Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp
Otsuse tegemise aeg ja koht
21. veebruar 2019, Tartu
Tsiviilasja number
2-17-102696
Tsiviilasi
Korteriühistu Madise hagi OÜ Peremaakler vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
5761,18 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 5. septembri 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Korteriühistu Madise apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): Korteriühistu Madise (registrikood 80180648), esindaja Sergei Gromtsev Vastustaja (kostja): OÜ Peremaakler (registrikood 11523072), esindaja advokaat Andrei Matvejev
RESOLUTSIOON
1.Jätta Viru Maakohtu 5. septembri 2018 otsus muutmata.
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Korteriühistu Madise (hageja/korteriühistu) esitas hagi OÜ Peremaakler (kostja) vastu, paludes mõista kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse 5761,18 eurot. Hagiavalduse kohaselt majandab ja haldab hageja Narva linnas I. Grafovi 6 ja Bastrakovi 3 korterelamuid. Kostjale kuulub korteriomand Bastrakovi 3-30 ning kostja on korteriühistu Madise liige. Kostja omandas korteriomandi kohtutäituri poolt läbi viidud vara enampakkumisel. Vara enampakkumise aktis kinnitas kostja, et on teadlik, et alghinnale lisandub kohustus tasuda võlgnevus korteriühistu ees 01.04.2014 seisuga summas 5761,18 eurot. Seega võttis kostja endale kohustuse tasuda hagejale võlgnevus summas 5761,18 eurot, mida ta ei ole täitnud. Hageja ja kostja võlasuhted tekkisid 10.07.2014 korteriomandi avalikul enampakkumisel ning vara enampakkumise aktis märgitud enampakkumise tingimustel. Hageja nõuded tulenevad vara enampakkumise aktis märgitud tingimustest korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg 3 alusel. Kostja ei saa ühepoolselt muuta enampakkumise tingimusi. Avalik enampakkumine toimus 10.07.2014 ning hageja nõuded rajanevad enampakkumise tingimustel. Maksekäsu kiirmenetluse avaldus esitati 13.02.2017. Seega ei ole tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg-s 1 nõude aegumistähtaeg möödunud.
2.Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta hagiavaldus rahuldamata. Alternatiivselt palus kostja kohaldada aegumist. Kostja on seisukohal, et tal puudub igasugune võlgnevus hageja ees. Enampakkumise aktis olev teave võlgnevuse olemasolu kohta ei loo iseseisvat kohustust omandajale nii täitemenetluses kehtiva formaliseerituse põhimõtte järgi kui ka akti olemuse tõttu. Teabe täiendava võlgnevuse kohta annab täiturile korteriühistu ja täitur ei kontrolli kohustuse olemasolu ega hinda selle põhjendatust. Võlgnevusest teavitamine tagab eelkõige enampakkumise õiguspärasuse ja toetab endise omaniku õigusi. Võlgnevusest teadasaamise kinnitamisega ei võta omandaja endale automaatselt kohustust võlgnevust tasuda ega tunnista seda. Kostja võttis omanikuks saamisega üle küll kohustused KÜS § 7 lg 3 alusel, kuid see ei tähenda, et automaatselt kohustub ta tasuma eelmise omaniku võlgnevust ja kõrvalkohustusi.
Kostja palus hagejal 13.08.2014 esitada arvestus, millest oleks nähtav igakuiste maksete ja viiviste arvestus ja arvutamine kuni 01.08.2014 ning korteriühistu arvete koopiad, mis olid eelmisele korteriomanikule esitatud. Korteriühistu ei ole kõiki nõutuid andmeid esitanud. Hageja nõue on tõendamata ja ebaselge. Hagist ei selgu, millele hageja nõue tugineb – kas see on seotud majandamiskulude või muu kohustusega. Võlgnevuse olemasolu tõendamine on hageja kohustus. Kostja leidis, et hageja nõuded on aegunud ning taotles alternatiivselt hagi rahuldamata jätmisele aegumistähtaja kohaldamist ja vaheotsuse tegemist. 01.07.2014 tõendist nr 6 tuleneb, et viivist on arvestatud summas 2574,04 eurot. Tõendi järgi on põhivõla summa 3427,42 eurot. Sellest summast 0,07 % viivist päevas on 2,4 eurot päevas ehk 72 eurot kuus. Lähtudes viivise summast on seega võimalik järeldada, et nõue on tekkinud ammu enne 01.07.2014. Seega on nõue maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamise ajaks aegunud, kuna selleks ajaks on nõude sissenõutavaks muutumise eeldatavast kuupäevast möödunud rohkem kui kolm aastat.
