Kodux Invest OÜ hagi Pärnu linn, Kanali tn 8f korteriühistu vastu võla ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 19.07.2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Kodux Invest OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
66 329,52 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja Kodux Invest OÜ (registrikood 14656508), lepinguline esindaja vandeadvokaat Jako Laanemägi Kostja Pärnu linn, Kanali tn 8f korteriühistu (registrikood 80573589), lepinguline esindaja advokaat Laureana Telk
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Pärnu Maakohtu 19.07.2024 otsus muutmata. Jätta Kodux Invest OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata. Jätta apellatsioonimenetluse kulud Kodux Invest OÜ kanda. Mõista Kodux Invest OÜ-lt Pärnu linn, Kanali tn 8f korteriühistu kasuks välja apellatsiooniastme menetluskulude hüvitis 5276,50 eurot. Nimetatud summalt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada
2-22-3717 Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
1.Kodux Invest OÜ (hageja) esitas 14.03.2022 Pärnu Maakohtule Pärnu linn, Kanali tn 8f korteriühistu (kostja, korteriühistu) vastu hagi, milles palus korteriühistult hageja kasuks välja mõista võlg 61 416,22 eurot ja viivis võlalt alates hagiavalduse esitamisest kuni täieliku tasumiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
2.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt on Pärnus Kanali tn 8f asuv kinnistu jagatud korteriomanditeks ning kuulub eriomandite ja kaasomandina vastavate korteriomandite omanikele. Hageja on korteriomanik, kellele kuuluvad eriomand nr 8 (kontor) ja eriomand nr
18.Ajavahemikul aprillist 2020 kuni juunini 2021 tegi hageja kaasomandi esemele 61 416,22 euro ulatuses kulutusi, mis koosnevad kinnisasja säilitamiseks vajalikest kulutustest 5749,47 eurot ja kinnisasja väljaarendamiseks vajalikest kulutustest 55 666,75 eurot.
2.1.Kinnisasja säilitamiseks vajalikud tööd ja nende kulude suurus on järgmine: - elektrikapi ümbertõstmine 793,46 eurot; - katuse ekspertiis ja omanikujärelevalve 3280 eurot; - elektri paigaldustööd 1676 eurot.
2.2.Kinnisasja väljaarendamiseks vajalikud tööd ja kulude suurus on järgmine: - krundi aia ehitamine 13 416 eurot; - murukatte paigaldamine 4652 eurot; - haljastus 7182,40 eurot; - lipumasti paigaldamine 1305 eurot; - unikivi paigaldus koos ettevalmistustöödega 5500 eurot; - pingi materjal ja tööd ning prügimaja tööd 990 eurot; - kivi laialivedu 280 eurot; - muruniiduk, mullatööd, killustiku laialivedu ja puu istutusala ettevalmistus 3352 eurot; - terrasside ehitus, liistud ja paigaldus 9776,78 eurot; - prügimaja ehitus ja paigaldus 6215 eurot; - põrandatööd 1666,66 eurot; - Sahhalini pihlaka istutamine, transport ja muld 500 eurot; - konteineri paigaldus/tühjendus, ehitusjäätmete, väljakaevatud pinnase utiliseerimine 454,90 eurot; - parainen killustik 376 eurot.
2.3.Vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg-le 1 on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja kostja nõusolekuta ning ta võib nõuda kostjalt vajalike kulutuste hüvitamist. Alternatiivselt on hagejal kostja vastu samade kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel.
2.4.Nõude eeldused on täidetud. Tööd ja kulutused on tehtud kostja huvides. Hageja parandas korteriomanikele kuuluvaid kaasomandiosasid ja kandis selleks kulusid, st hageja ajas kostja 2
2-22-3717 asja. Hagejal oli tahe tegutseda kostja ja ka enda kasuks. Kõik korteriomanikud kasutavad hageja tehtud tööde tulemusi, s.o terrassi, murukatet. Korteriomanikele meeldib, et krunt on aiaga ümbritsetud ning paigaldatud on murukate ja lipumast. Kostja ei pea neid töid enam ise tegema ja kulusid kandma. Kõik korteriomanikud ja seeläbi ka kostja olid teadlikud tööde tegemisest, nad ei väljendanud mistahes vastumeelsust ega esitanud vastuväiteid tööde tegemise või tehtud tööde osas.
2.5.Hageja pöördus kohtuväliselt nõudekirjadega kõigi korteriomanike poole. Hageja arvestas välja kõigi korteriomanike korteriomandite mõttelised suurused ja proportsionaalselt osa kogukuludest. Kuna kulud on kantud ka hageja huvides, siis osaleb kulude kandmises ka hageja ise. Korteriomanikud keeldusid täies ulatuses nõude täitmisest. Kuivõrd kostja moodustavad korteriomanikud (sh on vastuse esitajate seas kostja kaks juhatuse liiget), siis on nõudest ilmselgelt teadlik ka kostja, kes on samuti keeldunud (sh suuliselt) kulude hüvitamisest ning ei ole siiani ka mistahes summat hüvitanud. Kostja vastuväited
3.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
3.1.Hageja omandas eriomandi nr 18 Kanali Arendus OÜ-lt 07.06.2019 sõlmitud võlaõigusliku korteriomandite müügilepingu ja 14.05.2021 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel. Nimetatud lepingu p 2.2 järgi ei ole hagejal varalisi nõudmisi korteriomandite müüjate ja kostja suhtes seoses korterelamu Kanali 8f, Pärnu linn arenduse ja ehitusega. Seega on hageja välistanud 14.05.2021 tahteavaldusega enda võimaliku nõudeõiguse nii kortermaja arendaja, s.o Kanali Arendus OÜ, kui ka kostja osas.
3.2.Hageja nõue on välistatud ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 4 alusel. Hageja kanti korteriomandite omanikuna kinnistusraamatusse 26.05.2021, st hageja kaasomand kinnisasja suhtes sai tekkida alates kinnistusraamatu kande tegemisest, kuid kulutused, mille tegemist hageja nõuab, on tehtud perioodil aprillist 2020 kuni juunini 2021. Hageja saaks AÕS § 72 lg 4 alusel nõuda kulutuste hüvitamist alates 26.05.2021.
