Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp
Määruse tegemise aeg ja koht
18. veebruar 2019, Tartu
Tsiviilasja number
2-17-2928
Tsiviilasi
Ain Savi hagi Tõrva valla vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 18. detsembri 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ain Savi apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised
Apellant (hageja): Ain Savi (isikukood XXXX) Vastustaja (kostja): Tõrva vald (Tõrva Vallavalitsuse kaudu) (registrikood 77000418)
RESOLUTSIOON
1.Keelduda menetlusse võtmast Ain Savi apellatsioonkaebust Tartu Maakohtu 18. detsembri 2018 otsuse peale ja lugeda apellatsioonkaebus Ain Savile tagastatuks.
2.Jätta apellatsioonimenetluse kulud Ain Savi kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
Edasikaebamise kord
Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.Ain Savi (hageja) esitas Tõrva valla (endine Helme vald, kostja) vastu hagi üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks. Hageja palus tuvastada Tõrva vallas Linna külas X elamu korteri X üürilepingu ülesütlemise tühisus. Hagiavalduse kohaselt oli kostja ja Lilie Savi (hageja ema) vahel sõlmitud üürileping. Hageja ema suri 30.10.2016. Üürilepingus puudus tingimus, et üürileping lõpeb üürniku surmaga. Üürniku pärijaks oli hageja. OÜ Helme Teenus teatas hagejale 07.11.2016, et korteri üürileping on lõppenud, kuid soovi korral on võimalik seda pikendada ning hagejal tuleb vallavalitsusega ühendust võtta. Hageja pöördus 15.11.2016 kostja poole avaldusega võtta pärijana üle üürileping tähtajaga kuni 2030. aastani. Sisulist vastust hageja ei saanud. Kostja saatis 24.01.2017 hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse võlaõigusseaduse (VÕS) § 321 lg 5 alusel alates 30.04.2017. Hageja sai ülesütlemise avalduse kätte 25.01.2017. Kostja esitas üürilepingu, mida hageja ema ei ole sõlminud. 2002. aastal oli leping hageja, hageja ema ja valla vahel ning oleks pidanud olema allkirjastatud. Hageja märkis, et vallavanem survestas hagejat, et hageja loobuks sellest korterist. Hageja palus tuvastada üürilepingu ülesütlemise tühisus ülesütlemise avalduse puuduste tõttu või alternatiivselt, et ülesütlemine on tühine vastuolu tõttu hea usu põhimõttega.
2.Kostja palus jätta hagiavaldus rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Kostja hinnangul ei ole ülesütlemisavaldus hea usu põhimõttega vastuolus. Tõrva vallas Linna külas asuva X elamu korterit nr X üüris hageja ema kostjalt alates ajast, mil see elamu Helme vallale üle anti, kostjale teadaolevalt juba 1960. aastatest. Orienteeruvalt 1980. aastast elas hageja ema selles korteris üksi. Üürileping hageja ema ja kostja vahel oli sõlmitud tähtajaga 31.12.2016. Üürilepingul on küll vaid üürileandja allkiri, kuid pooled ei vaidle üürisuhte olemasolu üle. Hageja ema elas X elamus juba varem. Hageja teatas 15.11.2016 kostjale, et soovib eluruumi edasi kasutada ja sõlmida üürilepingu 2030. aastani. Kokkulepet tähtajalise üürilepingu sõlmimiseks ei saavutatud. Kuivõrd kumbki pool ei teatanud enne üürilepingu tähtaja saabumist, et ei soovi lepingu pikenemist ning üürnik jätkas asja kasutamist, muutus leping tähtajatuks VÕS § 310 lg 2 alusel. Kostja edastas hagejale 24.01.2017 üürilepingu ülesütlemise avalduse VÕS § 321 lg 5 alusel. Konkreetset põhjust tähtajatu lepingu korralisel ülesütlemisel eluruumi puhul vaja ei ole. Kostja leidis, et üürilepingu ülesütlemine oli kehtiv ning üürileping hagejaga lõppes 30.04.2017.
