Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Gaida Kivinurm ja Indrek Parrest
Otsuse teatavaks tegemise aeg
23. aprill 2019, Tallinn
Tsiviilasja number
2-17-515
Tsiviilasi
AL ja KL hagi TP, UK, MM, KA, MM, VV, AA, MO, TP ja Tallinn, Näituse tn 3 korteriühistu vastu elamu tuleohutusnõuetele vastavaks muutmise ning elamule kasutusloa saamiseks vajalike ehitustööde teostamise ja kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise kohustuse tuvastamiseks ning kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11. oktoobri 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
AL ja KL ühine apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
5871,50 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja I AL (isikukood XXXXXXXXXXX) esindajad ringkonnakohtus Hageja II KL (isikukood XXXXXXXXX) Hagejate ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Keijo Lindeberg Kostja I TP (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja II UK (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja III MM (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja IV MM (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja V AA (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostjate I-V ühised lepingulised esindajad vandeadvokaadid Jüri Leppik ja Aet Bergmann Kostja VI KA (RI eriõigusjärglane, isikukood
XXXXXXXXXXX)
Kostja VII VV (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja VIII MO (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja IX TP (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja X Tallinn, Näituse tn 3 korteriühistu (registrikood 80150334), seaduslik esindaja TP Asja läbivaatamine
2.Jätta MO 27. märtsil 2019 elektrooniliselt saadetud seisukoht tähelepanuta.
3.Tühistada Harju Maakohtu 11. oktoobri 2018 otsus osas, millega maakohus jättis AL ja KL hagi TP, UK, MM, KA, MM, VV, AA, MO, TP ja Tallinn, Näituse tn 3 korteriühistu vastu elamu tuleohutusnõuetele vastavaks muutmise ning elamule kasutusloa saamiseks vajalike ehitustööde teostamise ja kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise kohustuse tuvastamiseks rahuldamata. Jätta eelnimetatud osas hagi läbi vaatamata.
4.Jätta Harju Maakohtu 11. oktoobri 2018 otsuse resolutsioon muutmata osas, millega maakohus jättis kahju hüvitamise nõude rahuldamata, kuid muuta osaliselt otsuse põhjendusi.
5.Harju Maakohtu 11. oktoobri 2018 otsus on jõustunud osas, millega maakohus rahuldas VV 4. septembril 2018 esitatud taotluse protokolli parandamiseks.
6.AL ja KL apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
7.Lugeda Harju Maakohtu 11. oktoobri 2018 otsuse resolutsiooni terviklikuks sõnastuseks:
7.1.Jätta AL ja KL hagi TP, UK, MM, KA, MM, VV, AA, MO, TP ja Tallinn, Näituse tn 3 korteriühistu vastu elamu tuleohutusnõuetele vastavaks muutmise ning elamule kasutusloa saamiseks vajalike ehitustööde teostamise ja kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise kohustuse tuvastamiseks läbi vaatamata.
7.2.Jätta AL ja KL hagi TP, UK, MM, KA, MM, VV, AA, MO ja TP vastu solidaarselt kahju hüvitamiseks rahuldamata.
7.3.Rahuldada kostja VV 4. septembril 2018 esitatud taotlus protokolli parandamiseks ja võtta esitatud parandused 28. augusti 2018 kohtuistungi protokolli juurde.
7.4.Menetluskulud jätta solidaarselt AL ja KL kanda.
7.5.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks eraldi kohtumäärusega pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
8.Apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätta solidaarselt AL ja KL kanda.
9.Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. 2 (14)
Menetluse käik ja hagi aluseks olevad asjaolud
1.TP (kostja I), UK (kostja II), MM (kostja III), RI, MM (kostja V), VV (kostja VII) ja MO (kostja VIII) esitasid Harju Maakohtule 19. märtsil 2012 AL (hageja I) ja KL (hageja II) vastu hagi lepingu täitmiseks, kahju hüvitamiseks, tööde teostamise võimaldamiseks ja dokumentatsiooni või alternatiivselt auditi esitamiseks (tsiviilasi nr 2-12-11415).
2.17. augustil 2012 esitasid hagejad vastuhagi. Harju Maakohus eraldas 19. detsembri 2016 määrusega vastuhagi eraldi tsiviilasjana menetlemiseks (tsiviilasi nr 2-17-515).
3.Hagejad esitasid 16. veebruaril 2017 hagi tervikteksti TP, UK, MM, RI, MM, VV, AA, MO, TP ja Tallinn, Näituse tn 3 korteriühistu (endine nimi Korteriühistu Näituse 3) vastu elamu tuleohutusnõuetele vastavaks muutmise ning elamule kasutusloa saamiseks vajalike ehitustööde teostamise ja kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise kohustuse tuvastamiseks ning kahju hüvitamiseks. Kostja VI KA on praeguses menetluses RI eriõigusjärglane. Hagejate nõuded on järgmised: 1) kostjate I–IX Näituse 3 elamule kasutusloa saamiseks korterites 1–7 vajalike ehitustööde ja elamu kehtivate tuleohutusnõuetega vastavusse viimiseks tellimise ja teostamise kohustuse tuvastamiseks või alternatiivselt kostjate I–IX kohustuse tuvastamiseks hääletada korterühistu üldkoosolekul Näituse 3 elamule kasutusloa saamiseks ning kehtivate tuleohutusnõuete tagamiseks korterites 1– 7 vajalike ehitustööde tellimise ja teostamise poolt ja kostja X kohustuse tuvastamiseks tellida ja kostjate finantseerimisel teostada kasutusloa saamiseks vajalikud ehitustööd korterites 1–7 ja viia Näituse 3 elamu vastavusse kehtivate tuleohutusnõuetega või alternatiivselt kostjate I–IX kohustuse tuvastamiseks viia Näituse 3 elamu korterid 1–7 vastavusse R60 tulepüsivusnõuetega. 2) kostjatelt I–IX solidaarselt välja mõista sissenõutavaks muutunud kasutuseelised seisuga 16. veebruar 2017 5176,29 eurot ja alates 17. veebruarist 2017 igakuine kasutuseelis 231,25 eurot (2775 eurot aastas), mis kuulub muutmisele iga aasta