3.3.AÕS § 72 lg 1 kaitseb kaasomanikke mh tagasiulatuvate kulutuste hüvitamise nõuete eest, mis on põhjendamatult tehtud kooskõlastuseta. Korteriühistu liikmed ei ole üldkoosolekutel andnud hagejale kui kostja liikmele ainuisikulist õigust teostada korteriomandist ja kostjast tulenevaid õigusi ja kohustusi. Muu hulgas ei ole kostja liikmed heaks kiitnud hageja tellitud ja tasutud töid (KrtS § 12 lg 1 ja § 20 lg 1).
3.4.Tõele ei vasta hageja väide, et korteriühistu liikmed ei ole esitanud vastuväiteid tehtud tööde või nende vajalikkuse osas. Hageja esindajana tegutsenud TT ei avaldanud kuni 2021. a suveni (s.o II üldkoosoleku toimumiseni) korteriühistu liikmetele kavatsust sisse nõuda kulud tellitud tööde eest. Korteriühistu liikmed ei teadnud hageja kokkuleppeid arendajaga, tehtavate lisatööde mahtu ega finantseerimise tingimusi.
3.5.Hageja nõutud kinnisasja väljaarendamiseks tehtud kulude hüvitamise summa on märkimisväärselt suur, arvestades seda, et tegemist on uusarendusega, kus kõikide eelduste kohaselt on elamu välja arendatud ja puudub vajadus selliste kulutuste kandmiseks. Kostjale on arusaamatu, miks hageja tegi suures mahus erinevaid töid ning ei avaldanud juba tööde tellimise või tegemise järgselt soovi saada tehtud tööde eest hüvitist. Sellisel juhul oleks saanud korteriühistu liikmed aegsasti vaielda vastu kõikide ülejäänud hageja poolt tehtavate tööde osas. 3
2-22-3717
3.6.Kostja vastuväited kulude kaupa olid järgmised:
3.6.1.Murukatte paigalduse, haljastuse, lipumasti paigalduse, terrassi ja prügikastimaja ehituse puhul ei ole tegemist vajalike kulutustega. Kortermajale väljastati kasutusluba suvel 2020, millest saab järeldada, et puudus igasugune vajadus kulutuste järgi, mida saaks kvalifitseerida kui asja säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused. Arendaja Kanali Arendus OÜ lepingujärgseks kohustuseks oli välja arendada kortermaja haljastus, mida arendaja ka tegi. Hageja soovis krundile rullmuru ja enda äranägemise järgi taimi. Ka olid korterelamu terrassid väljaehitatud, aga hageja soetas terrassidele pealiskatte, et selle kasutus oleks mugavam. Tehtud tööde puhul on tegemist toreduslike kuludega.
3.6.2.Aiatööde osas ei ole kostjale mõistetav, miks hageja ei jõudnud naaberkinnistuga kokkuleppele piirdeaia kulude osalises hüvitamises. Kulud on põhjendamatud seda enam, et enne uue piirdeaia rajamist piirnes kinnistu sissesõidupoolne osa aiaga ja igasugune vajadus töödeks puudus. Vähemalt osaliselt on olnud aia paigaldamise kulud ebavajalikud, s.o 54 m ja 10 m ulatuses (vähem paigaldatud aed). Kostja ei aktsepteeri nõuet 5961,60 euro ulatuses (sissesõidu esine) ja 820 euro ulatuses (vähem paigaldatud aed). Ülejäänud osas ei ole aiale tehtud kulud põhjendatud vähemalt 50% ulatuses, milles oleks neid kulusid saanud jagada naaberkinnistute omanikega.
3.6.3.Hageja tellitud tõkkepuu paigaldati ebaseaduslikult. Soov oli takistada juurdepääsu kinnistule, aga kuivõrd kinnistu ees on transpordimaa, siis takistatakse liiklust tänaval (tupik). Vestluses Pärnu Linnavalitsuse ametnikuga sai kostja kokkuleppele, et ettekirjutust ei tehta, kuna tõkkepuu ei ole aktiivses kasutuses. Seega on tegemist ebavajaliku kulutusega, mille väljamõistmine kostjalt on põhjendamatu.
3.6.4.Murutööd on olnud ebavajalikud. Kostjale on selgunud, et see muruliik vajab erihooldust, pinnas valmistati enne muru paigaldamist halvasti ette ja tekkinud on muru juurdumise probleem. Lisaks on murutööde eest hagejale väljastatud arve nr 129 summas 2908,20 eurot ja hageja esindajale TTle väljastatud arve nr 126 summas 2674,20 eurot. Kostjale ei nähtu, et TT oleks enda nõude loovutanud hagejale. Seega ei ole hageja õigustatud esitama arvest nr 126 tulenevat nõuet kostja vastu.
3.6.5.Haljastustööd on olnud ebavajalikud. Tegemist on toreduslike kuludega. Kanali Arendus OÜ-l oli arendajana kohustus nii kasutusloa tingimustes kui ka ostjatega sõlmitud ostu-müügilepingutes välja arendada haljastus. Hagejal puudus igasugune vajadus ise haljastustöid teha.
3.6.6.Prügimaja kulud on põhjendamatud. Prügimaja ei asu kostja kinnistul, vaid Elektrilevi OÜ-le kuuluval naaberkinnistul ja selle paigaldust ei ole kooskõlastatud Elektrilevi OÜ-ga. Prügimaja tuleb teisaldada. Kortermaja kinnistul ei ole aga ruumi prügimaja paigutamiseks, sest maja taga on haljasala, maja ees transpordimaa (linnatänav) ja ülejäänud maa-alal korteriomanike parkimiskohad.
3.6.7.Kostjale ei ole arusaadav, miks olid elektrikapi ümber tõstmine ja elektriliitumisega seonduvad kulud vajalikud. Kostja kinnistul oli olemas toimiv elektrikapp ja hagist ei nähtu selle ümbertõstmise vajalikkus.
3.6.8.Kostja ei aktsepteeri prügimaja ümbrusesse paigaldatud unikivi arvet. Arvele märgitud selgitused ja tööde maht jäävad ebaselgeks ja ei ühti nõudega.
4
2-22-3717
3.6.9.Terrasside ehituseks kantud kulu 11 732,14 eurot saaks olla põhjendatud üksnes osaliselt, kuna kasutatud materjal on kallim tavapärasest keskmisest terrassi materjalist ca 30– 40%.
3.6.10.Sahhalini pihlaka arvest nähtub, et tellija oli BGT Development Group OÜ. Hageja ei ole esitanud nõude loovutamise aluseks olevaid dokumente, mistõttu hagejal puudub nõudeõigus kostja vastu nimetatud arve osas.
