TP, UK, VV, MM, RI, MO ja MM hagi AL ja KL vastu lepingu täitmiseks, kahju hüvitamiseks, tööde teostamise võimaldamiseks ja dokumentatsiooni või alternatiivselt auditi esitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 9. märtsi 2018. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
TP apellatsioonkaebus AL ja KL vastuapellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
Apellatsioonkaebuse hind 102 940.66 eurot Vastuapellatsioonkaebuse hind 1 653.55 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I (apellatsioonkaebuses apellant I/ vastuapellatsioonkaebuses vastustaja I) TP (isikukood XXXXXXXXXXX); esindajad vandeadvokaadid Aet Bergmann ja Jüri Leppik Hageja II (apellatsioonkaebuses kaasapellant II/ vastuapellatsioonkaebuses vastustaja II) UK (isikukood
XXXXXXXXXXX);
Hageja III (apellatsioonkaebuses kaasapellant III/ vastuapellatsioonkaebuses vastustaja III) VV (isikukood
XXXXXXXXXXX);
Hageja IV (apellatsioonkaebuses kaasapellant IV/ vastuapellatsioonkaebuses vastustaja IV) MM (isikukood
Hageja V (apellatsioonkaebuses kaasapellant V/ vastuapellatsioonkaebuses vastustaja V) KA isikukood
XXXXXXXXXXX);
1(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 Hageja VI (apellatsioonkaebuses kaasapellant VI/ vastuapellatsioonkaebuses vastustaja VI) MO (isikukood
XXXXXXXXXXX);
Hageja VII (apellatsioonkaebuses kaasapellant VII/ vastuapellatsioonkaebuses vastustaja VII) MM (isikukood
XXXXXXXXXXX);
Kostja I (apellatsioonkaebuses vastuapellatsioonkaebuses apellant I)
XXXXXXXXXXX)
Kostja II (apellatsioonkaebuses vastuapellatsioonkaebuses apellant II)
XXXXXXXXXXX)
vastustaja I/ AL (isikukood vastustaja II/ KL (isikukood
Kostjate (apellatsioonkaebuses vastustajate I ja II / vastuapellatsioonkaebuses apellantide I ja II) esindaja advokaat Keijo Lindeberg Kohtuistungi toimumise aeg
25. jaanuar 2019. a
RESOLUTSIOON:
Tühistada Harju Maakohtu 9. märtsi 2018. a otsus osas, millega mõisteti solidaarselt AL-lt ja KL-lt solidaarselt TP, UK, VV, MM, RI, MO ja MM kasuks välja kahjuhüvitis väiksemas ulatuses kui 28 708.25 eurot ning jäeti TP, UK, VV, MM, RI, MO ja MM nõue kohustada solidaarselt AL ja KL esitama solidaarselt hagejatele 10.02.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu (notari ametitoimingute raamatu registri nr 843) p 4.19 järgse seni esitamata teostusdokumentatsiooni asendamiseks nõuetekohane ehitustööde auditeerimisakt, rahuldamata; osas, millega mõisteti solidaarselt AL-lt ja KL-lt solidaarselt TP, UK, VV, MM, RI, MO ja MM kasuks välja alates 19.03.2012 viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumata põhivõlgnevuselt väiksemas ulatuses kui 28 708.25 eurolt kuni põhinõude tasumiseni ja osas, millega jäeti menetluskulud poolte endi kanda. Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista lisaks maakohtu poolt väljamõistetud kahjuhüvitisele solidaarselt AL-lt ja KL-lt välja solidaarselt TP, UK, VV, MM, KA, MO ja MM kasuks kahjuhüvitis 8 038.85 eurot; rahuldada TP, UK, VV, MM, KA, MO ja MM nõue kohustada solidaarselt AL ja KL esitama solidaarselt TP-le, UK-le, VV-le, MM-le, KA-le, MO-le ja MM-le 10.02.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu (notari ametitoimingute raamatu registri nr 843) p 4.19 järgse seni esitamata teostusdokumentatsiooni asendamiseks EhS § 18 kohane ehitise audit 12 kuu jooksul alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest; mõista lisaks maakohtu poolt väljamõistetud viivisele solidaarselt AL-lt ja KL-lt solidaarselt TP, UK, VV, MM, KA, MO ja MM kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumata kahjuhüvitiselt 8 038.85 eurolt alates 19.03.2012 kuni kahjuhüvitise 8 038.85 euro tasumiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui 8 038.85 eurot ning maakohtu menetluskulud jätta 30% ulatuses solidaarselt AL ja KL kanda ja 70% ulatuses solidaarselt TP, UK, VV, MM, KA, MO ja MM kanda. Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus muutmata. 2(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 Esitada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmises sõnastuses:
3.1.Hagi rahuldada osaliselt.
3.2.Välja mõista solidaarselt AL-lt ja KL-lt solidaarselt TP, UK, VV, MM, RI, MO ja MM kasuks kahjuhüvitis 20 669.40 eurot õigeksvõtu alusel.
3.3.Välja mõista solidaarselt AL-lt ja KL-lt solidaarselt TP, UK, VV, MM, KA, MO ja MM kasuks kahjuhüvitis 8 038.85 eurot.
3.4.Kohustada solidaarselt AL ja KL esitama solidaarselt TP-le, UK-le, VV-le, MMle, KAl-e, MO-le ja MM-le 10.02.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu (notari ametitoimingute raamatu registri nr 843) p 4.19 järgse seni esitamata teostusdokumentatsiooni asendamiseks EhS § 18 kohane ehitise audit 12 kuu jooksul alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest.
3.5.Välja mõista solidaarselt AL-lt ja KL-lt solidaarselt TP, UK, VV, MM, RI, MO ja MM kasuks viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumata kahjuhüvitiselt 20 669.40 eurolt alates 19.03.2012 kuni kahjuhüvitise 20 669.40 euro tasumiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui 20 669.40 eurot.
3.6.Välja mõista solidaarselt AL-lt ja KL-lt solidaarselt TP, UK, VV, MM, KA, MO ja MM kasuks viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumata kahjuhüvitiselt 8 038.35 eurolt alates 19.03.2012 kuni kahjuhüvitise 8 038.35 euro tasumiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui 8 038.35 eurot.
3.7.Tunnistada tagatiseta viivitamata täidetavaks kohtuotsuse resolutsiooni punkt 3.2.
3.8.Maakohtu menetluskulud jätta 30% ulatuses solidaarselt AL ja KL kanda ja 70% ulatuses solidaarselt TP, UK, VV, MM, KA, MO ja MM kanda.
4.TP apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
5.AL ja KL vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
6.Jätta asja juurde võtmata TP 04.10.2018 taotluse lisas nr 1 märgitud tõend.
7.Jätta asja juurde võtmata AL ja KL 04.10.2018 taotluse lisadena nr 1-7 märgitud tõendid.
8.Ringkonnakohtu menetluskulud jätta 20% ulatuses solidaarselt AL ja KL kanda ja 80% ulatuses TP kanda.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
3(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415
TP, UK, VV, MM, RI, MO ja MM (hagejad) esitasid kohtule hagi AL ja KL (kostjad) vastu. Hagejad paluvad välja mõista solidaarselt kostjatelt hagejate kasuks väljamaksmisega Korteriühistule Näituse 3 tekitatud kahju hüvitis summas 103 079.84 eurot, viivised summas 34 847.90 eurot ja viivised alates 06.03.2017 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses; kohustada kostjaid võimaldama teostada OÜ Perficio ekspertarvamuses töö nr PER11/2010 nimetatud töid korteriomandi nr 8 piiresse jäävas ulatuses; kohustada kostjaid esitama hagejatele lepingu p 4.19 järgne seni esitamata teostusdokumentatsioon (ehitamise tehnilised dokumendid) Näituse 3 korterelamu osas kostjate poolt teostatud ehitus- ja rekonstrueerimistööde kohta, või alternatiivselt audit, mis on koostatud selleks pädeva isiku poolt ja vastab seaduse nõuetele asendamaks puuduvat ehitusdokumentatsiooni kasutusloa väljastamisel või kasutusteatise esitamisel. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostjate kanda.
2.Hagejad ja kostjad sõlmisid 10.02.2006 kokkuleppe uue korteriomandi tekkimiseks ja korteriomandite koosseisude muutmiseks, tekkiva korteriomandi müügilepingu, töövõtulepingu, ühishüpoteekide seadmise lepingud ning asjaõiguslepingud. Lepinguga müüsid hagejad kostjatele Näituse 3 korterelamus katusekorrusele ehitatava korteriomandi nr 8, pindalaga 131 m2 hinnaga 1 643 551 krooni (105 042.05 eurot). Ostuhind kuulus tasumisele tasaarvestuse teel selliselt, et kostjad ehitavad välja katusekorrusele korteri ja teostavad lepingu lisas nr 5 fikseeritud maja renoveerimistööd. Hagejate poolt oli lepingu täitmine lõpule viidud lepingu sõlmimisega, millega hagejad leppisid kokku uue korteriomandi tekke ja selle omandiõiguse üleandmise kostjatele. Kostjad ei täitnud lepingut tähtaegselt ega täielikult. Renoveerimistööde teostamise tähtaeg oli 20.02.2006. Kostjad jätkasid lepingujärgsete tööde teostamist ka pärast korterisse sissekolimist 2007. aasta alguses. Kostjad esitasid ainult osaliselt teostatud tööd hagejatele ülevaatamiseks alles märtsis 2009. Samuti on esitamata lepingu punkti 4.19 järgne teostusdokumentatsioon. 19.03.2009 allkirjastati tööde vastuvõtmise akt ja vaegtööde akt.
3.Kostjad ei asunud tööde üleandmisel neile teatavaks tehtud puudusi kõrvaldama ja hagejad tellisid töödes esinevate tegemata jätmiste ja puuduste täpsustamiseks ekspertarvamuse OÜ-lt Perficio, mille esitasid koos täitmisnõudega kostjatele 14.03.2011 ehk enne garantiiperioodi lõppemist. Tulenevalt ekspertarvamusest tõid hagejad kostjatele välja 10.02.2006 sõlmitud töölepingu alusel Tallinnas Näituse 3 kortermajas teostamist vajavad tegemata ja puudustega tehtud tööde loetelu. Pärast hagi esitamist, 19.03.2012 ilmnesid lepingujärgsetes töödes täiendavad puudused, mistõttu esitasid hagejad 18.03.2014 kohtule hagi täpsustuse, milles suurendasid oma nõuet. Täiendatud hagi seisneb samuti kostjate kohustuseks olnud tööde mittenõuetekohases tegemises ja/või täitmatajätmises. Põhja Päästekeskuse Insenertehnilise Büroo on teinud töödele kasutusloa väljastamise menetluses 08.04.2013 otsuse nr 7.2-3.1/3096, mille punktides 1 ja 3-6 on esitanud täiendavad nõuded toimingute osas, mis on vajalik teostada Päästeameti kooskõlastuse saamiseks kasutusloa menetluses. Hagejad on esitanud oma 06.11.2013 kirjas kostjatele nõude nii otsuse eelnimetatud punktides viidatud toimingute tegemiseks, samuti 28.10.2013 tuulega purunenud ja kostjate poolt ehitatud Näituse 3 piirdeaia kordategemiseks.