1.jaanuaril lähtudes Statistikaameti poolt avaldatud eelmise poole aasta tarbijahinnaindeksist. 3) tuvastada kostjate I–IX kohustus sõlmida hagejatega notariaalselt tõestatud järgmise sisuga kasutuskorra kokkulepe:
3.1.Korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 1, igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse jääb elamu keldrikorrusel paiknev panipaik nr 1, mis on tähistatud Lepingu lisaks oleval Näituse 3 elamu keldrikorruse plaanil tähistusega „Krt 1“;
3.2.Korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 2, igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse jääb elamu keldrikorrusel paiknev panipaik nr 2, milline on tähistatud Lepingu lisaks oleval Näituse 3 elamu keldrikorruse plaanil tähistusega „Krt 2“;
3.3.Korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 3, igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse jääb elamu keldrikorrusel paiknev panipaik nr 3, milline on tähistatud Lepingu lisaks oleval Näituse 3 elamu keldrikorruse plaanil tähistusega „Krt 3“;
3.4.Korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 4, igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse jääb elamu keldrikorrusel paiknev panipaik nr 4, milline on tähistatud Lepingu lisaks oleval Näituse 3 elamu keldrikorruse plaanil tähistusega „Krt 4“; 3 (14)
3.5.Korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 5, igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse jääb elamu keldrikorrusel paiknev panipaik nr 5, milline on tähistatud Lepingu lisaks oleval Näituse 3 elamu keldrikorruse plaanil tähistusega „Krt 5“;
3.6.Korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 6, igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse jääb elamu keldrikorrusel paiknev panipaik nr 6, milline on tähistatud Lepingu lisaks oleval Näituse 3 elamu keldrikorruse plaanil tähistusega „Krt 6“;
3.7.Korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 7, igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse jääb elamu keldrikorrusel paiknev panipaik nr 7, milline on tähistatud Lepingu lisaks oleval Näituse 3 elamu keldrikorruse plaanil tähistusega „Krt 7“;
3.8.Korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 8, igakordse omaniku ainuvaldusse ja kasutusse jääb elamu keldrikorrusel paiknev panipaik nr 8, milline on tähistatud Lepingu lisaks oleval Näituse 3 elamu keldrikorruse plaanil tähistusega „Krt 8“;
3.9.Kinnisasja Näituse 3, Tallinn kaasomanike kaasvaldusse ja -kasutusse jäävad keldrikorruse ülejäänud ruumid, mis ei kuulu ühegi Kinnisasja Näituse 3, Tallinn kaasomaniku korteriomandi reaalosa hulka;
3.10.Kinnisasja Näituse 3, Tallinn kaasomanike ainukasutusse jäävate osade kasutamine peab toimuma selliselt, et kaasomanikel oleks võimalik takistamatult kasutada oma reaalosa osa, kusjuures kaasomaniku poolt tema osa kasutamine ei tohi takistada teise osa kaasomaniku kasutamisõigust;
3.11.Korterelamu Näituse 3 keldrikorruse panipaikade ehitamisega seotud kulutused jagatakse vastavalt kinnisasja Näituse 3, Tallinn kaasomanike ainuvaldusse ja kasutusse jäävate panipaikade suurustele;
3.12.Ainuvalduses ja -kasutuses olevate alade alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi kannab vastava ala ainuvaldaja ja -kasutaja ning tal ei ole õigust nõuda teistelt kaasomanikelt nimetatud kulude hüvitamist;
3.13.Kinnisasja Näituse 3, Tallinn kaasomanikel on õigus ilma teise kaasomaniku nõusolekuta sõlmida enda ainukasutuses ja -valduses olevate alade suhtes üüri-, rendija muid kasutuslepinguid kolmandate isikutega;
3.14.Kinnisasja Näituse 3, Tallinn kaasomanikud lepivad kokku, et teised kaasomanikud on kohustatud korter nr 8 igakordsele omanikule hüvitatama talle kuuluvast kaasomandi mõttelisest osas väiksemas osas keldrikorruse kasutamisega tekkiva kahju. Kahjuhüvitisena lepivad kaasomanikud kokku iga-aastase perioodiliselt tasutava kasutustasu summas 2775 eurot. Kaasomanikud lepivad kokku, et korter nr 8 igakordsele omanikule makstavat kasutustasu korrigeeritakse iga-aastaselt Eesti Vabariigi Statistikaameti poolt avaldatud tarbijahinnaindeksi muutust arvestades. Algava aasta kasutustasu saadakse valemi KT=EKT×(1+THI) alusel, kus KT on kasutustasu, EKT on eelmise aasta kasutustasu ja THI on tarbijahinnaindeksi muutus;
3.15.Kinnisasja Näituse 3, Tallinn kaasomanikud lepivad kokku, et korteriomandi asukohaga Näituse 3, Tallinn, mille reaalosaks on korter nr 8, omanikule kasutustasu maksmise kohustuse kohta tehakse märkus iga kinnisasja Näituse 3, Tallinn korteriomandi registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale. Hagejad on esitanud korterelamu tuleohutusnõuetele vastavaks muutmiseks ja korterelamule kasutusloa saamiseks vajalike tööde teostamise kohustuse tuvastamise nõude (tuvastusnõue 1). Poolte vahel on vaidlus selles, kelle kohustuseks on teostada korterelamu ehitustööd, mis on vajalikud kasutusloa taotlemiseks ja elamu tuleohutusnõuetega vastavusse viimiseks. Täpselt 4 (14)