3.6.11.Hoone elektri- ja ventilatsioonitöödega ning hoone katuse ekspertiisiga seonduvate kulutuste näol ei ole tegemist asja säilitamiseks vajalike kuludega, mida ei oleks saanud korteriomanikega eelnevalt kooskõlastada. Samuti ei ole kostjale selge, mis tingis nimetatud tööde vajalikkuse.
4.Hageja nõue ei saa tuleneda käsundita asjaajamisest.
4.1.VÕS § 1018 lg 1 eeldused ei ole täidetud: korteriomanikud ega üldkoosolek ei ole andnud heakskiitu tehtud kulutustele ega asjaajamisele; kostja ega korteriomanike huvidele ei vasta olukord, kus niivõrd suures mahus ja summas tehakse kulutusi elamule kokkuleppeta, ilmselgelt puudub ka seaduses sätestatud kolmas eeldus.
4.2.Kaasomanike vahel peaks üldjuhul olema välistatud käsundita asjaajamise nõuete esitamine.
4.3.VÕS § 1022 lg 1 kohaselt on asjaajaja kohustatud välja selgitama ja järgima soodustatu juhiseid asjaajamise kohta. Seega ei päde hageja selgitus, et tähtsust ei oma soodustatu enda subjektiivne nägemus oma huvidest ja nende kaitse vajadusest.
4.4.VÕS § 1020 lg-st 1 tulenevalt peab käsundita asjaajaja enne asjaajamisele asumist soodustatule asjaajamisele asumise kavatsusest teatama ja ootama ära soodustatu edasise otsuse asjaajamise kohta, välja arvatud juhul, kui eelnev teatamine ei ole võimalik soodustatu või avalikke huve kahjustamata või kui seda ei saa käsundita asjaajajalt mõistlikult oodata. Seega näeb seadus üheselt ette asjaajaja kohustuse teavitada soodustatut kulutuste tegemise kavatsusest. VÕS § 624 lg 2 kohaselt peab käsundisaaja käsundi täitmisel esitama käsundiandjale ka ülevaate käsundi täitmisega seotud kuludest ja tuludest koos selle aluseks olevate tõenditega. Hageja ei ole kordagi kostjale esitanud omal algatusel kulutusi tõendavaid dokumente ega tehtud tööde nimekirja. Hageja andis alles 2021. a suvel toimunud koosolekul, kui korteriühistu liikmed nõudsid hageja esindajalt aru tehtud tööde kohta, ülevaate tehtud töödest ja esitas kuludokumendid. Nimetatud töid ja tehtud kulutusi korteriühistu liikmed ei aktsepteerinud, esitades omapoolse vastuse. Maakohtu otsus ja põhjendused
5.Maakohus jättis 19.07.2024 otsusega hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda ja rahuldas kostja menetluskulude kindlaksmääramise taotluse osaliselt, mõistes hagejalt kostja kasuks välja 8908,82 eurot ja viivise.
6.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja nõude aluseks KrtS § 37 lg 1. Maakohtu hinnangul ei välista hageja nõuet see, et hageja sai korteriomanikuks hiljem, kuna ta tegeles temale korteriomandi müünud isikute teadmisel ja loal ehitustegevusega juba pikka aega enne asjaõiguslepingu sõlmimist mais 2021. Isegi, kui asuda seisukohale, et juriidiliselt korteriomanik mitte olles puudus hagejal õigus KrtS § 37 lg 1 mõttes kaasomandi eseme 5
2-22-3717 säilitamiseks vajalike toimingute tegemiseks, saab ta nõude esitada hagiavalduse alternatiivaluste ehk käsundita asjaajamise sätete (VÕS §-d 1018 ja 1023) alusel.
7.Poolte vahel puudus vaidlus selles, et valdav enamus töid, mis kajastuvad hageja esitatud arvetel/hinnapakkumistel, on tehtud. Vaidlus oli vaid osaliselt aia ehitustööde ja unikivi paigalduse mahu osas. Sisulist vaidlust ei tekkinud ka küsimuses, kas tehtud tööde maksumus oli ülepaisutatud. Kostja märkis küll terrassimaterjalide osas, et materjal oli tavapärasest 30– 40% kallim, kuid tõendeid selle väite kinnituseks ei esitanud.
8.Maakohus leidis 14.05.2021 sõlmitud asjaõiguslepingu p 2.2 osas, et selle punktiga sooviti kinnitada lepingu sõlmimise ajaks tehtud kulutuste mittenõudmist arendajalt ja kostjalt. Maakohus arvestas tunnistajate MG ja IS ütlusi (IS oli 14.05.2021 lepingus Antique OÜ esindaja ja allkirjastaja, MG vastavalt Kanali Arendus OÜ osas) selle kohta, et hageja esindaja TT korraldas Kanali tn 8f kinnistul mitmete ehitus- ja parandustööde tegemist ning teavitas neist nii arendajat kui Antique OÜ-d (samas tegi ta neid enda kuludega ja nõudeid esitamata, punkt pandi lepingusse just müüjate nõudmisel, et edasisi vaidlusi ehituse kvaliteedi osas vältida). Seega sai hagi rahuldamise seisukohalt arutleda vaid pärast 14.05.2021 tehtud kulutuste osas: pingi materjal ja tööd ning prügimaja tööd 990 eurot; kivi laialivedu 280 eurot; parainen killustik 376 eurot.
9.KrtS § 37 lg 1 alusel esitatud nõude puhul tuleb kulutuste vajalikkust hinnata tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 järgi, mille kohaselt on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Maakohus leidis, et ükski hagis esile toodud ja nõutavatest kulutustest TsÜS § 63 p 1 mõtet ei täida. Elektrikapi tõstmine teisele kohale, katuse ekspertiisi ja omanikujärelevalve tööd ja elektri paigaldustööd ei aidanud kaasomandi eset säilitada ega kaitsnud seda hävimise eest. Üksnes katuse puhul saab rääkida võimalusest, et selle korrasolek säilitab eset, kuid seda ei tee ekspertiis või omanikujärelevalve, vaid konkreetsed parandustööd nende toimingute tagajärjel või neist tulenevalt, mis on aga asjas esitatud kompromisslepingu p-s 4.5.2. ammendavalt reguleeritud nende tööde maksumuse osas kokkuleppe saavutamisega. Kõiki teisi hagiavalduses nimetatud ja hageja hinnangul hüvitatavaid töid on hageja ise nimetanud kinnisasja väljaarendamiseks vajalikeks kulutusteks, millel puutumus mõistega „vajalik kulutus“ puudub. Need kulutused võivad olla kasulikud või toreduslikud (TsÜS § 63 p 2 ja 3) ning nende hüvitamise nõue ei allu KrtS § 37 lg 1 sätetele.