4.Vaatamata hagejate korduvatele nõuetele ja täiendavatele tähtaegadele ei täitnud kostjad oma lepingulisi kohustusi, mistõttu taganesid hagejad 07.12.2011 lepingust selles osas, milles kostjad jätsid oma lepingulised kohustused täitmata ja tehtud renoveerimistöödes 4(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415
esinevad puudused kõrvaldamata. Hagejad ei taganenud lepingust selles osas, mis puudutab kostjate kohustust koostada ja esitada tööde teostusdokumentatsioon. Lepingu rikkumisega on hagejatele tekkinud kahju ekspertiisi kulutustes renoveerimistöödes esinevate puuduste tuvastamiseks summas 606 eurot, millest tuleb maha arvestada vaidlusalusele korterile langev osa summas 155.68 eurot, kuna vastav kulu on kostjate poolt juba korteriühistule makstava remondifondi igakuiste osamaksete arvelt tasutud, seega on kahjuks 450.32 eurot. Lepingu rikkumisega on hagejatele tekkinud kahju õigusabi kulutustes seoses nõude ettevalmistamise ja esitamise ning muude õiguskaitsevahendite kohaldamisega kogusummas 6683.89 eurot. Kuigi õigusabiteenuste arved on esitatud korteriühistule, on nendel märgitud kulud hüvitatud korteriomanike nr 1-7 poolt vastavalt 25.03.2011 välja antud võlatunnistusele. Viidatud korteriomanikud on sellekohase kohustuse võtnud ning seega on kohtumenetluse eel tasutud õigusabiarved käsitletavad kostjate poolt korteriomanikele tekitatud kahjuna VÕS § 128 lg 3 tähenduses. Eeltoodust tulenevalt on kostjad tekitanud hagejatele seoses lepingu rikkumisega kahju summas 103 079.84 eurot: a) Kahju seoses vaidlusaluse korteri põrandakonstruktsiooniga summas 8 062.11 eurot; b) Kahju seoses muude vajalike töödega summas 87 883.52 eurot; c) Eksperdi kulud summas 450.32 eurot; d) Õigusabikulud summas 6 683.89 eurot. Hagejad nõuavad kostjatelt sissenõutavaks muutunud viiviste tasumist alates 20.12.2011 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Hagejad on hagiavalduses esitanud nõude kohustada kostjaid võimaldama teostada OÜ Perficio ekspertarvamuses nr PER11/2010 nimetatud töid korteriomandi nr 8 piiresse jäävas ulatuses. Tööde lõplikuks teostamiseks ja nii korteriomandile nr 8 kui ka hoonele kasutusloa saamiseks on vajalik teha ehitustöid vaidlusaluses korteriomandis. Kostjad on korduvalt väljendanud oma seisukohta, mille kohaselt nad ei soovi ega kavatse lepingut täita suuremas ulatuses kui seni täidetud ning nad ei luba hagejaid ega nende käsundatud eksperte vaidlusalusesse korteriomandisse. Sellest tulenevalt on hagejad lepingust maksimaalses võimalikus ulatuses taganenud. Kui kostjad ise nõutud töid teha ei soovi, peavad nad võimaldama neid teha kellelgi teisel, et leping saaks täidetud ja kasutusluba taotletud. Vajalikud tööd tulenevad OÜ Perficio 12.01.2011 koostatud ekspertarvamusest töö nr PER11/2010, Põhja Päästekeskuse Insenertehnilise Büroo kasutusloa väljastamise menetluse 08.04.2013 otsusest nr 7.2-3.1/3096, Hirvesoo Arhitektuuribüroo poolt Näituse 3 korterelamu ümberehitusprojektile ja selle muudatustest 2005 ja 2012, TR poolt 2004 koostatud elamu pealeehituse konstruktsiooniosa tööprojektist ning TR poolt koostatud eksperthinnangust. Kuivõrd kõigi eelnevalt viidatud dokumentide koostamisest on möödunud mitmeid aastaid, on võimalik ja tõenäoline, et muutunud on ka õigusruum ja seaduse nõuded. Seetõttu peab kostjate talumiskohustus hõlmama ka kostjate kohustust teha muid ehituse õigusaktidega vastavusse viimiseks vajalikke toiminguid või, juhul kui nende toimingute tegemine on teiste isikute kui kostjate kohustus, taluma selliste teiste isikute poolt selliste toimingute tegemist. Juhul, kui neid toiminguid ei tehta või ei lasta teha, on hagejatel õigus teha selliseid toiminguid kostjate arvel, sh volitada korteriühistut selliste toimingute tegemiseks. 5(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415
10.Hagejad on hagiavalduses esitanud nõude kohustada kostjaid esitama hagejatele lepingu p 4.19 järgne seni esitamata teostusdokumentatsioon (ehitamise tehnilised dokumendid) Näituse 3 korterelamu osas kostjate poolt teostatud ehitus- ja rekonstrueerimistööde kohta, või alternatiivselt audit, mis on koostatud selleks pädeva isiku poolt ja vastab seaduse nõuetele asendamaks puuduvat ehitusdokumentatsiooni kasutusloa väljastamisel või kasutusteatise esitamisel. Hagejatele ei ole teada, millised ehitusdokumendid kostjatel olemas on, kuid hagejatel ei ole võimalik ehitusdokumente ise hankida, koostada või mujalt saada, kui kostjate käest. Kostjaid tuleb kohustada esitama korteriühistule või pädevatele ametiisikutele kõik dokumendid (joonised, projektid, aktid, ehituspäeviku, auditi jne), mis on vajalikud hoonele Näituse 3 kasutusloa saamiseks või kasutusteatise esitamiseks.
11.Kostjatelt tuleb kahjuhüvitis ja menetluskulud välja mõista solidaarselt hagejate kasuks väljamaksmisega Korteriühistule Näituse 3.
12.Hagejad vaidlevad vastu kostjate väitele nagu hagejad oleksid rikkunud enda lepingust tulenevaid kohustusi. Keldribokside kasutuskorra kokkuleppe sõlmimine ei ole seotud kostjatele lepingust tulenevate kohustuste täitmisega, tegemist ei ole vastastikuste kohustustega. Kostjad on asunud esitama keldribokside kasutuskorra kokkuleppe osas lisanõudeid, mis ei tulene vastavast lepingukokkuleppest. Kokkulepe on käesoleva ajani sõlmimata tulenevalt asjaoludest, mille riisikot kannavad kostjad.
13.Hagejatele jäävad arusaamatuks kostjate väited nagu ei vastaks hagejate poolt kostjatele müügilepingu alusel üleantud korteriomand lepingukokkuleppega kokkulepitud tingimustele. Lepingukokkuleppe esemeks oleva korteriomandi pidid välja ehitama kostjad ning korteriomandi müügihinna tasumine pidi toimuma nimetatud tööde arvelt. Seega ei olnud tegemist valmisehitatud ja elamiskõlbuliku korteriga, mistõttu kostjate viited korteri mittevastavusele lepingukokkuleppega on ebaõige. Seisukoht, et korteri mittevastavuse lepingutingimustele tingib kasutusloa puudumine, ei ole õige. Olukorras, kus korteri väljaehitamine ning ehitise renoveerimine vastavalt projektile oli kostjatele lepingust tulenevaks põhikohustuseks, ei saanud kostjad kuidagi eeldada kasutusloa olemasolu veel tegemata tööde osas.
14.Hagejad vaidlevad vastu kostjate väitele, nagu oleks täiendatud hagis 18.03.2014 esitatud nõuded aegunud. Ehitise puuduse tõttu nii töövõtu kui müügilepingust tulenevate nõuete aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 2 kohaselt 5 aastat töö vastuvõtmisest (VÕS § 651 lg 1). Töö anti hagejatele üle 19.03.2009 koostatud tööde üleandmise-vastuvõtu aktiga, siis ainuüksi sel põhjusel ei ole nõuded aegunud. Kostjad töödes esinevaid puuduseid tehtud töödes sisuliselt tunnistanud oma 11.05.2012 vastuses hagile, paludes mõista kostjatelt hagejate kasuks välja hüvitis summas, mis on vajalik ehitustööde teostamiseks kohtu poolt määratud sõltumatu, erapooletu ja põhjendatud ekspertiisiga tuvastatud ulatuses, samuti enne hagi esitamist ja kohtuistungitel. Seega on hagejate nõuete aegumistähtaeg TsÜS § 158 lg 1 kohaselt katkenud ning alanud uuesti. Hagis esitatud nõuete aegumine on peatunud tulenevalt asjaolust, et hagejad andsid kostjatele korduvalt tähtajad töödes esinevate puuduste kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja jooksul, samuti kahju hüvitamiseks ning samuti pidasid pooled läbirääkimisi nõuete kohtuvälise rahuldamise üle.
15.Hagejad vaidlevad vastu kostjate väitele, nagu oleks täiendatud hagi 18.03.2014 esitatud vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejad ei tegutsenud kostjatega lepingut sõlmides oma majandus- või kutsetegevuses. Hagejad tuginesid lepingut sõlmides asjaolule, et kostja I
6(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 on nii ehitustehnilisi kui ka projekteerimisalaseid oskusi ja kogemusi omav isik, kes enne lepingu sõlmimist tutvus Näituse 3 ehitise ja selle projektdokumentatsiooniga ning usaldasid, et kostjad rakendavad oma teadmised ja oskused lepinguga kokkulepitud tööde nõuetekohaseks teostamiseks ning tagavad nõuetele vastava tulemuse saavutamise. Eeltoodust tulenevalt ei kaasanud hagejad lepingu esemeks olnud tööde vastuvõtmisele märtsis 2009 eraldi eksperte. Kuna hagejatel puudus üldine seadusest tulenev tööde ülevaatamise kohustus VÕS § 643 alusel, siis kõigi töös esinevate puuduste mitteteatamine töö vastuvõtu ajahetkel ei võtnud hagejatelt ära õigust tugineda töödes esinevatele puudustele hiljem. Osad puudused töödes ilmnesid hagejatele alles töödele kasutusloa taotlemise menetluses. Seega on kostjad käitunud hagejate suhtes selgelt pahas usus ning andnud hagejatele teadlikult üle tööd, mis ei olnud valmis, sh mille osas puudus valdav osa seaduse ja lepingu p. 4.19 kohast teostusdokumentatsiooni.
16.Hagejad leiavad, et kohtumenetluse käigus riiklikult tunnustatud eksperdi TS poolt koostatud ekspertiisiakt on käesolevas asjas kasutamiseks kõlbmatu, kuna ei vasta ekspertiisile esitatavatele nõuetele, ei sisalda argumenteeritud vastuseid esitatud küsimustele, sisaldab hulganisti õiguslikke hinnanguid ja on ilmselgelt kallutatud kostjate kasuks. Kostja vastuväited hagile
17.Kostjad võtavad hagi õigeks summas 20 669.40 eurot. Ülejäänud osas paluvad jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hagejate (v.a hageja MO) kanda.
18.Kostjad asusid ehitustöid teostama koheselt peale lepingu sõlmimist ning kõik tööd teostati 2006. aasta jooksul. 31.12.2016 asusid kostjad vaidlusalusesse korterisse faktiliselt elama, mis näitab, et selleks ajaks oli korter faktiliselt rekonstrueeritud ning hoonele oli juurde ehitatud kolmas korrus. 19.03.2009 toimunud ehitustööde ülevaatusel vormistati kaks akti: ehitus- ja renoveerimistööde vastuvõtmise ja üleandmise akt, mille kohaselt loeti osa töid nõuetekohaselt täidetud ja vastuvõetuks ning ehitus- ja renoveerimistööde vaegtööde akt, kuhu märgiti parandamist vajavad tööd ning sätestati, et nende tööde teostamise aeg lepitakse kokku täiendavalt.
19.Hagejad ei pidanud kinni enda lepingulisest kohustusest. Neil tuli sõlmida 6 kuu jooksul kasutuskorra kokkulepe keldrikorruse ruumide osas, kostjatel oli õigus nõuda lepingus sätestatud tähtaegade pikendamist kui ka omapoolsete kohustuste täitmisest keelduda. Kasutuskorra kokkuleppe mittesõlmimise eest vastutavad hagejad, kes on taganenud oma varasematest suulistest ja kirjalikest lubadustest. Lepingu p 4.2 kohaselt on kostjatel õigus nõuda lepingust sätestatud tähtaegade pikendamist, kui hagejad ei täida oma lepingust tulenevaid kohustusi. Samuti on kostjatel õigus keelduda oma lepingust tulenevate kohustuste täitmisest (ehitustöödes ilmnenud puuduste parandamisest) VÕS § 111 lg 1 alusel, kuna hagejad on rikkunud omapoolse kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise kohustust ja on teatanud, et ei kavatse kostjatega sõlmida kokkulepet, mis arvestaks kostjate seadusest tulenevate õiguste ning poolte varasemate suulise ja kirjalike kokkulepetega. Hagejad ei ole lepingust taganenud õiguspäraselt, kuna täitmata olid lepingust taganemise materiaalsed eeldused. Hagejad on lepingut rikkunud ning kostjad on oma kohustuste täitmise peatanud.
20.Lepingu p 4.2 kohaselt oli kostjatel kohustus teostada vaid need tööd, mis on kirjas lepingu lisas 5. Seega on sisuliselt kostjate kohustuseks tööd, mis katavad kokkulepitud 7(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 müügihinna. Kõik ülejäänud kasutusloa saamiseks vajalikud tööd ei ole kostjate kohustuseks, kostjatel ei olnud kohustust teostada ehitustöid esimese ja teise korruse korterites. Pärast lepingu sõlmimist on ehitustöid teostatud korterelamu korterites nr 1, 4 ja 5. Hagejad on kostjatele suuliselt kinnitanud, et nimetatud korterites teostatud ehitustööde täitedokumentatsioon puudub, mistõttu pole võimalik taotleda korterelamule kasutusluba. Kostja I 20.01.2009 teatisest tulenevalt tellis Korteriühistu Näituse 3 OÜ-lt Rovalis (või otse KL-lt) tuleohutusekspertiisi, mida on kostjale I oma 06.08.2008 e-kirjas kinnitanud seal töötav ekspert KL ning millest võib järeldada, et korterelamu ei vasta kehtivatele tuleohutusnõuetele. Kostjad on alates 03.09.2009 korduvalt palunud hagejatel esitada neile viidatud tuleohutusekspertiis, kuid hagejad on sellest keeldunud. Samuti keelduti kostjatele korteris nr 4 teostatud ehitustööde täitedokumentatsiooni esitamisest.
