Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp
Määruse tegemise aeg ja koht
18. veebruar 2019, Tartu
Tsiviilasja number
2-17-2928
Tsiviilasi
Ain Savi hagi Tõrva valla vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 18. detsembri 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ain Savi apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised
Apellant (hageja): Ain Savi (isikukood XXXX) Vastustaja (kostja): Tõrva vald (Tõrva Vallavalitsuse kaudu) (registrikood 77000418)
Edasikaebamise kord
Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
Kohtule on esitatud 02.01.2014 kostja ja hageja ema vahel sõlmitud üürileping. Lepingu p 1.2 kohaselt kehtis üürileping tähtajalisena kuni 31.12.2016. Üürilepingus puudus tingimus selle kohta, et üürileping lõpeb üürniku surmaga (VÕS § 320). Kostja on üürilepingu üles öelnud ning hageja on ülesütlemisteate kätte saanud 25.01.2017. Kohus asus seisukohale, et ülesütlemisavaldus vastab VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud nõuetele. Ülesütlemisavalduses on märgitud üüritud asi, üürilepingu lõppemise alus (VÕS § 321 lg 5) ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kohtu hinnangul on võimalik ülesütlemisest aru saada, mille tõttu leping üles öeldakse ning hagejal oli võimalik hinnata ülesütlemise seaduslikkust. Eeltoodu põhjal kohus leidis, et eluruumi üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused on täidetud. Kostja ütles üürilepingu üles korraliselt VÕS § 321 lg 5 alusel. Lisaks formaalsetele nõuetele peab ülesütlemiseks eksisteerima õiguslik alus. Kostja edastas hagejale 24.01.2017 üürilepingu ülesütlemise avalduse VÕS § 321 lg 5 alusel. Tegemist on täiendava üürilepingu korralise ülesütlemise alusega lisaks VÕS § 311 nimetatule. VÕS § 311 lg 1 järgi võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu sama seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Üürilepingu lõppemise päevaks märgiti 30.04.2017. Tähtajatut üürilepingut võib üürileandja igal ajal korraliselt üles öelda, teatades sellest üürnikule ette vähemalt kolm kuud (VÕS § 312 lg 1). Konkreetset põhjust tähtajatu lepingu korralisel ülesütlemisel eluruumi puhul vaja ei ole. Seega leidis kohus, et esinesid ka materiaalsed eeldused üürileandja poolt üürilepingu ülesütlemiseks. Kohus selgitas, et vaidlusalune üürileping muutus tähtajatuks, kuna kumbki pool ei teatanud enne üürilepingu tähtaja saabumist, et ei soovi lepingu pikenemist ning hageja jätkas asja kasutamist (VÕS § 310 lg 2). Kokkulepet tähtajalise üürilepingu sõlmimiseks pooled ei saavutanud. Esitatud ei ole tõendeid selle kohta, et üürileping oleks tähtajaline. Juhul, kui ei ole sõlmitud kirjalikku üürilepingut, siis saab eeldada, et tegemist on tähtajatu üürilepinguga (VÕS § 274). Kohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine ei ole praeguses asjas hea usu põhimõttega vastuolus. Üürilepingu ülesütlemise alus tuleneb VÕS § 321 lg-st 5. Kohus selgitas eelpool, et tegemist on täiendava üürilepingu korralise ülesütlemise alusega lisaks VÕS § 311 nimetatule ning seejuures ei pea üürileandja põhjendama üürilepingu ülesütlemist hageja väidetud viisil.
võimalik ülesütlemisest aru saada, mille tõttu leping üles öeldakse ning hagejal on võimalik hinnata ülesütlemise seaduslikkust. Selline kohtu järeldus on meelevaldne ja sisutühi ning hagejale jääb arusaamatuks, mil viisil kohus sellisele järeldusele jõudis. Hageja leiab, et kostja on käitunud sõnamurdlikult, andes hagejale lootust, et soovi korral on võimalik üürilepingu pikendamine, kuid samas on 24.01.2017 üürilepingu üles öelnud. Üürilepingu ülesütlemise võimalikku põhjust pole kohus aga üldse hinnanud, kuigi hageja on kohut teavitanud, et vallavanem oli huvitatud sellest, et korter jääb valla eelarve- ja majanduskomisjoni esimehe perele, kellel oli selleks ajaks olemas samas elamus paiknev teine korter. Kohtuotsuses on tõenditest hinnatud vaid ülesülemisavaldust ja üürniku allkirjata üürilepingut, teistele tõenditele, sh hageja vande all antud ütlustele ei ole kohus mingit hinnangut andnud.
Juhul, kui lähtuda sellest, et kirjalikku lepingut kehtivalt sõlmitud ei olnud, siis on maakohus tuvastanud, et hageja ema kostjalt siiski korterit üüris. Sellisel juhul oli üürileping tähtajatu VÕS § 274 alusel. Seega tuvastas maakohus õigesti, et üürileping oli muutunud tähtajatuks.
Üllar Roostoja
Kersti Kerstna-Vaks
Kai Kullerkupp
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.