10.Maakohtu hinnangul ei olnud ka hageja alternatiivse nõude (käsundita asjaajamise) eeldused asjas esitatud tõendeid hinnates täidetud. Esiteks tuli teha vahet, kas töid/kulutusi pidi nende olemusest või lepingust tulenevalt tegema kostja tavapärase majandustegevuse raames või oli hoopis tegemist kinnistu arendaja kohustustega. Kui hageja asus ise arendaja asemel tema kohustusi täitma, ei saa nende kulutuste hüvitamist nõuda korteriomanikelt ega ühistult, pealegi oli hageja varalistest nõudmistest arendaja vastu seoses hageja poolt kinnisasjal korraldatud töödega ise lepinguga loobunud.
11.Kui asuda seisukohale, et muud hageja nõutavad kulutused olid tõepoolest korteriühistu pädevusse kuuluvad, siis välistas maakohtu hinnangul hageja nõude asjaolu, et hageja ei täitnud VÕS § 1020 lg 1 ja läbi sama paragrahvi lg 3 kohalduva VÕS § 624 lg 2 tulenevaid kohustusi. Ühistu vastu kulutuste esitamise nõude esitamise soovi korral pidanuks hageja ühistu üldkoosolekul kulutuste tegemisele saama selgesõnalise heakskiidu (kui ka summad ei olnud teada, siis vähemalt tegevuste sisu pidanuks selgelt kooskõlastama), kuid selliseid tõendeid kohtule ei esitatud. Maakohus nõustus kostjaga, et nõude summat arvestades ei saa 6
2-22-3717 värskelt püstitatud korterelamu korteriomanik ilma temale konkreetseid lisatöid tutvustamata anda nõusolekut või isegi kujundada seisukohta selles, kas ja millistel põhjustel on kortermaja ümbrus või sisemus välja arendatud sedavõrd ebaõigesti, et vajab koheseid parendustöid.
12.Eelneva alusel asus maakohus seisukohale, et üksikute kululiikide käsitlemine ei ole vajalik. Apellatsioonkaebus
13.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.
14.Maakohus eksis oluliste asjaolude tuvastamisel, sh leidis ebaõigesti, et hageja on andnud kolmanda isikuga (s.o arendajaga) sõlmitud lepingus tahteavalduse hagis kostja vastu esitatud nõuetest loobumiseks ja on jätnud kaasomandi esemel tehtud tööd ja kulude hilisema jaotamise korteriomanikega kooskõlastamata. Maakohus rikkus ka oluliselt tõendite (ennekõike tunnistajate ütluste) igakülgse, täieliku ja objektiivse koostoimes hindamise kohustust (TsMS § 232 lg 1 ja lg 2) ning lahendi põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1, § 438 lg 1, § 442 lg 8).
14.1.Maakohus ei hinnanud tõendeid igakülgselt ja kogumis ning leidis seetõttu ekslikult, et 14.05.2021 lepingu p 2.2 kuuendas alalõigus on hageja loobunud hagis esitatud nõuetest kostja vastu. Maakohus tuvastas õigesti, et 14.05.2021 leping ja kohtulik kompromiss on omavahel seotud, ent leidis valesti, et hageja poolt nimetatud seos kompromissi ja asjaõiguslepingu vahel on tagantjärgi otsitud.
14.2.Tunnistaja TT ütlustega on tõendatud, et hageja oli tööde tegemise tolleaegsete korteriomanikega läbi arutanud ja saanud selleks heakskiidu, mille alusel hageja tegutses. Pooled ei vaidle selle üle, et esimene üldkoosolek toimus 14.07.2020. Tunnistaja TT 02.04.2024 istungil antud ütlustega on tõendatud, et esimesel üldkoosolekul arutas hageja (TT kaudu) korteriomanikega nii tehtud kui ka planeeritud tööde tegemise üle. Kõik tolleaegsed korteriomanikud (v.a arendaja) olid kohal. TT osales esimesel üldkoosolekul hageja esindajana ja tema ütluste kohaselt korteriomanikud ei olnud rahul majaümbrusega, mis oli pooleli. Enamus korteriomanikest toetasid tööde tegemist.
14.3.Kostja tunnistajate MG ja IS ütlused olid vastuolulised ega võimalda tuvastada, et hageja nõudeõigus on selle lepingu punkti alusel välistatud.
14.4.Maakohtu menetluses andsid kolm tunnistajat ütlusi, mis kinnitasid seda, et hageja kandis kaasomandi esemele kulusid, millised pidid hiljem minema jaotamisele korteriomanike vahel ja tuli hüvitada hagejale ning sellest oli juttu ja sellest teavitati ka pärast 14.05.2021 lepingu sõlmimist uusi korteriomanikke. Arendaja Kanali Arendus OÜ jättis oma kohustused täitmata, sattus makseraskustesse ja muutus maksejõuetuks, mille tõttu tekkis olukord, kus arendaja tegemata tööd oli vaja valmis teha.
14.5.Maakohus väljendas 05.06.2023 kirjas pooltele, et vähemalt hagi osaline rahuldamine on tõenäoline. Ka ühestki kohtu muust seisukohast või sõnavõtust ei ilmnenud kohtu kahtlust, et hagejal ei pruugi üldse nõueõigust enam olla.
15.Maakohus jättis ebaõigesti hageja poolt kantud kuludele sisulise hinnangu andmata ja leidis ebaõigesti, et hageja nõue pärast 14.05.2021 tehtud kulude osas ei ole põhjendatud. 7
2-22-3717
16.Kõik kolm maakohtu poolt välja toodud kulu, mille hageja kandis pärast 14.05.2021, on kinnistu lõpuni arendamise kulud ja hageja nõude aluseks on VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1, millised eeldused on täidetud. Maakohus eksis VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 kohaldamisel. Korteriühistu on soodustatud isikuks VÕS § 1018 lg 1 tähenduses. Hageja selgitas ja tõendas, et tööde (sh haljastustööde) tegemine oli korteriomanike soov. Hageja tegutses kostja huvides. Asjaolu, et osaliselt oli tegemist arendaja poolt mittenõuetekohaselt tehtud või üldse tegemata jäänud töödega, ei välista hageja nõuet kostja vastu käsundita asjaajamise sätete alusel. Hageja ajas kinnistul töid tehes kostja ehk soodustatu asja, kostja soodustamise tahtlusega, ilma õigusliku aluseta ja kostja kiitis asjaajamise heaks, samuti vastas see kostja objektiivsele tahtele.