21.Leping on ühtlasi korteri ostu-müügileping, siis on hagejate poolt antud kostjatele üle ese, mis ei vasta keskmisele kvaliteedile, kuna kasutusloata korterit tuleb käsitleda kui elamiseks kõlbmatut. Kostjad omandasid korteri ainsa eesmärgiga kasutada seda eluruumina, kuid kasutusloa puudumisest tingituna on kostjatel keelatud eluruumi elamiseks kasutada. Kostjatele kuuluv korter pole ka täna faktiliselt eluruumina kasutusel. Nimetatud rikkumised võimaldavad kostjatel keelduda oma lepingust tulenevate kohustuste täitmisest seni, kuni hagejad nõustuvad täitma omapoolseid lepingust tulenevaid kohustusi.
22.Kostjad leiavad, et hagejate poolt 18.03.2014 esitatud hagi täienduses on hagejad muutnud nii hagi alust kui ka eset, kuna viidatud hagi põhineb uutel asjaoludel ja on esitatud täiendavate nõuetega. Sellest tulenevalt ei ole tegemist hagi muutmise, vaid uue hagiga. Viidatud hagis esitatud nõuetel puudub õiguslik alus, mistõttu pole hageja õiguste rikkumine võimalik ja hagi tuleb jätta TsMS § 371 lg 2 p 1 kohaselt menetlusse võtmata. Poolte vahel 19.03.2012 sõlmitud lepingu kohaselt ei olnud 18.03.2014 hagis esitatud nõuete aluseks olnud ehitustööd kostjate kohustuseks ja nende teostamist ei saa kostjatelt nõuda. Lisaks, juhul, kui kostjad oleksid lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud, oleks hagejate nõuded kostjate vastu aegunud. Hagejad ei ole esitanud lepingu täitmise nõuet garantiiperioodi jooksul. Uues hagis esitatud väidetavate puuduste näol on aga tegemist väidetavate puudustega, mida hagejad oleksid pidanud märkama kohe 2009. aastal toimunud ehitus- ja renoveerimistööde vastuvõtmise ja üleandmise akti ning ehitus- ja renoveerimistööde vaegtööde akti koostamisel. Isegi juhul, kui hagejate nõue ei oleks käesoleval juhul aegunud, oleks selle esitamine käesoleval ajal vastuolus hea usu põhimõttega. Ehitustööd valmisid faktiliselt 2006. a. lõpus ning nende vastuvõtmine toimus 2009. aasta alguses. Uue hagi esitamise ajaks oli ehitustööde vastuvõtmisest möödunud 5 aastat ning esialgse hagi esitamisest 2 aastat. Esitades aastaid hiljem esmakordselt nõuded väidetavate puuduste kohta olukorras, kus väidetavad puudused on olnud hagejatele aastaid teada, mh põhjusel, et hagejad on korduvalt nii iseseisvalt kui ekspertide abil teostanud kostjate poolt teostatud ehitustöödest ülevaatust, rikuvad hagejad sellega hea usu põhimõtet.
23.Kostjad nõustuvad, et teostatud ehitustöödes ilmnesid mõningad puudused, kuid suures osas on ehitustööd teostatud keskmisest kvaliteedist oluliselt parema kvaliteediga. Seda tõendavad muuhulgas 2012. aasta aprillikuu seisuga tehtud fotod kortermajast ja trepikojast, millest ei nähtu ühtegi visuaalselt märgatavat puudust. Samas lõppesid ehitustööd aastaid tagasi ning vahepeal on toimunud ilmastikutingimustest jm asjaoludest 8(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 tingitud hoone loomulik kulumine. Sellest tulenevalt ei nõustu kostjad OÜ Perficio ekspertarvamuse ja hagejate poolt esitatud ehitustööde hinnapakkumistega, mistõttu tellisid kostjad viidatud dokumenti suhtes omakorda ekspertarvamuse OÜ-lt Rapidon. OÜ Rapidon ehitusinsener TJ leidis, et OÜ Perficio ekspertarvamus ning Martin Ehitus OÜ hinnapakkumine ei saa olla kostjate vastu esitatud kahjunõude aluseks, kuna neis dokumentides esineb olulisi vigu ning ebatäpsusi, mis ei võimalda hinnata tegelikku kahju olemust ning ulatust.
24.Ehitustöödes ilmnenud puuduste olemasolu tuvastamisel tuleb lähtuda üksnes poolte vahel sõlmitud lepingu lisast nr 5, tööde vastuvõtmise- ja üleandmise aktist, vaegtööde aktist ning käesolevas tsiviilasjas valminud ekspertiisist. Kostjad ei nõustu hagejate väidetega, mille kohaselt tuleb puuduste mahu osas lähtuda ehitusprojektis sätestatud ehitustööde mahust. Vastasel korral saaksid hagejad nõuda kostjatelt ka korterite 1-7 ehitamist REI60 nõuetele vastavaks, kuna lepingu sõlmimise ajal kehtinud ehitusprojekti kohaselt pidid korterid vastama nii EI60 kui ka R60 nõuetele. Pooled on lepingu lisas nr 5 üheselt mõistetavalt fikseerinud tööd, millede teostamise tellimine oli kostjate kohustuseks.
25.Ehitustöödes ilmnenud puuduste likvideerimise maksumus on tuvastatud ekspertiisiga, samuti kostjate poolt kohtule esitatud hinnapakkumisega. Eventus Ehitus OÜ 25.10.2017 hinnapakkumise kohaselt maksab Näituse 3 ehitustöödes ilmnenud ja kohtuekspertiisiga tuvastatud puuduste parandamine 20 699.40, lisaks annab Eventus Ehitus OÜ kõigile ehitustöödele ka garantii. Hagejate poolt 07.11.2017 esitatud OTO Ehituse hinnapakkumise kohaselt on ehitustööde kogumaksumuseks 109 669.60 eurot. Hagejate kahjunõude aluseks olev osaühingu OTO Ehitus hinnakalkulatsioon sisaldab ehitustöid, mida kostjad teostama ei pea (korterite välisuste vahetamine, akna- ja rõdupiirete paigaldamine jms), mis on juba hagejate poolt 2009. aastal üle vaadatud ning vastu võetud, samuti ehitustöid, mille tegelik maht ei ole kooskõlas, kuid samuti ehitustöid, mille teostamist ei ole hagejad kostjatelt kunagi nõudnud (nt olemasoleva piirdeaia eemaldamist ja uue ehitamist). Ekspertiisi kohaselt oleks võimalik ehitustöödes tuvastatud puudused parandada aga oluliselt soodsamalt hinnas 15 270 eurot. Eeltoodust tulenevalt võtavad kostjad hagi TsMS § 206 lg 1 ja § 440 kohaselt õigeks summas 20 669.40 eurot.
26.Kostjad vaidlevad täies ulatuses vastu hagejate viivisenõuetele ja kahjunõuetele ekspertiisi kulude ja õigusabikulude hüvitamiseks. Hagejad ei ole tõendanud ekspertiisikulu kandmist, kuna OÜ Perficio ekspertiisi arve on esitatud Korteriühistule Näituse 3. Hagejate poolt nimetatud kulu väidetavat tasumist tõendab vaid hageja V allkirjaga, mille kohaselt on kõik Näituse 3 korteriomanikud hüvitanud korteriühistule ekspertiisitasu summas 606 eurot. Kostjad kinnitavad, et nad ei ole saanud ühtegi arvet, millega neid kohustati hüvitama Korteriühistule Näituse 3 OÜ-le Perficio tasutud summat. Kostjate hinnangul ei ole tõendatud hagejate poolt Korteriühistule Näituse 3 tasutud õigusabikulude hüvitamine või sellise kohustuse võtmine. Kostjad ei nõustu õigusabiteenuste sisu ja mahuga, tõendatud ei ole seotus selle vaidluse raames ning sisu puudumisel ei ole võimalik hinnata ka kulude mõistlikkust. Olukorras, kus hagejad on väidetavalt kandnud õigusabikulusid, mille tekkimine on tingitud hagejate enda tegevusest või tegevusetusest, ei ole kostjad kohustatud hagejate õigusabikulusid hüvitama. Õigusabikulude hüvitamise nõue on ebaõige põhjusel, et õigusabikulusid on kandnud kostjad ning seda põhjusel, et hagejad on keeldunud oma lepingust tulenevate kohustuste täitmisest, pole esitanud kostjatele dokumente ja on käitunud kostjate suhtes pahatahtlikult, esitades kostjate vastu tõendamata 9(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 ja alusetuid nõudeid. Samuti tuleb hagejate viivisenõue jätta rahuldamata ehitustöödes ilmnenud puuduste parandamise hüvitise osas, kuna hagejad on esitanud kostjate vastu tõendamata nõudeid ja ulatuses, mis ei vasta tegelikele puudustele. Sellises olukorras pole kostjad olnud kohustatud hagejate nõudeid täitma ehk nad pole ka täitmisega viivituses. Isegi juhul, kui kostjad oleksid oma kohustuste täitmisega viivituses, tuleks kohtul VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 alusel vähendada viivist nullini, kuna hagejad on nõuete esitamisel tuginenud puudulikele tõenditele ning kostjatele ei saa ette heita kohustuse mittetäitmist olukorras, kus kohustuse olemasolu ning suurus on puudulikult tõendatud.
27.Kostjatele jääb arusaamatuks, miks on hagejad esitanud hagi ehitustööde teostamise võimaldamise nõudes. Hagejad ei ole kostjatele nimetatud nõuet kohtuväliselt esitanud ja kostjad on alati valmis võimaldama hagejatel ehitustööde teostamist. Kostjad ei ole ühelgi juhul teinud ehitustööde teostamisel takistusi ja neil puudub igasugune põhjus seda ka edaspidi teha.
28.Kostjad on esitanud hagejatele kogu nende valduses oleva ehitustööde teostusdokumentatsiooni. Kostjad möönavad, et ehitustööde dokumenteerimises esines probleeme, kuna ehitustööde faktiline teostaja ei esitanud kostjatele kõiki õigusaktidega ettenähtud dokumente, kogu ehitustööde teostusdokumentatsiooni. Ehitustööde teostusdokumentatsiooni saab koostada vaid ehitaja ehk ehitustööde teostaja, kuid ehitaja käest pole võimalik teostusdokumentatsiooni küsida, sest ehitustööde teostaja Sebmet Grupp OÜ likvideeriti ja kustutati äriregistrist 07.07.2011. Kuna kostjatel faktiliselt pole ehitustööde täiendavat teostusdokumentatsiooni, siis pole selle esitamist võimalik kostjatelt nõuda. Esimese astme kohtu otsus
29.Maakohus rahuldas 09.03.2018 otsusega hagi osaliselt kostjate poolt õigeksvõetud summas, ülejäänud osas jättis hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda.
30.Kostjad on hagi õigeks võtnud summas 20 669.40 eurot, mistõttu rahuldab kohus TsMS § 440 lg 1 alusel hagi selles ulatuses.
31.Kohus asub seisukohale, et tegemata tööde kindlaksmääramise osas tuleb tugineda 19.03.2009 allkirjastatud tööde vastuvõtmise aktile ja vaegtööde aktile ning asjas läbiviidud ehitustehnilisele ekspertiisile. Lepingu punkti 4.2 järgi pidid kostjate poolt teostatavad ehitus- ja renoveerimistööd vastama lepingu lisaks 5 olevas spetsifikatsioonis toodud ulatusele ja Hirvesoo Arhitektuuribüroo OÜ poolt koostatud ja Tallinna linnaplaneerimise Ameti poolt kinnitatud ehitusprojektile ning TR koostatud ekspertiisihinnangule ja elamu pealeehituse konstruktsiooniosa tööprojektile.