ei ole teada, milliseid ehitustöid tuleohutuse parandamiseks teostada tuleb, kuid oluline on, et kohus tuvastaks isiku(d), kelle kohustuseks on viia korterelamu 1. ja 2. korrus vastavusse kehtivate tuleohutusnõuetega ehk tuleb tuvastada, kas see on kostjate I–IX, korteriühistu või hagejate kohustus. Kohtu poolt ehitustööde teostamise vajalikkuse tuvastamise korral on korterelamus võimalik teostada vajalikud ehitustööd. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja kostjad I–IX 10. veebruaril 2006 notariaalselt tõestatud kokkuleppe uue korteriomandi tekkimiseks, korteriomandite koosseisude muutmiseks, tekkiva korteriomandi müügilepingu, töövõtulepingu ja ühishüpoteekide seadmise lepingud ning asjaõiguslepingud (edaspidi leping), mille kohaselt pidid hagejad ehitama korterelamu 3. korrusele korteri nr 8 ning teostama lepingus fikseeritud korterelamu ehitustööd. Kostjate ülesandeks oli tingimuste loomine selleks, et korterelamule oleks võimalik taotleda kasutusluba ja viia korterelamu korterid 1–7 vastavusse kehtivate tuleohutusnõuetega. Poolte ühine tahe oli ehitada kahekorruseline TP3 tingimustele vastav korterelamu ringi kolmekorruseliseks TP2 tingimustele vastavaks korterelamuks. Kostjad ei ole oma kohustusi täitnud. Korterelamu ehitustööd lõppesid 2006. aastal ning sel ajal kehtinud ehitusseadustiku (EhS) § 32 lg 2 kohaselt pidi ehitise kasutamiseks olema kasutusluba. EhS § 29 lg 2 p 4 sätestas, et ehitise omanik on kohustatud taotlema ehitamise lõpetamisel ehitisele kasutusloa. EhS § 50 lg 1 ja EhS lisa nr 2 alusel olukorras, kus üle 60 m2 ehitisealuse pinnaga elamut laiendatakse üle 33 %, taotleda elamule kasutusluba. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on 16. mail 2016 kinnitanud, et korterelamu olukorda arvestades tuleb esitada kasutusloa taotlus ning samuti viia läbi ehitise audit. Kostja X vastu on hagi esitatud põhjusel, et lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks on vajalik korteriühistu poolt täiendavate ehitustööde tellimine. Hirvesoo Arhitektuuribüroo poolt koostatud ümberehitusprojekti, selle muudatuste ning ehitusloa nr 6992 kohaselt peab kolmekorruseline korterelamu vastama tulepüsivusklassi TP2 tingimustele. Eesti Vabariigi 27. oktoobri 2004 määruse nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded” kohaselt on madalama tulepüsivusklassiga kolmekorruseline korterelamu keelatud ehitis. Korterelamu 3. korrus on TP2 hoone tingimustele väljaehitatud, kuid 1. ja 2. korruse korterid ei vasta nimetatud tulepüsivusklassi tingimustele. Enne ehitusprojekti tellimist koostati 2003. aastal ekspertiis korterelamu tehnilise seisukorra kohta, millest nähtub, et korterelamu vastas tulepüsivusklassile TP3. Tsiviilasjas nr 2-12-11415 koostatud eksperdiarvamusest nähtub, et kortermaja kelder ning 1. ja 2. korrus ei vasta kehtivatele tuleohutusnõuetele, sh on täitmata R60 tulepüsivusnõue. Sellisele seisukohale on jõudnud nii Päästeamet kui haldusasjas nr 3-13-974 jõustunud lahendites Tallinna Halduskohus ja Tallinna Ringkonnakohus. Korterelamu kasutusloa puudumine on lepingu rikkumine, mille eest vastutavad kostjad I–IX. Müügiesemeks olev korter peab võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 1 alusel vastama lepingutingimustele. Kostjatel I–IX oli müüjatena kohustus tagada hagejatele võimalus eluruumi sihipäraselt kasutada, st ehitada vastavalt projektile ja ehitusloale kahekorruseline TP3 korterelamu ümber kolmekorruseliseks TP2 korterelamuks, kus kõik korterid moodustavad omaette EI60 tuletõkkesektsioonid. Kostjad I–IX on lepingu p-s 1.11.3 kinnitanud, et lepingu eseme valdamise, kasutamise ja käsutamise suhtes ei kehti neile teadaolevaid muinsuskaitsealaseid, looduskaitsealaseid ega muid piiranguid. VÕS § 217 lg 1 p 3 kohaselt loetakse lepingu ese lepingu tingimustele mittevastavaks ka juhul, kui eseme kasutamist takistavad õigusakti sätted, näiteks kasutusloa puudumist ehitisel. Kostjad on alates 2004. aastast teadlikud, et kortermaja ehitamisel kolmekordseks on vaja muuta ka tulepüsivusklassi ning selleks on vaja taotleda kasutusluba. Kostjate I–IX käitumine olukorras, kus nad müüsid hagejatele korteriomandi, millele kasutusloa taotlemise võimatus oli kostjatele lepingu sõlmimisel teada, on hea usu põhimõttega vastuolus. 5 (14)
Hagejad leiavad, et korterelamu tuleohutusnõuetega vastavusse viimiseks vajalike ümberehitustööde teostamine on lepingu kohaselt müüjate kohustuseks. Samuti peavad müüjad ehitustöid finantseerima ja seda ei saa teha korteriühistu remondifondi arvel. Hagejad tuginevad lepingu p-dele 4.1 ja 4.2 ja leiavad, et lepingu p 4.1 kohaselt kohustusid hagejad teostama tööd, mille spetsifikatsioon on toodud lepingu lisas nr 5. Lepingu p 4.2 kohaselt lepingu lisas nr 5 nimetamata töid hagejad kohustatud teostama ei ole. Hagejad on esitanud kostjate vastu kahju hüvitamise nõude kasutamistasu saamiseks. Nimetatud nõude rahuldamise eeldusena peab kohus esmalt tuvastama keldri kasutuskorra kokkuleppe sisu. Hagejad on esitanud vastava tuvastusnõude (tuvastusnõue 2), et kohus tuvastaks, et kostjad I–IX on kohustatud sõlmima kasutuskorra kokkuleppe hagejate poolt välja toodud tingimustel. Kui kokkuleppe sisu vastab hagis esitatule, siis jääb hagejate kasutusse panipaik, mis ei vasta hagejate kaasomandiosa suurusele. Sellisel juhul peavad teised korteriomanikud hüvitama hagejatele kaasomandiosa suurusele mittevastava ruumi kasutamisega tekkiva kahju. Hagejate mõtteline osa korterelamust ja maatükist on 1310/5118, st oluliselt rohkem kui 1/8, kuid praeguse jaotuse kohaselt jääb hagejatele üks väiksemaid keldribokse. Keldrikorruse pind ilma koridorita on 155,5 m2. Hagejate mõttelise osa suuruseks on 1310/5118. Seega on hagejatel õigus kasutada (155,5 x 1310/5118) 39,8 m2 keldrikorrusest. Hagejatele on aga määratud kasutamiseks 16,9 m2, mis on 22,9 m2 võrra ehk 57,5% vähem nende kaasomandi osast. Keldrikorruse kasutamise väärtuse määramisel on hagejad lähtunud Statistikaameti kodulehel avaldatud tabelist, mis kajastab Tallinna mitteeluhoonete tootmis- ja laopinna ruutmeetri keskmist rendihinda kuus aastatel 2006–2009. Aastatel 2010–2012 kasutustasu arvutamise aluseks on Arco Vara Kinnisarabüroo OÜ koostatud ülevaated ja kasutustasu arvutamise keskmiseks rendihinnaks on 1,75 eurot/m2 kuus. Kostjate vastuväited