MAAKOHTU LAHEND
3.Maakohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
Kohtule on esitatud 02.01.2014 kostja ja hageja ema vahel sõlmitud üürileping. Lepingu p 1.2 kohaselt kehtis üürileping tähtajalisena kuni 31.12.2016. Üürilepingus puudus tingimus selle kohta, et üürileping lõpeb üürniku surmaga (VÕS § 320). Kostja on üürilepingu üles öelnud ning hageja on ülesütlemisteate kätte saanud 25.01.2017. Kohus asus seisukohale, et ülesütlemisavaldus vastab VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud nõuetele. Ülesütlemisavalduses on märgitud üüritud asi, üürilepingu lõppemise alus (VÕS § 321 lg 5) ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kohtu hinnangul on võimalik ülesütlemisest aru saada, mille tõttu leping üles öeldakse ning hagejal oli võimalik hinnata ülesütlemise seaduslikkust. Eeltoodu põhjal kohus leidis, et eluruumi üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused on täidetud. Kostja ütles üürilepingu üles korraliselt VÕS § 321 lg 5 alusel. Lisaks formaalsetele nõuetele peab ülesütlemiseks eksisteerima õiguslik alus. Kostja edastas hagejale 24.01.2017 üürilepingu ülesütlemise avalduse VÕS § 321 lg 5 alusel. Tegemist on täiendava üürilepingu korralise ülesütlemise alusega lisaks VÕS § 311 nimetatule. VÕS § 311 lg 1 järgi võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu sama seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Üürilepingu lõppemise päevaks märgiti 30.04.2017. Tähtajatut üürilepingut võib üürileandja igal ajal korraliselt üles öelda, teatades sellest üürnikule ette vähemalt kolm kuud (VÕS § 312 lg 1). Konkreetset põhjust tähtajatu lepingu korralisel ülesütlemisel eluruumi puhul vaja ei ole. Seega leidis kohus, et esinesid ka materiaalsed eeldused üürileandja poolt üürilepingu ülesütlemiseks. Kohus selgitas, et vaidlusalune üürileping muutus tähtajatuks, kuna kumbki pool ei teatanud enne üürilepingu tähtaja saabumist, et ei soovi lepingu pikenemist ning hageja jätkas asja kasutamist (VÕS § 310 lg 2). Kokkulepet tähtajalise üürilepingu sõlmimiseks pooled ei saavutanud. Esitatud ei ole tõendeid selle kohta, et üürileping oleks tähtajaline. Juhul, kui ei ole sõlmitud kirjalikku üürilepingut, siis saab eeldada, et tegemist on tähtajatu üürilepinguga (VÕS § 274). Kohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine ei ole praeguses asjas hea usu põhimõttega vastuolus. Üürilepingu ülesütlemise alus tuleneb VÕS § 321 lg-st 5. Kohus selgitas eelpool, et tegemist on täiendava üürilepingu korralise ülesütlemise alusega lisaks VÕS § 311 nimetatule ning seejuures ei pea üürileandja põhjendama üürilepingu ülesütlemist hageja väidetud viisil.
MENETLUSOSALISE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kohus selgitas hagejale, et vaidlusalane üürileping muutus tähtajatuks, kuna kumbki pool ei teatanud enne üürilepingu tähtaja saabumist, et ei soovi lepingu pikenemist. Selline kohtu järeldus ei vasta tõele, sest hageja on üürileandjale avaldanud soovi lepingu pikendamiseks enne üürilepingu tähtaja saabumist, nimelt 15.11.2016. Kohtuotsuses ei ole arusaadav, millal sõlmitud üürilepingust kohus lähtus. Kostja esitas kohtule allkirjastamata tähtajalise lepingu kehtivusajaga 02.01.2014 kuni 31.12.2016. Hageja on seisukohal, et kohtule esitatud leping on koostatud pärast ema surma, seepärast puuduvad lepingul ka tema allkirjad. Mingeid suulisi lepinguid endine üürnik vallaga sõlminud ei ole. Hageja tugines oma hagis muuhulgas asjaolule, et ülesütlemisavalduses puudub ülesütlemise alus, mis on oluline puudus ning seetõttu hageja ei tea üürilepingu ülesütlemise põhjust. Kuigi hageja ei saa aru, miks leping üles öeldi, asus kohus seisukohale, et kohtu hinnangul on
võimalik ülesütlemisest aru saada, mille tõttu leping üles öeldakse ning hagejal on võimalik hinnata ülesütlemise seaduslikkust. Selline kohtu järeldus on meelevaldne ja sisutühi ning hagejale jääb arusaamatuks, mil viisil kohus sellisele järeldusele jõudis. Hageja leiab, et kostja on käitunud sõnamurdlikult, andes hagejale lootust, et soovi korral on võimalik üürilepingu pikendamine, kuid samas on 24.01.2017 üürilepingu üles öelnud. Üürilepingu ülesütlemise võimalikku põhjust pole kohus aga üldse hinnanud, kuigi hageja on kohut teavitanud, et vallavanem oli huvitatud sellest, et korter jääb valla eelarve- ja majanduskomisjoni esimehe perele, kellel oli selleks ajaks olemas samas elamus paiknev teine korter. Kohtuotsuses on tõenditest hinnatud vaid ülesülemisavaldust ja üürniku allkirjata üürilepingut, teistele tõenditele, sh hageja vande all antud ütlustele ei ole kohus mingit hinnangut andnud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
5.Ringkonnakohus leiab, et hageja apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest tuleb keelduda ja kaebus tuleb hagejale tagastada. TsMS § 637 lg 1 p 6 kohaselt ei võta kohus apellatsioonkaebust menetlusse, kui kaebuses toodud väidete õigsust eeldades ei saaks kaebust ilmselt rahuldada. Riigikohus on selgitanud, et apellatsioonkaebuse õiguslik perspektiivitus tähendab seda, et apellatsioonkaebus tuleks jätta rahuldamata juhul, kui faktilised asjaolud, millele apellatsioonkaebuses tuginetakse, osutuksid tõendatuks. See tähendab, et kohus peab apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisel apellatsioonkaebuses esitatud faktiliste asjaolude õigsust eeldades analüüsima, kas on olemas sellele faktikogumile vastavat õigusnormi, mis võiks anda aluse kaebuse rahuldamiseks (vt Riigikohtu 24.04.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-35-13, p 12; samuti Riigikohtu 03.04.2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-18835, p 10.1). Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul on tegemist olukorraga, kus kaebuses toodud väidete õigsust eeldades ei saa kaebust ilmselt rahuldada ning apellatsioonkaebus on õiguslikult perspektiivitu. Apellatsioonkaebuses ei ole välja toodud ühtegi väidet, mis annaks alust maakohtu otsuse tühistamiseks või muutmiseks.