MAAKOHTU LAHEND
3.Maakohus jättis hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda. Kohus leidis, et vaidluse keskne küsimus seisneb selles, kas enampakkumise aktil olevast kostja kinnitusest soetatava korteriomandiga seotud võla suuruse kohta tuleneb automaatselt tema kohustus tasuda võlgnevus selles suuruses või on kostjal õigus vaielda vastu võla suurusele ja nõuda võla suuruse tõendamist. Kohtutäituri enampakkumise aktis näidati ära varaga seotud endise omaniku kohustus (tl 34-35). Hageja poolt kohtutäiturile 01.07.2014 esitatud õiendi (tl 105-106) kohaselt oli korteri Bastrakovi 3-30 omanikul seisuga 01.07.2014 korteriühistu hooldus- ja kommunaalkulude võlgnevus summas 6001,46 eurot. Enampakkumise aktil kinnitas kostja, et on teadlik, et alghinnale lisandub kohustus tasuda korteriühistule võlgnevus. Seisuga 01.04.2014 oli võlgnevuse suurus 5761,18 eurot. Kuna kostja esitas nõudele vastuväited, sh aegumise vastuväite, pidi hageja nõude suurust ja selle arvestust, sh võla arvestamise algust tõendama. Hagis esitatud kujul ei ole nõue selge. Hagiavalduses, kohtutäiturile 01.07.2014 esitatud õiendis ja enampakkumises esitatud andmed on puudulikud ega võimalda hinnata hagi põhjendatust. 01.07.2014 õiendist ei nähtu, millistelt summadelt millise ajavahemiku eest viivist arvestati, ega viivise arvestuste käiku. Samuti ei nähtu hagiavaldusest ega sellele lisatud tõenditest arvestatud summade tasumise kuupäeva. Seega ei ole selge, mis päevast alates iga arvestatud summa sissenõutavaks muutus. Märgitud ei ole viivise määra ega ka selle arvestamise alust. Kohus leidis, et kostja kinnitus enampakkumise aktis, et ta on teadlik sellest, et alghinnale lisandub kohustus tasuda korteriühistule võlgnevus seisuga 01.04.2014 summas 5761,18 eurot ei tähenda, et kostjal kui hageja liikmel ei ole KÜS § 51 tulenevat õigust, sh nõuda esitatud summa põhjendamist ja tõendamist. Hageja ei esitanud vaatamata kostja vastuväitele, kohtu selgitustele ja täiendava tähtaja andmisele kohtule oma nõude suuruse arvestust ega suurust ja põhjendatust tõendavaid dokumente. Kohus jättis hagi rahuldamata tõendamatuse tõttu. Seoses sellega, et võlgnevuse arvestamise algusaega puudutavad tõendid on esitamata, ei saanud kohus lahendada ka kostja vastuväidet aegumise kohta.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada ning teha uus otsus, millega hagi kostja vastu rahuldada. Kostja kinnitas isiklikult, et on teadlik, et korteriomandi alghinnale lisandub kohustus tasuda võlgnevus korteriühistu ees. Ekslik on kohtu arvamus, et hageja peab peale enampakkumise läbiviimist tõendama nõude sisu ja suurust. Kostjal ei ole õigust vaidlustada enampakkumise tingimusi või keelduda nende tingimuste täitmisest. Korteri ostmine enampakkumisel on tehing, mille tingimused on kindlaks määratud enampakkumise tingimustega. Kostja võttis endale kohustuse tasuda hagejale võlgnevus summas 5761,18 eurot, mida ta ei ole täitnud. Kohus leidis ekslikult, et ei ole võimalik lahendada kostja taotlust aegumistähtaja kohaldamiseks. Võlasuhted tekkisid peale tehingu sõlmimist, s.o 10.07.2014. Sellest hetkest tekkis hagejal nõudeõigus kostja vastu kohustuse täitmiseks (TsÜS § 147 lg 2). Avalduse Pärnu Maakohtule esitas hageja 13.02.2017, seega ei ole aegumistähtaeg möödunud (TsÜS § 146 lg 1). Kohus kohaldas seadust valesti ja jättis kohaldamata asjakohased materiaalõiguse normid. Hageja esitas kohtule 01.04.2014 tõendi. Kohus ei andnud otsuse tegemisel nimetatud tõendile hinnangut ning jättis selle tähelepanuta.