4.Kostjad vaidlevad hagile vastu. Kostjate I–V vastuse kohaselt on tuvastusnõue asjakohatu, kuna on teadmata, milliseid töid on vaja teostada kasutusloa saamiseks. Kostjad hagi ei tunnista, leping on tänaseni täitmata eelkõige hagejate poolt ja kostjad on esitanud hagejate vastu lepingu täitmise nõuded tsiviilasjas nr 2-12-11415. Korter nr 8 kasutusele võtmiseks tuleb taotleda kasutusluba või esitada kasutusteatis. Kasutusloa taotlemist ei takista vaid elamu mittevastavus tuleohutusnõuetele, vaid lepingust tulenevalt ei ole hagejad töid teostanud projekti kohaselt, samuti puuduvad tööde teostusjoonised. Kasutusloa taotlemist takistavad hagejate poolt tegemata tööd. Majandus- ja taristuministri 2. juuni 2015 määruse nr 54 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ § 40 lg-te 1 ja 3 kohaselt ei ole korterites 1–7 vaja teha tuleohutuse alaseid ümberehitustöid, vaid tuleb tagada võimalus ehitisest evakueeruda ja inimesi ehitisest evakueerida (määruse § 2 lg 1 p-d 5 ja 6). Tugineda ei saa 2013. aastal Tallinna linna ja Päästeameti poolt väljastatud arvamustele ega Tallinna Ringkonnakohtu otsusele haldusasjas nr 3-13-974, kuna õiguslik olukord on muutunud. Tuleohutusnõuete täitmine oli 2012. aastal hagejate kohustus ja kuulub seetõttu teostamata tööde hulka. Seda kinnitab ka Päästeameti
19.novembri 2012 dokument „Ehitise kasutusloa tuleohutusosa heakskiidu andmisest keeldumine“. Enne lepingu sõlmimist ei vajanud korterelamu täiendavat kasutusluba ja selle vajadus tulenes alles uue korteriomandi loomisest. Juhul kui lepingus loetletud tööd ja poolte kohustused, vastavalt lepingu p-dele 4.4–4.19, ei olnud piisavad, oleks hageja I kui eriteadmistega isik pidanud heas usus kostjaid lepingu sõlmimisel sellest informeerima. 6 (14)
Keldrikorruse kasutuskord ei puuduta kostjat X, sest ühistu ei ole kasutuskorra kokkuleppe pooleks. Kostjad pole keeldunud lepingu p-s 4.10.9 keldrikorruse kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisest lepingus kokku lepitud tingimustel. Kostjate arvates ei saa hagejad kohtu kaudu sundida kostjaid sõlmima kasutuskorra kokkulepet teistsugustel tingimustel kui lepingus kokku lepitud. Lepingus ei ole kokku lepitud, et kostjad peaksid hagejatele tasuma täiendavat kompensatsiooni seoses keldripinna kasutamise suurusega. Kasutuskorra notariaalselt tõestatud kokkulepet ei sõlmitud koos lepinguga, sest lepingu sõlmimise ajaks ei olnud korteriomand moodustatud ning korteriomandi reaalosa väljaehitamiseks tehtavad tööd olid tegemata. Hagejad kasutavad oluliselt suuremat osa keldrist, lisaks ruumi nr 14 suurusega 17,4 m2. Keldrikorrust ei ole tänaseni välja ehitatud, mistõttu on keldriga seotud kokkuleppeid võimalik veel teha ja muuta. Samuti on hagejate ainukasutuses 3. korruse trepikoda ca 4 m2. Lisaks ei nõustu kostjad hagejate keldripinna hinna määramise aluseks võetud andmetega. Sellist pinda ei saa anda üürile vabal turul. Kostja VIII hinnangul on kohtumenetlus kestnud ebamõistlikult kaua ning keldrikorruse kasutuskord vajab kindlaks määramist. Maakohtu otsus
5.Maakohus jättis 11. oktoobri 2018 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda. Menetluskulude rahalist suurust maakohus kindlaks ei määranud. Poolte vahel puudub vaidlus, et:
hagejad ja kostjad sõlmisid 10. veebruaril 2006 kokkuleppe uue korteriomandi tekkimiseks, kokkuleppe korteriomandite koosseisude muutmiseks, tekkiva korteriomandi müügilepingu, töövõtulepingu, ühishüpoteekide seadmise lepingud ja asjaõiguslepingud; lepinguga müüdi hagejatele korterelamus katusekorrusele ehitatav korteriomand nr 8, pindalaga 131 m2 hinnaga 1 643 551 krooni (105 042,05 eurot). Ostuhind kuulus tasumisele tasaarvestuse teel selliselt, et hagejad ehitavad välja katusekorrusele korteri ja teostavad lepingu lisas nr 5 fikseeritud maja renoveerimistööd; lepingu p 4.10.9 kohaselt lepiti kokku, et ostjal on õigus sõlmida kuue kuu jooksul korteriomandite koosseisu kuuluvate ehitiste ja/või maatüki mõtteliste osade, mis ei ole ühegi korteromandi reaalosaks, suhtes kasutuskorra kokkuleppeid seoses ehitise keldrikorrusel paiknevate ruumide kasutamisega vastavalt lepingu lisaks olevale plaanile nr 4. Tähtaja möödumisel ostjast mitteolenevatel põhjustel on ostjal õigus nõuda leppetrahvi 0,5% lepingu eseme ostuhinnast; korterelamus rekonstrueerimiseks väljastati 16. november 2004 ehitusluba nr 6992; poolte vahel tekkis vaidlus lepingu p-s 4.1 ja lisas 5 märgitud lepinguliste tööde täitmise mahu osas. Pooled vaidlevad selle üle, millises mahus ja rahalises väärtuses on ostuhinnaks olevad tööd teostamata tsiviilasjas 2-12-11415.