6.Hageja heidab maakohtule ette, et kohtule oli esitatud hageja ema, s.o varasema üürniku poolt allkirjastamata üürileping, mille kohaselt kehtis üürileping kuni 31.12.2016. Samuti väidab hageja, et suulist üürilepingut hageja ema kostjaga sõlminud ei olnud. Samas on hageja väitnud, et tema ema elas kuni surmani vaidlusaluse üürilepingu esemeks olnud korteris. Seega on hageja ise siiski kinnitanud, et tema ema kostjalt korterit üüris. Ka kostja kinnitab, et hageja ema ja kostja vahel oli üürileping. Seega ei ole vaidlust asjaolu üle, et hageja ema ja kostja vahel oli sõlmitud ja kehtis üürileping.
7.Ringkonnakohus märgib, et asja lahendamisel ei oma määravat tähtsust, kas hageja ja ema vahel oli kehtivalt sõlmitud kostja poolt esitatud kirjalik üürileping või oli nende vahel suuline üürileping. Mõlemal juhul muutus üürileping tähtajatuks. Juhul, kui lähtuda kirjalikust lepingust, mis kehtis kuni 31.12.2016, siis oli see muutunud tähtajatuks, kuivõrd hageja ja kostja ei saavutanud selle pikendamise osas kokkulepet VÕS § 310 lg 2 alusel. Nimelt oli üürileping sõlmitud vähemalt kaheks aastaks (02.01.2014 kuni 31.12.2016). Seega tuli üürilepingu pikendamise soovist teatada ette vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist. Hageja pöördus kostja poole lepingu pikendamiseks 15.11.2016, s.o vähem kui kaks kuud enne lepingu tähtaja lõppemist. Järelikult, kui lähtuda kirjalikust lepingust, siis muutus üürileping tähtajatuks VÕS § 310 lg 2 alusel.
Juhul, kui lähtuda sellest, et kirjalikku lepingut kehtivalt sõlmitud ei olnud, siis on maakohus tuvastanud, et hageja ema kostjalt siiski korterit üüris. Sellisel juhul oli üürileping tähtajatu VÕS § 274 alusel. Seega tuvastas maakohus õigesti, et üürileping oli muutunud tähtajatuks.
8.Lisaks heidab apellant maakohtule ette, et maakohus ei arvestanud asja lahendamisel sellega, et üürilepingu ülesütlemise avalduses puudus ülesütlemise põhjus. Ringkonnakohus märgib, et maakohus on õigesti selgitanud hagejale, et olukorras, kus üürileping on läinud üle pärijale, võib üürileandja öelda kolme kuu jooksul üürniku surmast üürilepingu üles, teatades sellest vähemalt kolm kuud ette (VÕS § 321 lg 5). VÕS § 321 lg 5 ei nõua ülesütlemiseks eraldi põhjuse olemasolu, vaid faktiline asjaolu, s.o üürniku surm, iseenesest annabki aluse üürilepingu ülesütlemiseks. Seega on põhjendamatud hageja etteheited, et üürilepingu VÕS § 321 lg 5 alusel ülesütlemiseks pidanuks tuvastama ülesütlemise põhjuse. Eeltoodule tuginedes keeldub ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest, kuivõrd apellatsioonkaebuses esitatud väidete õigsust eeldades, ei ole võimalik apellatsioonkaebust rahuldada.
9.Ringkonnakohtul ei ole alust muuta maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Maakohus on õigesti TsMS § 162 lg 1 alusel jätnud menetluskulud hageja kanda. TsMS § 639 lg 1 ja TsMS § 168 lg 1 alusel kannab hageja menetluskulud, kui kohus keeldub kaebust menetlusse võtmast ja tagastab selle. Seega tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta hageja kanda. Kuivõrd käesoleval juhul keelduti apellatsioonkaebust menetlusse võtmast ning ei edastatud seda kostjale vastamiseks, siis ei saanud hagejal apellatsioonimenetluses tekkida vastaspoolelt välja mõistmisele kuuluvaid menetluskulusid. Apellatsioonkaebuselt on tasutud riigilõiv 300 eurot. Kuivõrd ringkonnakohus keeldus apellatsioonkaebust menetlusse võtmast, on apellandil õigus taotleda riigilõivu tagastamist (TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4). Käesolev määrus on edasikaevatav Riigikohtule (TsMS § 638 lg 9).
Üllar Roostoja
Kersti Kerstna-Vaks
Kai Kullerkupp
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.