17.Maakohus leidis ebaõigesti, et hageja nõude välistab ka asjaolu, et hageja ei täitnud VÕS § 1020 lg 1 ja läbi sama paragrahvi lg 3 kohalduva VÕS § 624 lg 2 tulenevaid kohustusi. Hageja hinnangul tugines maakohus VÕS § 1020 lg 1 ja § 624 lg 2 kohustuste täitmise tuvastamisel valikuliselt esitatud tõenditele, jättes osad tõendid üldse kõrvale, mis tõi kaasa puudulikult tuvastatud asjaolud ja ka ebaõige järelduse, et hageja nõude eeldused ei ole täidetud. Tööde tegemisest ja kulude kandmisest ning hilisemast jaotamisest oli jooksvalt juttu mitme korteriomanikuga. Seadus ei näe ette, et selle asjaolu tõendamine on võimalik üksnes dokumentaalse tõendiga ehk üldkoosoleku protokolliga. Seda, et tööde tegemine ja hiljem kulude jaotamine korteriomanike vahel oli korteriomanikega kooskõlastatud, tõendavad tunnistajate IS ja SU ütlused.
18.Maakohus jaotas menetluskulud ebaõigesti ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja põhjendamatult suures summas menetluskulud. Maakohtu lahendist puudub mistahes põhjendus hageja alternatiivse taotluse kohta jätta menetluskulud TsMS § 162 lg-st 4 ja/või TsMS § 163 lg-st 2 tulenevalt kostja kanda, sh kostja menetluskulud igal juhul kostja enda kanda. Vähemalt oleks tulnud kostjale kompromissläbirääkimistega seonduvalt tekkinud menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja seisukoht
19.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
20.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta tuleb kohtuotsuse põhjendusi. Osas, milles ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi ei muuda, nõustub ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 kohaselt maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid.
21.Maakohus on ebaõigesti asja menetlenud hagimenetluses. Korteriomandi kaasomandi eseme valitsemisest tulenevaid nõudeid lahendab kohus TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi hagita menetluses. Menetlusosaliste hulka kuuluvad asjassepuutuvad korteriomanikud ja korteriühistu (TsMS § 614 lg 1). Asjassepuutuvad on eelkõige need korteriomanikud, kes kõnealuses asjas korteriühistuga vaidlevad. Arvestades, et käesolev vaidlus puudutab hageja nõuet korteriühistu vastu kaasomandi esemele tehtud kulutuste hüvitamiseks, siis on praegusel juhul asjassepuutuv korteriomanik hageja (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405/44, p 17). Praeguse asja ebaõige lahendamine hagimenetluses ei ole siiski sedavõrd oluline 8
2-22-3717 menetlusnormi rikkumine, et annaks aluse maakohtu lahendi tühistamiseks. Rikkumine ei toonud praeguses asjas kaasa korteriühistu vastu suunatud nõudes ebaõiget lahendit. Hageja nõue oleks jäänud rahuldamata ka juhul, kui maakohus oleks lahendanud seda hagita menetluses.
22.Hageja esitas 07.04.2025 kohtu tegevusele vastuväite, kuna ringkonnakohus keeldus 14.03.2025 määruses vastu võtmast hageja apellatsioonkaebusega esitatud tõendeid. Kuna ringkonnakohus lahendas uute tõendite vastuvõtmise taotluse põhjendatud määrusega, ei ole TsMS § 333 kohase vastuväite esitamine vajalik ning ringkonnakohus ei pea kaks korda põhjendama, miks ta jätab tõendid vastu võtmata. Pool saab TsMS § 696 lg 2 järgi rikkumisele tugineda kassatsioonkaebuses (vt RKTKo 31.03.2020, 2-16-14152/67, p 12.2).
23.1.Hageja väidab, et ta on kinnisasja säilitamiseks vajalikke kulutusi teinud 5749,47 euro ulatuses. Elektrikapi ümbertõstmise kulu oli OÜ Elektrilevi 13.12.2020 ja 31.12.2020 arvete alusel 793,46 eurot (I kd tl 63-64 ja 79-80). Arved adresseeriti korteriühistule, kes ka arved tasus, kuid hageja hüvitas need korteriühistule 14.12.2020 ja 07.01.2021 (II kd tl 75-76). Kulutused katuse ekspertiisiks (I kd tl 14-36) ja omanikujärelevalveks olid 11.08.2020 ja 05.10.2020 arvete alusel kokku 3280 eurot (arved I kd tl 38 ja 84). Hageja tasus arved 11.08.2020 ja 12.10.2020 (maksekorraldused I kd tl 104 ja 112). Elektri paigaldustööd maksid MaxSil Group OÜ 15.09.2020 arve alusel 1676 eurot (I kd tl 68), mis tasaarvestati hageja MaxSil Group OÜ-le 24.04.2020, 01.07.2020, 21.07.2020, (I kd tl 94, 106, 111) antud laenudega.
23.2.Hageja omandas kaks korteriomandit: eriomandi nr 8 (21.05.2021, I kd tl 10) ja eriomandi nr 18 (26.05.2021, I kd tl 8-9). Seega on kõik kõnealused kulud kantud enne seda, kui hageja sai korteriomanikuks. Maakohus leidis, et hageja on õigustatud esitama KrtS § 37 lg 1 nimetatud nõuet, kuna kulutuste tegemise ajal oli hagejal sõlmitud korteriomandite omandamiseks võlaõiguslik leping. KrtS § 37 lg 1 sätestab, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda kostjalt vajalike kulutuste hüvitamist. AÕS § 64 1 kohaselt on kinnisomandi tekkimiseks vajalik õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Seega omandas hageja korteriomaniku õiguslikku staatuse alles pärast kinnistusraamatus omaniku kande tegemist, kuid ei olnud korteriomanik ei kõnealuste tööde tegemise ega ka kulutuste kandmise ajal.