Tuvastusnõude hindamisel lähtus maakohus lepingu p-st 4.1, milles on selgelt sätestatud, et ostja kohustub teostama ehitus- ja renoveerimistööd, mis on loetletud lepingu lisas 5. Lepingu p 4.2 kohaselt puudub ostjatel kohustus lisas 5 nimetamata töid teha. Kohane ei ole hagejate viide lepingu p-le 1.11.3 ja seisukoht, et müüjad pidid lepingu sõlmimisel teadma hoonele kasutusloa saamise võimatusest, sest vaidluse all ei ole kasutusloa saamise võimatus, vaid selle saamiseks vajalikud toimingud. Teiseks pole kasutusloa saamisega kaanevad toimingud samastatavad lepingu p-s 1.11.3 nimetatud muinsuskaitse- või looduskaitsealase piirangu teabega. 7 (14)
Maakohus leidis, et kohtule esitatud tõendid (TR arvamus, TS eksperdiarvamus, Päästeameti
8.aprilli 2013 kiri) tõendavad, et kasutusloa saamiseks on vajalik teha korteriomanike poolt täiendavaid toiminguid, kuid lepingust ei tulene, et need kohustused on vaid kostjatel. Hagejad ei ole viidanud konkreetsele lepingulisele kohustusele ja nõudes on välja toomata taotletav tegevus ja toiming. Maakohus nõustus kostjatega, et hinnangu selle kohta, milliseid töid tuleb kasutusloa saamiseks teha, saavad anda pädevad asutused kasutusloa taotlemise ajal. Seega puudub hagejatel tuvastushuvi. Maakohtu hinnangul ei ole tuvastusnõude puhul võimalik kohustatud isikutel tuvastada kohustusi, mis ei ole konkretiseeritud ega rajane seadusel ega lepingul. Korteriühistu kasutusloa taotlemisega seotud tööde tegemise kohustus ei tulene lepingu sõlmimise ajal kehtinud korteriühistu seaduse (KÜS) § 2 lg-st 1. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-ga 20 ei ole kooskõlas nõue tuvastada kostjatel I–IX kohustus hääletada üldkoosolekul kasutusloa saamiseks vajalike tööde teostamise poolt. KrtS § 37 lg 2 ei võimalda maakohtul tuvastada kostja X kohustust tellida ja kostjate I–IX finantseerimisel teostada kasutusloa saamiseks vajalikke ehitustöid korterites 1–7, sh viia korterelamu vastavusse kehtivate tuleohutusnõuetega, sest vastavat otsust pole korteriomanikud üldkoosolekul vastu võtnud. Kuna leping konkreetseid kohustusi korteriomanike vahel tuleohutuse tagamiseks vajalike tööde osas ei kajasta, tuleb lähtuda seadusest. Põhjendatud ei ole ka hagejate väited lepingu rikkumise kohta seoses kasutusloa taotlemise võimatusega. Vaidluse all ei ole asjaolu, et kasutusloa taotlemise vajadus tekkis seoses ehitatava korteriga. Seoses kasutusloa taotlemisega ilmnes hoone ülevaatusel mitmeid fassaadi ja välisviimistlustööde puudusi, mis on seostatavad hagejate enda lepinguliste kohustuste rikkumisega. Tõendamata on lepingu p 4.10.9 rikkumine kostjate I–IX poolt. Lepingu p-st 4.10.9 tulenevalt oli hagejate kohustus sõlmida kuue kuu jooksul kasutuskorra kokkulepe vastavalt lepingu lisale nr 4. Tõendatud ei ole, et kostjad on selleks takistusi teinud. Põhjendatud on kostjate seisukoht, et hagejad ei saa tulenevalt lepinguvabadusest sundida kostjaid sõlmima kasutuskorra kokkulepet teistsugustel tingimustel, kui see kokku lepiti. Seega puudub alus kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks. Apellatsioonkaebus
6.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad vaidlustatud otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada või alternatiivselt saata tsiviilasi uueks arutamiseks maakohtule. Esiteks on maakohus vaidlustatud otsuse põhjendustes läbivalt ebaõigesti märkinud, et lepingu p 4.10.9 kohaselt oli hagejatel õigus sõlmida keldrikorruse ruumide kasutuskorra kokkulepe. Maakohus on käsitlenud lepingu p-te 4.9 ja 4.10 koos, kuid jätnud tähelepanuta, et lepingu ps 4.10.9 on sätestatud kostjate I–IX kohustus sõlmida keldrikorruse ruumide kasutuskorra kokkulepe. Teiseks on menetlus maakohtus kestnud üle kuue aasta, kuid maakohus on alles vaidlustatud otsuse põhjendustes leidnud, et korterites 1–7 tuleohutusega seotud ehitustööde teostamise tuvastusnõue eeldab, et hagejad toovad välja konkreetsed ehitustööd, mida korterites 1–7 on vaja teostada. Maakohus pole menetluse käigus seda asjaolu hagejatele selgitanud ega andnud hagejatele võimalust nõude täpsustamiseks. Lisaks on nimetatud maakohtu seisukoht ekslik. Nii Päästeamet kui ka halduskohus on seisukohal, et tõendada tuleb korterite 1–7 vastavust R60 nõuetele ja Päästeamet ei palu esitada kohustuslike ehitustööde loetelu. Seetõttu on ka hagejad sidunud enda nõude R60 tulepüsivusega, mitte konkreetsete ehitustöödega. See, milliseid ehitustehnilisi võimalusi R60 nõuetele vastavuse saavutamiseks kasutatakse, on iga korteriomaniku enda otsustada. 8 (14)
Kolmandaks on hagejatel õigus nõuda korterite 1–7 vastavusse viimist R60 tulepüsivusnõuetega, st korteriomanike osas asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 ja KrtS § 12 lg 2, § 30 lg 2 alusel ja korteriühistu osas KrtS § 37 lg 2 alusel. Kostjatel I–IX pole lepingu p 4.2 alusel õigust nõuda, et hagejad kannaksid sellega seotud kulusid. Maakohus on jätnud analüüsimata seadusest tuleneva kohustuse koosmõjus lepingu p-ga 4.2 ning selle tähenduse korterite 1–7 viimisel vastavusse R60 nõuetega, rikkudes sellega TsMS § 442 lg-t 8. Neljandaks on tõendamata, et korterites 1–7 pole vaja teostada ehitustöid R60 tulepüsivusnõuete vastavuse saavutamiseks. Kasutusloa saamiseks korterelamule tuleb mh tõendada, et korterelamu 1. ja 2. korruse korterite kandekonstruktsioonid vastavad R60 tulepüsivusnõuetele. PP (P) 12. aprillil 2018 koostatud korterelamu tuleohutuse ja konstruktsioonide auditis pole tuvastatud, millisele tulepüsivusele korterelamu 1. ja 2. korruse kandekonstruktsioonid vastavad. Auditi järeldus on vastuolus ka Päästeameti seisukohtadega korterite välisuste osas. Kontrollitud on üksnes märgiste olemasolu. Eeltoodust tulenevalt ei saanud maakohus otsust tehes auditile tugineda. Kuuendaks on maakohus vaidlustatud otsuse p-s 37 märkinud, et hagejad ei saa kostjaid sundida sõlmima kasutuskorra kokkulepet teistsugustel tingimustel, kui see on lepingus kokku lepitud. Selles osas on maakohtu seisukohad vastuolulised. Tegelikkuses kasutuskorra kokkulepet sõlmitud ei ole. Seitsmendaks on arusaamatu vaidlustatud otsuse p-s 41 märgitu, mille kohaselt tuleb arvestada ka hagejate kohustusega korter ise välja ehitada. Maakohus pole selgitanud, kuidas see mõjutab hagejate nõuete lahendamist ja millised hagejate nõuded on maakohus viidatud faktile tuginedes jätnud rahuldamata. Hagejad pole kostjate vastu esitanud ühtegi nõuet seoses korteriga nr 8. Kaheksandaks on tõendatud keldripinna tururendi suurus. Hagejad kui ka kostjad on esitanud kohtule erinevaid tõendeid eri perioodi keldripinna tururendi suuruse kohta. Seega on kohtul võimalik tuvastada hüvitise suurus, mida kostjad I–IX peavad hagejatele solidaarselt tasuma. Keldripinna tururendi suuruse tuvastamisel peab kohus lähtuma turuhinnast. Vastus apellatsioonkaebusele
7.Kostjad, v.a kostja VII, vaidlesid apellatsioonkaebusele vastust ei esitanud.
apellatsioonkaebusele
vastu.
