnakohtu menetluses esitatud väitega ning kostja ei ole põhjendanud, miks ta pole varem sellist väidet esitanud (TsMS § 633 lg 5, § 652 lg 3 p 2). Teiseks on kostja ise kinnitanud, et müügilepingu eset käis üle vaatamas hageja esindaja, s.o hageja ema (kostja vastus hagiavaldusele, p 1.9., I kd, tl 47). Seega ei ole tõendatud, et hageja oleks isiklikult objekti enne ostmist üle vaadanud ning väide tema võimalike ametialaste teadmiste kohta ei oma asja lahendamisel tähtsust. VÕS § 218 lg 1 esimese lause kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.
Müüjal ei ole otsest kohustust kontrollida, kas ja millised puudused müügiesemel on. Kui aga puudused ilmnevad, siis tuleb müüjal arvestada sellega, et eelkõige vastutab puuduste eest VÕS § 218 lg 1 järgi tema, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti või müüja ei ole sõnaselgelt avalikustanud, et tal puudub informatsioon asja seisundi kohta. Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole menetluses tõendanud, et ta ei vastuta elamu hagis nimetatud puuduste eest.
10.Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega, et hageja ei ole puudustest teatanud mõistliku aja jooksul. Kostja tugineb VÕS § 220 lg-le 1 teisele lausele, leides, et mõistlik tähtaeg ei saa olla pikem kui tarbijalemüügi kohta sätestatud kaks kuud. Kostja leiab, et hageja ei ole tõendanud, millal ta sai lepingutingimustele mittevastavusest teada ning hageja pidi teadma puudustest igal juhul rohkem kui kaks kuud enne nõudekirja esitamist kostjale detsembris 2014. VÕS § 220 lg 3 puhul tuleb eristada tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi varjatud puudustest, s.o lepingutingimustele mittevastavusest, mida ostja ei võinuks avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Teatamiskohustuse kontekstis on oluline VÕS § 220 lg 3 teine lause, mille järgi võib ostja ka puudusest õigel ajal teatamata jätmisel nõuda kahju hüvitamist, kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav. Samuti on oluline VÕS § 221 lg 1, mis lubab ostjal puudusele tugineda sõltumata sellest õigel ajal teatamisest, kui puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (Riigikohtu 30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p-d 31–32). Hageja on oma 12. detsembri 2014 nõudekirja p-s 3 kostjale märkinud, et keldrikorrusel on põranda talad on toestamata, talad on tohletanud ja mädad, mistõttu esimese korruse põrand on vajunud, samuti on korstnajala ja truubi vahele tekkinud lõhed. Nimetatud puudusest sai hageja nõudekirja kohaselt teada oktoobri keskpaigas, kui algas järgneva aasta kütteperiood. Nõude esitamise ajaks on tekkinud silmnähtav pliidi vajumine põranda poole. Osa puuduseid on hageja avastanud novembris 2014, kui ehitusala asjatundja vaatas üle põrandatala. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja teavitanud kostjat asja lepingutingimustele mittevastavusest hilinenult. Kostja oli eluruumi värskelt renoveerinud. Praod, mis põhjustasid suitsu tuppa pääsemist, tekkisid järgmise kütteperioodi alguses. Tõendamata on kostja väide, et järgmise aasta kütteperiood algab juba augusti lõpus – septembri alguses ning sellest tulenevalt pidi hageja põranda vajumisest teada varem, kui nõudekirjas märgitud. Kütteperioodi algus oleneb konkreetse aasta ilmastikuoludest. Samuti loeb ringkonnakohus teatamist õigeaegseks ka seetõttu, et lepingutingimuste mittevastavuse põhjuse väljaselgitamiseks ning sellest tulenevalt võimaliku nõude kostja vastu esitamise vajaduse otsustamiseks võis hagejal kuluda aega, s.o hagejal võis olla vaja asjatundja hinnangut puuduse tekkimise põhjuste väljaselgitamiseks. Selleks ongi hageja novembris 2014 kasutanud ehitusala asjatundja abi. Seega ei ole 12. detsembril 2014 esitatud nõue ringkonnakohtu hinnangul esitatud ebamõistliku aja jooksul pärast eseme lepingutingimustele mittevastavuse avastamist.
11.Ringkonnakohtu hinnangul puudub alus kahju vähendamiseks VÕS § 139 alusel. Kostja väidete kohaselt on hageja ise olnud hooletu ega taganud piisavat ventileerimist keldriruumides. Ekspertiisiakti kohaselt on tuvastatud, et puitkonstruktsiooniga põrand eeldab külma alusruumi korral head põrandaalust tuulutust, mida vaidlusaluses majas keldriruumis ei ole, aknaava ja korstna tuhavõtu koht ei ole piisav tuulutus kogu põrandaaluse niiskuse väljakuivatamiseks. Tuulutus on kogu aeg olnud kehv ega saa öelda, et nimetatud puudus on tekkinud ootamatult, see on olnud pikaajaline protsess (ekspertarvamuse p 2.4.). Seega ei ole tõendatud, et hagejal oli võimalik kahju vältida. Asjaolu, et kostja võis hagejat teavitada, et keldrisse võib suurvete ajal koguneda tulvavesi, ei oma seejuures tähtsust. Isegi kui hageja oli sellest teadlik, on eksperthinnanguga tuvastatud, et olemasolev ventileerimissüsteem ei ole piisav vältimaks liigniiskuse tekkimist.
12.Kuna ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse muutmata, puudub vajadus muuta menetluskulude jaotust maakohtu menetluses. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole diskretsiooniõiguse piire ületanud ning maakohtu poolt määratud menetluskulude suurus on põhjendatud ja vajalik. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda. Hageja on esitanud vastuse apellatsioonkaebusele ise. Ringkonnakohus lahendas tsiviilasjas kirjalikus menetluses. Sellest tulenevalt hagejale hüvitatavad menetluskulud ringkonnakohtu menetluses puuduvad.
13.Hageja esitas ringkonnakohtule taotluse menetluskulu ekspertiisi teostamise eest 2256 euro saamiseks. Maakohus on rahuldanud otsuse resolutsiooni p-s 4 kostja menetluskulude hüvitamise taotluse. Maakohus on otsuse põhjendustes selgitanud, et tegemist on ekspertiisi tegemise tasuga (maakohtu otsuse p 27). Menetluskulude nimekiri esitatakse TsMS § 176 lg 4 järgi igas kohtuastmes, kus asja menetletakse, selle kohtuastme menetlusega seonduvate kulude kohta.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kai Kullerkupp
Kersti Kerstna-Vaks
Triin Uusen-Nacke
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.