23.3.KrtS § 37 lg-t 1 tuleb tõlgendada selliselt, et nendes sisalduvad kaks eraldi õigust – iga korteriomaniku õiguse teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid ilma teiste korteriomanike või korteriühistu nõusolekuta ning õiguse nõuda selliste toimingute tegemisega seonduvate kulutuste hüvitamist (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405/44, p 25). Isikule, kes ei ole korteriomanik, ei tulene KrtS § 37 lg-st 1 õigust teha ilma korteriühistu või teiste korteriomanike nõusolekuta kulutusi ega ka selliste kulutuste hüvitamise õigust.
24.Kuigi ringkonnakohtu hinnangul jääb hageja KrtS § 37 lg 1 alusel esitatud nõue rahuldamata üksnes ülal toodud põhjustel, märgib ringkonnakohus vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele järgmist.
9
2-22-3717
24.1.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega selle kohta, et kulutused, mida hageja peab KrtS § 37 lg 1 alusel hüvitatavateks, ei ole käsitatavad kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutustena. Kaasomandi eseme säilitamiseks vajaliku kulu eeldusteks on kumulatiivselt vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning valitud abinõu proportsionaalsus. Riigikohus on selgitanud, et vahetu kahju tekkimise oht esineb siis, kui ilma viivitamatu sekkumiseta halveneks kaasomandi seisund oluliselt enne, kui vajalike toimingute tegemine oleks võimalik otsustada tavapärasel viisil. Viivitamatut sekkumist nõudvat vahetu kahju ohtu ei ole olukorras, kus teisi korteriomanikke on mõistlikult võimalik kaasata otsuse tegemisse. Ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud on tavaliselt ajutised ja kiireloomulised ja nende eesmärk on tõrjuda kaasomandi eset ohustavat kahju, mitte aga ohuolukorda lõplikult kõrvaldada (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405/44, p-d 26-28).
24.2.Hageja kulud elektrikapi ümbertõstmisele ja elektritöödele ei ole hageja esile toodud asjaolude kohaselt suunatud kaasomandi eseme säilimisele. Hageja on selgitanud, et elektrikapi paigaldamine teise asukohta ja elektritööd olid vajalikud seetõttu, et varasemalt oli see ebasobivas asendis ja selle ümber ei saanud vabalt liikuda. Katuse ekspertiisi ja omanikujärelevalve kulu vajalikkuse osas on hageja väitnud, et ekspertiisiga tuvastati katuse halb ehituskvaliteet ja puudused ning ühtlasi saadi juhised nende kõrvaldamiseks. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest järelduks, et ekspertiisi tegemine ning omanikujärelevalve teenuse tellimine oleks olnud niivõrd kiireloomuline, et korteriomanikke ei oleks saanud otsuse tegemisse kaasata.
24.3.Kuna hagejal puudub KrtS § 37 lg-st 1 tulenev nõue, ei oma nende osas asjas tähtsust ka see, kas hageja on 14.05.2021 lepingu p 2.2. kuuendas alalõigus nõudeõigusest loobunud.
25.Alternatiivselt esitas hageja nõude käsundita asjaajamisest (VÕS § 1018 lg 1) tulenevalt, seejuures esitas hageja 55 666,75 euro suuruse nõude kinnistu väljaarendamiseks tehtud kulutustele tuginedes. Need kulud on hageja esitatud nimekirja kohaselt kantud 23.04.2020– 26.06.2021, seejuures pärast hageja saamist korteriomanikuks (21.05.2021) on kulutusi kantud kokku 1646 eurot (I kd tl 39, 81–82, 86).
25.1.Riigikohus on selgitanud, et korteriomanike vahelised võimalike kulutuste hüvitamise nõuded on reguleeritud eriseadusega ning üldjuhul ei kohaldata selle raames KrtS § 37 lg 1 kõrval muid õigusnorme, sh käsundita asjaajamise sätteid (RKTKm 30.04.2025, 2-2112405/44, p 32). Alates hageja korteriomanikuks saamisest saab seega hageja nõue tuleneda KrtS § 37 lg-st 1. Hageja aga ei väida, et pärast korteriomanikuks saamist tehtud kulutuste kujul oleks tegemist kaasomandi eset säilitavate kulutustega. Hageja on esile toonud, et tegi kulutusi kinnistu lõpuni arendamiseks osas, milles arendaja oma kohustused täitmata jättis. Seega ei kuulu hageja nõue pärast 21.05.2021 tehtud kulutuste 1646 eurot osas rahuldamisele.
26.Ülejäänud ulatuses on hageja teinud kulutusi ajal, mil ta ei olnud veel korteriomanik. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole nende kulutuste osas käsundite asjaajamise sätete kohaldamine välistatud, sest hageja õigussuhe nende tegemise ajal ei olnud eriseadusena KrtS alusel reguleeritud. Siiski puudub hagejal käsundita asjaajamisest tulenev nõue ka nende kulutuste osas korteriühistu vastu, kuivõrd nõude rahuldamise õiguslikud eeldused ei ole täidetud.
26.1.Vastavalt VÕS §-le 1018 on õigustatud käsundita asjaajamisega tegemist järgmiste eelduste olemasolu korral:
10
2-22-3717 1) üks isik (asjaajaja) teeb midagi teise isiku (soodustatu) kasuks, st ajab tema asja (VÕS § 1018 lg 1); 2) asjaajaja tegutseb tahtlikult teise isiku kasuks, st ta tahab teist isikut soodustada (VÕS § 1018 lg 2); 3) asjaajamiseks puudub tehingust või seadusest tulenev alus (VÕS § 1018 lg 1); 4) esineb vähemalt üks VÕS § 1018 lg 1 kolmes punktis loetletud asjaoludest: ‒ soodustatu kiidab asjaajamise heaks (p 1), ‒ asjaajamine vastab soodustatu huvile ja tema tegelikule või eeldatavale tahtele (p 2), või ‒
asjaajamiseta jääks õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus ülal pidada kolmandat isikut või on asjaajamisele asumine muul põhjusel oluline avalikes huvides (p 3).