Kostja
VII
Ringkonnakohtu seisukoht
8.Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 4 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis AL ja KL hagi TP, UK, MM, KA, MM, VV, AA, MO, TP ja Tallinn, Näituse tn 3 korteriühistu vastu elamu tuleohutusnõuetele vastavaks muutmise ning elamule kasutusloa saamiseks vajalike ehitustööde teostamise ja kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise kohustuse tuvastamiseks rahuldamata. Selles osas tuleb hagi jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata. Maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel muutmata osas, millega maakohus jättis kahju hüvitamise nõude rahuldamata, kuid muuta tuleb osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. TsMS § 654 lg-st 22 alusel esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse. Kohtuotsus on TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi jõustunud osas, millega maakohus rahuldas VV 4. septembril 2018 esitatud taotluse protokolli parandamiseks.
9.Esmalt vastab ringkonnakohus kostjate I–V etteheitele, et apellatsioonkaebuses esitatud nõuded on määratlemata ja kaebus on vormipuuduste tõttu edutu. Apellatsioonkaebuse vormi ja sisu nõuded sätestab TsMS § 633. Apellatsioonkaebuses märgitakse apellandi selgelt väljendatud taotlus, märkides ära, millises ulatuses apellant 9 (14)
esimese astme kohtu otsust vaidlustab ning missugust ringkonnakohtu lahendit apellant taotleb (TsMS § 633 lg 1 p 2). Ringkonnakohus ei nõustu kostjate I–V esindaja seisukohaga, et apellatsioonkaebuse läbivaatamist takistab selline puudus, mis tingiks kaebuse läbivaatamata jätmise (TsMS § 643). Praegusel juhul on maakohus jätnud kõik hagejate esitatud nõuded rahuldamata ja hagejad taotlevad maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsusega hagi rahuldamist. Seega on selge, millises osas hagejad maakohtu otsust vaidlustavad ning missugust ringkonnakohtu lahendit taotlevad. Oluline on apellatsioonkaebuse nõude selge sõnastamine juhul, kui hageja suurendas, vähendas või muutis maakohtus nõudeid korduvalt, kuid praeguses asjas seda ei esine. Kaebuse menetlusse võtmisest saab keelduda vaid siis, kui puudus on selline, mis takistab asja läbivaatamist. Ringkonnakohtu hinnangul ei esinenud takistusi apellatsioonkaebuse menetlusse võtmiseks ja lahendamiseks.
10.Kolleegium hindab esimest hagejate tuvastusnõuet (tuvastusnõue 1):
kostjate I–IX Näituse 3 elamule kasutusloa saamiseks korterites 1–7 vajalike ehitustööde ja elamu kehtivate tuleohutusnõuetega vastavusse viimiseks tellimise ja teostamise kohustuse tuvastamiseks või alternatiivselt kostjate I–IX kohustuse tuvastamiseks hääletada korterühistu üldkoosolekul Näituse 3 elamule kasutusloa saamiseks ning kehtivate tuleohutusnõuete tagamiseks korterites 1– 7 vajalike ehitustööde tellimise ja teostamise poolt ja kostja X kohustuse tuvastamiseks tellida ja kostjate finantseerimisel teostada kasutusloa saamiseks vajalikud ehitustööd korterites 1–7 ja viia Näituse 3 elamu vastavusse kehtivate tuleohutusnõuetega või alternatiivselt kostjate I–IX kohustuse tuvastamiseks viia Näituse 3 elamu korterid 1–7 vastavusse R60 tulepüsivusnõuetega.
11.TsMS § 368 lg 1 järgi võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Hagejad on tuvastushuvi põhistanud järgmiselt. Poolte vahel on vaidlus selles, kelle kohustuseks on teostada korterelamu ehitustööd, mis on vajalikud kasutusloa taotlemiseks ja elamu tuleohutusnõuetega vastavusse viimiseks. Täpselt ei ole teada, milliseid ehitustöid tuleohutuse parandamiseks teostada tuleb, kuid oluline on, et kohus tuvastaks isiku(d), kelle kohustuseks on viia korterelamu 1. ja 2. korrus vastavusse kehtivate tuleohutusnõuetega ehk tuleb tuvastada, kas see on kostjate I–IX, korteriühistu või hagejate kohustus. Kohtu poolt ehitustööde teostamise vajalikkuse tuvastamise korral on korterelamus võimalik teostada vajalikud ehitustööd.
11.1.Praegusel juhul võib jaatada hagejate õiguslikku huvi, sest lepingust tuleneva võlasuhte osas on tekkinud ebaselge olukord. Samas leiab kolleegium, et see ei ole piisav sellise nõude menetlemiseks. Hagejate nõue on umbmäärane ja konkretiseerimata. Tuvastushagi alusel tehtud otsusega peab olema võimalik vaidlust lahendada ja õigusselgust tagada ning välistada vajadus edasisteks menetlusteks. Seega eeldab tuvastushuvi, et tuvastusnõude alusel tehtud kohtulahend on ka sobiv vahend eesmärgi saavutamiseks. Hagejate nõue sellistele eeldustele ei vasta. Hagejad pole välja toonud konkreetseid (ehitus)töid, mille tegemise kohustuse tuvastamist nad kostjatelt nõuavad. Pole välja toodud, kas need tööd on seotud kaasomandi või eriomandi osaga. Konkreetseid töid teadmata ei ole kolleegiumi hinnangul võimalik seadusest või lepingust tulenevate kohustuste olemasolu tuvastada.