5.Kostja (vastustaja) palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kohtutäituri ülesandeks on täitedokumentide täitmine. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 23 lg 43 kohaselt on korteriühistu kohustatud teatama kohtutäiturile korteriomandiga seotud ja sissenõutavaks muutunud majandamiskulude kohta ja kulude edasise arvestuse aluse kohta. Kulude esitamisel on informatiivne iseloom. Täitemenetluses teabe esitamisega ei teki automaatselt uue korteriomaniku kohustust maksta endise korteriomaniku poolt tasumata jäetud kulusid. Antud kohustus tulenes üksnes KÜS § 7 lg-st 3. KÜS § 7 lg 3 alusel tekib võõrandaja ja omandaja solidaarvastutus (RKTKo nr 3-2-1-89-13, p 16). Juhul, kui korteriühistu esitab korteri omandaja vastu hagi, siis peab korteriühistu oma nõuet põhjendama, sh esitama nõude arvestuse ja alusdokumendid. Väär on hageja arvamus, et korteri omandaja vastu nõude esitamiseks on piisav, kui korteriühistu esitas teate võla olemasolu kohta üldsummana. Arvestades, et uue korteriomaniku vastutus endise korteriomaniku võlgade eest on subsidiaarne, siis võib korteriühistu esitada ainult neid nõudeid, mis on muutunud sissenõutavaks ja ei ole aegunud. Hageja ei esitanud ühtegi tõendit, millest tulenevalt on võimalik tuvastada nõude sissenõutavaks muutumise aega. Esitamata on ka nõude arvestus.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses toodud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Maakohtu otsus on põhjendatud ja seaduslik.
7.Hageja nõuab kostjalt 01.04.2014 seisuga võlgnevuse tasumist summas 5761,18 eurot, olles seisukohal, et nõude alus tuleneb täiteasjas nr 066/2013/2138 10.07.2014 toimunud korteriomandi enampakkumise tingimustest. Nimelt kinnitas kostja enampakkumise aktis, et on teadlik sellest, et
alghinnale lisandub kohustus tasuda võlgnevus korteriühistule ning selle võlgnevuse suurus 01.04.2014 seisuga on 5761,18 eurot,
8.Ringkonnakohus selgitab esmalt, et kinnisasja sundenampakkumisel müüb täitur võlgnikule kuuluva kinnisasja parima hinnapakkumise teinud isikule. Enampakkumine on avalik-õigusliku tähendusega. Omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib TMS § 156 järgi enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega, st lepingut ei sõlmita ja vajalik ei ole ka notariaalne tõestamine. Kanded kinnistusraamatusse tehakse kohtutäituri avalduse alusel (TMS § 160) (Riigikohtu 26.04.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.4). 10.07.2014 enampakkumise hetkel kehtinud täitemenetluse seadustiku redaktsiooni (RT I 2005, 27, 198... RT I, 13.03.2014, 105) § 1491 lg 1 ja lg 3 p 2 kohaselt, kui kohtutäitur arestib korteriomandi ning sissenõudjaks ei ole korteriomanike ühisus ega korteriühistu, saadab täitur viivitamata pärast keelumärke kinnistusraamatusse kandmist teate arestimise kohta korteriomanike ühisusele või korteriühistule. Kümne päeva jooksul teate saamisest arvates peab korteriühistu esitama kohtutäiturile tõendi TMS § 23 lg 43 nimetatud andmetega, s.o KÜS § 7 lg 3 nimetatud võla sissenõutavaks muutunud suuruse ja kulude edasise arvestuse kohta. TMS § 1531 lg-st 2 tulenes korteriühistu kohustus esitada enne enampakkumist kohtutäiturile täiendav tõend KÜS § 7 lg 3 nimetatud võla suuruse kohta, mis on muutunud sissenõutavaks pärast täitmisavalduse või TMS § 1491 lg 3 p-s 2 nimetatud tõendi esitamist, kui enne enampakkumise toimumist. Kuivõrd käesolevalt oli täitemenetluses sissenõudjaks Swedbank AS, siis esitaski korteriühistu kohtutäiturile TMS § 1491 lg 3 ja 1531 lg 2 alusel teated võlgnevuse kohta 01.04.2014 (tl 137) ja 01.07.2014 (tl 92).