32.Riiklikult tunnustatud ekspert TS esitas kohtule 14.12.2015 ekspertiisiakti, kus ekspert on loetlenud teostamata või mittenõuetekohaselt teostatud tööd. Ekspert on jõudnud järeldusele, et “ehitusprojektis esinevate puuduste tõttu ei olnud võimalik teha kõiki töid vastavalt ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile. Mitmeid lisas 5 nimetatud töid ei ole ehitusprojektiga ette nähtud või on lisas 5 muudetud projektilahendust.“. Ekspert on kohtumäärusega esitatud küsimusele tegemata tööde osas vastanud, et tegemata on lisas 5 kokkulepitud töödest: trepikoja lae soojustamine, haljastustööd vahetult hoone ümber, jalgvärav parkimisalalt krundile, katuse käiguteed ja redelid, keldriseinte hüdroisolatsioon,
10(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 välisuks ees paiknevad postkastid ja III korruse akendele ja terassidele terasest piirete paigaldamine, mille osas on ekspert leidnud, et ehitusobjektis esitatud lahendus ei vasta ohutusnõuetele. Ekspert on märkinud puudustega töödeks: keldriseinte soojustuse katte kinnitus, tuulekastide viimistlus ja elektrikaablite paigaldamine korterite kilpideni. Kohtu hinnangul tuleb nõustuda eksperdi poolt ekspertiisi käigus kindlaks tehtud puudustega, kuivõrd need on ekspertiisiaktis kirjeldatud, kooskõlas aktiga ja vastupidist ei ole pooled esile toonud. Kohus leiab, et nõustuda tuleb järeldusega tegemata tööde osas, sest ekspert on neid töid põhjendatult hinnanud lähtudes lisas 5 kostjate kohustuseks olnud töödega. Ekspertiisiaktis tööde maksumuse määramisel on ekspert leidnud, et selleks kulub 12 725 eurot, millele lisanduks käibemaks. Tööde hinna sisse ei ole arvestatud fassaaditööde tegemisel vajaminevaid tellinguid. Ekspert on leidnud, et kogu Näituse 3 hoone ei vasta TP2 tulepüsivusklassi nõuetele, sest tagatud ei ole keldri ja korruste vahelagede tulepüsivus R120 ja R60. Ekspert on jõudnud järeldusele, et korterite 5 ja 6 vahelae õhumüra isolatsiooni indeksid ja taandatud löögimürataseme indeksid vastavad nõuetele. Ekspert TS on kohtu korraldaval istungil 15.08.2017 vastanud menetlusosaliste täpsustavatele küsimustele jäädes kirjalikult esitatud eksperdiarvamuse juurde. Eksperdi hinnangu kohaselt lisas 5 loetletud tööde osas tegemata või puudustega teostatud tööde osakaal on 10-15%. Ekspert on vastanud küsimusele, kas kostjad on Näituse 5 elamus teinud täiendavaid (lisas 5 mitte märgitud) töid, ning kokku 1 475 euro maksumuses. Kohus ei nõustu hagejatega, et ekspert on kallutatud ja ekspertiisiakt ei vasta nõuetele. Ekspertiisi akt sisaldab kirjeldust ja järeldusi, mis on kooskõlas teiste lepingut puudutavate dokumentidega. Kohus ei pea eksperdi järeldusi õiguslikuks hinnanguks, kuivõrd tal tuli lähtuda lepingu p 4.2 nimetatud dokumentidest, seega neis sisalduvate nõuete ja teabe vastuolulisus on põhjendatult esile toodud. Seega, eeltoodud põhjendustel lähtub kohus ekspertiisaktist väidetavate puuduste kindlakstegemisel, mitte hagejate esitatud OÜ Perficio ekspertarvamusest.
33.Hagejad on esitanud kahju tõendamiseks OÜ OTO Ehitus 13.10.2017 hinnakalkulatsiooni kokku summas 109 669.60 eurot (käibemaksuga). Hinnapakkumine on esitatud vastavalt Näituse 3 korteriühistu 19.02.2014 esitatud lähtematerjalidele ja kohapeal teostatud ülevaatusele. Kohus asub seisukohale, et elamu osas kõiki esile toodud remonditöid ja hinda võivad hagejad aktsepteerida ja vajalikuks pidada, kuid vajaliku ja mõistliku kahju suuruse kindlaks määramisel saab kohus siiski arvestada lisas 5 kokkulepitud töid ja asukoha keskmist turuhinda analoogilise töö teostamisel. Hagejad on esitanud kahju nõude suuruse tõendamiseks ka Martin Ehitus OÜ 29.11.2011 hinnapakkumuse summas 48 856.60 eurot. Kohus leiab, et selles hinnapakkumuses tehakse ettepanek remonditööde tegemiseks koos hinna nimetamisega, kuid puudub seotus nii lisas 5 nimetatud töödega kui poolte vahel vaegtööde aktiga. Kohus leiab ka, et hagejate kahjunõude aluseks olev OÜ OTO Ehitus hinnakalkulatsioon sisaldab ehitustöid, mis ei olnud kostjate kohustus ja ilmseid ebatäpsusi tööde mahtude osas.
34.Kostjad on esitanud Näituse 3 kortermaja ehitustööde määramiseks Eventus Ehitus OÜ hinnapakkumuse. Eventus Ehitus OÜ on vaidlusaluste (tegemata ja puudustega tööd) teostamiseks esitanud kalkulatsiooni koos käibemaksuga 19 529.34 eurot. Kohus nõustub kostjaga, et lähtuda saab ekspertiisiga kindlaks tehtud tegemata või puudustega tehtud tööde loetelust. Tööde maksumuse hindamisel on kostjad põhjendatult leidnud, et hagejate esitatud hinnapakkumine on paisutatud. OÜ Rapidon ehitusinsener TJ arvamust, et OÜ 11(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 Perficio ekspertarvamus ning Martin Ehitus OÜ hinnapakkumine ei saa olla kostjate vastu esitatud kahjunõude aluseks, kuna neis dokumentides esineb olulisi vigu ning ebatäpsusi, mis ei võimalda hinnata tegelikku kahju olemust ning ulatust, kohus eriteadmisega isiku hinnanguna ei arvesta. Kohus märgib, et spetsialisti arvamus, kus hinnatakse teise asjatundja järeldusi ja ei sisalda iseseisvat uuringut lähteandmete järgi, ei saa arvestada asjatundja hinnanguna.
35.Hagi faktiliste asjaoludena on esile toodud, et lepingus kokkulepitud tööd on teostamata, mistõttu on tekkinud kahju summas 103 079.84 eurot. Ostuhind (1 643 551 krooni) 105 042.05 eurot kuulus tasumisele tasaarvestuse teel selliselt, et kostjad ehitavad välja katusekorrusele korteri ja teostavad lepingu lisas nr viis fikseeritud maja renoveerimistööd. Seega tuleb esmalt selgeks teha, mille eest ja kui suur tasu kokku lepiti ning mida selle tasu eest tegelikult tehti. Hagejad on kahju suuruse tõendamiseks esitanud Martin Ehitus OÜ-lt hinnapakkumise vaidlusaluse korteri põranda-konstruktsiooni töödes esinevate puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde kohta, mille kohaselt on vastavate tööde 140 m2 ulatuses tegemise maksumuseks 8 616 eurot (käibemaksuga). Kuna vaidlusaluse korteri põrandapinna suuruseks on tegelikkuses 131 m2, siis on nende tööde maksumuseks 8 062.11 eurot (käibemaksuga). Hagejad on võtnud hinnapakkumise osaühingult OTO Ehitus vaidlusaluse korteri renoveerimistöödes esinevate puuduste kõrvaldamiseks, mille kohaselt on vajalike tööde hinnaks (ei sisalda põrandakonstruktsiooni puudutavaid töid, sh heliisolatsioonitöid) kokku 87 883.52 eurot (käibemaksuga). Kohus leiab, et kuivõrd eksperdi hinnangul oli teostamata (puudustega) lisas 5 märgitud töödest vaid 10-15% , siis on eluliselt ebausutav, et kahju on vajaminevate ehitustööde näol 109 669.60 eurot. Kohus nõustub kostjatega selles, et lepingu p 4.2 kohaselt oli kostjatel kohustus teostada vaid need tööd, mis on kirjas lepingu lisas 5 ehk tööd, mis katavad kokkulepitud müügihinna. Seega saab tegelik kahju seisneda tegemata, puudustega või lõpetamata töös.
36.Kohus ei nõustu hagejatega selles, et lepingu rikkumisega on neile tekkinud kahju õigusabi kulutustes seoses nõude ettevalmistamisega 6 683.89 eurot. Õigusabiteenuste arved on esitatud korteriühistule Näituse 3. Asjaolu, et korteriomanikud on selle kohustuse väidetavalt võlatunnistusega üle võtnud, ei ole see käsitletav kostjate poolt korteriomanikele tekitatud kahjuna VÕS § 128 lg 3 tähenduses.
37.Hagejate väitel on lepingu rikkumisega neile tekkinud kahju ekspertiisi kuluna 450.32 eurot. Hagejad ei ole tõendanud ekspertiisikulu kandmist, OÜ Perficio ekspertiisi arve on esitatud Korteriühistule Näituse 3.
38.Põhjendatud ei ole kostjate vastu esitatud hagi ehitustööde teostamise võimaldamise nõudes. Ükski tõend ei kinnita kostjatele nimetatud nõude enne kohtumenetluse esitamist. Kostjad on menetluses kinnitanud, et on valmis võimaldama hagejatel ehitustööde teostamist.
39.Hagejate nõue kohustada kostjaid esitama hagejatele lepingu p 4.19 järgne seni esitamata teostusdokumentatsioon (ehitamise tehnilised dokumendid) Näituse 3 korterelamu osas kostjate poolt teostatud ehitus- ja rekonstrueerimistööde kohta, või alternatiivselt audit, mis on koostatud selleks pädeva isiku poolt ja vastab seaduse nõuetele asendamaks puuduvat ehitusdokumentatsiooni kasutusloa väljastamisel või kasutusteatise esitamisel, ei ole põhjendatud. Kostjad on asja sisulise arutamise käigus esile toonud, et dokumentatsioon on üle antud ja midagi juurde enam esitada ei ole võimalik. Kohus leiab,
12(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 et nõue tuleb jätta rahuldamata. Kostjaid saab kohustada konkreetse kokkulepitud kohustuse täitmiseks. Väidetavalt ei ole kostjad esitanud ehitusdokumentatsiooni hagejale piisavalt, kostjate kinnitusel nende valduses dokumente ei ole. Kohus leiab, et hagejal tuleb valida muu kohane õiguskaitsevahend, kui see dokument on takistuseks kasutusloa väljastamiseks.
40.Kohtu hinnangul ei ole hagejate viivisenõue täies ulatuses põhjendatud. Kohus ei nõustu ka kostjatega, et VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 alusel tuleks vähendada viivist nullini, kuna hagejad on nõuete esitamisel tuginenud puudulikele tõenditele ning kostjatele ei saa ette heita kohustuse mittetäitmist olukorras, kus kohustuse olemasolu ning suurus on puudulikult tõendatud. Kostjad on puudusi töös tunnistanud ja hagi osaliselt õigeks võtnud, mistõttu leiab kohus, et viivisenõue tuleb rahuldada seaduses sätestatud määras hagi esitamisest põhivõlgnevuselt 20 669.40 eurot kuni nõude kohase täitmiseni. Apellatsioonkaebus
41.Apellatsioonkaebuses palub hageja I maakohtu otsus tühistada osas, milles hagejate hagi jäeti rahuldamata. Hageja taotleb välja mõista kahju summas 82 410.44 eurot ja viivised alates 20.12.2011 kuni 10.04.2018 seisuga väljamõistmata kogusummas 40 463.82 eurot.
42.Maakohus on valesti tõlgendanud poolte kokkulepet. Kokkuleppes ei ole võrdsustatud korteriomandi ostuhind teostatavate tööde maksumusega. Kostjad võtsid selge riski, et tööde maksumuse suurenemisel on see nende kulu.
43.Maakohus on piirdunud otsuse põhjendamisega vaid kostjate õigeksvõtu osas ning hindamata on jäetud esitatud tõendid, sh on põhjendamatult eelistatud ühte tõendit teistele.
44.Kohus on põhjendamatult võtnud aluseks vaid lepingu lisas 5 ja vaegtööde aktiga fikseeritud tööd. Hagejad on hagiavalduses tuginenud muuhulgas eksperthinnangule, mis on tehtud peale vaegtööde akti koostamist ning milline sisaldab varjatud puudusi. Ka nende kõrvaldamine on kostjate kohustus.
45.Kohus ei ole arvestanud hagejate vastuväiteid riiklikult tunnustatud eksperdi TS teostatud ekspertiisi suhtes, mille tõendite hulgast välistamiseks ja ekspertiisitasu tagastamiseks on hagejad esitanud korduvalt taotlusi.