11.2.Kolleegiumi hinnangul oleks kohane õiguskaitsevahend sooritushagi esitamine. Nii praegune tuvastushagi kui ka sooritushagi eeldavad, et hagejad määratlevad soovitud sooritused 10 (14)
täpselt. Ka kohtupraktikas on leitud, et materiaalõiguslike nõuete kaotamise vältimiseks ja menetluskulude kokkuhoidmiseks on hagejatel üldjuhul mõistlik tuvastusnõuete esitamisele eelistada sooritusnõuete esitamist (vt Riigikohtu 12. oktoobri 20016 otsus asjas nr 3-2-1-84-06, p 16). Kui hagejad teostavad tööd ise, saavad nad teistelt korteriomanikelt nõuda kulutuste hüvitamist (kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KOS § 15 lg 2 alusel, kehtiva KrtS § 37 lg 1 alusel). Kui tehtud kulutused ei ole vajalikud, võib hagejatel olla nõue teiste korteriomanike vastu nende hüvitamiseks käsundita asjaajamisest tulenevalt VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel. Nimetatud nõude raames tuleb mh tuvastada, kas hagejad täitsid teiste korteriomanike kohustusi. Kui hagejad leiavad, et kostja X on kohustust rikkunud, siis võib kõne alla tulla kostja X vastutus oma kohustuste rikkumise eest ja hagejad saavad nõuda VÕS § 115 lg 1 alusel kahju hüvitamist.
1.jaanuarist 2018 kehtivas redaktsioonis näeb TsMS § 613 lg 1 p 1 ette, et kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel mh asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis KrtS § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. Kaasomandi eseme ajakohastamist reguleerib KrtS § 39. Kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega.
11.3.Hagejate ringkonnakohtu istungil antud selgitustest ei tulenenud ühtki täiendavat aspekti, mida tuvastusnõude rahuldamine annaks hagejatele sooritusnõudega võrreldes rohkem. Abstraktselt ei peaks saama kostjate kohustusi tuvastada, kui pole teada, milliseid ehitustöid tuleb eesmärgi saavutamiseks teostada ja kas need tööd on mõne korteriomandi reaalosa (eriomandi eseme) sees või puudutavavad kaasomandi osi. Seetõttu tuleb tuvastusnõue 1 selle perspektiivituse tõttu jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel.
12.Järgnevalt hindab kolleegium hagejate väidet, et maakohtus rikkus selgitamiskohustust ja kohtuotsus oli tuvastusnõude 1 rahuldamata jätmise põhjenduste osas üllatuslik. Õige on hagejate väide, et asja toimikust nähtuvalt ei ole maakohus pärast hagiavalduse tervikteksti esitamist (16. veebruar 2017) selgitanud hagejatele tuvastusnõude 1 perspektiivitust ega andnud hagejatele võimalust nõude täpsustamiseks. Samas ei saanud selline õiguslik seisukoht tulla hagejatele üllatusena, sest kostjad I–V on 13. märtsi 2017 vastuses välja toonud, et tuvastusnõuet 1 ei saa menetleda, sest on teadmata, milleks kostjaid tuleb kohustada (II kd, tl 2 pöördel). Määratlemata kohustuse olemasolu tuvastamine ei aita kuidagi õigussuhte selgeks tegemisele kaasa. Kolleegium leiab, et maakohtu selgitamiskohustuse rikkumine ei viinud ebaõige tulemuseni. Selle rikkumise tõttu ei jäänud hagejatel nõue täpsustamata, sest hagejate esindaja on ringkonnakohtu istungil jäänud oma seisukoha juurde, et hagejate soov on tuvastada, kelle kohustuseks on tööde teostamine (konkreetseid töid välja toomata) ja kuna tegemist on tuvastusnõudega, ei tõusetu probleeme otsuse täitmisega (III kd, tl 156). Seega ei leidnud hagejad ka apellatsioonimenetluses, et esitatud tuvastusnõue vajaks täpsustamist.
13.Hagejad on esitanud ka teise tuvastusnõude (tuvastusnõue 2), millega paluvad kohtul tuvastada, et kostjatel I–IX on kohustus sõlmida hagejatega notariaalselt tõestatud kasutuskorra kokkulepe hagejate poolt väljatoodud tingimustel. Tegemist ei ole kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise nõudega, mida alates
1.jaanuarist 2018 tuleb menetleda korteriomandi- ja korteriühistuseaduse alusel. Hagejate esindaja on ringkonnakohtu istungil selgitanud, et tegemist on tuvastusnõudega ja tuvastushuvi 11 (14)
tuleneb sellest, et tegemist on kostjate I–IX vastu esitatud kahju hüvitamise nõude eelduseks oleva asjaolu tuvastamisega (III kd, tl 156).
13.1.Ringkonnakohus leiab, et ka tuvastusnõue 2 tuleb selle perspektiivituse tõttu jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel. Arvestades asjaolu, et hagejad on kostjate I–IX vastu esitanud kahju hüvitamise nõude, puudub kolleegiumi hinnangul hagejatel tuvastusnõude 2 esitamiseks tuvastushuvi TsMS § 368 lg 1 mõttes, kuna taotletud tuvastus tuleb teha kindlaks kahju hüvitamise nõude lahendamisel. Tuvastusnõue 2 ei saa olla praeguses asjas iseseisvaks hagi esemeks. Kahju hüvitamist nõudes puudub tuvastushuvi eraldi tuvastada kahju hüvitamise üksikuid elemente.
13.2.Hagejad paluvad kostjatelt I–IX solidaarselt välja mõista sissenõutavaks muutunud kasutuseelised seisuga 16. veebruar 2017 5176,29 eurot ja alates 17. veebruarist 2017 igakuine kasutuseelis 231,25 eurot (2775 eurot aastas), mis kuulub muutmisele iga aasta 1. jaanuaril lähtudes Statistikaameti poolt avaldatud eelmise poole aasta tarbijahinnaindeksist. Maakohus on jätnud kahju hüvitamise nõude rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega, kuid muuta tuleb maakohtu otsuse põhjendusi. Kolleegium selgitab, et kaasomanike, sh korteriomandi omanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkumise korral on võimalik rahaline nõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037–1039 alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutueelised (vt sarnaste nõuete kohta kaasomanike vahelises suhtes Riigikohtu 15. juuni 2011 otsus asjas nr 3-2-1-51-11, p-d 19, 23, 22 ja 26–28). Hagejad nõuavad AÕS § 71 lg 2 alusel kasutamistasu ning alternatiivselt tuginevad ka VÕS § 1037 sättele.