26.2.Kui isik tegutseb teise isiku kasuks tegutsemise tahtlusega, olemata selleks kas seadusest või tehingust tulenevalt kohustatud, kuid ei esine ühtegi VÕS § 1018 lg 1 p-des 1-3 nimetatud eeldustest, siis võib tal olla hüvitisnõue VÕS § 1024 lg 4 ja § 1042 alusel (RKTKo 18.10.2017, 2-14-61664/48, p 29; RKTKo 21.12.2016, 3-2-1-129-16, p 32). VÕS § 1018 lg 1 p-des 1-3 sätestatule mittevastav teenuse osutamine võib olla õigustamatu ja pahauskne VÕS § 1020 lg 1 ja § 1024 lg 1 järgi, mistõttu on sellisel juhul välistatud alusetust rikastumisest tulenevad hüvitisnõuded VÕS § 1024 lg 4 järgi (RKTKm 07.03.2012, 3-2-1-10-12, p 15.3; RKTKm 07.06.2011, 3-2-1-44-11, p 33)
26.3.Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes (KrtS § 34 lg 1). Korteriomandite kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud üldjuhul korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2), otsustades valitsemise küsimuste üle kas üldkoosolekul otsusega (KrtS §-d 35, 36 ja 39) või sõlmides kokkuleppe (KrtS § 38). KrtS § 38 lg 1 sätestab, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Kulutused kinnistu väljaarendamiseks ei ole käsitatavad kinnistu korrashoiuks tehtud kulutustena ning hageja ei ole seda ka väitnud. Seetõttu ei saanud korteriühistu üldkoosolek selliste tööde tegemist otsustada häälteenamusega, vaid kulutuste kandmiseks oli vajalik korteriomanike kokkulepe. Hageja on esile toonud, et korteriomanike kokkulepet tööde tegemiseks ja kulutuste kandmiseks ei olnud, vaid 14.07.2020 protokollimata üldkoosolekul oli „meelsus toetav“, sest hagejal oli kulutuste tegemiseks enamuse toetus. Lisaks on hageja ka ise väitnud, et sellel koosolekul otsuseid vastu ei võetud. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa VÕS § 1018 lg 1 järgseks soodustatud isikuks pidada korteriühistut olukorras, kus puudus kõigi korteriomanike heakskiit VÕS § 1018 lg 1 p 1 mõistes.
26.4.Tunnistaja TT, kes oli kulutuste tegemise ajal nii hageja kui kostja seaduslik esindaja, on oma 02.04.2024 antud ütlustes kinnitanud: „Kodux Invest OÜ-l oli neli korterit, RBl neli korterit, GJWl üks korter – üheksa korterit. Teadsime, et oleme ülekaalus. Meelsus meie poolelt oli positiivne ning teadsime, et peame midagi ette võtma. /.../ KL meelsus oli neutraalne. Ta ei võtnud osa aruteludest. LK meelsus oli samuti neutraalne. AS pigem toetas. / .../ Ei saa öelda, et oli 100% nõusolek. Selgelt vastu võis olla SR. Tema vastumeelsus seisnes pigem selles, et võiks aasta-kaks oodata kuni korterid kõik ära müüakse ja seejärel saab üldkoosolekul otsuseid vastu võtta.“ Menetluses on esile toodud, et korteriühistus on 18 korteriomandit. Oma ütlustes on TT kinnitanud, et kohal olid hageja (4 korterit), RBl (4 korterit), GJW, SR, LK, KL, kellel igaühel oli üks korter. Seega ei olnud korteriühistu koosolekul vastupidiselt hageja väidetule kohal kõik korteriomanikud, sest arendajat (kellele 11
2-22-3717 kuulusid selleks ajaks võõrandamata korterid) koosolekul ei osalenud. Kuna hageja tehtud kinnistu arendamise kulutuste tegemise otsustamiseks oli vajalik korteriomanike kokkulepe ja hageja tugineb ise kokkuleppe puudumisele (üksnes häälteenamusele), siis ei oma tähtsust apellatsioonkaebuses esile toodud väited seoses tunnistajate ütluste ebaõige hindamisega maakohtu otsuses osas, mis puudutab korteriomanike meelestatust 14.07.2020 toimunud üldkoosolekul. Korteriomanikud ei oleks saanud häälteenamusega otsustada kulutuste tegemist isegi siis, kui 14.07.2020 toimunud koosolekul oleks otsuseid vastu võetud.
26.5.Seega järeldub tõenditest, et hageja teavitas VÕS § 1020 tähenduses osasid korteriomanikke asjaajamise kavatsusest, kuid mitte kõiki, ega saanud VÕS § 1018 tähenduses kõigi korteriomanike heakskiitu. Üldjuhul on isik, kes soovib teise isiku eseme suhtes kulutusi teha, kohustatud teatama vastavast kavatsusest isikule, kellele ese kuulub, ja ootama ära tema seisukoha (§ 1020 lg 1). VÕS §-st 1042 tulenevad alusetu rikastumise nõuded kõne alla üksnes juhul, kui isik ei tea, et ta teeb kulutusi võõrale asjale või kui ta arvab ekslikult, et on selliste kulutuste tegemiseks õigustatud, samuti juhul, kui kulutuste tegemisest ei ole võimalik õigeaegselt teatada (VÕS IV komm (2020), § 1042, p 3.1.2. b). Kuna hagejal puudus kõigi korteriomanike heakskiit ning esile toodud asjaolude kohaselt oli hageja sellest teadlik, puudub hagejal korteriühistu vastu nõue ka VÕS § 1024 lg 4 ja § 1042 alusel.
27.Maakohus jättis nõude rahuldamata põhjendusega, et hageja on 14.05.2021 lepingu p 2.2. kuuendas alalõigus loobunud korteriühistu vastu esitatavatest nõuetest. Hageja on apellatsioonkaebuses selle järelduse vaidlustanud. Ringkonnakohus on ülal leidnud, et hagejal puudub kostja vastu nõue. Seetõttu ei oma siinses asjas tähtsust ka see, kas 14.05.2021 lepingu p 2.2. kuuendas alalõigus nõuetest loobumine on hõlmatud tsiviilasjas nr 2-20-14285 12.01.2021 kinnitatud kohtuliku kompromissi punktiga 4.5.5.