46.Alusetult on jäetud rahuldamata hagejate alternatiivne taotlus auditi koostamiseks, kuna selline nõue on TsMS § 442 lg 5 kohaselt täidetav.
47.Alusetult on jäetud välja mõistmata ekspertiisi teostamiseks tehtud kulu. Riigikohus on korduvalt jaatanud võimalust, et kui korteriühistu kannab kulu, on eelduslikult see kulu kantud korteriomanike huvides.
48.Menetluskulude jaotus on ebaõige, kuna kohtusse pöördumise põhjustasid kostjad. Menetluskulud tulnuks maakohtus jaotada vähemalt õigeksvõtu summast lähtuvalt. Vastus apellatsioonkaebusele
49.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ning jäid kõikide maakohtus esitatud seisukohtade juurde. Vastuapellatsioonkaebus
50.Kostjad esitasid vastuapellatsioonkaebuse paludes tühistada maakohtu otsus osaliselt st viiviste väljamõistmise ning menetluskulude jaotuse osas. 13(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415
51.Kuna hagejad ei täitnud enda lepingulisi kohustusi tähtaegselt, siis oli kostjatel õigus pikendada enda lepinguliste täitmiste kohustuste tähtaega, mistõttu viiviste väljamõistmine alates hagi esitamisest on alusetu.
52.Menetluskulud tuleb jätta täies ulatuses hagejate kanda (v.a hageja MO), kuna kostjad pakutud kompromissiga ei nõustunud. Seega on alus rakendada TsMS § 163 lg-t 2. Alternatiivselt tuleb jätta kostjate menetluskulud hagi rahuldatud ulatuses, st 79,95% ulatuses hagejate (v.a hageja MO) kanda. Vastus vastuapellatsioonkaebusele
53.Hagejad vaidlesid vastuapellatsioonkaebusele vastu. Viiviste väljamõistmata jätmiseks esitatud põhjendused on ainetud. Menetluskulud tuleb jätta kostjate kanda täies ulatuses, kuna nemad tingisid kohtusse pöördumise. Ringkonnakohtu seisukoht
54.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjatelt hagejate kasuks välja kahjuhüvitise väiksemas ulatuses kui 28 708.25 eurot, sellelt vastava viivise ning jättis rahuldamata hagejate alternatiivselt esitatud nõude kohustada kostjaid esitama hagejatele 10.02.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu (notari ametitoimingute raamatu registri nr 843) p 4.19 järgse seni esitamata teostusdokumentatsiooni asendamiseks nõuetekohane ehitustööde auditeerimisakt. Kolleegium saab teha tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab kahju hüvitamise nõude täiendavalt summas 8 038.35 eurot ja sellele vastava viivisenõude ning nõude kohustada kostjaid esitama hagejatele 10.02.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu (notari ametitoimingute raamatu registri nr 843) p 4.19 järgse seni esitamata teostusdokumentatsiooni asendamiseks (EhS) § 18 kohane ehitise audit 12 kuu jooksul alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest. Samuti muudab ringkonnakohus maakohtu menetluskulude jaotust, jättes maakohtu menetluskulud 30% ulatuses solidaarselt kostjate ja 70% ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Ülejäänud osas jääb maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus ja vastuapellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. TsMS § 654 lg 22 alusel esitab ringkonnakohus otsuse kehtiva resolutsiooni terviklikus sõnastuses.
55.Esmalt käsitleb ringkonnakohus selguse huvides apellatsioonimenetluses esitatud kaebuste ulatust ja menetlusosaliste ringi. Käesolevas asjas tegi maakohus otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt õigeksvõtu alusel ja mõistis kostjatelt AL-lt ja KL-lt solidaarselt hagejate TP, UK, VV, MM, RI, MO ja MM kasuks välja põhivõla 20 669.40 eurot ja viivise alates 19.03.2012 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumata põhivõlalt kuni selle tasumiseni. Maakohtu otsuse vaidlustas hageja, TP, osas, millega jäeti hagi 20 669.40 eurot ületavas osas rahuldamata; osas, millega jäeti rahuldamata nõue kohustada kostjaid esitama teostusdokumentatsiooni asendamiseks nõuetekohane ehitusetööde auditeerimisakt ning menetluskulude jaotuse osas ja palus: mõista kostjatelt hageja kasuks välja täiendavalt 82 410.44 eurot ja viivise summas 40 463.82 eurot, kokku 122 874.26 eurot;
14(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415
kohustada solidaarselt AL ja KL esitama TP-le 10.02.2006 sõlmitud töövõtulepingu (notari ametitoimingute raamat 843) p 4.19 järgse seni esitamata teostusdokumentatsiooni asendamiseks nõuetekohane ehitusetööde auditeerimisakt ning määrata TsMS § 365 lg 1 alusel kostjatele eelnimetatud kohustuse täitmiseks tähtaeg; tühistada esimese astme kohtuotsus menetluskulude jaotamisel ja jätta menetluskulud kostjate kanda. Kostjad on vaidlustanud maakohtu otsuse viivise väljamõistmise ja menetluskulude jaotuse osas. Muus osas, st õigeksvõtu alusel kahju nõude summas 20 669.40 rahuldamise osas ja nõude rahuldamata jätmise osas kohustada kostjaid võimaldama teostada OÜ Perficio ekspertarvamuses töö nr PER11/2010 nimetatud töid korteriomandi nr 8 piiresse jäävas ulatuses, otsust ei vaidlustatud ja selles osas on otsus jõustunud (TsMS § 456 lg 4). Seega tuleb ringkonnakohtul käesoleva menetluse raames kontrollida, kas Harju Maakohtu 09.03.2018 otsus on seaduslik osas, milles jäeti rahuldamata nõue põhivõlana kahju summas 82 410.44 eurot ja viivise väljamõistmises ning kostjate kohustamiseks solidaarselt esitama hagejale 10.02.2006 töövõtulepingu p 4.19 järgse seni esitamata teostusdokumentatsiooni asendamiseks nõuetekohane ehitusetööde auditeerimisakt koos vastava kohustuse täitmiseks tähtaja määramisega, samuti menetluskulude jaotuse osas.
56.Kuigi apellatsioonkaebuse on hagejatest esitanud ainult TP, käsitleb ringkonnakohus, arvestades nõude aluseks oleva lepingu p-is 4.19 sisalduvat kokkulepet, hagejaid ühisvõlausaldajatena, mistõttu on tegemist kaashagejatega, kes on TsMS § 639 lg 2 alusel kaasapellantideks (tl 51, XV kd). Arvestades hageja RI ja tema eriõigusjärglase KA avaldusi ja kostjate vastavat nõusolekut, lubas ringkonnakohus menetlusse astuda hageja RI asemel KAl (tl 80, XV kd).
57.Vaidluse all ei ole järgmised asja lahendamiseks olulised asjaolud: Hagejad ja kostjad sõlmisid 10.02.2006 notariaalselt tõestatud kokkuleppe uue korteriomandi tekkimiseks ja korteriomandite koosseisude muutmiseks, tekkiva korteriomandi müügilepingu, töövõtulepingu, ühishüpoteekide seadmise lepingud ning asjaõiguslepingud (tl 15-49, I kd). Lepinguga müüsid hagejad kostjatele Näituse 3 korterelamus katusekorrusele ehitatava korteriomandi nr 8, pindalaga 131 m2 hinnaga 1 643 551 krooni (105 042.05 eurot). Ostuhind kuulus tasumisele tasaarvestuse teel selliselt, et kostjad ehitavad välja katusekorrusele korteri ja teostavad maja renoveerimistööd, mille spetsifikatsioon on antud lepingu lisas nr 5 (lepingu p 4.1 tl 42, I kd). Lepiti kokku, et ehitus- ja renoveerimistööd peavad lepingu lisaks nr 5 olevas spetsifikatsioonis toodud ulatuses vastama Hirvesoo Arhitektuuribüroo OÜ poolt koostatud ehitusprojekti ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt kinnitatud ehitusprojektile ning TR poolt koostatud ekspertiisihinnangule ja elamu pealeehituse konstruktsiooniosas tööprojektile (p 4.2 tl 22, I kd). 19.03.2009 allkirjastati ehitus-ja renoveerimistööde vastuvõtmise akt, kus pooled on kinnitanud, et kõik aktis loetletud ja teostatud tööd vastavad tingimustele (tl 53, I kd). 19.03.2009 allkirjastati ehitus-ja renoveerimistööde vaegtööde akt märkusega, et selles nimetatud vaegtööde teostamise aeg lepitakse täiendavalt kokku (tl 55, I kd). 15(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415
58.Kohtumenetluses on jätkuvalt hagejate nõue mõista kostjatelt välja lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks 82 410.44 eurot. Samuti on menetluses nõue kohustada solidaarselt kostjaid esitama hagejale 10.02.2006 sõlmitud lepingu p 4.19 järgse seni esitamata teostusdokumentatsiooni asendamiseks nõuetekohane ehitusetööde auditeerimisakt. Lisaks nõuavad hagejad kostjatelt viivist.
59.Kohustuse rikkumise korral nii üldine kui ka täitmisnõuet asendav kahju hüvitamise nõue on reguleeritud VÕS § 115, mille 1. lõike kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Seega on eelnimetatud nõuete esmaseks eelduseks kostja lepingurikkumise tuvastamine, mille eelduseks on omakorda, et kokkuleppe sisu, millest tuleneva kohustuse rikkumist ette heidetakse, on välja selgitatud.
60.Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses esmalt selle üle, kas maakohus on tõlgendanud poolte vahel 10.02.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingut, milles sisaldus kokkulepe uue korteriomandi tekkimiseks ja korteriomandite koosseisude muutmiseks, tekkiva korteriomandi müügileping, töövõtuleping, ühishüpoteekide seadmise leping ning asjaõiguslepingud (edaspidi leping) osas, mis puudutab lepingust tulenevat kostjate kohustust teha elamus ehitus- ja renoveerimistööd, õigesti. Hageja leiab, et tulenevalt lepingu p-is 4.8.2 sisalduvast kokkuleppest oli kostjatel kohustus teostada tööd nii, et lepingu lisas nr 5 toodud tööd on lõplikult valmis ning et oleks rahuldatud omanike funktsionaalsed- ja kvaliteedinõuded (omanikele kuuluvates korteriomandites on olemas elektri- ja veevarustus, kanalisatsioon jne). Hageja arvates oli see omanike poolt lepingu sõlmimise eesmärk, sest ostuhind pidi täitma renoveerimis- ja parendustööde finantseerimist ilma, et omanikud oleks pidanud tegema täiendavaid kulutusi, kuid maakohus ei ole pooltevahelise vaidluse eset asetanud lepingu tegeliku eesmärgi konteksti.
61.Õige on, et vastavalt VÕS § 29 lg 5 p-ile 4 tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada mh lepingu olemust ja eesmärki. Kuigi maakohus ei ole viidanud konkreetsele normile, järeldub otsuse põhjendusest, et maakohus on poolte vahel sõlmitud lepingus sisalduvaid vaidlusaluseid kokkuleppeid, mis puudutavad korteriomandi eest raha tasumise asemel ehitustööde teostamist, hinnates lähtunud VÕS töövõturegulatsioonist. Lepingu olemus on tuletatav VÕS eriosas lepinguliikide suhtes kehtivatest sätetest ning kuivõrd vaidlusalusele kokkulepetele kohaldub ka kolleegiumi arvates töövõturegulatsioon, tuligi antud normide alusel tuletada lepingu olemus ja hinnata lepingu tõlgendamisel nii seda kui ka lepingu eesmärki.
62.Asjas on tuvastatud, et lepingu p-is 4.1 sisaldus kokkulepe, et ostuhind tasutakse omanikele tasaarvestuse teel selliselt, et kostjad kohustuvad teostama Näituse 3 asuval elamu ehitusja renoveerimistööd, mille spetsifikatsioon fikseeriti lepingu lisas nr 5. Töövõtja töövõtulepingust tulenev põhikohustus on kokkulepitud töö tegemine ehk lepingu eesmärgiks oleva töö saavutamine (VÕS § 635 lg 1). Kolleegium leiab, et maakohus on õigesti järeldanud, et lepingu p 4.2 kohaselt oli kostjatel kohustus teostada vaid need tööd, mis on kirjas lepingu lisas 5. Seega sai olla hagejate eesmärgiks saavutada lepingu lisas 5 nimetatud tööde tegemine kokkulepitud tingimustel.