13.3.Kolleegiumi hinnangul on hagejad esitanud ebaselge kahju hüvitamise nõude, sest kostjad I–IX ei saa olla solidaarvõlgnikud. Solidaarnõudega on tegemist üksnes seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel. Vaatamata sellele, et maakohus ei ole hagejatele andnud võimalust nõude täpsustamiseks, ei pea seda vajalikuks ka ringkonnakohus, sest hagejatel ei saa hagiavalduses esitatud asjaoludel sellist kahju hüvitamise nõuet teiste korteriomanike vastu olla. Hagejad on arvestanud kasutustasu alates 10. veebruarist 2006 põhjusel, et nad on pidanud oma mõttelisest osast väiksemat keldriboksi kasutama alates sellest kuupäevast. Alates 2006. aasta augustist tekkis hagejatel teiste korteriomanike vastu nõudeõigus keldrikorruse kasutuskorra kokkuleppe määramiseks. Lepingu p-s 4.10.9 on pooled kokku leppinud, et müüjad (praegusel juhul kostjad I–IX) kohustuvad sõlmima kuue kuu jooksul korteriomandite koosseisu kuuluvate ehitise ja/või maatüki mõtteliste osade, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, suhtes kasutuskorra kokkuleppeid seoses ehitise keldrikorrusel paiknevate ruumide kasutamisega vastavalt lepingu lisaks nr 4 olevale plaanile, millel iga omaniku ainukasutusse jäävad ruumid on tähistatud vastava omaniku nimega ning korterinumbriga, ning esitama kasutuskorra kohta märkuse tegemiseks avalduse kinnistusosakonnale. Kasutuskorda vastava lepingu lisaks nr 4 olevale plaanile korteriomanikud notariaalselt sõlminud ei ole.
13.4.Esmalt käsitleb kohus hagejate kahju hüvitamise nõude eeldusi selle tekkimise aja seisuga. AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. KOS § 12 lg 1 järgi võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist reguleerida 12 (14)
kokkuleppega ja otsustada KOS § 11 lg 1 p-s 1 silmas peetud tavakasutuse küsimusi häälteenamuse alusel. Lisaks võivad korteriomanikud asutada korteriomandite majandamiseks KÜS § 3 järgi korteriühistu. Sel juhul kohaldatakse KOS § 8 lg 1 teise ja kolmanda lause järgi korteriomanike vahelistele suhetele esmajoones korteriühistuseadust. AÕS § 72 lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja vallata ja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaasvaldust ja -kasutust. Sama paragrahvi lõige 5 näeb ette, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele, ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Sarnane põhimõte sisaldub ka KOS-is, mille § 10 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt ning KOS § 12 lg 3 järgi võib korteriomanik nõuda, et kaasomandi eset kasutatakse seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt (vt Riigikohtu 24. märtsi 2016 otsus asjas nr 3-2-1-175-15, p 11). Kolleegium leiab, et korteriomanikud on keldriruumide kasutamises kokku leppinud, mistõttu tuleb lähtuda nimetatud kokkuleppest (I kd, tl 67 pöördel). Seda asjaolu ei lükka ümber kostja VIII subjektiivne arvamus kokkuleppe puudumise kohta. Lepingu lisas nr 4 on välja toodud keldriruumi jaotus korteriomanike vahel ning selle plaani on allkirjaga kinnitanud kõik korteriomanikud. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud keldriruumide kokkuleppe rikkumist kostjate I–IX poolt, mis annaks hagejatele õiguse nõuda kahju hüvitamist. Hagejad ei ole nõudnud teistelt korteriomanikelt enda eriomandisse suuremat keldri pinda (III kd, tl 155 pöördel). Kui hagejad soovisid kokkuleppe muutmist ja teised korteriomanikud ei oleks olnud muutmisega nõus, tulnuks hagejatel nõuda kasutuskorra määramist kohtu kaudu (alates
13.5.Alates 1. jaanuarist 2018 sätestab KrtS § 30 lg 2, et korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutatakse seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.
14.Hagejad on muuhulgas esitanud hagis väiteid kostjate I–IX lepingu rikkumiste kohta (kasutusloa puudumine ja kasutuskorra kokkuleppe sõlmimata jätmine). Kuna hagejad ei ole esitanud nendest väidetavatest rikkumistest tulenevaid sooritusnõudeid, siis jätab kohus need asjaolud tähelepanuta ja nende kohta esitatud tõendid hindamata. Samuti tuleb sellekohased põhjendused välja jätta maakohtu otsusest. Kostjad I–V on esitanud aegumise vastuväite (13. märtsi 2017 menetlusdokumendi p 1, II kd, tl 1 pöördel). Aegumise vastuväide puudutab väidetavaid lepingu rikkumisi kostjate poolt, mille maksma panekuks ei ole hagejad sooritusnõudeid, aegumistähtajaga kolm aastat, esitanud. Seega ei saa praeguses asjas aegumise küsimust tõusetuda.
16.Hagejad on esitanud 28. märtsi 2019 ringkonnakohtu istungi protokolli parandamise taotluse. Protokolli parandamise õigus tuleneb TsMS § 53 lg-st 2. Hagejad paluvad parandada protokolli lk 2 lause: „Hagi esitati 19.03.2012 ja vastuhagi esitati 17.08.2017 ning eraldati põhimenetlusest,“ lausega: „Hagi esitati 19.03.2012 ja vastuhagi esitati 17.08.2012 ning eraldati 2017. a põhimenetlusest“. Kostjate I–V esindajad vaidlevad protokolli parandamise taotlusele vastu. Kuna protokollis on valesti kajastatud vastuhagi esitamise aeg, tuleb taotlus TsMS § 53 lg 4 alusel rahuldada. Ringkonnakohus teeb vastavalt eeltoodud taotlusele protokollis paranduse.
17.Kostja VIII esitas 27. märtsil 2019 ringkonnakohtule elektrooniliselt seisukoha. Seisukoht esitati pärast sisulise arutamise lõpetamist, mistõttu kolleegium selle seisukohaga asja 13 (14)
lahendamisel ei arvesta (TsMS § 331 lg 1). Kuna seisukoht on esitatud elektrooniliselt, puudub vajadus seda füüsiliselt tagastada.
18.Ringkonnakohtul puudub vajadus maakohtu menetluskulude jaotuse muutmiseks, sest nii hagi läbivaatamata kui ka rahuldamata jätmisel jäävad menetluskulud TsMS § 168 lg 2 ja § 162 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda. Kuivõrd maakohus vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, ei tee seda apellatsioonkaebuse lahendamisel TsMS § 174 lg-st 4 juhindudes ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
19.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1). / allkirjastatud digitaalselt / Meeli Kaur
/ allkirjastatud digitaalselt / Gaida Kivinurm
/ allkirjastatud digitaalselt / Indrek Parrest
14 (14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.