28.Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga selles, et tulenevalt Riigikohtu otsuse tsiviilasjas nr 221-12405 avaldamisest 30.04.2025, tuleks maakohtu lahend tühistada ning asi saata uueks läbivaatamiseks maakohtusse. Riigikohtu lahend avalikustati viis päeva enne siinses asjas lõplike seisukohtade esitamise tähtaja saabumist ning ringkonnakohus juhtis menetlusosaliste tähelepanu tehtud lahendile neli päeva enne sama tähtaega. Hageja soovib võimalust maakohtus esitada oma seisukohad (asjaolud, selgitused ja tõendid), mida ei ole mõistlikult võimalik teha siinses asjas tulenevalt asjaolust, et menetlus ringkonnakohtus oli lahendi tegemise ajal lõpufaasis. Ringkonnakohtu hinnangul selliseid asjaolusid, mis kõrvaldaksid hageja nõude õiguslikud puudused, ei oleks võimalik esile tuua ka asja uuel läbivaatamisel maakohtus. Hageja nõue jäi rahuldamata seetõttu, et (i) esile toodud kulutused, mille hüvitamist nõudis hageja KrtS § 37 lg 1 alusel, ei ole käsitatavad ei korteriomaniku poolt tehtud kulutustena ega ka vajalike kulutustena nimetatud sätte mõttes, (ii) KrtS § 37 lg 1 on alates hageja saamisest korteriomanikuks kulutuste hüvitamise nõude erisäte ja käsundita asjaajamine ei kohaldu ning (iii) käsundita asjaajamise õiguslikud eeldused ei ole täidetud ka nende kulutuste, mida hageja tegi enne korteriomanikuks saamist, osas. Ühtegi hagi rahuldamata jätmise põhjust ei ole hagejal võimalik kõrvaldada uute asjaolude esiletoomisega ega uute tõendite esitamisega. Hageja ei muutu korteriomanikuks, kulutused ei muutu vajalikuks ning korteriühistu pädevusse ei kuulu kinnistu väljaarendamise kulutuste tegemine ka asja uuel läbivaatamisel maakohtus. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
29.Kuna maakohus jättis õigesti hagi rahuldamata, on maakohus jätnud menetluskulud põhjendatult hageja kanda. 12
2-22-3717
30.Hageja leiab apellatsioonkaebuses, et maakohus jättis põhjendamatult kohaldamata TsMS § 162 lg 4 või TsMS § 163 lg 2. Hageja hinnangul jäi kompromiss sõlmimata korteriühistu põhjendamatu ja irratsionaalse jäikuse tõttu. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus menetluskulude jaotuse otsustamisel menetlusnorme rikkunud. Hageja ei ole toonud esile asjaolusid, mis õigustaksid menetluskulude jätmist osaliselt või täielikult poolte endi kanda. Asjaolu, et hageja on tegelikult kulutused kandnud, ei too kaasa menetluskulude hageja kanda jätmise äärmist ebaõiglust ega ebamõistlikkust. Samuti ei ole alust kohaldada TsMS § 163 lg-t 2, sest asi ei ole lahenenud sarnaselt hageja kohtumenetluse käigus pakutud kompromissiga.
31.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.
31.1.Kostja 05.05.2025 menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja esindaja osutanud õigusteenust apellatsioonimenetluses kokku 29 tundi 20 minutit tunnihinnaga 150 eurot (lisandub käibemaks). Kostja palub kindlaks määrata õigusteenuse osutamise kulu koos käibemaksuga 5368 eurot. Kostja ei ole käibemaksukohustuslane.
31.2.Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. TsMS § 175 lg 1 alusel esindatava huvides toimingu tegemisel kohaldatav põhjendatud tunnitasu suurus sõltub eelkõige asja ja vastava toimingu keerukusest ja mahukusest, samuti esindaja kvalifikatsioonist ja menetluse kestusest. Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (RKTKm 24.01.2024, 2-21-9796, p 18). Kostja esindaja tunnihind on põhjendatud ja vastab keskmisele advokaadi tunnihinnale.
31.3.Ringkonnakohtu hinnangul on kostja menetluskulud apellatsioonimenetluses põhjendatud osaliselt. Menetluskulude nimekirja kohaselt on maakohtu otsusega tutvumisele ning apellatsioonkaebuse vastuse koostamisele kulunud kokku 9 tundi, mida ringkonnakohus peab mõistlikuks. Esindajal on kulunud 07.04.2025 menetlusdokumendi koostamiseks 4 tundi 30 minutit ning vastaspoole samal kuupäeval esitatud seisukohale vastuse koostamiseks 3 tundi 30 minutit. Arvestades, et ringkonnakohus tõstatas küsimusi, mida maakohtus ei olnud arutatud, on apellatsioonimenetluses kohtu nõudmisel esitatud dokumentide ajakulu nende sisu arvestades põhjendatud.
31.4.Lõplike seisukohtade koostamisele, ringkonnakohtu 01.05.2025 kirja ning selles viidatud Riigikohtu otsuse analüüs ja seisukoha kujundamine, samuti suhtlusele kliendiga on kostja esindajal kulunud 9 tundi 20 minutit. Ringkonnakohus peab põhjendatuks ja mõistlikuks ka seda ajakulu. Seoses 30.04.2025 Riigikohtu lahendiga muutus õiguslik olukord, mida ringkonnakohus samuti arvestab. Menetluskulude nimekirja koostamisele on kostja esindajal kulunud 1 tund, mida ringkonnakohus täies mahus põhjendatuks ei pea. Menetluskulude nimekiri on standardse tekstiga ning toimingute väljavõte kopeeritud teksti ajaarvestusprogrammist. Ringkonnakohtu hinnangul on menetluskulude nimekirja koostamise ja esitamise mõistlik ajakulu 30 minutit. Kokkuvõtvalt on ringkonnakohtu menetluses tehtud toimingute mõistlik ajakulu 28 tundi 50 minutit, seega koos käibemaksuga on põhjendatud ajakuluks 5276,50 eurot. Hageja vaidleb kostja menetluskuludele vastu, kuna hageja hinnangul on kostja esitatud seisukohtade kujul tegemist varasemate seisukohtade kopeerimisega. Ringkonnakohus ei nõustu hageja väidetega menetluskulude põhjendamatusest. Apellatsioonimenetluses on uute asjaolude esile toomise võimalus piiratud, mistõttu peaks olemuslikult menetlus ringkonnakohtus piirduma varasemalt esitatud 13
2-22-3717 seisukohtade esile toomise ja põhjendamisega. Siinses menetluses on ringkonnakohus aga tõstatanud ka varasemalt arutamata õiguslikke küsimusi, millele kostja esindaja on ka vastanud.
32.Vastavalt kostja taotlusele tuleb hagejal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist.
33.Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.
(allkirjastatud digitaalselt)
14
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.