16(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 Nimetatud käsitlust ei muuda lepingu p-is 4.8.2 sisalduv kokkuleppe, mille kohaselt kohustusid kostjad ehitus- ja renoveerimistööde teostamisel ning üldiste ülesannete täimisel teostama ehitus- ja renoveerimistööd nii, et lepingu lisas nr 5 toodud tööd on lõplikult valmis ning et oleks rahuldatud omanike funktsionaalsed- ja kvaliteedinõuded (omanikele kuuluvates korteriomandites on olemas elektrivarustus, veevarustus, kanalisatsioon jne). Ringkonnakohus leiab, et osundatud kokkulepe annaks aluse kontrollida, kas tehtud töö vastab lepingutingimustele VÕS § 77 ja § 641 mõttes, kuid seda vaid lepingu lisas 5 kokkulepitud tööde osas. Notariaalselt tõestatud kokkuleppes avaldatu ei võimalda järeldada, et mõistlik isik, kes võttis kohustuse teha konkreetselt kokkuleppes fikseeritud tööd, pidi lepingu p-is 4.8.2 sätestatut mõistma nii, et eesmärgiga rahuldada omanike funktsionaalseid ja kvaliteedinõudeid ning vabastada nad täiendavate kulutuste kandmisest, on tal kohustus teha ka kokkuleppes nimetamata töid (VÕS § 24 ja § 25). Õige on, et vastavalt vaidlusaluse lepingu p-is 4.1 sisalduvale kokkuleppele kandsid kokkulepitud ehitus- ja renoveerimistööde maksumuse suurenemise riski kostjad, kuid see piirdub lisas 5 kokkulepitud töödega. Seega on õige maakohtu järeldus, et ka lepingu eesmärki silmas pidades tuli kostjatel teha lepingu lisas nr 5 nimetatud tööd.
63.Asjas on tuvastatud, et 19.03.2009 allkirjastati ehitus-ja renoveerimistööde vastuvõtmise akt, kus pooled on kinnitanud, et kõik aktis loetletud ja teostatud tööd vastavad tingimustele. Samuti on tuvastatud, et 19.03.2009 allkirjastati ehitus-ja renoveerimistööde vaegtööde akt märkusega, et selles nimetatud vaegtööde teostamise aeg lepitakse täiendavalt kokku. Kolleegium märgib, et tööde vastuvõtmine ei mõjuta iseenesest hageja(te) õigust tugineda lepingurikkumisele ja kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid. Küll peab hageja arvestama, et need asjaolud on tema tõendada, st kui ta ei suuda tõendada tehtud tööde lepingutingimustele mittevastavust st, et kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 100, § 115 lg 1), et kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1 ja §-d 642 lg 1) ning et rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4), hagi rahuldamiseks nõutud ulatuses alust ei ole. Olukord on erinev tööde osas, mida vastu võetud ei ole ning nende lepingutingimustele vastavust tuleb tõendada kostjatel.
64.Apellatsioonkaebuses esitatud väite kohaselt piirdus maakohus asja lahendamisel asjaoluga, et kostjad võtsid hagi summas 20 669.40 eurot õigeks ning on jätnud vaidlusalused asjaolud ja tõendid analüüsimata. Samuti on apellatsioonkaebuse kohaselt maakohus tõstatanud teesi, et käsitleb vaid lepingu lisas 5 nimetatud töid ja poolte vahel vaegtööde aktiga fikseeritud töid. Kolleegium hageja etteheitega ei nõustu, sest maakohtu otsusest nähtub, et kohus on kahjunõude aluseks olevate puuduste kindlakstegemisel tuginenud lisaks 19.03.2009 ehitus- ja renoveerimistööde vastuvõtmise aktile ja vaegtööde aktile ka asjas läbiviidud ehitustehnilisele ekspertiisi tulemusel saadud eksperdiarvamusele (p 25). Asjaolu, et hagejal on ekspert TS eksperdiarvamusele vastuväited ning tema hinnangul tulnuks lähtuda OÜ Perficio ekspertarvamusena pealkirjastatud 12.01.2011 arvamusest PER11/2010, ei võimalda teha järeldust, et maakohus oleks eksperdiarvamust tõendina hinnates eksinud. Maakohus on hinnanud ka OÜ Perficio ekspertarvamusena pealkirjastatud arvamust kui eriteadmistega isiku kirjalikku arvamust dokumentaalse tõendina (TsMS § 293 lg 2) ja seda analüüsides õigustatult leidnud, et tõendist ei nähtu asjatundja järeldused kostjate kohustuseks olnud ehitustööde vastavuse kohta reaalselt teostatule, vaid dokumendis sisalduvad üldsõnalised kirjeldused ning puuduste osas on 17(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 asjatundja lisanud pigem oma ettepanekud. Kolleegium leiab, et ka asjatundja kirjalikust arvamusest peaks nähtuma, mis eesmärgil, kelle ülesandel, mida ning milliste meetoditega uuris ja mis uurimise tulemuseks oli. OÜ Perficio arvamusest nähtub, et selle tellis KÜ Näituse 3 juhatuse esimees TP ning tulenevalt tellija küsimustest saab teha järelduse, et arvamuse eesmärgiks on fikseerida objekti ehitus-tehniline seisukord seni teostatud renoveerimis- ja ehitustööde osas ning hinnata ehitustööde kvaliteeti hea ehitustava ja tehniliste reeglite/nõuete täitmise aspektist (tl 62-111, I kd). Seega on antud hinnang tulenevalt asjatundjale esitatud küsimustest antud üldiselt objekti ehitus-tehniline seisukorra kohta seni teostatud renoveerimis- ja ehitustööde osas, mis ei ole piiritletud konkreetselt hagi alusena esiletoodud lepingurikkumise asjaoludega. Tulenevalt asjatundjale esitatud küsimuste abstraktsusest on ka arvamuse kokkuvõttes tehtud järeldused üldsõnalised, mistõttu ei võimalda need teha järeldusi lepingu rikkumise aluseks olevate faktiliste asjaolude kohta. Ringkonnakohtu arvates on olukorras, kus kohtul endal puuduvad faktiküsimuste lahendamiseks vajalikud eriteadmised, et praegusel juhul kindlaks teha, kas vaidlusalused tööd teostati kokkulepitud mahus ja kvaliteediga, maakohus õigesti seda pooltele selgitanud ja määranud asjas ehitustehnilise ekspertiisi.
65.Vaatamata sellele, et kohtu määratud ehitustehnilise ekspertiisi on läbi viinud ja andnud oma eksperdiarvamuse riiklikult tunnustatud ekspert, pidanuks apellatsioonkaebuse kohaselt eksperdiarvamusele esitatud hagejate vastuväidete tõttu selle tõendite hulgast välistama. Kolleegium hagejaga ei nõustu. Kohus on määranud eksperdiks isiku, kes on kantud riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja. Riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja võib kanda isiku, kes on omandanud ekspertiisi alal nõutava kõrghariduse ning on vähemalt kolm aastat vahetult enne nimekirja kandmise taotlemist töötanud teadusvaldkonnas, milles taotletakse riiklikku tunnustamist ning mis annab ekspertiisi tegemiseks riigisiseselt tunnustatud nõuete kohase kvalifikatsiooni (KES § 12 lg 1 p 1). Seega saab eeldada, et TS oskused, teadmised ja kutseomadused ehitusekspertiisi läbiviimiseks vastavad nõuetele. Riiklikult tunnustatud eksperdi TS arvamus sisaldab üksikasjalikku uuringute kirjeldust, uuringu tulemusi ja põhjendatud vastuseid kohtu küsimustele, mistõttu vastab kolleegiumi hinnangul eksperdiarvamus TsMS § 301 lg 1 nõuetele. Sellest nähtub, millistele asjaoludele, eksperdi käsutusse antud andmete ja eksperdi enda poolt läbiviidud uuringu tulemustele arvamuses tuginetakse. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei vasta eksperdiarvamus TsMS § 301 lg-le 1, sest ekspert ei ole selgitanud, millele tuginevad tema arvamuse p-is 5.2.4 toodud hinnad. Tegemata ja puudustega tööde teostamise maksumuseks on ekspert hinnanud 12 725 eurot, millele lisandub käibemaks. Eksperdiarvamuse p-is 5.2.4 on kirjeldatud tööde maksumuse kujunemist: et tööd tehakse korraga ühe ettevõtja poolt, et fassaaditööd tehakse tõstukitelt ilma tellinguid kasutamata, arvestatud on vajalike abitöödega (nt akende ja aknaveeplekkide katmine fassaadide värvimise ajaks ning arvestatud ei ole põõsaste piiramist fassaadi ja aia kõrval). Seega on selgitatud, kuidas tööde maksumus on kujunenud ning kolleegiumi hinnangul saab järeldada, et ekspert, vastates ekspertiisiks esitatud küsimusele, peab silmas tööde turuhinda TsÜS § 65 tähenduses, arvestades eksperdiarvamuses esile toodud maksumuse kujunemise kriteeriume. Praegusel juhul ei oma aga see ka määravat tähtsust, sest eksperdiarvamuse alusel tuvastatud puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulude hindamisel eksperdiarvamust tööde maksumuse kohta hagi rahuldamisel aluseks võetud ei ole. Arvestades, et kostjad võtsid hagi õigeks suuremas 18(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 ulatuses s.o summas 20 669.40 eurot, on hagi rahuldatud suuruses, mis ületab eksperdi hinnatud tööde maksumust.
66.Kolleegium ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega justkui ei vastaks eksperdiarvamus TsMS § 302 lg-le 4, sest TS, olles eelnevalt kohtule avaldanud, et ta ei ava konstruktsioone, jättis selgitamata, et ilma konstruktsioone avamata ei ole võimalik küsimustele ammendavalt vastata. Samas viitab hageja eksperdiarvamuse p-ile 6, kus ekspert avaldab, et kõikidele ekspertiisile esitatud küsimustele ei ole võimalik konkreetselt vastata ekspertiisiks esitatud andmete alusel ning, et paikvaatlusega ei olnud võimalik kõrvaldada algandmete puudujääke, sest see eeldanuks mitte ainult hoonekatuse, vaid ka korterites tehtud siseviimistlustööde osalise lammutamise. Ekspert põhjendab ka, et konstruktsioonide avamiseks ja hilisemaks taastamiseks ehitustööde korraldamine muutnuks ekspertiisi ebamõistlikult kulukaks ja teostamise aja määramatuks. Ekspert on arvamuses jälgitavalt kirjeldanud, milliste andmete alusel ta uurimise läbi on viinud ja mille alusel ta oma järeldused on teinud ning selgitanud, et on andnud vastused ekspertiisiks kasutada olnud andmete alusel võimalikus mahus ja täpsuses. Eelnevast saab järeldada, et olukorda, kus ekspert pidanuks TsMS § 302 lg 4 alusel arvamuse andmisest keelduma, ei esinenud.
67.Ringkonnakohus leiab, et eksperdiarvamust ei muuda kõlbmatuks ka see, et arvamuses on hageja arvates käsitletud ebavajalikku, ekspert on liigendanud küsimusi ja vastanud neile esitatust erinevas järjekorras ning antud hinnanguid, mida võib käsitleda õiguslike hinnangutena, sest faktiliste asjaolude tuvastamise ja õiguslike järelduste tegemise kohustus on kohtul. Praegusel juhul ei anna hageja väited alust järeldada, et eksperdi poolt läbi viidud uuringutel ja eksperdi eriteadmistel tuginev hinnang ei võimaldaks kohtul teha järeldusi lepingurikkumise aluseks olevate asjaolude kohta. Nagu eespool märgitud, on kolleegiumi hinnangul tegemist TsMS § 301 lg 1 kohase eksperdiarvamusega ning ehitamisega puutumuses olevate vaidluste puhul on vajalikud eriteadmised, mistõttu on selliste vaidluste puhul üldjuhul kohtu jaoks kohtu poolt määratud ekspertiisi tulemusel saadud eksperdiarvamus ka oluliseks tõendiks. Eeltoodud põhjendustel ei olnud maakohtul alust pidada eksperdiarvamust kõlbmatuks ning jätta seepärast tõendina hindamata.
68.Apellatsioonkaebuses toob hageja, tuginedes OÜ Perficio ekspertarvamusena pealkirjastatud arvamusele, esile järgmised töödes esinevad puudused: Tööde korraldaja ei ole esitanud nõutavaid ehitusdokumente, paljude oluliste ehitusmaterjalide ja -toodete kohta ei ole esitatud sertifikaate, mille tõttu on teadmata paljud olulised detailid teostatud ehituse kohta; Soojalekked trepikoja lae/katuse kaudu; Õhekrohv on laiguline, veekahjustustega, esineb pragusid jms; Peasissekäigu kohal olev varikatus on taastamata/renoveerimata; Korterite välisuste kohta puuduvad sertifikaadid; Korteriustel on puudused eelkõige paigaldamisel, puudub sertifikaat.