9.Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et ainuüksi kohtutäiturile korteriühistu ees oleva võlgnevuse teatavakstegemisest ei teki uue korteromaniku kohustust maksta endise korteriomaniku poolt tasumata võlgnevust. Samuti ei teki uue korteriomaniku kohustus omandataval korteriomandil lasuva võlgnevuse tasumiseks sellest, et enampakkumise aktis kostja kinnitas, et on teadlik võlgnevuse tasumise kohustustest. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole taolise kinnituse puhul tegemist eraldi kokkuleppega, millega võtab enampakkumisel osaleja endale kohustuse korteriühistu ees. Nimetatud kinnitus ei ole ringkonnakohtu arvates käsitatav võla tunnistamisena VÕS § 30 tähenduses. Enampakkumisel osaleja kohustamiseks tasuma omandataval korteriomandil lasuv võlgnevus korteriühistu ees ei ole ka vajadust, kuivõrd selline kohustus tulenes enampakkumise hetkel kehtinud KÜS § 7 lg-st 3. Lisaks andis kinnituse võlgnevusest teadmise kohta ka teine enampakkumisel osaleja, mis viitab samuti, et kinnituse eesmärk ei olnud võtta endale korteriühistu ees kohustust. Enampakkumise aktis toodud enampakkumisel osalejate kinnituse (korteriomandil lasuvatest võlgnevustest teadmise kohta) eesmärgiks on ringkonnakohtu hinnangul teavitada enampakkumisel osalejaid korteriomandi omadustest, sh et korteri omandamisega võib kaasneda kohustus tasuda võlgnevused korteriühistu. Sellest, millises suuruses kohtutäitur enampakkumisel osalejale nõude teatavaks tegi, sõltub ka, kui suures ulatuses võib uuel omanikul olla tagasinõue eelmise omaniku vastu (KÜS § 7 lg 31). Eeltoodust tulenevalt ei anna kohtutäituri 10.07.2014 enampakkumise akt korteriühistule eraldiseisvat nõudeõigust. Korteriühistu ei olnud 10.07.2014 enampakkumisega seotud muul viisil kui üksnes selle kaudu, et TMS § 1531 lg-st 2 tulenes kohustus esitada kohtutäiturile tõend KÜS § 7 lg-s 3 nimetatud võla kohta. Tõendi esitamine ning enampakkumisel osalejate teavitamine võla
olemasolust ei anna korteriühistule iseseisvat alust vara enampakkumises märgitud võlgnevust korteri uuelt omanikult (kostjalt) nõuda.
10.Järelikult saab hageja nõude aluseks olla üksnes KÜS § 7 lg 3, millele maakohus ka viitas. Kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 7 lg 3 sätestas, et korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Riigikohus on selgitanud, et KÜS § 7 lg 3 alusel tekib omandaja ja võõrandaja solidaarvastutus, st viidatud sätte alusel võib korteriühistu nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja poolt tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Sätte eesmärk ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada korteriühistu nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud (Riigikohtu 02.11.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-16, p 14 ja 15.06.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-11, p 12). Samuti on Riigikohus korduvalt kinnitanud, et KÜS § 7 lg-s 3 sätestatud võlgade ülemineku regulatsioon kehtib ka korteriomandi müümisel täitemenetluses toimunud enampakkumisel (Riigikohtu 02.11.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-16, p 15, 20.02.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-192-12, p 15). Kuna KÜS § 7 lg 3 alusel tekib omandaja ja võõrandaja solidaarvastutus, siis võis korteriühistu nõuda võlgnevust ka kostjalt. Iseenesest on õige hageja etteheide maakohtule, et lahendist ei nähtu, kuidas maakohus kohaldas KÜS § 7 lg-t 3, kuid see ainuüksi ei too käesoleval juhul kaasa maakohtu otsuse tühistamist. Nimelt tuvastas ringkonnakohus eelnevalt, et hageja nõude ainsaks õiguslikuks aluseks saab olla KÜS § 7 lg 3 ning mitte vara enampakkumise akt. Samale järeldusele jõudis sisuliselt ka maakohus.