69.Hageja leiab, et maakohus on lähtunud ebaõigesti vaid poolte vahel vaegtööde aktiga fikseeritud töödest. Arvestada tulnuks kõiki etteheiteid, mis olid seoses tööde tegemisega varjatult ilmnenud. Ringkonnakohus nõustub hagejaga osaliselt ja leiab, et maakohus on jätnud tähelepanuta hagejate etteheited seoses korterite välisuste ja nende paigaldamisega, mistõttu on jäänud ka osad asjakohased tõendid vastuolus TsMS § 232 lg-ga 1 hindamata. 19(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 Apellatsioonimenetluses ei ole vaidlustatud maakohtu tuvastatut, et hagejad on hagi alusena tegemata ja puudustega tehtud tööde loetelus esile toonud muuhulgas puudused korteriustel, märkides, et korteritele tuleb paigaldada tulekaitsenõuetele EI 30 vastavad, antud keskkonda sobivad ja min õhumüra isolatsiooniindeksile Rw 32dB vastavad välisuksed (maakohtu otsuse p 25). Asjas on tuvastatud, et lepingust tulenes kostjatele kohustus teostada maja renoveerimistööd, mille spetsifikatsioon on antud lepingu lisas nr
5.Lepingu lisas 5 on loetletud teostatava tööna muuhulgas ka uute korteriuste hankimine, rahastamine ja paigaldamine vastavalt kooskõlastatud projektile. Vaidluse all ei ole, et vastavalt poolte kokkuleppele peavad ehitus- ja renoveerimistööd vastama lepingu lisaks nr 5 olevas spetsifikatsioonis toodud ulatuses Hirvesoo Arhitektuuribüroo OÜ poolt koostatud ehitusprojekti ja Tallinna linnaplaneerimise Ameti poolt kinnitatud ehitusprojektile ning TR poolt koostatud ekspertiisihinnangule ja elamu pealeehituse konstruktsiooniosas tööprojektile. Nii Hirvesoo Arhitektuuribüroo OÜ poolt ehitusloa taotlemiseks koostatud korterelamu ümberehitusprojekti kui ka eelprojekti muudatustena koostatud korterelamu ümberehitusprojekti ehitusprojektis esitatud uste spetsifikatsiooni järgi peab korteril olema välisuks EI 30, mis on vasakukäeuks lävepakuga, min õhumüra isolatsiooniindeks Rw≥32dB, lukustus vastavalt tellija soovile, soojustatud täispuituks varustatud uksesilmaga ja ketiga, värvitoon täpsustatakse ehituse käigus (tl 136 ja 170, III kd).
70.19.03.2009 ehitus-ja renoveerimistööde vaegtööde aktist nähtub, et vaegtöödena on märgitud uute korteriuste hankimine, rahastamine ja paigaldamine (tl 55, I kd). Seega ei olnud hagejad nimetatud tööd vastu võtnud. Arvestades, et vaidlusalustele kokkulepetele kohaldub töövõturegulatsioon, leiab kolleegium, et olukorras, kus töid ei ole vastu võetud, pidid kostjad tõendama, et hagejad keeldusid alusetult tööd vastu võtmast ning ka selle, et nende poolt vastuvõtmiseks esitatud töö on lepingukohane (VÕS § 638 II lause). Seega pidid kostjad tõendama, et hangitud uksed vastavad lepingutingimustele ning on nõuetekohaselt paigaldatud. Apellatsioonkaebuses on viidatud sellele, et korteriustel puudub sertifikaat. Kolleegium nõustub hagejaga, et sertifikaat on vajalik, võimaldamaks vajalikul määral kontrollida paigaldatud uste vastavust lepinguga kokkulepitud nõuetele. JELD-WEN Eesti AS piirkonnajuhi KK 30.04.2013 kirjas antud kinnitusest nähtub, et korterite välisusteks on paigaldatud SWEDOOR 206/GW siseuksed, mis vastavad tulepüsivusklassile EI30, kuid lengidel puudusid tähistuskleebised. JELD-WEN Eesti ASi esindaja kinnitab kirjas, et antud tooteid ei ole JELD-WEN Eesti AS-i sortimendis ning seetõttu ei ole antud toodetel enam kehtivaid sertifikaate (tl 43, VI kd). Kirjas on märgitud ka, et kuna antud uste puhul ei ole tegemist helikindlate ustega, siis ei ole vastavaid helitõkke teste läbi viidud, mistõttu puudub dokumentatsioon, mis tõendaks antud ukse helikindluse väärtust. Eelnimetatud tõendist saab järeldada, et vaidlusalustel ustel sortimendist väljalangemise tõttu kehtivaid sertifikaate ei ole ning kuigi uksed vastavad tulepüsivusklassile EI30, ei ole dokumente, mis tõendaks ukse helikindluse väärtust, mistõttu pidid kostjad muul viisil tõendama, et hangitud korteriuksed vastasid ehitusprojektis esitatud uste spetsifikatsioonis märgitud nõuetele.
71.Ringkonnakohus märgib lisaks, et ka TS ekspertarvamuse p-is 3.7.2 on ehitusprojektis esitatud uste spetsifikatsiooni selgitatud ning märgitud, et selles on näidatud ainult üks projekteeritud, korteri nr 8 välisuks. Samas leiab ekspert tuginedes sotsiaalministri 04.03.2002 määrusega nr 42 kinnitatud “Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes 20(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ normidele ja EPN 16.1 tabeli 1 p-ile 5, et korteri 8 puhul projekteeritud välisuks U1 on valitud minimaalse võimaliku helipidavusega (tl 12, XI). Seega, isegi kui leida, et spetsifikatsioonis näidatud uks oli projekteeritud vaid korterile 8, saab eksperdiarvamusest järeldada, et projekteeritud uks vastas helipidavuse osas miinimumnõuetele, millistele pidid vastama igal juhul ka teised paigaldatavad välisuksed, et vastata vähemalt avalik-õiguslikele normidele (VÕS § 77 lg 1).
72.Ringkonnakohus leiab, et kostjad ei ole tõendanud, et korteritele hangiti ja paigaldati välisuksed, mis vastaksid min õhumüra isolatsiooniindeksile Rw≥32dB, mistõttu ei vasta antud osas kostjate sooritus lepingu tingimustele. Seega on kostjad lepingu p 4.8.1 tulenevat kohustust rikkunud (VÕS § 100, § 115 lg 1). VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Vastavalt VÕS § 127 lg-le on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuleb üldjuhul kahju hüvitamise korral kahjustatud isik asetada õiguslikult sellisesse olukorda, milles ta oleks olnud, kui kohustust ei oleks rikutud. Kohtu hinnangul on antud asjaoludel pooltevahelise lepingu kaitse-eesmärgiks tagada, et hagejad saaks omapoolse lepingulise soorituse st tekkiva korteriomandi omandi üleandmise eest soorituse kostjatelt teha ehitus- ja renoveerimistööd lepingutingimustele vastavalt. Seega on hagejate täitmishuviks, et teine pool täidaks lepingu vastavalt lepingu tingimustele selliselt, et oleks tagatud hageja eesmärgiks olnud lepingujärgsete tööde vastavus kokkulepitud omadustele. Selle huvi rikkumise korral tuleb hüvitada lepingulise soorituse lepingutingimustele mittevastavusest tingitud väärtuse vähenemine ning sellest tingitud täiendavad kulutused. Kolleegium leiab, et sellisteks kulutusteks saavad tuvastatud puuduste puhul olla uute korteriuste ja nende paigaldamise kulud ja nende kindlaksmääramisel saab aluseks võtta OÜ OTO Ehitus 13.10.2017 hinnapakkumise (tl 46, XIV kd). Vastavalt osundatud hinnapakkumisele maksavad korteriuksed ja nende vahetamiseks tehtavad tööd kokku 6699.04 eurot (uste demontaaž 274.18 eurot, korterite ja III korruse trepikoja tuletõkkeuste paigaldamine 5626.53 eurot, uste avakülgede krohvimine 471.20 eurot, avakülgede pahteldamine ja värvimine 327.13 eurot), millele lisandub käibemaks 1339.81 eurot. Seega on kulutused kokku 8038.85 eurot. Kuigi asja materjalides oleva Martin Ehituse OÜ 29.11.2011 hinnapakkumise kohaselt maksaks korterite tulekindlad uksed koos vahetusega 3200 eurot, millele lisandub käibemaks, ei saa ringkonnakohtu arvates antud pakkumuse alusel kahju suurust kindlaks määrata, sest pakkumuse tegemisest on möödunud üle seitsme aasta ning eelduslikult on kaupade ja teenuste hinnad vahepeal kallinenud (tl 145, I kd).
73.Eelnevast tulenevalt on hagejate kahjunõue seoses vajalike töödega põhjendatud täiendavalt summas 8038.85 eurot, kuna on tuvastatud kostjate poolt lepingu rikkumine ja hagejad on tõendanud vastava kahju suuruse, mis neil lepingu rikkumise tagajärjel tekkis ning rikkumise ja tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos. Tuvastatud ei ole, et kostjate poolt kohustuse rikkumine oleks vabandatav. Kostjad pidid ette nägema, et kui teostatud tööd lepingutingimustele ei vasta, siis võib hagejatel tekkida kahju (VÕS § 127 lg 3). Kuigi 21(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 ringkonnakohus käsitleb hagejaid ühisvõlausaldajatena, tuleb kahjuhüvitis vastavalt hagejate esitatud nõudele neile välja mõista solidaarselt.
74.Ringkonnakohus leiab, et ülejäänud osas on maakohus õigesti lähtunud eksperdiarvamuses märgitud tegemata ja puudustega tehtud töödest ning analüüsides kahju suuruse tõendamiseks esitatud OÜ OTO Ehitus 13.10.2017 hinnakalkulatsiooni (tl 142, I kd; tl 46, XIV kd) ja Martin Ehitus OÜ 29.11.2011 hinnapakkumust (tl 144, I kd) leidnud õigesti, et kuna vajaliku ja mõistliku kahju suuruse kindlaksmääramisel saab kohus siiski arvestada lepingu lisas 5 kokkulepitud töid ja asukoha keskmist turuhinda analoogilise töö teostamisel, ei saa nimetatud tõendite alusel tuvastada kahju suurust hagejate soovitud ulatuses. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 alusel neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele soojalekete ja õhekrohviga seotud puuduste osas, märgib ringkonnakohus, et nimetatud puudused kajastuvad eksperdiarvamuse p-is 5.2.4 ning kostjad on hagi nimetatud puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulude osas õigeks võtnud. Kuna peasissekäigu kohal oleva varikatuse taastamis/renoveerimistööd lepingu lisas 5 ei sisaldu, ei olnud kostjatel lepingu p 4.2 kohaselt kohustust nimetatud töid teha.
75.Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuse väitega, maakohus on jätnud hagejate nõude lepingu p 4.19 järgse seni esitamata teostusdokumentatsiooni või alternatiivselt ehitustööde auditeerimisakti koostamiseks, ebaõigesti rahuldamata. Maakohus on leidnud, et kuna kostjad on asja sisulise arutamise käigus esile toonud, et dokumentatsioon on üle antud ja juurde enam midagi esitada ei ole võimalik, ei ole hagejate selliselt esitatud nõue selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse osa tekstita ning jätnud seetõttu nõude rahuldamata. Maakohus on küll märkinud, et kostjaid saab konkreetse kokkulepitud kohustuse täitmiseks kohustada, kuid jätnud siiski hagejate väidete alusel hindamata, kas kostjatel oli lepingust tulenev kohustus dokumentatsioon esitada ja kas seda kohustust on rikutud, milliste asjaolude tuvastamata jätmine viis alternatiivselt esitatud nõude osas eksliku lõppjärelduseni. Seetõttu ei ole maakohtu otsus selles osas ka nõuetekohaselt (TsMS § 436 ja § 442 lg 8) põhjendatud. Apellatsioonimenetluses on võimalik see minetus kõrvaldada.
76.Vaidlusaluse lepingu p-is 4.19 sisaldub kokkulepe, mille järgi võetakse ehitus- ja renoveerimistööd omanike poolt vastu vastuvõtuülevaatusel, mille kutsub kokku ostja kümnepäevase etteteatamisajaga. Vastuvõtuülevaatusel omanikele üleantav dokumentatsioon peab sisaldama Majandus- ja kommunikatsiooniministri 27.12.2002 määruse nr 71 “Eri liiki ehitiste ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad nõuded“ kohaseid dokumente. Ostja peab omanikele üle andma ametiisikute poolt sooritatud kontrollide ja ülevaatuste protokollid, kontrollmõõtmiste protokollid ning sertifikaadid süstematiseerituna kaustades. Seega tuleneb osundatud kokkuleppest kostjatele kohustus kokkuleppes nimetatud dokumentatsioon üle anda. Nagu eespool märgitud, on kostja eelnevalt menetluses omaks võtnud, et ehitamise tehniline dokumentatsioon tervikuna neil puudub ning kostjad kinnitasid ka ringkonnakohtu 25.01.2019 istungil, et kasutusloa saamiseks või kasutusteatise esitamiseks vajalikke dokumente neil täies ulatuses ei ole (tl 80 pöördel, XV kd). Seega tuleb asjaolu, et neil puudub ehitamise tehniline dokumentatsioon, lugeda TsMS § 231 lg 2 alusel tuvastatuks. Kuna kostjatel nimetatud dokumentatsiooni ei ole, saab järeldada, et nad ei seda hagejatele ka üle andnud, millega on kostjad lepingu p-st 4.19 tulenevat kohustust rikkunud (VÕS § 100). Vastavalt VÕS § 108 lg-le 2, kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja 22(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 nõuda temalt kohustuse täitmist. Arvestades, et kostjatel ehitamise tehniline dokumentatsioon tervikuna puudub, võib selle üleandmine olla VÕS § 108 lg 2 p 1 mõttes võimatu, sest kostjatel ei ole võimalik dokumente ise tagantjärgi koostada. Seega tuleb rahuldada hagejate alternatiivne nõue auditeerimisakti esitamiseks, sest kehtiva ehitusseadustiku (EhS) § 18 lg 1 järgi on ehitise auditi eesmärk tõendada ehitise nõuetele vastavust ning ettenähtud otstarbel ja viisil kasutamise ohutust või anda ehitise kohta muu hinnang, mistõttu asendab see, arvestades hagejate lepingu p-st 4.19 tulenevat huvi saada dokumente ehitise nõuetele vastavuse kontrollimiseks, sihtotstarbeliseks kasutamiseks, kasutusloa taotlemisel jms, nimetatud kokkuleppest tuleneva kostjate kohustuse täitmist. Kolleegium ei käsitle hagejate 07.12.2011 lepingust taganemise kehtivusega seotud väiteid, sest hagejad ei ole lepingust taganenud osas, mis puudutab kostjate kohustust koostada ja esitada tööde teostusdokumentatsioon. Eeltoodud põhjendustel tuleb rahuldada hagejate nõue kohustada kostjaid solidaarselt esitama hagejatele 10.02.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu p 4.19 järgse seni esitamata teostusdokumentatsiooni asendamiseks (EhS) § 18 kohane ehitise audit. Nagu eespool märgitud, käsitleb ringkonnakohus hagejaid ühisvõlausaldajatena, kuid arvestades, et hagejad on palunud rahalise kohustuse väljamõistmist neile solidaarselt, tuleb ka auditi esitamise kohustus täita hagejatele solidaarselt. TsMS § 365 lg 1 alusel määrab ringkonnakohus eelnimetatud auditi esitamiseks tähtaja 12 kuud alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest.
77.Apellatsioonkaebuses leiab hageja, et maakohus on ebaõigesti jätnud välja mõistmata hagejate kahju, milleks on OÜ-lt Perficio tellitud ekspertiisikulu 450.32 eurot. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et kuna hagejad ei ole ekspertiisikulu kandmist tõendanud, ei ole selle väljamõistmiseks alust. Kolleegium nõustub maakohtu vastavate põhjendustega neid kordamata (TsMS § 654 lg 6).
78.Kostjad on esitanud vastuapellatsioonkaebuse, milles vaidlustavad neilt hagejate kasuks viivise väljamõistmise ning menetluskulude jaotuse. Kostjad leiavad, et neil on õigus keelduda oma kohustuste täitmisest VÕS § 110 lg 1 ja § 111 lg 1 alusel ning lepingu p 4.9.2 alusel, mistõttu on viivise väljamõistmine põhjendamatu. Praegusel juhul nõuavad hagejad kostjatelt lepingu rikkumise tekkinud kahjuna kulutuste hüvitamist kostjate lepingujärgseks kohustuseks olnud teostamata või puudustega teostatud tööde eest. Kostjad tuginevad täitmisest keeldumise vastuväite alusena oma vaidlusaluse lepingu p-ist 4.10.9 tulenevale nõudele hagejate vastu keldri kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks, ja nõudele lepingu lisaks olevas ehitusprojektis nimetatud ehitustööde, mille teostamine ei olnud lepingu p 4.2 kohaselt kostjate kohustuseks, teostamiseks. Kolleegium leiab, et praegusel juhul ei ole täitmisest keeldumise eeldused täidetud, sest vastastikused kohustused tulenevad vastastikustest lepingutest, millised lepingulised kohustused tuleb täita üldjuhul üheaegselt. Praegusel juhul kostjate keeldumise alusena nimetatud kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise nõudmist võimaldav kokkulepe ega kokkulepe, mis võimaldaks kostjatel nõuda hagejatelt mingite ehitustööde tegemist, ei ole VÕS § 82 lg 5 tähenduses vastastikku seotud (nn sünallagmas) kokkuleppega, millest tulenes kostjatele kohustus kokkulepitud tööde valmistegemiseks. Kolleegium leiab, et nõude ja kohustuse vahel puudub piisav seos ka VÕS § 110 lg 1 tähenduses. Samuti ei anna kostjatele oma kohustuste täitmise peatamiseks alust lepingu p 4.9.2. Osundatud lepingu punktis sisaldub kokkulepe, mille kohaselt on ostjal õigus nõuda lepingus sätestatud tähtaegade 23(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 pikendamist, kui omanikud ei täida oma lepingulisi kohustusi. Kolleegiumi hinnangul ei saa antud kokkulepet tõlgendada selliselt, et kostjatel on õigus peatada omapoolne kohustuste täitmine ükskõik millise hagejate lepingulise kohustuse täitmata jätmisel, vaid tegemist saaks olla vaid selliste kohustuste täitmata jätmisega, mis takistaksid kostjate oma kohustuste (ehitus- ja renoveerimistööde teostamine) nõuetekohast täitmist. Eelnevast tulenevalt leiab ringkonnakohus, et kostjate viivisenõudele esitatud kohustuse täitmisest keeldumise vastuväide on põhjendamatu.
79.Ringkonnakohus leiab, et hagejate viivisenõuet ei välista ka see, et pooled vaidlesid ehitustöödes ilmnenud puuduste mahu ja parandamise maksumuse üle ega see, et hagejad ei nõustunud pärast eksperdiarvamuse saamist kostjate kompromissettepanekuga. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamisega kaasneb VÕS § 113 kohaselt eelduslikult alati kohustus maksta viivitamise aja eest viivist. Seadusest tuleneva viivisenõude mõte on esmajoones lihtsustada võlausaldajal raha maksmisega viivitamisest tekkiva ja ka üldiselt hüvitatava kahju suuruse arvestamist (vt nt RKTKo 18.11.2004, 3-2-1-132-04 p 14). Seega väljendab viivis eeldatavat kahju hüvitamise nõuet, mida võib raha maksmisega viivitamisel alati nõuda ning seda ei välista asjaolu, et vaieldakse asjaolude või nõude suuruse üle. Kolleegiumi hinnangul ei võimalda jätta viivisenõuet rahuldamata ka kostjate etteheide, et hagejad ei nõustunud kompromissi sõlmima, sest hagejatel on õigus ise valitavate õiguskaitsevahendite üle otsustada.
80.Hagejad on hagiavalduses taotlenud kostjatelt välja mõista seaduses sätestatud määras viivised alates 20.12.2011 kuni nõude täitmiseni. Vaidlustatud otsuses on maakohus pidanud põhjendatuks välja mõista viivised alates hagi esitamisest, s.o 19.03.2012. Kuna apellatsiooniastmes hagejad viivise väljamõistmist alates nimetatud ajast ei vaidlusta, lähtub ringkonnakohus maakohtu poolt põhjendatuks peetud kuupäevast, milleks on hagi esitamise kuupäev. Ringkonnakohtu hinnangul on hagejate nõue põhjendatud VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 alusel. Kuna ringkonnakohus muutis kahjuhüvitise suurust, tuleb muuta ka maakohtu poolt väljamõistetud viiviste suurust. Kostjatelt tuleb lisaks maakohtu poolt väljamõistetud viivisele välja mõista solidaarselt TP, UK, VV, MM, KA, MO ja MM kasuks viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumata kahjuhüvitiselt 8 038.85 eurolt alates 19.03.2012 kuni kahjuhüvitise 8 038.85 euro tasumiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui 8 038.85 eurot.
81.TsMS § 442 lg 5 sätestab, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Kostja AL esitas ringkonnakohtule 31.01.2019 taotluse, milles edastas enda kommentaarid ning parandusettepanekud 25.01.2019 toimunud kohtuistungi protokollile (tl 87, XV kd). Kohus palus esitatud taotlust täpsustada selliselt, et sellest nähtuks, mis osas tuleb kohtuistungi protokolli parandada. 05.02.2019 täpsustuses märgib AL, et tegemist ei ole kohtuistungi protokolli parandamise taotlusega (tl 89, XV kd), mistõttu jätab kohus AL 31.01.2019 avalduse tähelepanuta (TsMS § 3401 lg 3).
82.Ringkonnakohus jätab asja juurde võtmata hageja 04.10.2018 taotluse (avalduses märgitud küll kostja) lisas nr 1 märgitud tõendi, sest asjaolust, et MTÜ Eesti Ehitusinseneride Liit on avaldanud TS kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise teate, ei ole võimalik teha järeldust, et riiklikult tunnustatud ekspert ei olnud praeguses asjas eksperdiarvamuse andmiseks pädev, arvestades ka seda, et kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise otsuse
24(25)
Tsiviilasi nr 2-12-11415 kehtivus on selle vaidlustamise tõttu peatatud. Kuna hageja taotlus täiendava tõendi vastuvõtmiseks jääb rahuldamata, jätab ringkonnakohus asja juurde võtmata kostjate 04.10.2018 taotluse lisadena nr 1-7 märgitud tõendid.
83.Maakohus on lähtunud menetluskulude jaotuse määramisel TsMS § 163 lg-st 2, mis sätestab, et kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Praegusel juhul on maakohus võtnud menetluskulude jaotust määrates arvesse, et hagejad ei ole kostjate korduvate kompromissiettepanekutega nõustunud, kuid kolleegiumi hinnangul ei nähtu põhjendustest, miks tuleb menetluskulud jätta poolte enda kanda. Seega ei ole maakohtu menetluskulude jaotus nõuetekohaselt põhjendatud ning seda tuleb muuta. Kuna ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu otsuse, rahuldades hagi rahalises nõudes cá 28% ulatuses, lisaks ühes mittevaralises nõudes, peab kolleegium põhjendatuks muuta ka maakohtu menetluskulude jaotust TsMS § 173 lg 1 järgi vastavalt asja lahendamise tulemusele. Kolleegiumi hinnangul on põhjendatud maakohtu menetluskulude jaotuse osas lähtuda TsMS § 163 lg-st 1 proportsionaalselt hagi rahuldatud ulatusest, sest hagejate rahaline nõue jäi rahuldamata enam kui pooles ulatuses. Kuna hagi rahuldatakse ka ühes mittevaralises nõudes, on põhjendatud maakohtu menetluskulud jätta 30% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ja 70% ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Arvestades, et hagejad peavad menetluskulud solidaarselt kandma, ei ole kostjate taotlusel ühe hageja MO menetluskulude kandmise kohustuse välistamine põhjendatud (VÕS § 66 lg 1).
84.Arvestades apellatsioonimenetluses kaebustega vaidlustatud rahaliste nõuete ulatust ja kaebuste osalist rahuldamist, on põhjendatud jaotada apellatsiooniastme kulud samuti TsMS § 163 lg 1 alusel proportsionaalselt kaebuste rahuldamise ulatusega, sest kaebused rahuldati vähem kui pooles ulatuses. Kolleegiumi hinnangul on põhjendatud jätta apellatsiooniastme menetluskulud 20% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ning 80% ulatuses hageja TP kanda, sest teised hagejad olid apellatsiooniastmes kaasapellantideks TsMS § 639 lg 2 alusel, kes TsMS § 165 lg 2 esimeses lause kohaselt menetluses teise kaashageja või -kostja esitatud avaldusest, taotlusest, väitest, tõendist, kaebusest või vaidlustamisest tulenevaid täiendavaid menetluskulusid ei kanna.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaija Kaijanen
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
25(25)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.