11.Maakohus jättis hageja KÜS § 7 lg-st 3 tuleneva nõude rahuldamata põhjusel, et hagi nõue ei olnud selge. Maakohtu hinnangul ei nähtu hagiavaldusest, millistelt summadelt ja millise ajavahemiku eest arvestati viivist ega viivise arvestust. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kuivõrd kostja on hageja nõude suurusele (5761,18 eurot) vastu vaielnud, siis pidi hageja nõude suurust ja selle arvestust (sh viivised) tõendama. Kostja õigus esitada hageja nõudele vastuväiteid tuleneb KÜS §-st 51, mille kohaselt lähevad korteriomandi võõrandamisel võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale (kostjale) korteriomandi ülemineku hetkest. Samuti tuleneb VÕS § 67 lõikest 2, et iga solidaarvõlgnik võib esitada võlausaldaja nõudele vastuväiteid, mis tulenevad solidaarkohustusest või tema enda õigussuhtest võlausaldajaga.
12.Hageja on tõenditena esitanud korteriühistu põhikirja (tl 22-28), korteriühistu registrikaardi väljavõtte (tl 29), väljavõtte kostja äriregistrikaardist (tl 30), Bastrakovi tn 3 kinnistusraamatu väljavõtte (tl 30 pöördel - 31), hageja teate kostjale, milles nõutakse võlgnevuse tasumist KÜS § 7 lg 3 alusel (tl 32), 10.07.2014 enampakkumise akti (tl 34). Eeltoodud tõenditest ei nähtu hagi aluseks oleva nõude tekkimise aluseid. 10.07.2014 vara enampakkumise aktis on küll märgitud enampakkumise osalejate teavitamise eesmärgiga, et võlgnevus korteriühistu ees oli 01.04.2014 seisuga 5761,18 eurot (tl 35). Ringkonnakohus leiab, et sellest ainuüksi ei piisa nõude põhjendamiseks. Vara enampakkumise akti põhjal ei ole võimalik tuvastada, kuidas nõutav summa on kujunenud. Vara enampakkumise akt ei saa ega peagi olema tõendiks, millest nähtuks, kuidas korteriomaniku võlg korteriühistu ees tekkis.
13.Korteriühistu põhikirjast nähtub, et ühistu liikmed on kohustatud tasuma osamaksu, liikmemakse, kord kuus makseid teenuste eest, mida kasutatakse maja ühiste kommunikatsioonide kaudu (soojavarustus, veevarustus, kanalisatsioon, gaas jne), eriotstarbelisi tasusid. Eelpool
nimetatud maksete tasumisega hilinemisel tuleb juhatusele tasuda viivist üldkoosoleku sätestatud määras (mitte rohkem kui 0,07 %) (põhikirja p 4.2. d, f, g, h, i). Korteriühistu põhikirja p 3.4, millele hageja apellatsioonkaebuses viitab, kattub sisult KÜS § 7 lgga 3. Vaidlust ei olegi asjaolu üle, et eelmise korteriomaniku kohustused on kostjale üle läinud, vaid vaidlus on hageja nõude tõendatuse ja põhjendatuse üle. Erinevalt hageja väidetust ei tõenda põhikirja p 3.4. seega hageja nõuet. Järelikult ei saa maakohtule ette heita nimetatud põhikirja punkti analüüsimata jätmist. Seega ei ole võimalik hageja esitatud tõendite pinnalt välja selgitada, kuidas ja millal enampakkumise aktis märgitud võlgnevus tekkis, millised arved, tasud, maksud, viivised vms on jäetud eelmise omaniku poolt tasumata. Ka viivise määr jääb selgusetuks, kuna ei ole teada, kas üldkoosolek on sätestatud põhikirjas märgitust kehtestanud teistsuguses määras viivise või mitte (põhikirja p 4.2. i).
14.Hageja palus kohtul nõuda kohtutäiturilt välja kohtutäituri teate enampakkumise toimumisest, täitmisteate ja kohtutäiturile esitatud korteriühistu teate võlgnevuse suuruse kohta. Kohus rahuldas 08.02.2018 määrusega hageja taotluse. Kohtutäitur edastas kohtule täitmisteate (tl 89-90), teate enampakkumise toimumisest (tl 91, tõlge tl 104) ja korteriühistu tõendi võlgnevuse suuruse kohta (tl 92, tõlge tl 106). Nimetatud tõendite kohaselt nähtub hooldus- ja kommunaalkulude võlgnevuse suurus 01.07.2014 seisuga 6001,46 eurot vaid korteriühistu kohtutäiturile esitatud tõendist. Kuigi selles on eristatud põhivõla suurust (3427,42 eurot) ja viivist (2574,04 eurot), ei ole sellegipoolest võimalik kõnealuse tõendi põhjal aru saada, millise perioodi eest on võlgnevus esitatud (olemas on üksnes lõppkuupäev 01.07.2014) ja milliste summade pealt on viivist arvestatud.
15.Kohus jättis 03.07.2018 määrusega hagiavalduse käiguta ning andis hagejale tähtaja haginõude täpsustamiseks ja tõendite esitamiseks. Kohus selgitas, et korteriühistul tuli täitedokumendi saamiseks esitada omandaja vastu hagi ning omandaja saab esitada nõudele kõik vastuväited, sh aegumise vastuväite. Lisaks selgitas maakohus hagejale, et kuna kostja esitas nõudele vastuväited, peab hageja tõendama nõude suurust ja selle arvestuse käiku, sh võla arvestamise algust. Kohus märkis, et hagiavalduses ja sellele lisatud tõendites esitatud andmete alusel ei ole võimalik hinnata hageja nõuete põhjendatust. Hageja asus vastuses kohtule seisukohale, et esitatud hagiavaldus vastab kõigile tsiviilkohtumenetluse seadustiku nõuetele. Hageja esitas ühe täiendava tõendi, s.o korteriühistu 01.04.2014 kohtutäiturile esitatud tõend, mille kohaselt oli eelmise omaniku võlgnevus korteriühistu ees 01.04.2014 seisuga 5761,18 eurot (tl 137, tõlge tl 138). Ringkonnakohtu hinnangul ei nähtu ka nimetatud tõendist muud, kui korteriühistu võlgnevuse 01.04.2014 seisuga 3327,85 eurot põhivõlgnevus ja viivis 2433,33 eurot. Muid maakohtu määruses väljatoodud andmeid, sh võlgnevuse arvestuse algust, ei ole hageja välja toonud ega tõendanud.
16.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja nõude suurus kostja vastu on tõendamata. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis võimaldaks hageja nõude rahuldada kostja vastu. Maakohus jagas tõendamiskoormise õigesti ning selgitas 03.07.2018 määruses, mida tuleb hagejal tõendada. Kuivõrd enampakkumise aktis sisalduv kostja kinnitus ei tähenda, et kostja oleks automaatselt kohustatud enampakkumise aktis toodud summa tasuma, siis oli kostjal KÜS § 51 alusel õigus nõude suurusele vastuväiteid esitada. Seega oli hageja kohustus tuua esile, kuidas (nt milliste korteriühistu esitatud arvete alusel) korteri eelmise omaniku võlgnevus kujunes, kui suurt viivise määra kohaldati ning viivise arvestus.
17.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kuivõrd hageja hagiavalduse ja esitatud tõenditega pole võimalik tuvastada, mis hetkest võlgnevus korteriühistu ees on tekkinud, siis ei ole võimalik hinnata nõude võimalikku aegumist. Eelduslikult on võlgnevuse puhul tegemist korteriühistu majandamiskuludega (KÜS § 151). Majandamiskulud korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 mõttes kujutavad endast korduvaid ehk perioodilisi kohustusi. Korteriühistu põhikirjaga on praegusel juhul lepitud kokku, et korteriühistu liikmed peavad tasuma kulude eest perioodiliselt (iga kuu) (hageja põhikirja p 4.2. f ja g). Kuivõrd kulude eest tasumise kohustus on perioodiline kohustus, tuleb nõuete aegumise osas kohaldada TsÜS § 154, mis reguleerib korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõude aegumist. TsÜS § 154 kohaselt on korduvate kohustuste või ülalpidamiskohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks (Riigikohtu 14.02.2012 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-174-11, p 11). Seega on ebaõiged hageja viited TsÜS § 146 lg-le 1 ning väide, et aegumistähtaeg hakkas kulgema hetkest, kui toimus enampakkumine. Ringkonnakohus selgitas eelnevalt, et enampakkumisel ei võtnud kostja endale eraldiseisvat kohustust tasuda eelmise korteriomaniku võlgnevust, vaid see kohustus tekkis seaduse alusel (KÜS § 7 lg 3).
18.Eeltoodule tuginedes jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud hageja kanda (TsMS § 171 lg 1). Menetluskulude suuruse määrab kindlaks maakohus eraldi määrusega pärast ringkonnakohtu otsuse jõustumist (TsMS § 174 lg 4).
Üllar Roostoja
Kersti Kerstna-Vaks
Kai Kullerkupp
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.